DE LOKROEP VAN TE DURE KOOP ---------- over de crisis, de veranderde vraag en het weinig flexibele planaanbod oftewel waarom het nog altijd niet zo wil vlotten met de woningbouw Symposium Woningmarkt Zuidoost-Brabant uit de crisis? 17 maart 2016 Niek Bargeman senior adviseur bevolking en wonen Provincie Noord-Brabant
KREDIETCRISIS IJLT NOG NA, HERSTEL IS ZICHTBAAR, MAAR... effecten financieel-economische crisis nog altijd merkbaar groei Brabantse woningvoorraad in op dieptepunt kredietcrisis woningmarkt vertoont tekenen van herstel aantal in aanbouw genomen woningen in hoger, maar herstel nieuwbouw is grillig
1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. 1e kwart. 2e kwart. 3e kwart. 4e kwart. AANTAL IN AANBOUW GENOMEN WONINGEN NOORD-BRABANT, - DIEPTEPUNT IN 2013, (licht) HERSTEL IN, VERSNELLING, MAAR... 4.000 Bron: gemeenten Noord-Brabant: inventarisatie en bewerking: Provincie Noord-Brabant 3.500 Noord-Brabant Zuidoost-Brabant 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2009 2010 2012 2013
GROEI WONINGVOORRAAD NOORD-BRABANT, 1995-2020 LAGE GROEICIJFERS IN EN, HERSTEL IN 2016 EN 2017 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2010 2012 2016 2018 2020 Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (maart 2016), Provincie Noord-Brabant feitelijke groei prognose verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen
GROEI WONINGVOORRAAD ZUIDOOST-BRABANT, 1995-2020 LAGE GROEICIJFERS IN EN, HERSTEL IN 2016 6.000 5.500 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2010 2012 2016 2018 2020 feitelijke groei Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (maart 2016), Provincie Noord-Brabant prognose verwachte groei o.b.v. in aanbouw genomen woningen
STAGNATIE-INDICATOR 2018 EN STAGNATIE-INDICATOR 2018 - LANGE TERMIJN WONINGBOUW NOG LANG NIET OP NIVEAU groei woningvoorraad in % groei woningvoorraad in % t/m 2017 stagnatie-indicator 2005 t/m 2017 stagnatie-indicator verwacht prognose 2018 verwacht prognose 2018 NOORD-BRABANT 28.200 47.850 59 100.300 134.850 74 STEDELIJK CONCENTRATIEGEBIED 20.300 33.050 61 71.300 94.900 75 LANDELIJKE GEBIED 7.900 14.800 53 29.000 39.950 73 RRO - WEST-BRABANT 6.600 12.400 53 24.400 33.850 72 RRO - MIDDEN-BRABANT 4.800 7.700 62 18.500 22.900 81 RRO - NOORDOOST-BRABANT 8.150 13.600 60 26.450 37.650 70 RRO - ZUID-OOST-BRABANT 8.650 14.150 61 31.000 40.450 77
STAGNATIE-INDICATOR 2018 (L) EN STAGNATIE-INDICATOR 2018 - LANGE TERMIJN (R) GEMEENTEN IN ZUIDOOST-BRABANT ALLE GEMEENTEN BOUWEN OP KORTE TERMIJN (L) TE WEINIG De 'stagnatie-indicator 2018' De 'stagnatie-indicator 2018 - lange termijn' Bergeijk 18 Geldrop-Mierlo 24 Laarbeek 25 Asten 26 Cranendonck 27 Helmond 28 Reusel-De Mierden 32 Nuenen c.a. 35 Son en Breugel 38 Eersel 40 Heeze-Leende 40 SUBREGIO DE KEMPEN 42 SUBREGIO DE PEEL E.O. 44 Deurne 44 Bladel 53 Someren 55 NOORD-BRABANT 59 ZUIDOOST-BRABANT 61 Veldhoven 62 Waalre 65 Oirschot 68 SUBREGIO EINDHOVEN-HELMOND 70 Gemert-Bakel 79 Best 80 Eindhoven Valkenswaard Cranendonck Best Laarbeek Reusel- De Mierden Bergeijk Eersel Nuenen c.a. Deurne Helmond Asten Veldhoven Geldrop-Mierlo SUBREGIO DE PEEL E.O. NOORD-BRABANT Someren RRO - ZUIDOOST-BRABANT SUBREGIO DE KEMPEN SUBREGIO EINDHOVEN-HELMOND Oirschot Valkenswaard Eindhoven Heeze-Leende Gemert-Bakel Son en Breugel 99 Bladel 106 Waalre % 0 25 50 75 100 125 % 49 51 52 62 64 64 64 65 66 66 68 69 73 74 75 77 77 78 83 88 88 94 105 105 117 118 0 25 50 75 100 125
