GECOÖRDINEERDE STATUTEN VAN DE RESIDENTIE GREEN CORNER 1 Ter goedkeuring voorgelegd aan de algemene vergadering d.d. / / 2011
HET JAAR NEGENTIENHONDERD VIJF EN NEGENTIG. Op zeventien oktober Voor Notaris Dirk Luyten met standplaats te Mechelen, vervangende Notaris Jean-Pierre Vanden Weghe, met standplaats te Walem (Mechelen), en Notaris Xavier Van den Weghe, met standplaats te Zulte, beiden wettelijk belet. ZIJN VERSCHENEN : 1) De Naamloze Vennootschap N.V. VAN DEN WEGHE, met maatschappelijke zetel te 9870 Zulte, Oeselgemstraat 79, handelsregister te Gent onder nummer 133.533, opgericht op negenentwintig december negentienhonderd zevenenzeventig, blijkens akte verleden voor notaris De Wolf te Kruishoutem, gepubliceerd in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van vierentwintig januari nadien, onder nummer 389-1. Waarvan het kapitaal werd verhoogd op zelfde datum door middel van inbreng van onroerende goederen, blijkens akte van notaris De Wolf, te Kruishoutem, gepubliceerd in de bijlage tot het Belgisch Staatsblad van vierentwintig januari nadien, onder nummer 389-3. Alhier vertegenwoordigd, overeenkomstig artikel 14 van de statuten, door twee bestuurders: De Heer Reynoldus Vanden Weghe, gepensioneerd, wonend te Zuite, Oesegemstraat 79; en Mevrouw Josette Vanden Weghe, zonder beroep, wonend te Gent, Bagattenstraat 40. Tot die hoedanigheid aangesteld bij beslissing van de gewone algemene vergadering gehouden op zestien maart negentienhonderd vierennegentig, gepubliceerd in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad op acht april nadien, onder nummer 940408-189. Enerzijds : de "eigenaar van de grond". 2) De naamloze vennootschap "NIVAL" met zetel te Knokke- Heist, Koningslaan, 160, opgericht bij akte verleden voor notaris Joseph Lenaerts met standplaats te Genk op zestien oktober negentienhonderd negentig en bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van zeven november nadien onder het nummer 901107-309; ingeschreven in het handelsregister van Hasselt onder nummer 82.468; ingeschreven in het B.T.W.-kantoor onder nummer 441.843.809, Hier vertegenwoordigd door de Heer Valère GRAULS, zaakvoerder, wonend te Hasselt, Kolonel Dussartplein, 35 bus 21, Handelend, krachtens titel VIII der statuten, in zijn hoedanigheid van gedelegeerd bestuurder van gezegde vennootschap, tot die funktie benoemd bij de oprichtingsakte. 3) De Heer Valère Louis Raymond Grauls, zaakvoerder, geboren te Hasselt op elf juni negentienhonderd zesendertig, wonend te Hasselt, Kolonel Dussartplein, 35 bus 21, die verklaart zich persoonlijk sterk te maken voor alle verbintenissen die de NV "Nival" aangaat in onderhavige akte. Anderzijds : de "promotor en/of bouwheer". 2
UITEENZETTING De naamloze vennootschap "Van den Weghe", voornoemd is eigenaar van het hierna beschreven onroerend goed, te weten: Gemeente Knokke-Heist Een perceel bouwgrond gelegen aan de Piers de Raveschootlaan, 83, de hoek vormend met de Victor Lamoraistraat, bekend ten kadaster sectie F, nummer 42 voor een oppervlakte van tweeënnegentig vierkante meter (92 m 2 ) Oorsprong van eigendom. Oorspronkelijk sinds meer dan dertig jaar behoorde bovenbeschreven goed toe aan de huwgemeenschap Victor Van Hemelrijck-Peruccini Marietta te Knokke-Heist om het te hebben aangekocht bij akte verleden voor Notaris Maurice Quaghebeur te Oostende op tien augustus negentienhonderd zesenvijftig, overgeschreven op het hypotheekkantoor te Brugge op achttien augustus negentienhonderd zesenvijftig, boek 9389, nummer 2. De echtgenoten Vanhemelrijck-Peruccini zijn beiden overleden, respectievelijk te Sijsele op twee augustus negentienhonderd drieënzeventig en te Knokke-Heist op zes juli negentienhonderd vijfentachtig, nalatende als enige wettige en reservataire erfgenamen hun zes kinderen behouden uit hun huwelijk, te weten; Van Hemelrijck; 1) Johanna, 2) Anna, 3) Erna, 4) Nora, 5) Hilde en 6) Johan. Voorschreven goed werd toebedeeld aan de Heer Johan Van Hemelrijck te Keerbergen bij akte verdeling verleden voor Notaris Jean De Mey te Brugge op dertien juni negentienhonderd negenentachtig, tussen de consoorten Van Hemelrijck, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor van Brugge op tweeëntwintig juni nadien, boek 5594, nummer 1. De Heer Johan Van Hemelrijck heeft het goed verkocht aan de NV Nival, die het op haar beurt heeft verkocht aan de NV Van Den Weghe blijkens akte verleden voor Notaris Vanden Bussche te Knokke met tussenkomst van Notaris Van den Weghe te Zulte en Notaris Vanden Weghe te Walem op twee september negentienhonderd vierennegentig, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor van Brugge op achttien oktober nadien, boek 7229, nummer 14. De naamloze vennootschap "NV VAN DEN WEGHE" heeft verzaakt aan haar recht van natrekking en heeft een toelating tot bouwen verleend aan de NV NIVAL, voornoemd, blijkens akte verleden voor Notaris Dirk Luyten te Mechelen op heden. 3
BASISAKTE BETREFFENDE HET OP TE RICHTEN GEBOUW Deze uiteenzetting gedaan zijnde, hebben de komparanten, de eerste in hoedanigheid van eigenaar van de grond die de schoot zal uitmaken van de op te richten gebouwen, de tweede als bouwheer, ons verzocht de basisakte met het reglement van mede-eigendom van het appartementsgebouw, hierna uitvoeriger beschreven, op te stellen. Deze basisakte is verdeeld in drie hoofdstukken: HOOFDSTUK 1 * Bouwvergunning - Stedebouwkundige voorschriften * Verdeling van het gebouw * Schema van het gebouw HOOFDSTUK 2 * Ontleding van de plannen en beschrijving vari de gemene delen en van de privatieve kavels. HOOFDSTUK 3 * Bijzondere voorwaarden * Voorbehoud * Oplevering * Voorbehoud van muurgemeenschappen / Algemene opmerkingen * Erfdienstbaarheden * Reglement van mede-eigendom * Reglement van inwendige orde (huishoudlijk reglement) * Lastenboek met plannen van de op te richten gebouwen HOOFDSTUK 1 1. Bouwvergunning Voor voorschreven eigendom werd er door het Schepencollege van de Gemeente Knokke-Heist een bouwvergunning afgeleverd op acht augustus negentienhonderd vierennegentig, onder refertenummer 93/269, voor de bouw van een appartementsgebouw, genaamd Residentie "Green Corner". Deze bouwvergunning werd opgesteld volgens de plannen opgemaakt door de architect Paul Wijndaele, te Hasselt, Platanenstraat, 49. De tekst van de bouwvergunning, met haar aanhangsels en stedebouwkundige voorschriften, wordt hieraan gehecht en de bouwheer verbindt er zich toe het gebouw op te richten volgens de hieraan gehechte plannen, met inachtneming van de stedebouwkundige opgelegde voorwaarden en het lastenboek. 4
