-1- PVM notarissen Busplein 40 1315 KV Almere CONCEPT d.d. 21 september 2012 Indien er onjuistheden voorkomen in uw personalia of elders in de tekst gelieve u tijdig voor het passeren der akte contact op te nemen *-* Akte tot uitgifte in erfpacht IbbA (kavel) Heden, *, verschenen voor mij, mr. Johannes Andreas Gerardus Milder, notaris met plaats van vestiging Almere: 1. *; te dezer zake handelend schriftelijk gevolmachtigde, blijkens een onderhandse akte van volmacht, welke is gehecht aan na te melden akte van verkrijging, van: a. de heer ALEXANDER BERNHARD CHRISTIAAN DIJKSTRA, wonende Houtstraat 25, 1353 BA Almere, geboren te Amsterdam op vier september negentienhonderd drieënvijftig, (Nationaal Paspoort nummer: NSP9905L8), gehuwd, en b. mevrouw HELENA MARGARETHA AGATHA VAN DUIN, wonende Orchislaan 14, 2811 CS Reeuwijk, geboren te Tilburg op negentien oktober negentienhonderd achtenvijftig, (Nederlandse Identiteitskaart nummer IWC3133F7), gehuwd, hierbij handelend als gevolmachtigden/gezamenlijk bevoegde directeuren van de _ vennootschap onder firma: V.O.F IK BOUW BETAALBAAR IN ALMERE, gevestigd aan het Stadhuisplein 1, 1315 HR Almere, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel voor Gooi-, Eem-, en Flevoland onder nummer 32152801, welke vennootschap onder firma bestaat uit haar beherende vennoten, te weten: _ a. de publiekrechtelijke rechtspersoon: DE GEMEENTE ALMERE, Stadhuisplein 1 te Almere (Postbus 200, 1300 AE Almere) en b. de stichting: WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY, gevestigd Hoogte Kadijk 179, 1018 BK Amsterdam, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam, onder nummer 41215563, genoemde vennootschap onder firma hierna te noemen: "erfverpachter/ibba"; 2. *; hierna *samen te noemen: "erfpachter". De verschenen personen, handelend als gemeld,
-2- in aanmerking nemende, dat: A. IbbA, blijkens haar doelstellingen, mede ten doel heeft de bevordering van de volkshuisvesting overeenkomstig het beleid van de gemeente Almere, waaronder _ in het bijzonder de wens tot bevordering van particulier woningbezit en particulier _ opdrachtgeverschap ter zake de bouw; B. bij de uitvoering daarvan IbbA zich in het bijzonder ten doel stelt kwalitatief hoogwaardige koopwoningen bereikbaar te maken voor Huishoudens met een Toetsinkomen tussen twintig duizend euro ( 20.000,00) en zes en dertig duizend vijf honderd euro ( 36.500,00) (2012) (hierna: de Doelgroep ); C. hieraan wordt vorm gegeven: a. door grond in erfpacht aan de Doelgroep uit te geven tegen eeuwigdurende afkoop van de canon, waarvan het gedeelte dat op dit moment betaalbaar is voor de koper wordt voldaan, met de aantekening dat naderhand afhankelijk van de ontwikkeling van het Toetsinkomen van de koper, koper (mogelijk) nog de resterende termijnen van de afkoop dient te betalen, onder indexering van deze resterende termijnen naar rato van de waardeontwikkeling van de woning en grond; b. door (als eigenaar van de in erfpacht uitgegeven grond) de investering in de in erfpacht uitgegeven grond middels de realisatie daarop van de woning mogelijk te maken, door de koper dat gedeelte van de aanneemsom dat op dit moment niet betaalbaar is voor de koper ter beschikking te stellen, met de aantekening dat naderhand afhankelijk van de ontwikkeling van het Toetsinkomen van de koper, koper (mogelijk) dit bedrag dient terug te betalen, onder indexering van dit bedrag naar rato van de waardeontwikkeling van de _ woning en grond; c. door maatregelen te treffen die bevorderen dat indien erfpachters vóórdat de _ onder a. en b. bedoelde bedragen volledig zijn voldaan hun recht overdragen _ aan een volgende koper: - speculatiewinsten bij erfpachters worden voorkomen/beperkt; en - de bestaande rechtsverhouding alsdan tussen IbbA en de nieuwe erfpachter kan worden voortgezet indien deze volgende koper tot de Doelgroep behoort; en d. door een regeling te treffen op grond waarvan de erfpachter (of diens rechtsopvolger) zodra de onder a. en b. bedoelde bedragen volledig zijn voldaan (doordat alle na te melden Tranches zijn afgenomen), de volledige eigendom van hun woning met ondergrond verkrijgen en de betrokkenheid van IbbA eindigt. D. de Erfpachter en IbbA nadrukkelijk beogen om middels de onder C.a. en C.b. bedoelde bedragen die de Erfpachter alsnog (geleidelijk) aan IbbA dient te voldoen als de Erfpachter (geleidelijk) de Doelgroep ontstijgt, en de indexering daarvan,
IbbA alsnog (geleidelijk) de door haar thans bedongen afkoopsom ter zake de canon en het door haar ter zake de bouw ter beschikking gestelde bedrag te betalen, én IbbA (geleidelijk én naar verhouding van het aandeel van het thans niet voldane gedeelte van de afkoopsom ter zake de canon en het door IbbA ter zake de bouw ter beschikking gestelde bedrag, in de totale afkoopsom en realisatiekosten), te laten delen in het verschil tussen de waarde in het economisch verkeer van de woning en de grond ten tijde van de betaling, en de thans overeengekomen afkoopsom en de realisatiekosten; E. IbbA kan beschikken over een perceel grond; F. IbbA bereid is het perceel onder nader te formuleren bepalingen in erfpacht uit te _ geven aan Erfpachter die bereid is het perceel in erfpacht te verkrijgen, welke nadere bepalingen onder andere betrekking hebben op het gedeelte van de waarde van het recht van erfpacht en de te stichten woning dat voor rekening en _ ten gunste van IbbA zal blijven; G. Erfpachter bereid is om, met inachtneming van het onder C.b. bepaalde, voor eigen rekening en risico een woning op het perceel te laten stichten en daarvoor een aannemingsovereenkomst te sluiten met een door Erfpachter te kiezen aannemer, welke aannemingsovereenkomst door IbbA dient te worden goedgekeurd. Erfpachter zal zich hierbij gedurende het gehele ontwikkelingsproces van deze woning laten bijstaan door een bouwbegeleider conform het bepaalde in de Bijlage Gedragscode Bouwbegeleider (Annex B), komen het volgende overeen: dat de erfverpachter bij overeenkomst tot uitgifte erfpacht IbbA, de dato *, in erfpacht heeft uitgegeven en bij deze levert aan de erfpachter, die van de erfverpachter in erfpacht heeft aangenomen en hierbij aanvaardt, *ieder voor de onverdeelde helft:: EEN PERCEEL BOUWTERREIN, gelegen te Almere *, in gebied * (*), kadastraal bekend gemeente Almere, sectie *, nummer *, groot *, (waarvan de kavel is aangegeven met nummer *, op de aan na te melden akte van verkrijging gehechte situatietekening van het onderhavig bouwplan, de dato * nummer *, laatstelijk gewijzigd *) bestemd voor de bouw van een woning, conform het door erfpachter _ te ontwikkelen bouwplan, waarbij erfpachter zich zal laten bijstaan door een bouwbegeleider, zoals omschreven in de BIJLAGE GEDRAGSCODE BOUWBEGELEIDER, welke als bijlage als Annex B is gehecht aan vorenomschreven overeenkomst, hierna te noemen: "het registergoed". VERKRIJGING DOOR VERKOPER De verschenen persoon sub 1, handelend als gemeld, verklaart dat voormeld registergoed door erfverpachter in eigendom is verkregen krachtens de inschrijving op het kantoor van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers van een afschrift -3-
