Omgevingsflits nr. 24, 28 november 2014 Wabo Afdeling stelt evidente privaatrechtelijke belemmering vast In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 26 november 2014, nr. 201310721/1/A1 komt de rechtsfiguur van de evidente privaatrechtelijke beperking aan de orde. Wat speelde er? Bij besluit van 23 mei 2012 heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor het plaatsen van een nieuwe kap op het bestaande bijgebouw achter een woning in Bergen. Het bouwplan betreft de plaatsing van een zadeldak op een bestaand bijgebouw met een plat dak. Het bouwplan is in strijd met het bestemmingsplan. Het college heeft met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onderdeel a, onder 1º van de Wabo, een omgevingsvergunning verleend. Aan de zijkant van de kap wordt een dakgoot gemaakt, die boven het naastgelegen perceel komt te hangen op 25 cm afstand van een gebouw dat op het naastgelegen perceel is gebouwd. De eigenaren van dat perceel hebben beroep aangetekend en gemeld dat zij daarvoor geen toestemming zullen verlenen. De Afdeling is van mening dat het ontbreken van de toestemming, gelet op de afstand tussen beide gebouwen als een evidente privaatrechtelijke belemmering moet worden aangemerkt. De Afdeling verwijst daarbij naar een eerdere uitspraak; AbRvS 23 januari 2013, nr. 201206157/1/A1, waarin het ontbreken van overeenstemming over het beëindigen van een huurovereenkomst niet als privaatrechtelijke beperking werd aangemerkt. De reden daarvoor was dat de burgerlijke rechter zich nog over die privaatrechtelijke discussie diende uit te spreken. Voor meer informatie over deze uitspraak, kunt u contact opnemen met Janike Begrip gebouw onder de Wabo In de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 26 november 2014, nr. 201403030/1/A1 legt de Afdeling het begrip gebouw uit. De Afdeling overweegt dat uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wabo (Kamerstukken II 2006/07, 30 844, nr. 3, blz. 80, 81) blijkt dat een kruimelafwijking, een afwijking op grond van artikel 2.12 lid 1, onder a,onder ten 2e Wabo, is bedoeld een voortzetting te zijn van de ontheffing opgenomen in artikel 3.23 van de Wro en vrijstelling uit artikel 19 lid 3 WRO (Kamerstukken II 2002/03, 28 916, nr. 3, blz. 34). Uit het tweede lid van deze bepaling blijkt dat onder gebouw wordt verstaan een gebouw als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder c, van de Woningwet. Gelet op het voorgaande bestaat aanleiding voor het oordeel dat onder een gebouw als bedoeld in artikel 4, aanhef en onderdeel 3 van bijlage II bij het Bor, eveneens moet worden verstaan een gebouw als bedoeld in dit artikel van de Woningwet. In dat artikel is bepaald dat onder een gebouw valt elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. In deze zaak stond ter discussie of een veranda als een gebouw moest worden aangemerkt. De veranda staat tegen de achtergevel van het pand, is overdekt en heeft twee zijwanden. De wand in de naar de tuin gerichte zijde is in het midden open en aan weerszijden voorzien van wanden die aansluiten op de zijwanden. Tevens staat vast dat de veranda voor mensen toegankelijk is. De Afdeling stelt, niet verrassend, vast dat de veranda een gebouw is als bedoeld in de voormelde bepaling van de Woningwet. Hoewel de uitspraak gaat over de uitleg van een gebouw als bedoeld in artikel 4, aanhef en onderdeel 3 van bijlage II bij het Bor, verwacht ik dat de Afdeling deze lijn doortrekt in andere uitspraken over het begrip gebouw onder de Wabo. Voor meer informatie over deze uitspraak, kunt u contact opnemen met Janike
