Nijestee presteert maatschappelijk boven de norm Onderzoeksrapportage van de maatschappelijke visitatie van Nijestee Ref: CBV\MN\jb\2011-0261u Drs. J.M. van der Meulen Drs. M. Nieland D. van Hout Msc J. Zandbergen F. Huisma November 2010
Inhoud Recensie 4 Samenvatting: Nijestee presteert maatschappelijk boven de norm...6 Achtergrond Nijestee...6 Eindoordeel over maatschappelijk presteren van Nijestee is boven de norm (7,5)...7 Eindoordeel gevisualiseerd in een visitatiescorekaart...9 Inleiding...12 Vier kaders voor een objectief, onafhankelijk en deskundig oordeel...12 Aanpak...14 Opbouw van het rapport...14 1. Nijestee presteert boven de norm naar ambities en doelstellingen...15 Presteren naar eigen ambities en doelstellingen...15 Eindoordeel presteren naar eigen ambities en doelstellingen: boven de norm (7,3)...16 Missie van Nijestee gericht op ruimte, keuze en perspectief voor bewoners...16 Nijestee heeft haar doelstellingen over de periode 2008-2010 ruimschoots gerealiseerd...17 Presteren naar beschikbaarheid scoort conform de norm (7,0)...17 Presteren naar betaalbaarheid scoort boven de norm (7,2)...19 Presteren naar bouwproductie scoort boven de norm (7,2)...20 Presteren naar stedelijke vernieuwing scoort boven de norm (7,1)...22 Presteren naar energie en duurzaamheid scoort boven de norm (7,1)...26 Presteren naar leefbaarheid scoort boven de norm (7,3)...27 Presteren naar bijzondere doelgroepen scoort boven de norm (7,2)...29 Presteren naar belanghebbendenparticipatie scoort boven de norm (7,2)...32 Uitkomsten overige oordeelsvelden...34 Nijestee beschikt boven de norm over kennis en inzicht ten aanzien van de ambities en doelen...34 Nijestee plant haar doelen en ambities boven de norm...35 Nijestee scoort bijzondere prestatie voor het monitoren van haar prestaties naar doelen en ambities...35 2
2 Nijestee vertaalt de landelijke, regionale en lokale opgaven boven de norm naar beleid...37 Eindoordeel vertaling landelijke, regionale en lokale opgaven in beleid: boven de norm (7,5) 37 Landelijke opgaven zijn voldoende vertaald naar beleid Nijestee...38 Regionale opgaven voldoende vertaald naar beleid...40 Lokale opgaven goed vertaald naar beleid...41 Uitkomsten overige oordeelsvelden...42 Nijestee scoort naar kennis en inzicht met betrekking tot de opgaven bijzondere prestatie...42 Nijestee scoort op inzicht in de planning van de prestatieafspraken boven de norm...43 Nijestee monitort haar opgaven bijzonder goed...43 3 Belanghebbenden zeer tevreden over Nijestee...44 Aanpak oordeel belanghebbenden...44 Eindoordeel presteren volgens belanghebbenden is 8,0...45 Maatschappelijke samenwerking binnen de stad Groningen is zeer constructief en effectief..45 Missie en visie scoren bijzondere prestatie...46 Inspraak, participatie en communicatie scoort boven de norm...47 Transparantie in beleidskeuzes scoort een bijzondere prestatie...48 Inspanning om tot prestatieafspraken te komen scoort boven de norm...49 Resultaten scoren bijzondere prestatie...50 Verantwoording scoort boven de norm...51 Aanbevelingen van belanghebbenden...52 4 Presteren naar vermogen scoort boven de norm (7,1)...55 Presteren naar vermogen en efficiëntie scoort boven de norm (7,1)...55 Prestatie op financieel beleid scoort boven de norm (7,3)...56 Beoordeling CFV/WSW scoort conform de norm (6,8)...64 Treasury scoort boven de norm (7,1)...65 5 Nijestee presteert boven de norm op het gebied van de governance structuur (7,6)...68 A: Overzicht gebruikte brondocumenten...74 B: Toetsing ambities & doelen...76 C: Intern gevoerde gesprekken...94 D: Overzicht belanghebbenden...95 E: Integrale scorekaart...96 F: Prestatiespinnenwebben...97 3
Recensie maatschappelijke visitatie Nijestee Stichting Nijestee (hierna: Nijestee) is een woningcorporatie met ongeveer 14.000 verhuureenheden die reeds 90 jaar opereert in de stad Groningen. De primaire doelstelling van Nijestee is passende en betaalbare huisvesting realiseren voor haar primaire doelgroep: mensen met lage inkomens (tot 27.000). Huishoudens met een inkomen tot modaal (circa 34.000, oude ziekenfondsgrens) rekent zij tot haar tweede doelgroep, omdat Nijestee deze bewoners belangrijk vindt voor gevarieerd samengestelde wijken. Naast haar taak als woningverhuurder ziet Nijestee ook een taak voor zichzelf weggelegd als maatschappelijk ondernemer met een visie op wonen, zorg en welzijn. Het centrale uitgangspunt van Nijestee vormt het bieden van ruimte, keuze en perspectief voor bewoners. Dit uitgangspunt wordt nader toegelicht in Nijestee s strategisch beleidsplan 2008-2010: Kader voor Ruimte De afgelopen maanden heeft bij Nijestee een maatschappelijke visitatie plaatsgevonden. De visitatie had betrekking op de jaren 2006 2013, waarbij de nadruk lag op de jaren 2008 2011, en is door PricewaterhouseCoopers (PwC) uitgevoerd. Centraal in de beoordeling stonden de volgende vragen: doet Nijestee de goede dingen? en doet Nijestee de dingen goed?. Omdat woningcorporaties eigen ambities hebben en meer kunnen doen dan door de omgeving wordt verlangd, is ook de vraag doet Nijestee meer dan de goede dingen? aan de orde gekomen. Nijestee scoort op alle onderdelen van de visitatie minimaal boven de norm, de belanghebbenden zijn zelfs van mening dat Nijestee een bijzondere prestatie levert. Opvallend is dat bij de verschillende maatschappelijke belanghebbenden in de stad Groningen een duidelijk gevoel van saamhorigheid en commitment aanwezig is om de problematiek binnen de stad gezamenlijk aan te pakken. Dit vertaalt zich in een no-nonsense aanpak, waarbij partijen elkaar snel kunnen vinden en er op basis van onderling vertrouwen en respect wordt samengewerkt. Nijestee maakt volwaardig onderdeel uit van deze samenwerking, hetgeen zich ook in de cijfers heeft vertaald. Nijestee is een proactieve, toegankelijke, maatschappelijke betrokken en eerlijke corporatie die sterk betrokken is bij haar huurders en de stad Groningen. Zij blijft dichtbij haar kerntaak en maakt zelfbewuste, weloverwogen keuzes. De belanghebbenden waarderen de openheid en eerlijkheid waarmee Nijestee uitkomt voor haar eigen visie en de weloverwogen beslissingen die zij maakt. Nijestee is soms eigenzinnig en misschien in de ogen van sommige belanghebbenden een beetje eigenwijs, maar het is voor alle partijen wel helder waarvoor men wel en niet bij Nijestee terecht kan. Nijestee presteert op alle wettelijk vastgestelde BBSH-prestatievelden goed. Nijestee geeft voldoende invulling aan haar ambities en eigen doelen. Kenmerkend voor het hoge ambitieniveau van Nijestee is haar wil om een groot aantal woningen op projectmatige wijze te verbeteren door deze onder andere energiezuiniger te maken, Daarnaast biedt zij huurders keuze qua locatie. Ook is Nijestee bewust op zoek naar nieuwe vormen van belanghebbendenparticipatie. Zo richt Nijestee belanghebbendengroepen 4
