B u r o H o o g s t r a a t K e r k p l e i n 5 8 1 2 1 B M O l s t T 0 5 7 0 5 6 3 0 8 3 Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking Autobedrijf Wijnne Hoge Enk Opdrachtgever: Autobedrijf Wijnne Projectcode: ABW00115 Project: Elburg inrichtingplan en onderbouwing Autobedrijf Wijnne in Doornspijk Datum: dinsdag 14 juli 2015 Status: Referentie: ABW00115\150609_111449_RAPPORT LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING Naam Paraaf Datum JOOSTW dinsdag 14 juli 2015
Inhoudopgave 1. Inleiding... 3 1.1 Aanleiding... 3 1.2 Wettelijk kader... 3 1.3 Werking Ladder voor Duurzame verstedelijking... 4 1.4 Leeswijzer... 4 2. Bestaande situatie... 5 2.1 Inleiding... 5 2.2 Ligging plangebied... 5 2.3 Geldend bestemmingsplan... 5 2.4 Activiteiten van het autobedrijf... 6 3. Voorgenomen ontwikkelingen... 7 3.1 Inleiding... 7 3.2 Toekomstige situatie... 7 3.3 Gevolgen voor het bestemmingsplan... 8 4. Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking... 9 4.1 Inleiding... 9 4.2 Bestaand stedelijk gebied... 9 4.3 Nieuwe stedelijk ontwikkeling... 9 4.3.1 Uitspraak 201401648/1/R1... 9 4.3.2 Uitspraak 201306183/1/R3... 10 4.4 Conclusie... 10 5. Conclusie... 12 14 juli 2015 Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking Autobedrijf Wijnne Hoge Enk Buro Hoogstraat bv, Olst 2
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Autobedrijf Wijnne, gevestigd aan de Oude Harderwijkerweg 73 op de Hoge Enk in de gemeente Elburg, heeft de ambitie om het perceel waarop het bedrijf is gevestigd aan te passen zodat een gezonde en efficiënte bedrijfsvoering voor de komende jaren verzekerd is. Onderdeel van de toekomstplannen is uitbreiding van het oppervlak ten behoeve van de verkoop van auto s op het agrarische perceel ten oosten van het autobedrijf. Het autobedrijf is hiertoe al geruime tijd in gesprek met zowel de gemeente Elburg als omwonenden van het bedrijf. Omdat er sprake is van uitbreiding van het autobedrijf, kan de Ladder voor duurzame verstedelijking een belangrijke rol spelen bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor het terrein van het autobedrijf. In dit document wordt op voorhand onderzocht welke consequenties de Ladder voor duurzame verstedelijking heeft voor de voorgenomen ontwikkelingen. 1.2 Wettelijk kader Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd en is de Ladder voor duurzame verstedelijking daaraan toegevoegd. Overheden dienen op grond van het gewijzigde Bro bij het opstellen van bestemmingsplannen, inpassingsplannen, wijzigings- en uitwerkingsplannen en projectafwijkingsbesluiten nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren met behulp van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in artikel 3.1.6 van het Bro. In de toelichting is deze wijziging als volgt gemotiveerd: Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Daarom voegt artikel II van dit besluit een tweetal nieuwe leden toe aan artikel 3.1.6 van het Bro, op grond waarvan overheden - indien zij een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk willen maken - standaard een aantal stappen dienen te zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Deze stappen zijn geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen. Dat zou voorbij gaan aan de specifieke lokale omstandigheden, die van invloed zijn op de inpassing van ruimte vragende functies en het regionale maatwerk dat de overheden moeten kunnen leveren. De stappen bewerkstelligen dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, en voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. De voor Ladder duurzame verstedelijking is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen, maar bewerkstelligt dat de wens om in een nieuwe stedelijke ontwikkeling te voorzien aan de hand van het toetsingskader van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro nadrukkelijk in de plantoelichting wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied en met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de 14 juli 2015 Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking Autobedrijf Wijnne Hoge Enk Buro Hoogstraat bv, Olst 3
verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Definities In artikel 1.1.1 Bro worden voor de uitwerking van de Ladder relevante begrippen gedefinieerd. De twee meest relevante begrippen zijn nieuwe stedelijke ontwikkeling en bestaand stedelijk gebied, de definities hiervoor luiden: stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen; bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Jurisprudentie In een aantal recente uitspraken heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State deze definities nader uitgewerkt. Zo is in een aantal zaken concreet bepaald wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling is. Aard en omvang van de ontwikkeling spelen hierbij een rol. Verder is de definitie van bestaand stedelijk gebied nader uitgewerkt met verwijzingen naar de oorspronkelijke bestemmingen in het geldende bestemmingsplan. 1.3 Werking Ladder voor Duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit drie treden. Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Kort gezegd is de vraag gelijk aan de behoefte minus het aanbod (in plannen én in de bestaande voorraad met eenzelfde kwaliteit als de gevraagde kwaliteit). Met de regionale ruimtevraag in beeld kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde. Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte in te vullen, een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. De motivering vraagt om te inventariseren wat de potentiële ontwikkelingslocaties zijn waar in de behoefte kan worden voorzien en om een inschatting van de (financiële) haalbaarheid daarvan. Kan de vraag volledig opgevangen worden binnen bestaand gebied dan is de ladder succesvol doorlopen en is de motivering na de afronding van deze stap klaar. Wanneer de regionale ruimtevraag niet of niet geheel binnen bestaand stedelijk gebied opgevangen kan worden, is trede 3 aan de orde. Trede 3 vraagt om een locatie te zoeken die multimodaal ontsloten wordt of kan worden. 1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de bestaande situatie, waarbij de planologische, ruimtelijke en de bedrijfsmatige situatie worden beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft de voorgenomen ontwikkelingen. In hoofdstuk 4 wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking op trede uitgewerkt. De voorgenomen ontwikkelingen worden in dit hoofdstuk tevens in het juridische kader van de in paragraaf 1.2.1 genoemde definities geplaatst. Het document wordt in hoofdstuk 5 afgesloten met een beknopte conclusie, waarin onder meer de een aantal uitgangspunten voor het nieuwe bestemmingsplan voor het autobedrijf worden gegeven. 14 juli 2015 Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking Autobedrijf Wijnne Hoge Enk Buro Hoogstraat bv, Olst 4
2. Bestaande situatie 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de bestaande situatie met betrekking tot het autobedrijf. Zo komen de ruimtelijke en de planologische situatie aan bod en wordt een beschrijving gegeven van de activiteiten van het bedrijf. 2.2 Ligging plangebied Het autobedrijf is gevestigd op de Hoge Enk, een dorp dat circa twee kilometer ten zuiden van Elburg ligt. Het perceel van het bedrijf ligt langs de noordelijke rand van het dorp aan de Oude Harderwijkerweg. Het perceel wordt aan de noord- en oostzijde omgeven door agrarisch gebied. Aan de westzijde grenst het perceel aan het woonbuurtje langs de Bijenkamp en aan de zuidoostzijde aan een rij vrijstaande woningen van grotendeels agrarische oorsprong. Ligging van het plangebied in de bebouwingskern van Hoge Enk. 2.3 Geldend bestemmingsplan Het plangebied ligt op de grens van het bestemmingsplan 'Doornspijk en Hoge Enk' en het bestemmingsplan 'Buitengebied Elburg 2012', beide van de gemeente Elburg. Beide bestemmingsplannen zijn vastgesteld op 24 juni 2013. Voor het plangebied geldt grotendeels de bestemming 'Bedrijf', waar bedrijven in de categorie 1 en 2 van de VNG Bedrijvenlijst zijn toegestaan. Voor de noordrand van het plangebied geldt de bestemming 'Tuin'. Ter plekke van deze bestemming zijn tuinen met daaraan onderschikt nuts- en groenvoorzieningen toegestaan. Tevens geldt voor het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. 14 juli 2015 Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking Autobedrijf Wijnne Hoge Enk Buro Hoogstraat bv, Olst 5
