E. De gerechtelijke ontbinding Wet 21 maart 1804 B.W. (uittreksel art. 1184)...................................... 27 Wet 21 maart 1804 Burgerlijk Wetboek (B.S., 3 september 1807) (Uittreksel) BOEK III OP WELKE WIJZE EIGENDOM VERKREGEN WORDT TITEL III CONTRACTEN OF VERBINTENISSEN UIT OVEREENKOMST IN HET ALGEMEEN HOOFDSTUK IV VERSCHILLENDE SOORTEN VAN VERBINTENISSEN Afdeling I Voorwaardelijke verbintenissen 3. Ontbindende voorwaarde Art. 1184. In wederkerige contracten is de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt. In dit geval is het contract niet van rechtswege ontbonden. De partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd, heeft de keus om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, wanneer de uitvoering mogelijk is, ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen, met schadevergoeding. De ontbinding moet in rechte gevorderd worden, en aan de verweerder kan, naar gelang van de omstandigheden, uitstel worden verleend. Bart Van Baeveghem 1. Principe van het stilzwijgend ontbindend beding Net als bij elke wederkerige overeenkomst, is krachtens voormeld artikel de ontbindende voorwaarde steeds stilzwijgend begrepen (vgl. Cass. 4 februari 2011, Pas. 2011, 438, RW 2011-12, 488, noot R. HOUBEN en TBH 2011, 877). De benadeelde partij heeft het recht om ofwel de gedwongen uitvoering van de koop te vorderen (herstel in natura) ofwel de ontbinding van de koop te vragen, eventueel met schadevergoeding. Om bij een koopovereenkomst toepassing te kunnen maken van dit stilzwijgend ontbindend beding, moeten volgende voorwaarden vervuld zijn: Ten eerste moet de nalatige partij formeel in gebreke worden gesteld behalve wanneer ingebrekestelling nutteloos is; Ten tweede moet er aan de wederpartij een ernstige tekortkoming kunnen worden verweten. Deze moet zo ernstig zijn dat mag worden aangenomen dat partijen niet zouden hebben gecontracteerd, indien zij de betreffende tekortkoming hadden voorzien; Ten derde gebeurt de ontbinding van de koop krachtens artikel 1184 BW niet van rechtswege, maar moet deze door de rechter worden uitgesproken. De rechter beoordeelt op soevereine wijze, aan de hand van feitelijke omstandigheden, of de tekortkomingen voldoende ernstig zijn om de ontbinding uit te spreken (Cass. 8 december 1960, Pas. 1961, I, 382; Cass. 28 mei 1965, Pas. 1965, I, 1051; Cass. 31 januari 1991, Arr.Cass. 1990-91, nr. 288, 584, RW 1991-92, 774 en Pas. 1991, I, 520). Niet iedere tekortkoming is immers zwaarwichtig genoeg om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen (Cass. 9 juni 1961, RW 1961-62, 1701). Larcier Duiding Koop-Verkoop (1 februari 2017) Larcier---TREE_6692--Export:17-02-2017_14:04--- 27
2. Keuzerecht en rechtsmisbruik Als de schuldeiser de gedwongen uitvoering vraagt, mag de rechter geen ontbinding uitspreken (Cass. 15 april 1994, R.Cass. 1994, nr. 730, noot S. STIJNS, Arr.Cass. 1994, 378 en RW 1995-96, 564, noot; Cass. 30 januari 2003, TBBR 2004, 405 en JLMB 2004, 672). Het is dus de benadeelde partij die de keuze heeft. De rechter die de keuze van de benadeelde partij om ofwel de uitvoering, ofwel de ontbinding te vorderen, weigert in acht te nemen, op basis van de redenering dat de rechter niet gebonden is door deze keuze, en vrij en soeverein beslist over de verbreking of de uitvoering van de overeenkomst, schendt artikel 1184 BW (Cass. 5 september 1980, RW 1980-81, 1323; Cass. 30 januari 2003, TBBR 2004, 405 en JLMB 2004, 