(BAGs) op. Op grond van een bepaald onderwerp of thema, bijvoorbeeld ouderen en leefbaarheid, vraagt Nijestee huurders op basis van belang of belangstelling zitting te nemen in een BAG. Nijestee slaagt er ruim voldoende in de opgaven op landelijk, regionaal en lokaal niveau te vertalen naar haar eigen beleid. Nijestee scoort op de landelijke en regionale opgaven conform de norm. Voor de vertaling van de lokale opgaven wordt het oordeel bijzondere prestatie behaald. De basisdoelstelling van Nijestee is het realiseren van passende en betaalbare huisvesting voor haar primaire en secundaire doelgroep. Door middel van het Nieuw Lokaal Akkoord wordt er aan deze doelstelling invulling gegeven door de Groningse woningcorporaties en de gemeente Groningen. Nijestee levert in de praktijk een grote bijdrage aan de invulling van de opgaven en de planning en monitoring van de opgaven. De financiële prestaties zijn ook onderzocht. PwC concludeert dat het eindoordeel op het onderdeel presteren naar vermogen en continuïteit boven de norm is. De financiële positie van Nijestee is goed. Nijestee zet gelet op de financiële mogelijkheden haar vermogen voldoende in voor haar doelgroep. Het eindoordeel op het onderdeel presteren naar efficiency is boven de norm. Dit oordeel is gebaseerd op de kengetallen beheerkosten per verhuureenheid en aantal VHE per FTE. Deze getallen zijn bij Nijestee beduidend beter dan bij referentiecorporaties en het landelijke gemiddelde. Op het onderdeel presteren naar governance scoort Nijestee boven de norm. Er is sprake van adequaat functionerend toezicht. Bestuurder en RvC onderschrijven de governance-code, hechten veel waarde aan de mening van belanghebbenden en de rapportering van de bevindingen van de externe accountant. Vermeldenswaardig is ook de eigen visie op toezicht houden van de RvC. Deze visie bestaat uit het zoveel mogelijk raadplegen van externe bronnen om zodoende niet afhankelijk te zijn van de informatieverstrekking vanuit Nijestee zelf. Samenvattend heeft PwC Nijestee leren kennen als een zelfbewuste, beetje eigenzinnige corporatie die zich enorm betrokken voelt bij de stad Groningen. De evenwichtigheid van de scores geeft ook aan dat Nijestee een corporatie is die goed in balans en voldoende geworteld is in de stad Groningen. De maatschappij weet heel duidelijk wat men aan Nijestee heeft en wat men wel of niet van Nijestee kan verwachten. Nijestee zet zich bewust in om deze duidelijkheid te verschaffen en vervolgens goed werk te leveren. 5
Samenvatting: Nijestee presteert maatschappelijk boven de norm PricewaterhouseCoopers (hierna: PwC) geeft vanuit een onafhankelijk en objectief perspectief een oordeel over de maatschappelijke prestaties van Nijestee over de periode 2008-2011. In deze samenvatting presenteert PwC haar belangrijkste conclusies. Achtergrond Nijestee Stichting Nijestee (hierna: Nijestee) is een woningcorporatie met ongeveer 14.000 verhuureenheden die reeds 90 jaar opereert in de stad Groningen. De primaire doelstelling van Nijestee is passende en betaalbare huisvesting realiseren voor haar primaire doelgroep: mensen met lage inkomens (tot 27.000 1 ). Huishoudens met een inkomen tot modaal (circa 34.000, oude ziekenfondsgrens) rekent zij tot haar tweede doelgroep, omdat Nijestee deze bewoners belangrijk vindt voor gevarieerd samengestelde wijken. Naast haar taak als woningverhuurder ziet Nijestee ook een taak voor zichzelf weggelegd als maatschappelijk ondernemer met een visie op wonen, zorg en welzijn. Het centrale uitgangspunt van Nijestee vormt het bieden van ruimte, keuze en perspectief voor bewoners. Dit uitgangspunt wordt nader toegelicht in Nijestee s strategisch beleidsplan 2008-2010: Kader voor Ruimte. Nijestee heeft een twintigtal thema s benoemd om haar activiteiten richting te geven: a) Het bieden van goede woonruimte aan mensen met lagere inkomens b) Investeren in de leefbaarheid c) Extra aandacht besteden aan mensen die begeleiding en zorg nodig hebben d) Het bieden van ruimte om te kiezen door woningen met verschil in prijs en kwaliteit aan te bieden in de buurten e) Kiezen voor een goede dienstverlening met een goede prijs/kwaliteit verhouding f) Het werk slagvaardig organiseren en helder zijn in de communicatie g) De bewoner keuze bieden binnen grenzen h) De medewerkers ruimte bieden om zich te ontwikkelen in hun werk en hen ruimte geven voor eigen beslissingen i) Het belang van de samenleving staat centraal in het doen en laten. Nijestee verantwoordt de besteding van middelen en bestuurt integer j) Duurzaam ondernemen in het belang van de Nijestee s bewoners en de toekomst k) Nijestee doet wat zij zegt: afspraak is afspraak l) Huurders en kopers van Nijestee voelen zich thuis en zijn tevreden over hun woningen en over Nijestee m) Het bouwen van veel nieuwe, duurzame woningen n) Het aantal huurwoningen blijft gelijk 1 Prijspeil CBS 2007 6
