t De eigen woning als oudedagsvoorziening Masterthesis Fiscaal Recht Cheng Ji Trinh
De eigen woning als oudedagsvoorziening Een onderzoek naar de verschillende mogelijkheden waarop de eigen woning kan worden ingezet als oudedagsvoorziening en de daaraan verbonden fiscale gevolgen. Naam: Cheng Ji Trinh Universiteit: Tilburg University Studierichting: Master Fiscaal Recht Studentnummer: 802895 Thesisbegeleider: Examencommissie: Prof. mr. I.J.F.A. van Vijfeijken Prof. mr. I.J.F.A. van Vijfeijken Mr. M.R. Visser Afstudeerdatum: 29 september 2014 II
Voorwoord Voor u ligt mijn masterthesis, geschreven in het kader van het afstuderen aan de masteropleiding Fiscaal Recht aan de Tilburg University. Het schrijven van de scriptie verliep niet altijd even gemakkelijk. Het lastigste was om een goed geformuleerd verhaal op papier te zetten, maar uiteindelijk is het dan toch gelukt om de masterthesis af te ronden. Het onderwerp de eigen woning heb ik altijd al interessant gevonden. De eigen woning was dan ook het onderwerp van mijn afstudeerscriptie op het HBO. In de master heb ik het keuzevak fiscale en civielrechtelijke aspecten van toekomstvoorzieningen gevolgd. Het was een interessant keuzevak en ik heb bij het schrijven van de scriptie ook wat gehad aan de kennis die ik heb opgedaan bij dit vak. Toen de onderzoekspilots voor het eerste semester van het collegejaar 2013-2014 bekend waren, ging ik eens kijken of er iets interessants tussenzat aangezien ik nog geen scriptieonderwerp had. Ik zag deze pilot staan en het leek mij wel interessant om te onderzoeken hoe de eigen woning ingezet kan worden als oudedagsvoorziening en zodoende is dit het onderwerp van mijn masterthesis geworden. Tot slot wil ik nog graag een aantal mensen bedanken. Ten eerste bedank ik mevrouw prof. mr. I.J.F.A. van Vijfeijken voor de goede begeleiding tijdens het schrijven van de scriptie. De feedback, opmerkingen en tips zorgden ervoor dat de scriptie elke keer weer beter werd en heeft geleid tot het eindresultaat, zoals de scriptie er nu ligt. Daarnaast bedank ik medestudent Harrie Mulders voor de prettige samenwerking. Doordat we beide deelnamen aan deze onderzoekspilot was het handig dat we literatuur konden uitwisselen en elkaar konden helpen met vragen. Vervolgens wil ik mijn ouders en mijn broertje bedanken voor de steun tijdens het schrijven van de scriptie, maar ook voor de steun gedurende de hele studie. Tot slot wil ik mijn vrienden bedanken voor de leuke tijden tijdens de studie en ook jullie luisterend oor tijdens het schrijven van de scriptie. Venlo, september 2014 Cheng Ji Trinh III
Inhoudsopgave Voorwoord III Lijst van afkortingen VII 1. Inleiding 8 1.1 Aanleiding tot onderzoek 8 1.2 Probleemstelling en deelvragen 9 1.3 Verantwoording van de opzet 9 2. Het maatschappelijk belang van verzilveren 11 2.1 Inleiding 11 2.2 Problemen in de woonsector 11 2.3 Het vermogen in de eigen woning 14 2.3.1 Enkele cijfers 14 2.3.2 Sparen 15 2.3.3 Vermogensopbouw via de eigen woning 16 2.4 Herziening fiscale behandeling eigen woning 17 2.4.1 Beperking hypotheekrenteaftrek 17 2.4.2 Afschaffing kapitaalverzekering eigen woning 19 2.5 Aflossen eigenwoningschuld 19 2.6 Versobering van pensioenen 21 2.6.1 Het Nederlandse pensioenstelsel 21 2.6.2 Verhoging AOW- gerechtigde leeftijd en pensioenrichtleeftijd 22 2.6.3 Verlaging maximum opbouwpercentages en 23 maximering pensioengevend loon 2.6.4 AOW- partnertoeslag 24 2.6.5 Indexatie en korting op pensioenen 24 2.7 Stijging van zorgkosten 25 2.7.1 Het Nederlandse zorgstelsel 25 2.7.2 Eigen risico en eigen bijdrage AWBZ 26 2.7.2.1 Nieuwe regels voor eigen vermogen 26 2.7.2.2 Wijzigingen 2014 27 2.8 Conclusie 27 IV
3. Verzilvermogelijkheden 29 3.1 Inleiding 29 3.2 Categorie 1: Verkopen en verhuizen 29 3.2.1 Inleiding 29 3.2.2 Mogelijkheid 1: Verhuizen naar een goedkopere koopwoning 30 3.2.2.1 Algemeen 30 3.2.2.2 Voor- en nadelen 30 3.2.2.3 Fiscale gevolgen 31 3.2.2.4 Periodieke uitkeringen 33 3.2.3 Mogelijkheid 2: Verhuizen naar een huurwoning 34 3.2.3.1 Algemeen 34 3.2.3.2 Voor- en nadelen 35 3.2.3.3 Fiscale gevolgen 37 3.3 Categorie 2: Verkopen en blijven 37 3.3.1 Inleiding 37 3.3.2 Mogelijkheid 3: Vestigen van een recht van vruchtgebruik 38 3.3.2.1 Algemeen 38 3.3.2.2 Voor- en nadelen 40 3.3.2.3 Fiscale gevolgen 42 3.3.2.4 Vestigen van een recht van vruchtgebruik met kinderen 42 3.3.3 Mogelijkheid 4: Vestigen van een huurrecht 45 3.3.3.1 Algemeen 45 3.3.3.2 Voor- en nadelen 45 3.3.3.3 Fiscale gevolgen 45 3.3.3.4 Vestigen van een huurrecht met kinderen 46 3.4 Categorie 3: Lenen en blijven 47 3.4.1 Inleiding 47 3.4.2 Mogelijkheid 5: Omkeerhypotheek 48 3.4.2.1 Algemeen 48 3.4.2.2 Voor- en nadelen 49 3.4.2.3 Fiscale gevolgen 51 3.4.3 Mogelijkheid 6: Krediethypotheek 52 3.4.3.1 Algemeen 52 3.4.3.2 Voor- en nadelen 52 3.4.3.3 Fiscale gevolgen 53 3.5 Conclusie 53 V
4. Fiscale belemmeringen en mogelijke oplossingen 55 4.1 Inleiding 55 4.2 Vermogensrendementsheffing bij alle verzilvermogelijkheden 55 4.3 Bijleenregeling bij aankoop van een goedkopere koopwoning 57 4.4 Ontbreken hypotheekrenteaftrek bij een omkeer- en krediethypotheek 57 4.5 Vermogensrendementsheffing bij vestigen recht van vruchtgebruik 58 4.6 Bezwaren op de voorgestelde mogelijkheden 58 4.7 Eigen alternatieve voorstellen 59 4.8 Conclusie 61 5. Conclusie 63 5.1 Inleiding 63 5.2 Beantwoording probleemstelling en deelvragen 63 5.3 Aanbevelingen 65 Literatuurlijst 66 VI
Lijst van afkortingen Anw Algemene nabestaandenwet AOW Algemene Ouderdomswet Art. Artikel AWBZ Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten BEW Beleggingsrecht eigen woning BW Burgerlijk Wetboek BZK Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties CBS Centraal Bureau voor de Statistiek ESB Economisch Statistische Berichten Jo. Juncto KEW Kapitaalverzekering eigen woning LTV Loan- to- value NDFR Nederlandse Documentatie Fiscaal Recht NTFR Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht P. Pagina PGGM Pensioenfonds voor Gezondheidszorg, Geestelijke en Maatschappelijke belangen PW Pensioenwet SEW Spaarrekening eigen woning Stb Staatsblad SW Successiewet 1956 TPV Tijdschrift voor Pensioenvraagstukken UB IB 2001 Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 UB SW 1956 Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 Wet IB 2001 Wet inkomstenbelasting 2001 Wet LB 1964 Wet op de loonbelasting 1964 WPNR Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie Wtcg Wet tegemoetkoming chronisch zieken en gehandicapten ZVW Zorgverzekeringswet VII
1. Inleiding 1.1 Aanleiding tot onderzoek Het rapport Eigen haard is zilver waard 1 is het resultaat van de Taskforce Verzilveren. De Taskforce Verzilveren is een maatschappelijk initiatief van verschillende partijen 2, bestaande uit een groot aantal organisaties, deskundigen en wetenschappers waarin de mogelijkheden zijn verkend om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. De opdracht was om belemmeringen en nieuwe mogelijkheden voor verzilveren in kaart te brengen. De eigen haard is voor veel mensen goud waard. De eigen woning is meer dan alleen een dak boven het hoofd. Het is op latere leeftijd een belangrijke vorm van vermogen. Ondanks berichten over dalende huizenprijzen en hoge hypotheekschulden zijn er nog veel ouderen met overwaarde in de eigen woning. 3 Door huizenprijsstijgingen en aflossingen op de hypotheek door de jaren heen hebben veel ouderen en gepensioneerden vermogen in de eigen woning opgebouwd. 4 Daarnaast hebben sommige gepensioneerden een kleine vermogensbuffer en/of een laag inkomen en niet genoeg liquide middelen om benodigde uitgaven te financieren. 5 Het verzilveren van de overwaarde van de eigen woning kan voor deze ouderen mogelijk uitkomst bieden. Zeker in deze tijden van een vergrijzende samenleving, economische crisis en bezuinigingsmaatregelen van de overheid. Zo gaat het eigen risico in de zorg omhoog en worden hogere eigen bijdragen voor de langdurige zorg verwacht. Pensioenuitkeringen staan onder druk en opgebouwde pensioenen bieden geen zekerheid meer over de hoogte van de uitkering op de oude dag door bijvoorbeeld het niet indexeren of het zelfs korten hierop. 6 Echter, het probleem voor het verzilveren is dat het vermogen vastzit in de stenen. De overwaarde zit vast in de woning en kan niet worden gebruikt. Deze zal eerst liquide gemaakt moeten worden. Dit kan door de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. Er zijn verschillende mogelijkheden om de woning te verzilveren. Een voor de hand liggende manier om vermogen vrij te maken is de woning verkopen en verhuizen naar een goedkopere koopwoning of huurwoning. Dit is echter niet het uitgangspunt van de Taskforce Verzilveren en ouderen willen vaak liever niet verhuizen. Het uitgangspunt is de wens van velen om de eigen haard niet te hoeven opgeven. Deze wens komt overeen met het streven om mensen zo lang mogelijk zelfstandig en zelfredzaam in de eigen woning te 1 Taskforce Verzilveren 2013. 2 De volgende twaalf partijen hebben zich aangesloten bij de Taskforce Verzilveren: Achmea, Aedes, APG, Chronisch zieken en Gehandicapten Raad Nederland, CSO ouderenorganisaties, Ministerie van Binnenlandse Zaken, MN Services, Obvion Hypotheken, PGGM, Rabobank Nederland, SPF Beheer en Vereniging Eigen Huis. 3 Onder overwaarde wordt verstaan: verkoopwaarde minus resterende hypotheekschuld. 4 Taskforce Verzilveren 2013, p. 9. 5 Taskforce Verzilveren 2013, p. 14. 6 Taskforce Verzilveren 2013, p. 9. 8
laten wonen. 7 De Taskforce richt zich op mogelijkheden om vermogen dat opgesloten zit in de eigen woning te verzilveren door gebruik te maken van verzilverproducten met de woning als onderpand, dus zonder de eigen haard op te hoeven geven. 8 Naast het rapport van de Taskforce Verzilveren kan uit de verschillende rapporten en literatuur 9 geconcludeerd worden dat er aandacht is voor de mogelijkheid van het inzetten van de eigen woning als oudedagsvoorziening. Al eerder zijn er inspanningen geweest van bijvoorbeeld de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid die erop gericht waren de mogelijkheden tot het verbinden en onderling afstemmen van de domeinen wonen, zorg en pensioenen in kaart te brengen. 10 Er is een sterke verbondenheid tussen de verschillende domeinen en deze zijn niet los van elkaar te zien. Echter, nog niet eerder zijn er concrete stappen gezet met een groot aantal partijen om te kijken naar de mogelijkheden van hoe de overwaarde in de eigen woning te verzilveren is. De Taskforce Verzilveren kan dan ook als een concreet initiatief gezien worden waarbij ook aandacht is voor de samenhang tussen de domeinen wonen, zorg en pensioenen. 1.2 Probleemstelling en deelvragen De probleemstelling die in deze masterthesis centraal staat, luidt: Wat zijn de verschillende mogelijkheden waarop de eigen woning kan worden ingezet als oudedagsvoorziening? Zijn daarbij fiscale belemmeringen te onderkennen en zouden die weggenomen kunnen worden binnen het systeem van de huidige belastingwetgeving? Om tot beantwoording van de probleemstelling te komen, is er een aantal deelvragen dat van belang is. Deze deelvragen luiden als volgt: - Wat is het maatschappelijke belang van verzilveren van de overwaarde in de eigen woning? - Welke verschillende verzilvermogelijkheden zijn er? - Welke fiscale belemmeringen zijn er te onderkennen bij het verzilveren en zouden die weggenomen kunnen worden binnen het systeem van de huidige belastingwetgeving? 1.3 Verantwoording van de opzet Om tot beantwoording van de probleemstelling en deelvragen te komen, is de scriptie opgebouwd uit een aantal hoofdstukken. Ten eerste wordt in hoofdstuk 2 gekeken naar het maatschappelijke belang van het inzetten van de eigen woning als oudedagsvoorziening. Dit inzetten kan middels het verzilveren van de overwaarde in 7 Taskforce Verzilveren 2013, p. 5. 8 Taskforce Verzilveren 2013, p. 6. 9 Onder andere in: Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, Haffner 2005, Spoor 2008, Toussaint 2011, Toussaint & Elsinga 2010 en Vereniging Eigen Huis 2012. 10 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 14. 9