672). De benadeelde partij zou echter wel misbruik kunnen maken van haar keuzerecht. Dit kan worden beteugeld door de leer van het rechtsmisbruik (zie o.m. Cass. 16 januari 1986, Arr.Cass. 1988-89, nr. 317, 683, RW 1987-88, 1470, noot A. VAN OEVELEN en RCJB 1991, 5, noot M. FON- TAINE). Het komt de rechter daarentegen niet toe, wanneer een contractpartij de uitvoering in natura van een overeenkomst vraagt en de wederpartij niet aanvoert dat een uitvoering in natura een misbruik van recht zou uitmaken, de ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding uit te spreken op grond dat een uitvoering in natura een misbruik van recht zou uitmaken (Cass. 9 mei 2003, Pas. 2003, 964 en RW 2006-07, 510, noot). Rechtsmisbruik bestaat in de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en oplettend persoon te buiten gaat. In het bijzonder zal er sprake zijn van rechtsmisbruik wanneer de veroorzaakte schade niet in verhouding staat tot het voordeel dat de houder van dat recht beoogd of verkregen heeft. Bij de beoordeling van de voorhanden zijnde belangen, moet de rechter rekening houden met alle omstandigheden van de zaak (zie ook Cass. 6 januari 2011, Pas. 2011, 44, concl. A. HENKES, TBBR 2012, 388, noot P. BAZIER en TBO 2011, 109, concl. A. HENKES). Dat geldt ook indien de toepassing van een uitdrukkelijk ontbindend beding wordt ingeroepen. Ook dan zal de rechter moeten nagaan of de schuldeiser uit de uitoefening van het recht tot ontbinding geen voordeel heeft gehaald dat niet in verhouding stond tot de correlatieve last van de wederpartij. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de schuldeiser niet alleen het behoud van de ontvangen rentetermijnen maar ook het voordeel van de teruggave van de verkochte goederen vordert (Cass. 9 maart 2009, JT 2009, 392 en TBBR 2010, 130, noot J. GERMAIN. Zie in dezelfde zin: Cass. 8 februari 2010, AR C090416F) De benadeelde kan zich in de loop van een procedure bedenken en haar keuze wijzigen. Het keuzerecht blijft immers bestaan totdat een rechterlijke beslissing, gewezen op een vordering in ontbinding of een vordering tot uitvoering, kracht van gewijsde heeft. Niets belet dat wie in rechte de uitvoering van een wederkerig contract heeft gevorderd, later de ontbinding eist (Cass. 24 juni 1920, Pas. 1921, I, 24). Een benadeelde partij kan weliswaar afstand doen van haar (keuze)recht, maar dat moet in elk geval ondubbelzinnig blijken. Zo besliste het Hof van Cassatie dat de verhuurder die het goed aan een derde verhuurt hierdoor niet noodzakelijk vervallen is van het recht om later de ontbinding of de uitvoering bij equivalent te eisen (Cass. 2 februari 1989, Arr.Cass. 1988-89, 655). De rechter zal bij zijn beoordeling rekening houden met alle omstandigheden van de zaak. Maar het is niet mogelijk om verschillende sancties onbeperkt te combineren. De koper die zich op de niet-conforme levering van de verkochte zaak beroept kan zich bijvoorbeeld beroepen op de niet-uitvoeringsexceptie en de betaling van de prijs opschorten. Hij kan eventueel de ontbinding van de verkoop vorderen met schadevergoeding. Maar als hij echter de ontbinding van de overeenkomst niet vordert, kan hij niet én de verkoopprijs weigeren te betalen én terzelfdertijd schadevergoeding vorderen tot herstel van de geleverde zaak (Cass. 15 mei 2009, RW 2009-10, 1432, noot K. VANHOVE, TBH 2009, 722 en TBO 2009, 140). 3. Ontbinding zonder voorafgaande machtiging Wanneer de partijen daarover in de overeenkomst niets hebben voorzien, dan is de ontbinding zonder voorafgaande machtiging van de rechtbank slechts in uitzonderlijke gevallen mogelijk 28 Larcier Duiding Koop-Verkoop (1 februari 2017) Larcier---TREE_6692--Export:17-02-2017_14:04---