o) Ieder jaar wordt een deel van de woningvoorraad verbeterd p) Een stabiele financiële situatie q) De stad is thuisbasis van Nijestee r) Nijestee vertrouwt de buurt. Bewoners hebben invloed op hun eigen woning en omgeving s) Werken aan wonen met de gemeente en collega-corporaties t) Samen met zorg- en hulpverleningsinstellingen maakt Nijestee wonen met zorg mogelijk Eindoordeel over maatschappelijk presteren van Nijestee is boven de norm (7,5) PwC komt tot het oordeel dat Nijestee maatschappelijk boven de norm presteert. Dit oordeel wordt weergegeven door een rekenkundig gemiddelde score van 7,5. Het oordeel is gebaseerd op zowel de toetsing van PwC als de mening van de belanghebbenden. Bij de berekening van de gemiddelde score is rekening gehouden met het relatieve belang van iedere belanghebbendengroep voor Nijestee. De volgende tabel bevat het eindoordeel over het maatschappelijk presteren van Nijestee. In de eerste kolom zijn de onderwerpen van het maatschappelijke visitatiestelsel weergegeven. Verticaal zijn de onderdelen weergegeven waarop PwC het maatschappelijk presteren van de corporatie heeft getoetst. Het eindoordeel is het rekenkundige gemiddelde van de scores op de onderdelen van de maatschappelijke visitatie. Tabel S-1: eindoordeel maatschappelijk presteren Nijestee Onderwerpen maatschappelijke visitatiestelsel Presteren naar eigen ambities/ doelstellingen Prestatie (70%) Kennis en inzicht (10%) Planning (10%) Monitoring (10%) Totaaloordeel 7,2 7,5 7,2 8,0 7,3 Presteren vertaling opgaven 7,3 8,0 7,5 8,0 7,5 Presteren volgens belanghebbenden 8,0 Presteren naar vermogen en efficiëntie 7,1 Presteren naar governance 7,6 Eindoordeel: boven de norm 7,5 Bron: PricewaterhouseCoopers, 2010 * Grijze vlakken geven aan dat daar de onderverdeling van de scores niet van toepassing is. Alle onderdelen van de maatschappelijke visitatie zijn even zwaar meegewogen om tot een eindoordeel te komen. In de maatschappelijke visitatie zijn de volgende vragen beantwoord: a) Hoe presteert Nijestee in verhouding tot haar ambities en doelstellingen? b) Hoe vertaalt Nijestee de landelijke, regionale en lokale opgaven naar eigen beleid? c) Hoe presteert Nijestee volgens de belanghebbenden? d) Hoe presteert Nijestee gelet op het beschikbare vermogen? e) Hoe presteert Nijestee op het gebied van governance? 7
Hierna wordt achtereenvolgens het oordeel op deze vragen kort beschreven. Presteren naar ambities en doelen scoort boven de norm PwC heeft getoetst of de doelstellingen die Nijestee heeft geformuleerd in overeenstemming zijn met haar missie en in welke mate Nijestee de doelstellingen realiseert. Naast de feitelijke prestatie neemt in het visitatiestelsel ook de wijze waarop een corporatie haar doelstellingen formuleert, uitvoert, controleert en eventueel bijstuurt een belangrijke plaats in. PwC heeft geconstateerd dat Nijestee boven de norm presteert ten aanzien van de eigen doelstellingen en ambities. Presteren naar opgaven scoort boven de norm Nijestee slaagt er voldoende in de opgaven op landelijk, regionaal en lokaal niveau te vertalen naar haar eigen beleid. Ten aanzien van deze opgaven scoort Nijestee op alle onderdelen boven de norm (landelijk en regionaal) of een bijzondere prestatie (lokale opgaven). Nijestee heeft met name de lokale opgaven goed vertaald naar haar eigen beleid. De prestatieafspraken die Nijestee in samenwerking met de gemeente Groningen en collega-corporaties in het Nieuw Lokaal Akkoord heeft gemaakt kennen op onderdelen een directe relatie met de beleidsdoelstellingen van Nijestee. Aan de prestatieafspraken worden ofwel concrete doelstellingen gekoppeld, of de afspraken zijn vrijwel één op één overgenomen. Presteren naar belanghebbenden scoort bijzondere prestatie In het visitatiestelsel is een belangrijke plaats toegekend aan de mening die de belanghebbenden hebben over het maatschappelijk presteren van Nijestee. Gemiddeld kennen de belanghebbenden aan Nijestee een rapportcijfer van 8,0 toe. Dit is een uitzonderlijk hoog cijfer voor dit onderdeel. Nijestee wordt beschouwd als een proactieve, maatschappelijk betrokken en eerlijke samenwerkingspartner. Presteren naar vermogen en efficiëntie scoort boven de norm PwC concludeert dat het eindoordeel op het onderdeel presteren naar vermogen en efficiëntie boven de norm is. Nijestee beschikt over een solide financiële positie die voldoende wordt bewaakt. Met betrekking tot het financieel beleid scoort Nijestee goed. Bij het financieel beleid staat het sturen op kasstromen centraal. Met behulp van een set financiële indicatoren wordt de relatie tussen waardeontwikkeling, vermogensontwikkeling en rendement op exploitatie en investeringen goed in beeld gebracht en in samenhang beoordeeld. Op efficiëntie levert Nijestee een bijzondere prestatie door met name de lage beheerkosten en beperkte omvang van de organisatie gemeten in aantal fte. Nijestee beschikt over een gedegen meerjarenbegroting voor vermogensontwikkeling en liquiditeiten. In dit document wordt voor de periode 2010 2015 uiteengezet hoe de vermogenspositie zich zal ontwikkelen. 8
Presteren naar Governance scoort boven de norm Op het onderdeel presteren naar governance scoort Nijestee boven de norm. Er is sprake van adequaat functionerend toezicht. Bestuurder en RvC onderschrijven de governance-code, hechten veel waarde aan de mening van belanghebbenden en de rapportering van de bevindingen van de externe accountant. Vermeldenswaardig is ook de eigen visie op toezicht houden van de RvC. Deze visie bestaat uit het zoveel mogelijk raadplegen van externe bronnen om zodoende niet afhankelijk te zijn van de informatieverstrekking vanuit Nijestee zelf. Eindoordeel gevisualiseerd in een visitatiescorekaart In aanvulling op het in het visitatiestelsel opgenomen scoremodel (zie tabel S-1) heeft PwC een scorekaart ontwikkeld die de uitkomsten van de visitatie visueel weergeeft. Deze scorekaart met daarbij een toelichting op hoofdlijnen is in tabel S-2 opgenomen. De hoofdstukken in dit rapport geven een uitgebreide verklaring voor de scores. Het eindoordeel is gevormd door aan de vijf kaders een waardering toe te kennen die gebaseerd is op de kwantitatieve score. In de tabel is de relatie aangegeven tussen de kwantitatieve score, de kwalitatieve score (rapportcijfer) en de toegekende kleurcode. De mogelijke waarderingen zijn bijzondere prestatie, boven de norm, conform de norm, onder de norm of aandachtspunt. Deze waarderingen corresponderen respectievelijk met de kleuren blauw, lichtblauw, groen, oranje en rood. Een score bijzondere prestatie wordt toegekend aan uitzonderlijk goede prestaties, waarbij de corporatie beter presteert dan mag worden verwacht volgens het toetsingskader, de normering van de belanghebbenden of PwC. Een onderdeel verdient de beoordeling boven de norm als de geleverde prestatie duidelijk beter is dan de norm, maar niet zo sterk dat het oordeel bijzondere prestatie moet worden gegeven. De norm wordt hierbij gesteld door het visitatiestelsel van De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (hierna: SEV) en/of het toetsingskader zoals vastgesteld met de corporatie en de ervaringen van de belanghebbenden. Een onderdeel verdient de beoordeling conform de