de eigen woning. Er wordt gekeken naar welke factoren een rol spelen waardoor het vermogen in de eigen woning steeds belangrijker zal worden als oudedagsvoorziening. Er zijn verschillende mogelijkheden om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. Welke de verschillende verzilvermogelijkheden zijn, wordt in hoofdstuk 3 behandeld. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 gekeken naar fiscale belemmeringen die zich kunnen voordoen bij de verschillende verzilvermogelijkheden en worden mogelijke oplossingen hiervoor gegeven. Tot slot wordt in hoofdstuk 5 de conclusie gegeven. De probleemstelling en deelvragen worden beantwoord en er worden aanbevelingen gedaan. 10
2. Het maatschappelijke belang van verzilveren 2.1 Inleiding De domeinen wonen, zorg en pensioenen binnen de Nederlandse verzorgingsstaat waarin we leven, staan steeds meer onder druk. Dit als gevolg van demografische, maatschappelijke en economische ontwikkelingen zoals een vergrijzende bevolking en de economische crisis. 11 Door de kredietcrisis 12, die zich ontwikkelde tot de economische crisis, heeft de overheid flink moeten ingrijpen met verschillende maatregelen om de economie te stimuleren en de ergste klappen van de kredietcrisis op te vangen. 13 Hierdoor is het overheidstekort opgelopen en als gevolg daarvan moet er bezuinigd worden. Dit heeft de overheid onder andere gedaan door hervormingen door te voeren binnen de domeinen van wonen, zorg en pensioenen. 14 Deze hervormingen zijn noodzakelijk om wonen, zorg en pensioenen betaalbaar, toegankelijk en kwalitatief goed te houden. Dit zal met name de ouderen met een kleine vermogensbuffer en/of een laag inkomen treffen, die daardoor in financiële problemen kunnen komen. Zoals uit het rapport van de Taskforce Verzilveren is gebleken, kan het verzilveren van de overwaarde in de eigen woning voor ouderen en gepensioneerden uitkomst bieden. 15 In dit hoofdstuk wordt het maatschappelijke belang van verzilveren van de overwaarde in de eigen woning uiteengezet. Er wordt gekeken naar de problemen en hervormingsmaatregelen binnen de domeinen wonen, zorg en pensioenen die zorgen voor een toenemend belang van verzilveren. Als eerste wordt naar het domein wonen gekeken. Welke problemen spelen hier en om hoeveel vermogen gaat het dat in de eigen woning ligt besloten? Daarna wordt het domein pensioenen besproken. Er komen pensioen versoberende hervormingsmaatregelen aan bod. Als laatste wordt naar de zorgsector gekeken. Welke problemen en maatregelen zorgen hier voor het toenemend belang van verzilveren? Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie. 2.2 Problemen in de woonsector De woonsector kent inmiddels tal van problemen. 16 Fundamentele problemen op de woningmarkt zijn de dalende huizenprijzen en hoge hypotheekschulden. Door de economische crisis zijn huizenprijzen de laatste jaren gedaald. 17 Sinds 2008 zijn de huizenprijzen met 20% gedaald. 18 Wanneer prijzen dalen lopen eigenaarbewoners een risico op restschuld. De verhouding tussen de hypotheekschuld en de marktwaarde van de woning kan worden aangegeven met de zogenoemde loan-to-value (LTV) ratio 11 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 13. 12 De kredietcrisis ontstond in de Verenigde Staten in de zomer van 2007 met het instorten van de huizenmarkt. 13 www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/kredietcrisis. 14 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 15. 15 Taskforce Verzilveren 2013, p. 5. 16 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012. p. 13. 17 Ministerie van BZK & CBS 2013, p. 33. 18 Van Dalen, Smid & Treur 2014, p. 2. 11
en is een maat voor de kwetsbaarheid van eigenaarbewoners. Bij een LTV hoger dan 100% is sprake van een potentiële restschuld. Potentiëel, omdat zolang een huishouden de woning niet verkoopt het feitelijk niet in de problemen komt. 19 Huishoudens met een hoge LTV lopen een groter risico op een negatief vermogen, omdat ze met een restschuld blijven zitten. 20 De gemiddelde LTV bedroeg 60% in 2012. Dit is een aanzienlijke stijging sinds 2002, toen lag dit percentage op 39%. Verschillende ontwikkelingen hebben geleid tot de toename, zoals de opkomst van de aflossingsvrije hypotheek en de bereidheid van hypotheekverstrekkers om meer dan de woningwaarde te lenen. In combinatie met stagnerende en zelfs dalende huizenprijzen, leidt dit ertoe dat de hoogte van de schuld dichter bij de woningwaarde is komen te liggen. Onder recent verhuisden in 2012 was de LTV zelfs nog hoger, namelijk 87%. Zij hebben namelijk nog weinig vermogen kunnen opbouwen. 21 Uit de resultaten van het WoonOnderzoek Nederland 2012 (hierna: WoON 2012) 22 blijkt dat op 1 januari 2012 van de 7,14 miljoen Nederlandse huishoudens waarvan de hoofdbewoner in een zelfstandige woning woonde, 59,3% in een koopwoning en 40,7% in een huurwoning woonde 23. De economische omstandigheden en de crisis op de woningmarkt raken deze woningbezitters. Kijkend naar het aantal huishoudens met een LTV van 100% of hoger, blijkt dat ongeveer 570.000 huishoudens in 2012 onder water staan. Bij verkoop van de woning zou een restschuld ontstaan, doordat de waarde van de woning lager is dan de hypotheekschuld minus het opgebouwde vermogen om deze schuld af te lossen. 24 Daarnaast zijn er nog 210.000 huishoudens met een bijna- risico, omdat bij hen de waarde van de woning 90 tot 100% van de schuld dekt. Bij een doorzettende huizenprijsdaling krijgt ook deze groep bij verkoop te maken met een potentiële restschuld. In de afgelopen tien jaar is het aantal huishoudens met een potentiële restschuld enorm gegroeid: van 128.000 in 2002 tot 570.000 in 2012; dat is een toename van 345%. 25 Door dalende huizenprijzen en hoge hypotheekschulden zijn het de jonge huizenbezitters, de starters op de woningmarkt, die het meeste risico op een restschuld lopen. 26 Meer dan de helft van de huishoudens met een LTV groter dan 90% zijn huizenbezitters tussen de 35 en 55 jaar. Een op de vier huishoudens in deze leeftijdsgroep loopt risico op een restschuld. Dit betreft 400.000 huishoudens. Bij huishoudens jonger dan 35 jaar met een koopwoning is dit aandeel nog groter: meer dan de helft (bijna 300.000 huishoudens). Ook de omvang van de problemen is voor die groep het grootst, aangezien 146.000 van deze huishoudens een potentiële restschuld heeft van meer dan 10% van de waarde van 19 Ministerie van BZK & CBS 2013, p. 45. 20 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 39. 21 Ministerie van BZK & CBS 2013, p. 45. 22 Het WoonOnderzoek Nederland 2012 is uitgevoerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) in samenwerking met het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). 23 Ministerie van BZK & CBS 2013, p. 12. 24 Ministerie van BZK & CBS 2013, p. 5. 25 Ministerie van BZK & CBS 2013, p. 46. 26 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 61. 12
de woning. Dit betekent een LTV groter dan 110%. De verdeling van de risicogroep over de verschillende hypotheekvormen laat een beeld zien dat tevens samenhangt met de periode waarin de hypotheken werden afgesloten. De jonge huizenbezitters maken meer gebruik van hypotheekproducten zoals de spaar- en aflossingsvrije hypotheek, al dan niet in combinatie met elkaar of een andere vorm. 27 Door huizenprijsstijgingen en aflossingen op de hypotheek door de jaren heen hebben met name veel ouderen en gepensioneerden vermogen in de eigen woning opgebouwd. De huizenprijsdaling zal dit vermogen verminderen, maar niet wezenlijk aantasten. 28 Uit een recent onderzoek van de Rabobank blijkt dat economen verwachten dat de woningmarkt zal stabiliseren. 29 Het afgelopen jaar was opnieuw wel een moeilijk jaar voor de Nederlandse woningmarkt. De woningprijzen daalden in 2013 met 6,4% nog net iets meer dan de 6,3% in 2012 en het aantal verkochte woningen bereikte met 110.103 verkopen een dieptepunt. Het grootste deel van de daling kwam in de eerste helft van 2013. In de tweede helft van het jaar zette het eerste herstel in en dat was sterker dan verwacht. Het aantal transacties was toen zelfs het hoogst sinds 2010. In het vierde kwartaal van 2013 zijn er aanzienlijk meer bestaande woningen verkocht dan in het derde kwartaal. Het aantal transacties in het vierde kwartaal was het hoogst sinds 2009. Door de verbeterde betaalbaarheid en het aanzienlijk minder negatieve sentiment is de verwachting dat het aantal woningverkopen in 2014 zal toenemen. Woningen zijn betaalbaarder geworden doordat het besteedbare inkomen sinds 2008 minder hard is gedaald dan de huizenprijzen. Doordat de leencapaciteit de afgelopen jaren is gedaald en een relatief grote groep huishoudens met een potentiële restschuld zit, zal deze stijging echter beperkt zijn. De huizenprijzen hebben in 2013 een teken van stabilisatie vertoond. In het derde kwartaal was er een stijging van 0,4% van de huizenprijzen. In het vierde kwartaal was er een lichte daling van 0,2%. Per saldo zijn de prijzen in de tweede helft van 2013 gelijk gebleven, maar jaar op jaar is er echter nog wel sprake van een daling. De verwachting is dat de bodem van de woningprijs in de loop van 2014 bereikt zal worden, maar dat de prijs niet snel zal stijgen. 30 De totale uitstaande hypotheekschuld is in de loop van 2013 voor het eerst in decennia gedaald. Eind 2012 bedroeg de totale hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens 651 miljard. Aan het einde van het derde kwartaal van 2013 was dit gedaald tot 645 miljard. Oorzaken voor de daling waren een afname van het aantal nieuwe hypotheken en een stijging van de aflossingen op hypotheken. 31 Door af te lossen op de hypotheekschuld daalt een eventuele potentiële restschuld. Voor ouderen kan een extra reden tot aflossen zijn om het box 3 vermogen te verminderen. Sinds 1 januari 2013 telt het eigen 27 Ministerie van BZK & CBS 2013, p. 46. 28 Taskforce Verzilveren 2013, p. 9. 29 Van Dalen, Smid & Treur 2014, p. 2. 30 Van Dalen, Smid & Treur 2014, p. 9. 31 Van Dalen, Smid & Treur 2014, p. 11. 13
vermogen namelijk zwaarder mee voor de bepaling van de eigen bijdrage in de langdurige zorg. 32 Hierop wordt verder ingegaan in paragraaf 2.7.2. 2.3 Het vermogen in de eigen woning 2.3.1 Enkele cijfers Ondanks de dalende huizenprijzen en hoge hypotheekschulden zit er in de eigen woning in Nederland nog steeds veel vermogen opgesloten. Het CBS becijfert voor 2011 de totale overwaarde op 504 miljard euro. Dat komt ongeveer overeen met de uitkomst van het WoON 2012. 33 De totale overwaarde uit het woononderzoek bedraagt 559 miljard euro. Deze kan verdeeld worden in drie leeftijdscategorieën. De jongste leeftijdscategorie, die van onder de 50 jaar, heeft de minste overwaarde opgebouwd. De overwaarde voor deze leeftijdsgroep bedraagt 122 miljard euro, wat gelijk staat aan 22% van de totale overwaarde. De 50-plussers en gepensioneerden hebben tezamen 78% van de totale overwaarde, wat neerkomt op 437 miljard euro. De leeftijdsgroep 50- plussers tot 65 jarigen hebben een aandeel van 223 miljard euro, oftewel 40% van de totale overwaarde. Het aandeel van de huidige gepensioneerden bedraagt 214 miljard euro, wat neerkomt op 38% van de totale overwaarde, met een gemiddelde overwaarde van 257.000 per woning. 34 In de twee onderstaande tabellen 35 is voor twee leeftijdscategorieën, die van 50-64 jaar en van 65-plussers, onderscheid gemaakt naar de hoogte van de overwaarde. De percentages en aantallen van de overwaarde per leeftijdscategorie worden hierin weergegeven. De conclusie die uit de tabellen kan worden getrokken is dat duidelijk te zien is dat met de leeftijd de hoogte van de overwaarde stijgt. De stabilisatie van de woningmarkt zal er wellicht voor zorgen dat de overwaarde in de eigen woning verder zal toenemen. Hoogte overwaarde voor de leeftijdcategorie 50-64 jaar Overwaarde in euro's Percentage van het totaal Aantal huishoudens <50.000 19% 251.808 50.000-100.000 14% 184.817 100.000-200.000 31% 411.819 >200.000 36% 470.081 Totaal 100% 1.318.525 32 Van Dalen, Smid & Treur 2014, p. 12. 33 Taskforce Verzilveren 2013, p.11. 34 Taskforce Verzilveren 2013, p.5. 35 De gegevens in de tabellen zijn ontleend aan de figuren 3 en 4 uit het rapport van de Taskforce Verzilveren 2013, p. 12-13. 14
