PERSBERICHT Embargo tot 31.07.2007 17u40 Het netto resultaat per gewoon aandeel neemt toe van 5,30 per 30.06.2006 tot 9,03 per 30.06.2007, dankzij de gerealiseerde meerwaarden op de verkopen van 2007 en de herwaardering van de portefeuille Het netto courant resultaat (1) per gewoon aandeel bereikt 4,26 t.o.v. 4,87 per 30.06.2006 Verbetering met 11,2% van de netto-actief waarde per gewoon aandeel ( 119,73 na verdeling van het dividend 2006 t.o.v. 107,67 per 31.12.2006) 26% groei van de portefeuille op basis van de op vandaag afgesloten transacties Dividendvooruitzicht voor 2007 ten minste 7,45 per gewoon aandeel Brussel, 31.07.2007 Sinds 01.01.2007, heeft Cofinimmo een zeer actieve arbitrage doorgevoerd van haar vastgoedactiva, met als doel de intrinsieke kwaliteit van de portefeuille te verbeteren: 1. Zij heeft aanzienlijke meerwaarden gerealiseerd t.o.v. de laatste investeringswaarden door de verkoop ( 185,3 miljoen) van 9 kantoorgebouwen. Dankzij deze verkopen kan Cofinimmo aankondigen dat, onder voorbehoud van de opheffing van de opschortende voorwaarden van administratieve aard, in 2007 een gerealiseerde meerwaarde op de portefeuille van ten minste 3,63 per gewoon aandeel geboekt zal worden (t.o.v. 1,25 in 2006); 2. Zij heeft volgende activa verworven a. een nieuw kantoorgebouw ( 50,7 miljoen); b. 12 rusthuizen ( 119,07 miljoen); en een overeenkomst afgesloten ter verwerving van een belangrijk netwerk van 1 069 cafés ( 424 miljoen) in de herfst van 2007. Deze activa hebben gemeen dat ze op lange termijn verhuurd zijn, dat ze gunstige initiële geïndexeerde huurrendementen bieden en dat zij belangrijke grondwaarden omvatten die een toekomstige groei van de intrinsieke waarde van het Cofinimmo aandeel zullen waarborgen. 3. Tenslotte heeft Cofinimmo zich verbonden om 3 ontwikkelingsprojecten van nieuwe kantoorcomplexen (oplevering verwacht in de loop van 2009), ter waarde van ongeveer 111 miljoen, en 6 rusthuisprojecten (oplevering verwacht in de loop van 2008) op lange termijn verhuurd, ter waarde van 36 miljoen, te verwerven. De verwachte initiële bruto huurrendementen liggen rond 6,30%. Zonder rekening te houden met de hieronder vermelde positieve niet-gerealiseerde herwaardering, groeide de vastgoedportefeuille tijdens de eerste 6 maanden van het jaar met 1,1%. De reële waarde op 30.06.2007 bedraagt 2 359,67 miljoen en de investeringswaarde 2 418,9 miljoen. De activa die Cofinimmo in eigendom heeft maar waarvan de huren werden overgedragen moeten hieraan worden toegevoegd (Gerechtsgebouw van Antwerpen en North Galaxy). De economische waarde van het totale patrimonium onder beheer bedraagt 3,2 miljard. Rekening houdend met de hierboven vermelde investeringen en verkopen en mits onveranderde omstandigheden, zal de omvang van de vastgoedportefeuille eind 2007 een groei met 26% noteren. (1) Dit is het netto resultaat exclusief het resultaat op verkoop van vastgoedbeleggingen, de variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen en het bevoorrecht dividend.
De kantorenmarkt registreerde een take-up van 316 136 m², in stijging met 32 362 m² t.o.v. 2006 (bron: CB Richard Ellis). Net zoals eind 2006 was de privé-sector zeer actief tijdens het 1 ste semester 2007, wat leidt tot een stabilisering van de huurprijzen en de leegstandcijfers in de meeste submarkten. De commerciële inspanningen van Cofinimmo hebben in positieve zin bijgedragen tot het resultaat en werden bereikt dankzij klantenbinding, vernauwde samenwerking met de vastgoedmakelaars en de aanpassing van de huurniveaus van de gecommercialiseerde gebouwen aan de marktvoorwaarden. Tijdens het 1 ste semester 2007 werden 35 700 m² verhuurd aan bestaande klanten en 15 300 m² aan nieuwe klanten. Cofinimmo bereikt een bezettingsgraad van 95,84%, opnieuw merkelijk beter dan het marktgemiddelde (90,92%, bron: CB Richard Ellis). Het netto courant resultaat voor het 1 ste semester 2007 bereikt 4,26 per gewoon aandeel, een daling met 12,5% t.o.v. dezelfde periode vorig jaar ( 4,87) maar conform de vooruitzichten. Deze daling van het netto courant resultaat is voornamelijk te wijten aan de stijging van de interestlasten en aan de negatieve herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39), gecompenseerd door de toegenomen huren dankzij de recente acquisities. Het netto resultaat (na incorporatie van het resultaat op de portefeuille) stijgt aanzienlijk (70,4%) van 5,30 per gewoon aandeel voor het 1 ste semester 2006 naar 9,03 voor het 1 ste semester 2007. Deze stijging