REGIONALE AGENDA VOOR WONEN OPGAVEN VOOR DE (SUB)REGIONALE WONINGMARKT 1. realisme en flexibiliteit in planning en programmering 2. voldoende aansluiting van vraag en aanbod ( de lokroep van te dure koop ) regionale afstemming kwalitatief woningbouwprogramma 3. gedifferentieerde vraag opgaven: o.a. ouderen (> vergrijzing, wonen met zorg en welzijn ), vergunninghouders, arbeidsmigranten, kenniswerkers 4. er ligt nog altijd een flinke woningbouwopgave (2016-2030: +130.000) 5. (nieuwe) balans tussen nieuwbouw, bestaande woningvoorraad en herbestemmen van leegstaand en leeg komend vastgoed (bestuursakkoord: herbestemmen is meer en meer het nieuwe bouwen )
36.100 37.600 47.700 41.100 33.200 39.800 36.400 61.000 60.500 49.600 63.000 68.800 82.300 120.100 135.000 130.000 168.000 155.000 217.000 TOTALE PLANCAPACITEIT WONINGBOUW NOORD-BRABANT, - STERKE AFNAME PLANAANBOD (naar een realistisch niveau) 250.000 225.000 200.000 totale plancapaciteit woningbouw capaciteit te realiseren binnen 5 jaar capaciteit te realiseren binnen 5-10 jaar capaciteit te realiseren na 10 jaar 175.000 150.000 125.000 100.000 75.000 50.000 25.000 0 t/m 2029 (incl. sloop) prov. prognose, actual.
2006 2007 2009 2010 2012 2013 2006 2007 2009 2010 2012 2013 2006 2007 2009 2010 2012 2013 2006 2007 2009 2010 2012 2013 2006 2007 2009 2010 2012 2013 85% 82% 108% 96% 104% 102% 106% 101% 91% 89% 134% 122% 130% 1 134% 1 119% 106% 100% 87% 89% 96% 86% 80% 87% 117% 116% 103% 95% 85% 87% 164% 152% 141% 136% 136% 152% 139% 167% 154% 144% 153% 143% 148% 144% 141% 152% 146% 138% 173% ONTWIKKELING TOTALE PLANCAPACITEIT WONINGBOUW NOORD-BRABANT, 2006- (als percentage van de benodigde capaciteit, steeds voor de 1 e 10-jaarsperiode) VAN FORSE OVERSCHOTTEN NAAR PLANNINGSRUIMTE (meer flexibiliteit) 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% WEST- BRABANT MIDDEN- BRABANT NOORDOOST- BRABANT ZUIDOOST- BRABANT NOORD-BRABANT
REGIONALE AGENDA VOOR WONEN VOLDOENDE AANSLUITING VAN VRAAG EN AANBOD woningmarkt lijkt nieuw evenwicht te hebben bereikt vraag eerstkomende jaren meer gericht op huur en goedkopere koop gelet op demografische, financieel-economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2009 2010 2012 2013 2016 ONTWIKKELING PRIJSNIVEAU BESTAANDE WONINGEN NOORD-BRABANT, 1995- (procentuele verandering t.o.v. prijsniveau derde kwartaal ) STERKE PRIJDALING SINDS TOP IN 3 E KWARTAAL 10 0-10 -20 % -30-40 -50-60 -70-80 Bron: CBS-Statline, jan. 2016
REGIONALE AGENDA VOOR WONEN VOLDOENDE AANSLUITING VAN VRAAG EN AANBOD huur/koopverhoudingen in planaanbod vrij stabiel (1/3-2/3) huur: breed samengesteld palet - sociale segment (ter compensatie van verkoop en doorschuiven, huisvesting statushouders etc.) - vrije sector (middeninkomens, doorstroming) koop: inelasticiteit planaanbod is wel verminderd, maar...
