Enkele juridische aandachtspunten bij het grond- en pandendecreet Reflectiedag Wonen Vlaanderen, Brussel 17 november 2011 Pieter-Jan DEFOORT Advocaat bij LDR Advocaten Erkend ruimtelijk planner pieterjan.defoort@ldr.be - www.ldr.be
INHOUD 1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning 2. Verordeningen: last bescheiden wonen 3. Vergunningen: enkele knelpunten 4. Handhaving Niet: ontwikkelingsmogelijkheden in WUG s!
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning PRS West-Vlaanderen (2001): 25% sociale woningen voor nieuwe woonontwikkelingen 1 ha Vergelijkbaar in ontwerp-prs Oost-Vlaanderen Dienstorder 18 juli 2006 Departement RO: voorschriften van BPA s of RUP s mogen niet verwijzen naar de Vlaamse Wooncode (realisatie door SHM, met uitsluiting van privé-initiatief) om zones voor sociale woningen te bestemmen; Sociale doelstellingen mogen enkel ruimtelijk worden gedefinieerd.
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning RvS 9 augustus 2007, nr. 173,942, prov. W. Vl. en gemeente De Haan: dienstorder beoogt geen eigen rechtsgevolgen of voegt niets toe aan de rechtsorde (verzoekschrift onontvankelijk) Rechtsleer: actorgerichte voorschriften horen niet thuis in ruimtelijke ordening (geen beperking van privé-initiatief mogelijk via bestemmings- of beheersvoorschriften)
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning RvS 7 december 2010, nr. 209.557, Mahieu; RvS 7 december 2010, nr. 209.558, nv Bouwmaterialen Holvoet: Het voorzien in een bestemmingsvoorschrift van de realisatie van een aantal sociale wooneenheden kadert binnen een van de doelstellingen van artikel 4 DRO, inzonderheid de sociale gevolgen van RO. De argumentatie dat de stedenbouwkundige voorschriften geen verband houdt met de stedenbouwkundige bestemming, geen ruimtelijke relevantie heeft en een onverantwoorde detaillering is van de bestemming is ongegrond.
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning Grens tussen RO als facetmaterie en de sectorale doorwerking in RO wordt steeds dunner. Memorie van toelichting bij AAD: ruimtelijke planning tracht een ruimtelijk kader te bieden ten aanzien van diverse sectorvoorzieningen. Heel wat sectorale aspecten in VCRO (cfr. thema s voor verordeningen, beoordelingsaspecten goede RO,...), bijv. energie, mobiliteit, (milieu)hinder, cultuurhistorische aspecten, gezondheid, veiligheid, enz. Intussen talrijke rechtspraak die sectorale doorwerking in ruimtelijke planning en stedenbouwkundige vergunningen aanvaardt (cfr noot TROS 63)
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning Voor sociale woningen in RUP s geldt sinds 1 september 2009 het Grond- en Pandendecreet. Artikel 7.3.13: bestaande gemeentelijke reglementen en verordeningen met sociale verplichtingen unnen blijven gelden tot 30 juni 2013. Artikel 7.3.10: sociale lasten in RUP s gelden vanaf inwerkingtreding van het Grond- en Pandendecreet.
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning RUP s en BPA s van vóór het Grond en Pandendecreet konden (onbeperkt) gronden bestemmen voor sociale woningen (cfr. arresten Mahieu en Bouwmaterialen Holvoet). RUP s en BPA s van na het Grond- en Pandecreet zijn begrensd door de mogelijkheden van de specifieke decretale rechtsgronden.
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning Rechtsgrond voor de sociale woningen in RUP s: artikel 2.2.2, 1, 2 Codex RO en artikel 4.1.12 en 4.1.13 Grond- en pandendecreet RUP met bestemmingswijziging naar woongebied kan (of moet in bepaalde gevallen) hogere procentuele objectieven en voorschriften vaststellen voor sociaal woonaanbod.