norm (voldoende) als de geleverde prestatie overeenkomt met het opgestelde toetsingskader, de verwachtingen van de belanghebbenden en het oordeel van PwC. Hierbij wordt een beperkte bandbreedte aangehouden. Een onderdeel krijgt de beoordeling onder de norm als de geleverde prestatie duidelijk slechter is dan de norm, maar niet zodanig afwijkt dat het oordeel aandachtspunt moet worden gegeven. Aandachtspunten vormen die zaken waarin Nijestee naar de mening van belanghebbenden en/ of PwC ver onder de norm presteert. Tabel S-2 licht de kwalitatieve en kwantitatieve waarderingen toe en geeft de corresponderende kleur weer. Bij de toekenning van de kwantitatieve en kwalitatieve score wordt naast de feitelijke prestatie ook rekening gehouden met het ambitieniveau van de betreffende doelstelling. Dit betekent dat het uiteindelijke oordeel hoger of lager kan zijn dan de bevinding doet vermoeden, omdat in het oordeel het ambitieniveau wordt meegenomen. Indien dit het geval is, wordt dit in de toelichtende tekst bij het oordeel weergegeven. 9
Tabel S-2: verklaring toegekende oordelen Kwalitatieve Toelichting score Prestatie wijkt in positieve zin sterk af van Bijzondere prestatie toetsingskader en verwachtingen van de belanghebbenden en/of PwC Prestatie is duidelijk boven de norm, maar niet zo Boven de norm sterk dat het oordeel Bijzondere prestatie gegeven moet worden Kwantitatieve score Code Kleur- 8,0 en hoger Blauw Lager dan 8,0 en hoger dan Lichtblauw 7,0 Conform de norm Prestatie komt overeen met het opgestelde toetsingskader, de verwachting van de belanghebbenden en/of PwC (de norm) 6,0 tot en met 7,0 Groen Prestatie is minder dan de norm, maar niet zo sterk Lager dan 6,0 Onder de norm dat het oordeel Aandachtspunt gegeven moet en hoger dan Oranje worden 5,0 Aandachtspunt Prestatie wijkt in negatieve zin sterk af van toetsingskader en verwachtingen belanghebbenden 5,0 en lager Rood Bron: PricewaterhouseCoopers, 2010 Op de volgende pagina wordt het totaaloverzicht van de scores getoond in de PwC-visitatiescorekaart. Het middelste kader geeft het eindoordeel weer welke is gebaseerd op vijf onderdelen. 10
PricewaterhouseCoopers Visitatiescorekaart, 2010 Landelijk Beschikbaarheid Vermogen Energie en duurzaamheid Betaalbaarheid Ambities en doelen Governance Opgaven Opgaven Huurderparticipatie Ambities en doelen Bouwproductie Lokaal Regionaal Naleving en Handhaving Invloed belang - hebben - den Bijzondere doelgroepen Stedelijke vernieuwing Opgaven Leefbaarheid Governance Nijestee Ambities en doelen Blauw: bijzondere prestatie Licht blauw: boven de norm Groen:conform norm Oranje:onder de norm Vermogen en efficiëntie Belang - hebbenden Rood: aandachtspunt Financieel beleid Missie en visie WSW & CFV Vermogen en continuïteit Treasury Verantwoorden Belang - hebbenden Inspraak, participatie communicatie Efficiëntie Financiële positie Resultaten Prestatieafspraken Beleidskeuzes en afwegingen 11
Inleiding Woningcorporaties hebben maatschappelijk draagvlak nodig om effectief te kunnen opereren. Daarbij staat openheid over het functioneren en presteren van de organisatie voorop. Openheid vergroot het leervermogen van de corporatie en bevordert een goede maatschappelijke discussie. Een maatschappelijke visitatie is een uitstekend middel om de maatschappelijke prestaties van Nijestee open en transparant te maken. De SEV heeft onder toezicht van de Auditraad Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties vanaf 2006 tot januari 2008 gewerkt aan het ontwikkelen van een onafhankelijk, extern en gezaghebbend visitatiestelsel. PwC is vanaf het begin betrokken bij het opzetten van dit visitatiestelsel. De maatschappelijke visitatie bij Nijestee, die in deze rapportage wordt beschreven, geeft een (gestructureerde) beoordeling over het maatschappelijk presteren van de woningcorporatie. De maatschappelijke visitatie geeft de belanghebbenden daarin een expliciete rol, zodat ook inzicht wordt gegeven in het presteren volgens hun maatstaven. Bovendien geeft de visitatie informatie en verantwoording aan de belanghebbenden over het presteren van de corporatie. Dit bevordert de gewenste openheid in de sector. PwC hecht zeer aan het onafhankelijkheidsbeginsel van de maatschappelijke visitatie. Daarom voert PwC geen maatschappelijke visitatie uit bij haar accountantsklanten of bij klanten waarvoor in de afgelopen vier jaar door PwC Advisory een adviesopdracht is uitgevoerd die betrekking heeft op de onderdelen van de visitatie. PwC benadrukt dat voor de maatschappelijke visitatie weliswaar financiële analyses zijn uitgevoerd om tot een eindoordeel te kunnen komen, maar dat ze voor het oordeel presteren naar vermogen en efficiëntie geen accountantscontrole heeft toegepast. Vier kaders voor een objectief, onafhankelijk en deskundig oordeel In het door de SEV ontwikkelde visitatiekader is sprake van vier kaders, namelijk: a) Presteren naar ambities en doelstellingen b) Presteren naar opgaven (vertaling van landelijke, regionale en lokale opgaven naar eigen beleid) c) Presteren volgens de belanghebbenden d) Presteren naar vermogen en efficiëntie. Governance functioneert als een vijfde, bijzonder kader, waarmee de overige kaders met elkaar worden verbonden. De volgende figuur geeft dit weer. Maatschappelijke visitatie Nijestee 12
Figuur I-1: conceptueel analysekader maatschappelijke visitatie Corporatie - Ambities en doelen Governance Opgaven - Landelijk - Regionaal - Lokaal Presteren naar Ambities en doelen Presteren naar MAATSCHAPPELIJKE Vermogen PRESTATIES Presteren naar Opgaven Presteren volgens Belanghebbenden Belanghebbenden - Verwachtingen - Eisen Vermogen - Overmaat - Kostenniveau Bron: PricewaterhouseCoopers/ SEV, 2010 Om een onafhankelijk, deskundig en objectief oordeel over het maatschappelijk presteren van Nijestee te geven, zijn de volgende vragen beantwoord: a) Hoe presteert Nijestee in verhouding tot haar ambities en doelstellingen? b) Hoe presteert Nijestee in verhouding tot de landelijke, regionale en lokale opgaven? c) Hoe presteert Nijestee volgens de belanghebbenden? d) Hoe presteert Nijestee gelet op het beschikbare vermogen? e) Hoe presteert Nijestee op het gebied van governance? Deze visitatie heeft zich gericht op de jaren 2007-2014, waarbij het zwaartepunt heeft gelegen op de jaren 2008-2011. PwC heeft bij het toetsen gebruik gemaakt van visitatiekader 3.0. Onderdeel van dit kader is een kwantitatieve beoordeling op onderdelen die samen met en op basis van een wegingsfactor het eindoordeel bepalen. Deze onderdelen worden onderstaand weergegeven; het percentage is de wegingsfactor: a) Feitelijke prestatie (70%) b) Kennis en inzicht (10%) c) Planning (10%) d) Monitoring (10%). Maatschappelijke visitatie Nijestee 13