Hoogte overwaarde voor de leeftijdcategorie 65+ Overwaarde in euro's Percentage van het totaal Aantal huishoudens <50.000 5% 39.337 50.000-100.000 6% 54.008 100.000-200.000 30% 245.766 >200.000 59% 491.041 Totaal 100% 830.152 2.3.2 Sparen Ook al zit er heel wat vermogen in de eigen woning, er wordt toch nog tot op hoge leeftijd gespaard voor het geval dat. 36 De verschillende motieven om te sparen zijn door de economen Mastrogiacomo en Alessie 37 uit jaarlijks herhaalde enquêtes in beeld gebracht. Er zijn vier redenen waarom Nederlanders sparen. Nederlanders sparen voor: 1. onvoorziene uitgaven, 2. aanvulling op het pensioen, 3. grote uitgaven, en 4. schenking aan (klein)kinderen. Het motief van schenking is geen belangrijk motief om te sparen, dit concludeert ook Toussaint. 38 De kans op onvoorziene uitgaven is voor Nederlanders veruit het belangrijkste motief om te sparen en uit voorzorg wordt geld opzij gelegd. Voor ouderen kunnen de onvoorziene of noodzakelijke grote uitgaven te maken hebben met een verslechterde gezondheid naarmate de leeftijd vordert. Onder meer kan gedacht worden aan situaties waarin ouderen zorg aan huis nodig hebben, de woning moeten aanpassen wegens fysieke beperkingen of huishoudelijke ondersteuning. 39 De eigen woning is als een appeltje voor de dorst, concludeert ook Haffner. 40 De vermogensopbouw via de eigen woning kan opgevat worden als een vorm van zorgsparen. 41 Volgens Davidoff is de vraag naar zorgsparen niet los te zien van de (on)mogelijkheid om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. 42 Aanvulling op pensioen is niet de belangrijkste reden om te sparen, maar kan in sommige gevallen wel degelijk van belang zijn. Sommige huishoudens hebben een groot vermogen in de eigen woning, maar een laag inkomen en/of een kleine vermogensbuffer. 43 Voor hen kan verzilveren van de overwaarde in de eigen woning nodig zijn om het inkomen structureel aan te vullen als pensioen of om grote incidentele uitgaven te financieren. 44 Het belang van financiering van grote incidentele uitgaven lijkt met name relevant voor huishoudens met een laag vermogen. Deze huishoudens hebben geen grote financiële buffer om grote uitgaven te financieren. Het belang van aanvulling op de structurele uitgaven lijkt met 36 Taskforce Verzilveren 2013, p. 5. 37 Mastrogiacomo & Alessie 2011. 38 Toussaint 2011, p. 223. 39 Vereniging Eigen Huis 2012, p. 10. 40 Haffner 2005. 41 Taskforce Verzilveren 2013, p. 14. 42 Davidoff 2008. 43 Vereniging Eigen Huis 2012, p. 11. 44 Taskforce Verzilveren 2013, p. 15. 15
name relevant voor huishoudens met een laag inkomen. Als grens voor een laag vermogen kunnen de vrijstellingsbedragen voor vermogensrendementsheffing van box 3 worden gehanteerd. 45 De grens van een laag inkomen kan gezet worden bij het modale inkomen van ongeveer 33.000 euro. Onder de huiseigenaren hebben 437.000 huishoudens een vermogen dat valt binnen het heffingsvrije vermogen, 332.000 huishoudens hebben een bruto inkomen dat minder is dan modaal en voor 223.000 huishoudens geldt beide. 46 2.3.3 Vermogensopbouw via de eigen woning Het eigenwoningbezit leidt tot vermogensvorming over de levenscyclus. 47 Er is een duidelijk patroon van vermogensopbouw gedurende de levensloop te herkennen. 48 Het opbouwen van vermogen in de eigen woning volgt in zekere zin de levenscyclustheorie. 49 De kerngedachte bij deze theorie is dat mensen sparen voor financieel moeilijke tijden en voor hun pensioen. Er wordt naar gestreefd om het inkomen gedurende de levenscyclus zo constant mogelijk te houden. In een goed functionerende kapitaalmarkt zullen jonge mensen lenen, want zij hebben relatief lage inkomens. In het midden van de levenscyclus zullen mensen sparen, doordat zij relatief hoge inkomens hebben. Op de oude dag zullen mensen ontsparen, omdat ze weer relatief lage inkomens hebben. Ook Bovenberg gebruikt deze levensloopbenadering om het belang van het combineren van pensioenen en wonen te illustreren. 50 Er worden vier fasen onderscheiden in de levensloop van volwassenen. In de eerste helft van het werkende leven betreden mensen de markt voor koopwoningen. 51 Deze starters hebben gemiddeld een hoger LTV ratio en lopen meer risico op een negatief eigen vermogen in de eigen woning. 52 Dit heeft te maken met de hoge hypotheekschuld in combinatie met dalende huizenprijzen. In de tweede helft van het werkzame leven is de netto waarde van de woning zeker zo groot als de netto waarde van het overige vermogen. 53 De overwaarde in de eigen woning stijgt met de leeftijd. Dit is voor een belangrijk deel te verklaren door voortgaande hypotheekaflossingen en gerealiseerde huisprijsstijgingen. 54 In deze fase van de levensloop wordt gespaard via de eigen woning. 55 Ook andere vormen van liquide vermogen, zoals spaartegoeden, stijgen. In de derde fase van de levensloop, het begin van de pensioenperiode, zal dit vermogen blijven stijgen. Pas op hoge leeftijd, in de tweede helft van de pensioenperiode, wordt dat patroon doorbroken. Op de oude dag wordt het vermogen in de eigen woning echter niet volgens de levenscyclustheorie geconsumeerd. Een belangrijke reden is 45 Art. 5.5 jo. art. 5.6 Wet IB 2001. 46 Taskforce Verzilveren 2013, p. 5. 47 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 95. 48 Vereniging Eigen Huis 2012, p. 8. 49 Toussaint 2011, p. 217. 50 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 36. 51 Vereniging Eigen Huis 2012, p. 8. 52 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 39. 53 Vereniging Eigen Huis 2012, p. 8. 54 Taskforce Verzilveren 2013, p. 12. 55 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 43. 16
dat het vermogen in de eigen woning versteend is. 56 In deze vierde fase verslechtert de gezondheid vaak en krijgen mensen steeds meer behoefte aan zorg. Zij moeten hun vermogen inzetten om onvoorziene of noodzakelijke grote uitgaven te financieren. 57 Voor degenen die te weinig vermogen of een laag inkomen hebben, kan verzilveren van de overwaarde mogelijk uitkomst bieden. De eigen woning kan daarmee gezien worden als een spaarpot die steeds voller raakt. 58 Al komt uit de bevindingen van Toussaint 59 naar voren dat Nederlanders het vermogen in de woning niet als spaarpot zien, maar als een financiële buffer die gebruikt kan worden als er geen andere optie meer is. De eigen woning is in elk geval een belangrijke vorm van vermogen op latere leeftijd en wordt belangrijker naarmate de leeftijd vordert. 60 2.4 Herziening fiscale behandeling eigen woning 2.4.1 Beperking hypotheekrenteaftrek Om de eigen woning in te kunnen zetten als oudedagsvoorziening dient er sprake te zijn van eigenwoningbezit. De Nederlandse overheid heeft veel invloed op de woningmarkt en heeft de afgelopen decennia diverse maatregelen getroffen om het eigenwoningbezit te stimuleren. De overheid heeft dit gedaan op drie manieren: door middel van de hypotheekrenteaftrek, door het onbelast laten van kapitaalverzekeringen eigen woning en door het vermogen in de eigen woning niet zoals andere bronnen van vermogen te belasten in box 3. 61 In vergelijking met andere Europese landen hebben veel Nederlandse gepensioneerden nog steeds een hypotheekschuld op de oude dag. 62 Het fiscaal stimuleren van het eigenwoningbezit via de systematiek van de hypotheekrenteaftrek heeft geleid tot hoge hypotheekschulden. 63 Echter, daar is sinds 1 januari 2013 verandering in gekomen. De Wet herziening fiscale behandeling eigen woning 64 is met ingang van 1 januari 2013 in werking getreden en zorgt voor een aantal wijzigingen in de eigenwoningregeling. 65 Een belangrijke wijziging is de beperking van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken door de wijziging van het begrip eigenwoningschuld. 66 Met ingang van 1 januari 2013 krijgt men alleen hypotheekrenteaftrek voor de eigenwoningschuld indien gedurende de looptijd ten minste annuïtair en 56 Toussaint 2011, p. 218. 57 Taskforce Verzilveren 2013, p. 12. 58 Taskforce Verzilveren 2013, p. 14. 59 Toussaint 2011, p. 223. 60 Vereniging Eigen Huis 2012, p. 8. 61 Elsinga & Toussaint 2012, p. 170. 62 Toussaint en Elsinga 2010, p. 525. 63 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 15. 64 Kamerstukken II 2012/13, 33 405. 65 De eigenwoningregeling is opgenomen in de artikelen 3.110 t/m 3.123a Wet IB 2001. 66 Per 1 januari 2013 zijn daarvoor de artikelen 3.119c t/m 3.119g Wet IB 2011 ingevoerd. 17
in ten hoogste 360 maanden volledig wordt afgelost. 67 De regel geldt alleen voor nieuwe hypotheken en niet voor bestaande eigenwoningschuld. 68 De bestaande (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken blijven derhalve kwalificeren als eigenwoningschuld. Het ten minste annuïtair aflossen wordt getoetst aan de hand van de (resterende) hoogte van de eigenwoningschuld en niet aan de hand van het in een jaar afgeloste bedrag. Hierdoor bestaat bij een lening met een lineair aflossingsschema ook recht op hypotheekrenteaftrek. 69 Bij een lineair aflossingsschema wordt gedurende de looptijd maandelijks een vast bedrag afgelost. Aan het begin van de looptijd wordt meer afgelost dan bij een annuïtair aflossingsschema, maar naarmate de looptijd vordert, wordt bij een annuïtair aflossingsschema een steeds groter bedrag afgelost. Daarnaast wordt met ingang van 1 januari 2014 het maximale percentage waartegen de hypotheekrente in aftrek kan worden gebracht in 28 jaar stapsgewijs verlaagd met 0,5% per jaar van 52% naar 38%. Voor 2014 betekent dit dat het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrenteaftrek bestaat, wordt verlaagd van 52% naar 51,5%. 70 De aflossingsverplichting voor nieuwe hypotheken is door de wetgever om verschillende redenen ingevoerd. De noodzaak tot schuldreductie, zowel op macro- (overheidsfinanciën), meso- (financiële instellingen) als microniveau (consumenten), is door de eurocrisis nadrukkelijk op de agenda gekomen. Verder kunnen betalings- en restschuldrisico s doorwerken naar de financiële stabiliteit. Meer aflossen zal de risico s voor de financiële stabiliteit en de schuldpositie van huishoudens in Nederland verkleinen. Bovendien is er ook een budgettair belang. Sinds de invoering van de Wet IB 2001 is het bereik van de eigenwoningregeling reeds meerdere malen ingeperkt (zoals alleen aftrek voor de eerste eigen woning, beperking van de aftrekperiode tot 30 jaar, introductie van de bijleenregeling, afschaffing van de goedkoperwonenregeling en de introductie van het hogere percentage in het eigenwoningforfait voor woningen duurder dan ruim 1 miljoen). 71 Eerder was er door de Commissie inkomstenbelasting en toeslagen (hierna: de Commissie) een voorstel gedaan om de hypotheekrenteaftrek op een andere manier te beperken dan het huidige systeem van verplichte aflossing voor nieuwe hypotheken. Bestaande en nieuwe hypotheken zouden daarbij fiscaal gelijk behandeld worden. De Commissie stelde een stelsel voor waarin gedurende de looptijd de hypotheekrenteaftrek geleidelijk wordt teruggebracht via een dertigjarig forfaitairannuïtair aflossingsschema. Er zou geen verplichting zijn om daadwerkelijk af te lossen, maar dit wordt wel gestimuleerd. 72 Uiteindelijk heeft het kabinet niet voor het systeem van een forfaitair 67 Art. 3.110 jo. art. 3.120 jo. art. 3.119a, lid 1 Wet IB 2001. 68 Art. 10bis.1 Wet IB 2001. 69 Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 3, p. 4. 70 Art. 2.10 Wet IB 2001. 71 Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 3, p.1. 72 Commissie- Van Dijkhuizen 2012, p. 76-77. 18