van een akte van levering, op *, verleden voor mr. * notaris met plaats van vestiging *Almere, houdende *kwijting voor de betaling van de koopsom. De verschenen personen, handelend als gemeld, verklaren hierbij te zijn overeengekomen: Kosten en belastingen Artikel 1 Alle kosten van de verlening en vestiging van de Erfpacht, waaronder begrepen de eventuele overdrachtsbelasting en het kadastrale recht, zijn voor rekening van IbbA. Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat Artikel 2 1. IbbA is verplicht aan Erfpachter een recht van erfpacht te leveren dat: a. onvoorwaardelijk is; b. niet bezwaard is met beslagen en/of hypotheken of met inschrijvingen daarvan; c. niet bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen tenzij hierna anders vermeld; d. niet bezwaard is met beperkte rechten tenzij hierna anders vermeld; e. niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst tenzij hierna anders vermeld. 2. Indien de hiervoor vermelde oppervlakte van voormeld perceel afwijkt van de kadastrale grootte of niet juist of volledig is, ontleent geen van de partijen daaraan rechten. 3. Het registergoed wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van de overeenkomst tot uitgifte in erfpacht bevond. Tijdstip feitelijke levering, baten en lasten, risico Artikel 3 De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte vindt plaats terstond na de ondertekening van deze akte. Vanaf dat tijdstip komen de baten de Erfpachter ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het verkochte. Titelbewijzen en bescheiden, aanspraken Artikel 4 De op het registergoed betrekking hebbende titelbewijzen en bescheiden als bedoeld _ in artikel 9 boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zijn, voor zover IbbA deze in zijn bezit had, aan Erfpachter afgegeven. Garanties van IbbA Artikel 5 IbbA garandeert het navolgende: 1. IbbA is bevoegd tot vestiging van een recht van erfpacht op voormelde onroerende zaak; 2. het registergoed wordt geheel overgedragen vrij van huur en/of van andere aanspraken tot gebruik en ongevorderd. Het registergoed is evenmin zonder recht -4-
of titel in gebruik bij derden. 3. het registergoed is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; 4. voor IbbA bestaan ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht; 5. op het registergoed rusten de gebruikelijke zakelijke lasten waarvan de verschenen termijnen zijn voldaan. 6. aan IbbA is niet bekend, dat het registergoed is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 8 dan wel in een voorstel als bedoeld in artikel 6 of artikel 8a van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. 7. Aan IbbA is niet bekend, dat het verkochte onderhevig is aan gemeentelijke- en/of niet-gemeentelijke beperkingen als bedoeld in de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Partijen, handelend als gemeld, verklaren te zijn overeengekomen, dat op deze erfpachtuitgifte van toepassing zijn: A. ALGEMENE BEPALINGEN ERFPACHT IK BOUW BETAALBAAR ALMERE(verkort genaamd: ALGEMENE BEPALINGEN ERFPACHT IbbA) hierna te noemen: "Algemene Bepalingen", luidende: DEFINITIES In deze Algemene Bepalingen wordt verstaan onder: - Akte: akte van vestiging van het recht van erfpacht; - Huishouden(s): het huishouden van Erfpachter, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de te verwerven woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Is een (pleeg)kind (mede-)erfpachter, dan behoort deze persoon wel tot het Huishouden. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde Huishouden behoren; - Toetsinkomen: het toetsinkomen van het Huishouden, vastgesteld volgens de Voorwaarden en Normen van de Nationale Hypotheek Garantie, hierna te noemen: _ "NHG"; - Financieringscapaciteit: de financieringscapaciteit van Erfpachter, op basis van het Toetsinkomen, geobjectiveerd naar de Voorwaarden en Normen van NHG; - Nationale Hypotheek Garantie (of: NHG): de publicitaire naam van de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekte borgtocht of enige hiervoor in de plaats komende garantieregeling en/of borgstellende instantie; - Voorwaarden en Normen: de voorwaarden en normen die van toepassing zijn op NHG, zoals deze gelden op het moment dat de normen tijdens de looptijd van de Overeenkomst worden toegepast; - Doelgroep: Huishoudens met een Toetsinkomen tussen twintig duizend euro ( 20.000,00) en zes en dertig duizend vijf honderd euro ( 36.500,00) voor tweeduizend twaalf (2012); -5-
- Eigenwoningforfait: de voordelen uit eigen woning als omschreven in artikel 3.112 van de "Wet inkomstenbelasting 2001"; - Erfpacht: het zakelijk recht als geregeld in boek 5 titel 7 van het Burgerlijk Wetboek; - Grond: het registergoed waarop ingevolge de Overeenkomst het recht van erfpacht dient te worden gevestigd; - Grondwaarde: de waarde van de Grond waarop het recht van erfpacht is gevestigd en zoals deze tussen partijen wordt overeengekomen met inachtneming van ter zake geldende overheidsvoorschriften, de ontwikkelingen in de marktprijzen van onroerend goed, alsmede met het oog op het gebruik van de Grond dat aan de Erfpachter is of wordt toegestaan; - Opstallen: de te stichten woning en aanhorigheden; - Koopsom: de tussen Erfpachter en Erfverpachter overeengekomen prijs voor de verkrijging van het recht van erfpacht; - Aanneemsom: het door Erfpachter op grond van de aannemingsovereenkomst in totaal verschuldigde bedrag, inclusief omzetbelasting; - Overige kosten: de in het kader van de verkrijging van het recht van erfpacht en de _ stichting van bedoelde woning naast de Koopsom en de Aanneemsom door Erfpachter overig nog te maken kosten; - Realisatiekosten: de Aanneemsom en de Overige kosten, tezamen; - Canon: de door de Erfpachter aan de grondeigenaar ter