wordt verklaard door de verbetering van het resultaat op de portefeuille dankzij de gerealiseerde meerwaarden t.o.v. de investeringswaarden van de verkochte activa ( 1,83 per aandeel in 2007) en de positieve herwaardering van de vastgoedportefeuille bepaald door de onafhankelijke deskundigen ( 2,95 per aandeel). Synthese van de resultaten per gewoon aandeel (in ) 30.06.2007 30.06.2006 Netto courant resultaat - aandeel Groep 4,26 4,87 Netto courant resultaat - aandeel Groep - exclusief impact IAS 39 4,84 4,28 Netto resultaat - aandeel Groep 9,03 5,30 Netto resultaat - aandeel Groep - exclusief impact IAS 39 9,61 4,71 In het licht van de resultaten van het 1 ste semester 2007 en de verwachtingen voor de 2 de jaarhelft, zou het vooruitzicht 2007 voor het netto courant resultaat per gewoon aandeel, exclusief de impact van IAS 39, ten minste 8,03 moeten bedragen, conform de vooruitzichten van het Jaarverslag 2006. Het gerealiseerde resultaat op de portefeuille (exclusief niet-gerealiseerde meerwaarden) zou ten minste 3,63 per gewoon aandeel moeten bedragen. Rekening houdend met deze resultaten en de positieve impact van de recente transacties, bedraagt het dividendvooruitzicht voor 2007 ten minste 7,45 per gewoon aandeel. 1. Geconsolideerde jaarrekeningen per 30.06.2007 De Commissaris heeft bevestigd dat zijn controlewerkzaamheden, die ten gronde zijn afgewerkt, geen betekenisvolle correctie hebben aan het licht gebracht die in de boekhoudkundige informatie opgenomen in dit persbericht zou moeten doorgevoerd worden. Het vastgoedresultaat per 30.06.2007 van 73,75 miljoen, in stijging met 2,9% ten opzichte van 30.06.2006 ( 71,68 miljoen) resulteert uit de acquisities gerealiseerd tijdens het 2 de halfjaar 2006 en begin 2007 en de oplevering, eind 2006, van het Egmont II gebouw ; en dit ondanks het verlies aan inkomsten door de verkoop van 6 gebouwen eind 2006 en begin 2007. Het niveau van de huurinkomsten wordt gunstig beïnvloed door de bezettingsgraad van 95,84% (zie infra). De operationele marge bedraagt 83,6% en blijft sterk t.o.v. het volledige jaar 2006 (84,1%). 2/12
Globaal gezien bedragen de rechtstreekse en onrechtstreekse beheerkosten op jaarritme 1,04% van de gemiddelde waarde van het patrimonium in beheer tijdens het 1 ste semester 2007, wat iets beter is dan in 2006 (0,99%). De financiële opbrengsten per 30.06.2007 zijn meer dan verdubbeld t.o.v. 30.06.2006. Ze bedragen 5,49 miljoen en zijn samengesteld uit de winst gerealiseerd op de verkoop in januari 2007 van een in 2006 afgesloten Interest Rate Swap voor een operatie die uiteindelijk niet werd verwezenlijkt. Daarenboven omvatten de financiële opbrengsten 7,89 miljoen interestopbrengsten op de erfpachtvorderingen met betrekking tot het Belliard I-II gebouw en het Gerechtsgebouw van Antwerpen. De financiële kosten per 30.06.2007 stijgen met 34,0% t.o.v. dezelfde periode vorig jaar. De gemiddelde rentevoet van de leningen, inclusief bankmarges en kosten van afschrijving van de indekkingsinstrumenten met betrekking tot de periode, is gestegen van 3,43% voor 2006 naar 4,42% per 30.06.2007. De schuldgraad van de Groep bedraagt 47,95%. De herwaardering van de financiële instrumenten die de schommelingen in tijdswaarde van de financiële instrumenten registreert door de toepassing van de norm IAS 39, leidt tot een niet-gerealiseerde netto kost van 5,73 miljoen per 30.06.2007 t.o.v. een niet-gerealiseerde netto opbrengst van 5,74 miljoen per 30.06.2006. De balanspost van het eigen vermogen Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten, die de intrinsieke waardeschommelingen van de financiële instrumenten omvat, verbetert daarentegen gevoelig van 10,55 miljoen per 31.12.2006 naar 36,17 miljoen per 30.06.2007. Deze winst wordt niet opgenomen in de resultatenrekening maar heeft een positieve impact op het netto-actief. De belastingen ( 0,62 miljoen) omvatten de belasting op de verworpen uitgaven van de Vastgoedbevak (voornamelijk de kantoortaks in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest) en de vennootschapsbelastingen van de dochterondernemingen die niet genieten van het fiscaal statuut van Vastgoedbevak, in afwachting van hun fusie. Het netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) per 30.06.2007 bedraagt 42,01 miljoen t.o.v. 47,29 miljoen per 30.06.2006 (-11,2%). Het netto courant resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel per 30.06.2007 bedraagt 4,26 t.o.v. 4,87 voor dezelfde periode vorig jaar (-12,5%). Indien geen rekening wordt