annuïtair aflossingsschema gekozen, omdat deze variant afwijkt van de letterlijke tekst van het Begrotingsakkoord 2013. 73 2.4.2 Afschaffing kapitaalverzekering eigen woning Verder is de vrijstelling voor de uitkeringen uit een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) en vergelijkbare regelingen voor nieuwe hypotheken per 1 januari 2013 afgeschaft. 74 De eigenwoningregeling voor 1 januari 2013 leidde ertoe dat een voorkeur bestond om de eigenwoningschuld hoog te houden gedurende de looptijd door middel van een aflossingsvrije hypotheek. Op die manier kon gedurende 30 jaar maximaal gebruik worden gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. Gelijktijdig kon door middel van een KEW worden gespaard voor de aflossing van de eigenwoningschuld na afloop van de looptijd. Het KEW- vermogen werd gedurende de opbouwfase niet als grondslag in aanmerking genomen voor de berekening van het voordeel uit sparen en beleggen in box 3. Ook de rente begrepen in de uiteindelijke uitkering uit een KEW is, onder voorwaarden, vrijgesteld in box 1. 75 Vanwege de beperking van hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken zullen belastingplichtigen gedurende de looptijd de lening daadwerkelijk dienen af te lossen om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Aan het einde van de looptijd is de lening geheel afgelost en bestaat derhalve geen reden meer voor een uitkering uit een fiscaal gefaciliteerd product waarin gedurende de looptijd specifiek is gespaard voor de aflossing van de lening. Het is dus niet langer mogelijk om enerzijds een hoge eigenwoningschuld aan te houden en anderzijds belastingvrij kapitaal op te bouwen. Voor bestaande hypotheken blijft de box 1 vrijstelling voor de KEW gehandhaafd. 76 De afschaffing van de vrijstelling voor de uitkering uit de KEW was een voorstel van de Commissie inkomstenbelasting en toeslagen. 77 2.5 Aflossen eigenwoningschuld Door de aflossingsverplichting voor nieuwe hypotheken heeft de wetgever een belangrijke basis gelegd voor het creëren van (meer) overwaarde in de eigen woning. Deze overwaarde kan vervolgens onderdeel vormen van de oudedagsvoorziening. 78 Het aflossen van de eigenwoningschuld wordt met de aflossingsverplichting gestimuleerd. Niet aflossen wordt onaantrekkelijker, omdat er dan geen recht op hypotheekrenteaftrek bestaat. Het wel of niet volledig aflossen van de hypotheekschuld blijft overigens een keuze. Met een aflossingsvrij deel bestaat voor dat gedeelte geen recht op hypotheekrenteaftrek. Er ontstaat wel meer flexibiliteit, indien de liquiditeiten nu worden gespaard die 73 Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 7, p. 3. 74 De vergelijkbare regelingen betreffen de spaarrekening eigen woning (SEW) en het beleggingsrecht eigen woning (BEW). 75 Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 3, p. 6. 76 Art. 10bis.2 e.v. Wet IB 2001. 77 Commissie- Van Dijkhuizen 2012, p. 76-77. 78 Van den Boogaard & Visser 2013, paragraaf 3.3. 19
anders voor aflossing zouden worden gebruikt. 79 Door aflossing van de hypotheekschuld wordt als het ware een pensioen in natura gecreëerd in de vorm van lagere woonlasten op de oude dag. Het vrij besteedbaar inkomen uit ouderdomsuitkeringen komt hierdoor hoger te liggen. 80 Het is daarbij overigens de vraag of het altijd even optimaal is de eigenwoningschuld geheel af te lossen. Voor oudere huishoudens die zich in de tweede helft van hun werkzame leven bevinden en met een pensioentekort te maken hebben, is het volledig aflossen van de hypotheekschuld niet optimaal als het lastig is dat geld tijdens pensionering liquide te maken. Deze huishoudens doen er dan verstandiger aan hun vermogen niet volledig te laten verstenen, maar een deel van hun besparingen liquide te houden zodat ze er het pensioeninkomen mee kunnen aanvullen. Het in paragraaf 2.4.1 besproken systeem van een forfaitair annuïtair aflossingsschema zal er wellicht voor zorgen dat minder versteend vermogen wordt opgebouwd, doordat er geen aflossingsverplichting bestaat. Naar de mening van Bovenberg zorgt meer flexibiliteit in vermogensvorming voor de oude dag ervoor dat huishoudens voldoende bestedingsruimte overhouden tijdens het werkzame leven. Het gaat er niet zozeer om dat Nederlanders meer gaan sparen, maar wel dat de verschillende vermogensvormen beter uitwisselbaar worden. Pensioenvermogen kan dan worden gebruikt voor de eigen woning en vermogen in de eigen woning kan worden gebruikt voor pensioen. Voorkomen moet worden dat huishoudens een te groot gedeelte van het inkomen moeten besteden aan verplichte pensioenpremies of de aflossing van hypotheekschulden. 81 Dat door meer flexibiliteit in vermogensopbouw het pensioenvermogen gebruikt kan worden voor de aflossing van eigenwoningschuld is ook in een aantal andere publicaties voorgesteld. 82 Aan deze mogelijkheid zitten evenwel belemmeringen. Het rendement dat op een eigen woning kan worden behaald, ligt over het algemeen namelijk lager dan het rendement dat een financiële instelling op het pensioenvermogen kan behalen. Een andere belemmering van het gebruik van pensioenpremies voor de aflossing van de eigenwoningschuld is dat een relatief groot risico wordt gelopen door al het pensioenvermogen in één vermogensbestanddeel te beleggen. Indien bijvoorbeeld de waarde van de woning daalt, verdampt het pensioen ook mee. 83 79 Van den Boogaard & Visser 2013, paragraaf 3.3. 80 Taskforce Verzilveren 2013, p. 27-28. 81 Bovenberg 2012, p. 36. 82 Bijvoorbeeld in: Bovenberg, Koelewijn & Kortleve 2011 en De Boer, De Jong & Van der Vlugt 2012. 83 Van den Boogaard 2013, paragraaf 5.5.1. 20
2.6 Versobering van pensioenen 2.6.1 Het Nederlandse pensioenstelsel Nederland heeft een genereus pensioensysteem om te voorzien in een goede oude dag na een werkzaam leven. 84 Het Nederlandse pensioenstelsel kan worden onderscheiden in drie pijlers, te weten: 1. De Algemene Ouderdomswet (AOW) en Algemene nabestaandenwet (Anw); 2. Het werknemerspensioen; 85 3. Lijfrente/banksparen. De eerste pijler bestaat uit de AOW en Anw, dit zijn basisvoorzieningen van de overheid. Iedere ingezetene heeft vanaf de AOW- gerechtigde leeftijd recht op een AOW-uitkering ongeacht het inkomen. Bij 50 jaar ingezetenenschap bestaat recht op een volledige AOW- uitkering. 86 Ook voor de nabestaanden heeft de overheid een voorziening opgenomen. De Anw is een uitkering aan een weduwe of weduwnaar die jonger is dan de AOW- gerechtigde leeftijd of aan (half)wezen. 87 De tweede pijler omvat het pensioen dat opgebouwd wordt tijdens het werkzame leven en is een aanvulling op het eerste pijler pensioen. Een kenmerk van het werknemerspensioen is dat het meestal collectief geregeld is en dat deelname vaak automatisch verplicht is. Het pensioen maakt onderdeel uit van de arbeidsovereenkomst. 88 Er zijn drie verschillende systemen te onderscheiden op basis waarvan het pensioen kan worden opgebouwd. Dit is het eindloonstelsel, middelloonstelsel en het beschikbare premiestelsel. 89 Het eindloon- en middelloonstelsel worden ook wel aangemerkt als het defined benefit - systeem. Het beschikbare premiestelsel wordt aangemerkt als defined contribution - systeem. 90 Bij het eindloonstelsel en het middelloonstelsel heeft de werkgever met de werknemer een overeenkomst gesloten over een uitkering van een bepaalde hoogte die vanaf een bepaalde leeftijd wordt ontvangen. Afhankelijk van het salaris en/of de diensttijd wordt een bepaalde aanspraak op een uitkering opgebouwd. Bij het eindloonstelsel wordt het pensioen opgebouwd door een percentage van het laatste pensioengevend loon op uittredingsleeftijd te hanteren. Het ambitieniveau bij een eindloonregeling is 70% van het laatstgenoten salaris. 91 Bij het middelloonstelsel wordt voor elk dienstjaar een pensioen toegekend dat gebaseerd is op het pensioengevend loon van het desbetreffende dienstjaar. Het totale pensioen bedraagt de som van alle 84 Toussaint & Elsinga 2010, p. 525. 85 De fiscale oudedagsreserve (FOR) en stakingslijfrente vallen ook onder de tweede pijler. In de scriptie zal hier niet op in worden gegaan. 86 Art. 2 jo. art. 6 lid 1, onderdeel a, jo. art. 7 jo. art. 7a AOW. 87 Art. 3 jo. art. 5 jo. art. 14 lid 1 Anw. 88 Bollen- Vandenboorn 2012, paragraaf 4.2. 89 Art. 18a lid 1 t/m 3 Wet LB 1964 90 Bollen- Vandenboorn 2012, paragraaf 4.4. 91 Bollen- Vandenboorn 2012, paragraaf 4.4.1. 21
opgebouwde pensioenen. 92 Art. 18a lid 3, Wet LB 1964 bepaalt dat een ouderdomspensioen dat gebaseerd is op het beschikbare premiestelsel tijdsevenredig wordt opgebouwd, met dien verstande dat het pensioen na 37 jaren opbouw niet meer bedraagt dan 70% van het pensioengevend loon op dat tijdstip. In de derde pijler gaat het om lijfrenten en is een vrijwillige voorziening. Een lijfrenteverzekering kan afgesloten worden bij een levensverzekeraar of bank. 93 Sinds 2008 kan ook van een bancaire lijfrente gebruik worden gemaakt. Voor de bancaire lijfrente is een fiscaal kader ontwikkeld waarbij zoveel mogelijk is aangesloten bij de voorwaarden die gelden voor de traditionele verzekerde lijfrente. Een belangrijk verschil tussen de verzekerde en bancaire lijfrente is dat een bank geen producten met een overlijdensrisico mag verkopen en hiermee is het verzekeringselement uit de bancaire lijfrente verdwenen. 94 Het vermogen in de eigen woning kan op de verschillende vormen van pensioen een aanvulling zijn. 95 Knoef e.a. 96 hebben berekend dat gemiddeld de inkomsten uit de eigen woning ongeveer even belangrijk zijn als de AOW- uitkering of de pensioenuitkering. Voor veel mensen rusten de oudedagsvoorzieningen op drie min of meer gelijkwaardige pilaren: de AOW, (aanvullend) pensioen en de eigen woning. Door stijging van de AOW- gerechtigde leeftijd en pensioenen die niet volledig geïndexeerd of zelfs gekort worden, wordt deze derde pilaar steeds belangrijker. 97 De eigen woning is daarmee te vergelijken met de derde pijler, zoals een lijfrente. Een belangrijk verschil met de producten in de derde pijler is dat de eigen woning toegankelijker is. De eigen woning kan voor velen dan ook dienen als derde pijler voor de oude dag. 98 Ook concludeerden Toussaint en Elsinga 99 dat het vermogen in de woning belangrijker zal worden als financiële buffer naarmate pensioeninkomens van overheid en werkgevers afnemen. 2.6.2 Verhoging AOW- gerechtigde leeftijd en pensioenrichtleeftijd Het Nederlandse pensioensysteem heeft zich ontwikkeld in een periode van economische en demografische groei. De afgelopen jaren is de economie verzwakt en de samenleving vergrijsd. 100 92 Bollen- Vandenboorn 2012, paragraaf 4.4.2. 93 Bollen- Vandenboorn 2012, paragraaf 11.1. 94 Bollen- Vandenboorn 2012, paragraaf 11.3. 95 Taskforce Verzilveren 2013, p. 14. 96 Knoef e.a. 2012, p.83-113. 97 Taskforce Verzilveren 2013, p. 12. 98 Taskforce Verzilveren 2013, p. 13. 99 Toussaint en Elsinga 2010, p. 525. 100 Winter & Fortuin 2013, paragraaf 1. 22
Door de vergrijzing blijven de lasten van de AOW stijgen en de premieafdrachten dalen. 101 Ook de levensverwachting is flink gestegen in vergelijking met de tijd dat de AOW werd ingevoerd. 102 Mensen worden steeds ouder en genieten daardoor langer een AOW- uitkering, terwijl steeds minder werkenden de uitkeringen moeten financieren voor steeds meer AOW- gerechtigden. 103 Dit komt doordat de AOW middels het omslagstelsel gefinancierd wordt. 104 Omslagfinanciering is risicovol in tijden van vergrijzing door het feit dat de werkenden voor steeds meer gepensioneerden moeten betalen. Met het oog op de toenemende levensverwachting is de pensioengerechtigde leeftijd voor zowel de AOW als voor het tweede pijler pensioen in de Wet VAP verhoogd. 105 De AOW- gerechtigde leeftijd gaat per 1 januari 2013 stapsgewijs omhoog van 65 jaar naar 66 jaar in 2019 en naar 67 jaar in 2023. Vanaf 2024 wordt de AOW- gerechtigde leeftijd gekoppeld aan de levensverwachting. 106 De pensioenrichtleeftijd voor het tweede pijler pensioen wordt in één stap verhoogd van 65 jaar in 2013 naar 67 jaar in 2014. 107 Vanaf 2015 wordt de fiscale pensioenrichtleeftijd gekoppeld aan de gemiddelde resterende levensverwachting. Hiervoor wordt dezelfde formule gebruikt als voor het vaststellen van de AOW- gerechtigde leeftijd. 108 De laatste prognose van het CBS leidt niet tot een wijziging van de pensioenrichtleeftijd per 1 januari 2015. Het ligt in de lijn der verwachting dat de verhoging van de pensioenrichtleeftijd naar 68 jaar op zijn vroegst per 1 januari 2016 zal plaatsvinden. 109 2.6.3 Verlaging maximum opbouwpercentages en maximering pensioengevend loon Vanaf 2014 worden de grenzen waarbinnen fiscaal gefaciliteerd pensioen mag worden opgebouwd verlaagd. Met het recent afgesloten pensioenakkoord worden vanaf 2015 de grenzen waarbinnen fiscaal gefaciliteerd pensioen mag worden opgebouwd nog verder versoberd. 110 Het pensioengevend loon wordt afgetopt op 100.000 euro. 111 Door de verhoging van de pensioenrichtleeftijd van 65 naar 67 jaar zullen werknemers waarschijnlijk langer doorwerken en dus ook gedurende een langere periode pensioen opbouwen. De maximaal toegestane opbouwpercentages worden daarom verlaagd. Werknemers zouden met de verlaagde opbouwpercentages alsnog een pensioen kunnen opbouwen ter hoogte van 70% van hun laatstgenoten 101 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 14. 102 De AOW werd ingevoerd in 1957. 103 Winter & Fortuin 2013, paragraaf 1. 104 Bollen- Vandenboorn 2012, paragraaf 2.2.1. 105 Wet Verhoging AOW- en pensioenrichtleeftijd is per 1 januari 2013 in werking getreden. Zie Stb. 2012, 328. 106 Art. 7a AOW. 107 Art. 18a lid 6 Wet LB 1964. 108 Art. 7a lid 2 AOW. 109 Kamerstukken I 2013/14, 33 847, D, p. 6. 110 Het pensioenakkoord is gesloten op 18 december 2013. 111 Kamerstukken II 2012/13, 33 610, nr. 4, p. 13-14. 23
