FINANCIËLE BIJSLUITER 2010
FINANCIËLE BIJSLUITER WOON-WINKEL FONDS Dit document is de financiële bijsluiter van Woon-Winkel Fonds (hierna ook: Woon-Winkel Fonds of het Fonds ). De financiële bijsluiter bevat de bij of krachtens de wet voorgeschreven informatie over het beleggingsfonds en is een document van de Beheerder van het Fonds: Beethoven Beheer B.V. (de Beheerder ). Het doel is u op hoofdlijnen een beeld te geven van Woon-Winkel Fonds en u in staat te stellen dit product te vergelijken met andere financiële producten. Deze financiële bijsluiter geeft geen uitputtende beschrijving van de voor u geldende rechten en plichten. Ook geeft deze financiële bijsluiter geen informatie die op uw persoonlijke situatie is toegesneden. Meer details vindt u in het prospectus en het (half)jaarverslag van het Fonds. De Beheerder raadt u aan ook hiervan kennis te nemen. De financiële bijsluiter wordt actueel gehouden. A. KORTE WEERGAVE VAN HET FONDS Structuur 3 Minimum deelnamebedrag 3 Beheerder 3 Oprichtingsdatum Fonds en lidstaat statutaire zetel Beheerder 3 Bewaarder 3 Accountant 3 Wft-vergunning 3 B. BELEGGINGSGEGEVENS Beleggingsdoelstelling en beleggingsbeleid 3 (Hypothecaire) financiering 3 Rentederivaten 3 Uitkering exploitatieresultaat, herbelegging 3 De financiële risico s van Woon-Winkel Fonds 3 Risico-indicator 5 Beleggingsresultaten 5 C. BEDRIJFSINFORMATIE Belastingregime 5 Belastingadviseur 6 Kostenratio (TER) 6 Meer gedetailleerde informatie 7 D. COMMERCIELE INFORMATIE Vaststelling waarde Participaties 7 Instappen in en uitstappen uit het Fonds 7 E. AANVULLENDE INFORMATIE Prospectus en (half)jaarrekeningen van het Fonds, verdere informatie 7 Toezicht op de financiële bijsluiter 7 Actualisatie 7 Contactgegevens 8 2
A. KORTE WEERGAVE VAN HET FONDS Structuur Het Fonds is een beleggingsfonds in de vorm van een fonds voor gemene rekening. Beleggen in het Fonds geschiedt door middel van uitgifte van deelnemingsrechten in het Fonds ( Participaties ). U kunt één keer per jaar in of uit het Fonds stappen. De Participaties vormen het risicodragend vermogen van het Fonds en luiden in Euro s. De houders van de Participaties zijn de participanten (de Participanten ). Minimum deelnamebedrag Participatie in het Fonds voor een lager bedrag dan 5.000,- is niet mogelijk. Beheerder De Beheerder van het Fonds is: Beethoven Beheer B.V. Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Oprichtingsdatum Fonds en lidstaat statutaire zetel Beheerder Het Fonds is opgericht op 31 maart 1995, voor onbepaalde tijd. De Beheerder is statutair gevestigd te Rotterdam. Bewaarder De bewaarder van het Fonds is Woon-Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V. (de Bewaarder ). De Bewaarder is, ten behoeve van de Participanten, juridisch eigenaar van de bezittingen van het Fonds. De Bewaarder dient de belangen van de Participanten te behartigen. Hiertoe controleert hij of de Beheerder het beleggingsbeleid uitvoert conform hetgeen daarover in het Prospectus is bepaald. Daarnaast ziet hij er op toe dat de uitgaande geldstromen van het Fonds overeenkomen met daadwerkelijk gemaakte kosten, en dat uittredende Participanten een correcte vergoeding ontvangen. Tevens wordt gecontroleerd of toetredende Participanten het juiste aantal Participaties ontvangen. Accountant Deloitte Accountants B.V. is de externe accountant van het Fonds. Wft-vergunning De Beheerder beschikt over een vergunning als bedoeld in artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht. Woon-Winkel Fonds valt