. uitspraak RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Zittingsplaats Groningen Bestuursrecht zaaknummer: LEE 14/593 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 maart 2015 in de zaak tussen {...], te Groningen, eiser (gemachtigde: mr. E.E. Grit), en het college van burgemeester en wethouders van Groningen, verweerder (gemachtigde: mr. M. Kammenga-Riemersma). Procesverloop Bij besluit van 24 januari 2012 (het primaire besluit) heeft verweerder eisers verzoek van 6juni 2008 om vergoeding van planschade voor de panden [...] en [...] afgewezen. Bij besluit van 10 augustus 2012 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en aan eiser op grond van de Wet dwangsom en beroep een vergoeding van 180, (9 x 20,-) toegekend. Eiser heeft tegen dit besluit beroep ingesteld. De rechtbank heeft op 25 januari 2013 een tussenuitspraak gedaan, waarbij de rechtbank verweerder in de gelegenheid heeft gesteld de in de tussenuitspraak geconstateerde gebreken te herstellen. Bij einduitspraak van 25 juli 2013 heeft de rechtbank het beroep van eiser gegrond verklaard, het besluit op bezwaar van I O augustus 2012 vernietigd, de hoogte van de door verweerder aan eiser (nog) verschuldigde dwangsommen vastgesteld op 40,- en bepaald dat verweerder binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit op het bezwaarschrift van eiser dient te nemen, met inachtneming van,hetgeen in de einduitspraak is overwogen. Bij besluit van 20 januari 2014 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en het primaire besluit van 24 januari 2012 onder een gewijzigde motivering gehandhaafd.voorts heeftverweerder aan eiser op grond van de Wet dwangsom en beroep een vergoeding van 220,- (11 x 20,-) toegekend. Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Zaaknummer: LEE 14/593 blad 2 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2014. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Ingevolge artikel 8:64, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft de rechtbank het onderzoek ter zitting van 4 juli 2014 geschorst, teneinde de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (StAB) als deskundige te benoemen. De StAB heeft op 22 oktober 2014 een deskundigenbericht uitgebracht. Partijen hebben hun zienswijze daarop naar voren gebracht. Bij brief van 20 januari 2015 heeft de StAB aanvullend gerapporteerd. Desgevraagd hebben partijen toestemming verleend aan de rechtbank om uitspraak te doen zonder een nadere zitting. De rechtbank heeft bij brief van 16 februari 2015 het onderzoek gesloten. Ovenvegingcn 1. Met ingang van 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Op grond van artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening, voor zover hier van belang, blijft op aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), die zijn ingediend voor inwerkingtreding van de Wro, het voor dat tijdstip geldende recht van toepassing. Van een dergelijke situatie is in dit geval sprake, zodat het voor 1 juli 2008 vigerende artikel 49 van de WRO van toepassing is. 1.1. Op grond van artikel 49, eerste lid, aanhef en onder a, van de WRO, zoals deze bepaling luidde tot 1 juli 2008, kennen burgemeester en wethouders een belanghebbende, voor zover blijkt dat deze ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. 2. Voor een uiteenzetting van de in dit geding van belang zijnde feiten en omstandigheden verwijst de rechtbank allereest naar de tussenuitspraak van 25 januari 2013 (AWB 12/919) en de einduitspraak van 25 juli 2013 (ECLI:NL:RBNNE:2013:4679). 3. Door partijen is geen hoger beroep ingesteld tegen voormelde uitspraak van 25 juli 2013. Dit brengt met zich dat tussen partijen vaststaat dat, zoals door de rechtbank in die uitspraak is overwogen, voor de panden [...] en [...] sprake is van een planologische verslechtering als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Partiële herziening Korrewegwijk/de Hoogte (beschermd stadsgezicht)". Verder stelt de rechtbank aan de hand van de stukken en het verhandelde ter zitting vast dat thans tussen partijen uitsluitend nog in geschil is de afwijzing van het planschadeverzoek voor zover dat ziet op het pand [...] te Groningen (het pand).