De plannen bij deze akte gevoegd betreffen: Plan: grondplannen, gevels, doorsnede. Deze documenten vormen samen de basisakte van de eigendom. Zij vervolledigen elkaar en vormen één geheel. Zij dienen gelezen en geïnterpreteerd te worden in onderhavig verband. De promotor verklaart dat deze plannen en vergunningen identitiek zijn aan deze goedgekeurd met de bouwvergunning, met uitzondering van de stookruimte, en achterliggende kelder, die om technische redenen, op zijn verantwoordelijkheid, niet gebouwd werden. Al deze documenten getekend door de komparanten en Ons, Notaris, zullen aan onderhavige akte, waarvan zij integrerend deel uitmaken, gehecht blijven en zullen terzelfdertijd geregistreerd worden en de plannen in de vorm van een door de notaris voor eensluidend verklaard afschrift als bijlage worden gevoegd. 2. Verdeling van het op te richten gebouw Volgens de hierboven vermelde plannen bestaat het op te richten gebouw uit volgende privatieve kavels: - twee handels en/of kantoorruimten; (of appartementen) - zes appartementen; - één dakappartement; - negen kelders die rechtstreeks zullen verbonden worden met een andere privatieve kavel om één ondeelbaar geheel, te vormen; De verdeling van de eigendom wordt uitgevoerd overeenkomstig voormelde plannen en de hierna volgende beschrijving: De verschijners verklaren voorschreven eigendom (grond en op te richten gebouwen) onder het beheer van mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid te plaatsen, overeenkomstig de wettelijke bepalingen. Door de wilsuitdrukking van de verschijners die voorafgaat wordt er een vereniging van mede-eigenaars opgericht met benaming "Residentie Green Corner" met zetel te Knokke-Heist, Piers de Raveschootlaan, 83. De vereniging van mede-eigenaars zal haar rechtspersoonlijkheid verwerven na de overschrijving van huidige akte en door de overdracht of de toekenning van één kavel. Elke kavel is samengesteld uit: privatieve delen, die de uitsluitende eigendom van hun eigenaars zijn, gemene delen, waarvan de eigendom in gedwongen onverdeeldheid aan alle mede-eigenaars toebehoort, ieder voor een ideële fraktie, die hun aantal aandelen vertegenwoordigt in de vereniging van medeeigenaars. De gemene delen zijn verdeeld in duizend/duizendsten (l000/l000sten) vertegenwoordigende elk één aandeel van duizend aandelen in de vereniging van de mede-eigenaars. 3. Schema van het gebouw de handelsruimte AG (of appartement) de handelsruimte BG (of appartement) appartement B1 appartement A1 appartement B2 appartement A2 104/1.000sten 98/1.000sten l00/l.000sten 108/1.000sten l00/l.000sten 108/1.000sten 5
appartement B3 appartement A3 appartement AB4 Totaal: l00/l.000sten 108/1.000sten 174/1.000sten --------------- l.000/l.000sten HOOFDSTUK 2 Ontleding van de plannen en beschrijving van de gemene delen en privatieve kavels. De ganse grondoppervlakte wordt beschouwd als algemeen gemeenschappelijk element; aan elke juridisch entiteit, zowel de handelsruimten, appartementen en dakappartement worden derhalve kwotiteiten verbonden in de ganse grondoppervlakte, met uitzondering van de kelders. 1. ONDERGRONDS. - acht (8) kelders, genummerd van 1 tot 8 (op plan), omvattende ieder in privatieve en uitsluitende eigendom : het lokaal zelf met zijn deur. - de kelder handelsruimte, omvattende in privatieve en uitsluitende eigendom : het lokaal zelf met zijn deur. De kelders bevatten geen aandelen in mede-eigendom of gedwongen onverdeeldheid. 2. OP DE GELUKVLOERSE VERDIEPING. - de handelsruimte AG (links wanneer men voor het gebouw staat), omvattende : a) in privatieve en uitsluitende eigendom : - een zithoek met kookhoek, badkamer, w.c., en één slaapkamer; - de kelder/handelsruimte b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid : de honderd en vier/- duizendsten in de gemeenschappelijke delen waaronder de grond. - de handelsruimte BG, (rechts wanneer men voor het gebouw staat), omvattende : a) in privatieve en uitsluitende eigendom : - de handelsruimte, berging, bureau en w.c. - de kelder GV/B b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid : de achtennegentig/duizendsten in de gemeenschappelijke delen waaronder de grond. 3. OP DE EERSTE VERDIEPING. - Het appartement gekenmerkt als A1 (links wanneer men voor het gebouw staat), omvattende : 6
a) in privatieve en uitsluitende eigendom : - zithoek, eethoek en kookhoek; - w.c., badkamer en slaapkamer; - de kelder A1 b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid : de honderd en acht/duizendsten in de gemeenschappelijke delen waaronder de grond. - Het appartement gekenmerkt als B1 (rechts wanneer men voor het gebouw staat), omvattende : a) in privatieve en uitsluitende eigendom : - zithoek, eethoek en kookhoek; - w.c., badkamer en slaapkamer; - de kelder B1 b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid : de honderd/duizendsten in de gemeenschappelijke delen waaronder de grond. 4. OP DE TWEEDE VERDIEPING. - Het appartement gekenmerkt als A2 (links wanneer men voor het gebouw staat), omvattende : a) in privatieve en uitsluitende eigendom : - zithoek, eethoek en kookhoek; - w.c., badkamer en slaapkamer; - de kelder A2 b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid : de honderd en acht/- duizendsten in de gemeenschappelijke delen waaronder de grond. - Het appartement gekenmerkt als B2 (rechts wanneer men voor het gebouw staat), omvattende ; a) in privatieve en uitsluitende eigendom : - zithoek, eethoek en kookhoek; - w.c., badkamer en slaapkamer; - de kelder B2 b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid : de honderd/duizendsten in de gemeenschappelijke delen waaronder de grond. 5. OP DE DERDE VERDIEPING. - Het appartement gekenmerkt als A3 (links wanneer men voor het gebouw staat), omvattende : a) in privatieve en uitsluitende eigendom : - zithoek, eethoek en kookhoek; - w.c., badkamer en slaapkamer; - de kelder A3 b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid : de honderd en acht/- duizendsten in de gemeenschappelijke delen waaronder de grond. - Het appartement gekenmerkt als B3 (rechts wanneer men voor het gebouw staat), omvattende : 7
