Vlaamse overheid Agentschap Inspectie RWO Toezichtproject Controle op de registers, de inschrijvingen en de toewijzingen van sociale koopwoningen en kavels, en de verkoopprijzen van sociale kavels Rapport 2014-15 nspectie RWO Toezicht Sociale huisvestingsmaatschapp erhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Huurdersplatf e kredietmaatschappijen Vlaamse Maatschappij voor So en Vlaams Woningfonds Lokale besturen Inspectie RWO Sociale huisvestingsmaatschappijen Sociale verhuurkant ersbonden Vlaams Huurdersplatform Erkende kredietm ijen Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Vlaams onds Lokale besturen Inspectie RWO Toezicht Sociale h maatschappijen Sociale verhuurkantoren Huurdersbonde Huurdersplatform Erkende kredietmaatschappijen Vlaam chappij voor Sociaal Wonen Vlaams Woningfonds Lokal nspectie RWO Toezicht Sociale huisvestingsmaatschapp
Inhoud 1. Wat voorafgaat... 2 2. Criteria en selectie actoren 2014-2015... 2 3. Doelstelling en scope van het onderzoek... 3 3.1 Sociale huisvestingsmaatschappijen... 3 3.2 Lokale besturen... 3 4. Verloop van het onderzoek... 3 4.1 Controle vooraf... 4 4.2 Controle ter plaatse... 4 5. Vaststellingen... 4 5.1 Structuur van de inschrijvingsregisters... 4 5.2 Informatieverstrekking i.v.m. projecten... 4 5.3 Inschrijvingsformulier en informatieverstrekking aan de kandidaat-koper... 5 5.4 Ontvangstbewijs en inschrijvingsgeld... 5 5.5 Verplichte vermeldingen en chronologie register... 6 5.6 Schrappingen... 6 5.7 Actualisatie... 6 5.8 Vaststellingen m.b.t. de gecontroleerde kandidatendossiers... 6 5.9 Verkoopprijzen... 7 6. Opvolging... 8 6.1 Opvolging... 8 7. Besluit... 9 1
1 Wat voorafgaat Project sociale koopwoningen In de tijdspanne 2011 tot en met 2013 werden alle SHM s die sociale koopwoningen verkochten, onderworpen aan een inspectie met betrekking tot de inschrijvingen en de toewijzingen. Bij verscheidene van deze actoren was een opvolgingsinspectie aangewezen. Project sociale kavels In dezelfde periode werden een vijftiental SHM s gecontroleerd met betrekking tot sociale (en middelgrote) kavels. Deze actoren werden hoofdzakelijk geselecteerd op basis van de volgende twee criteria: de trimestriële rapportering: actoren die in de voorbije kwartalen kavels verkocht hebben, en het risicoprofiel van de betrokken actoren: normaal tot hoog of geen informatie. Bij een deel van hen was een opvolgingsinspectie aangewezen. Project sociale kavels Tenslotte werden vanaf 2011 drie controles uitgevoerd met betrekking tot de verkoop van kavels door intergemeentelijke samenwerkingsverbanden. De vaststellingen met betrekking tot de hiervoor genoemde controleprojecten zijn terug te vinden in de rapporten die gepubliceerd werden op de website rwo.be onder Toezicht/publicaties. 2 Criteria en selectie actoren 2014-2015 Omdat bij de opvolgingsinspectie sociale koopwoningen niet meer alle aspecten opnieuw moesten afgetoetst worden, en de wetgeving grotendeels dezelfde is, kon de toezichthouder tijdens hetzelfde controlebezoek indien nodig ook de sociale kavels doorlichten. Bijgevolg werd beslist om de beide projecten samen te voegen. Daar het jaarlijks aantal te controleren lokale besturen beperkt blijft tot één of twee en ze slechts een gedeelte van de bij de SHM s te controleren bepalingen uit het overdrachtenbesluit moeten naleven, werd ook het controleproject verkoop koopwoningen/kavels door lokale besturen aan dit project toegevoegd. Op basis van een risicoanalyse werden in totaal 30 actoren geselecteerd: 29 SHM s en één lokaal bestuur. Er werd beslist om deze controles te laten doorlopen in het eerste kwartaal van 2015. Rekening houdende met de activiteiten die de actoren