., Zaaknummer: LEE 14/593 blad 3 4. Na de uitspraak van 25 juli 2013 heeft verweerder het planschadeverzoek van eiser opnieuw ter advisering voorgelegd aan de schadebeoordelingscommissie. Deze commissie heeft op 19 december 2013 advies aan verweerder uitgebracht en heeft daarbij geadviseerd het verzoek om planschade af te wijzen. 4.1. Onder verwijzing naar dit advies heeft verweerder zich in het bestreden besluit op het standpunt gesteld dat het verzoek van eiser dient te worden afgewezen. Voor zover het verzoek ziet op inkomensschade is dit volgens verweerder gebaseerd op te verwachten winstderving die niet kan worden gebaseerd op in het verleden gerealiseerde winsten. Een dergelijke zuiver toekomstige winstverwachting is volgens verweerder zo onzeker dat deze niet in aanmerking kan komen voor vergoeding. Daarnaast wijst verweerder er op dat de exploitatie op de peildatum 20 september 2007 nog niet was aangevangen. De dakopbouw was immers nog niet gerealiseerd, er had nog geen vooroverleg plaatsgevonden en er was ook nog geen bouwaanvraag ingediend. Volgens verweerder zijn dus geen substantiële investeringen gedaan voor het exploiteren van twee kamers in een nog te plaatsen dakopbouw op het pand [...]. Ook is geen sprake van vermogensschade, nu geen sprake is van een waardedaling van het pand als gevolg van de planologische verslechtering. Daartoe wijst verweerder naar een taxatierapport van [...] van 22 oktober 2013, waarin staat dat een uitbreidingsmogelijkheid, zoals een dakopbouw, geen invloed heeft op de waarde van het pand, omdat de waarde slechts wordt bepaald op basis van bestaande huren en exploitatielasten. 5. Eiser betoogt in beroep dat de inkomensschade wel voor tegemoetkoming in aanmerking moet komen, nu voor de peildatum al concrete, substantiële bedrijfsmatige investeringen zijn gedaan voor uitbreiding van de (reeds aangevangen) exploitatie. Daartoe voert hij aan dat hij sinds de aankoop van het pand in 1996 woonruimte verhuurt aan particulieren en studenten en hij al sinds 2005 probeert een vergunning te krijgen voor een dakopbouw. Bovendien is op de derde verdieping al rekening gehouden met een doorbraak voor een extra verdieping en zijn de plafonds op de derde verdieping brandwerend gemaakt. Eiser heeft verder al in november 2005 een voorbehandeling bij de gemeente Groningen doorlopen, waarna op 15 februari 2006 een eerste bouwaanvraag is ingediend, gevolgd door bouwaanvragen op 6 september 2006, 19 februari 2007 en 28 maart 2007. De commissie is dan ook ten onrechte ervan uitgegaan dat geen bouwaanvraag is gedaan en dat pas in 2008 het eerste overleg daarover heeft plaatsgevonden. Reeds hierom is het besluit onzorgvuldig voorbereid, aldus eiser. Voorts is evident dat geen sprake is van een onzekere winstverwachting, gezien de rendementen die eiser maakt op andere kamerverhuurpanden. Verder betoogt eiser dat wel sprake is van vermogensschade, aangezien een redelijk handelend koper bereid zou zijn minimaal 30.000,- extra te betalen voor een pand met een uitbreidingsmogelijkheid voor een dakopbouw. In dit verband merkt eiser nog op dat door verweerder ten onrechte wordt uitgegaan van 60.000,- aan bouwkosten. 6. In het verweerderschrift erkent verweerder dat de schadebeoordelingscommissie ten onrechte er van is uitgegaan dat voor de peildatum geen bouwaanvraag of voorbehandeling is ingediend voor het pand. Toch meent verweerder dat hij het advies aan zijn besluit ten grondslag mocht leggen, nu de commissie tevens heeft aangegeven dat een ingediende voorbehandeling of bouwaanvraag niet met zich brengt dat de exploitatie van verhuur is aangevangen. Verder is volgens verweerder onvoldoende onderbouwd waarom wel sprake is van vermogensschade.
