TAXATIERAPPORT Bomenweg 15 B 8305 AV Emmeloord Rapportnummer: B8305AV15B_1 Rapporttype: Model Bijzonder Beheer woonruimte Versie 1.1 met referentie: S. Brouwer/BBW91740 Uitgebracht op: 12 februari 2016 Uitgebracht door: Taxateur: Yska Makelaardij Onder de Toren 26 8302 BV EMMELOORD KVK nummer 54260957 De heer A. Yska Het NWWI verwerkt de persoonsgegevens zoals vastgelegd in dit taxatierapport. Voor meer informatie over deze verwerking verwijst het NWWI naar haar Privacy- en Gebruiksverklaring, welke u kunt vinden op www.nwwi.nl/privacy. Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 1 (38)
INHOUDSOPGAVE A. OPDRACHT/OPNAME... 3 B. OBJECT... 3 C. DOEL VAN DE TAXATIE... 3 D. WAARDERING... 4 E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID... 5 F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR...5 G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN... 6 H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING... 7 I. ONDERHOUDSTOESTAND / NIEUWBOUW... 8 J. MILIEU / VERONTREINIGING... 9 K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (ANDEREN DAN DE EIGENAAR)...9 L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL... 10 M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN... 12 N. NADERE MEDEDELINGEN... 12 O. BIJLAGEN... 12 P. FOTO'S... 13 Q. DOOR DE TAXATEUR AANGEREIKTE REFERENTIEOBJECTEN... 21 Normblad... 22 Bijlagen Controleverslag Centrale Registratie Taxaties... 25 Kadastraal uittreksel... 26 Kadastrale kaart... 26 Afschrift openbaar register Hyp4 dl 59945 nr 25... 29 Woningtransacties Bomenweg oneven... 36 Rendementsberekening Bomenweg 15b... 37 Voorlopig energielabel Bomenweg 15b... 38 Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 2 (38)
Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte Versie: 1.1 Bij dit taxatierapport behoort het Normblad Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte Dit rapport is geregistreerd op www.nwwi.nl onder nummer: 46855641984581 Referentie: S. Brouwer/BBW91740 A. OPDRACHT/OPNAME ALGEMEEN Waardepeildatum: 10 februari 2016 Bedrijfsnaam opdrachtgever: Rabobank Nederland Particulieren Contactpersoon opdrachtgever: A. F. D. Bijzonder Beheer Adres opdrachtgever: Postbus 221 011 5600 MA EINDHOVEN Opdracht namens opdrachtgever verstrekt door: Nationale Taxatie Service Opdracht is uitgevoerd door taxateur: De heer A. Yska Ingeschreven in het register: VastgoedCert onder nummer RMT07.804.5.5544 Lid van/aangesloten bij: VBO Makelaar Naam kantoor: Yska Makelaardij Adres kantoor: Onder de Toren 26 8302 BV EMMELOORD Datum opname en inspectie: 10 februari 2016 B. OBJECT 1. Woningtype: tussenwoning Adres: Bomenweg 15 B Postcode en plaats: 8305 AV Emmeloord De (hemelsbreed gemeten) afstand tussen het vestigingsadres van het kantoor van de taxateur en het getaxeerde object bedraagt: 4.1 km 2. Verkoop onder Voorwaarden is van toepassing: Nee C. DOEL VAN DE TAXATIE Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van: a. een verkoop: Ja Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 3 (38)
D. WAARDERING Het object is per waardepeildatum getaxeerd op: - Marktwaarde: 125.000,- zegge: honderdvijfentwintigduizend euro Bijzonder uitgangspunt: - uitgaande dat het object leeg en vrij van huur en gebruik(-srechten) geleverd wordt. - Marktwaarde: 120.000,- zegge: honderdtwintigduizend euro Bijzonder uitgangspunt: - uitgaande dat het object verhuurd is. Naar aanleiding van het verzoek van de opdrachtgever tot een aanvullende opinie ten behoeve van een inschatting door de hypotheekhouder omtrent nader te nemen acties, verklaart de taxateur als volgt: 1. Bij executieveiling bedraagt de vermoedelijke verkoopopbrengst van het object 93.000,- Deze opinie is mede tot stand gekomen na afweging van de volgende uitgangspunten : 1. dat verkoop en overdracht zal plaatsvinden op de waardepeildatum; 2. dat er sprake is van een zakelijke transactie; 3. dat partijen met kennis van zaken, prudent, bereidwillig en niet onder dwang handelen; 4. dat de verkoop plaats vindt via één van de 17 regioveilingen met de gebruikelijke voorwaarden en condities; 5. dat de veilingkosten 0,- zullen bedragen; 6. dat de marketing van het getaxeerde plaats vindt conform de wettelijke normen (Art. 3:250 BW); 7. dat het object zowel van binnen als van buiten goed bezichtigd / geïnspecteerd kan worden; 8. dat het object leeg en vrij van huur en gebruik(-srechten) geleverd wordt. 2. Bij executieveiling bedraagt de vermoedelijke verkoopopbrengst van het object 88.000,- Deze opinie is mede tot stand gekomen na afweging van de volgende uitgangspunten : 1. dat verkoop en overdracht zal plaatsvinden op de waardepeildatum; 2. dat er sprake is van een zakelijke transactie; 3. dat partijen met kennis van zaken, prudent, bereidwillig en niet onder dwang handelen; 4. dat de verkoop plaats vindt via één van de 17 regioveilingen met de gebruikelijke voorwaarden en condities; 5. dat de veilingkosten 0,- zullen bedragen; 6. dat de marketing van het getaxeerde plaats vindt conform de wettelijke normen (Art. 3:250 BW); 7. dat het object zowel van binnen als van buiten goed bezichtigd / geïnspecteerd kan worden; 8. dat het object verhuurd is. 3. Bij onderhandse verkoop onder beperking van de termijn van verkoop tot drie maanden bedraagt de vermoedelijke verkoopopbrengst van het object 110.000,- Deze opinie is mede tot stand gekomen na afweging van de volgende uitgangspunten : 1. dat verkoop en overdracht zal plaatsvinden op de waardepeildatum; 2. dat er sprake is van een zakelijke transactie; 3. dat partijen met kennis van zaken, prudent, bereidwillig en niet onder dwang handelen; 4. dat een voor de onroerende zaak gebruikelijke goede voorbereiding en marketing plaatsvindt; 5. dat het object zowel van binnen als van buiten goed bezichtigd / geïnspecteerd kan worden; 6. dat het object leeg en vrij van huur en gebruik(-srechten) geleverd wordt. Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 4 (38)