De eindscore voor het maatschappelijk presteren van Nijestee ontstaat door de gewogen onderdeelscores te middelen. In bijlage E is een samenvattende tabel opgenomen met de scores op alle onderdelen. In de bijlagen zijn ook de in het kader voorgeschreven spinnenwebben opgenomen. Aanpak PwC heeft op basis van brononderzoek, beschikbare informatie en documenten die door PwC zijn opgevraagd bij Nijestee een eerste verkenning gemaakt van de corporatie. Daarnaast heeft PwC een vragenlijst opgesteld en intern uitgezet. PwC heeft van Nijestee één gezamenlijk ingevulde vragenlijst ontvangen. Naar aanleiding van de ingevulde vragenlijst zijn verdiepende gesprekken gevoerd met leden van het management team en functionarissen op sleutelposities om de beantwoorde vragenlijst aan te vullen dan wel te specificeren. Vervolgens heeft PwC 24 (externe) belanghebbenden geraadpleegd om inzicht te krijgen in hun verwachtingen en hun beoordeling van het maatschappelijk presteren van Nijestee. PwC heeft daartoe met deze belanghebbenden individuele gesprekken gevoerd. In bijlage D is een overzicht opgenomen van alle partijen waarmee PwC heeft gesproken in het kader van de maatschappelijke visitatie. PwC heeft met alle beschikbare gegevens een toetsingskader ontwikkeld waaraan de maatschappelijke prestaties van Nijestee zijn afgemeten. Het toetsingskader is ook gekoppeld aan onafhankelijke normen en externe referentiekaders. Daardoor kunnen de normen die Nijestee zelf heeft gesteld en de normen van externe bronnen met elkaar worden vergeleken. Opbouw van het rapport Dit rapport is als volgt opgebouwd: a) Hoofdstuk 1 beschrijft de missie, ambities en doelstellingen van Nijestee en de mate waarin Nijestee deze doelstellingen heeft gerealiseerd. b) Hoofdstuk 2 beschrijft in welke mate Nijestee de landelijke, regionale en lokale opgaven naar haar eigen beleid heeft vertaald. c) Hoofdstuk 3 vergelijkt enerzijds de prestaties en anderzijds de verwachtingen en oordelen van belanghebbenden. d) Hoofdstuk 4 geeft een oordeel over het presteren naar vermogen en efficiëntie. e) Hoofdstuk 5 bevat het oordeel over governance. In bijlage A is een overzicht opgenomen van de brondocumenten die Nijestee ter beschikking heeft gesteld aan PwC voor het vormen van een oordeel over het maatschappelijk presteren van Nijestee. Bijlage B bevat de detailuitkomsten van de door PwC uitgevoerde toetsing. Bijlage C bevat een overzicht van de interne vertegenwoordigers die ten behoeve van de maatschappelijke visitatie zijn geïnterviewd. In bijlage D is een overzicht opgenomen van de betrokken externe belanghebbenden en hun relatie met Nijestee. Bijlagen E en F bevatten de samenvattende scoretabel en bijbehorende spinnenwebben. Maatschappelijke visitatie Nijestee 14
1. Nijestee presteert boven de norm naar ambities en doelstellingen 1.01 Dit hoofdstuk beschrijft de ambities en de doelstellingen van Nijestee. Deze worden vervolgens vergeleken met de feitelijke prestaties van Nijestee. Hierdoor wordt duidelijk in hoeverre Nijestee haar eigen ambities en doelstellingen realiseert en kan een oordeel worden gegeven. Presteren naar eigen ambities en doelstellingen 1.02 Bij het beoordelen van het presteren van Nijestee naar eigen ambities en doelstellingen is PwC uitgegaan van de BBSH-prestatievelden. Daarnaast is er een apart prestatieveld voor belanghebbendenparticipatie toegevoegd. Nijestee heeft de laatste jaren sterk ingezet op de participatie van haar belanghouders. Het uitgangspunt is daarbij om de bewoner naast klant ook als overlegpartner en vrijwilliger te benaderen. 1.03 De volgende prestatievelden zijn bestudeerd in het kader van de maatschappelijke visitatie bij Nijestee: a) Beschikbaarheid b) Betaalbaarheid c) Bouwproductie d) Stedelijke vernieuwing e) Energie en duurzaamheid f) Leefbaarheid g) Bijzondere doelgroepen h) Huurdersparticipatie i) Belanghebbendenparticipatie. 1.04 Bij het toekennen van het eindoordeel per prestatieveld is rekening gehouden met verschillende oordeelsvelden die elk een verschillende weging kennen. De verschillende oordeelsvelden zijn: a) Prestatie (70%) b) Kennis en inzicht (10%) c) Planning (10%) d) Monitoring (10%). 1.05 De scores op het oordeelsveld feitelijke prestatie zullen per prestatieveld meer verschillen dan de scores op de andere oordeelsvelden. Daarom is er voor gekozen de feitelijke prestatie per prestatieveld te behandelen en de andere oordeelsvelden aan het eind van dit hoofdstuk voor alle prestatievelden gezamenlijk te behandelen. Maatschappelijke visitatie Nijestee 15
Eindoordeel presteren naar eigen ambities en doelstellingen: boven de norm (7,3) 1.06 In de volgende tabel staat het eindoordeel voor het presteren naar eigen ambities en doelstellingen weergegeven. Hierbij is de vraag beantwoord in hoeverre Nijestee erin is geslaagd de geformuleerde missie en doelstellingen te realiseren in de periode 2008-2011. Tabel 1-1: eindoordeel presteren naar doelen en ambities Onderwerp I Prestatie (70%) II Kennis en inzicht (10%) II Planning (10%) IV Monitoring (10%) Totaaloordeel Beschikbaarheid 7,0 8,0 7,5 8,0 7,3 Betaalbaarheid 7,2 7,0 7,5 8,0 7,3 Bouwproductie 7,2 8,0 7,5 8,0 7,4 Stedelijke vernieuwing 7,1 5,0 5,0 8,0 6,8 Energie en duurzaamheid 7,1 8,0 7,5 8,0 7,3 Leefbaarheid 7,3 8,0 7,5 8,0 7,5 Bijzondere doelgroepen 7,2 8,0 7,5 8,0 7,4 Belanghebbendenparticipatie 7,2 8,0 7,5 8,0 7,4 Totaalcijfer: 7,2 7,5 7,2 8,0 7,3 Bron: PricewaterhouseCoopers, 2010 Missie van Nijestee gericht op ruimte, keuze en perspectief voor bewoners 1.07 De missie van Nijestee luidt: Kader voor Ruimte!. Vanuit deze gedachte werkt Nijestee aan aan haar taak om mensen in de stad Groningen die zijn aangewezen op een huurwoning, van goede en betaalbare woningen in een goede woonomgeving te voorzien. De rode draad vormt hierbij ruimte, keuze en perspectief voor bewoners. 1.08 Nijestee heeft haar missie en strategie voor de periode 2008-2010 samengevat in vier punten: a) Het bieden van voldoende en goede woonruimte aan mensen met lagere inkomens om hun kansen in de samenleving te vergroten b) Investeren in de leefbaarheid van buurten c) Extra aandacht besteden aan mensen die zorg of begeleiding nodig hebben d) Ruimte bieden om te kiezen door woningen met verschil in prijs en kwaliteit aan te bieden in onze buurten Maatschappelijke visitatie Nijestee 16