onder de werking van deze vergunning. B. BELEGGINGSGEGEVENS Beleggingsdoelstelling en beleggingsbeleid Het Fonds heeft als doelstelling op de langere termijn (4-5 jaar) een zo hoog mogelijk rendement te realiseren en belegt daartoe in (volledig of gedeeltelijk) verhuurd in Nederland gelegen onroerend goed: - woningen; - winkels (voor minimaal 20%); - kantoren en bedrijfsgebouwen (voor maximaal 20%). (Hypothecaire) financiering Het Fonds mag (hypothecaire) financieringen aantrekken, tot maximaal 75% van de onderhandse verkoopwaarde van het onroerend goed van het Fonds. Rentederivaten De Beheerder heeft de mogelijkheid om - uitsluitend in verband met het afdekken van renterisico s - gebruik te maken van rente-instrumenten. Uitkering exploitatieresultaat, herbelegging Indien de normale bedrijfsuitoefening van het Fonds het toelaat, zullen het directe rendement (ontvangen huur plus gerealiseerde winst, minus betaalde rente en gemaakte kosten) alsmede het aan het Fonds toekomende deel in de gerealiseerde winst bij verkoop van onroerend goed aan de Participanten worden uitgekeerd. De overige bij verkoop van onroerend goed vrijkomende middelen worden zoveel mogelijk herbelegd in onroerend goed, of aangewend voor aflossing. De financiële risico s van Woon-Winkel Fonds De waardeontwikkeling van de rechten van deelneming in de beleggingsinstelling is afhankelijk van ontwikkelingen op de kapitaal-, effecten-, valuta- en goederenmarkten. De mogelijkheid bestaat dat uw 3
belegging in waarde stijgt. Het is echter ook mogelijk dat uw belegging weinig tot geen inkomsten zal genereren en dat uw inleg bij een ongunstig koersverloop geheel of ten dele verloren gaat. Algemene risico s De volgende algemene risico s kunnen van invloed zijn op de resultaten en het vermogen van het Fonds: a) het risico dat de beleggingen van Woon- Winkel Fonds niet het beoogde rendement op zullen leveren; b) het inflatierisico (het risico dat de inflatie stijgt, waardoor de reële waarde van de Participaties wordt aangetast). Omdat de meeste huurcontracten geïndexeerd zijn leidt een algemene prijsstijging tot hogere huuropbrensten. Deze hogere huuropbrengsten vormen een compensatie voor hogere kosten. Het inflatierisico wordt dus beperkt door de indexatie van huurcontracten; c) het risico van verandering van financiële en fiscale wet- en regelgeving. Specifieke risico s Daarnaast bestaan de volgende specifieke risico s: a) Dit risico bestaat uit waardeschommelingen van onroerend goed ten gevolge van de markten voor dat onroerend goed, bijvoorbeeld als gevolg van de kredietcrisis. Deze risico s kunnen anders zijn naar gelang het soort onroerend goed waarin wordt belegd. b) Leverage risico. Het Fonds kan beleggen met geleend geld ( leverage ) tot maximaal 75% van de waarde van zijn onroerend goed portefeuille. Daardoor kunnen grotere winsten maar ook grotere verliezen ontstaan (het zogenaamde hefboomeffect ); c) Verhuur- en leegstandsrisico. De mogelijkheid bestaat dat huurcontracten niet worden verlengd. In dat geval dient een nieuwe huurder te worden gezocht. Hier kan enige tijd mee gemoeid zijn. Daarnaast staat niet vast dat de hoogte van de huur gehandhaafd kan blijven. Aangezien er ook beperkt belegd kan worden in onroerend goed dat voor minder dan 50% verhuurd is blijft het risico aanwezig dat het resterende gedeelte niet volledig verhuurd wordt. Dit kan consequenties hebben voor de waarde van een project (en dus voor de verkoop opbrengst) en voor de cash-flow. Door spreiding en een actief