a) in privatieve en uitsluitende eigendom : - zithoek, eethoek en kookhoek; - w.c., badkamer en slaapkamer; - de kelder B3 b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid : de honderd/duizendsten in de gemeenschappelijke delen waaronder de grond. 6. OP DE VIERDE VERDIEPING. - Het appartement gekenmerkt als AB4, omvattende : a) in privatieve en uitsluitende eigendom : - woonkamer, zithoek, kookhoek en slaapkamer; - terras, nachthall, w.c., badkamer en slaapkamer; - de kelder AB4. b) in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid : de honderd vierenzeventig/duizendsten in de gemeenschappelijke delen waaronder de grond. [ bepalingen overgeheveld uit het oorspronkelijk reglement van mede-eigendom ] ARTIKEL 6 - De gemene delen van het gebouw, ook aandeel genoemd, bevatten namelijk: De grond, de ruwbouw, namelijk de funderingen, de betonstrukturen (kolommen, balken, platen, enzovoort), de buitengevels, de muren welke de privatieve delen omringen, de verluchtingsleidingen, rookkanalen, trap en liftkast, met lift en trap, met de af- en aanvoerleidingen van water, gas en electriciteit, de riolen, de afvoerbuizen, de gemeenschappen jke gangen en overlopen, de deuropener en parlofoon, de electrische installatie van de gemene delen, de dakbedekkingen met de waterafvoerbuizen, de toegangswegen en ingangen, alsmede op de ondergrondse verdieping, de machinekamer, lokaal der meters en tellers en gemene kelder,, en in het algemeen alle delen van het gebouw die niet bestemd zijn tot het uitsluitend gebruik van één of ander privatief lokaal of welke gemeen zijn ingevolge de wet van acht juni negentienhonderd vierentwintig of ingevolge de gebruiken. Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn. Deze aandelen mogen niet vervreemd worden noch bezwaard worden met reële rechten of in beslag genomen worden dan samen met de kavel waarvan ze een accessorium zijn en dan nog slechts voor het erbij behorend gedeelte. De hypotheek en ieder reëel recht gevestigd op een privatieve kavel bezwaart rechtens het gedeelte der aandelen dat er als onafscheidbare bijhorigheid van afhangt. ARTIKEL 7 - Elke private kavel omvat de samenstellende delen van het privatief lokaal met uitzondering van de gemene delen, en namelijk de vloer, het parket of andere vloerbekleding waarop men 8
gaat, met hun steun, de inwendige scheidingswanden die geen steunmuren zijn, de deuren, behalve de ingangsdeur van een privatief gedeelte, de gemeenheden van de tussenwanden de scheiding vormende tussen de privatieve lokalen en leuningen, de deuren op de overlopen, de partikuliere sanitaire installaties, lavabo's, wasbakken, watercloset, baden en stortbaden, enzovoort de delen in glas van deuren en vensters, de zoldering, de bekleding van de zoldering, de inwendige versiering van de privatieve kavels, kortom alles wat zich binnen in de privatieve kavels bevindt en tot hun uitsluitend gebruik dient, en bovendien, alles wat zich buiten de privatieve delen bevindt maar tot hun uitsluitend gebruik dient (bijvoorbeeld, de partikuliere tellers, de privatieve leidingen van water, elektriciteit, telefoon, enzovoort). Ieder der eigenaars heeft het recht van zijn privatieve lokalen (kavels) te genieten binnen de grenzen vastgesteld door onderhavig reglement en op voorwaarde de rechten der andere eigenaars niet te storen en niets te doen dat de stevigheid van het gebouw zou kunnen in gevaar brengen. Eenieder mag naar zijn goeddunken de inwendige verdeling van zijn privatieve lokalen (kavels) wijzigen maar onder zijn verantwoordelijkheid ten overstaan van verzakkingen, beschadigingen en andere ongemakken, die hiervan het gevolg zouden zijn, voor de gemene lokalen der andere eigenaars. Het is aan de eigenaars verboden, zelfs binnen hun private vertrekken enige wijziging aan te brengen aan de gemene zaken, die de stevigheid en de stabiliteit van het gebouw zouden kunnen aantasten, behoudens en overeenkomstig de beschikkingen van het hiernavolgend artikel. HOOFDSTUK 3 - BIJZONDERE VOORWAARDEN VOORBEHOUD De hierboven ontlede plannen zullen de nodige wijzigingen kunnen ondergaan: 1) om te voldoen aan de eisen van de diensten van Stedebouw en de Openbare of Private Besturen, namelijk van de water- en electriciteitsmaat- schappijen; 2) om de bouwwerken uit te voeren in overeenstemming met de noodwendigheden van de bouwkunst; 3) om het gebruik van de gemene delen te verbeteren; 4) om de hierna toegestane wijzigingen te verwezenlijken. Het is altijd toegelaten: a) Twee of meer kavels van het gebouw tot één enkele te verenigen. b) Twee of meer kavels van het gebouw zich op verschillende niveaus bevindend, maar die elkaar aan zoldering of vloer raken, te verenigen, teneinde een duplex te vormen en door een private binnentrap verbonden zijnde. 9