Handhaving Dwangsom in verband met in stand laten melkloods De uitspraak van de AbRvS d.d. 26 november 2014, nr. 201402024/1/A1 ziet op een last onder dwangsom die is opgelegd vanwege het in stand laten van een zonder vergunning verbouwde melkloods. De last strekt ertoe om het in stand laten van de verbouwde melkloods te beëindigen en beëindigd te houden. De last is gebaseerd op art. 2.3a Wabo, op grond waarvan het verboden is om een bouwwerk of gedeelte ervan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand te laten. De Afdeling herinnert eraan dat het in art. 2.3a Wabo neergelegde verbod vóó de inwerkingtreding van de Wabo was geregeld in art. 40, lid 1 aanhef en onder b Woningwet. Dat laatste artikel was in werking getreden op 1 april 2007. De eigenaar had de melkloods in 1995 gekocht. Op dat moment gold een bepaling als thans opgenomen in art. 2.3a Wabo dus nog niet. Art. 40 van de Woningwet richtte zich op dat moment alleen tot degene die het betreffende bouwwerk had gebouwd, en dus niet tot degene die het bouwwerk in stand laat. De Afdeling verwijst naar een eerdere uitspraak d.d. 27 december 2012, nr. 201204259/1/A1 en overweegt dat van de eigenaar ten tijde van de verkrijging van de loods in 1995 niet kon worden verlangd dat hij onderzoek zou verrichten naar de vraag of de bouwwerken op het perceel zonder of in afwijking van een bouwvergunning waren gebouwd. Dat zou, mede gelet op de wetsgeschiedenis inzake art. 40, lid 1 aanhef en onder b Woningwet, anders zijn geweest indien de eigenaar ten tijde van de verkrijging concrete aanwijzingen had dat zonder of in afwijking van een bouwvergunning was gebouwd. Het college stelde zich op het standpunt dat dit laatste aan de orde was, nu uit de koopakte van destijds blijkt dat een woonhuis met bijgebouwen werden verkocht. Het perceel werd in die tijd volgens het college gekocht met als doel 2 gezinnen te huisvesten, terwijl de koopakte maar spreekt van 1 woonhuis. Een en ander had volgens het college aanleiding moeten zijn om te onderzoeken waarom de feitelijke situatie op het perceel niet overeenkwam met de gekochte situatie. De Afdeling volgt het college hierin niet. De Afdeling wijst erop dat de last onder dwangsom enkel en uitsluitend ziet op het in stand laten van het gebouw, en niet (althans sinds de beslissing op bezwaar niet meer) op het strijdige gebruik van het gebouw, omdat het bestemmingsplan ter plaatse een woning toestaat. De omstandigheid dat er ten tijde van de koop op het perceel 2 bewoonde gebouwen aanwezig waren, terwijl de koopakte slechts melding maakt van één woning met bijgebouwen, is naar het oordeel van de Afdeling niet een concrete aanwijzing dat het gebouw zonder of in afwijking van een bouwvergunning was gebouwd. Die omstandigheid zou er eerder op kunnen wijzen dat een gebouw op het perceel wordt bewoond in strijd met de ter plaatse geldende bestemming. Die situatie doet zich evenwel hier niet voor, nu ingevolge het bestemmingsplan op het perceel een woonbestemming rust. De Afdeling komt tot de slotsom dat de last ten onrechte is opgelegd. Voor meer informatie over deze uitspraak kunt u contact opnemen met Monique Last onder dwangsom opgelegd aan degene die feitelijk leiding geeft De uitspraak van de AbRvS d.d. 26 november 2014, nr. 201404006/1/A1 heeft betrekking op een last onder dwangsom in verband met (onder andere) het in strijd met het bestemmingsplan bewonen van een bedrijfspand. De last is opgelegd aan de Stichting Ital Bijzondere Voertuigen, en aan de bestuurder van die Stichting. Die bestuurder betoogt dat de last niet (ook) aan hem kon worden opgelegd. Appellant was als gezegd bestuurder van de Stichting, en ook eigenaar van het pand. De Stichting heeft het vruchtgebruik. Appellant heeft opdracht gegeven tot het aanbrengen van de voorzieningen in het pand. Hij heeft de werklieden die de voorzieningen hebben aangebracht geïnstrueerd, en heeft, in zijn hoedanigheid van bestuurder van de Stichting, de benodigde bouwmaterialen gekocht. Hieruit volgt volgens de Afdeling dat appellant degene is geweest die feitelijk leiding heeft gegeven aan en de zeggenschap heeft gehad over de werkzaamheden. De Afdeling wijst erop dat volgens vaste jurisprudentie (bijvoorbeeld de uitspraak van de