' Zaaknummer: LEE 14/593 blad 4 7. In hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, heeft de rechtbank aanleiding gezien om de StAB onderzoek te laten doen of sprake is van inkomens- en vermogensschade en, voor zover relevant, de hoogte daarvan te bepalen. 7.1. De StAB heeft in haar rapport van 22 oktober 2014 verslag van het onderzoek gedaan. Wat betreft de waardevermindering van het pand volgt de StAB [...] niet in zijn standpunt dat de ongerealiseerde uitbreidingsmogelijkheid in de markt geen waarde vertegenwoordigt. De StAB benadrukt dat van de fictie dient te worden uitgegaan dat sprake is van (ver)kopers die volledig op de hoogte zijn van de planologische mogelijkheden, zodat deze tot uitdrukking komen in de waarde(daling) van de onroerende zaak. Volgens de StAB is een goede methode voor het taxeren van waarde van bouwmogelijkheden de 'residuele waarde methode'. Hierbij wordt de waarde van het perceel voor realisatie van de uitbreiding berekent door de waarde van het perceel na realisatie te corrigeren met de productiekosten (bouwkosten). Als die waarde dan wordt vergeleken met de waarde van het perceel zonder uitbreidingsmogelijkheden, is duidelijk welke waarde de vierde bouwlaag vertegenwoordigd. De StAB stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van het pand - zoals door [...] bepaald door middel van het kapitaliseren van de huren en exploitatielasten per peildatum 280.000,- bedraagt. Evenmin is in geschil dat de waarde van het pand na realisering van de vierde bouwlaag per peildatum 370.000,- is. De StAB acht het redelijk om de bouwkosten in dit geval in te schatten op 42.000,-, inclusief btw. Met toepassing van de residuele waarde methode blijkt dat het pand met uitbreidingsmogelijkheid een waarde had van (370.000-42.000=) 328.000,-. Dit betekent volgens de StAB dat de uitbreidingsmogelijkheid voor de vierde bouwlaag een waarde vertegenwoordigt van (328.000-280.000) 48.000,-. 7.2. Met betrekking tot de gestelde inkomensschade stelt de StAB dat de omstandigheid dat eiser bouwaanvragen heeft ingediend volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) onvoldoende is om te kunnen spreken van aangevangen bedrijfsvoering die voor vergoeding in aanmerking komt. Toch acht de StAB verdedigbaar dat in dit geval op de peildatum als vaststaand kon worden aangenomen dat de exploitatie is aangevangen. Daartoe acht zij van belang dat eiser reeds eigenaar was van het pand en dat dit al in gebruik was voor kamerverhuur. Verder was de dakopbouw planologisch mogelijk, was geen andere vergunning vereist en zijn meerdere bouwaanvragen ingediend om deze ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Ook zijn in het pand investeringen gedaan om het geschikt te maken voor de gewenste dakopbouw: het dak is brandwerend gemaakt en de tussenwanden zijn zodanig geplaatst dat de trap naar de vierde bouwlaag mogelijk blijft. Volgens de StAB is verder voldoende aannemelijk dat eiser de vierde bouwlaag had gerealiseerd indien de mogelijkheid van individuele dakopbouwen niet door de partiële herziening was komen te vervallen. Daarmee komt de inkomensderving als planschade voor vergoeding in aanmerking, aldus de StAB. De StAB bepaalt de hoogte van de winstderving op 26.000,-. Volgens de StAB komt de winstderving echter niet separaat voor vergoeding in aanmerking, omdat de vermogens- en inkomensschade dezelfde bron en rechthebbende hebben. De inkomstenderving als gevolg van het verlies aan exploitatiemogelijkheden moet worden geacht te zijn begrepen in de vergoeding van de waardevermindering van de onroerende zaak. 8. De rechtbank overweegt dat op grond van vaste jurisprudentie van de ABRS, onder meer kenbaar uit ECLI:NL:RVS:20 l l :BR6329, de bestuursrechter het oordeel van een onafhankelijke door de bestuursrechter ingeschakelde deskundige in beginsel pleegt te volgen, tenzij zich een bijzondere omstandigheid voordoet die aanleiding vormt een uitzondering op die hoofdregel aan te nemen, bijvoorbeeld de bijzondere omstandigheid dat