ontplooiden, werd bij vijftien SHM s een (opvolgings)inspectie zowel met betrekking tot de sociale koopwoningen als de sociale kavels uitgevoerd. Bij zeven SHM s vond enkel een controlebezoek plaats met betrekking tot de sociale koopwoningen en bij drie actoren enkel met betrekking tot de sociale kavels. Drie van de hiervoor genoemde actoren beschikten ook over registers met betrekking tot middelgrote kavels. Die werden ook in het onderzoek betrokken. Tenslotte werden vijf SHM s gedetecteerd die minder dan twee jaar voor de aanvang van het onderzoek registers hadden geopend, maar nog geen woningen of kavels hadden toegewezen. Bij die actoren werd het toezicht beperkt tot de structuur en de inhoud van de registers, de documenten en de publicatie met betrekking tot de opening van de registers of, indien al beschikbaar, de publicatie van de nog te verkopen projecten. Bij vier SHM s betrof het enkel sociale koopwoningen, bij één SHM s zowel sociale koopwoningen als sociale kavels. 2
3 Doelstelling en scope van het onderzoek 3.1 Sociale huisvestingsmaatschappijen De afdeling ziet er op toe dat de sociale huisvestingsmaatschappijen sociale en middelgrote koopwoningen en kavels toewijzen overeenkomstig de wettelijke bepalingen, opgenomen in het Overdrachtenbesluit 1. Dat besluit is meermaals en fundamenteel gewijzigd. Bij deze controle gaat Toezicht na of de SHM conform de bepalingen uit het overdrachtenbesluit handelt met betrekking tot: Structuur en inhoud van de inschrijvingsregisters Informatieverstrekking Inschrijvingen en inschrijvingsdocumenten Actualisatie van de registers en schrappingen Toewijzingen (ook nazicht of de beslissingen tot toewijzing conform de statuten van de sociale huisvestingsmaatschappij werden genomen) Verkoopprijzen (enkel voor kavels) Wanneer de toezichthouder inbreuken vaststelt, treedt hij corrigerend of sanctionerend op. 3.2 Lokale besturen De verwijzing naar de bepalingen van het overdrachtenbesluit die van toepassing zijn op de lokale besturen zijn sedert 15 december 2013 niet langer terug te vinden in het overdrachtenbesluit zelf, maar werden opgenomen in het Financieringsbesluit 2. Gelet op de beperkte regelgeving spitst het onderzoek (met betrekking tot de sociale en middelgrote kavels) zich toe op de volgende elementen: Toewijzingen Verkoopprijzen Oppervlaktenormen Aandeel middelgrote kavels in de verkaveling (indien aanwezig) Prijsbepaling Verplichtingen en sancties kopers Verder werd ook de informatie die de actor via een website beschikbaar stelt, onderzocht. Hoewel deze informatie(vorm) niet verplicht is, moet de verstrekte informatie wel conform de regelgeving zijn. 4 Verloop van het onderzoek 1 Besluit van de Vlaamse Regering betreffende de voorwaarden voor de overdracht van onroerende goederen door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de sociale huisvestingsmaatschappijen ter uitvoering van de Vlaamse Wooncode van 29/09/2006 (BS 29/09/2006); Vlaamse Wooncode: Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15/07/1997 (BS 19/08/1997) 2 Besluit van 21/12/2012 van de Vlaamse Regering houdende de financiering van verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten en de daaraan verbonden werkingskosten (citeeropschrift: Financieringsbesluit") (BS 15/01/2013) 3