huur koop SAMENSTELLING NIEUWBOUWPLANNEN NAAR EIGENDOM EN PRIJS NOORD-BRABANT, - (steeds voor de 1e vijfjaarsperiode) MEER NADRUK OP GOEDKOPERE KOOP... MAAR HOE VERDER..? 100% Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. ( t/m 2012)... 1 jan. ( t/m 2019); bewerking Provincie Noord-Brabant koop-duur (> 275.000,-) koop-middelduur koop-goedkoop (< 185.000,-) huur-duur (> 711,-) huur-middelduur huur-goedkoop (< 577,-) 90% 80% 33% 32% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 25% 13,3% 13,6% 9,5% 11,0% 4% 3% 6% 7% 8% 11% koop huur 20% 18% 16% 16% 0%
21% 21% 19% 19% 16% 14% 11% 16% 14% 14% 15% 7% 21% 19% 18% 15% 13% 13% 24% 25% 25% 25% 20% 18% 16% 16% 11% 11% 7% 11% 13% 19% 15% 7% 9% 6% 9% 8% 11% 8% 7% 5% 6% 8% 6% 7% 9% 6% 5% 7% 9% 11% 13% 16% 16% 8% 5% 14% 11% 14% 16% 13% 14% 15% 8% 9% 11% 13% 14% 13% 27% 23% 29% 27% 25% 23% 22% 27% 30% 24% 29% 25% 31% 31% 29% 20% 25% 33% 29% 33% 37% 32% 34% 39% 24% 25% 27% 29% 35% 24% 25% 29% 35% 37% 24% 30% 33% 32% SAMENSTELLING NIEUWBOUWPLANNEN NAAR EIGENDOM EN PRIJS NOORD-BRABANT, - (steeds voor de 1e vijfjaarsperiode) MEER NADRUK OP GOEDKOPERE KOOP... MAAR HOE VERDER..? 100% Bron: opgaven gemeenten in de matrix 'Overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', stand per 1 jan. ( t/m 2012)... 1 jan. ( t/m 2019); bewerking Provincie Noord-Brabant koop-duur (> 275.000,-) koop-middelduur koop-goedkoop (< 185.000,-) huur-duur (> 711,-) huur-middelduur huur-goedkoop (< 577,-) 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% STEDELIJK CONCENTRATIE- GEBIED LANDELIJK GEBIED WEST- BRABANT MIDDEN- BRABANT NOORDOOST- BRABANT ZUIDOOST- BRABANT NOORD-BRABANT
REGIONALE AGENDA VOOR WONEN VOLDOENDE AANSLUITING VAN VRAAG EN AANBOD koop: inelasticiteit planaanbod is wel verminderd, maar... omkat-beweging naar goedkoper planaanbod zet niet door hang naar die goeie oude tijd nog altijd aanwezig lokroep van (te) dure koop bewegen is gezond : op tal van woningbouwlocaties zal door alle partijen (nog meer) moeten worden bewogen aanpassen planaanbod aan nieuwe realiteit kost (nog meer) tijd en geld
REGIONALE AGENDA VOOR WONEN KORTOM... planaanbod kwantitatief op orde, maar ook kwalitatief? stelling: om (nog) meer vaart te krijgen (en te houden!!) in de woningbouwproductie zal op tal van locaties het planaanbod verder aangepast moeten worden aan de verander(en)de vraag (richting huur- en goedkopere koop)