' Zaaknummer: LEE 14/593 blad5 uit de reactie van die deskundige op een andersluidend oordeel van een door een partij ingeschakelde deskundige blijkt, dat deze zijn eigen oordeel niet serieus heeft heroverwogen. Van een dergelijke bijzondere omstandigheid is in dit geval geen sprake. Vervolgens is de vraag of verweerder erin geslaagd is om aannemelijk te maken dat er sprake is van concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of de volledigheid van de advisering door de StAB. 9. Voor zover verweerder in zijn zienswijze op het rapport van de StAB de planologische verslechtering betwist, wordt onder verwijzing naar rechtsoverweging 3 overwogen dat tussen partijen vaststaat dat sprake is van een planologische verslechtering wat betreft het pand, vanwege het verlies aan de bouwmogelijkheid voor een dakopbouw. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan dit betoog. 10. Voorts betoogt verweerder dat een redelijk handelend en denkend koper ( een verhuurder dan wel een gezin) de waarde bepaalt aan de hand van de bestaande huren en exploitatielasten. Een hogere prijs zal volgens verweerder niet worden betaald voor een bouwmogelijkheid, maar alleen in het geval dat de opbouw al is gerealiseerd. Verweerder wijst in dit verband op feitelijke verkoopprijzen van referentiepanden in de directe nabijheid, waaruit blijkt dat de transactieprijzen niet zijn gedaald als gevolg van de gewijzigde planologische situatie, aldus verweerder. JO. 1. Uitgangspunt is dat, als vaststaat dat een planologische wijziging tot een nadeliger situatie heeft geleid, de schade wordt vastgesteld op het verschil tussen de prijs die het pand zou hebben opgebracht onder het oude planologische regime en de prijs in de nieuwe situatie. Daarbij wordt uitgegaan van de prijs die een redelijk denkend en handelend koper onmiddellijk voor de inwerkingtreding van de planologische wijziging en op het tijdstip direct daarna voor het pand zou hebben geboden. Die koper wordt geacht uit te gaan van maximale invulling van het planologische regime vlak voor en vlak na de peildatum, ofwel van alle theoretische mogelijkheden daarvan, en zijn prijs daarop afte stemmen. 10.2. Zoals ook door de StAB in haar rapportages is benadrukt, dient aldus voor de te taxeren waarde te worden uitgegaan van de fictie van goed geïnformeerde en geobjectiveerde partijen. Met het standpunt dat een koper (feitelijk) niet bereid is meer te betalen voor een pand met een uitbreidingsmogelijkheid, miskent verweerder dat van voormelde fictie dient te worden uitgegaan. Ook het betoog van verweerder dat uit de verkoopprijzen van referentieobjecten duidelijk wordt dat geen sprake is van een waardedaling, treft geen doel reeds omdat niet duidelijk is op welke wijze die daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijzen tot stand zijn gekomen. Die prijzen kunnen het resultaat zijn van allerlei andere factoren, waarin geen inzicht bestaat. 11. Verweerder betoogt verder dat de residuele grondwaarde (taxatie)methode in dit geval niet voor de hand ligt, nu in bijlage 8 van het StAB-advies wordt aangegeven dat deze methode in principe alleen van toepassing is bij de waardebepaling van een perceel grond met een mogelijkheid tot projectontwikkeling. Verweerder wijst erop dat [...], adviseur van de schadebeoordelingscommissie, heeft aangegeven dat, teneinde de marktwaarde vast te stellen, de vergelijkende methode bruikbaar is. 11.1. In reactie op het betoog van verweerder heeft de StAB in de aanvullende rapportage aangegeven dat de residuele waarde methode wordt gebruiki om te beoordelen welke waarde toekomt aan onbenutte bebouwingsmogelijkheden. Dit kan een onbebouwd perceel betreffen,
Zaaknummer: LEE 14/593 blad 6 maar ook een (gedeeltelijk) bebouwd perceel. De bestaande bebouwing kan daarbij eventueel (gedeeltelijk) worden gesloopt. De kosten hiervan worden dan meegenomen in de berekening. Volgens de StAB is deze methode met name geschikt om de waarde van de onbenutte uitbreidingsmogelijkheden in dit geval vast te stellen. 11.2. De rechtbank ziet geen aanleiding om ten aanzien van de residuele waarde methode de StAB niet te volgen. Hierbij acht de rechtbank van belang dat uit wet, regelgeving, noch jurisprudentie blijkt dat een bepaalde methode dient te worden gevolgd bij het bepalen van de waarde van (onbenutte) bouwmogelijkheden. De StAB heeft gemotiveerd aangegeven dat en hoe deze methode gebruikt kan worden om te beoordelen welke waarde toekomt aan onbenutte bouwmogelijkheden en heeft verder inzichtelijk gemaakt hoe de uitkomst daarvan in dit geval tot stand is gekomen. De rechtbank volgt de stelling van verweerder dat uitsluitend gebruik dient te worden gemaakt van de vergelijkende methode niet. Het betoog faalt. 12. Onder verwijzing naar het vorenoverwogene, ziet de rechtbank in hetgeen door verweerder naar voren is gebracht geen aanleiding de StAB niet te volgen in haar conclusie dat sprake is van een waardevermindering van het pand ten gevolge van de planologische verslechtering van 48.000,-. 