E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID 1. Voorwaarden Op deze taxatie zijn van toepassing: De Algemene Voorwaarden VBO voor Professionele opdrachtgevers. 2. Aansprakelijkheid De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever. 3. Normblad Taxatierapport De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig het 'Normblad Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte versie 1.1.': BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN Deze opsomming geeft enige conclusies uit het rapport weer die voor het object van belang kunnen zijn. Voor een goed beeld van het getaxeerde object blijft kennisname van de integrale tekst van het rapport noodzakelijk. De in F.4. en F.8. genoemde Marktwaarde gaat uit van een oplevering leeg en ontruimd, vrij van huur en gebruik(srechten). F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR Ja 1. Bij de taxatie zijn waardebeïnvloedende privaatrechtelijke bijzonderheden naar voren gekomen (vraag G.2.): 2. De waarde wijkt meer dan 15% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving (vraag H.2.b.): 3. De onderhouds- of bouwkundige staat is in zijn algemeenheid "matig" of "slecht" (vraag I.2.a.): 4. De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde (vraag I.2.c.): 5. Bij de taxatie is naar voren gekomen dat er sprake is, danwel een vermoeden bestaat, dat verontreiniging aanwezig is (vraag J.2.): 6. De taxateur heeft het object opgenomen door middel van een geveltaxatie (vraag K.1.): 7. Het object is geheel of gedeeltelijk bewoond door derden (vraag K.1.b. / K.3.): 8. Een van de modelwaarden wijkt meer dan 10% af van de getaxeerde marktwaarde (vraag L.3.): (let op: Dit item blijft leeg als er geen modelmatig rapport beschikbaar is voor het getaxeerde object) De afwijking tussen modelwaarde en marktwaarde is: Calcasa: 32,0% AvixNL: 42,1% Ja X X Nee X X X X X X Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 5 (38)
G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN NADERE GEGEVENS 1. Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: - eigendomsbewijs: Ja - kadastraal plan: Ja - kadastraal uittreksel: Ja 2. Kenmerken a. Grondgebonden Perceel / Perceel met opstal(len), kadastraal bekend als: - Gemeente: Noordoostpolder - Sectie: A - Sectienummer: 1241 - Mandelig perceel: Nee - Perceelgrootte: 0 hectare, 5 are en 95 centiare 1. Volle eigendom: Ja 2. Recht van (onder)erfpacht: Nee 3. Recht van vruchtgebruik / gebruik en bewoning / anders : Nee 4. Recht van opstal: Nee Bijzondere erfdienstbaarheden, bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen of overige bijzondere lasten of beperkingen: De taxateur heeft voorwaarden of andere bijzonderheden waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden: Nee Nee Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 6 (38)
H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING 1. Object a. Nadere omschrijving van het object: Eengezinswoning gelegen in landelijk poldergebied nabij Emmeloord met ondergrond erf, garage/ berging en tuin b. Toegepaste constructie, materialen en installaties: Traditioneel gebouwde woning met houten balklaag vloeren behalve de gang met daaronder de kelder welke van beton is en momenteel de vloer van de badkamer welke dmv zwaluwstaart metalen vloer met cement afgewerkt wordt. De binnenwanden zijn van kalkzandsteen en de buitenmuren van een rode metselsteen. Op de woning een zadeldak met een rode dakpan en tevens voorzien van dakkapellen. De buitenkozijnen zijn van hout en hoofdzakelijk voorzien van dubbel glas. De binnenkozijnen zijn van hout en voorzien van verschillende soorten paneeldeuren. De keuken is in een hoekopstelling met kunststof werkblad en voorzien van losse vaatwasser, combimagnetron, koelkast, spoelbak en gasstel. De plafonds zijn hoofdzakelijk van gipsplaten. De vloer in de kamer is een massief planken vloer. Het toilet heeft een staand closet en is geheel betegeld. De badkamer is in aanbouw en heeft een bad en een doucheruimte in aanbouw. De 2e verdieping is bereikbaar dmv een vlizotrap en is gedeeltelijk voorzien van tempex isolatiplaten. De cv- ketel is 20 jaar oud en er staat inmiddels een nieuwe klaar ter vervanging. Achter in de tuin staat een ruime open garage met een zadeldak van pannen welke constructie duidelijk te zwaar is en doorbuigt. Op de vloer liggen diverse betonelementen. De wanden zijn van hout. c. Bijzonderheden met het oog op duurzaamheid: Geen bijzonderheden met het oog op de duurzaamheid. d. Bouwjaar: 1953 e. Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen/ uitbreidingen : Momenteel bezig met de uitbreiding van de badkamer en verdere modernisering van de woning en de garage is enkele jaren terug gebouwd. f. Indeling: Begane grond: hal, meterkast, bergkast, toilet, trapopgang, woonkamer en keuken. 1e verdieping: overloop, 3 slaapkamers en badkamer 2e verdieping berging gedeeltelijk beloopbaar. g. Volgens opgave van: Eigen meting taxateur is de gebruiksoppervlakte als volgt verdeeld: - wonen: 97 m² - overige inpandige ruimte: 0 m² - gebouwgebonden buitenruimte: 0 m² - externe bergruimte: 48 m² h. Indicatie bruto inhoud: 245 m³ (exclusief bijgebouwen als garages e.d.) 2. Omgeving a. Wijk, stand, voorzieningen: Woning is gelegen in landelijk gebied van de Noordoostpolder op goede stand aan een buitenweg nabij Emmeloord. Emmeloord heeft goede voorzieningen op winkelgebied met een aantrekkelijk winkelgebied met veel gratis Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 7 (38)
Aard van de belendingen: b. De waarde wijkt meer dan 15% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving: c. De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, wijkontwikkeling, planologische ontwikkelingen): parkeerplaatsen in het centrum. Er zijn goede onderwijsvoorzieningen in basis en voortgezet onderwijs. Er zijn 2 ziekenhuispoliklinieken. Sportvelden op allerlei gebied en een geweldige nieuwe 3,5 sporthal en vele gymmokalen zorgen voor een goed sportklimaat. Recreatief is op korte afstand een strand met zwemwater op diverse locaties. Op cultureel gebied is er een goede theater en bioscoopvoorziening en een goed muzisch centrum voor opleiding. Emmeloord is goed bereikbaar met openbaar vervoer en ligt aan de A6 voor een rit naar noord en zuid Nederland en aan de N50 richting Arnhem en verder. Belendingen zijn van gelijke aard. Nee Nee I. ONDERHOUDSTOESTAND / NIEUWBOUW 2. Bestaande bouw a. In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven - binnenonderhoud: voldoende - buitenonderhoud: matig - bouwkundige constructie: goed b. De taxateur heeft gebreken waargenomen die Nee de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden: c. De te verwachten kosten voor direct Nee noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud t.b.v. de instandhouding van het object bedragen meer dan 10% van de getaxeerde marktwaarde: d. De indruk die de taxateur heeft verkregen van Nee het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek: Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 8 (38)
