Nota oplevering bouwrijp maken kavels Haringbuys Gewijzigde Versie: 2.0 d.d. 21 oktober 2014 Corsanummer: 2014066833 I. Inleiding I.a. Algemeen De gemeente Bloemendaal (hierna: de gemeente ) draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van de gronden en het openbaar gebied van de locatie Haringbuys. Deze Nota bevat informatie over de voorwaarden die kaveleigenaren in acht moeten nemen bij de bouw van een woning op een kavel in Haringbuys en de verplichtingen die de gemeente in het kader van de ontwikkeling en realisatie van de locatie Haringbuys heeft. Veel van deze voorwaarden zijn overeengekomen in de, tussen de gemeente en de koper, gesloten Koopovereenkomst en het kavelpaspoort. Voorts vloeien verschillende verplichten voort uit wet- en regelgeving (o.a. de Woningwet, het Bouwbesluit 2012, de Bouwverordening Bloemendaal 2012 en de Algemene Plaatselijke Verordening Bloemendaal 2012). De in deze Nota en het Bouwplaatsreglement neergelegde afspraken en gedragsregels treden niet in de plaats van bindende afspraken die zijn neergelegd in (wettelijke) regels en/of overeenkomsten. In geval van tegenstrijdigheid tussen de afspraken uit deze Nota en het Bouwplaatsreglement en afspraken die zijn neergelegd in (wettelijke) regels en/of overeenkomsten prevaleren de afspraken die zijn neergelegd in (wettelijke) regels en/of overeenkomsten. Aan de inhoud van dit document kunnen geen rechten worden ontleend. Deze gewijzigde versie treedt in de plaats van de eerdere versie van 22 april j.l. In deze nieuwe versie is met name het juridisch jargon aangescherpt. Daarnaast is het bepaalde voor erfafscheidingen onder V.e. Maatvoering, aangepast. In de Koopovereenkomst is vastgelegd dat de kaveleigenaar, verplicht is om terzake van de bouw te sluiten aannemingsovereenkomst bij de aannemer te bedingen dat: a) de aannemer de te bouwen woning tot en met de datum van oplevering genoegzaam zal verzekeren en verzekerd zal houden en b) de aannemer de kaveleigenaar vrijwaart voor aanspraken van derden wegens schade die tijdens de (af)bouw aan derden mocht worden toegebracht door handelen of nalaten van de aannemer, van personen voor wie hij aansprakelijk is of die in zijn opdracht de (af)bouw of een onderdeel daarvan uitvoeren. Voorts is in de Koopovereenkomst vastgelegd dat de kaveleigenaar de verplichtingen uit de Koopovereenkomst moet naleven. Indien de kaveleigenaar zich niet aan de verplichtingen houdt is de gemeente gerechtigd een boete op te leggen van EUR 300,- voor iedere dag dat de overtreding voortduurt. In het Bouwplaatsreglement is overeengekomen dat de kaveleigenaar aansprakelijk is voor de werkzaamheden die worden uitgevoerd door de door de kaveleigenaar ingeschakelde partijen. Het verdient aanbeveling dat de kaveleigenaar, de met de gemeente gemaakte afspraken waaronder het boetebeding en de in het Bouwplaatsreglement opgenomen gedragsregels, voor zover de Koopovereenkomst daartoe niet reeds verplicht, overeenkomt met derden. II. II.a. Voorbereiding Bouwrijp maken Voorbereiding Ter voorbereiding van het bouwrijp maken voert de gemeente de volgende werkzaamheden uit op de uit te geven kavel: 1