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning Zeer beperkte mogelijkheden: enkel bepalen van een hogere procentuele norm dan de algemeen geldende decretale normen voor bepaalde verkavelingen (min. 10 loten of 0,5 ha), groepswoningbouwprojecten (min. 10 woongelegenheden), appartementsgebouwen (50 appartementen)of gecombineerde projecten (minstens 0,5 ha) enkel bij bepaalde bestemmingswijzigingen.
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning Enkel in de volgende gevallen: Een gewestelijk RUP: mag altijd. Een gemeentelijk of provinciaal RUP: enkel bij omzetting van WUG of van buitengebiedbestemming naar woongebied. Dus niet: gemeentelijk RUP tot ordening van bestaand woongebied; gemeentelijk RUP tot herbestemming van recreatiegebied, gebied voor gemeenschapsvoorziening en openbaar nut of industriegebied naar woongebied
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning - Sociaal objectief in RUP: minimum 40% en maximum 50% voor (semi) overheidseigendom (vgl. 20-40%) minimum 20% en maximum 25% voor privéeigendom (vgl. 10-20%) RUP tot bestemmingswijziging KAN hogere % voorzien, RUP met herbestemming van WUG MOET hogere % voorzien
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning Niet mogelijk: locatie sociale woningen bepalen (sociale last is projectgebonden, niet locatiegebonden) M.i. wel mogelijk: enkel projecten toelaten die onderworpen zijn aan een sociale last (bijv. enkel projecten vanaf 10 woningen). Cfr. typevoorschriften artikel 7.2.34 Grond- en pandendecreet (niet verplichtend en zelfs af te raden)
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning Wat indien door realisatie BSO niet langer een sociale last vereist is, maar wel volgens een RUP? Zolang RUP niet is gewijzigd moet het RUP worden toegepast (cfr. typevoorschriften artikel 7.2.34). Desgewenst bij opmaak van het RUP voorzien dat normen van het RUP niet langer gelden na publicatie van bericht realisatie BSO, maar wel de normen van het gemeentelijk reglement Sociaal Wonen 14
1. Sociaal woonbeleid via ruimtelijke planning Het blijft mogelijk een sociaal woonbeleid te voeren dat niet actorgericht is: RvSt 7 februari 2011, nr. 211.058, Stad Hoogstraten: De vergunningverlenende overheid mag sociale voorwaarden aan de verkavelingsvergunning verbinden, zoals de voorwaarde dat de verkavelaar een aantal loten samen met de gemeente tegen een vastgestelde sociale prijs moet aanbieden en dat enkel bouwgronden mogen worden aangeboden zonder de verplichte oprichting van een woning
2. Verordeningen: last bescheiden wonen Last bescheiden woning is van toepassing op dezelfde projecten als voor het sociaal aanbod Het bescheiden woonaanbod is gelijk aan: Voor besturen en semipublieke rechtspersonen: 40% verminderd met het krachtens het gemeentelijk reglement vastgestelde % sociale woningen Voor privé-eigenaars: 20% verminderd met het krachtens het gemeentelijk reglement vastgestelde % sociale woningen 16
2. Verordeningen: last bescheiden wonen Wat indien geen gemeentelijk reglement Sociaal Wonen? OZB: percentage sociaal woonaanbod kan niet in mindering worden gebracht van de opgelegde percentages bescheiden woonaanbod, dus steeds resp. 20% of 40% bescheiden woonaanbod. 17
2. Verordeningen: last bescheiden wonen Kritiek: Legistieke fout: voorontwerp decreet voorzag in verplichting gemeentelijk Reglement Sociaal Wonen geschrapt zonder tekstaanpassing in artikel 4.2.1 bedoeling om in elk onderworpen project een aandeel betaalbaar wonen te voorzien: 40% op (semi-)overheidsgrond en 20% op privégrond. betaalbaar wonen = sociaal + bescheiden woonaanbod Artikel 4.4.10: indien gemeente niet over gemeentelijk reglement Sociaal Wonen beschikt sociale lasten overeenkomstig de decretale percentages 18