J. MILIEU / VERONTREINIGING 1. Geraadpleegde informatie In dit kader zijn door de taxateur de volgende instanties en/of personen geraadpleegd: a. Kadaster: Ja b. Gebruiker/Eigenaar: Ja, De heer S. Brouwer c. Bevoegd Gezag (zie normblad): Voor taxateur is er geen aanleiding om het bevoegde gezag t.w. de provincie te raadplegen. 2. Bijzonderheden a. Het kadaster geeft een milieumelding: Nee b. Op basis van de onder J.1 geraadpleegde Nee instanties of personen kan worden vastgesteld dat er sprake is/kan zijn van bodemverontreiniging: c. Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de Nee taxateur bijzondere aanleiding om (een risico van) verontreiniging aanwezig te achten: d. De taxateur heeft asbestverdacht materiaal Nee waargenomen/heeft aanwijzingen dat dit materiaal aanwezig is: 3. Energielabel a. Het object beschikt over een geldig energielabel, EPA of EPC-berekening : Nee, Voorlopig energielabel E K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (ANDEREN DAN DE EIGENAAR) 1. Eigen gebruik De taxateur heeft het object opgenomen door middel van een geveltaxatie: Volgens opgave van: Nee De heer S. Brouwer wordt het object a. thans volledig bewoond door de eigenaar: Ja b. thans geheel of gedeeltelijk bewoond door Nee derden: c. met medewerking van de eigenaar onbewoond opgeleverd: Nee, De heer Brouwer wil er zelf in blijven wonen 2. Bijzonderheden omtrent de bewoning a. Volgens de taxateur wordt het object: slordig gebruikt b. Volgens de taxateur is er ernstige gebruiksschade Nee geconstateerd: 3. Waarneming taxateur De taxateur heeft signalen ontvangen die afwijken van de onder K.1 gestelde informatie: Nee Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 9 (38)
L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL 1. Toegepaste methodiek De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: - objectvergelijking: Ja 2. Courantheid Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde marktwaarde zal deze marktwaarde naar verwachting van de taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een termijn van circa: 3-6 maanden 3. Geraadpleegde modelmatige rapporten Aantal geraadpleegde rapporten: 2 Modelmatige rapporten Indien de taxateur ter onderbouwing van zijn taxatie één of meer modelmatige waarderapporten heeft opgevraagd en ontvangen, worden de gegevens daarvan hieronder weergegeven. Modelmatige Rapporten Overall Beeld Calcasa AvixNL Getaxeerde marktwaarde (zie D.) 125.000,- 125.000,- Percentage afwijking modelwaarde ten opzichte van de getaxeerde marktwaarde 32,0% 42,1% Modelwaarde 165.000,- 177.614,- Betrouwbaarheidspercentage 98,9% 91,0% Verklarende modellen Calcasa AvixNL Verkoopprijs getaxeerde object - - Verkoopdatum getaxeerde object 13 mei 2011 - Gecorrigeerde verkoopprijs getaxeerde object 168.000,- - Postcodemodel - - Straatmodel - - Kenmerkenmodel - - Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 10 (38)
Referentieobjecten GO Wonen Inhoud Object- gegevens Woningtype Perceelsopp. Bouwjaar Verkoopprijs Verkoopdatum Gecorrigeerde verkoopprijs Calcasa Barkstraat 10 8301 BH EMMELOORD Cornelis Dirkszplein 4 8301 AN EMMELOORD tussenwoning 248 m² 95 m² 300 m³ 1959 153.000,- 15-4-2013 165.000,- tussenwoning 183 m² 100 m² 330 m³ 1953 138.500,- 22-12-2015 139.000,- AvixNL Bomenweg 35 B 8316 PH Marknesse Bomenweg 5 C 8304 AN Emmeloord Kerngegevens getaxeerde object tussenwoning 610 m² 130 m² 275 m³ 1950 145.000,- 27-12-2011 152.514,- tussenwoning 530 m² 124 m² 295 m³ 1950 135.000,- 9-9-2013 140.309,- tussenwoning 595 m² 97 m² 245 m³ 1953 Marktwaarde 125.000,- Commentaar taxateur op modelmatig rapport van Calcasa Barkstraat 10 Geen goede referentie. Woning is gelegen in centrum van Emmeloord Cornelis Dirkszplein 4 Geen goede referrentie. Woning is gelegen in centrum van Emmeloord Commentaar taxateur op modelmatig rapport van AvixNL Bomenweg 35-b goede bruikbare referentie. Deze woning is luxer en beter onderhouden. Bomenweg 5 Goede bruikbare referentie. Deze woning is luxer en beter onderhouden. Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 11 (38)
M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN 1. Geraadpleegde informatie a. Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: b. Het gebruik als woonruimte is: - toegestaan conform het bestemmingsplan: Ja c. Er zijn aanschrijvingen ex. Art. 13 t/m 16 Nee Woningwet resp. een vooraanzegging daartoe: Kadaster Gemeente 2. Bijzonderheden Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (zie M.1) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: a. Vestigingseisen: Er zijn geen bijzondere vestigingseisen gebleken na onderzoek door de taxateur uit de in M.1. geraadpleegde bronnen. b. Gebruiksbelemmerende bepalingen: Er zijn geen bijzondere gebruiksbelemmerende bepalingen gebleken na onderzoek door de taxateur uit de in M.1. geraadpleegde bronnen. c. Verkoopbelemmerende bepalingen: Er zijn geen bijzondere verkoopbelemmerende bepalingen gebleken na onderzoek door de taxateur uit de in M.1. geraadpleegde bronnen. 3. Wet voorkeursrecht gemeenten Het object is opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten: Nee 4. Monument Blijkens de inschrijving in het Kadaster is er een adviesaanvraag voor, dan wel registerinschrijving van het object : a. als beschermd monument (ex artikel 3 Nee Monumentenwet 1988): b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel Nee daartoe (ex artikel 35 Monumentenwet 1988): c. tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument: Nee N. NADERE MEDEDELINGEN Ondergetekende taxateur heeft voor deze taxatie gegevens ontvangen van derden, die, noodzakelijk voor dit rapport, erin vermeld staan. Deze gegevens kan ondergetekende niet wijzigen. Hij staat niet in voor de juistheid van de door hem ontvangen gegevens. Wel zal de taxateur de ontvangen gegevens beoordelen. Indien relevante gegevens niet juist zijn, dan zal de taxateur daarover een opmerking maken. O. BIJLAGEN - Controleverslag Centrale Registratie Taxaties - Kadastraal uittreksel - Kadastrale kaart - Afschrift openbaar register Hyp4 dl 59945 nr 25 - Woningtransacties Bomenweg oneven - Rendementsberekening Bomenweg 15b - Voorlopig energielabel Bomenweg 15b Aldus gedaan en opgemaakt te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap te EMMELOORD op 12 februari 2016 en vervolgens (digitaal) ondertekend door: De heer A. Yska Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 12 (38)
P. FOTO'S Straatbeeld Straatbeeld Straatbeeld Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 13 (38)