- slopen opstallen, inclusief funderingen, houtopstanden en verhardingen; - verwijderen van oude kabels en leidingen; - saneren van de bodem zodat deze geschikt is voor de bestemming wonen; - dempen en graven van watergangen. De peilhoogten van de openbare ruimte op de uitgiftegrens zijn op te vragen bij de gemeente (afdeling BWT, beleidsmedewerker Rob Perquin, telefoon 023-522 57 11, email: r.perquin@bloemendaal.nl). Hierbij wordt eveneens de vloerpeilhoogte aangegeven. Bij uitvoering van de bouwplannen dient de koper dit peil aan te houden. III. III.a. Bouwrijp maken Riolering Het hoofdriool (vuilwater en hemelwater) en de drainage worden aangelegd, door of in opdracht van de gemeente, onder de openbare weg. De exacte locatie kan worden opgevraagd bij de projectleider van de gemeente (afdeling CTV, Rutger Groen, telefoon 023-522 56 82, email: r.groen@bloemendaal.nl). III.b. Wegen Na het bouwrijp maken worden, door of in opdracht van de gemeente, zogenaamde bouwwegen aangelegd. Koper dient erop toe te zien dat de in zijn opdracht werkende derden zorgvuldig omgaan met de openbare ruimte. Conform art. 18, lid 4 sub b van de Koopovereenkomst is de kaveleigenaar verplicht om in de, terzake van de bouw te sluiten aannemingsovereenkomst, bij de aannemer te bedingen dat de aannemer de kaveleigenaar vrijwaart voor aanspraken van derden wegens schade die tijdens de (af)bouw aan derden wordt toegebracht door handelen of nalaten van de aannemer of van personen voor wie hij aansprakelijk is of die in zijn opdracht de (af)bouw of een onderdeel daarvan uitvoeren. Herstel van aanwijsbare schade aan openbare voorzieningen (inclusief bestrating, putten, deksels en nutsleidingen) als gevolg van bouwverkeer of puntbelasting is voor rekening van de koper. III.c. Bouwterrein De kavel wordt door of in opdracht van de gemeente ontdaan van voorbelasting en afgevlakt op een hoogte van circa -0,15/ -0,25 m ten opzichte van de kruin van de weg. Het werk wordt door de gemeente opgeleverd, inclusief een natuurlijke oever, water en een eiland, die met de kavel in eigendom zijn of zullen worden overgedragen. Oever, water en eiland alleen indien deze op het kavelpaspoort zijn aangegeven. III.d. Nutsvoorzieningen De koper is verantwoordelijk voor het tijdig aanvragen van de benodigde bouwaansluitingen voor stroom en water. De hoofdleidingen voor de nutsvoorzieningen worden tijdens het bouwrijp maken aangebracht door de nutsbedrijven. Het advies is, zo spoedig mogelijk de (tijdelijke) nutsvoorzieningen aan te vragen bij de nutscoördinator Andre Zijlstra (andre.zijlstra@cinh.nl). De aansluitingen voor telefoon en data dient de koper rechtstreeks bij de betreffende provider (KPN/Ziggo etc.) aan te vragen. III.e. Overig In opdracht van de gemeente worden de kavelgrenzen uitgezet. 2
IV. Opleveren bouwrijp maken terrein Na gereedkomen van het bouwrijp maken van het terrein wordt het werk opgeleverd aan de koper. De oplevering van het werk vindt plaats door middel van een op de kavel te houden schouw door partijen. Geschouwd wordt door een gemandateerde vertegenwoordiger van de gemeente en (een gemandateerde vertegenwoordiger van) de koper, eventueel in aanwezigheid van de door de koper ingeschakelde aannemer. De staat van de kavel wordt hierbij getoetst aan hetgeen door de koper met de gemeente is overeengekomen. Direct na de schouw wordt een Proces Verbaal van Oplevering opgesteld en ondertekend door de gemeente en de koper (zie bijlage). V. Bouw Tijdens de bouw is de koper verantwoordelijk voor de volgende zaken: V.a. Grondwerk De koper is verantwoordelijk voor aanvullend grondwerk, grondtransport en grondafzet inclusief keuring na oplevering van de bouwkavel. Het is daarbij niet toegestaan om grond buiten de kavel te deponeren zonder schriftelijke toestemming van de gemeente. Er