In deze gevallen zullen de kwotiteiten toegekend aan de verenigde privatieve kavels opgeteld worden. c) De binnenverdeling van de kavels te wijzigen. d) Na de hierbovenvermelde wijzigingen uitgevoerd te hebben, is het nog toegelaten terug te komen tot de oorspronkelijke opvatting of tot iedere andere, verenigbaar met de techniek en de stevigheid van het gebouw. Maar al deze wijzigingen zullen moeten uitgevoerd worden onder toezicht van de architect van het gebouw, of bij gebreke, door een architect aangenomen door de algemene vergadering. De erelonen van deze architekt zullen uitsluitend ten laste zijn van de mede-eigenaar die de werken doet uitvoeren; deze werken zullen moeten uitgevoerd worden op een wijze die zo weinig mogelijk het genot van de bewoners van het gebouw stoort; te dien einde zal er gebruik gemaakt worden van de meest geëigende technieken. De eigenaar die dergelijke werken doet uitvoeren is verantwoordelijk tegenover de vereniging der mede-eigenaars voor alle schade die er zou kunnen uit voortvloeien, hetzij voor de gemene delen, hetzij voor de privatieve delen, en hij zal ze op zijn kosten terug in goede staat moeten stellen. Op elk niveau zullen er nooit meer privatieve elementen mogen zijn dan al die thans voorzien zijn. De beschrijvingen hernomen in bovenvermelde plannen worden slechts gegeven ten titel van inlichting; zij mogen ten allen zijde door de bouwheer gewijzigd worden en dit, tot de volledige beëindiging van de ruwbouw, voor zover zij geen enkele afbreuk doen aan de stevigheid van het gebouw, noch aan het algemeen belang van de vereniging der mede-eigenaars. De wijzigingen mogen nochtans, noch het volume, noch de oppervlakte van de kavels die reeds zouden verkocht zijn, verminderen. Ingeval van uitvoering van de wijzigingen, waarvan hiervoren sprake, zullen deze geakteerd worden, hetzij in een bijzondere verbeterende akte, hetzij in de akte van vervreemding van de gewijzigde kavels, aan welke het plan met de gezegde wijzigingen zal gehecht blijven. De maten op het plan aangeduid zijn vastgesteld van metselwerk tot metselwerk; ze worden slechts gegeven ten titel van inlichting; een afwijking van vijf procent per lokaal is toegelaten tussen de opgegeven maten en de werkelijke toestand, zonder vergoeding noch verhaal. Indien het verschil vijf procent overtreft zal dit nooit aanleiding geven tot verbreking van het kontrakt. Indien het tien procent overtreft, zal een vergoeding dienen betaald te worden, berekend op basis van het verschil bestaande tussen de werkelijke toestand en de afwijking van vijf procent per lokaal. De bouwheer behoudt zich eveneens het recht voor de voorziene materialen te vervangen door materialen van gelijkwaardige kwaliteit waarvan de prijs niet lager mag zijn dan de prijs der vervangen materialen, en dit mits verrechtvaardiging. De onkosten van de gemeenschap zullen gedragen worden vanaf de voorlopige oplevering. 10
De kosten van de verwarming voor de oplevering, maken een last uit die zal aangerekend worden aan iedere koper of eigenaar van een kavel. Deze verwarming heeft tot doel de vluggere bewoonbaarheid en hygiëne van de lokalen te verzekeren en tevens zekere elementen van de bouw te beschermen. De bouwwerken zullen uitgevoerd worden volgens het lastenkohier waarvan één door de partijen getekend en gekorttekend exemplaar aan deze akte zal gehecht blijven, teneinde er integrerend deel van uit te maken, maar onder voorbehoud, voor de verschijnende bouwheer, aan dit lastenkohier de hierboven voorziene wijzigingen aan te brengen. OPLEVERING a) Voorlopige oplevering Om de voorlopige oplevering mogelijk te maken moeten de werken in hun geheel voltooid zijn, niettegenstaande bepaalde geringe onvolkomenheden welke tijdens de waarborgtermijn kunnen worden hersteld, en moet het goed volgens zijn bestemming in gebruik kunnen worden genomen. De voorlopige oplevering houdt de goedkeuring door de koper van de hem afgeleverde werken in en sluit ieder verhaal van zijnentwege voor zichtbare gebreken uit, op voorwaarde evenwel dat de staat van de werken in de loop van de waarborgtermijn niet verslecht. 1) voorlopige oplevering van de privé delen De voorlopige oplevering van de kavels, dient op tegenspraak tussen de verkoper-bouwheer, de architect en de koper te worden uitgevoerd. Enkel een geschreven en tegensprakeiijke akte van de partijen dient als bewijs van de voorlopige oplevering van de kavel. De voorlopige oplevering moet in aanwezigheid van een door de koper aangeduide architect plaatsvinden. De kosten verbonden aan de tussenkomst van deze architect vallen ten laste van de koper. De verkoper-bouwheer vraagt de voorlopige oplevering schriftelijk aan door de koper met een bij de post. aangetekend schrijven te verzoeken er binnen een termijn van vijftien dagen volgend op de verzending van de aanvraag toe over te gaan. De werken worden geacht klaar te zijn om in voorlopige oplevering te worden opgenomen, behoudens tegenbewijs, op de datum van voltooiing die de verkoper-bouwheer op het verzoek tot oplevering heeft aangeduid. Een eventuele weigering van de koper over te gaan tot de voorlopige oplevering, dient bij een ter post aangetekend schrijven met redenen omkleed aan de verkoper-bouwheer te worden gericht voor de afloop van de termijn van vijftien dagen, die volgt op de dag waarop de verkoperbouwheer het verzoek tot oplevering heeft verstuurd. Een eventuele weigering van de koper om de voorlopige oplevering te aanvaarden dient bij een ter post aangetekend schrijven met redenen omkleed aan de verkoper-bouwheer te worden gericht binnen de acht dagen na de dag van de voorlopige oplevering. Als de met redenen omklede weigering om tot de voorlopige oplevering van het werk over te gaan of het aanvaarden aan de verkoperbouwheer werd betekend, kan deze ofwel de redenen van de weigering aanvaarden en een nieuwe oplevering vragen na de gewenste herstellingswerken te hebben uitgevoerd, ofwel in de minne of gerechtelijk om de benoeming van een deskundige verzoeken die de gegrondheid van de weigering tot oplevering moet onderzoeken en de eventuele kosten der herstellingswerken vastleggen. 11