gehouden met de hierboven aangehaalde negatieve impact van de toepassing van de norm IAS 39, bedraagt het netto courant resultaat 47,75 miljoen ten opzichte van 41,56 miljoen per 30.06.2006. Het netto courant resultaat - aandeel Groep per gewoon aandeel per 30.06.2007 bedraagt 4,84 tegen 4,28 op 30.06.2006, m.a.w. een stijging van 13,1%. Het resultaat op de portefeuille omvat een gerealiseerde meerwaarde van 18,03 miljoen resulterend uit de verkoop van 2 gebouwen tijdens het 1 ste semester 2007 (zie hieronder). Het omvat tevens een niet-gerealiseerde meerwaarde van 29,14 miljoen t.o.v. een niet-gerealiseerde meerwaarde van 4,51 miljoen per 30.06.2006. Bij een onveranderde portefeuille is de waarde van de gebouwen in portefeuille gestegen met 1,62% tijdens het 1 ste halfjaar 2007. In 2006 steeg de waarde met 1,85%. Deze waardestijging wordt verklaard door het kwaliteitsbeleid dat Cofinimmo sinds vele jaren hanteert bij de keuze van haar investeringen, beleid dat hoofdzakelijk gebouwen die stabiele en recurrente huurcashflows kunnen genereren bevoorrecht. Het is ook een weerspiegeling van het eigen karakter van de investeringsmarkt die het niveau van de huurprijzen op de markt niet weerspiegelt. Hieruit resulteert een stijging van de waarde van de portefeuille van 2,95 per aandeel voor het 1 ste halfjaar (niet-gerealiseerde meerwaarde) ten opzichte van 3,67 per aandeel voor het volledige jaar 2006. 3/12
De tabel hierna geeft de waardeschommelingen van de portefeuille weer per geografische zone en per sector, bij ongewijzigde samenstelling, tussen 31.12.2006 en 30.06.2007, evenals zijn spreiding in waarde. Geografische zone en sector Waardeschommeling Geografische en sectoriële spreiding KANTOREN Brussel Leopoldswijk 1,4% 22,9% Brussel Centrum/Noord 3,2% 17,8% Brussel Louiza 1,2% 0,6% Brussel Gedecentraliseerd 0,5% 28,6% Brussel Periferie 0,1% 8,3% Brussel Satellieten -0,3% 1,9% Antwerpen 2,4% 5,5% Andere regio s 3,6% 5,9% RUSTHUIZEN 1,1% 8,5% De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop, zoals bepaald door de onafhankelijke vastgoeddeskundige, bedraagt 2 418,89 miljoen per 30.06.2007 in vergelijking met 2 363,25 miljoen per 31.12.2006 (zie ook tabel onder vastgoedpatrimonium p. 7). De reële waarde ( fair value ) van de vastgoedportefeuille, inclusief de activa bestemd voor verkoop, opgenomen in de geconsolideerde balans door de toepassing van de normen IAS 40 en IAS 16, wordt bekomen door van de investeringswaarde de transactiekosten (zoals bepaald op p. 63 van het Jaarverslag 2006) af te trekken. Per 30.06.2007 bedraagt de reële waarde 2 359,67 miljoen, te vergelijken met 2 306,83 miljoen per 31.12.2006. Het netto resultaat (na integratie van het resultaat op de portefeuille) per 30.06.2007 bedraagt 89,10 miljoen ten opzichte van 51,48 miljoen per 30.06.2006 en het netto resultaat per gewoon aandeel (na integratie van het resultaat op de portefeuille) per 30.06.2007 bedraagt 9,03 ten opzichte van 5,30 vorig jaar. Dit is een stijging met 70,4%. Het netto actief per gewoon aandeel op basis van de reële waarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 119,73 per 30.06.2007, ten opzichte van 107,67 (na bestemming van het dividend van het boekjaar 2006) per 31.12.2006, of een stijging met 11,2%. Het netto actief per gewoon aandeel op basis van de investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 125,73 per 30.06.2007 t.o.v. 113,51 (na bestemming van het dividend van het boekjaar 2006) per 31.12.2006, hetzij een stijging met 10,8%. De schuldratio (m.a.w. de schulden op het totaal der activa) bedraagt 47,95% per 30.06.2007. 4/12
GECONSOLIDEERDE BALANS (x 1 000) 30.06.2007 31.12.2006 Vaste activa 2 567 644 2 385 517 Immateriële vaste activa 757 517 Vastgoedbeleggingen (1) 2 239 663 2 103 988 Projectontwikkelingen 53 444 41 765 Activa bestemd voor eigen gebruik (2) 10 070 10 074 Andere materiële vaste activa 950 1 400 Financiële vaste activa 45 493 27 017 Vorderingen financiële leasing 217 247 200 737 Handelsvorderingen en andere vaste activa 20 19 Vlottende activa 139 792 222 666 Activa bestemd voor verkoop 56 485 151 004 Vorderingen financiële leasing 3 320 3 407 Financiële vlottende activa 2 869 2 292 Handelsvorderingen 8 020 9 009 Belastingsvorderingen en andere vlottende activa 17 160 18 857 Kas en kasequivalenten 16 705 15 264 Overlopende rekeningen 35 233 22 833 TOTAAL ACTIVA 2 707 436 2 608 183 Eigen vermogen 1 341 052 1 306 026 Kapitaal 606 394 606 394 Uitgiftepremies 357 216 357 216 Reserves 400 468 