Straatbeeld Achtergevel Berging Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 14 (38)
Meterkast Meterkast Toilet Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 15 (38)
Hal Woonkamer Woonkamer Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 16 (38)
Tuin Keuken Kelder Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 17 (38)
Slaapkamer IMG_1647 (Kopie) Slaapkamer Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 18 (38)
C.V.-ketel C.V.-ketel Zolder Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 19 (38)
Overloop Badkamer Badkamer Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 20 (38)
Q. DOOR DE TAXATEUR AANGEREIKTE REFERENTIEOBJECTEN Verkochte objecten Adresgegevens referentieobject 1: Bomenweg 5 -C, 8304 AN Emmeloord Woningtype: tussenwoning Perceelsoppervlakte: 532 m² Gebruiksoppervlakte wonen: 124 m² Inhoud woning: 312 m³ Bouwjaar: 1950 Verkoopprijs: 135.000,- Verkoopdatum: 9 september 2013 Gecorrigeerde verkoopprijs: 135.000,- Bron gegevens: VBO Toelichting taxateur: Goede vergelijkbare en bruikbare referentie aan de zelfde weg Adresgegevens referentieobject 2: Kleiweg 21 -B, 8316 PC Marknesse Woningtype: tussenwoning Perceelsoppervlakte: 641 m² Gebruiksoppervlakte wonen: 144 m² Inhoud woning: 324 m³ Bouwjaar: 1955 Verkoopprijs: 175.000,- Verkoopdatum: 15 augustus 2012 Gecorrigeerde verkoopprijs: 165.000,- Bron gegevens: VBO Toelichting taxateur: Goede bruikbare en vergelijkbare referentie met een uitbouw en daardoor de helft meer woonoppervlak en meer inhoud. Adresgegevens referentieobject 3: Ankerpad 16, 8311 PD Espel Woningtype: tussenwoning Perceelsoppervlakte: 585 m² Gebruiksoppervlakte wonen: 105 m² Inhoud woning: 320 m³ Bouwjaar: 1954 Verkoopprijs: 145.000,- Verkoopdatum: 18 juli 2013 Gecorrigeerde verkoopprijs: 140.000,- Bron gegevens: Eigen archief Toelichting taxateur: Goede vergelijkbare en bruikbare referentie in het buitengebied van de Noordoostpolder. Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 21 (38)
Normblad Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte, behorende bij het model "Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte versie 1.1." INLEIDING Met betrekking tot het getaxeerde object verklaart de taxateur dat hij, noch een kantoor of onderneming waarbij hij direct of indirect enig belang heeft, betrokken is bij een financieringsaanvraag of transactie; dat hij zich bij het uitvoeren van de taxatieopdracht niet heeft laten leiden door vooraf bepaalde of gewenste uitkomsten, waarden, adviezen en/of conclusies; te beschikken over plaatselijke kennis van het gebied waarin het getaxeerde object is gelegen; De beschikbare tijd en het kostenaspect brengen met zich mee dat aan het onderzoek en de rapportage van de taxatie grenzen moeten worden gesteld. Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een taxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport Bijzonder Beheer woonruimte. De opbouw van dit modelrapport is als volgt: Indien bij ja/nee- of nee/ja-vragen de eerste optie van toepassing is dan volstaat de enkele melding daarvan. Indien de tweede optie van toepassing is, geeft de taxateur een toelichting. Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings-)factoren en informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is graag bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting. Voor zover ook informatie is ingewonnen bij derden zoals de gemeentelijke overheid, wordt dat in het rapport expliciet aangegeven. Bij deze taxatie is de taxateur er vanuit gegaan dat de gegevens geleverd door deze derden juist zijn. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan, het kadastraal uittreksel (niet ouder dan 14 dagen voor de waardepeildatum) en het meest recente eigendomsbewijs. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen. Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich vergewissen van de erfpachtvoorwaarden. Indien er sprake is van een lidmaatschapsrecht coöperatieve vereniging zal de taxateur dit behandelen als ware het een appartementsrecht en hiervan uitdrukkelijk melding maken in het rapport (onder N. nadere mededelingen). OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING De taxateur verstrekt de opdrachtgever een beeld van het object en zijn omgeving. De informatie wordt gegeven op basis van visuele waarneming en plaatselijke bekendheid van de taxateur. Bij de indeling van het object wordt uitgebreid beschreven welke bijzonderheden er per vertrek aanwezig zijn ter ondersteuning van de gemaakte foto s. De omschrijving van het object vindt plaats conform de laatste uitgave van de fotowijzer woningen, een uniformering van begrippen en definities van woningen, vastgesteld door NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, VNG en Waarderingskamer. De gebruiksoppervlakten zijn gemeten conform de meest recente meetinstructie, vastgesteld door NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar, VNG en Waarderingskamer. Indien het niet mogelijk is om het object van binnen te kunnen inspecteren, zal de taxateur hiervan uitdrukkelijk melding maken in het rapport. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze de in het rapport genoemde maatvoering is verkregen (onder H.1.g.) en of deze voldoet aan de meetinstructie (onder N. nadere mededelingen). Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 22 (38)
ONDERHOUDSTOESTAND Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. Indien één of meerdere onderdelen bij hoofdstuk I.2.a. niet visueel waarneembaar zijn, zal de taxateur de reden hiervan uitdrukkelijk vermelden in het rapport (onder N. nadere mededelingen). Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud is uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen). MILIEU/VERONTREINIGING De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Er is uitsluitend gebruik gemaakt van de in het rapport vermelde bronnen. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. De taxateur raadpleegt in ieder geval het Kadaster en de bronnen waarnaar het Kadaster in verband met de betreffende locatie verwijst. Indien de taxateur op basis van zijn plaatselijke bekendheid bijzondere aanleiding ziet om verontreiniging aanwezig te achten, zal ook het bevoegde gezag worden geraadpleegd. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbestverdachte materialen, die lang niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt. Indien de taxateur verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig acht, dient de taxateur aan te geven op welke plaatsen deze verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig (kunnen) zijn. ONDERBOUWING WAARDE-OORDEEL Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Mocht de objectvergelijkingsmethode buiten beschouwing zijn gebleven, dan zal de taxateur dit in het rapport motiveren en aangeven welke andere, door de markt geaccepteerde methode hij heeft gebruikt. Tenzij in het rapport expliciet anders is aangegeven, hanteert de taxateur voor zover van toepassing de marktwaarde zoals hierna gedefinieerd. MARKTWAARDE Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Indien één van de getaxeerde waarden betrekking heeft op een niet bestaande situatie (bijv. een verhuurd object) dan licht de taxateur dit in het rapport toe en kan naast de marktwaarde een tweede (of volgende) marktwaarde opgenomen worden die duidelijk betrekking heeft op de fictieve, nader beschreven situatie(s), waarbij duidelijk is per marktwaarde aangegeven welke uitgangspunten de taxateur heeft gehanteerd. Indien sprake is van volledige nieuwbouw kan volstaan worden met het enkel vermelden van de marktwaarde uitgaande van een conform de aannemingsovereenkomst gerealiseerde woning. Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 23 (38)
OPINIE De taxateur geeft zijn opinie pas nadat de Marktwaarde is bepaald, over de door hem verwachte opbrengst bij verkoop (al dan niet via de executieveiling). Er wordt in dit geval uitdrukkelijk géén waarde bepaald. De taxateur geeft deze opinie over de te verwachten opbrengst op basis van het door hem gehanteerde en beschreven scenario s. De gegeven opinie is slechts van toepassing op de peildatum per heden. In het geval van een mogelijke verkoop in de toekomst, kan in geen geval aanspraak worden gemaakt op de gegeven opinie. Zowel marktomstandigheden als verkoopomstandigheden en -proces kunnen afwijken van hetgeen is aangenomen en vastgesteld. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN De taxateur doet onderzoek naar het eventueel bestaan van (vooraankondigingen tot het nemen van) besluiten ex artikel 13 tot en met 14 lid 1 Woningwet) als concrete omstandigheden duiden op het mogelijk bestaan van dergelijke besluiten of vooraankondigingen. De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. VISUELE OBJECTPRESENTATIE Het taxatierapport bevat afbeeldingen van het vooraanzicht, het straatbeeld, de achtergevel, de tuin, de badkamer, de keuken, de woonkamer, de slaapkamers, het toilet, de bergzolder, de garage/berging, de technische ruimte (waaronder de c.v.-ketel) en de meterkast (voor zover deze ruimten en elementen aanwezig en fotografeerbaar zijn). De foto s dienen de actuele situatie zo goed mogelijk weer te geven. Indien het niet mogelijk is om het object van binnen te kunnen inspecteren, zal de taxateur deze informatie in zijn rapport vermelden en tevens aangeven of en uit welke andere bronnen hij de indeling en de foto s heeft ontvangen (onder N. nadere mededelingen). Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 24 (38)
Controleverslag Centrale Registratie Taxaties Gegevens validatie-instituut: Naam validatie-instituut: NWWI Rapportnummer: B8305AV15B_1 Registratienummer: 46855641984581 Adresgegevens getaxeerde object: Straat en huisnummer: Postcode en plaats: Bomenweg 15 B 8305 AV Emmeloord Gegevens CRT: Controledatum CRT: 26 januari 2016, 10:04:16 Registratienummer CRT: 8305AV15B_YUQ2 Controleverslag / Uitslag CRT: Op het moment van acceptatie van de opdracht door de makelaar/taxateur is geconstateerd dat er geen sprake was van een match op een of meerdere rapporten die in de afgelopen 6 maanden aan de CRT zijn aangeboden. Uitleg: De Centrale Registratie Taxaties is een registratiesysteem van alle taxatieopdrachten, die door een taxatiekantoor via een validatie-instituut worden geaccepteerd. Deze taxatieopdrachten worden met elkaar vergeleken op basis van bepaalde kenmerken van het te taxeren object. Het doel hiervan is dat validatie-instituten de normen controleren, die opgesteld zijn door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV) en vastgelegd zijn in het normblad van het taxatiemodel of die bepaald zijn door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (NHG). Er wordt gecontroleerd op belangenverstrengeling bij de betrokken partijen en de onafhankelijkheid van de taxateur en zijn kantoor. Toepassing van de CRT in het validatieproces verhoogt de betrouwbaarheid en transparantie van de taxatierapporten. De vastgelegde gegevens worden na een bepaalde periode automatisch verwijderd uit het systeem. Voor meer informatie verwijzen wij u naar crt.stenv.nl. Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 25 (38)
K A D A S T R A A L Referentienum m er: S.Brouwer/ BBW91740 B E R I C H T Hieronder vindt u de gegevens zoals die geregistreerd zijn in de database van het Kadaster. Object Kadastrale aanduiding NOORDOOSTPOLDER A 1241 G0 Datum samenstelling bericht 10-02-2016 20:32:21 Toestand per 09-02-2016 5 a 95 ca WONEN Perceelgrootte Omschrijving kadastraal object Locatie Ontstaan op Ontstaan uit Transactiedatum Laatste koopsom ( ) Herinrichtingsrente ( )/ Einddatum - Aantekening kadastraal object (incl. eventuele objectbelemmeringen) Publiekrechtelijke Beperkingen Bomenweg 15B 8305 AV EMMELOORD 02-01-1990 NOORDOOSTPOLDER A 1241 G 0 2011 170.000 Locatiegegevens ontleend aan Basisregistraties Adressen en Gebouwen Ontleend aan: ATG75216 d.d. 26-07-2011 Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster. Gerechtigde 1/2 aandeel in EIGENDOM De heer Sjoerd Brouwer Bomenweg 15 B 8305 AV EMMELOORD Geboren op: 06-06-1985 Geboren te: VRIEZENVEEN (Persoonsgegevens zijn conform GBA) Recht ontleend aan: HYP4 59945/ 25 d.d. 13-05-2011 Aantekening recht BURGERLIJKE STAAT ONGEHUWD Ontleend aan: HYP4 59945/ 25 d.d. 13-05-2011 Gerechtigde 1/2 aandeel in EIGENDOM Mevrouw Grietje Westerink Bomenweg 15 B 8305 AV EMMELOORD Geboren op: 22-07-1986 Geboren te: ZWOLLE (Persoonsgegevens zijn conform GBA) Recht ontleend aan: HYP4 59945/ 25 d.d. 13-05-2011 Aantekening recht BURGERLIJKE STAAT ONGEHUWD Ontleend aan: HYP4 59945/ 25 d.d. 13-05-2011 Pag. 1 Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 26 (38)
Overige gegevens Zakelijk rechtcode Cultuurcode X-coördinaat (m) Y-coördinaat (m) Registratiecode Kadaster Indicatie meer onroerend goed EIGENDOM WONEN 182546 522226 NOP00A 01241G0000 nee Disclaim er Nazca I T Solutions B.V. aanvaardt geen aansprakelijkheid voor schade die het gevolg m ocht zijn van onjuistheid of onvolledigheid van dit rapport. Algemene voorw aarden http: / / www.nazcai.nl/ algem enevoorwaarden I nformatiebronnen Kadaster & Nazca IT Solutions Pag. 2 Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 27 (38)