Als de koper evenwel, behoudens tegenbewijs, het goed voor de voorlopige oplevering betrekt of gebruikt, wordt hij geacht de voorlopige oplevering stilzwijgend te hebben aanvaard. Als de koper het verzoekschrift van de verkoper-bouwheer zonder gevolg laat en niet overgaat tot de oplevering binnen de hierboven vermelde termijn van vijftien dagen, maant de verkoper-bouwheer hem daartoe aan bij deurwaardersexploot. De koper wordt geacht de voorlopige oplevering te aanvaarden. 2) voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen De voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen dient op tegenspraak te worden verricht tussen de verkoper-bouwheer, de architect en de syndicus, welke is aangewezen voor de eerste algemene vergadering van de mede-eigenaars en voor de gelegenheid door één of meer uit hun midden gekozen of van buiten aangetrokken deskundigen die op kosten van de vereniging der mede-eigenaars mag worden bijgestaan. Mocht de syndicus de verkoper-bouwheer zijn, zal deze voor deze gelegenheid door een andere bijzondere mandataris vervangen worden. De vertegenwoordiger van de vereniging der mede-eigenaars zal deze bijzondere mandataris aanstellen. Alleen een geschreven en tegensprekelijke akte van de partijen geldt als bewijs van de voorlopige oplevering der gemenschappeiijke delen. De verkoper-bouwheer vraagt de voorlopige oplevering der gemeenschappelijke delen schriftelijk aan door de syndicus met een bij de post aangetekend schrijven te verzoeken er binnen een termijn van vijftien dagen volgend op de verzending, van de aanvraag toe over te gaan. De werken worden geacht klaar te zijn om in voorlopige oplevering te worden opgenomen, behoudens tegenbewijs, op de datum die de verkoper-- bouwheer op het verzoek tot oplevering heeft aangeduid. Een eventuele weigering van de syndicus-lasthebber van de vereniging der mede-eigenaars over te gaan tot de oplevering van de gemeenschappelijke delen, int met een bij de post aangetekend schrijven met reden omkleed aan de (verkoper-bouwheer te worden gericht voor de afloop van de termijn van vijftien dagen hierboven bepaald. Een eventuele weigering van de lasthebbers van de mede-eigendom om de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen te aanvaarden, dient met een bij de post aangetekend schrijven met redenen omkleed aan de verkoper-bouwheer te worden gericht binnen de acht dagen na de dag van de voorlopige oplevering. Als de met redenen omklede weigering om tot de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen over te gaan of deze te aanvaarden aan de verkoper-bouwheer werd betekend, kan deze ofwel de reden van de weigering aanvaarden en een nieuwe oplevering vragen, na de gewenste herstellingswerken te hebben uitgevoerd, ofwel in der minne of gerechtelijk om de benoeming van een deskundige verzoeken die de gegrondheid van de weigering tot oplevering moet onderzoeken en de eventuele kosten der herstellingswerken vastleggen. Indien voor de geldigheid van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten, de aanwezigheid van één der leden van de vereniging der mede-eigenaars is vereist, en deze verzuimt te verschijnen binnen de redelijke termijn die de verkoper-bouwheer de vereniging van mede-eigenaars bij deurwaardersexploot heeft gesteld, beslist wat haar betreft, de rechtbank over de oplevering. Als de verkoper-bouwheer op het ogenblik van de voorlopige oplevering der gemeenschappelijke delen nog eigenaar is van een gedeelte van het gebouw dat hij oplevert, oefent hij bij de oplevering geen der aan de mede-eigendom verbonden rechten uit. b) Definitieve oplevering (soms ook eindoplevering genoemd) 1) definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de toegangen, zodanig dat een normale bewoonbaarheid verzekerd is, behoort één jaar na de voorlopige oplevering te geschieden. 12
Zij moet op tegenspraak worden verricht tussen de verkoper-bouwheer, de architect en de syndicus, welke is aangewezen door de eerste algemene vergadering van de vereniging der mede-eigenaars en die voor de gelegenheid door één of meer uit hun midden of van buiten uit aangetrokken deskundigen op kosten van de vereniging der mede-eigenaars mag worden bijgestaan. Alléén een geschreven en tegensprekelijke akte van de partijen geldt als bewijs voor de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen. De verkoper-bouwheer vraagt de definitieve, oplevering der gemeenschappelijke delen schriftelijk aan door de leden van de beheerraad met een bij de post aangetekend schrijven te verzoeken er binnen een termijn van vijftien dagen volgend op de verzending van die aanvraag toe over te gaan. Een eventuele weigering van de lasthebber der vereniging der medeeigenaars om tot de oplevering over te gaan dient met een bij de post aangetekend schrijven met redenen omkleed aan de verkoper-bouwheer te worden betekend voor de afloop van de termijn van vijftien dagen hierboven bepaald. Een eventuele weigering van de vereniging der mede-eigenaars om de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen te aanvaarden dient met een bij de post aangetekend schrijven met redenen omkleed aan de verkoperbouwheer te worden gericht binnen de acht dagen na de dag van de definitieve oplevering. Als de met redenen omklede weigering om tot de definitieve oplevering van het werk over te gaan of het te aanvaarden aan de verkoperbouwheer werd betekend, kan deze ofwel de redenen van de weigering aanvaarden en een nieuwe oplevering vragen, na de gewenste herstellingswerken te hebben uitgevoerd, ofwel in der minne of gerechtelijk om de benoeming van een nieuwe deskundige verzoeken die de gegrondheid van de weigering tot oplevering moet onderzoeken en de eventuele kosten der herstellingswerken vastleggen. Indien voor de geldigheid van de definitieve oplevering der gemeenschappelijke delen de aanwezigheid van de syndicus is vereist, en deze verzuimt te verschijnen binnen de redelijke termijn die de verkoperbouwheer aan de vereniging der mede-eigenaars bij deurwaardersexploot heeft gesteld, beslist wat haar betreft, de rechtbank over de oplevering. Als de verkoper-bouwheer bij de definitieve oplevering der gemeenschappelijke delen nog eigenaar is van een gedeelte van het gebouw dat hij oplevert, oefent hij bij de oplevering geen der aan de medeeigendom verbonden rechten uit. 2. definitieve oplevering van de privé delen of kavels De tienjarige aansprakelijkheid, waarvan sprake in de wet, begint te lopen op de dag van