(Rb. Hasselt 28 oktober 1999, TBBR 2000, 111). Rechtszekerheid en billijkheid vereisen in de regel een voorafgaande rechterlijke toetsing. In uitzonderlijke gevallen kan het toch. Het moet gaan om een voldoende ernstige contractbreuk die een gerechtelijke ontbinding kan rechtvaardigen. Bovendien moet het vragen van een voorafgaande rechterlijke machtiging nutteloos zijn geworden. Bijvoorbeeld omwille van het spoedeisend karakter van de situatie, of omwille van het geschonden vertrouwen tussen partijen. De schuldeiser die gebruik wil maken van de ontbinding, moet de wederpartij in gebreke hebben gesteld vóór de ontbinding en een laatste respijttermijn hebben gegeven. De schuldeiser moet de wederpartij ervan op de hoogte brengen dat hij van plan is de ontbinding te vragen. De schuldeiser kan op die manier zelf het initiatief nemen om tot de ontbinding te besluiten. Dat gebeurt dan wel op zijn eigen risico. De rechter kan naderhand controleren of de wanprestatie effectief de ontbinding verantwoordde (zie Cass. 2 mei 2002, RW 2002-03, 501, noot A. VAN OEVELEN, TBBR 2003, 337, noot S. STIJNS, NJW 2002, 24, noot en RCJB 2004, 300, noot P. WERY). 4. Uitdrukkelijk ontbindend beding Artikel 1184 BW is niet van openbare orde of dwingend recht, maar heeft slechts aanvullende werking. In een koopovereenkomst kan dus in principe een uitdrukkelijk ontbindend beding worden opgenomen, dat dan zou impliceren dat bij een specifiek bepaalde wanprestatie de koop van rechtswege ontbonden is. Maar er hoort daarbij een zeer belangrijke nuance, nl. voor de koop van onroerende goederen. Voor de verkoop van onroerende goederen bepaalt artikel 1656 BW dat zelfs bij een uitdrukkelijk ontbindend beding (omdat de koper de prijs niet tijdig betaalt) de koper na verloop van tijd toch nog kan betalen, zolang hij niet is aangemaand. Maar na die aanmaning kan de rechter hem geen uitstel meer geven. Bij de verkoop van onroerend goed zal er dus, als de koper de prijs niet tijdig betaalt, toch altijd een ingebrekestelling nodig zijn, alvorens te ontbinden (Cass. 24 maart 1995, R.Cass. 1995, 267, noot S. STIJNS, T.Not. 1996, 140 en TBBR 1997, 98, noot K. CREYF). Bovendien moet een uitdrukkelijk ontbindend beding voldoende duidelijk zijn. Meestal wordt bij de verkoop van onroerende goederen een uitdrukkelijk ontbindend beding opgenomen dat bij niet tijdige betaling, en na voorafgaande ingebrekestelling, de verkoper de keuze geeft om hetzij de gedwongen uitvoering te vorderen, hetzij zich op de ontbinding van rechtswege te beroepen. Dergelijk beding moet met de grootste zorgvuldigheid worden opgesteld. Als de ontbinding van rechtswege uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen, zal de verkoper, na het vaststellen van deze ontbinding, in principe kunnen overgaan tot herverkoop. Hij kan dan zijn vordering in rechte beperken tot het vaststellen van de ontbinding lastens de koper en het vorderen van een schadevergoeding. Als de ontbinding van rechtswege niet ondubbelzinnig in de koopovereenkomst is opgenomen, dan staan notarissen vaak weigerachtig om mee te werken aan de herverkoop. De verkoper gaat dus best niet al te voortvarend over tot herverkoop zonder dat er duidelijkheid is over het lot van de bestaande koopovereenkomst. Wanneer de voorwaarden van een uitdrukkelijk ontbindend beding niet zijn vervuld, wordt de overeenkomst niet ontbonden zodat zij, in de regel, effect blijft sorteren, met de zekerheden die de uitvoering ervan waarborgen (Cass. 11 mei 2012, C.10.0705.F). 