388 282 Impact op de reële waarde van geschatte mutatierechten en -kosten bij -59 198-56 414 hypothetische vervreemding van vastgoedbeleggingen Variaties in de reële waarde van financiële instrumenten 36 172 10 548 Verplichtingen 1 366 384 1 302 157 Langlopende verplichtingen 746 103 848 174 Voorzieningen 10 272 15 910 Langlopende financiële schulden 728 157 809 357 Andere langlopende financiële verplichtingen 7 674 22 907 Kortlopende verplichtingen 620 281 453 983 Kortlopende financiële schulden 478 089 367 631 Andere kortlopende financiële verplichtingen 1 Handelsschulden en andere kortlopende schulden 91 854 53 027 Overlopende rekeningen 50 338 33 324 TOTAAL EIGEN VERMOGEN EN VERPLICHTINGEN 2 707 436 2 608 183 Schuldratio op totaal der activa 47,95% 47,52% (1) De waardering van de vastgoedbeleggingen is voorgesteld in reële waarde. (2) Woluwe 58 gebouw, met inboedel, dat voor 2/3 als maatschappelijke zetel wordt gebruikt. 5/12
GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENINGEN - Analytisch schema 30.06.2007 30.06.2006 (x 1 000) A. NETTO COURANT RESULTAAT Huurinkomsten, min de met verhuur verbonden kosten 69 187 67 834 Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren (non cash) 5 050 4 867 Niet gerecupereerde huurlasten en belastingen op verhuurde gebouwen -114-96 Kosten voor wederinstaatstelling, min de vergoedingen voor huurschade -378-929 Vastgoedresultaat 73 745 71 676 Technische kosten -1 345-3 462 Commerciële kosten -1 130-643 Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -1 327-1 227 Beheerkosten vastgoed -5 382-4 728 Operationeel vastgoedresultaat 64 561 61 616 Algemene kosten van de vennootschap -2 919-2 370 Operationeel resultaat 61 642 59 246 Financiële opbrengsten 15 038 6 295 Financiële kosten -23 583-17 594 Herwaardering van de financiële instrumenten (IAS 39) -5 727 5 762 Belastingen -615-1 680 Netto courant resultaat - aandeel Groep 46 755 52 029 Preferent dividend - Voorstel 1 4 737 4 737 Netto courant resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) 42 018 47 292 B. RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE Resultaat op verkopen van onroerende activa 18 035-35 Herwaardering van de onroerende activa 29 142 4 513 Exit taks -92-291 Resultaat op de portefeuille 47 085 4 187 C. NETTO RESULTAAT Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) 89 103 51 479 Aantal gewone aandelen in omloop Aantal gewone aandelen in omloop deelgerechtigd in het resultaat van de periode Aantal gewone aandelen uitgegeven (eigen aandelen inbegrepen) 9 872 029 9 872 029 10 636 306 9 872 029 9 720 027 10 183 788 Aantal bevoorrechte aandelen deelgerechtigd in het resultaat van de periode 1 499 766 1 499 766 NETTO COURANT RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in ) 4,26 4,87 NETTO RESULTAAT PER GEWOON AANDEEL (in ) 9,03 5,30 1 Het voorstel komt overeen met 50% van het jaarlijks prioritair geplafonneerd bedrag van 6,37 per aandeel. 6/12
NETTO-ACTIEF PER AANDEEL Per gewoon aandeel op basis van de waardering van het vastgoedpatrimonium in reële waarde (in ) Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 2006 Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 2006 op «fully diluted» basis (1) Per gewoon aandeel op basis van de waardering van het vastgoedpatrimonium in investeringswaarde (in ) Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 2006 Geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel na verdeling van het dividend van het boekjaar 2006 op «fully diluted» basis (1) 30.06.2007 31.12.2006 119,73 107,67 117,93 107,46 30.06.2007 31.12.2006 125,73 113,51 123,13 112,51 2. Vastgoedportefeuille Per 30.06.2007 bestaat het geconsolideerde vastgoedpatrimonium uit 162 gebouwen met een totale bovengrondse huuroppervlakte van 1 097 459 m². Het patrimonium bestaat hoofdzakelijk uit kantoren (89,8%). De rusthuizen vertegenwoordigen 8,5% van het patrimonium. EVOLUTIE VAN DE PORTEFEUILLE - Uittreksel van het verslag van de onafhankelijke vastgoeddeskundige Winssinger & Vennoten gebaseerd op de investeringswaarde (x 1 000 000) 30.06.2007 31.12.2006 Investeringswaarde van de volledige portefeuille (2) 2 418,89 2 363,25 Projecten en grondreserve -64,85-50,47 Totaal gebouwen in exploitatie 2 354,04 2 312,78 Contractuele huurprijzen 157,47 156,08 Rendement op gebouwen in exploitatie 6,69% 6,75% Contractuele huren + Geschatte huurwaarde van de op de 164,30 164,07 waarderingsdatum niet bezette gebouwen Rendement bij 100% verhuring van de portefeuille 6,98% 7,09% Bezettingsgraad