de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen. De definitieve oplevering van de kavels dient ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering te geschieden, voor zover de gemeenschappelijke delen, zoals bepaald onder 1) hierboven, reeds definitief werden opgeleverd. De definitieve oplevering moet op tegenspraak tussen de verkoperbouwheer, de architekt en de koper worden verricht. Alléén een geschreven en tegensprekelijke akte van de partijen geldt als bewijs voor de definitieve oplevering van elk privatief. De verkoper-bouwheer vraagt de definitieve oplevering der privédelen schriftelijk aan door de koper met een bij de post aangetekend schrijven te verzoeken er binnen een termijn van vijftien dagen volgend op de verzending van die aanvang toe over te gaan. Een eventuele weigering van de koper over te gaan tot de definitieve oplevering van het werk dient met een bij de post aangetekend schrijven met redenen omkleed aan de verkoper-bouwheer te worden betekend voor de afloop van de termijn van vijftien dagen, hierboven bepaald. 13
Een eventuele weigering van de verkoper-bouwheer om de definitieve oplevering van de kavels (privé-delen) te aanvaarden dient met een bij de post aangetekend schrijven met redenen omkleed aan de verkoper-bouwheer te worden gericht binnen de acht dagen na de dag van de definitieve oplevering. Als de met redenen omklede weigering om tot de definitieve oplevering over te gaan of deze oplevering te aanvaarden aan de verkoperbouwheer werd betekend, kan deze ofwel de redenen van de weigering aanvaarden en een nieuwe oplevering vragen, na de gewenste herstellingswerken te hebben uitgevoerd, ofwel in der minne of gerechtelijk om de benoeming van een deskundige verzoeken die de gegrondheid van de weigering tot oplevering moet onderzoeken en de eventuele kosten der herstellingswerken vastleggen. De tienjarige aansprakelijkheid waarvan sprake in de wet, loopt vanaf de dag van de definitieve oplevering. Verbod te vervreemden en te hypothekeren De koper van de verschillende kavels van het gebouw zal de door hem aangekochte kavels niet mogen vervreemden - geheel of gedeeltelijk - alvorens voldaan te hebben aan de verplichtingen voortspruitende uit de verkoopsovereenkomst, namelijk de betaling van de verkoopprijs en van de belasting op de toegevoegde waarde. Hij zal de door hem aangekochte kavels niet met hypotheek mogen bezwaren, alvorens de koopprijs en de taksen integraal betaald zijn, tenzij mits voorafgaandelijk en schriftelijk akkoord van de bouwheer, die deze toestemming slechts zal verlenen tegen de delegatie van de ontleende sommen, die zullen moeten volstaan om het saldo van de verkoopprijs en van de taksen die nog verschuldigd zijn, te voldoen. VOORBEHOUD VAN DE MUURGEMEENSCHAPPEN De bouwheer behoudt zich uitdrukkelijk het recht voor de prijs van de afstand van de zijgevels en andere afsluitingen op te trekken, die zij zou opgericht hebben. Bijgevolg behoudt de bouwheer zich het recht voor alléén over te gaan tot de meting, de schatting en de overdracht. van deze muren en afsluitingen, er de vergoeding van op te trekken en er kwijting over te verlenen. Dit voorbehoud van recht van muurgemeenschap mag voor de bouwheer geen verplichting meebrengen tussen te komen in het onderhoud, de bescherming, de herstellingen en de wederopbouw van deze muren en/of afsluitingen, noch om het even welke verantwoordelijkheid. Indien, om het even om welke reden, de tussenkomst van de vereniging der mede-eigenaars wenselijk zou geoordeeld worden, om de overdracht van deze gemeenschapsrechten te verzekeren, zal zij onverwijld haar medewerking moeten verlenen, zodra zij erom verzocht worden, en dit op straf van schadevergoeding. ALGEMENE OPMERKINGEN Onderhavige basisakte vormt een geheel met zijn aanhangsels; zij dient voor de vaststelling van de rechten en verplichtingen van de toekomstige leden van de vennootschap van mede-eigenaars. Zij is 14
verplichtend voor hen en voor al diegenen die in de toekomst op het gebouw, of een welkdanig deel van dit gebouw, om het even welk recht zouden bezitten en verplicht hen, en eveneens solidair en onverdeelbaar hun erfgenamen, opvolgers en rechtverkrijgenden ten gelijk welken titel; bijgevolg zuilen alle akten van overdracht van eigendom, van genot of andere, de vermelding dragen dat de nieuwe rechthebbenden er een volledige kennis van hebben en dat zij van rechtswege in de plaats zullen gesteld zijn door het enkel feit eigenaar of bewoner van om het even welk deel van het gebouw of rechthebbende van om het even welke rechten betreffende het gebouw te zijn, in al de rechten en verplichtingen die eruit voortspruiten, ter volledige ontlasting van de komparanten. ERFDIENSTBAARHEDEN De komparanten verklaren bovendien op te richten ten titel van eeuwigdurende erfdienstbaarheid ten voordele en ten laste van ieder en elk der privatieve eigendommen waaruit het onroerend goed is of zal samengesteld zijn, de doorgang van alle leidingen, buizen en schoorstenen nodig tot de afwerking van de boven en onderlokalen. KOSTEN De kosten van onderhavige akte zullen gedragen en betaald worden door de kopers van de privatieve gedeelten; elke koper zal zeven duizend frank betalen als bijdrage in de kosten van onderhavige akte en ter betaling van zijn copij. ONTSLAG VAN HYPOTHEKAIRE INSCHRIJVING De bevoegde Heer Hypotheekbewaarder wordt uitdrukkelijk ontslagen enige ambtshalve inschrijving te nemen op grond van deze akte bij de overschrijving ervan. BURGERLIJKE STAND Ondergetekende Notaris bevestigt, op zicht van de officiële stukken door de wet vereist, de juistheid van de naam, voornamen, plaats en datum van geboorte van de komparanten fysieke personen. WAARVAN AKTE. Opgemaakt en verleden te Walem (Mechelen). Na voorlezing, hebben de komparanten, met ons, Notarissen, getekend. Volgen de handtekeningen. 15