5. Exceptie van niet-nakoming Wanneer één van de partijen haar verbintenissen uit de koopovereenkomst niet correct volbrengt, staat aan de wederpartij naast het vorderen van de ontbinding of de uitvoering in natura, eventueel nog een andere optie open. Namelijk het opschorten van de eigen verbintenissen zolang de wederpartij in gebreke blijft. De exceptie van niet-nakoming is een algemeen rechtsbeginsel (Cass. 15 juni 1981, Arr.Cass. 1980-81, nr. 592, 1190, Cass. 6 maart 1986, Arr.Cass 1985-86, nr. 432, 935; Cass. 26 mei 1989, Arr.Cass. 1988-89, nr. 549, 1131). Larcier Duiding Koop-Verkoop (1 februari 2017) Larcier---TREE_6692--Export:17-02-2017_14:04--- 29
Het principe geldt van rechtswege in wederkerige contracten (Cass. 14 maart 1991, Arr.Cass. 1990-91, 735, Pas. 1991, 652, 77, JT 1992, 77 en RW 1993-94, 1276; Cass. 13 mei 2004, C.02.0497.N). De exceptie van niet-nakoming kan worden ingeroepen zonder rechterlijke tussenkomst (Cass. 2 november 1995, R.Cass. 1996, 63; Cass. 15 juni 2000, RW 2001-02, 916 en Arr.Cass. 2000, 1112). De exceptie van niet-nakoming kan echter niet worden ingeroepen wanneer de uitvoering van de betwiste overeenkomst definitief onmogelijk is (Cass. 24 april 1947, Arr.Cass. 1947, 133, Pas. 1947, I, 174, RCJB 1949, 125, noot A. DE BERSAQUES). De feitenrechter beoordeelt op soevereine wijze of de ingeroepen tekortkomingen voldoende ernstig zijn om de exceptie van niet-uitvoering te kunnen tegenwerpen (Cass. 9 juni 1961, RW 1961-62, 1701; Cass. 15 juni 1981, Arr.Cass. 1981, 1190 en Pas. 1981, I, 1179, noot). De exceptio non adimpleti contractus kan niet ingeroepen worden door de partij die zelf als eerste moet presteren (Cass. 5 mei 1971, Pas. 1971, I, 804). De exceptie van niet-nakoming heeft slechts de schorsing van de uitvoering van de verbintenis tot gevolg. Dat is iets anders dan een schuldvergelijking, die een wijze van tenietgaan van verbintenissen is. De exceptie van niet-nakoming wordt beschouwd als een wezenlijk bestanddeel van een wederkerige overeenkomst en kan daarom ook worden ingeroepen door de schuldenaar van een overgedragen schuldvordering. En dit zelfs indien de wanprestatie zich pas na de overdracht of kennisgeving van een schuldvordering voordoet (Cass. 27 september 1984, Arr.Cass. 1984-85, nr. 71, 156, Pas. 1985, I, 133 en RCJB 1987, 511, noot Y. MERCHIERS; Cass. 22 april 2002, C.99.0264.N, www.cass.be.) Het inroepen van de exceptie van niet-nakoming is mogelijk, ook al is de wederpartij in staat van faillissement. Het verweer dat berust op de exceptie van niet-uitvoering mag niet beschouwd worden als een vordering waardoor aanspraak wordt gemaakt op een voorrecht of afbreuk wordt gedaan aan de gelijkheid tussen schuldeisers. De exceptie is toepasselijk op de rechtsverhouding die tussen de partijen ontstaat ingevolge de ontbinding van de overeenkomst (Cass. 12 september 1986, Arr.Cass. 1986-87, nr. 16, 43; Cass. 21 november 2003, TBBR 2006, 39, noot P. WERY, zie ook Cass. 28 januari 2005, RW 2006-07, 476, noot.) De exceptie staat niet enkel open voor de wederpartij in de eigenlijke overeenkomst, maar kan ook