Nijestee heeft haar doelstellingen over de periode 2008-2010 ruimschoots gerealiseerd 1.09 In de onderstaande paragrafen wordt ingegaan op de feitelijke prestaties die Nijestee heeft geleverd ten aanzien van de BBSH-prestatievelden 2. Indien er meer dan zes doelstellingen zijn geformuleerd op een bepaald prestatieveld worden niet alle doelstellingen weergegeven, maar slechts zes van de beoogde doelstellingen. Het gemiddelde van de overige doelstellingen wordt in dat geval onderaan de tabel weergegeven. Een totaaloverzicht van de doelstellingen en bijbehorend oordeel is te vinden in bijlage B. Presteren naar beschikbaarheid scoort conform de norm (7,0) 1.10 De SEV definieert beschikbaarheid als het beschikbaar hebben, krijgen en/of houden van voldoende woningen voor de doelgroepen. 1.11 Nijestee geeft invulling aan beschikbaarheid door te streven naar voldoende beschikbare, diverse woningen in de drie stadsdelen, zodat bewoners ook qua locatie wat te kiezen hebben. Tevens besteedt de corporatie aandacht aan het woonruimteverdelingsysteem zodat duidelijk wordt hoe veel kans men maakt op het betrekken van een bepaalde woning. 1.12 De door Nijestee geformuleerde doelstellingen en het daarbij behorende eindoordeel: Tabel 1-2: eindoordeel presteren naar beschikbaarheid Jaar Onderwerp Bevinding Oordeel 2007-2016 Volumebehoud van 13.000 woningen Conform de norm 7,0 2008 Verkoop van 218 bestaande huurwoningen Conform de norm 6,0 2008 Als de zittende huurder vertrekt, wordt de lege woning op basiskwaliteitniveau gebracht voordat deze opnieuw wordt verhuurd. De huur wordt dan Conform de norm 7,0 aangepast aan de streefhuur 2009 Verkoop van 116 bestaande huurwoningen Bijzondere prestatie 8,0 Woonruimteverdeling 2008 Woonruimteverdelingsysteem verbeteren Conform de norm 7,0 2008-2009 Bewoners opvangen die niet zelf kunnen reageren op het woningaanbod Conform de norm 7,0 2007-2016 Overige zeven doelstellingen (woonruimteverdeling en Zie bijlage B voor bevindingen Gem: 7,0 beschikbaarheid algemeen) die niet in de tabel zijn en norm opgenomen Eindoordeel Conform de norm 7,0 Bron: PricewaterhouseCoopers, 2010 2 Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) bevat de regels waaraan woningcorporaties (en gemeentelijke woningbedrijven) zich moeten houden. Maatschappelijke visitatie Nijestee 17
1.13 Nijestee streeft naar een volumebehoud van 13.000 woningen in de periode 2007-2016. De woningvoorraad van Nijestee bevindt zich tot op heden stabiel boven de 13.000 woningen. Zo beschikt Nijestee in 2010 over 13.735 woningen en woongelegenheden. PwC kent vanwege dit aantal het oordeel conform de norm toe. 1.14 Nijestee heeft zich voorgenomen om in de gehele periode 2008-2019 1.900 huurwoningen te verkopen. In 2008 wilde Nijestee 218 woningen verkopen en heeft zij uiteindelijk 190 huurwoningen verkocht. Als reden hiervoor wordt de crisis genoemd. PwC kent vanwege het relatief kleine verschil het oordeel conform de norm (6,0) toe. In 2009 heeft Nijestee 153 woningen verkocht ten opzichte van de geplande verkoop van 116 woningen. Voor de verkoopprestaties van Nijestee in het jaar 2009 kent PwC het oordeel bijzondere prestatie toe. PwC merkt op dat het positief is dat Nijestee haar doelstelling heeft geherformuleerd gezien de economische ontwikkelingen. Deze aanpassing verklaart het relatief grote verschil in beoordeling ondanks een afname in Nijestee s verkoopresultaten. Nijestee scoort op dit onderdeel gemiddeld conform de norm. 1.15 Nijestee benoemt kwaliteitsverbetering als één van haar huidige speerpunten. In de begroting van 2008 heeft de corporatie de doelstelling opgenomen om lege woningen bij mutatie naar basiskwaliteitniveau te tillen en de huur aan te passen aan de streefhuur. Uit de resultaten blijkt dat mutatieonderhoud bij 100% van de mutaties plaats vindt. Tevens worden de woningen op streefhuurniveau gebracht. PwC kent aan deze prestatie het oordeel conform de norm toe. 1.16 Het woonruimteverdelingsysteem is één van de speerpunten van Nijestee en daarom onder een apart kopje ondergebracht in dit prestatieveld. In 2008 is de afspraak gemaakt in de Beleidsgroep Woonruimteverdeling dat het woonruimteverdelingsysteem dusdanig veranderd dient te worden zodat in de eerste plaats voor iedereen duidelijk is hoe lang de wachttijd is voor woningen en er ten tweede duidelijke informatie beschikbaar is over de huurprijs, woontoeslag en de consequenties voor het besteedbaar inkomen. Om dit doel te bereiken heeft Nijestee in 2008 een wekelijkse aanbodcyclus ingevoerd en is het woonmagazine meer toegespitst op de woningzoekende. De woonduurpunten zorgen ervoor dat een zittende huurder gemakkelijk kan doorstromen en dat urgente woningzoekenden een woning kunnen vinden. De woonduurpunten zijn ook bedoeld om de algehele doorstroom te bevorderen. De corporatie neemt deel aan de stedelijke beleidsgroep Woonruimteverdeling. Het doel van deze beleidsgroep is zorgen voor vermindering van de klachten over de woonruimteverdeling en te voorkomen dat groepen buiten boord vallen. Voor mensen die niet zelf kunnen reageren op het woningaanbod vanwege bijvoorbeeld een gebrek aan ervaring met Internet, heeft Nijestee een wooninformatiepunt ingericht. Hier organiseert zij inloopuren. Omdat Nijestee haar doelstellingen heeft behaald op het gebied van woonruimteverdeling kent PwC het oordeel conform de norm toe. 1.17 In het toetsingskader zijn de overige zeven doelstellingen te vinden, die gemiddeld worden beoordeeld als conform de norm (7,0). PwC merkt op dat Nijestee aan het experimenteren is met Maatschappelijke visitatie Nijestee 18