Afdeling d.d. 2 mei 2007, nr. 200606567/2) niet alleen aan de rechtspersoon, maar tevens aan degene die feitelijk leiding geeft aan de verboden gedraging een last onder dwangsom kan worden opgelegd. Onder de gegeven omstandigheden kon volgens de Afdeling ook aan appellant een last worden opgelegd. Voor meer informatie over deze uitspraak kunt u contact opnemen met Monique Flora- en faunawet staat mogelijk aan uitvoering bestemmingsplan in de weg Bestemmingsplannen De vragen of voor de uitvoering van het bestemmingsplan een vrijstelling geldt dan wel een ontheffing op grond van de Flora- en faunawet nodig is en zo ja, of deze ontheffing kan worden verleend, komen in beginsel pas aan de orde in een procedure op grond van de Ffw. Dat doet er niet aan af dat zo luidt vaste rechtspraak van de Afdeling - de gemeenteraad het plan niet heeft kunnen vaststellen, indien en voor zover hij op voorhand in redelijkheid had moeten inzien dat de Ffw aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat. Op 26 november jl. heeft de Afdeling deze lijn wederom bevestigd (AbRvS 26 november 2014, 201306719/1). Uit de "Quick scan flora en fauna; Drechthoek 2 te Leimuiden; Gemeente Kaag en Braassem" van 28 april 2011 volgt dat er nog nader onderzoek dient te worden gedaan en dat dan pas kan worden bepaald wat de procedurele gevolgen in het kader van de Ffw zijn, aldus de quickscan. Nu de gemeenteraad heeft nagelaten nader onderzoek te doen is niet uit te sluiten aldus de Afdeling dat dat de Ffw aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan in de weg staat. Evenementen: maximale mogelijkheden of representatieve invulling? Bij de vaststelling van een bestemmingsplan is een beoordeling nodig op basis van de maximale mogelijkheden die het plan biedt. In dit geval zijn voor die beoordeling onder meer het aantal, de aard en de omvang van de voorziene evenementen en de in dat kader te verwachten parkeer- en verkeersdruk van belang. De raad heeft naar het oordeel van de Afdeling (AbRvS 26 november 2014, 201400839/1) evenwel niet inzichtelijk gemaakt dat een beoordeling heeft plaatsgevonden van de te verwachten geluidbelasting en de te verwachten parkeer- en verkeersdruk ten gevolge van de toegestane evenementen ter plaatse van het Kerkplein op basis van de maximale mogelijkheden van het plan. De stelling van de raad dat dit onderzoek achterwege kan blijven, gelet op het in beperkte mate toestaan van extra evenementen met een incidenteel karakter op de bestaande locaties, kan niet worden gevolgd. Nu dit plan voor het eerst 153 dagen per jaar evenementen ter plaatse van het Kerkplein toestaat, doet zich niet de situatie voor van het in beperkte mate toestaan van extra evenementen met een incidenteel karakter. Verplichtingen voor derden in vergunning op grond van Waterwet toegestaan. Waterwet Appellant heeft vergunning gevraagd voor het verhogen van het peil van een watergang bij zijn perceel om (verdere) verzakking van zijn huis te voorkomen. Deze watergang grenst aan het lagergelegen perceel van de buurman. Niet in geschil is dat verhoging van het waterpeil voor wateroverlast op dit perceel kan zorgen. Het dagelijks bestuur heeft zich, gelet op artikel 6.21 van de Waterwet, aldus de Afdeling in de uitspraak van 26 november 2014 (201400983/1) in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat vergunningverlening slechts mogelijk is indien die wateroverlast wordt voorkomen of in voldoende mate wordt beperkt. Niet in geschil is dat dit redelijkerwijs alleen kan worden bewerkstelligd als compenserende maatregelen zijn getroffen, in de vorm van het aanleggen van een drainage op het perceel van de buurman, voordat van de vergunning gebruik wordt gemaakt. De voorschriften A.1 en A.2 strekken daartoe en dienen dan ook ter bescherming van een van de belangen waarvoor het vergunningvereiste is gesteld. Verder verzet de Waterwet als zodanig zich niet tegen het stellen van vergunningvoorschriften ter naleving waarvan de medewerking van derden is vereist.