P E R C E L E N K A A R T Referentienummer: S.Brouwer/ BBW91740 Adres Bomenw eg 15B 8305 AV EMMELOORD Kadastrale aanduiding Gem eente Noordoostpolder Sectie A Num m er 1 2 4 1 G 0 Datum samenstelling bericht: 10 februari 2016 Aan deze kaart kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. Legenda 42 1234 Huisnummer Kadastraal Perceelnummer Bebouwing Grenzen opgevraagd perceel Kadastrale grenzen Deze kaart is noordgericht. Schaal circa 1: 500 Disclaim er Nazca IT Solutions B.V. aanvaardt geen aansprakelijkheid voor schade die het vervolg mocht zijn van onjuistheid of onvolledigheid van dit rapport. Algemene voorw aarden http: / / www.nazcai.nl/ algemenevoorwaarden I nformatiebronnen Kadaster & Nazca IT Solutions Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 28 (38)
Blad 1 van 7 21954/NS 1 AKTE VAN LEVERING Heden, dertien mei tweeduizend elf, verschenen voor mij, mr. Bertus Klein, notaris gevestigd in de gemeente Noordoostpolder, kantoorhoudende te Emmeloord: 1. mevrouw Geertje Smid, geboren te Noordoostpolder op zes april negentienhonderd acht en zestig, zich legitimerend met haar rijbewijs, nummer: 3305668184, wonende te 8305 AV Emmeloord, Diemenlaan 36, in algehele gemeenschap van goederen gehuwd met de heer Arie Schuller; te dezen handelende: a. voor zich, ten blijke van haar toestemming tot na te melden verkoop in verband met artikel 88 Boek 1 van het Burgerlijk wetboek: en b. als schriftelijke gevolmachtigde van haar echtgenoot, de heer Arie Schuller, geboren te de Noordoostelijke Polder op acht en twintig april negentienhonderd een en zestig, zich legitimerend met zijn identiteitskaart, nummer IE3273591, wonende alsvoren; de volmachtgever sub 1.b. genoemd, hierna te noemen: verkoper; 2. a. de heer Sjoerd Brouwer, geboren te Vriezenveen op zes juni negentienhonderd vijf en tachtig, zich legitimerende door middel van zijn Nederlandse identiteitskaart, nummer: IUHH3L5C3, en b. mevrouw Grietje Westerink, geboren te Zwolle op twee en twintig juli negentienhonderd zes en tachtig, zich legitimerende door middel van haar Nederlandse identiteitskaart, nummer: ITPDF6424, volgens hun verklaring wonende Mandenmakersgilde 16 te 8253 HL Dronten, beiden ongehuwd, niet gehuwd geweest en niet geregistreerd als partner in de zin van het geregistreerd partnerschap of als zodanig geregistreerd geweest; hierna tezamen te noemen: koper. Koper is voornemens het verkochte te gaan bewonen. De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden het navolgende: LEVERING, REGISTERGOED Verkoper heeft blijkens een met koper aangegane overeenkomst van verkoop en koop, gedateerd tien maart tweeduizend elf, aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt -ieder voor de onverdeelde helft-: het woonhuis met tuin en verder aanbehoren, staande en gelegen te 8305 AV Emmeloord, plaatselijk bekend Bomenweg 15-b, kadastraal bekend gemeente Noordoostpolder sectie A nummer 1241, groot vijf are en vijf en negentig centiare (5.95 are); hierna ook te noemen: "het verkochte". CONFORMITEIT Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als woonhuis met aanbehoren, zoals hierboven omschreven. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte heeft verkoper meegedeeld dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. INFORMATIEPLICHT VERKOPER/ONDERZOEKSPLICHT KOPER Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en Onroerende Zaken Hyp4 : 59945/25 13-05-2011 11:19 Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 29 (38)
2 omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn). VOORAFGAANDE VERKRIJGING Het verkochte is door verkoper verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland (voormalige bewaring Lelystad), in register Hypotheken 4, op twee september negentienhonderd zeven en negentig, deel 1137 nummer 43, van een afschrift van een akte van levering, houdende kwijting voor de betaling van de koopsom, een september tevoren verleden voor een plaatsvervanger van mr. C. van Hattum, destijds notaris gevestigd in de gemeente Noordoostpolder. KOOPSOM, VERREKENING DIVERSE BEDRAGEN De koopsom bedraagt een honderd zeventig duizend euro ( 170.000,00), welke koopsom door koper is voldaan door storting op een kwaliteitsrekening ten name van Pekel, Klein & Prummel notarissen. De zakelijke belastingen zijn verrekend voor wat betreft de lopende termijnen. Verkoper verleent koper kwitantie voor de betaling van de koopsom en vorenbedoelde lasten. Voormelde koopovereenkomst is, voor zover te dezen nog van belang, gesloten onder de volgende: BEPALINGEN Kosten en belastingen Artikel 1. 1. Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastrale recht, zijn voor rekening van koper. 2. Wegens de levering van het verkochte is geen omzetbelasting verschuldigd. Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat Artikel 2. 1. Verkoper is verplicht aan koper eigendom te leveren die: a. onvoorwaardelijk is; b. niet bezwaard is met beslagen en/of hypotheken of met inschrijvingen daarvan; c. niet bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen, anders dan hierna zullen worden vermeld; d. niet bezwaard is met beperkte rechten of erfdienstbaarheden, anders dan hierna zullen worden vermeld; e. niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst, anders dan hierna zullen worden vermeld. 2. Indien de door verkoper opgegeven maat of grootte of de verdere omschrijving van het verkochte niet juist of niet volledig is, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen. Dit lijdt uitzondering, indien en voor zover de vermelde grootte en/of omschrijving door de wederpartij is gegarandeerd, danwel niet te goeder trouw is geschied. 3. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, geheel ontruimd, behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, vrij van huur of ander gebruiksrecht en aanspraken wegens huurbescherming. Het voortgezet gebruik van verkoper als zorgvuldig schuldenaar na het tot stand komen van de koopovereenkomst tot aan het tijdstip van aflevering wordt geacht, behoudens normale slijtage, geen wijziging te hebben gebracht in de staat van het verkochte. Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 30 (38)