Koopgarant in de Grunobuurt. Nijestee is zich bewust van mogelijke eigendomsconstructies. Hierbij spelen twee zaken een rol: welk risico wordt er genomen en in hoeverre bestaat de behoefte bij de klant. PwC benadrukt dat het belangrijk is een verbrede inzet van deze constructies te overwegen. In combinatie met bovenstaande doelstellingen beoordeelt PwC het algehele presteren van Nijestee op het gebied van beschikbaarheid als conform de norm. Presteren naar betaalbaarheid scoort boven de norm (7,2) 1.18 De SEV definieert betaalbaarheid als het voeren van een gericht prijsbeleid om woningen betaalbaar te houden voor doelgroepen. 1.19 Nijestee beschouwt mensen met lage inkomens (tot 27.000 euro) als haar primaire doelgroep en het zorgen voor voldoende betaalbare woningen waarin mensen zich thuis voelen als belangrijkste opgave. Om de kosten zo laag mogelijk te houden, (ver)bouwt Nijestee seriematig en gestandaardiseerd. Tegelijkertijd wil Nijestee dat er echt iets te kiezen valt, door variatie in woningtypen in verschillende buurten aan te bieden. 1.20 In tabel 1-3 zijn de door Nijestee geformuleerde doelstellingen ten aanzien van betaalbaarheid opgenomen. Tabel 1-3: eindoordeel presteren naar betaalbaarheid Jaar Onderwerp Bevinding Oordeel 2010 2008- Minimaal 90% van de woningen bevindt zich binnen de 2008-2010 kernvoorraad 80% binnen de niet-kernvoorraad moet binnen de liberalisatiegrens blijven 2010 markthuur 2010 markthuur 2010 met behulp van maatschappelijk gebonden eigendomconstructies bereikbaar zijn voor de primaire doelgroep 2010 jongerenwoningen beneden de maximum huurgrens voor de toeslag ( 339) positioneren 2008- Binnen de kernvoorraad ligt de streefhuur op 78% van de 2008- In de niet-kern voorraad ligt de streefhuur op 95% van de 2008- In beperkte mate ontwikkeling van nieuwe koopwoningen die 2008- Alle onzelfstandige woningen en overige specifieke 2008- Overige vijf doelstellingen die niet in de tabel zijn opgenomen 2010 Boven de norm 7,5 Bijzondere prestatie 8,0 Conform de norm 7,0 Conform de norm 7,0 Conform de norm 7,0 Boven de norm 7,5 Zie bijlage B voor bevindingen en norm Gem: 7,1 Eindoordeel Boven de norm 7,2 Bron: PricewaterhouseCoopers, 2010 Maatschappelijke visitatie Nijestee 19
1.21 Nijestee vindt het belangrijk dat haar primaire doelgroep betaalbaar kan wonen en heeft daarom gesteld dat minimaal 90% van haar bezit zich in de kernvoorraad bevindt. In 2008 lag dit percentage op 94,4%, in 2009 op 94% en in 2010 op 94,1%. Vanwege deze hoge percentages kent PwC het oordeel boven de norm toe. 1.22 Daarnaast stelde Nijestee de norm dat 80% van de niet-kernvooraad (dus minder dan 10% van de woningvoorraad van Nijestee) binnen de liberalisatiegrens 3 moet blijven. In de praktijk blijkt dat het Nijestee is gelukt om in 2008 99,3% van de woningen onder de liberalisatiegrens te verhuren. In 2009 lag dit percentage op 98,3%, in 2010 op 97%. Vanwege deze hoge percentages in vergelijking met het landelijke gemiddelde kent PwC het oordeel bijzondere prestatie toe. 1.23 Nijestee wil dat in de jaren 2008, 2009 en 2010 binnen de kernvoorraad de omvang van de streefhuur gelijk is aan 78% van de markthuur. Dit is een belangrijk gegeven vanwege de grootschalige invloed op de betaalbaarheid. In alle drie jaren behaalde Nijestee deze doelstelling. Tevens formuleerde Nijestee dat de streefhuur binnen de niet-kernvoorraad op 95% zou moeten liggen. Ook deze doelstelling heeft Nijestee behaald. PwC kent daarom het oordeel conform de norm toe. 1.24 Nijestee zet de instrumenten Koopgarant en Verkoopgarant in. Via Koopgarant wordt een korting op de aanschafprijs verleend, waardoor nieuwbouwwoningen ook voor lage- en middeninkomensgroepen bereikbaar worden. In de Grunobuurt zijn in de eerste fase (blok 7) 9 van de 23 koopwoningen met Koopgarant verkocht. Nijestee is zich bewust van dergelijke eigendomsconstructies, maar PwC adviseert Nijestee de overweging te maken om deze instrumenten op grotere schaal in te zetten (zie kennis en inzicht). 1.25 Nijestee nam zich voor om alle onzelfstandige woningen en overige specifieke jongerenwoningen beneden de maximum huurgrens voor huurtoeslag ( 339) te positioneren. De huur van de gemiddelde nieuwbouwwoning voor jongeren bevindt zich op 306. PwC beoordeelt deze prestatie als boven de norm. 1.26 De overige zes doelstellingen worden gemiddeld met een 7,1 beoordeeld. Hiermee komt de totale beoordeling voor betaalbaarheid uit op een 7,2 (boven de norm). Presteren naar bouwproductie scoort boven de norm (7,2) 1.27 De SEV definieert bouwproductie als het ontwikkelen en realiseren van woningen. 1.28 Van de komende 5 jaar in Groningen te bouwen 3.500 huurwoningen neemt Nijestee 50% voor haar rekening. Het is belangrijk te vermelden dat Nijestee begin 2009 haar Meerjarenprogramma heeft aangepast vanwege de kredietcrisis eind 2008. Zo heeft zij haar verkoopprogramma gehalveerd en de nieuwbouw van huur- en koopwoningen vertraagd. Ook worden 200 koopwoningen uit het 3 www.vrom.nl Maatschappelijke visitatie Nijestee 20
verkoopprogramma gehaald om tijdelijk verhuurd te worden. 1.29 De door Nijestee geformuleerde doelstellingen en het daarbij behorende eindoordeel: Tabel 1-4: eindoordeel presteren naar bouwproductie Jaar Onderwerp Bevinding Oordeel Meerjarenprogramma Portfoliobeleid 2008-2017 De aankomende tien jaar 20% van de woningvoorraad Conform de norm 7,0 vervangen 2008-2017 De komende tien jaar ongeveer 2.800 koopwoningen Conform de norm 6,5 (prijssegment 200.000) bouwen ten behoeve van middengroepen en doorstroming in de stad 2008-2010 500-600 woningen per jaar bouwen, waarvan 30% Conform de norm 7,0 sociale huur, 20% duurdere huur en 50% koop. 2008-2010 Grote slag maken met de kwaliteitsverbetering van de Boven de norm 7,5 woningvoorraad (3.000 woningen in de periode 2008-2018) projectmatig verbeteren op basiskwaliteitniveau 2008 2008 Oplevering 454 nieuwe huurwoningen Conform de norm 7,0 2009 2009 Oplevering 310 huurwoningen Bijzondere prestatie 9,0 Onderhoud 2008-2010 Te doen wat men zegt, afspraak is afspraak ; 90% van Boven de norm 7,5 de afspraken direct nakomen 2008-2017 Overige tien doelstellingen die niet in de tabel zijn Zie bijlage B voor Gem: 7,1 opgenomen bevindingen en norm Eindoordeel Boven de norm 7,2 Bron: PricewaterhouseCoopers, 2010 1.30 Nijestee heeft de ambitie om in de periode 2008-2017 20% van haar woningportefeuille te vervangen en alle woningen op basiskwaliteitniveau te brengen. Als gevolg van de recessie in 2008 en 2009 was Nijestee in staat slechts 1,8% van haar woningvoorraad te vervangen middels sloop, verkoop van bestaand bezit en nieuwbouw van huurwoningen. Gezien de bijzondere omstandigheden die door de financiële crisis zijn ontstaan, beoordeelt PwC deze prestatie als conform de norm. 1.31 In de periode 2008-2017 wil Nijestee ongeveer 2.800 koopwoningen bouwen in het prijssegment van 200.000 ten behoeve van de middengroepen en bevordering van de doorstroom in de stad. In 2008 zijn van de geraamde 172 koopwoningen 137 woningen daadwerkelijk opgeleverd. In 2009 heeft Nijestee 51 koopwoningen opgeleverd ten opzichte van de geraamde 54 koopwoningen. Nijestee heeft haar nieuwbouwplannen aangepast naar aanleiding van de financiële omstandigheden. De woningen die niet verkocht konden worden, heeft zij vervolgens verhuurd. Al met al betekenen deze cijfers dat Nijestee gemiddeld 94 koopwoningen per jaar heeft opgeleverd. Omdat de doelstelling van 2009 vrijwel gerealiseerd is, beoordeelt PwC deze prestatie als conform de norm (6,5) Maatschappelijke visitatie Nijestee 21