4.1 Controle vooraf Als voorbereiding op de inspectie ter plaatse door de toezichthouder, vroeg de interne cel informatie op over: - de structuur en de inhoud van de registers - de informatieverstrekking aan kandidaat-kopers rond nieuwe projecten of opening/herstructurering registers en - het gebruik van modeldocumenten. Indien de actor ook via een website communiceert, heeft Toezicht de daarop verstrekte informatie eveneens inhoudelijk nagekeken. Voor een aantal actoren die hun registers pas hadden geopend in de maanden voor de controle en nog geen woningen of kavels hadden toegewezen, werd het onderzoek hier afgerond en stuurde de toezichthouder het verslag van deze controle ter opvolging naar de actor. 4.2 Controle ter plaatse De opmerkingen en bevindingen uit de controle vooraf werden ter plaatse afgetoetst en besproken met de actor. Naargelang de resultaten van het vooronderzoek, vroeg de toezichthouder daarbij verdere verduidelijking met betrekking tot de structuur van de registers, de publiciteit van de projecten en de gebruikte documenten. De toezichthouder voerde ter plaatse een ruimer onderzoek met betrekking tot de inhoud van de registers, de verkoopprijzen (indien controle sociale / middelgrote kavels) en de individuele kandidatendossiers. Zowel kandidaten aan wie een woning of kavel werd toegewezen, als kandidaten geschrapt omwille van een andere reden, als nog resterende kandidaten werden overlopen. Bij het nazicht van de dossiers werd speciaal aandacht geschonken aan de benodigde attesten of stavingstukken en de conformiteit ervan met de gegevens in het register. De toezichthouder verwerkte zijn vaststellingen in een verslag en bezorgde dat aan de actor. Met het oog op een uniforme behandeling werden de bevindingen van de toezichthouders en de specifieke knelpunten die tijdens deze inspecties naar boven kwamen, besproken binnen de projectgroep, zijnde de bij het controleproject betrokken toezichthouders en de interne cel. 5 Vaststellingen 5.1 Structuur van de inschrijvingsregisters Art. 2, bijlage I (koopwoningen) en II (kavels) overdrachtenbesluit Bij 28 huisvestingsmaatschappijen werd de structuur van de inschrijvingsregisters nagekeken. Bij twee ervan was het werkgebied niet volledig gedekt door de registers. Bij één andere SHM verliep een herstructurering van de registers niet conform de procedure zoals opgenomen in het overdrachtenbesluit. 5.2 Informatieverstrekking i.v.m. projecten Art. 6, bijlage I (koopwoningen) en II en IV (kavels) overdrachtenbesluit 4
Bij twee van de 30 onderzochte actoren kon er geen onderzoek gebeuren naar de informatieverstrekking omdat zij noch recentelijk nieuwe registers of projecten hadden, noch beschikten over een website met informatie. Bij 11 actoren werd er niet gepubliceerd of werden onvoldoende informatiekanalen gebruikt. Tevens was bij 11 (deels dezelfde) actoren de inhoud van de publicatie niet voldoende of niet volledig correct. Bij 18 van de 23 actoren die info verschaften via hun website, was deze informatie onvolledig of niet volledig correct (bijvoorbeeld verouderde informatie). 5.3 Inschrijvingsformulier en informatieverstrekking aan de kandidaatkoper Het gebruik van een inschrijvingsformulier is niet wettelijk verplicht. Maar als een actor een dergelijk formulier gebruikt, moet de opgenomen informatie conform het overdrachtenbesluit zijn. De VMSW 3 heeft, op vraag van de minister, een model van inschrijvingsformulier opgemaakt en in april 2013 verspreid aan alle actoren. Hoewel het aanbeveling verdient dit model te gebruiken, zijn de maatschappijen vrij om dit al dan niet te doen. 23 van de 30 onderzochte actoren maakten in 2014-2015 gebruik van een inschrijvingsformulier. Bij 15 actoren waren fouten in dat formulier geslopen. Meestal werd het formulier niet aangepast aan een wetswijziging waardoor het verouderde of onvolledige bepalingen bevat (bijvoorbeeld bijkomende eigendomsvoorwaarde niet toegevoegd). Bij 18 van de 30 actoren was de informatieverstrekking bij inschrijving niet volledig, of niet volledig correct. Ook hier was het in bijna alle gevallen zo dat er niet of onvoldoende rekening werd gehouden met een wijziging of toevoeging in de wetgeving. 