13. Verweerder voert wat betreft de inkomensschade aan, onder verwijzing naar vaste jurisprudentie van de ABRS, onder meer kenbaar uit ECLI:NL:RVS:2013:1621, dat er in dit geval geen sprake is van de aanvang van de exploitatie van een onderneming om er voordeel uit te trekken. Volgens verweerder is de exploitatie niet aangevangen, aangezien de dakopbouw niet is gerealiseerd en eiser geen substantiële investeringen heeft gedaan. De door eiser gedane investeringen - het brandwerend maken van een kap en het op een bepaalde manier inrichten van een bovenverdieping - kunnen naar de mening van verweerder niet worden aangemerkt als onomkeerbare investeringen. Gelet hierop is verweerder van mening dat een bedrag van 26.000,- als inkomensderving niet voor vergoeding in aanmerking komt. 14. In reactie op het betoog van verweerder heeft de StAB in de aanvullende rapportage aangegeven dat in het verslag van 22 oktober 2014 ingegaan is op de door eiser gestelde inkomensderving. In dat verslag heeft de StAB geconcludeerd dat in dit geval voldaan is aan de criteria voor de uitzondering op het beginsel dat gemist voordeel uit nog niet aangevangen bedrijfsvoering niet voor vergoeding in aanmerking komt (vgl. ABRS, 23 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013: 1621 ). Nu de inkomensderving geacht moet worden te zijn verdisconteerd in de waardedaling van het pand, treft dit betoog van verweerder volgens de StAB geen doel reeds omdat dit niet afdoet aan de primaire conclusie en aan de hoogte van de waardedaling en daarmee de schadevergoeding. Dit betoog, wat daar ook van zij, is volgens de StAB dan ook niet van invloed op het eindoordeel in het verslag van 22 oktober 2014. 14.1. Het betoog van verweerder, wat daar ook van zij, treft geen doel. Uit vaste jurisprudentie van de ABRS, onder meer kenbaar uit ECLI:NL:RVS:2012: 5932 en ECLI:NL:RVS:2013:BZ0707, blijkt dat wanneer vermogens- en inkomstenschade dezelfde bron en rechthebbende hebben de ene schadesoort geacht wordt verdisconteerd te zijn in de andere schadesoort. In dit geval is daarvan sprake. Dat verweerder voor wat betreft de inkomensderving tot een andere conclusie komt dan de StAB maakt naar het oordeel van de rechtbank dus niet dat de conclusie van de StAB met betrekking tot de vermogensschade in
J Zaaknummer: LEE 14/593 blad 7 de vorm van een waardedaling van het pand in dit geval ondeugdelijk onderbouwd is. 15. Gelet op de voorgaande overwegingen ziet de rechtbank geen aanleiding om de bevindingen en de conclusie van de StAB niet te volgen. Hieruit volgt dat verweerder de rapportage van de schadecommissie niet aan het bestreden besluit ten grondslag mocht leggen. Om die reden is het beroep van eiser gegrond en komt het bestreden besluit wegens strijd met artikel 3:2, in samenhang gelezen met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb voor vernietiging in aanmerking. 16. Nu een nieuw op bezwaar te nemen besluit slechts kan inhouden dat het primaire besluit, onder gegrondverklaring van het daartegen gerichte bezwaar, wordt herroepen, ziet de rechtbank aanleiding om met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien en te bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. De rechtbank zal bepalen dat overeenkomstig het advies van de StAB van 22 oktober 2014 aan eiser ten laste van verweerder een tegemoetkoming in de planschade op grond van artikel 49 van de WRO wordt toegekend van 48.000,- verhoogd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van het verzoek om planschade, zijnde 6 juni 2008, tot en met de dag van betaling. 17. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder op grond van artikel 8:75, eerste lid, van de Awb te veroordelen in de proceskosten van eiser. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 1225,- (] punt voor het indienen van het beroepschrift en I punt voor het verschijnen ter zitting, Y:, punt voor de zienswijze op het deskundigenbericht, met een waarde van 490,- per punt en een wegingsfactor 1,0). Verder ziet de rechtbank aanleiding te bepalen dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht ad 165,- aan hem dient te vergoeden.
Zaaknummer: LEE 14/593 blad 8 Beslissing De rechtbank Noord-Nederland: verklaart het beroep gegrond; vernietigt het bestreden besluit; bepaalt dat aan eiser ten laste van verweerder een tegemoetkoming in de planschade wordt toegekend van 48.000,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 juni 2008 tot en met de dag van betaling; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit; draagt verweerder op het betaalde griffierecht van 165,- aan eiser te vergoeden; veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van 1225,-. Deze uitspraak is gedaan door mr. S.B. Smit-Colenbrander, rechter, in aanwezigheid van mr. H.L.A. van Kats, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20maart2015. griffier Afschrift verzonden aan partijen op: 2 0 MRT 2015 Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlo gévc.mrzie / ':\--; ' Voor kopie cfnlo 1 Rechtbank or Neaerland Afdeling Bas uurs echt /