3. Vergunningen: enkele knelpunten Opleggen van een sociale last in bouw- en verkavelingsprojecten van een bepaalde schaal: 1. Verkavelingen van min. 10 loten voor woningbouw of met oppervlakte > 0,5 ha 2. Groepswoningbouw van minstens 10 woongelegenheden 3. Appartementen: bouw of herbouw van minstens 50 appartementen 4. Project niet onder 1, 2 of 3 dat aansluit op andere door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden en samen > 0,5 ha 19
3. Vergunningen: enkele knelpunten Onderscheid groepswoningbouw / appartementen (GwH6 april 2011, nr 50/2011, p. 139-140, B.43.2): De decreetgever kon een voor appartementsgebouwen substantieel hogere drempel op te leggen dan voor groepswoningbouwprojecten. Bovendien blijkt uit cijfers die door de verzoekende partijen werden aangevoerd, dat het gemiddelde appartementsgebouw in Vlaanderen acht appartementen telt. Gelet op de benodigde vloeroppervlakte lijkt een norm die van toepassing is vanaf zeven appartementsgebouwen van gemiddelde grootte niet disproportioneel in vergelijking met een norm die van toepassing is vanaf tien woningen. In zoverre het onderdeel van het middel betrekking heeft op het in artikel 4.1.8 van het Grond- en pandendecreet vervatte onderscheid tussen kavels en woningen, enerzijds, en appartementsgebouwen, anderzijds, is het niet gegrond. 20
3. Vergunningen: enkele knelpunten Quid stedenbouwkundige vergunning voor gemengde projecten met woningen en appartement(en)? Slechts sociale last indien ofwel min. 10 gebouwen (bijv. 8 woningen en 3 appartementsblokjes met elk 4 woongelegenheden), ofwel min. 50 woongelegenheden in appartementsgebouw(en) (bijv. 2 woningen en 3 appartementsblokken van elk 20 woongelegenheden) ofwel aansluitend op andere gronden van dezelfde bouwheer/verkavelaar en samen > 0,5 ha. 21
3. Vergunningen: enkele knelpunten Wat met een verkavelingsaanvraag voor 4 loten op een stuk grond van 0,6 ha? Hoe moet de anti-saucissoneringsmaatregel (artikel 4.1.8, 4 ) worden toegepast? Wie kan in de toekomst kijken? Hoe bepaal je een last bij een verkavelingsaanvraag voor appartementen, waarbij het precieze aantal appartementen nog niet vast ligt? Quid met recente rechtspraak RvS i.v.m. verkavelingsplicht bij groepswoningbouw? 22
4. Handhaving Last maakt geen deel uit van de vergunning, maar staat ernaast. - Gevolg: niet strafbaar op grond van artikel 6.1.1 Codex RO en stedenbouwkundige herstelmaatregel niet mogelijk, - Mogelijke schendingen: woningen worden verkocht of verhuurd op private markt. 23
4. Handhaving Verkavelingsvergunningen: Verkavelingsakte is goede garantie, want die wordt slechts verleend nadat het geheel van de lasten is uitgevoerd of gewaarborgd. Verkavelingsakte pas afleveren nadat de sociale last werd gerealiseerd (bijv. verkoop gronden aan SHM, huurcontract met SHM) ofwel nadat een afdoende financiële waarborg werd gestort. 24
4. Handhaving Stedenbouwkundige vergunningen: financiële waarborg aangewezen(artikel 4.2.20, 4 Codex RO) Uitvoering in natura: probleem: deelattest nr. 1 (conformiteit van de plannen) slechts voor aanvang werken, niet bij aanvraag. Overdracht van gronden: overeenkomst mag worden afgesloten vóór vergunning, maar moet niet bij vergunningsaanvraag worden voorgelegd. Verhuur: huurcontract ten laatste op dag van vergunning, maar moet niet bij aanvraag worden gevoegd. 25
Contactgegevens Pieter-Jan Defoort LDR Advocaten Predikherenstraat 23/1 8000 Brugge 050/490.840 pieterjan.defoort@ldr.be www.ldr.be 26