zake het recht van erfpacht verschuldigde geldsom, zijnde de Koopsom; - Erfpachter: de wederpartij van de Erfverpachter bij de Overeenkomst, casu quo de gerechtigde tot het recht van erfpacht; - Erfverpachter (of: IbbA): degene die zich bij de Overeenkomst heeft verplicht de Erfpacht uit te geven, casu quo de eigenaar of diens rechtsopvolger in de eigendom _ van de Grond waarop het recht van Erfpacht wordt gevestigd; - Overeenkomst: de overeenkomst tot uitgifte in Erfpacht IbbA die tussen de Erfverpachter en de Erfpachter is gesloten; - Bedrag: de som van de Koopsom (zijnde de volledige afkoop van de erfpachtcanon) en de Realisatiekosten terzake de bouw van de woning, zoals vermeld in de Overeenkomst; - Aandeel: het gedeelte van de waarde in het economisch verkeer van het recht van erfpacht en de op de in erfpacht uitgegeven Grond te stichten woning tezamen, dat overeenkomt met het gedeelte dat het totaalbedrag van het ten tijde van de uitgifte in erfpacht niet gevorderde gedeelte van de Koopsom (zijnde de volledige afkoop van de erfpachtcanon) en het ter beschikking gestelde gedeelte van de Realisatiekosten als bedoeld in de Overeenkomst, uitmaakt in het Bedrag, dat voor rekening en ten gunste van de Erfverpachter blijft; -6-
- Tranche (afzonderlijk: Tranche 1, Tranche 2, Tranche 3, Tranche 4 en Tranche _ 5): gedeelte van het Aandeel ter grootte van twintig procent (20%), tenzij in de Overeenkomst anders bepaald; - Notaris: een van de notarissen van PVM Notarissen te Almere; - Partijen: Erfpachter en Erfverpachter tezamen. ARTIKEL 1 Toepasselijkheid algemene bepalingen 1. De Erfverpachter geeft de Grond uit in erfpacht met toepassing van deze algemene bepalingen en voorts onder zodanige bijzondere bepalingen als overeengekomen in de Overeenkomst. ARTIKEL 2 Vestigen en wijzigen recht van erfpacht 2.1 Het recht van erfpacht wordt gevestigd bij notariële Akte, ten overstaan van de in _ de Overeenkomst aangewezen Notaris en binnen de in de Overeenkomst vermelde termijn. 2.2 In de Akte tot vestiging wordt in ieder geval opgenomen: - de ingangsdatum van het recht van erfpacht; - het in de Overeenkomst vermelde gebruik dat van de Grond en van de daarop te stichten of reeds gestichte Opstallen mag/moet worden gemaakt; - de afkoopsom van de canon (Koopsom); - de algemene en bijzondere bepalingen die op het erfpachtrecht van toepassing zijn met inbegrip van wijzigingen en/of aanvullingen daarop. ARTIKEL 3 Kosten vestigen recht van erfpacht 3.1 De kosten en rechten verbonden aan de Overeenkomst en de vestiging van het Recht van erfpacht, zoals notariskosten en de eventuele overdrachts- en/of omzetbelasting, zijn inbegrepen in de in de Overeenkomst vermelde Koopsom en komen derhalve voor rekening van de Erfverpachter. 3.2 Alle na de vestiging van het recht van erfpacht ter zake de erfpacht te maken kosten (waaronder begrepen de eventuele kosten van wijziging, lasten, rechten en belastingen verbonden aan het recht van erfpacht, alsmede alle eventuele kosten en rechten wegens de uitgifte van grossen en authentieke afschriften), komen ten laste van de Erfpachter. ARTIKEL 4 Duur van het recht van erfpacht 4.1 De Grond wordt in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven. 4.2 Het recht van erfpacht vangt aan op de datum van passeren van de Akte als bedoeld in artikel 2.1, tenzij in die Akte of in de Overeenkomst anders is bepaald. _ ARTIKEL 5 Toestand en aanduiding van het object 5.1 De Grond wordt in erfpacht uitgegeven in de staat waarin deze zich bij de aanvang van recht van erfpacht bevindt, met alle heersende en lijdende erfdienstbaarheden en verdere rechten en lasten. De Erfverpachter staat er voor in dat de Grond alsdan de feitelijke eigenschappen bezit die voor het in de Overeenkomst vermelde gebruik nodig zijn. De Erfverpachter verleent geen vrijwaring voor haar _ onbekende gebreken. -7-
-8-5.2 Het recht van erfpacht zal worden gevestigd op de eigendom van de Grond, welke eigendom alsdan: - onvoorwaardelijk is; - niet bezwaard is met beslagen en/of hypotheken of met inschrijvingen daarvan; - niet bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen of beperkte rechten, behoudens eventuele aan de Erfverpachter onbekende erfdienstbaarheden, en behoudens voor zover in de Overeenkomst anders is bepaald; - niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst, behoudens voor zover deze voortvloeien uit deze algemene bepalingen en de Overeenkomst. 5.3 Tenzij anders overeengekomen, zal voor het sluiten van de Overeenkomst onderzoek zijn gedaan naar de aanwezigheid, aard en omvang van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de Grond, met als resultaat de conclusie dat overeenkomstig de thans geldende toetsingswaarden van de Wet Bodembescherming blijkt dat er geen bezwaar bestaat tegen de voorgenomen nieuwbouw ter plaatse. Het risico van en voortvloeiend uit de aanwezigheid van niet uit bedoeld onderzoek blijkende en ten tijde van het sluiten van de Overeenkomst niet aan de Erfverpachter bekende voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de Grond, komt bij aanvang van het recht van erfpacht voor rekening van Erfpachter. 5.4 Erfpachter kan geen vermindering, kwijtschelding of teruggave van de canon vorderen wegens schade of onheilen, van welke aard ook, noch wegens het gemis van het genot van het in erfpacht uitgegeven goed, hetzij geheel, hetzij gedeeltelijk, behalve indien sprake is van opzet of nalatigheid van de Erfverpachter. 5.5 Het recht van erfpacht wordt gevestigd op de Grond, zijnde het in de Overeenkomst omschreven registergoed. Indien de Grond een gedeeltelijk kadastraal perceel betreft zal de grens door of namens de Erfverpachter uitgezet worden tegelijkertijd met het uitzetten van de grenzen voor de te stichten woning. _ Het uitzetten van de perceelgrenzen als hier bedoeld, is voor rekening van de Erfverpachter. Er zal geen verrekening van eventuele over- of ondermaat van de Grond plaatsvinden, terwijl verschil tussen de in de Overeenkomst opgegeven en _ de werkelijke grootte van de Grond ook overigens aan geen van de partijen enig recht verleent. ARTIKEL 6 Volledige afkoop van de erfpachtcanon en betaling 6.1 De uitgifte van de Grond in erfpacht geschiedt tegen volledige afkoop van de erfpachtcanon. Het bedrag van de volledige afkoop van de canon wordt in de Overeenkomst omschreven als ('de Koopsom'). De Erfpachter is gelet op het vorenstaande geen periodieke canon verschuldigd.