5.4 Ontvangstbewijs en inschrijvingsgeld Art. 4, bijlage I (koopwoningen) en II (kavels) overdrachtenbesluit Het overdrachtenbesluit stelt dat de kandidaat-koper per register een ontvangstbewijs krijgt met vermelding van de inschrijvingsdatum, maar het legt geen vormvereisten op. Ook hier heeft de VMSW op vraag van de minister een model ontvangstbewijs opgemaakt. De sociale huisvestingsmaatschappijen zijn vrij om dit model al dan niet te gebruiken. Bij 15 sociale huisvestingsmaatschappijen werd vastgesteld dat de achterzijde of bijlage niet in overeenstemming was met de meest recente versie van het ODB. Dat was in bijna alle gevallen het gevolg van het feit dat het ontvangstbewijs dat in Regilena beschikbaar is, gedurende enkele maanden niet aangepast was aan de wetswijzigingen. Een ander euvel betrof het feit dat automatisch de bijlage met betrekking tot sociale koopwoningen werd afgedrukt, ook als het een inschrijving in het register sociale kavels betrof. De VMSW stelt Regilena ter beschikking en past het aan aan iedere wetswijziging. Indien de afdeling Toezicht inhoudelijke problemen vaststelt met betrekking tot het programma, contacteert zij zelf de VMSW. Bij vier SHM s was het aangerekend bedrag voor inschrijving niet conform de wetgeving. Bij twee SHM s moest het inschrijvingsgeld betaald worden per deelgemeente / keuze of per bouwplaats, in plaats van per register. Indien de kandidaat-koper meerdere keuzes 3 Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen 5
opgeeft, kan dat een te hoog inschrijvingsgeld tot gevolg hebben. Twee andere actoren vroegen 100 administratieve kosten in de plaats van de wettelijke 50 inschrijvingsgeld. 5.5 Verplichte vermeldingen en chronologie register Art. 2, bijlage I (koopwoningen) en II (kavels) overdrachtenbesluit Slechts drie actoren werkten niet met het programma Regilena voor het beheer van de kandidaat-kopers. (zie ook hiervoor). Eén actor maakte gebruik van Cipal PromWeb en twee actoren werkten met een Excel document. Er werden geen inbreuken vastgesteld, noch wat de verplichte vermeldingen betreft, noch op het vlak van de chronologie. 5.6 Schrappingen Art. 5 1, lid 3 bijlage I (koopwoningen) en II (kavels) overdrachtenbesluit Bij drie van de negentien gecontroleerde SHM s kon de toezichthouder op basis van de beschikbare informatie niet vaststellen of er al dan niet kandidaten onterecht geschrapt waren, bijvoorbeeld ingevolge het ontbreken van stavingsstukken. Bij veertien actoren werden één of meerdere inbreuken vastgesteld. Bij tien SHM s werd niet altijd de correcte schrappingsgrond geregistreerd. Bij vier SHM s ontbraken stavingstukken met betrekking tot de schrapping in de kandidatendossiers. Drie SHM s betaalden niet altijd in de wettelijk voorziene situaties het inschrijvingsgeld terug en één actor heeft het inschrijvingsgeld onterecht terugbetaald. Twee actoren hadden ook telkens één kandidaat onterecht geschrapt. 5.7 Actualisatie Art. 5 1, 2 bijlage I (koopwoningen) en II (kavels) overdrachtenbesluit Bij slechts 20 van de 30 gecontroleerde actoren werd de actualisatie gecontroleerd. Een aantal maatschappijen heeft immers pas recent registers geopend, waardoor ze nog geen actualisatie heeft moeten doorvoeren. Andere actoren hadden ingevolge toewijzing geen niet recent ingeschreven kandidaten meer in het register, of de meest recente actualisatie werd al gecontroleerd tijdens de vorige inspectie. Bij vijf van de gecontroleerde SHM s werden inbreuken vastgesteld. Eén huisvestingsmaatschappij heeft in 2013 helemaal geen verplichte actualisatie van