worden ingeroepen tegen diegene die in het kader van een nauw verwante overeenkomst in gebreke blijft zijn verbintenissen uit te voeren (Cass. 8 september 1995, Pas. 1995, I, 785, R.Cass. 1996, 86, noot B. WYLLEMAN en Arr.Cass. 1995, 759). Het beoordelen van de ontbinding van de overeenkomst enerzijds, en de exceptie van niet-nakoming anderzijds, zijn twee verschillende zaken. Net zoals bij de ontbinding zal de rechter beoordelen of een wederpartij zich al dan niet terecht op de exceptie van niet-nakoming mocht beroepen (Cass. 29 februari 2008, Pas. 2008, 587, T.App. 2008, 19, RABG 2010, 665-675, noot E. DE BAERE en TBO 2008, 151, noot). Maar deze beoordelingen zijn niet noodzakelijk gelijklopend. Zelfs indien de rechter van oordeel is dat dat een partij wat voorbarig de uitvoering van haar verbintenis heeft opgeschort via een beroep op de exceptie van niet-uitvoering die in wederkerige contracten van rechtswege geldt, sluit dat niet uit dat de rechter de overeenkomst toch kan ontbinden ten laste van de wederpartij, op grond van zijn appreciatie van de ernst en de respectieve tekortkomingen van beide partijen (Cass. 6 november 1997, Arr.Cass. 1997, 455, R.Cass. 1999, 22, nr. 36, noot B. WYLLEMAN en RW 1999-2000, 638). Ook wanneer de rechter vaststelt dat een wederpartij terecht de exceptie van niet-nakoming opwerpt, moet hij de vordering van eiser toch op zijn gegrondheid onderzoeken. Hij kan op grond van de exceptie van niet-nakoming niet zomaar de vordering definitief verwerpen (Cass. 15 juni 2000, Pas. 2000, 1094, RW 2001-02, 916 en Arr.Cass. 2000, 1112). Als de rechter oordeelt dat een partij (schuldenaar) terecht haar verbintenis mocht schorsen omdat de wederpartij (schuldeiser) in gebreke bleef, rechtvaardigt dit op die manier het gedrag van de schuldenaar. Deze opschorting kan haar bijgevolg kan aangerekend worden als een wanprestatie (Cass. 29 november 2007, TBO 2008, 33). Het is ook niet omdat een wederpartij zich al te voortvarend op de exceptie van niet-nakoming beroept, dat zij zelf per definitie een fout maakt die de ontbinding lastens haar zou verantwoorden (Cass. 24 september 2009, RABG 2009, 1311, TBH 2010, 249 en TBO 2010, 9). De rechter 30 Larcier Duiding Koop-Verkoop (1 februari 2017) Larcier---TREE_6692--Export:17-02-2017_14:04---
moet met alle omstandigheden van de zaak rekening houden (Cass. 23 oktober 2009, TBH 2010, 90). 6. Gevolgen van de ontbinding De ontbinding van de koopovereenkomst heeft retroactieve kracht. De ontbinding van een wederkerige overeenkomst werkt in principe ex tunc, d.i. tot op het ogenblik van de contractsluiting. Aldus moeten in principe de geleverde prestaties worden teruggegeven, hetzij in natura, hetzij bij equivalent. Artikel 1184 BW betekent niet dat de ontbinding slechts kan ingaan op de datum van de kennisname door de schuldeiser van de wanprestatie (Cass. 9 februari 1990, RW 1990-91, 700). Vanaf de datum waarop de ontbinding uitwerking heeft, kan de ontbonden overeenkomst voor de partijen bij die overeenkomst immers geen grondslag van rechten of verplichtingen meer zijn (Cass. 5 juni 2009, C.07.0482.N., www.cass.be). Dit heeft eveneens tot gevolg dat, indien het contract beëindigd werd vooraleer de rechter werd gevat, de vordering niet noodzakelijk haar voorwerp verliest (Cass. 25 februari 1991, Arr.Cass. 1990-91, 345, 693, Pas. 1991, I, 616, T.Vred. 1991, 163, Soc.Kron. 1991, 325, JT 1991, 455 en JTT 1991, 194, noot; Cass. 