3 Tijdstip feitelijke levering, baten en lasten, risico Artikel 3. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte vindt plaats terstond na de ondertekening van deze akte. Vanaf dat tijdstip komen de baten de koper ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het verkochte. Titelbewijzen en bescheiden, aanspraken Artikel 4. De op het verkochte betrekking hebbende titelbewijzen en bescheiden als bedoeld in artikel 7:9 Burgerlijk Wetboek zijn, voor zover verkoper deze in zijn bezit had, aan koper afgegeven. Alle aanspraken die verkoper ten aanzien van het verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s) en leverancier(s) gaan hierbij over op koper. Voor zover deze aanspraken niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 6:251 Burgerlijk Wetboek is verkoper verplicht op eerste verzoek van koper aan een overdracht mee te werken. Verkoper is tevens verplicht garantiebewijzen welke met betrekking tot het verkochte mochten bestaan aan koper te overhandigen en alles te doen wat nodig is om deze ten name van koper te doen stellen. Garanties van verkoper Artikel 5. Verkoper garandeert het navolgende: 1. verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte; 2. het verkochte is thans geheel vrij van huur/pacht en/of van andere aanspraken tot gebruik, leeg, ontruimd behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken en ongevorderd. Het verkochte is evenmin zonder recht of titel in gebruik bij derden; 3. het verkochte is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; er is geen sprake van leegstand noch van vordering van het registergoed krachtens de Huisvestingswet; 4. voor verkoper bestaan ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht; 5. op het verkochte rusten de gebruikelijke zakelijke lasten, waarvan de verschenen termijnen zijn voldaan. Verkoper heeft bij het aangaan van de koopovereenkomst ondermeer nog gegarandeerd dat: 6. aan hem per dat tijdstip van overheidswege krachtens de Woningwet of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte waren voorgeschreven of aangekondigd, welke toen nog niet waren uitgevoerd; 7. aan hem op dat tijdstip betreffende het verkochte dan wel het gebied waarin het verkochte is gelegen geen (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, danwel aanwijzingsbesluit danwel registerinschrijving bekend was: a. als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet; b. tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 van de Monumentenwet; c. door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht; 8. aan hem per dat tijdstip niet bekend was dat het verkochte was opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 8 danwel in een voorstel als bedoeld in artikel 6 of artikel 8A van de Wet voorkeursrecht gemeenten; 9. aan hem niet bekend is dat de gemeente een stadsvernieuwingsplan of een Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 31 (38)
4 leefmilieuverordening in de zin van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing en de daaruit voortvloeiende regelingen heeft vastgesteld, waarin het verkochte is begrepen; 10. met betrekking tot het verkochte is geen rechtsgeding, bindend advies of arbitrage aanhangig. Verkoper verklaart: dat hem niet bekend is dat zich ten aanzien van het sub 6. tot en met 10. gestelde sedertdien een verandering heeft voorgedaan. Bodemgesteldheid/ondergrondse tanks/asbest Artikel 6. 1. a. Voor zover aan verkoper bekend, zijn door hem geen handelingen verricht of nagelaten waardoor de tot het verkochte behorende grond en/of grondwater is of dreigt te worden verontreinigd. b. Het is koper bekend dat geen onderzoek als hiervoor sub a. bedoeld heeft plaatsgevonden. c. Mocht blijken dat de grond en/of grondwater is of wordt verontreinigd dan zal dat nimmer aanleiding zijn tot ontbinding van de koop, tot betaling van enige schadevergoeding of tot enigerlei verrekening, tenzij blijkt dat de hiervoor bedoelde verontreiniging bekend was of bekend had kunnen zijn. 2.. Voor zover aan verkoper bekend is in het verkochte, behoudens de aanwezige septictank, geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig. 3. Aan verkoper is niet bekend dat in het verkochte asbest is verwerkt, doch gezien de tijd waarin het verkochte gebouwd is, zouden er wel asbesthoudende stoffen aanwezig kunnen zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in het verkochte kan voortvloeien. OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar een vroegere titel van aankomst zijnde een akte van levering op een en twintig januari negentienhonderd een en zeventig voor C.H.S. Aschermann, destijds notaris te 's -Gravenhage, verleden, van welke akte een afschrift is ingeschreven ten kantore van voormelde Dienst in Nederland (voormalige bewaring Zwolle), in register Hypotheken 4, op negen en twintig januari daarna, deel 15 nummer 54 (N.O.P. (Emmeloord)), waarin ondermeer woordelijk staat vermeld: "Artikel 9. 1. Bij deze akte wordt gevestigd, dan wel geconstateerd het bestaan van: a. een erfdienstbaarheid tot het aanleggen, hebben, behouden en onderhouden van buisleidingen en kabels, een en ander met toebehoren ten behoeve van een rioleringsstelsel, waaronder begrepen de afvoer van hemelwater, ook bovengrondse, van een bliksembeveiligingsinstallatie en van de voorziening in electriciteit, gas, leidingwater en telefoon, zulks ten behoeve en ten laste van het bij deze akte verkochte perceel, kadastraal bekend gemeente Noordoostelijke Polder (Emmeloord), sectie A nummer 1241 als heersend, respectievelijk lijdend erf, over en weer, ten laste en ten behoeve van de nabijgelegen percelen van dezelfde kadastrale gemeente en sectie nummers 1240 en 1242 als lijdende respectievelijke heersende erven; Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 32 (38)