wordt door de gemeente een tijdelijk gronddepot aangelegd, gebruik hiervan is mogelijk in overleg met de beheerder, Bruin Schoonewille, telefoon: 06-113 32 644, email: schoonewille@bloemendaal.nl). V.b. Riolering De koper dient de afvoer van de woning aan te sluiten op het hoofdriool. De uitvoering van deze werkzaamheden geschiedt door of in opdracht van de gemeente, voor rekening van de koper. De gemeente is verplicht, de nieuwe kaveleigenaar, te voorzien van een lozingspunt voor afvalwater en regenwater. Om aan deze verplichting te voldoen wordt het werk opgeleverd met een uitlegger/aansluiting vanaf het hoofdriool. Voor iedere kavel komt een uitlegger/aansluiting voor vuilwater en voor de percelen grenzend aan de Zandvoorterweg (welke niet direct grenzen aan een watergang) ook één uitlegger/aansluiting voor het regenwater op het regenwaterriool) tot aan de perceelgrens. Het is expliciet verboden regenwater op het vuilwaterstelsel te lozen. Voor de afvoer van het regenwater wordt een apart regenwaterriool aangelegd. Alleen de percelen die NIET grenzen aan een watergang mogen hun hemelwater aanbieden aan dit regenwaterriool. Voor deze betreffende percelen worden uitleggers/huisaansluitingen op het regenwaterriool gerealiseerd. De overige percelen, die wel aan een watergang grenzen, moeten hun hemelwater direct lozen op het aanwezige oppervlakte water. Hiervoor dient de gemeente toestemming te verlenen voor de exacte lozingslocatie van het regenwater op de watergang. De gemeente wil de huisaansluitingen situeren onder de toekomstige inritten om de mogelijkheid tot ingroei van wortelen zoveel mogelijk te beperken. Ook wordt het lokaliseren, inspecteren en verhelpen van een onverhoopte rioolverstopping hierdoor in de toekomst vergemakkelijkt. Dit is ook de gebruikelijke locatie voor een rioolaansluiting. In verband met het bouwrijp maken en de eerste rioleringswerkzaamheden is het voor de gemeente noodzakelijk om zo spoedig mogelijk te weten waar de inritten en huisaansluitingen gesitueerd moeten worden. De kaveleigenaar dient om deze reden zo spoedig mogelijk de gewenste locatie van de toekomstige inrit, middels een schetstekening, aan de gemeente door te geven. V.c. Bouwplaats De kavel is de maximaal beschikbare ruimte en vormt daarmee de bouwplaats. De bouwplaats dient gedurende de uitvoering met bouwhekken afgezet te worden. Het opslaan van materialen en het plaatsen van de bouwkeet dient plaats te vinden binnen deze hekken. Het parkeren door (onder)aannemers tijdens de bouw dient plaats te vinden op openbare parkeerplaatsen. 3
Het is uitdrukkelijk niet toegestaan de rijbaan te blokkeren. V.d. Ontwatering De koper dient de volgende voorwaarden met betrekking tot ontwatering in acht te nemen: - het lozen van het uitkomende water uit bouwputten is toegestaan zonder melding met een debiet van maximaal 30 m3/uur. Bij grotere onttrekkingen en bij lozen op oppervlaktewater dient een vergunning aangevraagd te worden bij: Hoogheemraadschap van Rijnland; afdeling Plantoetsing en Vergunningverlening. 