van gebouwen in exploitatie (3) 95,84% 95,13% De bezettingsgraad, die enkel van toepassing is op de gebouwen in staat van ingebruikname op de berekeningsdatum (gebouwen in exploitatie), bedraagt 95,84%, t.o.v. 95,13% op 31.12.2006. Het Belgische marktgemiddelde voor kantoren bedraagt 90,92% (bron: CB Richard Ellis). (1) De bevoorrechte aandelen zijn converteerbaar vanaf hun 5 de verjaardag van de emissie (2009) naar rato van één gewoon aandeel voor één bevoorrecht aandeel. Tot hun conversie geven de bevoorrechte aandelen recht op een vast prioritair recht dat begrensd is tot de vereffeningsuitkeringen, geplafonneerd aan hun emissieprijs. Het geherwaardeerd netto-actief per gewoon aandeel wordt berekend op basis van het eigen vermogen na aftrek van de waarde van dit recht ( 159,1 miljoen). Het geherwaardeerde netto-actief per aandeel wordt hier vervolgens pro forma berekend op een fully diluted basis, waarbij ervan wordt uitgegaan dat de bevoorrechte aandelen al vanaf hun emissie werden geconverteerd, teneinde vanaf nu al het effect van hun toekomstige conversie op het geherwaardeerde netto-actief per gewoon aandeel weer te geven. (2) De portefeuillewaarden in deze tabel zijn uitgedrukt in investeringswaarde. Hun reële waarde kan bekomen worden door ze te delen door 1,025. Op basis van de reële waarde van de gebouwen in exploitatie (nl. 2 296,62 miljoen per 30.06.2007 t.o.v. 2 256,37 miljoen per 31.12.2006) ligt het rendement van de gebouwen in exploitatie op 6,86% per 30.06.2007 t.o.v. 6,92% per 31.12.2006, terwijl het rendement bij 100% verhuring van de portefeuille 7,15% bedraagt per 30.06.2007 t.o.v. 7,27% per 31.12.2006. (3) Berekend op basis van de huuropbrengsten. 7/12
De rubriek Projecten en grondreserve omvat de kantoorgebouwen de Meeûs Square 23 (volledige restauratie over 2007 en 2008), Nerviërs 105 (volledige renovatie voor het 1 ste trimester 2008) en Prins Boudewijn 43 (nieuwe constructie voor het 2 de trimester 2008) alsook 6 rusthuizen van de portefeuille Van den Brande, waarvan 3 nieuwe constructies (Merksplas, Ranst, Herentals) en 3 uitbreidingen (Oud-Turnhout, Rotselaar, Balen). 3. Investeringen en verkopen KANTOREN Op 03.05.2007 heeft Cofinimmo 100% van de aandelen verworven van Media Corner NV, een 100% filiaal van de RTL Groep. Media Corner is eigenaar van het gebouw RTL HOUSE ( 50,7 miljoen), gelegen Jacques Georginlaan 2 te 1030 Schaarbeek, op de hoek met de Leuvensesteenweg. Het gebouw omvat de kantoren en de productiestudio s van RTL Groep. Diens filialen hebben een huurovereenkomst voor een vaste duur van 15 jaar met Media Corner NV ondertekend. RTL House telt 18 000 m² verdeeld over 2 vleugels, elk gelegen langsheen een doorgang voor wagens. Ongeveer 3 500 m² werden ingericht als productiestudio s, waarvan de hoogte overeenstemt met 2 kantoorverdiepingen. Het gebouw is goed ontworpen en is uitgerust met geavanceerde technologieën, verhoogde vloeren en een airconditioningsysteem d.m.v. koude plafonds. Het telt 340 parkings. Bovendien heeft Cofinimmo een koopovereenkomst afgesloten betreffende 100% van de aandelen van NOORDKUSTLAAN NV, eigenaar van een terrein gelegen Noordkustlaan 18 te 1702 Groot-Bijgaarden, waarop zich een kantoorgebouw bevindt dat volledig gerenoveerd zal worden. Het gebouw zal ongeveer 10 000 m² en 312 parkings tellen. Gelegen langs de E40 Oostende-Brussel, aan de ingang van Brussel, zal het een uitstekende zichtbaarheid en toegankelijkheid genieten. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om Noordkustlaan NV te verwerven na oplevering van de werken, voorzien tijdens het jaar 2009. Het gebouw is vandaag nog niet verhuurd en zal actief gecommercialiseerd worden. Cofinimmo heeft eveneens een koopovereenkomst afgesloten voor 100% van de aandelen van CITY-LINK NV, eigenaar van een terrein waarop 4 kantoorgebouwen zullen gebouwd worden. De site, die eveneens residentiële ontwikkelingsprojecten zal omvatten, is gelegen aan de Roderveltlaan te 2000 Antwerpen, in de nabijheid van de Singel en het station van Berchem. De 4 gebouwen hebben een kantooroppervlakte van 25 000 m² en 566 parkings. De ligging in de nabijheid van de Singel en de Ring rond Antwerpen biedt de huurders van de site een onmiddellijke toegang tot het snelwegennetwerk. Het nieuwe station van Berchem, eveneens gelegen op enkele minuten van de site, biedt alle mogelijke connecties met het openbaar vervoer. Het gebouw geniet eveneens van een voortreffelijke zichtbaarheid en een goede parkingratio voor deze buurt. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden om City-Link NV te verwerven na oplevering van de werken, voorzien voor de tweede helft van 2009. De gebouwen zijn vandaag nog niet verhuurd, hun commercialisering werd opgestart. Op 23.05.2007 heeft Cofinimmo een koopovereenkomst afgesloten voor 100% van de aandelen van AMCA NV, eigenaar van een terrein gelegen Noorderplaats te 2000 Antwerpen, in de havenzone (Eilandje) tegenover het Willemdok. Op dit terrein zullen een kantoorgebouw (Avenue Building) van ongeveer 10 000 m² en 200 parkings gebouwd worden. Deze constructies zijn het sluitstuk van een groter project met kantoorgebouwen, luxe appartementen en een hotel. Het gebouw, dat 7 verdiepingen zal tellen, zal functioneel en zeer modern zijn. Het zal uitgerust zijn met alle geavanceerde technologieën en optimale energieprestaties garanderen. De site, gelegen tussen het stadscentrum en de haven, is zeer toegankelijk vanaf de Ring van Antwerpen, de Waaslandtunnel of het centrum. Cofinimmo heeft zich ertoe verbonden de aandelen van Amca NV na de oplevering van de werken, voorzien voor 2009, te verwerven. 8/12
Deze 3 ontwikkelingsprojecten vertegenwoordigen een investeringswaarde van 111 miljoen. Het gemiddelde initiële huurrendement voor deze 3 projecten benadert 6,30%. Deze acquisities sluiten perfect aan bij de strategie van Cofinimmo die erop gericht is te investeren in kantoorgebouwen op lange termijn verhuurd en nieuwe kantooroppervlaktes voor te stellen aan potentiële klanten en nog meer flexibiliteit te bieden aan haar bestaande klanten die hun kantooroppervlakte wensen uit te breiden. RUSTHUIZEN Op 30.05.2007, heeft de Groep Cofinimmo 100% van de aandelen van de vastgoedactiviteit van de GROEP VAN DEN BRANDE verworven, eigenaar van 9 rusthuizen en een grondreserve van 25 hectaren die zullen dienen voor de bouw of de uitbreiding van minstens 6 rusthuizen. De 9 rusthuizen die vandaag operationeel zijn tellen 809 erkende bedden en vertegenwoordigen een totale bovengrondse oppervlakte van 46 000 m². Ze zijn verspreid over de provincies Vlaams Brabant (Rotselaar, Boutersem) en Antwerpen (Wommelgem, Oud-Turnhout, Rijkevorsel, Beerse, Balen, Geel en Mol). Naast de bestaande instellingen, zal Cofinimmo financiële ondersteuning bieden voor de bouw- of uitbreidingswerken van volgende verzorgingsinstellingen: Plaats Project Bedden m² Bouwvergunning Voorziene oplevering van de werken Merksplas Nieuwbouw 60 4 148 Afgeleverd februari 2008 Ranst Nieuwbouw 60 5 181 In aanvraag februari 2008 Oud-Turnhout Uitbreiding 40 2 190 In aanvraag juli 2008 Herentals Nieuwbouw 120 8 522 In aanvraag december 2008 Rotselaar Uitbreiding 30 1 448 Afgeleverd december 2008 Balen Uitbreiding 33 1 596 Afgeleverd december 2008 Voor het einde van 2008 zal de totale portefeuille van 15 rusthuizen 1 152 erkende bedden tellen voor een totale investeringswaarde van 105,92 miljoen. Daarnaast verwerft Cofinimmo in het kader van deze transactie tevens een grondreserve waarop verschillende uitbreiding- en nieuwbouwprojecten mogelijk zijn. Zo worden er vandaag al voor de sites in Boutersem en Geel ontwerpstudies gemaakt voor een uitbreiding van in totaal 73 bedden. Deze rusthuizen alsook de eventuele nieuwe sites te bouwen op de grondreserve zullen allen beheerd worden door Palmir NV, met wie Cofinimmo erfpachtovereenkomsten van 27 jaar heeft ondertekend. Palmir is de vennootschap die het blijvende commitment van de familie Van den Brande in de rusthuissector structureert. Cofinimmo heeft een erfpachtovereenkomst van 27 jaar afgesloten met de GROEP RESTEL voor de 3 volgende rusthuizen: 1. Cofinimmo heeft het rusthuis L ORCHIDÉE verworven. Dit gebouw is gelegen rue des Rabots 27 te Ittre, telt 51 erkende bedden en heeft een totale bovengrondse oppervlakte van 3 499 m². Een extensieproject zal toestaan de capaciteit van dit gebouw tot 80 bedden te dragen. De investeringswaarde bedraagt 5,4 miljoen. 2. Cofinimmo heeft 100% van de aandelen van Douce Quiétude BVBA verworven, eigenaar van het rusthuis DOUCE QUIÉTUDE. Dit gebouw, gelegen rue Baschamps 36 te Aye/Marche-en- Famenne, telt 100 erkende bedden en heeft een totale bovengrondse oppervlakte van 5 499 m². De investeringswaarde bedraagt 5,5 miljoen. 9/12