Het terrein ten westen, noorden en oosten van het bedrijf heeft de bestemming Agrarisch met waarden. Planologische situatie ter plekke van het plangebied. 2.4 Activiteiten van het autobedrijf Autobedrijf Wijnne is een merkonafhankelijk autobedrijf met vestigingen in Hoge Enk en Nijmegen. Het bedrijf richt zich op de verkoop van gebruikte en nieuwe auto s en beschikt in beide vestigingen over een moderne werkplaats voor onderhoud en reparatie van alle automerken. Daarnaast beschikt het bedrijf over een werkplaats voor schadeherstel. Autobedrijf Wijnne is gespecialiseerd in de verkoop van jong gebruikte auto s. Het specialisme richt zich op auto s tot 80.000 kilometer en van maximaal 5 jaar oud. Met name de hoge aantallen verkopen voor de helft particulier maar ook een handelsfunctie voor andere vaak kleinere universele autobedrijven die zelf niet de ingangen en aankoopkanalen hebben in de regio maakt het een specifieke bedrijf. Autobedrijf Wijnne is aangesloten bij branchevereniging voor autobedrijven BOVAG. In Nederland zijn ongeveer 3.400 autobedrijven aangesloten bij de BOVAG. Daarnaast is het autobedrijf aangesloten bij Bosch Car Service. Deze formule hanteert richtlijnen die erop neer komen dat er in een landelijk gebied zoals het noordelijke deel van de Veluwe per regio slechts ruimte is voor één Bosch Car Service-vestiging. Met de formule heeft het autobedrijf toegang tot software, trainingen en opleiding op een hoog niveau waarmee het bedrijf het alternatief is voor de dealer. Deze formule sluit goed aan bij het segment van de jong gebruikte auto dat door het autobedrijf wordt bediend met hun in toenemende mate specifieke software problematiek. 14 juli 2015 Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking Autobedrijf Wijnne Hoge Enk Buro Hoogstraat bv, Olst 6
3. Voorgenomen ontwikkelingen 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden op beknopte wijze de voorgenomen ontwikkelingen beschreven. 3.2 Toekomstige situatie De voorgenomen ontwikkelingen bestaan kortweg uit een uitbreiding van het bedrijf met 2.377 m² aan de voor-, zij en achterkant van het huidige bedrijfsperceel. Deze uitbreiding valt uiteen in drie deelgebieden. De uitbreiding van deelgebied a en b (voor- en achterkant) vindt plaats binnen de huidige bestemming Tuin en hebben een oppervlakte van respectievelijk 131 en 531 m². Uitbreiding van deelgebied c (zijkant) vindt plaats binnen de huidige bestemming Agrarisch met waarden en heeft een oppervlakte van 1.715 m². Met deze uitbreiding worden nieuwe verharding aan het bestaande toegevoegd en worden geen nieuwe bebouwingsmogelijkheden gecreëerd. Uitbreidingsplan voor Autobedrijf Wijnne. 14 juli 2015 Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking Autobedrijf Wijnne Hoge Enk Buro Hoogstraat bv, Olst 7
De uitbreidingen ter plekke van de deelgebieden a en b hebben tot doel het bestaande, in strijd met het geldende bestemmingsplan zijnde, gebruik te legaliseren. De uitbreiding ter plekke van deelgebied c heeft tot doel een toekomstige gezonde en efficiënte bedrijfsvoering voor het autobedrijf te generen door het oppervlakte ten behoeve van de verkoop van auto s. 3.3 Gevolgen voor het bestemmingsplan Om de gewenste uitbreiding te kunnen realiseren dient ter plekke van de deelgebieden a en b de bestemming Tuin gewijzigd te worden in de bestemming Bedrijf. Ter plekke van deelgebied c dient de bestemming Agrarisch met waarden gewijzigd te worden in de bestemming Bedrijf. De invulling van de bestemming Bedrijf wordt toegespitst op het gebruik ten behoeve van het autobedrijf. Hierbij wordt zo veel mogelijk aangesloten op de huidige planologische regeling. 14 juli 2015 Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking Autobedrijf Wijnne Hoge Enk Buro Hoogstraat bv, Olst 8
4. Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de treden de Ladder voor duurzame verstedelijking voor de voorgenomen ontwikkeling uitgewerkt. 4.2 Bestaand stedelijk gebied Uitgaande van de definitie voor bestaand stedelijk gebied uit het Bro en de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State kan worden gesteld dat de uitbreiding met de deelgebieden a en b (gezamenlijk 662 m²) plaatsvinden in bestaand stedelijk gebied. Van de uitbreiding ter plekke van deelgebied c (1.715 m²) vindt plaats buiten bestaand stedelijk gebied, namelijk ter plekke van de bestemming Agrarisch met waarde. 4.3 Nieuwe stedelijk ontwikkeling Alvorens de Ladder uit te werken dient eerst de vraag beantwoord te worden of de voorgenomen ontwikkeling is aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.1 Bro. Volgens de definitie in artikel 1.1.1 Bro is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling indien een bestemmingsplan of ander ruimtelijk voorziet in de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In recente jurisprudentie heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een ondergrens bepaald wanneer er bij uitbreiding of nieuwvestiging van een bedrijventerrein sprake is van een stedelijke ontwikkeling of niet. In dit kader zijn een aantal uitspraken relevant. Deze worden hieronder in aparte paragrafen kort behandeld. 4.3.1 Uitspraak 201401648/1/R1 Het bestemmingsplan voorziet in een long stay parkeerplaats ten behoeve van de stalling van opleggers van een goederenwegvervoerbedrijf. Het plangebied ligt ten noorden van het bestaande bedrijventerrein. Het plan voorziet in een verharding van gronden met een oppervlak van ongeveer 20.700 m² voor de beoogde long stay parkeerplaats en daarmee in een wijziging van de agrarische functie naar een bedrijfsfunctie. Aan de gronden is de bestemming Bedrijf toegekend. Tegen het besluit van de raad wordt ingebracht dat het plan is vastgesteld in strijd met artikel 3.1.6 van het Bro. De raad stelt zich op het standpunt dat het bestemmingsplan niet voorziet in een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, van het Bro, omdat het bestemmingsplan niet voorziet in bebouwing. De afdeling stelt dat, gelet op de voorziene wijziging van de agrarische functie van de gronden naar een long stay parkeerplaats ten behoeve van een goederenwegvervoerbedrijf alsmede de aanzienlijke omvang van die parkeerplaats, terecht wordt betoogd dat het bestemmingsplan voorziet in een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. De omstandigheid dat de ontwikkeling een uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein betreft, maakt dit niet anders. Voor zover de raad betoogt dat de voorziene ontwikkeling niet kan worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling, omdat nagenoeg geen bouwmogelijkheden zijn voorzien, wordt door de Afdeling overwogen dat deze omstandigheid er niet aan afdoet dat de voorziene functiewijziging een stedelijke ontwikkeling is. De agrarische gronden kunnen voortaan immers worden gebruikt ten behoeve 14 juli 2015 Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking Autobedrijf Wijnne Hoge Enk Buro Hoogstraat bv, Olst 9
van de bedrijfsactiviteiten van het goederenwegvervoerbedrijf. Er wordt in dit verband dan ook terecht betoogd dat het toetsingskader van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro onvoldoende in de plantoelichting is betrokken, zodat het bestemmingsplan in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is vastgesteld, waarmee het betoog slaagt. Conclusie In deze uitspraak zijn de volgende aspecten van belang: - wijziging van de agrarische functie van de gronden naar een long stay parkeerplaats; - de aanzienlijke omvang van de parkeerplaats van 20.700 m²; - geen bouwmogelijkheden. De eerste twee aspecten maken dat, volgens de afdeling, de voorgenomen ontwikkeling, ondanks dat er geen nieuwe bebouwing mogelijk wordt gemaakt, aan te merken valt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de definitie in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. 