verhuurbeleid wordt getracht dit risico te beperken; d) Brandrisico. Het risico dat onroerend goed verloren gaat als gevolg van brand (of andere oorzaken). Voor het onroerend goed is een marktconforme opstalverzekering afgesloten die het risico van het tenietgaan van de waarde van het onroerend goed door bijvoorbeeld brand dekt; e) Debiteurenrisico. De mogelijkheid bestaat dat huurders niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen. De Beheerder zal zich tot het uiterste inspannen om de verschuldigde bedragen alsnog te innen, maar de situatie kan zich voordoen dat vorderingen oninbaar zijn en moeten worden afgeboekt; f) Geen markt voor Participaties. De Participaties zijn niet genoteerd op een effecten beurs. Een Participant heeft alleen de mogelijkheid om zijn Participaties ter inkoop aan het Fonds aan te bieden (éénmaal per jaar) of aan bloed- of aanverwanten in de rechte lijn; g) Daar waar in het Fonds te omvangrijke activiteiten plaatsvinden die door de fiscus beschouwd kunnen worden als ondernemingsactiviteiten, zal mogelijk een deel van de opbrengsten dat voorkomt uit die activiteiten belast kunnen worden volgens de regels die gelden voor Box 1; h) In bijzondere omstandigheden kan het Fonds de inkoop van Participaties tijdelijk staken; i) Het risico van beperkte verhandelbaarheid van Participaties (verkoop slechts één keer per jaar mogelijk); j) Het risico van verlies van in bewaring gegeven activa als gevolg van insolvabiliteit, nalatigheid of frauduleuze handelingen van de Bewaarder of van een onderbewaarnemer. De Beheerder raadt u aan ook kennis te nemen van de uitgebreide risicobeschrijving in het Prospectus. 4
Risico-indicator: risico dat u uw inleg niet geheel terugkrijgt bij een looptijd van 1 jaar: C. BEDRIJFSINFORMATIE Belastingregime Beleggingsresultaten In onderstaand staafdiagram ziet u de beleggingsresultaten van de dertien voorafgaande afgesloten boekjaren van Woon-Winkel Fonds. De gerealiseerde rendementen zijn telkens uitgedrukt in de procentuele verandering van de netto vermogenswaarde tussen het begin en het einde van het kalenderjaar. Het hieronder gegeven overzicht geeft een weerspiegeling van de in het verleden behaalde resultaten van de beleggingsinstelling. Op de jaarlijkse rendementen zijn belastingen en andere lasten reeds in mindering gebracht. De uiteindelijke, toekomstige beleggingsresultaten zijn niet te voorspellen. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde rendementen bieden geen garantie voor de toekomst. Algemeen De hieronder gegeven samenvatting van bepaalde Nederlandse fiscale gevolgen is gebaseerd op de wetgeving en jurisprudentie zoals van kracht op de datum van het Prospectus en is onderhevig aan veranderingen in de wet, de wetsuitleg en de wetstoepassing. Deze veranderingen kunnen optreden met terugwerkende kracht. De hieronder gegeven samenvatting beoogt geen volledige beschrijving te geven van alle fiscale overwegingen die relevant zijn voor een Participant, noch is deze samenvatting bedoeld om een behandeling te geven van de fiscale consequenties voor alle verschillende soorten Participanten. Fiscale aspecten voor het Fonds Op door het Fonds te verwerven onroerend goed kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Aangezien de Participaties in het Fonds uitsluitend aan het Fonds overdraagbaar zijn (en/of aan bloeden aanverwanten in rechte lijn) en ook aan andere transparantie eisen wordt voldaan is het Fonds in principe niet vennootschapsbelastingplichtig. Voor de vennootschapsbelasting