ALGEMEEN REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM HOOFDSTUK I - ALGEMENE UITEENZETTING Sectie 1: Melding van de wet ARTIKEL 1 - Gebruik makend van de mogelijkheid voorzien door artikel 577 bis, ingevoegd bij de wet van acht juli negentienhonderd vierentwintig, herzien en aangevuld door artikels 577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, ingevolge de wet van dertig juni negentienhonderd vierennegentig wordt het hiernavolgend statuut van het gebouw vastgesteld, regelende alles wat betreft de rechtspersoonlijkheid van de vereniging van mede-eigenaars. Deze beschikking en erfdienstbaarheden welke eruit kunnen volgen, worden als reëel statuut opgelegd aan alle mede-eigenaars of titularissen van reële rechten, zo de tegenwoordige als toekomstige; zij zijn dientengevolge onveranderlijk tenzij akkoord tussen al de mede-eigenaars die de rechtspersoonlijkheid van vereniging van medeeigenaars verkrijgt vanaf het ogenblik dat er een overdracht of de toekenning van één kavel geschied is en dat de basisakte samen met huidig reglement ter overschrijving ten kantore der hypotheken zijn neergelegd. Sectie 2: Vereniging van mede-eigenaars. De vereniging draagt de naam "Vereniging van mede-eigenaars van Residentie Green Corner te Knokke-Heist", met zetel in het gebouw. Zij kiest woonplaats in de woonplaats of het kantoor van de syndicus. Deze vereniging bezit rechtspersoonlijkheid. De vereniging van mede-eigenaars wordt uitsluitend gevormd door de eigenaars van één of meerdere kavels die geschapen werden in de basisakte die voorafgaat. De vereniging kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw. Niettegenstaande dit, heeft de vereniging van mede-eigenaars het recht om, al dan niet samen met een of meer mede-eigenaars, op te treden ter vrijwaring van alle rechten tot uitoefening, erkenning of ontkenning van zakelijke of persoonlijke rechten op de gemeenschappelijke delen, of met betrekking tot het beheer ervan. Zij wordt geacht de hoedanigheid en het vereiste belang te hebben om deze rechten te verdedigen. Elke kavel vertegenwoordigt een zeker aantal aandelen, die samen de vereniging van de mede-eigenaars uitmaakt. Dit statuut van de vereniging zal tegenstelbaar zijn aan derden door de overschrijving ervan ten kantore van hypotheken van de ligging van het goed. ARTIKEL 2 - Er wordt bovendien om te gelden tussen de partijen en hun rechthebbenden ten gelijk welke titel, een reglement 16
van inwendige orde vastgesteld betreffende het genot van het onroerend goed en de bijzonderheden van het leven in gemeenschap, welk reglement tot het reëel statuut behoort en kan gewijzigd worden in de erin aangegeven voorwaarden. Deze wijzigingen zijn niet aan overschrijving onderworpen maar moeten voor diegenen die van het recht van eigendom of van genot van een gedeelte van het gebouw of kavel afstand doen aan hun afstandhouder worden opgelegd. Sectie 3: Rechtsvorderingen - Openbaarheid - Tegenstelbaarheid en Overdracht. Rechtsvorderingen: 1. De vereniging van mede-eigenaars is bevoegd om in rechte op te treden als eiser en als verweerder en wordt vertegenwoordigd door de syndicus. De syndicus is gemachtigd iedere vordering om dringende redenen of vordering tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen in te stellen, op voorwaarde dat die zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de algemene vergadering. De syndicus stelt de individuele mede-eigenaars en de anderen die het recht hebben om deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering onverwijld in kennis van rechtsvorderingen die door of tegen de vereniging van mede-eigenaars worden ingesteld. Iedere mede-eigenaar kan echter alle rechtsvorderingen alleen instellen betreffende zijn kavel, na de syndicus daarover te hebben ingelicht die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht. 2. Iedere mede-eigenaars kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie vier maanden te rekenen van de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen. De mede-eigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd. 3. Iedere mede-eigenaar kan eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede-eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen. 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet kan worden bekomen, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om als enige op kosten van de vereniging, dringende noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten. Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet. 17
5. Vanaf het instellen van één van de vorderingen bedoeld in 3 en 4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing. 6. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen: - de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen, indien die verdeling onjuist berekend of indien zij onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen; - de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is of onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. 7. Wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, kan iedere benadeelde mede-eigenaar zich eveneens tot de rechter wenden, zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissingen neemt. 8. De tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. Afwijking hierop is voorzien onder randnummer 5 van onderhavig artikel. Eveneens in afwijking hiervan en in afwijking van het principe dat iedere mede-eigenaar bijdraagt in de nuttige uitgaven tot behoud en tot onderhoud, alsook in de kosten van beheer, de belastingen en andere lasten betreffende de gemeenschappelijke zaak, wordt de mede-eigenaar van wie de vordering, na een gerechtelijke procedure tegen de vereniging van mede-eigenaars, door de rechter gegrond wordt verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Als de vordering gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, wordt de mede-eigenaar vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten die met toepassing van artikel 1017, vierde lid, van het Gerechtelijk Wetboek ten laste van de vereniging van mede-eigenaars zijn gelegd. In afwijking van dezelfde principes, wordt de mede-eigenaar, die verweerder is, in een gerechtelijke procedure ingesteld door de vereniging van mede-eigenaars, waarvan de vordering door de rechter volledig ongegrond werd verklaard, vrijgesteld van elke bijdrage in de erelonen en kosten, die worden verdeeld over de andere mede-eigenaars. Als de vordering gedeeltelijk of volledig gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar, die verweerder is, bij in de erelonen en kosten ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. 9. Ieder die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent. De vordering moet binnen drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden ingesteld. Alvorens recht te doen, kan de rechter op verzoek van de aanvrager de schorsing van de betwiste bepaling of beslissing bevelen. 18