6.2 Aangezien de uitgifte van de Grond in erfpacht geschiedt tegen volledige afkoop van de erfpachtcanon, en in de indexering van het ten tijde van de vestiging van het recht van erfpacht niet voldane gedeelte daarvan reeds wordt voorzien door de waardebepaling van het Aandeel en de Tranches, kan de canon gedurende de gehele duur van het recht van erfpacht niet worden herzien, noch zal deze worden geïndexeerd. 6.3 Zolang nog niet alle Tranches zijn afgenomen, geldt de canon echter als niet voldaan in het kader van het bepaalde in artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, waarbij de in dat artikellid genoemde termijn van twee achtereenvolgende jaren begint te lopen op het moment dat Erfpachter ingevolge het in deze algemene bepalingen en de Overeenkomst bepaalde verplicht is een _ Tranche te kopen en Erfverpachter nakoming van deze verplichting heeft gevorderd. 6.4 Dat gedeelte van het bedrag van de volledige afkoop van de canon dat de Erfpachter ingevolge het in deze algemene bepalingen en de Overeenkomst bepaalde ter gelegenheid van de vestiging van het recht van erfpacht dient te voldoen, dient door/namens de Erfpachter uiterlijk op de dag voorafgaande aan de dag van vestiging van het recht van erfpacht te zijn bijgeschreven op een van de _ kwaliteitsrekeningen van de Notaris voor wie de Akte wordt verleden. 6.5 Het resterende gedeelte van het bedrag van de volledige afkoop van de canon wordt voldaan door/ter gelegenheid van de koop en levering van de Tranches. ARTIKEL 7 Toetsinkomen en Financieringscapaciteit in verband met aankoop Aandeel/Tranches 7.1 De Erfpachter is gehouden van de Erfverpachter in Tranches tegen betaling haar _ Aandeel af te nemen op een moment en een wijze als overigens in de Overeenkomst is bepaald indien zijn geobjectiveerde Financieringscapaciteit dit toelaat. In dit kader is Erfpachter gehouden jaarlijks aan de Erfverpachter een met inkomensgegevens onderbouwde verklaring omtrent de Financieringscapaciteit te overleggen van een door IbbA erkende hypotheekverstrekker en is op basis daarvan gehouden een Tranche af te nemen indien zijn Financieringscapaciteit hiertoe toereikend is. 7.2 Ten bewijze van zijn Financieringscapaciteit verstrekt de Erfpachter zo spoedig mogelijk doch uiterlijk op eenendertig augustus van het jaar volgend op het bedoelde kalenderjaar de in het vorige lid bedoelde verklaring omtrent de Financieringscapaciteit over het bewuste kalenderjaar aan de Erfverpachter. 7.3 Erfpachter kan op een andere door Erfverpachter toegelaten wijze de hoogte van _ de Financieringscapaciteit aantonen. Indien naar het oordeel van de Erfverpachter niet de juiste bewijsstukken zijn overgelegd, zal de Erfverpachter de Erfpachter eraan kunnen houden alle nog niet afgenomen Tranches af te nemen. 7.4 De bewijzen ten einde de Financieringscapaciteit aan te tonen moeten worden ingediend voor eenendertig (31) augustus van ieder jaar op de door de -9-
-10- Erfverpachter voorgeschreven wijze met gebruikmaking van een door de Erfverpachter vastgesteld formulier. Van het indienen van het verzoek kan door de Erfverpachter op gemotiveerd schriftelijk verzoek van de Erfpachter uitstel worden verleend. 7.5 Tegen het besluit tot vaststelling van de Financieringscapaciteit staat gedurende zes weken na dagtekening van het vaststellingsbesluit bezwaar open. Het bezwaar dient schriftelijk en gemotiveerd ingediend te worden bij de Erfverpachter dan wel die instantie die daardoor door de Erfverpachter is aangewezen, die binnen acht weken na ontvangst van het bezwaar daarop schriftelijk gemotiveerd _ uitspraak doet. De termijn waarbinnen de Erfverpachter uitspraak doet, kan éénmaal worden verlengd met een periode van acht weken; van het besluit de termijn voor de uitspraak te verlengen wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de Erfpachter. Op zijn verzoek wordt de Erfpachter gehoord. De Erfverpachter kan nadere inlichtingen verzoeken ter beoordeling van het bezwaar, onder het stellen _ van een termijn voor de verstrekking daarvan. De termijn waarbinnen de Erfverpachter uitspraak op het bezwaar doet, wordt verlengd met een termijn gelegen tussen het verzoek om nadere inlichtingen en de ontvangst daarvan. 7.6 Indien ten gevolge van wijzigingen in wet- en regelgeving waarnaar in het kader van deze Algemene Bepalingen wordt verwezen de bepalingen met betrekking tot vaststelling van de Financieringscapaciteit niet meer (goed) toepasbaar zijn, zullen in de eerste plaats voor de betreffende gewijzigde, vervangen of ontbrekende bepalingen in de plaats komen die bepalingen uit de betreffende wet(ten) of regelingen die daarmee het meest overeenkomen en indien ook dit niet mogelijk is zal de Erfverpachter een regeling ontwerpen welke zoveel mogelijk overeenstemt _ met de huidige regeling, hetgeen echter niet hoeft te betekenen dat door bijvoorbeeld het geheel of gedeeltelijk wegvallen van de fiscale faciliteiten de financiële uitkomst hetzelfde is. ARTIKEL 8 Meerwaarde 8. In aanvulling op het in artikel 6 bepaalde geldt dat ook indien uit een door Erfpachter gerealiseerde en door de Erfverpachter goedgekeurde wijziging van het gebruik van de Grond en/of de Opstallen, een meerwaarde van de Grond voortvloeit, dit geen aanleiding zal geven tot wijziging van de canon, noch tot het vaststellen van een aanvullende afkoop van de canon. ARTIKEL 9 Boete 9. Indien de Erfpachter, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende veertien dagen weigerachtig of nalatig blijft de verplichtingen genoemd in deze algemene bepalingen na te komen, verbeurt Erfpachter een zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst direct opeisbare boete van maximaal vijfhonderd euro _ ( 500,00) voor elke dag dat de niet-nakoming voortduurt, een en ander onverminderd het recht van de Erfverpachter om vergoeding van kosten, schaden
-11- en interesten te vorderen, en onverminderd het bepaalde in artikel 94 boek 6 van _ het Burgerlijk Wetboek. ARTIKEL 10 Opzegging 10.1 Het recht van erfpacht kan door de Erfpachter niet worden opgezegd. 10.2 De Erfverpachter kan het recht van erfpacht opzeggen in de gevallen en op de wijze zoals door de wet voorzien. Ten deze wordt voorts nadrukkelijk verwezen naar het bepaalde in artikel 6.3 van deze algemene bepalingen. ARTIKEL 11 Gevolgen bij opzegging 11.1 Indien het recht van erfpacht eindigt door opzegging, mag de Erfpachter de Opstallen noch geheel noch gedeeltelijk wegnemen. 11.2 De Erfverpachter is gerechtigd tot de opbrengst van eventuele verhuring en ingebruikgeving en tot het gebruik van de Grond en de Opstallen vanaf de datum waarop het Erfpacht ingevolge de opzegging eindigt. 11.3 Vanaf de datum dat de opzegging in werking treedt en het feitelijk gebruik van de in Erfpacht uitgegeven zaak door de Erfpachter beëindigd is, komen alle belastingen en alle andere lasten, die op of wegens de eigendom en de bebouwing van de Grond worden geheven, ten laste van de Erfverpachter. 11.4 Erfverpachter zal indien het recht van erfpacht door opzegging eindigt aan de Erfpachter vergoeden: de waarde die het recht van erfpacht en de daarop door de Erfpachter of diens rechtsvoorganger gestichte woning dan hebben, onder aftrek van hetgeen de Erfverpachter uit hoofde van de erfpacht van de Erfpachter te vorderen heeft, waaronder nadrukkelijk mede begrepen de waarde van het Aandeel casu quo van de alsdan nog niet afgenomen Tranches, de kosten daaronder begrepen. Het Aandeel casu quo de alsdan nog niet afgenomen Tranches zijn mede toe rekenen aan het door de Erfverpachter bij de vestiging van het recht van erfpacht ter beschikking gestelde gedeelte van de Realisatiekosten voor de op de Grond te stichten woning. Het met het Aandeel casu quo de alsdan nog niet afgenomen Tranches corresponderende deel van de gestichte woning geldt, uitsluitend in de onderlinge financiële verhouding tussen IbbA en de Erfpachter, niet als 'door de erfpachter zelf aangebrachte gebouwen', zoals bedoeld in artikel 99 boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. De waardering zal geschieden op gelijke wijze als in de Overeenkomst is bepaald ten aanzien van de koop van Tranches. 11.5 Indien het recht van erfpacht voor het eindigen van het recht met hypotheek was bezwaard of daarop een beslag rustte, is de Erfverpachter bevoegd de vergoeding als bedoeld in artikel 11.4 aan te wenden om namens de Erfpachter, aan de hypotheekhouder/beslaglegger uit te keren teneinde de doorhaling van de betreffende hypotheekrecht of beslag te bewerkstelligen.