14 april 1994, Arr.Cass. 1994, 374, RW 1995-96, 532, Larcier Cass. 1994, 121, nr. 668 en Act.dr. 1996, 23, noot P. WERY). De regel van de terugwerkende kracht van de ontbinding van wederkerige overeenkomsten met toepassing van artikel 1184 BW, heeft tot gevolg dat de partijen in dezelfde toestand worden geplaatst als die waarin zij zich zouden bevinden als zij geen overeenkomst hadden gesloten. De regel geldt ook wanneer het faillissement van één van de contractpartijen wordt gevorderd voor het faillissement maar uitgesproken erna lastend de gefailleerde partij. Onverminderd zijn eventueel recht op compensatie, komt de koper evenwel in samenloop met de andere schuldeisers wanneer hetgeen moet gerestitueerd worden een geldsom is die hij aan de failliete verkoper als voorschot heeft betaald (Cass. 9 maart 2000, TBBR 2002, 585, noot I. VERVOORT en RW 2000-01, 481-482, noot A. DE WILDE). Door de ontbinding wordt de verkoper dus geacht steeds de eigenaar te zijn geweest. Deze retroactieve werking heeft echter niet tot gevolg dat de verkoper schuldenaar wordt van verbintenissen waartoe de koper met betrekking tot de eigendom gehouden is, zij het op contractuele of op reglementaire grondslag (Cass. 6 december 2007, RW 2008-09, 20, noot J. DE CONINCK, TBH 2008, 290 en TBO 2008, 28). De ontbinding op grond van een uitdrukkelijk ontbindend beding gaat slechts in op het ogenblik dat de schuldeiser zich er op beroept. Bij gebreke aan ontbindingsverklaring of ingebrekestelling moet de ontbinding geacht worden in te treden op het ogenblik van dagvaarding in ontbinding van de overeenkomst. De eigenaar onder ontbindende voorwaarde is bijgevolg vanaf de dagvaarding gehouden tot restitutie van de door hem sindsdien geïnde vruchten (huurgelden) (Cass. 20 december 1994, T.Not. 1996, 179, noot D. MICHIELS). De ontbonden koopovereenkomst kan voor de contractpartijen dan wel geen grondslag van rechten en verplichtingen zijn, de schuldeiser heeft lastens de in gebreke blijvende partij wel recht op schadevergoeding ten gevolge van de wanprestatie. De ontbinding van de overeenkomst te laste van een contractspartij heeft niet tot gevolg dat deze partij het recht verbeurt om aanspraak te maken op vergoeding van de schade die zij heeft geleden wegens de wanprestatie van de wederpartij, ook al heeft zij zelf op grond hiervan niet de ontbinding van de overeenkomst gevorderd (Cass. 5 december 2014, C.14.0061.N, concl. A. VAN INGELGEM). De schadevergoeding wegens contractuele wanprestatie in geval van ontbinding heeft tot doel de schuldeiser te plaatsen in de toestand waarin hij zich zou hebben bevonden indien de schuldenaar zijn verbintenis zou zijn nagekomen. Hieruit volgt dat de schuldeiser die overeenkomstig artikel 1184 BW geopteerd heeft voor de ontbinding van de overeenkomst en die, naast het voordeel van de ontbinding, aanspraak maakt op schadevergoeding, het bestaan van die bijkomende schade moet bewijzen (Cass. 13 oktober 2011, Pas. 2011, 2237). Vermits de betaling van schadevergoeding één van de wettelijke gevolgen is van de ontbinding die in geval van wanprestatie mag verwacht worden, is interest op deze schadevergoeding verschuldigd vanaf de dag waarop de met ingebrekestelling gelijkstaande dagvaarding is uitgebracht (Cass. 18 december 1986, Arr.Cass. 1986-87, nr. 241, 525, RW 1987-88, 55, noot en JT 1987, 162) Larcier Duiding Koop-Verkoop (1 februari 2017) Larcier---TREE_6692--Export:17-02-2017_14:04--- 31