Voorzienbaarheid planschade: concreet beleidsvoornemen Planschade en nadeelcompensatie In de uitspraak van de AbRvS van 26 november 2014, nr. 201400053/1/A2, komt de vraag aan de orde of de publicatie van o.a. een ingekomen aanvraag voor een bouwvergunning aangemerkt kan worden als een concreet beleidsvoornemen dat openbaar gemaakt is. Wat was er aan de hand? De verzoeker om planschade koopt op 7 oktober 2007 een grachtenpand in de gemeente Franeker. Circa een jaar later wordt er een vrijstellingsbesluit ex artikel 19, eerste lid, van de WRO (oud) verleend voor de bouw van een woning op een nabijgelegen terrein. De eigenaar van het grachtenpand dient een verzoek om planschade in. Het college van B&W en de rechtbank zijn van oordeel dat de schade voor verzoeker voorzienbaar was en om die reden niet voor vergoeding in aanmerking kwam. Daarbij overwoog het college van B&W allereerst dat verzoeker er na de onderstaande publicaties alert op moest zijn dat er planologische wijzigingen in de lucht hingen. Daarbij verwees het college naar de volgende publicaties: In de Franeker Courant van 7 maart 2007 was vermeld dat op 22 februari 2007 een aanvraag om verlening van bouwvergunning voor de bouw van een woning op het terrein was ontvangen; In de Franeker Courant van 27 juni 2007 was de agenda van de openbare raadsvergadering van 5 juli 2007 bekendgemaakt, waarin als agendapunt 7 een voorstel tot het afwijzen van een verzoek tot het starten van een vrijstellingsprocedure voor het onderhavige project was opgenomen en dat dit voorstel niet in de raadsvergadering aan de orde is geweest, omdat het voorstel van het college van de agenda is afgevoerd. Vervolgens overwoog het college van B&W dat het op 18 september 2007 een schriftelijk voorstel aan de gemeenteraad heeft gedaan om in de openbare raadsvergadering medewerking aan een vrijstellingsprocedure voor het realiseren van een woning op het terrein te verlenen, de agenda van de raadsvergadering op 26 september 2007 in de Franeker Courant is gepubliceerd en de gemeenteraad tijdens de raadsvergadering d.d. 4 oktober 2007 heeft besloten het voorstel van het college over te nemen. Volgens het college van B&W diende verzoeker in ieder geval sinds 4 oktober 2007 rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor de omwonenden van het terrein in ongunstige zin zou veranderen. De rechtbank heeft deze conclusie van het college van B&W overgenomen. De AbRvS overweegt echter anders. De AbRvs stelt voorop dat de publicatie van de aanvraag d.d. 7 maart 2007 alsmede de publicatie van een voorstel tot afwijzing van een verzoek tot het starten van een vrijstellingsprocedure d.d. 27 juni 2007 op zichzelf niet tot het oordeel kunnen leiden dat de planologische ontwikkeling voorzienbaar was. Verder overweegt de AbRvS dat de publicatie van de agenda van de openbare raadsvergadering d.d. 4 oktober 2007, waarin het verzoek is vermeld tot het starten van een vrijstellingsprocedure, ook geen bekendmaking van een concreet beleidsvoornemen behelst. Dat de gemeenteraad in de openbare vergadering van 4 oktober 2007 heeft besloten medewerking te verlenen aan een vrijstellingsprocedure voor het realiseren van het project, betekent evenmin dat voorzienbaarheid kan worden aangenomen. Met een openbare behandeling is volgens de AbRvS nog niet gewaarborgd dat een ieder kennis kan nemen van de inhoud van dat besluit. De AbRvS concludeert vervolgens dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de schade voorzienbaar was voor verzoeken. Voor meer informatie over deze uitspraak kunt u contact opnemen met Susan.
Janike Haakmeester Monique Blokvoort Eelco de Jong Susan Schaap Ineke van Leeuwen janike.haakmeester monique.blokvoort eelco.de.jong susan.schaap ineke.van.leeuwen tel: 035 54 31 333 tel: 0570 76 0571 tel: 026 702 4787 tel: 0646 84 2717 www.sam-advocaten.nl tel: 026 702 4787