-12- Slechts het na voldoening van de hypotheekhouder(s) en/of beslaglegger(s) resterende gedeelte van de vergoeding wordt in dit geval uitgekeerd aan de Erfpachter. 11.6 Generlei uitkering ingevolge dit artikel heeft plaats, zolang niet de Grond met _ de Opstallen ter vrije beschikking van de Erfverpachter is gesteld, behoudens door derden rechtmatig verkregen gebruiksrechten. ARTIKEL 12 Vrijwaring 12. Erfpachter vrijwaart de Erfverpachter voor alle verplichtingen, tot vergoeding van schade, rente en kosten, waartoe zij ingevolge het bepaalde bij artikel 162 juncto _ 174 boek 6 van het Burgerlijk Wetboekgehouden mocht zijn. ARTIKEL 13 Woonplaats 13.1 De Erfpachter kiest met betrekking tot het recht van erfpacht domicilie op het _ kantoor van de Notaris die de Akte van uitgifte erfpacht heeft verleden, Ongeacht zijn feitelijke woon- of verblijfplaats. 13.2 De keuze van domicilie moet bevestigd worden in de Akte van vestiging en elke volgende verkrijging van het recht van erfpacht. 13.3 Elke wijziging in het feitelijk domicilie van Erfpachter dient bij aangetekend schrijven aan de Erfverpachter kenbaar te worden gemaakt. Dit laat het gekozen domicilie onverlet. ARTIKEL 14 Hoofdelijke aansprakelijkheid 14.1 Indien het recht van erfpacht aan twee of meer personen toekomt, zijn deze hoofdelijk aansprakelijk voor het voldoen aan de verplichtingen, welke met betrekking tot het recht van erfpacht tegenover de Erfverpachter moeten worden nagekomen. 14.2 De verplichtingen van de Erfpachter, welke uit het recht van erfpacht of de ter zake aangegane overeenkomsten voortvloeien, zijn, zelfs ten aanzien van erfgenamen en rechtverkrijgenden, ondeelbaar. 14.3 De gezamenlijke rechthebbenden dienen een hunner als vertegenwoordiger aan te wijzen en de Erfverpachter daarvan in kennis te stellen. De Erfverpachter kan alle kennisgevingen, aanzeggingen en vorderingen met betrekking tot het recht van erfpacht rechtsgeldig aan of tegen deze vertegenwoordiger doen instellen. ARTIKEL15 Gebruik 15.1 Behoudens andersluidende voorafgaande schriftelijke toestemming van de Erfverpachter, mag de Grond en de daarop te stichten of reeds gestichte Opstallen uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig de in de Overeenkomst vermelde bestemming en het daarin omschreven gebruik. De Erfverpachter beslist op een verzoek om toestemming binnen veertien dagen na datum van ontvangst van de terzake door de Erfpachter toegezonden aangetekende brief. Met betrekking tot vorenbedoelde toestemming is het bepaalde in artikel 91 lid 4 boek 5 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
-13-15.2 Het is Erfpachter niet zonder voorafgaande toestemming van de Erfverpachter toegestaan de Grond en de daarop gestichte Opstallen te verhuren of te verpachten, dan wel het recht van erfpacht geheel of ten dele in ondererfpacht of in een ander - al dan niet zakelijk - genotsrecht uit te geven, noch te splitsen of afstand van het recht van erfpacht te doen. De Erfverpachter beslist op een verzoek om toestemming binnen veertien dagen na datum van ontvangst van de terzake door de Erfpachter toegezonden aangetekende brief. Met betrekking tot vorenbedoelde toestemming is het bepaalde in artikel 91 lid 4 boek 5 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. 15.3 Het is Erfpachter niet geoorloofd in, op of aan de Grond met Opstallen werkzaamheden of handelingen te verrichten of na te laten dan wel een bedrijf uit te oefenen, waardoor gevaar, schade of hinder, dan wel aantasting van de volksgezondheid en/of het milieu waaronder die van de bodem wordt veroorzaakt. Alle schade die niettemin door handelen of nalaten door of vanwege de Erfpachter ontstaat waaronder de kosten van eventueel noodzakelijke bodemsanering is voor rekening van de Erfpachter. ARTIKEL 16 Gedoogplicht 16.1 De Erfpachter is verplicht op, in, aan, of boven de Grond de aanleg en voortdurende aanwezigheid van leidingen, kabels, palen, rioleringen, drainagebuizen en andere soortgelijke voorzieningen ten behoeve van openbare doeleinden te gedogen en toe te laten dat deze voorzieningen worden onderhouden en vernieuwd, voorzover in verband met het onderhoud noodzakelijk. 16.2 Alle schade welke een onmiddellijk gevolg is van de uitvoering van de in lid 1 genoemde werkzaamheden, zal ter keuze van de Erfverpachter door haar en op haar kosten worden hersteld, dan wel aan de Erfpachter worden vergoed. _ ARTIKEL 17 Overdracht 17.1 In het bijzonder mede gelet op de mogelijkheid, zoals bepaald in de overeenkomst, dat ter gelegenheid van de overdracht van het recht van erfpacht (een gedeelte van) het Aandeel moet worden afgenomen, alsmede gelet op het bijzondere doel van de Erfverpachter en de uitgifte van de Grond in erfpacht, is de Erfpachter verplicht in geval van een voorgenomen gehele of gedeeltelijke overdracht van het recht van erfpacht, vooraf schriftelijke toestemming te verzoeken aan de Erfverpachter. De Erfpachter is verplicht daarbij de in de Overeenkomst vermelde informatie omtrent de beoogde verkrijger te verschaffen, teneinde de Erfverpachter in staat te stellen te beoordelen of ter gelegenheid van de overdracht (een gedeelte van) het Aandeel moet worden afgenomen. De Erfverpachter is verplicht om binnen een redelijke termijn na datum van ontvangst van de aangetekende brief, danwel indien daarbij niet alle