loon. In 2014 is het uitgangspunt dat in 37 jaar een maximaal ouderdomspensioen van 70% van het laatstverdiende loon kan worden opgebouwd. 112 Voor het eindloonstelsel geldt een verlaging van het opbouwpercentage van 2% in 2013 naar 1,9% in 2014. 113 Voor het middelloonstelsel wordt het opbouwpercentage van 2,25% in 2013 verlaagd naar 2,15% in 2014. 114 Een soortgelijke aanpassing wordt doorgevoerd voor beschikbare premieregelingen. 115 Voor middelloonregelingen worden de maximale opbouwpercentages vanaf 2015 verlaagd naar 1,875% en voor eindloonregelingen naar 1,657% van het pensioengevend loon. 116 Hiermee kan in 40 jaar een ouderdomspensioen van 75% van het gemiddelde loon worden opgebouwd. 117 Het lijfrentekader en de fiscale oudedagsreserve worden op dezelfde manier aangepast. 118 2.6.4 AOW- partnertoeslag De AOW- partnertoeslag is een toeslag voor de AOW- gerechtigde die voor 1 januari 2015 is gehuwd en voor die datum recht heeft op AOW en van wie de echtgenoot jonger is dan de AOW- gerechtigde leeftijd, indien de echtgenoot geen of weinig inkomen heeft. 119 Op 1 april 2015 vervalt de AOWpartnertoeslag. AOW- gerechtigden geboren op of na 1 januari 1950 hebben geen recht meer op de toeslag. Daarnaast ontstaat op of na 1 januari 2015 als gevolg van wijziging van het inkomen van de echtgenoot geen recht meer op toeslag. Dit betekent dat als de AOW- gerechtigde op dat moment geen toeslag ontvangt, omdat de echtgenoot een te hoog inkomen heeft en daarna het inkomen van de echtgenoot lager wordt of wegvalt, dan ook geen recht op toeslag ontstaat. 2.6.5 Indexatie en korting op pensioenen Nederlanders hechten veel waarde aan een redelijk pensioen na een werkzaam leven. 120 Een goede pensioenregeling heeft als doel de levensstandaard van individuen na de pensionering op peil te houden. Indexatie, oftewel de aanpassing van pensioenaanspraken en -uitkeringen aan de inflatie of loongroei, is daarbij van essentieel belang. Zonder indexatie kan het reële inkomen van een gepensioneerde met een resterende levensverwachting van 15 tot 20 jaar met 25% tot 33% afnemen als de gemiddelde inflatie op jaarbasis 2% bedraagt. 121 112 Kamerstukken II 2011/12, 33 290, nr. 3, p. 12. 113 Art. 18a lid 1 Wet LB 1964. 114 Art. 18a lid 2 Wet LB 1964. 115 Art. 18a lid 1 t/m 3 Wet LB 1964. 116 NTFR 2014/529. 117 NTFR 2014/308. 118 NTFR 2014/529. 119 Art. 8 lid 1 jo. art. 10 AOW. 120 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 13. 121 Broeders, Hilbers & Rijsbergen 2013, paragraaf 1. 24
Voor pensioenfondsen met een te lage dekkingsgraad is korten onvermijdelijk als andere maatregelen niet meer helpen of niet meer mogelijk zijn. 122 In april 2013 waren zelfs 68 pensioenfondsen genoodzaakt om op pensioenuitkeringen te korten. 123 De dekkingsgraad is de verhouding tussen het vermogen van het pensioenfonds en de toekomstige betalingsverplichtingen. Pensioenfondsen zijn verplicht om een dekkingsgraad te hebben van 105%, zodat tegenvallers ook opgevangen kunnen worden. De dekkingsgraden van pensioenfondsen zijn in 2007 gedaald van 144% tot ongeveer 100% in 2012. 124 Lage aandelenkoersen en lage rentestanden hebben de dekkingsgraad onder druk gezet. Daarnaast speelden demografische ontwikkelingen zoals de vergrijzing en de stijging van de levensverwachting een rol. De stijging van de levensverwachting zorgt ervoor dat langer pensioen doorbetaald moet worden. Nederlandse pensioenfondsen hebben in de laatste jaren niet altijd (volledig) kunnen indexeren. De onderliggende oorzaken hiervan zijn hoofdzakelijk gelegen in de wereldwijde financiële crisis. 125 Het is voor pensioenfondsen niet toegestaan om te indexeren in geval van een dekkingstekort, dat is bij een dekkingsgraad lager dan 105%. 126 Hierdoor blijft het pensioen achter op de inflatie en daalt de koopkracht van pensioenen. Als de dekkingsgraad onder de 105% komt, moeten pensioenfondsen een herstelplan maken en ter goedkeuring voorleggen aan de toezichthouder. Dat is in dit geval de Nederlandsche Bank. 127 In dit herstelplan legt het pensioenfonds uit hoe en wanneer de te lage dekkingsgraad wordt weggewerkt. Afhankelijk van de situatie kan dit een kortetermijnherstelplan 128 of langetermijnherstelplan zijn. 129 2.7 Stijging van zorgkosten 2.7.1 Het Nederlandse zorgstelsel Het Nederlandse zorgstelsel kan worden onderverdeeld in de langdurige zorg (care), en de op genezing gerichte zorg (cure) waarvoor iedere Nederlandse ingezetene op grond van de Zorgverzekeringswet (ZVW) verplicht verzekerd is. Degene die ingevolge de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) van rechtswege verzekerd is, is verplicht verzekerd voor de ZVW. 130 Het probleem in de zorgsector is momenteel de onhoudbare groei van de zorguitgaven. 131 Door de vergrijzing en stijging van de levensverwachting zijn de zorgkosten de laatste jaren fors toegenomen en door de goede gezondheidszorg leven mensen langer. Ziekten worden eerder ontdekt en beter 122 Art. 134 PW. 123 www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/nieuws-2013/dnb285723.jsp. 124 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 14. 125 Broeders, Hilbers & Rijsbergen 2013, paragraaf 1. 126 Broeders, Hilbers & Rijsbergen 2013, paragraaf 3. 127 Art. 151 lid 3 en 4 PW. 128 Art. 140 jo. art. 131 PW. 129 Art. 138 jo. art. 132 PW. 130 Art. 2 lid 1 ZVW. 131 De Boer, De Jong & Van der Vlugt 2012, p. 58. 25
behandeld. 132 Er zijn dus meer mensen die steeds ouder worden en daardoor meer en langer gebruik maken van de zorg. Zo is Bovenberg 133 van mening dat de stijgende kosten van de ouderenzorg een uitdaging vormen voor Nederland. Door meer flexibiliteit in vermogensopbouw kan volgens hem het vermogen in de eigen woning gebruikt worden als pensioenvoorziening. 2.7.2 Eigen risico en eigen bijdrage AWBZ Om de zorg in de toekomst toegankelijk, kwalitatief goed en betaalbaar te houden, heeft de overheid al verschillende hervormingsmaatregelen ingevoerd. Op het gebied van de curatieve zorg is in 2008 het eigen risico in de zorg ingevoerd, welke tot nu toe elk jaar is gestegen 134. Voor 2014 bedraagt het eigen risico 360 euro. 135 De langdurige zorg wordt grotendeels gefinancierd via de volksverzekering AWBZ en komt deels voor rekening van de gemeenten. Vanuit de AWBZ wordt langdurig verblijf in een zorginstelling (verpleeg- of verzorgingstehuis) verzekerd. 136 Daarbij zal het meestal gaan om ouderen, omdat zij in de regel degenen zijn die zijn aangewezen op langdurige verzorging. Het kan echter ook gaan om nietgepensioneerden die lijden aan een aandoening die langdurig verblijf in een instelling noodzakelijk maakt. 137 Er is een eigen bijdrage verschuldigd voor een door de AWBZ gefinancierd verblijf in een instelling. 138 De eigen bijdrage bedraagt per maand 1/12 van het bijdrageplichtig inkomen met een maximum van 2.248,60 per maand. 139 De berekening van het bijdrageplichtig inkomen wordt uitgelegd in artikel 6, eerste lid van het Bijdragebesluit zorg. Als hoofdregel wordt als peiljaar voor het berekenen van het bijdrageplichtig inkomen in een bepaald jaar het verzamelinkomen van twee jaar eerder gebruikt. 140 2.7.2.1 Nieuwe regels voor eigen vermogen Sinds 1 januari 2013 telt eigen vermogen zwaarder mee bij de vaststelling van het bijdrageplichtig inkomen. Het vermogen telde voorheen ook al mee via de vermogensrendementsheffing waarbij het vermogen in het verzamelinkomen zat en vanuit het verzamelinkomen werd het bijdrageplichtig inkomen afgeleid. 141 Sinds 1 januari 2013 wordt 8% van de rendementsgrondslag bij het bijdrageplichtig inkomen opgeteld. 142 De verhoging van 8% komt dus bovenop het forfaitair rendement dat al in het verzamelinkomen is meegenomen. Wie in een instelling verblijft, hoeft niet 132 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 13. 133 Asbeek Brusse & Van Montfort 2012, p. 35-36. 134 Het verplicht eigen risico bedraagt in: 2008: 150, 2009: 155, 2010: 165, 2011: 170, 2012: 220, 2013: 350. 135 Art. 19 lid 1 ZVW. 136 Art. 2 jo. art. 5 jo. art. 6 AWBZ. 137 Barentsen 2013, paragraaf 3. 138 Art. 2 lid 1 Bijdragebesluit zorg. 139 Art. 4 lid 1 en 2 Bijdragebesluit zorg. 140 Art. 1 letter e Bijdragebesluit zorg. 141 Art. 5.1 jo. art. 5.2 jo. art. 5.3 jo. art 5.5 jo. art. 5.6 Wet IB 2001. 142 Art. 6, lid 1, letter c Bijdragebesluit zorg. 26
direct het eigen vermogen aan te spreken om de eigen bijdrage te betalen. Het aanwezige vermogen, boven het heffingsvrije vermogen, wordt voor 12% meegewogen bij de berekening van het bijdrageplichtig inkomen. Dat neemt niet weg dat de gevolgen van de maatregel aanzienlijk kunnen zijn. Zeker bij de huidige rentestand en beleggingsresultaten zal het voor 12% meetellen van eigen vermogen bij de berekening van de eigen bijdrage tot interen op het vermogen kunnen leiden. In het uiterste geval zal dat vermogen slinken tot het heffingsvrije vermogen. Daarbij komt dat kortingen op het bijdrageplichtig inkomen in het Bijdragebesluit zorg, bijvoorbeeld die voor zak- en kleedgeld, met de toeslag van 8% verrekend worden. Eerst moet het gewone bijdrageplichtig inkomen worden berekend, waarop zak- en kleedgeld in mindering is gebracht, daarna wordt pas de 8% bij het inkomen opgeteld. Het effect kan zijn dat hierdoor de forfaitaire kortingen tot nihil gereduceerd worden en iemand toch het spaartegoed direct moet aanspreken voor de uitgaven. 143 Inmiddels is er een aantal aanpassingen aangekondigd om de scherpste kantjes van de vermogensbijstelling af te halen. 144 2.7.2.2 Wijzigingen 2014 De berekening van het bijdrageplichtig inkomen zal in 2014 worden gewijzigd. Aftrekposten zoals de ouderentoeslag en de Wajongtoeslag in de berekening vervallen. De Wtcg- korting vervalt ook. 145 Dit betekent dat de 8% of 16% korting, voor respectievelijk degene die de AOW- gerechtigde leeftijd hebben bereikt en degene die deze nog niet hebben bereikt, op de eigen bijdrage vervalt. Voor deze verschillende aftrekposten komt één aftrek in de plaats. 146 De aftrek kan verschillend zijn voor degene die de AOW- gerechtigde leeftijd heeft bereikt en voor degene die de AOW- gerechtigde leeftijd nog niet heeft bereikt. 147 Door de stijging van zorgkosten en hogere eigen bijdragen voor de langdurige zorg kan het verzilveren van het vermogen in de eigen woning voor ouderen mogelijk uitkomst bieden. Met de toenemende eigen bijdragen in de zorg stellen De Boer e.a. voor om het vermogen in de eigen woning vrij te kunnen maken dat dan kan worden gebruikt voor zorguitgaven of als aanvulling op pensioen. 148 2.8 Conclusie Door de verschillende hervormingsmaatregelen van de overheid op het gebied van wonen, zorg en pensioenen zal de eigen woning steeds belangrijker worden als oudedagsvoorziening. De wijzigingen in de eigenwoningregeling, de toename van zorgkosten zoals het eigen risico en een hogere eigen bijdrage voor de langdurige zorg en onzekerheid over pensioenuitkeringen kunnen ertoe leiden dat ouderen die rond moeten komen van een AOW-uitkering, al dan niet aangevuld met een klein 143 Barentsen 2013, paragraaf 3. 144 Kamerstukken II 2012/13, 33 204, nr. 33. 145 Dit is een korting voor chronisch zieken en gehandicapten op grond van de Wet tegemoetkoming chronisch zieken en gehandicapten (Wtcg). 146 Stb. 2013, 423. 147 Artikel 6 lid 1, onderdeel b, subonderdeel 2 Bijdragebesluit zorg. 148 De Boer, De Jong & Van der Vlugt 2012, p. 61. 27
pensioen, in financiële problemen kunnen komen. Het verzilveren van de overwaarde in de eigen woning kan dan gebruikt worden om het pensioeninkomen mee aan te vullen en/of zorguitgaven mee te financieren. Hoe de verzilverde overwaarde van de eigen woning ook gebruikt gaat worden, als pensioen- of zorgvoorziening, gezien de hoge bedragen van de overwaarde in de eigen woning kan geconcludeerd worden dat de potentie aanwezig is. Op de vraag welke verschillende verzilvermogelijkheden er zijn, wordt in het volgende hoofdstuk uitgebreid ingegaan. 28