3. Cofinimmo heeft de site van de CENTRE MUTUALISTE NEUTRE gelegen avenue des Sapins 27 te Biez verworven, goed voor 12 839 m² bovengrondse oppervlakte. Het rusthuis RÉSIDENCE DU PARC, dat 79 erkende bedden telt, neemt hiervan de helft in gebruik. De andere helft staat leeg en zal gerenoveerd worden om de capaciteit van het rusthuis uit te breiden en er andere sociale activiteiten te ontwikkelen. De investeringswaarde, voor renovatie, bedraagt 2,25 miljoen (exclusief kosten). Sinds 2005 heeft Cofinimmo in totaal voor 181,18 miljoen geïnvesteerd in 22 rusthuizen (6 verhuurd aan Senior Living Group, 7 aan de Groep Restel en 9 aan Palmir/Van den Brande) aan een gemiddeld bruto initieel huurrendement van 6,26%. De rusthuizen zijn samen goed voor 2 884 erkende bedden en 137 739 m² bovengronds. Zes rusthuizen, goed voor 20 881 m² bovengrondse oppervlakte, 343 erkende bedden, een investeringswaarde van 35,66 miljoen en een gemiddeld huurrendement vergelijkbaar met de rusthuizen in exploitatie, zijn in opbouw en zullen in de loop van 2008 opgeleverd worden (zie hierboven). Cofinimmo verstevigt als dusdanig haar positie in dit vastgoedsegment waarvan het ontwikkelingspotentieel hoog wordt ingeschat. Per 30.06.2007 vertegenwoordigden deze investeringen 8,5% van het totale patrimonium van de Groep. Het streefdoel om er 10% van de geconsolideerde activa aan te besteden wordt hierbij benaderd (1). VERKOPEN De toekenning van een erfpachtrecht van 99 jaar voor het gebouw De Ligne (Bankstraat 7 te 1000 Brussel) werd afgesloten op 07.02.2007 aan een prijs van 91,7 miljoen. De verkoop van de Twin House (Neerveldstraat 107 te 1200 Brussel) werd op 26.04.2007 ondertekend. Het erfpachtrecht van 99 jaar werd overgedragen aan een prijs van 22,1 miljoen. Dankzij deze 2 verkopen werd een meerwaarde van 18,03 miljoen gerealiseerd in 2007, of 1,83 per gewoon aandeel. Cofinimmo heeft een erfpachtrecht van 99 jaar toegekend op haar 7 gebouwen op de Singel van Antwerpen, namelijk Lemanstraat 27, Plantin & Moretus, Quinten, Regent, Royal House, Uitbreidingstraat 2 en Uitbreidingstraat 10. Dit onderhandse contract afgesloten met een investeringsfonds werd ondertekend mits opschortende voorwaarden wat Cofinimmo toelaat de huurinkomsten tot in oktober 2007 te behouden. De prijs van deze verkopen bedraagt 71,5 miljoen wat overeenstemt met een gerealiseerde meerwaarde van 17,8 miljoen of 1,80 per gewoon aandeel. Deze meerwaarde zal in de resultaten opgenomen worden eenmaal de opschortende voorwaarden gelicht zijn (in de loop van het 2 de halfjaar 2007). NIET BEËINDIGDE PROJECTEN Nadat concurrerende openbare overnamebiedingen werden aangekondigd, opeenvolgend door Leasinvest Real Estate SCA op 26.06.2007 en door Baugur Group op 27.06.2007, op alle aandelen van Immo- Croissance, heeft Cofinimmo NV besloten, overeenkomstig artikel 13 (e)(i) van de Luxemburgse wet van 19.05.2006 betreffende openbare overnamebiedingen, om haar overnamebod, aangekondigd op 21.05.2007 en bevestigd op 26.06.2007, in te trekken. Cofinimmo was inderdaad van oordeel dat het overbieden van de concurrerende overnamebiedingen nadelig zou zijn voor het belang van haar aandeelhouders. (1) Volgend op de verwerving op 06.07.2007 van 90% van Immobrew NV, daalt het aandeel van de rusthuizen in de portefeuille van Cofinimmo tot 7,5%. 10/12
4. Gebeurtenissen na 30.06.2007 Op 06.07.2007, heeft Cofinimmo 90% van IMMOBREW NV verworven, eigenaar van 1 069 cafés (824 in België en 245 in Nederland) van de Groep InBev. De investeringswaarde van de vastgoedportefeuille bedraagt 424 miljoen (voor 100% van dit patrimonium). Het initieel bruto huurrendement bedraagt 6,32%. De cafés vertegenwoordigen 320 000 m², waarvan 272 000 m² in België en 48 000 m² in Nederland. Immobrew NV, waarin InBev Belgium een belang van 10% aanhoudt, zal huurovereenkomsten van 27 jaar afsluiten (plus hernieuwingsmechanisme van 3 maal 9 jaar) met InBev Belgium of InBev Nederland, voor een initiële huur van 26,8 miljoen per jaar (CPI geïndexeerd) voor alle cafés. Deze handelshuurovereenkomsten zullen onderworpen zijn aan de Belgische (Wet van 30.04.1951) of de Nederlandse Wet op de handelshuren. De contracten kunnen elke 3 jaar in België en elke 5 jaar in Nederland onderbroken worden. Cofinimmo geniet overigens van een huurgarantie, door InBev NV, voor de volledige geïndexeerde huurinkomst van 26,8 miljoen tijdens de eerste 6 jaren. Deze garantie vermindert vervolgens met 1,75% per jaar van de waarde van de geïndexeerde huren. Rekening houdend met de 6-jarige huurgarantie en indien InBev elk jaar effectief 1,75% van de huurovereenkomsten verbreekt, komt dit overeen met een vaste huurovereenkomst van 23 jaar. Om een huurovereenkomst op een bepaald pand te mogen verbreken, moet deze volledig leeg