-14- benodigde gegevens waren gevoegd, nadat deze gegevens door de Erfverpachter zijn ontvangen, te reageren en bij de reactie op het verzoek aan te geven welk gedeelte van het Aandeel de beoogde verkrijger af dient te nemen. Met betrekking tot vorenbedoelde toestemming is het bepaalde in artikel 91 lid 4 boek 5 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. 17.2 In geval van overdracht van het recht van erfpacht, dan wel uitgifte in ondererfpacht of in een ander - al dan niet zakelijk genotsrecht, is de Erfpachter verplicht in de desbetreffende akte de bepalingen van de algemene bepalingen en de bijzondere bepalingen waaronder het recht is verleend, alsmede die bepalingen uit de Overeenkomst die alsdan nog toepassing vinden, volledig op te nemen onder van toepassing verklaring daarvan, en onder het opleggen van een kettingbeding. Het kettingbeding dient de verkrijger te binden aan dezelfde verplichting met inbegrip van het kettingbeding en de boeteclausule. Bij het niet geheel voldoen aan deze verplichting verbeurt Erfpachter een direct opeisbare boete van vijftig duizend euro ( 50.000,00) per keer, onverminderd het bepaalde in artikel 94 boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. 17.3 Geen toestemming is vereist ingeval van executie of verkoop overeenkomstig het bepaalde in artikel 268 boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. 17.4 Indien een handeling als bedoeld in artikel 17.2 plaatsvindt, is Erfpachter verplicht, op zijn kosten aan de Erfverpachter een authentiek afschrift van de _ desbetreffende akte te overleggen. ARTIKEL 18 Hypotheekhouder 18. De Erfverpachter zal een hypotheekhouder tijdig in kennis stellen van het uit handen geven van een incassoprocedure bij het niet nakomen van de financiële verplichtingen door de Erfpachter en van haar voornemen tot beëindiging van het _ recht van Erfpacht. Erfverpachter zal het recht van erfpacht niet eerder opzeggen dan na het verstrijken van een termijn van zes (6) maanden na deze kennisgeving aan de hypotheekhouder, tenzij in overleg met de hypotheekhouder een andere termijn wordt overeengekomen. ARTIKEL 19 Slotbepaling 19. Deze bepalingen kunnen worden aangehaald onder de titel "Algemene Bepalingen Erfpacht IbbA". B. DE BEPALINGEN, zoals tussen de erfverpachter en de erfpachter zijn vastgelegd in gemelde overeenkomst tot uitgifte in erfpacht IbbA de dato *, woordelijk luidend: (aanvang citaat) "BEDINGEN: Artikel 1 Notariële akte / Bepalingen uitgifte Grond 1.1 De voor de vestiging van het recht van erfpacht vereiste notariële akte van vestiging zal worden verleden ten overstaan van een van de notarissen van PVM
-15- Notarissen te Almere, (hierna: de Notaris ) zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk _ binnen zes weken nadat vaststaat dat deze Overeenkomst niet meer op grond van het bepaalde in deze Overeenkomst kan worden ontbonden, en Erfpachter _ een omgevingsvergunning heeft verkregen ten aanzien van de bouw van de woning overeenkomstig het bepaalde in artikel 2 van deze Overeenkomst en de aannemingsovereenkomst ten aanzien van de bouw van de woning heeft gesloten, welke door IbbA is goedgekeurd. 1.2 Vanaf de datum van ondertekening van deze Overeenkomst tot de datum van vestiging van het recht van erfpacht is de Erfpachter over de volledige afkoop van de erfpachtcanon (hierna: Koopsom ) een rente verschuldigd van 0 % per jaar, welke voldaan dient te worden op de datum van vestiging van het recht van erfpacht en welke rente uitdrukkelijk niet is inbegrepen in de in artikel 3.1 bedoelde koopsom. 1.3 Van deze Overeenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen Erfpacht IbbA(Annex E). Erfpachter verklaart zich met de inhoud daarvan bekend en verbindt zich door ondertekening van deze Overeenkomst daaraan. 1.4 In overeenstemming met het bepaalde in artikel 4 lid 1 van de Algemene Bepalingen Erfpacht IbbA wordt de Grond per de datum van ondertekening van _ de notariële akte van vestiging zoals hiervoor bedoeld aan Erfpachter uitgegeven in eeuwigdurende erfpacht, onder de bepalingen als in deze Overeenkomst zijn _ overeengekomen en onder van toepassing verklaring van de Algemene Bepalingen Erfpacht IbbA. 1.5 De grens van de Grond zal door of namens IbbA worden uitgezet tegelijkertijd met het uitzetten van de grenzen voor de te stichten woningen. Het uitzetten van de perceelgrenzen als hier bedoeld, is voor rekening van IbbA. Er zal geen verrekening van eventuele over- of ondermaat van de Grond plaatsvinden, terwijl verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte van de Grond ook overigens aan geen van de Partijen enig recht verleent. 1.6 Partijen verbinden zich ter uitvoering van deze Overeenkomst medewerking te verlenen aan het verlijden van de notariële akte van vestiging van het recht van _ erfpacht ten behoeve van Erfpachter. 1.7 IbbA heeft Erfpachter kennis gegeven van alle haar bekende zakelijke lasten, alsmede van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 BW. Erfpachter verklaart voor zover van toepassing kennis te hebben genomen van _ de inhoud van uit de openbare registers kenbare stukken en aanvaardt de daaruit voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Daarnaast aanvaardt Erfpachter uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers zoals hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. 1.8 Met betrekking tot de Grond zijn in de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 van het Burgerlijk Wetboek geen besluiten gepubliceerd als bedoeld in