1.32 Nijestee wil 500 tot 600 woningen per jaar bouwen, waaronder de koopwoningen die hierboven zijn genoemd. Daarnaast wil zij 150 tot 180 sociale huurwoningen en 100 à 120 duurdere huurwoningen per jaar bouwen. Zoals eerder aangegeven heeft Nijestee de algehele nieuwbouwproductie aangepast van 600 naar 350 woningen per jaar. Dit is gezien de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt te rechtvaardigen en wordt daarom door PwC als conform de norm beoordeeld. 1.33 Voor 2008 nam Nijestee zich voor om 454 nieuwe huurwoningen op te leveren. Uiteindelijk leverde zij er 443 op. Voor 2009 lag het voorgenomen aantal op 310 tegen het daadwerkelijke gerealiseerde aantal van 418. Voor de eerste prestatie kent PwC het oordeel conform de norm toe. De ruimschoots gerealiseerde doelstelling in 2009 wordt echter door PwC als een bijzondere prestatie beoordeeld. 1.34 Eén van Nijestee s thema s is het motto afspraak is afspraak. Onderhoudsmedewerkers zijn in drie rayons verdeeld zodat de slagvaardigheid kan worden verbeterd. Daarnaast verkrijgen zij op deze manier specifieke kennis van een kleiner deel van de stad en kan Nijestee betere dienstverlening leveren. Ook kunnen ze efficiënter worden ingepland en maken ze minder kilometers. Nijestee kwam 93% van de gemaakte afspraken na. PwC kent hiervoor het oordeel boven de norm toe. 1.35 De overige tien doelstellingen worden gemiddeld met een 7,1 beoordeeld. Hiermee komt ook de totale beoordeling voor bouwproductie uit op een 7,2 (boven de norm). Presteren naar stedelijke vernieuwing scoort boven de norm (7,1) 1.36 De SEV definieert stedelijke vernieuwing als het aanpassen van (delen van) wijken en buurten door renovatie, sloop en vervangende nieuwbouw. 1.37 Eén van de speerpunten van Nijestee is het bieden van een volledige wooncarrière in Centrum+1st ring, Noord-west en Zuid. Nijestee focust op de stad Groningen en de drie genoemde gebieden en richt haar aandacht ook onder voorwaarden daar buiten. De voorwaarden zijn dat het project moet vallen binnen een straal van tien kilometer van de Grote Markt en er ook sprake moet zijn van projecten voor bijzondere groepen en / of eenvoudige, aantrekkelijke producten. In het kader van het Nieuw Lokaal Akkoord zijn er wijkperspectieven gemaakt voor de veertien wijken. Deze visies zijn richtinggevend voor de aankomende 5 tot 10 jaar en worden getoetst aan stedelijke kaders en besproken met organisaties van bewoners en huurders. Omdat Nijestee haar kennis en krachten wil bundelen om aan vernieuwing te werken, heeft de woningcorporatie ook landelijk aansluiting gezocht bij De Vernieuwde Stad en het KEI-kenniscentrum. Maatschappelijke visitatie Nijestee 22
De door Nijestee geformuleerde doelstellingen en het daarbij behorende eindoordeel: Tabel 1-5: eindoordeel presteren naar stedelijke vernieuwing Jaar Onderwerp Bevinding Oordeel Totale stad 2008-2017 2% vernieuwing van de woningvoorraad en verbetering Conform de norm 7,0 van woningen tot minstens basiskwaliteitniveau Centrum+1 ste Ring 2008-2017 Inzetten op nieuwe woningen voor gezinnen, senioren Boven de norm 7,3 en stellen en woningverbetering toepassen Noordwest 2008-2017 Kwaliteitsverbetering en aanbrengen meer differentiatie Conform de norm 7,0 Zuid 2008-2017 Vernieuwing woningaanbod, kwaliteitsverbetering Boven de norm 7,3 Noordoost 2008-2017 Afbouwen positie; verkopen van woningen en sloop. Maar duidelijk communiceren dat het niet handen aftrekken van betekent Conform de norm 7,0 Samenwerking stedelijke vernieuwing 2009 Continuering Roeg & Roem Conform de norm 7,0 Eindoordeel Boven de norm 7,1 Bron: PricewaterhouseCoopers, 2010 1.38 Nijestee heeft een groot deel van haar woningen verbeterd (1,8% per jaar), maar PwC kan niet overzien waar deze verbeterde woningen gesitueerd zijn. De stedelijke vernieuwing is dan ook moeilijk te overzien per wijk. PwC kent het oordeel conform de norm toe. 1.39 In het Centrum+1st ring ziet Nijestee de grootste noodzaak en de beste kansen om de transformatieopgave van haar portefeuille te realiseren. Ook zijn hier kansen om per saldo te groeien ter compensatie van de afbouw in Noordoost. Deze transformatie richt zich op vervanging en uitbreiding. De corporatie zet vooral in op nieuwe woningen voor gezinnen, senioren en stellen. De keuze voor deze groepen is locatie-afhankelijk. Voor gezinnen ligt de focus op de Oosterparkwijk en Kostverloren. Voor ouderen is de nabijheid van voorzieningen een voorwaarde. Voor stellen zijn er veel mogelijkheden en wil Nijestee vooral ook duurdere huur realiseren. Naast deze ingrijpende maatregelen voorziet ze ook een omvangrijke projectmatige woningverbetering, met name in het hart van de Oosterparkwijk. Nijestee heeft in de Bloemenbuurt en de Oosterparkwijk in 2008 en 2009 in totaal 186 woningen verbeterd en zet dit tempo in 2010 voort. In deze wijk zijn in 14 koopwoningen aan de Gorechtkade en het Ronald McDonaldhuis opgeleverd en in 2010 zijn er 28 huur- en 27 koopwoningen in de Velden toegevoegd. Daarnaast zijn 204 studio s opgeleverd aan de Antillenstraat en is de bouw van 96 woningen (Stadswerf) en 345 studentenstudio s (CiBoGa) gestart. Van belang is ook de verkoop van 63 woningen aan de Gorechtkade aan het Wooninvesteringsfonds en 83 woningen in het Blauwe Dorp. In het Centrum is een eerste aanzet gemaakt met de verbetering van Maatschappelijke visitatie Nijestee 23