3. Verzilvermogelijkheden 3.1 Inleiding In hoofdstuk twee is het maatschappelijke belang van verzilveren in kaart gebracht. Er zijn verschillende mogelijkheden om de overwaarde in de eigen woning (deels) te verzilveren. In dit hoofdstuk worden deze verschillende verzilvermogelijkheden besproken. De mogelijkheden kunnen in drie categorieën worden onderscheiden en zijn als volgt: 1. verkopen en verhuizen, 2. verkopen en blijven en 3. lenen en blijven. 149 Binnen elke categorie zijn er weer twee verschillende verzilvermogelijkheden te onderkennen. Van elke mogelijkheid worden de voor- en nadelen besproken en komen de fiscale gevolgen aan bod. Als eerste worden in paragraaf 3.2 de mogelijkheden binnen categorie 1 besproken. Daarna komen de mogelijkheden binnen categorie 2 aan bod in paragraaf 3.3. Als laatste worden de mogelijkheden binnen categorie 3 besproken in paragraaf 3.4. Aan het einde van dit hoofdstuk volgt een conclusie in paragraaf 3.5. 3.2 Categorie 1: Verkopen en verhuizen 3.2.1 Inleiding Een voor de hand liggende mogelijkheid om het vermogen in de eigen woning te verzilveren is om de woning te verkopen en te verhuizen naar een goedkopere koopwoning of een huurwoning. Dit is echter niet de meest gewenste manier. De bereidheid om te verhuizen lijkt niet groot onder ouderen en daalt naarmate de leeftijd vordert. 150 Het voornemen is om zo lang mogelijk in de eigen woning te blijven wonen. De belangrijkste reden is een gevoel van zelfstandigheid. Het is duidelijk dat veel mensen op latere leeftijd pas verhuizen als de noodzaak hoog is. 151 Het motief is dan vooral de gezondheid, de behoefte aan zorg of het verlies van een partner. Het vrijmaken van vermogen in de eigen woning is dus niet altijd het doel van de verhuizing. 152 De omvang van het verzilveren door verhuizing onder gepensioneerden is in de afgelopen jaren niet hoog geweest. In de jaren 2011 en 2012 is met verhuizen ongeveer 2,9 miljard euro woningvermogen vrijgemaakt. Dat is jaarlijks gemiddeld 0,7% van de totale overwaarde onder 65- plussers. Het gaat om bijna 2,1 miljard euro door verhuizing van de eigen woning naar een huurwoning en 800 miljoen euro door verhuizing van de eigen woning naar een goedkopere koopwoning. 153 Aangezien ouderen minder bereid zijn om te verhuizen naarmate de leeftijd vordert, is verhuizen een minder geschikte optie voor hen. Voor een totaalbeeld van mogelijkheden is het toch van belang om ook deze mogelijkheid te bespreken. Er zitten zeker ook voordelen aan deze mogelijkheid en daarom 149 Taskforce Verzilveren 2013, p. 25. 150 Taskforce Verzilveren 2013, p. 25-26. 151 Vereniging Eigen Huis 2012, p. 12-13. 152 Taskforce Verzilveren 2013, p. 26. 153 Taskforce Verzilveren 2013, p. 26. 29
kan het een interessante optie zijn voor degenen die wel bereid zijn om te verhuizen. De verschillende mogelijkheden van verhuizen worden in de volgende twee subparagrafen besproken. 3.2.2 Mogelijkheid 1: Verhuizen naar een goedkopere koopwoning 3.2.2.1 Algemeen Een van de mogelijkheden om de waarde in de eigen woning te verzilveren is door de oorspronkelijke eigen woning te verkopen en een goedkopere woning te kopen. Hiermee kan een deel van de overwaarde worden verzilverd en kan daarna bijvoorbeeld worden gebruikt als aanvulling op het inkomen of ter financiering van grote incidentele uitgaven. De koop van een woning is een overeenkomst zoals omschreven in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en voor de koop gelden bepalingen, die ook van toepassing waren bij het kopen van de oorspronkelijke woning. 154 De woning is een onroerende zaak en ook een registergoed. 155 Voor overdracht van goederen wordt een levering vereist. De levering van de woning geschiedt door inschrijving van de notariële akte in de daartoe bestemde openbare registers. 156 Het openbare register voor registergoederen is het Kadaster. 157 3.2.2.2 Voor- en nadelen Ouderen kunnen het als een voordeel ervaren dat op de nieuwe koopwoning geen hypotheekschuld rust, doordat met de overwaarde van de oorspronkelijke woning de nieuwe woning wordt aangekocht. Daarnaast hoeft geen periodieke huur te worden betaald bij deze mogelijkheid. Zo zal in veel gevallen op de oorspronkelijke woning ook geen of nog een kleine hypotheekschuld rusten en worden ouderen niet geconfronteerd met dergelijke lasten. 158 Verder kan door de aankoop van een nieuwe eigen woning beter bij de woonwensen van dat moment worden aangesloten. De oorspronkelijke eigen woning kan te ruim geworden zijn nadat eventuele kinderen het huis uit zijn gegaan en een gelijkvloers woning kan voor sommige ouderen net wat gemakkelijker zijn. 159 Een goedkopere woning zal in de meeste gevallen kleiner zijn, waardoor de exploitatiekosten lager zullen zijn dan bij de oorspronkelijke woning. 160 Het bezitten van een eigen woning kan voor sommigen een bepaalde waarde vertegenwoordigen. Met het verhuizen naar een goedkopere koopwoning blijft er een eigen woning in bezit, die kan dienen als safe haven in slechtere tijden. Toussaint 161 concludeert dat mensen graag wat vermogen achter de hand hebben uit 154 Art. 7:1-7:3 BW. 155 Art. 3:1 jo. art. 3:2 jo. art. 3:3 lid 1 jo. art. 3:10 BW. 156 Art. 3:89 jo. art. 3:84 lid 1 BW. 157 Art. 8 lid 1 sub a Kadasterwet. 158 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.2.4. 159 In de scriptie wordt er vanuit gegaan dat de oorspronkelijke woning van ouderen niet gelijkvloers is. 160 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.2.4. 161 Toussaint 2011, p. 145. 30
voorzorg. Met een eigen woning in bezit blijft ook vermogen over om aan erfgenamen na te laten. 162 Dit wordt regelmatig als argument gebruikt om het vermogen in de eigen woning niet te verzilveren, ondanks dat de gemiddelde Nederlander geen sterk erfenismotief heeft. Een voordeel van eigenwoningbezit is dat in geval van nood, ook de overwaarde in deze nieuwe eigen woning weer verzilverd kan worden. 163 Er komen bij deze mogelijkheid geen ingewikkelde financiële producten en/of constructies ter sprake en er zijn toch liquide middelen beschikbaar. 164 Wat tot slot als een voordeel kan worden ervaren, is dat er bij vroeger overlijden van één of beide bewoners geen nadelige financiële gevolgen zijn. De nieuwe eigen woning is namelijk tegen de waarde in het economische verkeer aangekocht en kan na overlijden weer tegen deze waarde worden verkocht. 165 Deze mogelijkheid heeft ook nadelen. Bij een vroeg overlijden of opname in een zorginstelling kan de eventuele verkoop van de woning een last met zich meebrengen voor de nabestaanden. Door de marktomstandigheden met dalende huizenprijzen is het niet makkelijk om de woning te verkopen. 166 Woningen die langer dan een jaar te koop staan, worden moeilijker verkocht. De prijs van de woningen is mogelijk te hoog. 167 Verder is de bereidheid om naar een nieuwe woning en nieuwe omgeving te gaan gering. 168 Door te verhuizen kunnen ouderen in een veranderende (sociale) leefomgeving terechtkomen. Als laatste zit er een belemmering in het aanbod. Er bestaat namelijk een tekort aan geschikte en betaalbare koopwoningen voor ouderen. 169 3.2.2.3 Fiscale gevolgen Onder de huidige fiscale wet - en regelgeving brengt de verzilvermogelijkheid van verhuizen naar een goedkopere koopwoning diverse fiscale gevolgen met zich mee. Als eerste is met de aankoop van de goedkopere koopwoning nog steeds sprake van bezit van een eigen woning in de zin van de Wet IB 2001. Er is sprake van zowel de juridische als de economische eigendom van de nieuwe eigen woning. De voordelen uit eigen woning worden derhalve belast met het eigenwoningforfait. 170 Met de voordelen wordt bedoeld dat de belastingplichtige het woongenot van de woning heeft. Doordat de belastingplichtige de woning in eigendom heeft, hoeft er geen huur betaald te worden en wordt er een voordeel genoten. De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van de eigenwoningwaarde. 171 Indien de voordelen uit eigen woning meer bedragen dan de op deze voordelen drukkende aftrekbare 162 Toussaint 2011, p. 67. 163 Toussaint 2011, p. 42. 164 Van den Boogaard 2011, paragraaf 5.3.2. 165 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.2.4. 166 Taskforce Verzilveren 2013, p. 26. 167 Van Dalen, Smid & Treur 2014, p. 8. 168 Vereniging Eigen Huis 2012, p. 12. 169 Taskforce Verzilveren 2013, p. 27. 170 Art. 3.110 jo. art. 3.111 lid 1 Wet IB 2001. 171 Art. 3.112 Wet IB 2001. 31
kosten, bestaat recht op de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. 172 Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen in het geval dat er geen hypothecaire lening op de nieuwe eigen woning is afgesloten. De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld is gelijk aan de voordelen uit eigen woning, verminderd met de op deze voordelen drukkende aftrekbare kosten. 173 Door deze aftrek worden de belastbare inkomsten uit de nieuwe eigen woning verlaagd tot maximaal nihil. Verder kunnen belastingplichtigen bij aankoop van een nieuwe (goedkopere) woning te maken krijgen met de bijleenregeling. 174 De bijleenregeling zorgt ervoor dat belastingplichtigen de overwaarde van de oude woning weer in de nieuwe woning dienen te steken bij aankoop van een nieuwe (goedkopere) woning en beperkt eventueel het recht op hypotheekrenteaftrek indien de overwaarde niet wordt ingebracht. Bij aankoop van een duurdere woning bestaat er geen recht op hypotheekrenteaftrek ter hoogte van de overwaarde die niet in de nieuwe woning is gestoken. In het geval dat de nieuwe goedkopere woning met een hypothecaire lening wordt gefinancierd en de overwaarde niet wordt ingebracht, bestaat geen recht op hypotheekrenteaftrek voor de afgesloten hypotheek. De afschaffing van de goedkoperwonenregeling met ingang van 1 januari 2010 belemmert ouderen op die manier om de verzilverde overwaarde vrij te gebruiken als aanvullende oudedagsvoorziening, omdat de overwaarde in principe dient te worden ingebracht in de nieuwe goedkopere woning. De overwaarde dient bij deze mogelijkheid daardoor hoog genoeg te zijn om naast het kopen van een nieuwe woning nog wat geld over te houden als aanvullende oudedagsvoorziening. Als vervolgens de nieuwe goedkopere woning wordt aangekocht met de verzilverde overwaarde van de oorspronkelijke eigen woning en de overige liquide middelen uit deze overwaarde op een bank- of spaarrekening worden gezet, kunnen belastingplichtigen geconfronteerd worden met vermogensrendementsheffing. 175 Dit komt er kort gezegd op neer dat 1,2% belasting is verschuldigd over het totale vermogen boven het heffingsvrije vermogen. Mocht er, ondanks dat er geen recht bestaat op hypotheekrenteaftrek, toch worden besloten om de overwaarde niet in de nieuwe eigen woning te steken, maar de woning geheel te financieren met een hypothecaire lening, dan behoort de hypotheekschuld tot de rendementsgrondslag van box 3. 176 De hypothecaire schuld wordt alleen in aanmerking genomen voorzover de schuld meer bedraagt dan het drempelbedrag. 177 De schuld verlaagt hiermee de rendementsgrondslag waarover vermogensrendementsheffing is verschuldigd. 172 Art. 3.123a Wet IB 2001. 173 Art. 3.123a lid 2 Wet IB 2001. 174 Art. 3.119a lid 4 jo. art. 3.119aa Wet IB 2001. 175 Art. 5.1 jo. art. 5.2 jo. art. 5.3 jo. art 5.5 jo. art. 5.6 jo. art. 2.13 Wet IB 2001. 176 Art. 5.3 Wet IB 2001. 177 Art. 5.3 lid 3 letter e Wet IB 2001. 32
3.2.2.4 Periodieke uitkeringen In de literatuur is ook nog de mogelijkheid beschreven om van de (overige liquide middelen uit de) verzilverde overwaarde, (na aankoop van de nieuwe goedkopere woning,) direct ingaande periodieke uitkeringen te kopen. 178 Deze periodieke uitkeringen kunnen op grond van de Wet IB 2001 als lijfrente- uitkeringen worden gekwalificeerd. 179 Lijfrente- uitkeringen, een bijzondere vorm van periodieke uitkeringen, zijn een reeks van vaste en gelijkmatige periodieke uitkeringen, waarbij elke uitkering afhankelijk is van een onzekere gebeurtenis en er verder geen tegenprestatie geleverd hoeft te worden. De onzekere gebeurtenis houdt in dat de lijfrente- uitkering afhankelijk is van het leven van een persoon en uiterlijk eindigt bij het overlijden van één of beide perso(o)n(en). 180 Op grond van de rangorderegeling van art. 2.14 Wet IB 2001 behoren deze lijfrente- uitkeringen in beginsel in box 1 van de inkomstenbelasting, maar indien niet aan alle gestelde voorwaarden wordt voldaan, behoort het recht op de uitkeringen tot box 3. 181 In dit geval behoort het recht op de uitkeringen tot box 3, omdat niet aan al deze voorwaarden is voldaan. 182 Voor de waardering van periodieke uitkeringen in box 3 wordt de jaarlijkse periodieke uitkering vermenigvuldigd met een factor die afhankelijk is van de leeftijd en het geslacht van de perso(o)n(en) die deze uitkering geniet(en). 183 De waarde die uit deze berekening voortvloeit, behoort tot de rendementsgrondslag van box 3. De mogelijkheid om van de overige liquide middelen lijfrente- uitkeringen te kopen zal echter niet het meest praktisch zijn. Dit komt doordat een lijfrente- uitkering een vaste uitkering betreft. In het ene jaar kan er bijvoorbeeld meer behoefte zijn aan liquiditeiten dan in het andere jaar. De overige liquide middelen op een bank- of spaarrekening zetten is daarentegen flexibeler. Als het geld op een bank- of spaarrekening staat, kan er naar behoefte worden opgenomen en die flexibiliteit is er niet indien er van het overige geld lijfrente- uitkeringen worden aangekocht. 184 Een ander nadeel van het kopen van een lijfrente- uitkering is dat het restant van de overwaarde naar de financiële aanbieder zal gaan bij een eventueel vooroverlijden. Daarentegen blijven ouderen tot aan overlijden een lijfrenteuitkering ontvangen indien ze langer leven dan gedacht en kan het in totaal uitgekeerde bedrag uiteindelijk zelfs meer bedragen dan de verzilverde overwaarde. 178 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.2.5. 179 Art. 1.7 Wet IB 2001. 180 Essers & Van Kempen 2012, p. 733. 181 Art. 3.100 e.v. Wet IB 2001. 182 Art. 3.100 lid 1 letter b Wet IB 2001. 183 Art. 5.23 Wet IB 2001 jo. art. 19 UB IB 2001. 184 Bij de beschrijving van de overige verzilvermogelijkheden wordt aangenomen dat met de verzilverde overwaarde geen periodieke uitkering wordt aangekocht. De fiscale gevolgen van periodieke uitkeringen bij de andere mogelijkheden worden derhalve verder niet meer beschreven. De aankoop van periodieke uitkeringen blijft echter wel een mogelijkheid om de verzilverde overwaarde te benutten. 33