5 b. een erfdienstbaarheid van overweg, inhoudende de bevoegdheid om te komen van en te gaan naar de openbare weg, hetzij te voet, hetzij met een al dan niet motorisch voortbewogen vervoermiddel, op een wijze, die voor het lijdende erf het minst bezwarend is en zo mogelijk gaande over de daartoe aangelegde paden of wegen, zulks ten laste van het bij deze akte verkochte perceel, kadastraal bekend gemeente Noordoostelijke Polder (Emmeloord), sectie A nummer 1241 als lijdend erf en ten behoeve van het nabijgelegen perceel van dezelfde kadastrale gemeente en sectie A nummer 1242 als heersend erf, alsmede ten laste van het vorendoelde perceel nummer 1240 als lijdend erf en ten behoeve van voornoemd perceel nummer 1241 als heersend erf. 2. a. De kosten van het onderhoud en het herstel van de in het eerste lid sub a genoemde buisleidingen en kabels met toebehoren, waaronder begrepen die van het geregeld ledigen van beerputten en het periodiek controleren van de bliksembeveiligingsinstallatie worden gedragen door de eigenaren van de daar genoemde percelen indien en voor zover deze bij dit onderhoud en herstel redelijkerwijs geacht moeten worden te zijn gebaat. b. De kosten van het onderhoud en het herstel van de paden of wegen, waarvan overeenkomstig de in het eerste lid onder b bedoelde erfdienstbaarheid gebruik wordt gemaakt, komen ten laste van de eigenaren van de aldaar genoemde percelen, ieder voor een evenredig deel. Tot de uitvoering van het in de vorige volzin bedoelde onderhoud en herstel van paden of wegen zal eerst worden overgegaan nadat hieromtrent overleg is gepleegd met de andere hierboven bedoelde eigenaar of eigenaren. De bepalingen gesteld in dit artikel moeten behoudens ontheffing door of vanwege de Minister van Financiën, bij elke vervreemding van het verkochte en vestiging of overdracht van een zakelijk genotsrecht op het geheel of een gedeelte van het verkochte, ten laste van de rechtsverkrijger(s) woordelijk worden opgenomen, aan de nieuwe verkrijger(s) in eigendom of zakelijk gerechtigde(n) worden opgelegd en ten behoeve van de Staat worden bedongen en aangenomen, waarvan terstond mededeling zal worden gedaan aan voornoemde Rentmeester, een en ander ingeval van overtreding op verbeurte van een boete van éénduizend gulden (f.1.000,00) ten behoeve van de Staat.". Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard. Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen. ONTBINDENDE VOORWAARDEN UIT ONDERLIGGENDE OVEREENKOMSTEN Alle ontbindende voorwaarden die zijn overeengekomen in de koopovereenkomst of in nadere overeenkomsten die op de koop betrekking hebben, zijn thans uitgewerkt. Noch verkoper noch koper kan zich terzake van deze koop en levering nog op een ontbindende voorwaarde beroepen. BEPALINGEN KOOPOVEREENKOMST Voor zover daarvan in deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen in de koopovereenkomst (en ook overigens) tussen hen is overeengekomen. ONTBINDING Partijen doen afstand van het recht ontbinding te vorderen van de koopovereenkomst en de onderhavige levering op grond van het bepaalde in artikel 6:265 Burgerlijk Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 33 (38)
6 Wetboek. VOLMACHT Van voormelde volmacht aan de comparante sub 1. genoemd blijkt uit een onderhandse akte van volmacht, die aan deze akte zal worden gehecht. VOLMACHT DOORHALING HYPOTHECAIRE INSCHRIJVINGEN Verkoper en koper geven onherroepelijk volmacht aan de ten kantore van mij, notaris, werkzame personen om zonodig namens hen de afstand van hypotheekrechten aan te nemen, voor zover deze nog ten laste van anderen dan koper mochten zijn ingeschreven op het verkochte. WET KENBAARHEID PUBLIEKRECHTELIJKE BEPERKINGEN ONROERENDE ZAKEN Na kadastrale recherche is gebleken dat er ten aanzien van het onderhavige registergoed geen beperkingen bekend zijn in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. ENERGIEPRESTATIECERTIFICAAT Verkoper beschikt niet over een energieprestatiecertificaat danwel een gelijkwaardig document als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen. Koper is hiermee akkoord gegaan. WOONPLAATSKEUZE Voor de tenuitvoerlegging van deze akte verklaarden de comparanten woonplaats te kiezen ten kantore van de bewaarder van deze akte. BEKENDHEID COMPARANTEN De comparanten zijn mij, notaris, bekend en de identiteit van de bij deze akte betrokken comparanten/partijen is door mij, notaris, aan de hand van de hiervoor gemelde en daartoe bestemde documenten vastgesteld. SLOTBEPALINGEN Alvorens tot het verlijden van deze akte over te gaan, heb ik, notaris, van de zakelijke inhoud aan de comparanten mededeling gedaan en heb daarop toelichting gegeven. De comparanten hebben verklaard van de inhoud van de akte te hebben kennisgenomen en met beperkte voorlezing in te stemmen. WAARVAN AKTE is verleden te Emmeloord op de datum in het hoofd van deze akte vermeld. Onmiddellijk na beperkte voorlezing is de akte ondertekend door de comparanten en mij, notaris, om tien uur vijftien minuten. (Volgt ondertekening) UITGEGEVEN VOOR AFSCHRIFT: (w.g.) mr. B. Klein Ondergetekende, mr. Bertus Klein, notaris gevestigd te Emmeloord, gemeente Noordoostpolder, verklaart dat op de onroerende zaak waarop de vervreemding in dit stuk betrekking heeft, geen aanwijzing of voorlopige aanwijzing van toepassing is in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten. (w.g.) mr. B. Klein Ondergetekende, mr. Bertus Klein, notaris te Emmeloord, gemeente Noordoostpolder, verklaart dat dit afschrift inhoudelijk een volledige en juiste weergave is van de inhoud van het stuk waarvan het een afschrift is. Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 34 (38)
Blad 7 van 7 Verklaring: Het voorgaande stuk is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers op 13-05-2011 om 11:19 in register Onroerende Zaken Hyp4 in deel 59945 nummer 25. Een elektronisch document met voornoemde inhoud was gewaarmerkt met een digitale handtekening, die blijkens bijbehorend certificaat van DigiNotar Qualified CA met nummer ED7D38FE2D567C22CB30E72003B141F4 toebehoort aan Klein Bertus. Naam bewaarder: Mr. W. Louwman. Onroerende Zaken Hyp4 : 59945/25 13-05-2011 11:19 Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 35 (38)
Kadata Internet Woningtransacties Postcode 8305AV Omschrijving Totaal Woningtransacties 2,35 Bouwjaar en/of inhoud 0,60 Transactiedatum 13-05-2011 Postcode 8305AV Woonplaats EMMELOORD Adres BOMENWG 15 B Grootte (m2) 595 Koopsom ( ) 170.000 Meer onroerend goed N Cultuurtekst WONEN Woningtype T Zakelijk recht code VE Belemmering Bouwjaar 1950 Inhoud (m3) 316 Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 36 (38)
Berekening van de marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt dat het object in verhuurde staat zal worden opgeleverd Datum: 11 februari 2016 Opdrachtgever: Object: Geldverstrekker Waterland 41 Emmeloord Bedrag Percentage Huurprijs per maand (aanname) 320 Bruto huurwaarde per jaar 3.840 Lasten/Beheer 77 2,00% Netto huurwaarde 3.763 Rendement 3,00% Waarde vrij op naam 125.440 Correcties Notariele en kadasterkosten 1.254 1,00% Overdrachtsbelasting 2.395 2,00% Correctie onderhoud 2.000 Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt dat het object in 119.791 verhuurde staat zal worden opgeleverd Afgerond 120.000 Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 37 (38)
Rapportnummer: B8305AV15B_1 Pagina: 38 (38)