zijn, wat Cofinimmo toelaat het te herontwikkelen, te verkopen of opnieuw te verhuren. Indien dit niet het geval zou zijn, zal InBev de contractuele huur blijven betalen totdat het pand beschikbaar wordt. Cofinimmo is enkel verantwoordelijk voor het structureel onderhoud van de daken, de muren en de gevels. De café-uitbater neemt de binnenhuisinrichting en het operationele beheer voor zijn rekening. De transactie zal afgerond worden tegen eind 2007 en zal met schuld gefinancierd worden. Bankleningen zijn nu reeds in plaats om de totale investering in te dekken. Een interestindekking werd eveneens afgesloten voor het totale bedrag voor een periode van 8 jaar. Na deze transactie zal de schuldratio van Cofinimmo 50,6% bereiken. Immobrew NV blijft een dochtervennootschap van Cofinimmo en zal met deze laatste niet worden gefusioneerd. Cofinimmo en InBev hebben een aandeelhouderspact afgesloten met betrekking tot het beheer en de strategie van Immobrew dat tot gevolg heeft dat bepaalde beslissingen betreffende de structuur en de operaties in onderling akkoord moeten genomen worden. De positieve impact van de Immobrew transactie op het netto courant resultaat van Cofinimmo wordt geschat op 0,40 per gewoon aandeel, gemiddeld over 10 jaar. Na deze operatie zal de portefeuille van Cofinimmo als volgt verdeeld zijn: 71,1% kantoren, 14,0% cafés, 7,5% rusthuizen en 7,4% financiële leasing op lange termijn. De risicospreiding wordt aldus per sector aanzienlijk verbeterd. De gemiddelde duurtijd van alle huurcontracten in portefeuille stijgt van 9,1 naar 11,0 jaar. Op 26.07.2007, heeft Cofinimmo het gebouw KOLONEL BOURG 124 te Evere, eigendom van AGF Belgium, verworven. Dit gebouw heeft 4 303 m² kantooroppervlakte en is identiek aan het gebouw Kolonel Bourg 122 dat Cofinimmo reeds in portefeuille heeft en waarmee het een technisch en architecturaal geheel vormt. Hierdoor kan Cofinimmo in deze kantorenwijk in volle herontwikkeling een mooie oppervlakte van 8 600 m² aan kandidaat huurders aanbieden. De investeringswaarde ligt op 5 miljoen, wat overeenstemt met een rendement van 8,25%. De transactie werd gerealiseerd via een inbreng in natura tegen uitgifte van 37 406 nieuwe gewone Cofinimmo aandelen aan een prijs van 133,67 en die deelgerechtigd zijn in het resultaat vanaf 01.01.2008. 11/12
Addendum GECONSOLIDEERDE RESULTATENREKENING 30.06.2007 30.06.2006 (x 1 000) Huurinkomsten 70 099 69 059 Terugnemingen overgedragen en verdisconteerde huren 5 050 4 867 Met verhuur verbonden kosten -912-1 224 Netto huurresultaat 74 237 72 702 Recuperatie van vastgoedkosten 501 185 Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen 19 902 25 409 Kosten van de huurders en gedragen door de eigenaar op huurschade en wederinstaatstelling op het einde van de huur -879-1 114 Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen -20 016-25 506 Vastgoedresultaat 73 745 71 676 Technische kosten -1 345-3 462 Commerciële kosten -1 130-643 Kosten en taksen van niet verhuurde goederen -1 327-1 227 Beheerskosten vastgoed -5 382-4 728 Operationeel vastgoedresultaat 64 561 61 616 Algemene kosten van de vennootschap -2 919-2 370 Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille 61 642 59 246 Resultaat verkoop vastgoedbeleggingen 18 035-35 Variaties in de reële waarde van de vastgoedbeleggingen 29 142 4 513 Operationeel resultaat 108 819 63 724 Financiële opbrengsten 18 767 12 563 Interestkosten -31 997-17 153 Andere financiële lasten -1 042-947 Financieel resultaat -14 272-5 537 Resultaat vóór belastingen 94 547 58 187 Vennootschapsbelasting -615-1 680 Exit taks -92-291 Belastingen -707-1 971 Netto resultaat - aandeel Groep Preferent dividend - Voorstel Netto resultaat - aandeel Groep (gewone aandelen) 93 840 4 737 89 103 56 216 4 737 51 479 Cofinimmo is de belangrijkste investeerder in vastgoed bestemd voor verhuring in België. Cofinimmo is beursgenoteerd (Euronext, BEL20). Zij is vooral actief in de kantorensector. Cofinimmo bezit een portefeuille van bijna 2,5 miljard, samengesteld uit 162 gebouwen goed voor een totale oppervlakte van 1 097 459 m². Cofinimmo is een onafhankelijke onderneming, die zelf instaat voor het beheer van haar vastgoedpatrimonium. Per 30.06.2007 bedraagt de beurskapitalisatie van Cofinimmo 1,6 miljard. www.cofinimmo.com Voor meer informatie: Sébastien Berden Séverine Van der Schueren Corporate Finance & IR Manager Corporate Communications Manager Tel.: +32 2 373 00 09 Tel.: +32 2 373 00 04 sberden@cofinimmo.be svanderschueren@cofinimmo.be 12/12