4.3.2 Uitspraak 201306183/1/R3 Het bestemmingsplan voorziet in gebruiksmogelijkheden voor een bedrijf en in bouwmogelijkheden voor een bedrijfsgebouw ter plaatse van de percelen Krompatte (ongenummerd), ten zuiden van de kern Enter. Tegen het besluit van de raad wordt ingebracht dat het plan is vastgesteld in strijd met artikel 3.1.6 van het Bro. De Afdeling stelt dat het begrip bedrijventerrein in de omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro niet nader is gedefinieerd in het Bro. Voorts ontbreekt in de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling (nota van toelichting; Stb. 2012, 388) een toelichting op de definitiebepaling van het begrip stedelijke ontwikkeling. Verder stelt de Afdeling dat het plan voorziet met de bestemming Bedrijf in het gebruik voor onder meer bedrijfsdoeleinden van de percelen en ter plaatse van de aanduiding bouwvlak in een bedrijfsgebouw met een oppervlakte van maximaal 400 m². Het plandeel met de bestemming Bedrijf heeft een oppervlakte van ongeveer 2.360 m². Gelet op de kleinschalige bedrijfsbebouwing die het plan mogelijk maakt en de beperkte omvang en de beperkte gebruiksmogelijkheden van het plandeel met de bestemming Bedrijf, is de Afdeling van oordeel dat de raad er in dit geval terecht vanuit is gegaan dat het plan niet voorziet in een bedrijventerrein of een andere stedelijke voorziening als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. De in het plan voorziene ontwikkeling kan dan ook niet worden aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in deze bepaling van het Bro, zodat artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro niet van toepassing is. Het betoog dat het plan in strijd met artikel 3.1.6 van het Bro is vastgesteld faalt. Conclusie In deze uitspraak zijn de volgende aspecten van belang: - kleinschalige bedrijfsbebouwing met een maximale oppervlakte van 400 m²; - beperkte omvang van het plandeel met de bestemming Bedrijf van circa 2.360 m²; - beperkte gebruiksmogelijkheden van het plandeel met de bestemming Bedrijf. Deze aspecten maken dat, volgens de afdeling, de voorgenomen ontwikkeling niet is aan te merken als een bedrijventerrein of een andere stedelijke voorziening als bedoeld in de definitie in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. 4.4 Conclusie In algemene zin kan worden gesteld dat de nieuwvestiging of uitbreiding van een bedrijf met een beperkte omvang, met beperkte bebouwings- en gebruiksmogelijkheden niet is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Deze lijn wordt met name gevolgd in de laatste uitspraak. 14 juli 2015 Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking Autobedrijf Wijnne Hoge Enk Buro Hoogstraat bv, Olst 10
In de eerste uitspraak wordt juist de omvang van de uitbreiding van 20.700 m² door de Afdeling van belang geacht om deze ontwikkeling als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de definitie in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro te beschouwen. In de tweede uitspraak wordt er door de afdeling op gewezen ondanks dat er per saldo geen sprake is van een toename aan bedrijventerrein er toch sprake is van een stedelijke ontwikkeling ter plekke van de uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein. Wellicht dat de voorgenomen ontwikkeling als gevolg van de toegekende bestemming Bedrijventerrein direct aansluit op de definitie van het begrip stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de definitie in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. 14 juli 2015 Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking Autobedrijf Wijnne Hoge Enk Buro Hoogstraat bv, Olst 11
5. Conclusie De derde uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State sluit goed aan bij de voorgenomen ontwikkeling van Autobedrijf Wijnne. Het autobedrijf wordt uitgebreid met een totale oppervlakte 2.377 m². De uitbreiding van de bestemming Bedrijf, ten koste van de bestemming Agrarisch met waarden (buiten bestaand stedelijk gebied) bedraagt 1.715 m². Er worden geen nieuwe bebouwingmogelijkheden gecreëerd. De gebruiksmogelijkheden van het perceel worden middels een specifieke aanduiding beperkt tot autobedrijf. In die zin is, de uitspraak van de Afdeling volgend, er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de definitie in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Derhalve is een uitwerking van de Ladder voor duurzame verstedelijking in een nieuw bestemmingsplan voor het autobedrijf niet van toepassing. 14 juli 2015 Uitwerking Ladder voor duurzame verstedelijking Autobedrijf Wijnne Hoge Enk Buro Hoogstraat bv, Olst 12