071-3063494 van 09.00 tot 12.00 uur en van 13.00 tot 16.30 uur. vergunningen@rijnland.net; - bij het afvoeren van hemelwater van de kavel; moet de bestaande bodemsamenstelling als een gegeven worden beschouwd. Dit laat de eventuele aanwezigheid van stoorlagen onverlet. Bij afvoer van hemelwater dient voorkomen te worden dat wateroverlast optreedt op belendende percelen. Conform de Bouwverordening Bloemendaal 2012 mogen geen uitlogende materialen gebruikt worden, die de bodem en/of het oppervlaktewater kunnen vervuilen (zink, lood, koper etc.); - koper dient maatregelen te treffen indien zich in kruipruimten water kan verzamelen. Drainagemaatregelen met dit doel zijn slechts toegestaan met lozingspunt(en) op het openbaar water. Bij lozing op open water dienen benodigde vergunningen door de koper zelf aangevraagd te worden. Advies is om hierover contact op te nemen met de afdeling CTV, Rutger Groen; - de maatregelen ter voorkoming van wateroverlast in tuin of kruipruimtes na oplevering van de betreffende woning zijn geheel voor rekening van de koper. De drooglegging is namelijk ruim voldoende op de kavels. Een kelder/ kruipruimte dient waterdicht te zijn. V.e. Maatvoering - de aanleghoogte van vloerpijl ligt voor de meeste kavels liggen tussen de +0,85 en de +1,00 meter NAP. Echter voor de kavels 12 en 21 gelden andere aanleghoogten. Advies is om vooraf aan de definitieve vaststelling van de aanleghoogte te overleggen met de gemeente, afdeling BWT; - alle erfgrenzen dienen strikt aangehouden te worden; - door de gemeente worden hagen aangeplant als erfafscheiding conform het bepaalde in de koopovereenkomst en akte; voor eventueel gewenste erfafscheidingen op andere plaatsen geldt de bouwregelgeving waarover het team Bouw- en Woningtoezicht u nader kan informeren (afdeling BWT, beleidsmedewerker Rob Perquin, telefoon 023-522 57 11, email: r.perquin@bloemendaal.nl) - advies is om hagen en begroeide erfafscheidingen op voldoende afstand binnen de kavelgrenzen te plaatsen, aangezien deze maximaal 30 cm mogen uitsteken boven de openbare weg. V.f. Afval Tijdens de bouw dient de koper de volgende zaken in acht te nemen: - tijdige afvoer van bouwafval (zoals stenen, hout, plaatmateriaal, folie en dergelijke) en resten van betonspecie; - nemen van maatregelen om verwaaiing van bouwmaterialen en afval te voorkomen; - indien de gemeente afval constateert in het openbaar gebied als gevolg van bouwactiviteiten door de koper, zal de koper door middel van een schriftelijke aanzegging 24 uur in de gelegenheid worden gesteld dit afval te verwijderen en/of af te voeren. Indien de koper in gebreke blijft, zal de gemeente op kosten van de koper tot opruiming c.q. afvoer van het afval cq herstel van schade overgaan. 4
Bouwplaatsreglement Hieronder zijn een aantal gedragsregels opgenomen die tijdens de bouw van de woningen op het Haringbuys terrein van toepassing zijn. De gemeente zal er, mede vanuit haar verantwoordelijkheid voor de veiligheid, nadrukkelijk op toezien dat deze gedragsregels worden nageleefd. Dit Bouwplaatsreglement is mede gebaseerd op de tussen de gemeente en de koper gesloten Koopovereenkomst. Het verdient aanbeveling dat de kaveleigenaar, de in dit Bouwplaatsreglement opgenomen gedragsregels, voor zover de Koopovereenkomst daartoe niet reeds verplicht, overeenkomt met derden. Onverminderd de verplichtingen die volgen uit wet- en regelgeving (o.a. de Woningwet, het Bouwbesluit 2012, de Bouwverordening Bloemendaal 2012 en de Algemene Plaatselijke Verordening Bloemendaal 2012) dient elke onderneming (werkgever of zelfstandige) of natuurlijk persoon die op de bouwplaats werken uitvoert en/of laat uitvoeren en ieder natuurlijk persoon die op de bouwplaats aanwezig is, dit Bouwplaatsreglement na te leven door zich aan de, in dit Bouwplaatsreglement neergelegde afspraken, te houden. In Haringbuys gelden de volgende gedragsregels: De koper dient gedurende