Om de schade wegens contractuele wanprestatie in geval van ontbinding van een overeenkomst integraal te vergoeden, dient de rechter zich bij het begroten van de schadevergoeding te plaatsen op het ogenblik van zijn einduitspraak. Hij kan bij de beoordeling van die schade geen gegevens in aanmerking nemen die zich na de tekortkoming hebben voorgedaan en met die tekortkoming en de schade zelf geen verband houden en ten gevolge waarvan de toestand van de schuldeiser verbeterd of verergerd is (Cass. 27 januari 2007, RW 2009-10, 1468). De ontbinding van een wederkerige overeenkomst wegens wanprestatie veronderstelt in de regel niet dat de door de wanprestatie benadeelde partij reeds op de dag van de ontbinding schade geleden heeft (Cass. 20 november 2008, Rev.not.b. 2009, 196 en TBO 2009, 26). Bij de ontbinding van de koop zullen onder meer kunnen worden weerhouden als schadeposten: de minderprijs bij herverkoop, het verlies aan interesten op de koopsom, de supplementaire kosten die de eigenaar nog langer dan voorzien zal moeten dragen, de gevolgen van een langere leegstand, maar ook fiscale schade (fiscale sancties, registratierechten, verlies aan de mogelijkheid te genieten van fiscale gunstregimes, bijvoorbeeld de meeneembaarheid of vermindering van registratierechten, ). 7. Wederzijdse wanprestatie Wanneer beide contractpartijen in gebreke blijven hun verbintenissen na te komen, heft dit hun contractuele aansprakelijkheid niet op. Zij moeten de schade die het gevolg is van hun tekortkomingen vergoeden in verhouding tot hun aandeel in de aansprakelijkheid. (Cass. 15 november 2002, Pas. 2002, 2180 en RABG 2003, 656; Cass. 16 april 2004, JLMB 2004, 1710). De rechter moet de schade die het gevolg is van hun wederzijdse tekortkomingen vaststellen in verhouding tot de ernst van hun tekortkomingen (Cass. 15 april 1996, Arr.Cass. 1996, 316, JLMB 1996, 1696 en RW 1997-98, 947). 8. Een geldige ingebrekestelling Alvorens de ontbinding van de koop te vorderen zal in principe de schuldenaar altijd voorafgaand in gebreke moeten worden gesteld. Voor een geldige ingebrekestelling volstaat dat de schuldeiser op duidelijke en ondubbelzinnige wijze aan de schuldenaar te kennen geeft dat de verbintenis moet worden uitgevoerd. Het is niet vereist dat tevens aan de schuldenaar wordt medegedeeld dat, in geval van wanprestatie, hij de wettelijke of contractuele gevolgen hiervan zal moeten dragen (Cass. 18 december 1986, Arr.Cass. 1986-87, nr. 241, 525, RW 1987-88, 55, noot en JT 1987, 162). 9. Een gedeeltelijke ontbinding? Een meerpartijenovereenkomst waarin elke partij een eigen rechtspositie inneemt en waarin de rechten en de verplichtingen van de partijen dusdanig met elkaar zijn verbinden dat de overeenkomst niet kan worden gesplitst in deelovereenkomsten, kan niet gedeeltelijk worden ontbonden (Cass. 17 oktober 2008, RW 2009-09, 1640, verkort, noot en TBO 2008, 218). Traditioneel wordt in rechtspraak en rechtsleer aangenomen dat de reikwijdte van de ontbinding van de overeenkomst afhangt van de vraag of de overeenkomst of de daaruit voortvloeiende verbintenissen al dan niet een onverbrekelijk geheel vormen (voor een interessante studie over de mogelijkheden van een gedeeltelijke ontbinding zie: T. TANGHE, Gedeeltelijke ontbinding en vernietiging van overeenkomsten, Antwerpen, Intersentia, 2015, 345). 32 Larcier Duiding Koop-Verkoop (1 februari 2017) Larcier---TREE_6692--Export:17-02-2017_14:04---