Tegenstelbaarheid: 1. De bepalingen van de statuten kunnen rechtstreeks worden tegengesteld door degenen aan wie ze kunnen worden tegengesteld en die houder zijn van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in mede-eigendom. 2. Het reglement van orde wordt, binnen een maand na de opstelling ervan, op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars neergelegd, op initiatief van de syndicus of, wanneer deze nog niet benoemd is, op initiatief van de opsteller ervan. De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit. Het reglement van orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden. 3. De beslissingen van de algemene vergadering worden in een register opgetekend, dat zich bevindt op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars. Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden. 4. Iedere bepaling van het reglement van orde en iedere beslissing van de algemene vergadering kan rechtstreeks worden tegengesteld door degenen waaraan zij tegenstelbaar zijn. Zij kunnen worden tegengeworpen aan eenieder die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het onroerend goed in mede-eigendom, en wel onder de volgende voorwaarden : 1 met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen voor het verlenen van het zakelijk of persoonlijk recht, door de kennisgeving die hem verplicht door de verlener wordt gedaan op het tijdstip van de verlening van het recht, van het bestaan van het reglement van orde en van het register bedoeld in 3, of bij gebreke daaraan, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief; de verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars en de houder van het zakelijk of persoonlijk recht, voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving; 2 met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen, na het verlenen van het persoonlijk recht of na het ontslaan van het zakelijk recht, door de kennisgeving die hem wordt gedaan op initiatief van de syndicus bij ter post aangetekende brief. Die kennisgeving hoeft niet te worden gedaan aan degenen die in de algemene vergadering stemrecht hebben. Elk lid van de algemene vergadering van mede-eigenaars is verplicht persoonlijke rechten die hij aan derden op zijn privatieve kavel zou hebben toegestaan, onverwijld ter kennis te brengen van de syndicus. Sectie 4: Ontbinding van de vereniging. De vereniging van mede-eigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan of alle aandelen van de vereniging verenigd zijn in een kavel. De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw heeft niet de ontbinding van de vereniging tot gevolg. De algemene vergadering van mede-eigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle medeeigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte vastgesteld. De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van medeeigenaars uit, op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren. 19
De vereniging van mede-eigenaars wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar vereffening. Alle stukken uitgaande van een ontbonden vereniging van medeeigenaars vermelden dat zij in vereffening is. Voor zover niets anders bepaald wordt in de huidige statuten of in overeenkomst, bepaalt de algemene vergadering van medeeigenaars-aandeelhouders de wijze van vereffening en wijst zij een of meer vereffenaars aan. Indien de algemene vergadering nalaat die personen aan te wijzen, wordt de syndicus beiast met de vereffening van de vereniging. Artikelen 181 186 tot 188, 190 tot en 195, 1 en 57 van het Wetboek van vennootschappen van de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars. De afsluiting van de vereffening zal steeds bij een notariële akte vastgesteld worden, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor. Deze akte zal omvatten: 1 de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de vereniging van mede-eigenaars gedurende ten minste vijf jaar moeten worden bewaard; 2 de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan mede-eigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd. Alle rechtsvorderingen tegen de mede-eigenaars, de vereniging van mede-eigenaars, de syndicus en de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de overschrijving voorgeschreven door de wet. HOOFDSTUK II - STATUTEN VAN HET GEBOUW Sectie 1: Onverdeelde mede-eigendom - Private eigendom of kavel. ARTIKEL 3 - Het gebouw bevat privatieve delen, ook kavels genoemd, waarvan iedere eigenaar de uitsluitende en persoonlijke eigendom zal hebben en gemene delen, waarvan het bestuur toekomt aan de vereniging der mede-eigenaars. ARTIKEL 4 - De privatieve delen vertegenwoordigden de kavels. De gemene delen zijn verdeeld in aandelen toegekend aan de kavels, in verhouding met de waarde en de oppervlakte van ieder privatief geheel afgerond om de berekeningswijze te vergemakkelijken. ARTIKEL 5 - De aandelen toebedeeld aan iedere kavel zijn vastgesteld zoals aangeduid in de basisakte. Er wordt hier formeel bedongen dat, wat ook de latere wijzigingen aan de respectievelijke waarde van de kavels weze, inzonderheid tengevolge van vorderingen of ombouwingen die zouden gedaan worden in om het even welk gedeelte van het gebouw of tengevolge van om het even welke andere omstandigheid, de ventilatie 20