de bouw en het woonrijp maken toegang te verlenen tot de kavel aan de beheerder; De koper is te allen tijde verantwoordelijk en aansprakelijk voor het schoonhouden van de door of namens de koper of door de aannemer veroorzaakte vervuiling en/of schade aan materialen en opstanden in de openbare ruimte (art. 2.10 APV); De openbare ruimte dient vrij van bouwmateriaal en -materieel te blijven tijdens de bouw; Vervuiling buiten de kavel dient elke dag door de koper te worden opgeruimd; De koper dient maatregelen te nemen om verwaaiing van bouwmaterialen en afval te voorkomen; Schades aan de (semi-) openbare ruimte dienen aan de beheerder te worden gemeld en daarna door de koper te worden hersteld; Voor opslag of gebruik van grond(en) buiten de kavel dient tenminste 4 weken vooraf toestemming te worden gevraagd aan de beheerder; Voor bouwactiviteiten aan de buitenzijde van de woning gelden de regels als vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Conform het Bouwbesluit 2012 (art. 8.3) mogen bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd op werkdagen en op zaterdag tussen 7:00 en 19:00. Bij het uitvoeren van de werkzaamheden worden de volgende dagwaarden en de daarbij behorende maximale blootstellingsduur niet overschreden; Dagwaarde 60 db(a) >60 db(a) >65 db(a) >70 db(a) >75 db(a) >80 db(a) maximale blootstellingsduur onbeperkt 50 dagen 30 dagen 15 dagen 5 dagen 0 dagen Drainagepompen e.d. mogen uitsluitend worden toegepast in overleg met en na toestemming van de beheerder; Bij het uitvoeren van bouw- werkzaamheden worden maatregelen getroffen ter voorkoming van: a. letsel van personen op een aangrenzend perceel of een aan het bouwterrein grenzende openbare weg, openbaar water of openbaar groen; b. letsel van personen die het bouw- of sloopterrein onbevoegd betreden, en c. beschadiging of belemmering van wegen, van in de weg gelegen werken en van andere al dan niet roerende zaken op een aangrenzend perceel of op een aan het bouw- of sloopterrein grenzende openbare weg, openbaar water of openbaar groen (art. 8.2 Bouwbesluit 2012); 5
Tijdens het uitvoeren van de bouwwerkzaamheden worden maatregelen getroffen om visueel waarneembare stofverspreiding buiten het bouwterrein te voorkomen (art. 8.5 Bouwbesluit 2012); De koper dient ervoor zorg te dragen dat zijn perceel gedurende de bouw met hekken is afgezet; De koper dient in te staan voor het goed fatsoen van in zijn opdracht werkende aannemers en hun werknemers. De beheerder: Bruin Schoonewille Telefoon: 06-113 32 644 email: b.schoonewille@.bloemendaal.nl 6
Proces Verbaal van oplevering bouwrijp gemaakt terrein Bijgaand een overzicht van werkzaamheden ten behoeve de oplevering van de bouwrijp gemaakte terreinen conform tekening... aan de koper...... De oplevering vond plaats namens de gemeente Bloemendaal door..., en namens de Koper door... Bevonden werd dat de gemeente aan haar verplichtingen heeft voldaan (A=akkoord), behoudens aangegeven punten (NA=niet akkoord), welke binnen een termijn van... werkbare dagen worden uitgevoerd. werkzaamheden datum A NA opmerkingen 1 Voorbereiden bouwrijp maken slopen opstallen saneren bodem verwijderen kabels en leidingen verwijderen verhardingen verwijderen houtopstanden uitzetten terreinen 2 Bouwterrein terrein op hoogte staat van afwerking hoekpunten voorgevels uitgezet 3 Overige opleverhoogte vastgesteld samenvattende bodemrapportage d.d. d.d. Aldus opgemaakt te Bloemendaal,... Gemeente De Koper...... (naam) (naam) 7