3.2.3 Mogelijkheid 2: Verhuizen naar een huurwoning 3.2.3.1 Algemeen Een andere mogelijkheid om de overwaarde in de eigen woning vrij te maken is door de oorspronkelijke eigen woning te verkopen en te verhuizen naar een huurwoning. Op deze manier wordt de gehele overwaarde in de eigen woning verzilverd. Het huren van een woning is een overeenkomst zoals omschreven in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Een huurovereenkomst houdt in dat de verhuurder zich verbindt een zaak (of een gedeelte daarvan) in gebruik te verstrekken aan de huurder en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. 185 De algemene bepalingen voor huur staan in art. 7:201-7:231 BW en gelden in beginsel voor alle huurovereenkomsten, tenzij inhoud of strekking zich daartegen verzet. Bij huur hebben zowel de verhuurder als de huurder eigen rechten en plichten. 186 Het huren van een woning kan worden gezien als huur van een woonruimte. 187 Voor de huur van woonruimte gelden naast de algemene bepalingen voor huur ook nog specifieke bepalingen die uitsluitend van toepassing zijn voor de huur van woonruimte. 188 Deze bepalingen dienen de positie van de huurder te beschermen. Zo staan er bijvoorbeeld bepalingen in die er voor zorgen dat een huurder niet zomaar het huis uitgezet kan worden en niet onverwachts met een enorme huurverhoging te maken kan krijgen. Bij huur zijn er daarnaast specifieke bepalingen die de overgang van huur en het eindigen van de huur regelen. Overgang van huur komt voor in het geval dat de woning wordt overgedragen. De gehuurde woning kan worden overgedragen door de verhuurder. Dit heeft tot gevolg dat de rechten en plichten van de verhuurder die voortvloeien uit de huurovereenkomst overgaan op de verkrijger op het moment van levering. 189 De huurder wordt hierdoor beschermd aangezien alle rechten en verplichtingen die verband houden met het gebruik van de woning overgaan. 190 De nieuwe eigenaar van de woning is dus gebonden aan de huurovereenkomst met de bestaande huurder. Het beëindigen van de huurovereenkomst kan voortkomen uit het verstrijken van de tijd waarvoor de overeenkomst is aangegaan of door opzegging van één van beide contractspartijen. 191 Overlijden van één van beide contractspartijen doet de huur in beginsel niet eindigen. De huur eindigt door opzegging. 192 Zowel de huurder als de verhuurder zullen doorgaans erfgenamen hebben. Deze erfgenamen volgen de 185 Art. 7:201 lid 1 BW. 186 Art. 7:203-7:211 BW rechten en plichten van de verhuurder en art. 7:212-7:225 BW rechten en plichten van de huurder. In het kader van het onderwerp van de scriptie wordt op de rechten en plichten verder niet uitgebreid ingegaan. 187 Art. 7:233 BW. 188 Art. 7:232-7:282 BW. 189 Art. 7:226 BW lid 1 en lid 4 jo. art. 3:84 BW. 190 Art. 7:226 lid 3 BW. 191 Art. 7:228 BW. 192 Art. 7:228 lid 2 jo. art. 7:229 lid 1 jo. art. 7:271 lid 2 BW. In de scriptie wordt er vanuit gegaan dat sprake is van huur voor onbepaalde tijd. 34
overledene op en nemen daarmee in beginsel al zijn rechten, verplichtingen, schulden en vermogen over. 193 Voor de huur van woonruimte gelden aanvullende bepalingen die de situatie bij overlijden regelen. 194 Bij het overlijden van de verhuurder is de situatie in beginsel vrij eenvoudig. De erfgenamen van de verhuurder moeten de huurovereenkomst in al zijn facetten nakomen en treden in de plaats van de overleden verhuurder. Voor de huurder wijzigt er niks. Hoe de situatie eruit ziet bij overlijden van de huurder is afhankelijk van de vraag of er andere huurders, medehuurders of inwoners zijn. Ingeval van een alleenstaande huurder die tegelijkertijd ook enig huurder van de woning is, eindigt de huur automatisch aan het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder. De erfgenamen van de huurder kunnen er evenwel voor kiezen om de huur tegen het eind van de eerste maand na overlijden op te zeggen. 195 Indien sprake is van een medehuurder wordt de huurovereenkomst ook voortgezet bij het overlijden van de hoofdhuurder. 196 De echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder is van rechtswege medehuurder, zolang de woning de bedoelde personen tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst voor of na het aangaan van het huwelijk of geregistreerd partnerschap is gesloten. 197 Daarnaast is degene die in de woning zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft medehuurder. 198 Hiervoor dient door de huurder en de andere persoon wel een gezamenlijk verzoek te zijn gedaan waar de verhuurder mee ingestemd heeft. De medehuurder wordt huurder en is bevoegd om de huur binnen zes maanden na het overlijden op te zeggen. 199 Deze laatste bepaling is vooral van belang in het geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, deze kan dan tussentijds worden beëindigd. Indien een persoon niet wordt aangemerkt als medehuurder kan hij desondanks wel zijn hoofdverblijf in de woning hebben en samen met de overleden hoofdhuurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. In dat geval mag de samenwoner de huur gedurende een periode van zes maanden na het overlijden van de hoofdhuurder voortzetten. Binnen deze termijn van zes maanden kan de samenwoner bij de rechter vorderen om de geldende huurovereenkomst daarna ook voort te zetten. 200 Bij het einde van de huur is de huurder verplicht de woning weer ter beschikking te stellen aan de verhuurder. 201 3.2.3.2 Voor- en nadelen Vergeleken met de mogelijkheid van verhuizen naar een goedkopere koopwoning is een voordeel van deze mogelijkheid dat bij verhuizing van een koop- naar een huurwoning de volledige overwaarde 193 Art. 4:182 lid 1 BW. 194 Art. 7:266 t/m 7:282 BW. 195 Art. 7:268 lid 6 BW. 196 Art. 7:268 lid 1 BW. 197 Art. 7:266 lid 1 BW. 198 Art. 7:267 lid 1 BW. 199 Art. 7:266 lid 3 jo. art. 7:268 lid 1 BW. 200 Art. 7:268 lid 2 BW. 201 Art. 7:224 BW. 35
vrijvalt. Hier tegenover staat dat periodiek huur betaald dient te worden. De huurder is hierbij verplicht de huur op tijd te voldoen. 202 De periodieke huurbetaling kan worden gezien als nadeel. Het overige vermogen is daarentegen vrij besteedbaar als aanvullende oudedagsvoorziening. De hogere maandelijkse last zal vooral merkbaar zijn indien op de oorspronkelijke koopwoning (nagenoeg) geen hypotheekschuld meer zat. 203 Een ander voordeel is dat met deze mogelijkheid geen schuld wordt aangegaan en geen sprake is van ingewikkelde financiële producten en/of constructies. Wat ook als voordeel kan worden ervaren van een huurwoning is dat de kosten voor (groot) onderhoud in principe voor rekening van de verhuurder komen. 204 Caplin 205 beschrijft dat in dit verband een probleem van moral- hazard kan ontstaan. Bewoners hebben de woning niet in eigendom en kunnen zich anders gaan gedragen indien ze niet zelf de risico s lopen. Als gevolg hiervan neemt de kans toe dat het onderhoud in de woning wordt verwaarloosd. De huurder is echter wel verplicht zich als een goed huurder te gedragen en is aansprakelijk voor schade aan de woning die door zijn tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst is ontstaan. 206 De huurder is bijvoorbeeld verplicht om op zijn kosten kleine herstellingen te verrichten en deze verplichting komt niet voor rekening van de verhuurder. 207 Daarnaast hoeft men zich bij deze mogelijkheid geen zorgen te maken over de toekomstige verkoop van de woning. Doordat er wordt gehuurd, hoeft immers geen woning te worden verkocht. Het feit dat de woning verkocht moet worden, kan zich bijvoorbeeld voordoen bij een (plotseling) overlijden of opname in een zorginstelling. 208 Door de marktomstandigheden met dalende huizenprijzen is het bovendien niet makkelijk om de woning te verkopen. 209 Verder geldt bij deze mogelijkheid ook, net als bij verhuizing naar een goedkopere koopwoning, dat door verhuizing naar een huurwoning beter bij de woonwensen van dat moment kan worden aangesloten. Aan deze mogelijkheid zitten ook nadelige aspecten. Als nadeel kan worden ervaren dat door verhuizing naar een huurwoning geen eigen woning meer in bezit is die kan dienen als safe haven voor slechtere tijden of als nalatenschap voor de erfgenamen, ook al is de nalatenschap geen belangrijk motief voor het eigenwoningbezit 210 De beschreven nadelen in paragraaf 3.2.2.2 ten aanzien van de beperkte verhuisbereidheid en een mogelijk veranderende (sociale) leefomgeving gelden ook voor deze mogelijkheid. Ook zit hier een belemmering in het aanbod. Het aanbod van geschikte en betaalbare huurwoningen voor ouderen is beperkt. 211 202 Art. 7:212 BW. 203 Vereniging Eigen Huis 2012, p. 12. 204 Art. 7:204-7:206 BW. 205 Caplin 2000, p.11. 206 Art. 7:213 jo. art. 7:218 BW. 207 Art. 7:206 lid 2 jo. art. 7:217 jo. art. 7:240 BW. 208 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.3.4. 209 Taskforce Verzilveren 2013, p. 26. 210 Toussaint 2011, p. 145-146. 211 Taskforce Verzilveren 2013, p. 27. 36
3.2.3.3 Fiscale gevolgen Doordat met de verhuizing naar een huurwoning geen sprake meer is van bezit van een eigen woning in de zin van de Wet IB 2001, vindt er geen belastingheffing plaats middels het eigenwoningforfait. 212 De belastingplichtige heeft de woning niet in eigendom, zowel de juridische als de economische eigendom van de woning is in handen van de verhuurder. Het in paragraaf 3.2.2.3 beschreven fiscale gevolg ten aanzien van de vermogensrendementsheffing in box 3, in het geval dat het vermogen op een bank- of spaarrekening wordt gezet, geldt ook voor het verhuizen naar een huurwoning. Bij deze mogelijkheid kan ten aanzien van de verzilverde overwaarde in beginsel meer vermogensrendementsheffing verschuldigd zijn dan bij verhuizing naar een goedkopere koopwoning. Aangezien bij de mogelijkheid van verhuizen naar een huurwoning van de overwaarde geen nieuwe woning gekocht hoeft te worden, blijft er meer geld over om op een bank- of spaarrekening te zetten. Er kan nog opgemerkt worden dat wanneer een woning wordt gehuurd in sommige gevallen recht bestaat op huurtoeslag, indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. 213 Het recht op en de hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van de draagkracht, waaronder begrepen het vermogen van de huurder, diens partner en de medebewoners. 214 De hoogte van het toegestane vermogen om in aanmerking te komen voor huurtoeslag is het bedrag van het heffingsvrije vermogen, eventueel verhoogd met de ouderentoeslag. 215 Bij een eenpersoonshuishouden mag het inkomen maximaal 21.600 per jaar bedragen en bij een meerpersoonshuishouden mag het gezamenlijke inkomen maximaal 29.325 per jaar bedragen. 216 Ouderen met weinig inkomen en weinig vermogen zouden in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag bij de keuze van deze verzilvermogelijkheid. Gezien de hoge bedragen van de overwaarde die veel ouderen in de eigen woning hebben zitten, zullen de meesten bij verhuizing naar een huurwoning niet in aanmerking komen voor huurtoeslag. 3.3 Categorie 2: Verkopen en blijven 3.3.1 Inleiding Bij de in paragraaf 3.2 besproken verzilvermogelijkheden wordt de eigen woning verkocht en moeten ouderen verhuizen. Indien de wens bestaat om de eigen woning te verkopen maar hierin te blijven wonen, kunnen verzilvermogelijkheden door middel van een verkoopconstructie uitkomst bieden. Binnen deze constructie zijn twee mogelijkheden te onderscheiden: verkoop van de eigen woning en 212 Art. 3.110 jo. art. 3.111 Wet IB 2001. 213 De voorwaarden voor het recht op huurtoeslag zijn te vinden op de website van de Belastingdienst. Zie www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/toeslagen/informatie_over_toeslag en/huurtoeslag/kan_ik_huurtoeslag_krijgen/kan_ik_huurtoeslag_krijgen, geraadpleegd op 20 april 2014. 214 Art. 7 lid 1 Wet op de huurtoeslag. 215 Art. 5.2 lid 2 jo. art. 5.5 jo. art. 5.6 Wet IB 2001. 216 Art. 2 jo. art. 14 lid 1 Wet op de huurtoeslag. 37