wordt het Fonds getypeerd als besloten fonds. Totaal 30 25 20 15 10 5 0-5 -10-15 Totaal rendement Woon-Winkel Fonds 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Gemiddeld 23,7 24,7 27,7 16,9 12,8 9,6 8,3 10,1-5,5 7,3 7,4 0,4 0,9 11,1 Uitgekeerd 12,1 16,9 13,2 11 6,4 6 5,8 6 5,8 6,5 6,4 3 6 8,08 Mutatie 11,6 7,8 14,5 5,9 6,4 3,6 2,5 4,1-11,3 0,8 1-2,6-5,1 3,02 Intrinsieke Waarde Fiscale aspecten voor de Participanten Het Nederlandse belastingstelsel kent een systeem met drie zogenaamde inkomensboxen. Elke box heeft zijn eigen belastbaar inkomen en kent eigen regels en tarieven. De inkomsten uit vermogen worden geplaatst en belast in Box 3. Hierbij zijn niet de daadwerkelijk behaalde inkomsten belast maar is er sprake van fictieve inkomsten. Dit wordt het forfaitaire rendement genoemd. Dit forfaitaire rendement wordt gesteld op 4% van de vermogensgrondslag. De vermogensgrondslag bestaat uit de bezittingen minus de schulden minus de vrijstellingen. Deze vrijstelling wordt jaarlijks vastgesteld. Het forfaitaire rendement wordt vervolgens belast met een tarief van 30%. De jaarlijkse belastingdruk bedraagt derhalve 1,2% van de waarde van het gemiddelde (netto) vermogen. 5
Aangezien het Fonds voor de toepassing van de vennootschapsbelasting en de inkomstenbelasting transparant is, is in principe niet het Fonds, maar zijn de Participanten belastingplichtig. Voor de Participanten heeft dit tot gevolg dat hun aandeel in het netto fondsvermogen (bezittingen minus de schulden), waar deze door de fiscus beschouwd wordt als belegging, belast wordt tegen 1,2%. Uiteraard dient hierbij nog rekening te worden gehouden met de vrijstellingen. Daar waar in het Fonds te omvangrijke activiteiten plaatsvinden die door de fiscus beschouwd zouden kunnen worden als ondernemingsactiviteiten zal mogelijk de opbrengst uit die activiteiten belast worden volgens de regels die gelden voor Box 1. Het bovenstaande staat los van hetgeen daadwerkelijk door het Fonds als direct rendement wordt uitgekeerd. Een eventueel negatief inkomen uit onroerende goederen waar deze beschouwd worden als belegging kan niet in mindering worden gebracht op het belastbare inkomen. De door het Fonds gerealiseerde winsten bij verkoop van woningen en winkels zijn niet belast. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat er geen sprake is van handel in onroerend goed, dan wel dat er geen werkzaamheden worden verricht die duidelijk meer omvatten dan vermogensbeheer. (Niet kan worden uitgesloten dat op de bij verkoop van het voor minder dan 50% verhuurd onroerend goed gerealiseerde winst de voor Box 1 geldende fiscale regels wel van toepassing zijn.) Belastingadviseur Zowel uw persoonlijke situatie als wijzigingen in de belastingregels van de lidstaat van herkomst en/of de lidstaat van ontvangst en de uitleg van deze regels kunnen een positieve of negatieve invloed hebben op uw persoonlijke fiscale positie. In geval van onduidelijk heden dient u contact op te nemen met een belastingadviseur. Kostenratio (TER) De kostenratio geeft weer de verhouding van de kosten van het Fonds in een jaar tot de gemiddelde netto vermogenswaarde in dat jaar. Over de voorgaande jaren bedroegen de percentages: Jaren Percentage 2009 23,9 2008 21,8 2007 17,8 2006 16,0 2005 13,3 2004 12,2 Deze percentages zijn inclusief de rentelasten. Als de rentelasten buiten beschouwing worden gelaten luiden de percentages als volgt: Jaren Percentage 2009 9,6 2008 8,2 2007 7,9 2006 8,7 2005 8,1 2004 7,6 Aangezien de Total Expense Ratio (TER) een percentage is van de Intrinsieke Waarde (IW) zal een stijging van het belegd vermogen (zoals de afgelopen jaren bij Woon-Winkel Fonds is op te merken) bij een vrijwel gelijkblijvende IW van het Fonds de TER doen toenemen. De waarde die wordt toegekend aan de TER is in deze situatie betrekkelijk aangezien de (mogelijk) positieve impuls door de hogere leverage buiten beschouwing wordt gelaten. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met de volgende kosten die aan toe- of uittredende Participanten in rekening gebracht worden: Kosten van toetreding De kosten van toetreden bedragen volgens het Prospectus maximaal 6 %. De kosten worden berekend over het bedrag van de inleg. Over de afgelopen jaren zijn de volgende percentages gehanteerd: Jaren Percentage 2009/2010 1,5 2008/2009 1,5 2007/2008 2.5 2006/2007 3,0 2005/2006 3,0 2004/2005 3,0 Voor het jaar 2010/1011 zal het percentage uitkomen op 1,5%. 6
Kosten van uittreding De kosten van uittreden bedragen volgens het Prospectus maximaal 6% over de waarde van de Participaties nadat deze te gelde zijn gemaakt. Over de afgelopen jaren zijn de volgende percentages gehanteerd: Jaren Percentage 2009/2010 2,5 2008/2009 2,5 2007/2008 2,75 2006/2007 2,75 2005/2006 2,75 2004/2005 1,60 Voor het jaar 2010/2011 zal het percentage in principe uitkomen op 2,5%. De kosten van toetreding bedragen volgens het Prospectus maximaal 6%. De kosten worden berekend over het bedrag van de inleg. In deze opslag zijn begrepen: - een entreevergoeding voor de Beheerder van maximaal 1% van de Intrinsieke Waarde per Participatie - een kostenopslag van maximaal 5% van de Intrinsieke Waarde ten gunste van het Fonds ter dekking van de door het Fonds in verband met de toetreding te maken transactie- en toetredings kosten - De totale kosten bedroegen over het emissiejaar 2009-2010 1,5% zijnde 1% entreevergoeding en 0,5% kostenopslag voor het Fonds. Meer gedetailleerde informatie Meer gedetailleerde informatie vindt u in het Prospectus. D. COMMERCIELE INFORMATIE Vaststelling waarde Participaties De Beheerder stelt per de laatste dag van een kalenderjaar de netto vermogenswaarde van een Participatie in Euro s vast. Deze waarde kunt u vinden op de websites www.woonwinkelfonds.nl en www.beethovenbeheer.nl De kosten van uittreding bedragen maximaal 6% van de inkoopwaarde. E. AANVULLENDE INFORMATIE Prospectus en (half)jaarrekeningen van het Fonds, verdere informatie Het Prospectus en de (half)jaarrekeningen van het Fonds zijn kosteloos op aanvraag verkrijgbaar bij de Beheerder en te downloaden van de websites www.woonwinkelfonds.nl en www.beethovenbeheer.nl Instappen in en uitstappen uit het Fonds U kunt tot en met de vijfentwintigste werkdag van ieder kalenderjaar instappen en u kunt tot en met de vijftiende werkdag van ieder kalenderjaar uit het Fonds stappen. Toezicht op de financiële bijsluiter De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is de toezichthouder op de financiële bijsluiter. Voor vragen kunt u de Toezichtslijn van de AFM bellen op nummer 0900 5400 540 of kijken op de website www.afm.nl Actualisatie De financiële bijsluiter is bijgewerkt tot 1 juni 2010 7
Bel ons gerust voor meer informatie of met vragen over Woon- Winkel Fonds. U wordt dan persoonlijk te woord gestaan door één van onze medewerkers. Woon- Winkel Fonds Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Postbus 1188 3840 BD Harderwijk telefoon 0341 43 86 10 fax 0341 46 06 74 e-mail info@woonwinkelfonds.nl internet www.woonwinkelfonds.nl