de registers doorgevoerd. Bij de andere vier actoren variëren de inbreuken van het niet bijhouden van de actualisatiebrieven en/of -stukken in elk dossier tot de inhoud van de actualisatiebrief, die bij één SHM bepalingen bevat die niet conform het ODB zijn. 5.8 Vaststellingen m.b.t. de gecontroleerde kandidatendossiers Bijlage I (koopwoningen) en II en IV (kavels) overdrachtenbesluit 5.8.1 Proces toewijzingen Bij elf actoren was de toewijzingsprocedure niet conform het overdrachtenbesluit. In acht gevallen was de reactietermijn voor de kandidaat-koper korter dan de wettelijk voorziene tien werkdagen, of was er in de aanbodbrief helemaal geen sprake van een reactietermijn. Drie actoren deden het aanbod niet altijd schriftelijk. 6
Bij één actor was er ook een verschil tussen de door de raad van bestuur goedgekeurde en de gehanteerde toewijzingslijst op het moment van de keuze. Twee actoren hadden een correcte beslissing genomen met betrekking tot de bevoegdheidsdelegatie, maar ze hadden deze niet (correct) opgenomen in hun huishoudelijk reglement. Tevens twee actoren toetsten de toelatingsvoorwaarden niet altijd opnieuw af bij toewijzing. 5.8.2 Eigendomsvoorwaarde Twaalf actoren toetsten de in 2011 toegevoegde eigendomsvoorwaarde zaakvoerder niet (steeds) af, terwijl zes SHM s ook de eigendomsvoorwaarde buitenland niet systematisch nagingen, en acht SHM s de eigendomsvoorwaarde binnenland. Het formulier B ter bevestiging van de verklaring op eer voor eigendom in het binnenland werd door tien actoren niet (altijd) doorgestuurd naar de FOD. Laatstgenoemde inbreuk werd het vaakst vastgesteld op het moment van de inschrijving. Vier actoren toetsten de eigendomsvoorwaarde niet af bij inschrijving. Het niet aftoetsen van de eigendomsvoorwaarde had bij één actor de onterechte toewijzing van een sociale kavel en van een sociale woning tot gevolg. Daarnaast is er één actor die de eigendomsvoorwaarde te streng toepaste. In plaats van enkel te kijken naar de referentiedatum, ging deze na of de kandidaat ook de laatste 2 jaar voorafgaand aan de referentiedatum voldeed aan de eigendomsvoorwaarde. 5.8.3 Inkomen Bij de controle van de inkomensvoorwaarde, zowel op het moment van inschrijving, als bij toewijzing en actualisatie van de registers, gebruikten negen actoren niet altijd het laatst gekende aanslagbiljet. Drie actoren schreven ook kandidaten in met een te laag inkomen in het referentiejaar, zonder na te gaan of hun inkomen ondertussen het minimuminkomen had bereikt. Twee actoren attesteerden het inkomen onvoldoende. In één dossier heeft dit geleid tot een onterechte toewijzing aan een kandidaat-koper met een te hoog inkomen in het referentiejaar op het moment van de toewijzing. De SHM heeft rekening gehouden met het huidig inkomen dat tot onder de inkomensgrens was gedaald. Dit is wettelijk echter niet voorzien bij te hoog inkomen. 5.9 Verkoopprijzen Art. 13-18 bijlage V overdrachtenbesluit Noot vooraf: Het arrest van de Raad van State van 17 oktober 2014 heeft onder meer de prijsnormen voor sociale koopwoningen en sociale en middelgrote kavels vernietigd (bijlage V ODB). Deze vernietiging heeft tot gevolg dat de desbetreffende bepalingen retroactief uit de rechtsorde worden verwijderd, of m.a.w. geacht worden nooit bestaan te hebben. Daar de toewijzingen in bijna alle dossiers plaatsvonden toen deze prijsnormen nog van kracht waren, werd ervoor geopteerd om de controles toch verder te laten plaatsvinden. Bij 10 actoren werden recent kavels verkocht en werd de verkoopprijs gecontroleerd. Het betreft in 8 dossiers sociale kavels, in 1 dossier zowel sociale als middelgrote kavels en in dossier enkel middelgrote kavels. 7