-16- artikel 2 Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. 1.9 In de notariële akte van vestiging van het recht van erfpacht zullen Partijen afstand doen van het recht om nadien op welke grond dan ook ontbinding van deze Overeenkomst te verlangen. 1.10 Er is onderzoek gedaan naar de aanwezigheid, aard en omvang van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in de Grond. Dit heeft geresulteerd in de conclusie dat overeenkomstig de thans geldende toetsingswaarden van de Wet Bodembescherming blijkt dat er geen bezwaar bestaat tegen de voorgenomen nieuwbouw ter plaatse. Ten aanzien van de bodemgesteldheid geeft IbbA geen garantie tegen inklinken zoals in het gebied gebruikelijk kan zijn. 1.11 Erfpachter is ermee bekend dat de gemeente en/of het waterschap/de waterschappen waarin de Grond is gelegen aanvullende regels of voorwaarden _ kunnen stellen ten aanzien van de verkrijging, het gebruik of onderhoud van de Grond en de opstallen. 1.12 De zakelijke belastingen met betrekking tot de Grond, voorzover het de aanslagen over het lopende kalenderjaar betreft, derhalve niet de gebruikerslasten, zullen op en per de dag van ondertekening van de akte van vestiging van het recht van erfpacht worden verrekend, doordat de Erfpachter het desbetreffende deel aan IbbA voldoet. 1.13 De voormelde situatietekening (Annex A) is slechts indicatief. Erfpachter kan hieraan geen rechten ontlenen ten aanzien van de woonomgeving of infrastructuur. 1.14 In de akte van vestiging van het recht van erfpacht zullen - voorzover daaromtrent in deze Overeenkomst niets (anders) is bepaald - worden opgenomen: a. de gebruikelijke bepalingen, voorkomend in akten van levering van registergoederen; b. alle eventuele mandeligheden die aan de grond verbonden zijn, en erfdienstbaarheden ten behoeve van en ten laste van de Grond en het recht van erfpacht; c. alle rechten en verplichtingen zoals zijn vereist om de beoogde uiteindelijke situatie van het gehele bouwplan waarvan de Grond en het recht van erfpacht deel uitmaken te realiseren; d. alle zodanige verplichtingen als ter zake de Grond of de verkrijging van de eigendom/het recht van erfpacht op IbbA rusten, voorzover IbbA verplicht is deze aan Erfpachter op te leggen. Artikel 2 Bouw van de woning/aannemingsovereenkomst en ontbindende voorwaarde 2.1 De Grond is bestemd, en zal door Erfpachter uitsluitend kunnen en moeten worden gebruikt, voor het (doen) stichten van een woning met eventuele
-17- aanhorigheden en tuin conform het door Erfpachter te ontwikkelen bouwplan, waarbij Erfpachter zich zal laten bijstaan door een bouwbegeleider zoals omschreven in de BIJLAGE GEDRAGSCODE BOUWBEGELEIDER, welke bijlage als Annex B aan deze Overeenkomst is gehecht. 2.2 Binnen één jaar na ondertekening van deze Overeenkomst zal Erfpachter een aannemingsovereenkomst terzake de bouw van de in het vorige lid bedoelde woning moeten hebben gesloten, welke door IbbA is goedgekeurd. Indien Erfpachter binnen één jaar na ondertekening van deze Overeenkomst geen dergelijke aannemingsovereenkomst terzake van de bouw van de woning heeft _ gesloten, en deze Overeenkomst in verband daarmee wordt ontbonden op grond van het in artikel 19 sub b bepaalde, zijn alle te dezer zake door Erfpachter gemaakte kosten voor diens rekening en risico en is de Erfpachter aan IbbA een zonder rechtelijke tussenkomst direct opeisbare boete verschuldigd ter grootte van 5.000,- onverlet latende de overige rechten van IbbA. 2.3 Naar het door de Erfpachter uit hoofde van vorenbedoelde aannemingsovereenkomst in totaal aan vorenbedoelde aannemer verschuldigde bedrag, inclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting, wordt hierna in deze Overeenkomst verwezen met de term: Aanneemsom. Onder verwijzing naar het in de overwegingen onder A. bepaalde, stellen IbbA en Erfpachter vast dat Erfpachter als wederpartij van IbbA bij deze Overeenkomst en als opdrachtgever terzake de beoogde bouw van de woning in het kader van verkrijging van het recht van erfpacht en de stichting van bedoelde woning naast de in artikel 3.1 bedoelde Koopsom en de vorenbedoelde Aanneemsom nog overige kosten zal moeten maken. Partijen stellen vast dat onder Overige _ kosten te dezen worden begrepen: - de in artikel 1.2 vermelde rentevergoeding; - kosten van adviseurs, waaronder een architect, bouwbegeleider en eventuele overige adviseurs die door Erfpachter redelijkerwijze worden ingeschakeld terzake de realisatie van de woning; - bijkomende kosten, waaronder kosten die verband houden met de realisatie van de woning doch niet in de Aanneemsom zijn begrepen, zoals leges en aansluitkosten; - afsluit- en financieringskosten, waaronder kosten welke verband houden met deelname in onderhavig project, de verkrijging van het recht van erfpacht en _ kosten van financiering, zoals notariskosten, taxatiekosten, afsluitprovisie en _ de kosten van rente tot aan de oplevering van de woning. Onder bedoelde Overige kosten kunnen uitsluitend vorenbedoelde kosten worden begrepen voor zover deze redelijkerwijze door Erfpachter zijn gemaakt en voor zover deze niet bovenmatig zijn. Naar het totaal van de Aanneemsom en vorenbedoelde Overige kosten wordt hierna verwezen met de term: de Realisatiekosten.
-18- Het totaalbedrag aan Realisatiekosten wordt, mede met het oog op bepaling van het Bedrag en het Aandeel zoals hierna omschreven, in eerste instantie door Partijen in onderling overleg vastgesteld ten tijde van de vestiging van het recht _ van erfpacht. Indien Erfpachter aantoonbaar maakt dat in de periode tussen het moment van de vestiging van het recht van erfpacht en de oplevering van de woning nog aanvullende Realisatiekosten zijn gemaakt, zal het totaalbedrag aan Realisatiekosten, en daarmee het Bedrag en het Aandeel, opnieuw worden vastgesteld ter gelegenheid van de ondertekening van de in artikel 4.1 bedoelde notariële akte waarin de getaxeerde waarde na oplevering van de woning wordt _ vastgelegd. 2.4 Erfpachter verbindt zich tot het stichten van de betreffende woning overeenkomstig het betreffende bouwplan en tot de instandhouding daarvan na _ voltooiing. Erfpachter zal de betreffende woning uitsluitend gebruiken als hoofdverblijf voor zich en zijn gezin. Artikel 3 Koopsom / Realisatiekosten / betaling bij vestiging 3.1 De door de Erfpachter terzake de verkrijging van het recht van erfpacht verschuldigde tegenprestatie (de Koopsom) betreft de volledige afkoop van de erfpachtcanon zoals bedoeld in de Algemene Bepalingen Erfpacht IbbA vermeerderd met de rente en de over de rente verschuldigde omzetbelasting zoals bedoeld in artikel 1.2. De Koopsom bedraagt * vrij op naam., doch exclusief de rente en omzetbelasting zoals bedoeld in artikel 1.2. Alle kosten en rechten aan de verkoop en overdracht verbonden, zoals de notariskosten en de eventuele overdrachts- en/of omzetbelasting zijn in de Koopsom begrepen. Waar in deze Overeenkomst sprake is van te betalen omzetbelasting is rekening gehouden met een percentage van 21%. Indien door wijziging van de wet- en regelgeving dit percentage wordt gewijzigd zal het gewijzigde percentage aan Erfpachter worden doorberekend. 3.2 Partijen stellen vast dat Erfpachter voorts de Realisatiekosten als omschreven in artikel 2 moet voldoen, en ten tijde van de vestiging van het recht van erfpacht onvoldoende draagkrachtig is om zowel de Koopsom als de Realisatiekosten volledig te kunnen financieren, casu quo uit eigen middelen te kunnen voldoen. De Koopsom vermeerderd met de Realisatiekosten als omschreven in artikel 2, _ tezamen hierna aangeduid als: het Bedrag. Onder verwijzing naar het in de overwegingen van deze Overeenkomst vermelde, verklaart IbbA dát gedeelte van het Bedrag, dat Koper met inachtneming van het in artikel 4 bepaalde, niet kan financieren - en evenmin uit _ eigen middelen voldoet - ten tijde van vestiging van het recht van erfpacht:
- voor wat betreft de Koopsom niet van Erfpachter te zullen vorderen voor zover de draagkracht van Erfpachter dit conform het in artikel 4 bepaalde ten tijde van de vestiging van het recht van erfpacht niet toelaat; - voor wat betreft de Realisatiekosten, aan Erfpachter ter beschikking te zullen stellen, al dan niet door verrekening, welk als zodanig door IbbA ter beschikking gestelde bedrag geldt als een door IbbA als grondeigenaar geïnvesteerd bedrag in de woning die door Erfpachter op haar grond wordt gerealiseerd; een en ander naar evenredigheid van het gedeelte dat enerzijds de Koopsom en anderzijds de Realisatiekosten uitmaakt in het Bedrag. IbbA behoudt zich terzake het totaalbedrag van het door IbbA niet gevorderde gedeelte van de Koopsom en het ter beschikking gestelde gedeelte van de Realisatiekosten, het Aandeel voor, zoals omschreven in artikel 4. 3.3 Het gedeelte van het Bedrag dat de Erfpachter ter gelegenheid van de vestiging van het recht van erfpacht op basis van diens Financieringscapaciteit als bedoeld in artikel 4.1 kan financieren (eventueel vermeerderd met het gedeelte van het Bedrag dat de Erfpachter uiterlijk ter gelegenheid van de vestiging schriftelijk verklaart uit eigen middelen te zullen voldoen), verminderd met de volledige Aanneemsom en dat gedeelte van de overige Realisatiekosten die alsdan nog niet door de Erfpachter zijn voldaan, dient: a. indien dit saldo positief is: uiterlijk op de dag voorafgaande aan de dag van vestiging van het recht van erfpacht te zijn bijgeschreven op een van de kwaliteitsrekeningen van de Notaris. b. indien dit saldo negatief is: ter gelegenheid van het vervallen van de termijnen van de Aanneemsom waartoe de financiering van de Erfpachter - én (voor zover van toepassing) het eventueel door Erfpachter aangegeven gedeelte van het Bedrag dat Erfpachter uit eigen middelen zou voldoen - niet meer toereikend is, door IbbA te worden uitgekeerd aan de Erfpachter, danwel rechtstreeks aan de aannemer, telkens tot het bedrag van de betreffende termijn en tot maximaal het bedoelde negatieve saldo. Partijen stellen in aanvulling op het vorenstaande vast dat, hoewel de totale Realisatiekosten worden meegenomen in het Bedrag en meegewogen in de berekening van het Aandeel, IbbA uit administratieve overwegingen in geval van een negatief saldo als hiervoor bedoeld, uitsluitend (een) betaling(en) zal doen ter voldoening van (een gedeelte van) de Aanneemsom, en de overige Realisatiekosten derhalve door Erfpachter uit diens financiering of eventuele eigen middelen zal moeten worden betaald. 3.4 Het aldus ingevolge artikel 3.3 door de Erfpachter betaalde/te ontvangen saldo, _ geldt als betaling van een zodanig gedeelte van de Koopsom dat correspondeert -19-
-20- met het gedeelte dat de door de Erfpachter gefinancierde - danwel uit eigen middelen voldane - som uitmaakt in het Bedrag, onder verrekening met het door _ IbbA ter beschikking gestelde bedrag terzake de Realisatiekosten. Met vorenstaande kwalificatie wordt beoogd vast te stellen dat het totaalbedrag van het door IbbA niet gevorderde gedeelte van de Koopsom en het ter beschikking gestelde gedeelte van de Realisatiekosten in evenredigheid wordt toegerekend aan beide daarin begrepen componenten, en derhalve ook het Aandeel zoals omschreven in artikel 4, een aandeel in de totale waarde van de _ Grond én de woning omvat. Het waardedelend karakter van het Aandeel is mede ingevolge het vorenstaande naar evenredigheid gebaseerd op een indexering, al naar gelang de waardeontwikkeling van de Grond en de te stichten woning, van: - enerzijds de nog niet voldane gedeelten van de Koopsom (de volledige afkoop van de erfpachtcanon); en - anderzijds het ter beschikking gestelde gedeelte van de Realisatiekosten, met welk gedeelte een deel van de te stichten woning zal worden gebouwd, welk deel van de te stichten woning (zolang de daarmee corresponderende Tranches niet zijn afgenomen), uitsluitend in de onderlinge financiële verhouding tussen IbbA en de Erfpachter, niet geldt als 'door de erfpachter zelf aangebrachte gebouwen', zoals bedoeld in artikel 5:99 BW. Artikel 4 Nadere bepalingen ten aanzien van het recht van erfpacht en de woning 4.1 Partijen stellen de totale waarde in het economisch verkeer van het recht van erfpacht én de te stichten woning en aanhorigheden (hierna ook: Opstallen ) op het moment van de vestiging van het recht van erfpacht vast in de notariële akte van vestiging. Deze waarde zal in eerste instantie worden vastgesteld op het Bedrag. In verband met de bepaling van het saldo als bedoeld in artikel 3.3. zal de Financieringscapaciteit van Erfpachter worden bepaald aan de hand van zijn Toetsinkomen geobjectiveerd naar de dan geldende Voorwaarden en Normen _ zoals die gelden voor Nationale Hypotheek Garantie (of: NHG ) c.q. een vergelijkbare daar te eniger tijd voor in de plaats komende regeling ( Financieringscapaciteit ). Door Erfpachter zal in ieder geval zestig procent (60%) van het Bedrag worden gefinancierd met een hypothecaire financiering met NHG. Aanvullend kan door Erfpachter een gedeelte van het Bedrag uit eigen middelen worden voldaan. Erfpachter dient zijn Financieringscapaciteit maximaal te benutten, wat tevens inhoudt dat het Erfpachter niet is toegestaan zijn Financieringscapaciteit negatief te beïnvloeden. Indien Erfpachter niet in staat is om 60 % van het Bedrag hypothecair te financieren met NHG, zijn beide Partijen gerechtigd deze Overeenkomst op grond van artikel 19 sub c te ontbinden. Deze