De toezichthouder stelde geen enkele inbreuk vast met betrekking tot de bepaling van de verkoopprijzen voor sociale kavels. Bij de actor die zowel sociale als middelgrote kavels verkocht, werd de verkoopprijs voor middelgrote kavels te laag vastgesteld (minder dan 90% van de venale waarde). De venale waarde werd ook niet geraamd door een wettelijk erkende instantie. 6 Opvolging 6.1 Opvolging 6.1.1 Algemeen principe De hiervoor aangehaalde vaststellingen golden op het moment van de controle. De meeste actoren hebben ondertussen hun werkwijze in overeenstemming gebracht met de vigerende regelgeving. De actor kreeg telkens een bepaalde periode de tijd om uitvoering te geven aan de door de toezichthouder gevraagde aanpassingen. De duur van die periode is afhankelijk van de ernst van de feiten en de omvang van het werk dat nodig is om de noodzakelijke rechtzettingen door te voeren. Voor ernstige inbreuken was een onmiddellijke rechtzetting nodig, voor andere is een richttermijn van twee maanden gangbaar. Een aantal vaststellingen kunnen door de aard van de inbreuk niet meer worden rechtgezet, zoals een onterechte toewijzing, en konden dan enkel nog gesanctioneerd worden door een ingebrekestelling en een terugbetaling van de eventueel genoten subsidies. Andere inbreuken, zoals de publicatie van een nieuw project, kunnen enkel op de langere termijn opgevolgd worden naar aanleiding van een volgend te realiseren project. Die punten zullen verder opgevolgd worden, bijvoorbeeld bij een volgend controlebezoek. Wanneer de sociale huisvestingsmaatschappij zich na een ingebrekestelling niet conformeert aan de wetgeving, of indien zij nogmaals een gelijkaardige inbreuk pleegt, kan zij ook gesanctioneerd worden met een administratieve geldboete. 6.1.1 Concrete acties Twee SHM s van wie het werkgebied niet volledig gedekt was door de registers, moesten hun registers herstructureren en openen volgens de bepalingen van het overdrachtenbesluit. Bij drie SHM s werden opmerkingen geformuleerd omdat de notulen onvoldoende duidelijk of volledig waren. Vier actoren toetsten de eigendomsvoorwaarde niet af bij inschrijving en werden daarvoor in gebreke gesteld. Het niet aftoetsen van de eigendomsvoorwaarde had bij één actor de onterechte toewijzing van een sociale kavel en een sociale woning tot gevolg. Dit leidde uiteraard ook tot een ingebrekestelling. Twee actoren attesteerden het inkomen onvoldoende. In één dossier heeft dit geleid tot een onterechte toewijzing waarvoor de desbetreffende actor in gebreke gesteld werd. Tenslotte werden twee actoren in gebreke gesteld omdat ze de volgorde bij toewijzing niet respecteerden. Al deze actoren dienden uiteraard ook hun werkwijze aan te passen. 8
7 Besluit Uit de controle van de kandidatendossiers bleek vooral dat de sociale huisvestingsmaatschappijen nog meer aandacht moeten besteden aan de controle van de woonbehoeftigheidsvoorwaarden. De inschrijving van de kandidaat-kopers, de actualisatie van de registers en de toewijzing van een of meerdere kavels zijn cruciale momenten in het proces. Tijdens deze fase van het controleproject werden één sociale kavel en één sociale koopwoning onterecht toegewezen, en werden zeker bij 2 SHM s kandidaten onterecht geschrapt. De SHM moet nagaan of de onterecht geschrapte kandidaten hun oorspronkelijke kandidatuur opnieuw wensen te activeren. De actoren besteden ook nog steeds onvoldoende aandacht aan het correct noteren van de schrappingsgronden. Algemeen kunnen we stellen dat de SHM s bewuster de wetswijzigingen moeten opvolgen en zich eraan conformeren. 2 juni 2015 Christian Fieremans Afdelingshoofd/toezichthouder Laetitia DE MECHELER Adjunct van de directeur 9