het gelijktijdig vestigen van een recht van vruchtgebruik en het vestigen van een huurrecht. 217 De verschillende mogelijkheden worden in de volgende twee subparagrafen besproken. 3.3.2 Mogelijkheid 3: Vestigen van een recht van vruchtgebruik 3.3.2.1 Algemeen Bij deze mogelijkheid is sprake van verkoop van de blote eigendom van de eigen woning aan een investeerder onder voorbehoud van een vruchtgebruik. De oorspronkelijke eigenaar- bewoner behoudt het recht van vruchtgebruik en heeft daarmee het recht om in de woning te blijven wonen zonder dat er voor het woongenot huur betaald dient te worden. 218 Vruchtgebruik wordt beschreven in titel 8 van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. Het recht van vruchtgebruik is een beperkt recht op een registergoed dat de vruchtgebruiker het recht geeft om goederen die aan een ander toebehoren te gebruiken en daarvan de vruchten te genieten. 219 Het vruchtgebruik ontstaat door vestiging of door verjaring. 220 Vestiging van vruchtgebruik vindt overeenkomstig de regels van overdracht van een goed plaats. Het recht van vruchtgebruik op de woning wordt gevestigd door inschrijving van de notariële akte in de daartoe bestemde openbare registers. 221 Dit openbare register voor registergoederen is het Kadaster. 222 Voorts kan vruchtgebruik worden gevestigd ten behoeve van één persoon of ten behoeve van twee of meer personen, hetzij gezamenlijk hetzij bij opvolging. 223 Het recht van vruchtgebruik kan niet worden gevestigd voor langer dan het leven van de vruchtgebruiker en eindigt uiterlijk bij het overlijden van de vruchtgebruiker of langstlevende van de personen ten behoeve van wie het vruchtgebruik is gevestigd. 224 Zo kan zich bijvoorbeeld de situatie voordoen dat een van de twee ouderen overlijdt waarna de langstlevende hertrouwt en de nieuwe partner vervolgens intrekt bij de langstlevende. Indien de langstlevende vervolgens overlijdt, zal het recht van vruchtgebruik eindigen. Het vruchtgebruik zal derhalve niet vererven ingeval van overlijden van de langstlevende vruchtgebruiker. In principe wordt het recht van vruchtgebruik gevestigd met de bedoeling om tot aan overlijden in de woning te blijven wonen. Het kan echter voorkomen dat de vruchtgebruikers na verloop van tijd toch besluiten om te verhuizen wegens gezondheidsredenen, bijvoorbeeld indien ze gelijkvloers wensen te gaan wonen of naar een verzorgingstehuis gaan. Een kortere duur van het vruchtgebruik is mogelijk indien dit bij de titel van vestiging is vastgesteld. Bij de vestiging van het vruchtgebruik kan bijvoorbeeld bepaald zijn dat het vruchtgebruik eindigt bij het metterwoon verlaten van de woning in 217 Taskforce Verzilveren 2013, p. 11. 218 Taskforce Verzilveren 2013, p. 18. 219 Art. 3:8 jo. art. 3:10 jo. art. 3:201 BW. 220 Art. 3:202 BW. In de scriptie wordt vanuit gegaan dat het vruchtgebruik ontstaat door vestiging. Vruchtgebruik ontstaan door verjaring wordt derhalve buiten beschouwing gelaten. 221 Art. 3:98 jo. art. 3:89 jo. art. 3:84 lid 1 BW. 222 Art. 8 lid 1 sub a Kadasterwet. 223 Art. 3:203 lid 1 BW. In de scriptie wordt er vanuit gegaan dat vruchtgebruik wordt gevestigd ten behoeve van twee personen gezamenlijk. 224 Art. 3:203 lid 2 BW. 38
verband met de opname in een bejaardentehuis. Dit wordt ook wel de metterwoonclausule genoemd. 225 Het recht van vruchtgebruik zal in dit geval eindigen door verhuizing. 226 De woning dient na het eindigen van het vruchtgebruik, hetzij door overlijden hetzij door verhuizing, weer ter beschikking te worden gesteld aan de blote eigenaar. 227 De bevoegdheid tot het genieten van vruchten is een essentieel kenmerk van vruchtgebruik. Alle vruchten die tijdens het vruchtgebruik afgescheiden of opeisbaar worden, komen aan de vruchtgebruiker toe. 228 De vruchtgebruiker heeft verschillende rechten die kunnen worden uitgeoefend, bijvoorbeeld het verhuren van de woning. 229 Dit kan zich voordoen indien er geen metterwoonclausule is opgenomen en de vruchtgebruiker naar een verzorgingstehuis verhuist. Bij verhuur van de aan het vruchtgebruik onderworpen woning komen de huuropbrengsten aan de vruchtgebruiker toe. 230 Verder kan de vruchtgebruiker het recht van vruchtgebruik overdragen of met een beperkt recht bezwaren zonder dat daardoor de duur van het recht gewijzigd wordt. 231 Wanneer de overnemer van het vruchtgebruik overlijdt, zal het recht in zijn nalatenschap vallen. Het blijft namelijk voortbestaan totdat de oorspronkelijke vruchtgebruiker is overleden. De opbrengst van de verkoop is voor de oorspronkelijke vruchtgebruiker en niet voor de blote eigenaar. Dit recht kan ongewenst zijn voor de blote eigenaar. 232 Bij de instelling van het vruchtgebruik kan de vervreemdbaarheid worden uitgesloten door enkel het recht van gebruik en bewoning te verlenen. 233 Op het recht van gebruik en bewoning vinden de regels betreffende vruchtgebruik overeenkomstige toepassing, behoudens de bepaling dat degene die enkel het recht van gebruik en bewoning heeft het recht niet kan vervreemden of bezwaren. Evenmin mag de woning door een ander dan de vruchtgebruiker zelf of zijn gezin worden gebruikt of bewoond. 234 Uit het feit dat vruchtgebruik overdraagbaar is, volgt dat het ook voor beslag en executie vatbaar is. Executie van een recht van gebruik en bewoning is overigens niet mogelijk. Dit komt doordat een recht van gebruik en bewoning niet voor overdracht of bezwaring met een beperkt recht vatbaar is. 235 Indien de blote eigenaar met een faillissement te maken zou krijgen, blijft het recht van vruchtgebruik 225 Van Vijfeijken 2013, p. 182. 226 De garantie van levenslang woonrecht geldt tot het overlijden of de verhuizing van de laatste van de partners bij het verzilverproduct Torenstad Verzilverd Wonen van Torenstad Groep. Zie http://www.torenstad-verzilverdwonen.nl/index.php?id=11, geraadpleegd op 28 juli 2014. 227 Art. 3:225 BW. 228 Art. 3:216 BW. 229 Art. 3:217 lid 1 BW. 230 Van Vijfeijken 2013, p. 188. 231 Art. 3:223 BW. 232 Bij het verzilverproduct Torenstad Verzilverd Wonen van Torenstad Groep werd de blote eigendom van de woning verkocht met behoud van het recht van bewoning. De bewoner mag de woning enkel zelf bewonen en het woonrecht is niet overdraagbaar. Zie Vereniging Eigen Huis 2012, p. 18. 233 Mellema- Kranenburg 2013, T&C Burgerlijk Wetboek, commentaar op art. 223 Boek 3 BW (online, laatst bijgewerkt op 1 februari 2013). 234 Art. 3:226 lid 1 en lid 4 BW. 235 Bartels 2008 in Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels 5* 2008/293. 39
onaantastbaar. Aangezien de blote eigenaar alleen de blote eigendom koopt en het woonrecht bij de oorspronkelijke eigenaar blijft, kan alleen de blote eigendom van de woning worden verkocht. De vruchtgebruiker loopt derhalve geen risico om het huis uitgezet te worden. 236 3.3.2.2 Voor- en nadelen Een voordeel van het vestigen van vruchtgebruik is dat belastingplichtigen in de oorspronkelijke eigen woning kunnen blijven wonen. Zoals eerder aangegeven in paragraaf 3.2.1 daalt de bereidheid om te verhuizen naarmate de leeftijd vordert. Doordat bij deze mogelijkheid geen huur verschuldigd is voor het woongenot, kan de gehele netto verkoopopbrengst als aanvullende oudedagsvoorziening worden gebruikt. Een nadeel is wel dat de verkoopopbrengst lager zal uitvallen dan bij een reguliere verkoop, omdat het vruchtgebruik in de verkoopopbrengst wordt verdisconteerd. De investeerder koopt immers alleen de blote eigendom van de woning. Het deel van de overwaarde dat met deze mogelijkheid verzilverd kan worden, zal daardoor in verhouding tot de totale overwaarde beperkt zijn. 237 Verder zal de investeerder ook andere systematische risico s in de verkoopopbrengst van de woning willen verdisconteren. Hierbij kan gedacht worden aan het langlevenrisico, het renterisico en het toekomstige huizenprijsrisico. 238 Op voorhand staat nog niet vast wanneer de bewoners de woning zullen verlaten. De bewoners kunnen langer leven dan gedacht. De toekomstige rente en verkoopopbrengst zijn ook onzeker. Het is niet te voorspellen hoe de rente en huizenprijzen zich in de tussenliggende periode zullen ontwikkelen. Deze risico s kunnen als belemmeringen worden gezien voor de investeerder. Wat door bewoners nog als voordeel kan worden ervaren van het vestigen van een vruchtgebruik is dat de kosten voor (groot) onderhoud in principe voor rekening van de investeerder komt, doordat bewoners niet meer de eigendom van de woning hebben. 239 Bij deze mogelijkheid kan ook weer het eerder in paragraaf 3.2.3.2 beschreven moral- hazard probleem zich voordoen. Bewoners kunnen het onderhoud in de woning verwaarlozen, wat dan een onderhoudsrisico met zich meebrengt voor de investeerder. In dit geval zal de kans op verwaarlozing echter gering zijn, aangezien de woning voorheen een eigen woning was. De investeerder is overigens niet verplicht de onderhoudskosten te dragen. 240 De vruchtgebruiker is verplicht zich als een goed vruchtgebruiker te gedragen. 241 Indien de verantwoordelijkheid voor (groot) onderhoud voor rekening van de bewoner komt, kan in contracten bijvoorbeeld worden overeengekomen dat bewoners de woning goed moeten onderhouden. In het 236 Zutphense Koerier, Nooit geen huur meer, maar wel ijzersterk woonrecht in verzilverde woning, 29 september 2002. 237 Vereniging Eigen Huis 2012, p. 15. 238 Taskforce Verzilveren 2013, p. 31. 239 Of de verantwoordelijk voor (groot) onderhoud bij de investeerder of bewoner ligt, is afhankelijk van de aanbieder. Bij het verzilverproduct van Torenstad ligt de verantwoordelijkheid bij de investeerder. Zie http://www.torenstad-verzilverdwonen.nl/index.php?id=6, geraadpleegd op 12 mei 2014. 240 Art. 3:220 BW. 241 Art. 3:207 lid 3 BW. 40
geval dat bewoners de woning niet goed onderhouden, kunnen de kosten die de investeerder maakt om de schade te herstellen alsnog verhaald worden op de bewoners. 242 Een ander voordeel voor belastingplichtigen is dat de nadelen beschreven in paragraaf 3.2.2 2 ten aanzien van de beperkte verhuisbereidheid en een mogelijk veranderende (sociale) leefomgeving niet van toepassing zijn bij deze mogelijkheid. Daarnaast hoeven ouderen zich bij deze mogelijkheid geen zorgen te maken over de toekomstige verkoop van de woning; de woning is immers al verkocht. Doordat de woning al verkocht is voordat men de woning verlaat, kan dit nadelige financiële gevolgen met zich meebrengen indien één of beide bewoner(s) vroeger overlijd(t)(en). De verkoopopbrengst is gebaseerd op een bepaald aantal jaren woonrecht en door een eerder overlijden wordt dit niet maximaal benut. De woning is dan in feite tegen een (veel) lagere waarde verkocht dan zonder een vroeg overlijden. Bij een vroeg overlijden ontstaat derhalve een financieel voordeel voor de investeerder ten koste van de nalatenschap. 243 Ingeval van lang leven van de bewoner(s) ontstaat er een financieel nadeel voor de investeerder ten gunste van het vermogen van de ouderen. Vruchtgebruikers krijgen in principe niet een gedeelte van de woningwaarde terug bij het eerder verlaten van de woning, hetzij door een vroeg overlijden hetzij door verhuizing. De investeerder zal namelijk pas bij het verlaten van de woning door de langstlevende de woning kunnen verkopen en de investering te gelde kunnen maken. Een nadeel van deze mogelijkheid is dat er momenteel weinig aanbieders zijn van dit product. 244 Gezien de risico s en de kosten zal het onwaarschijnlijk zijn dat een particuliere investeerder het product voor een realistische prijs kan aanbieden. Om het product voor een realistische prijs aan te kunnen bieden, moet dit worden aangeboden door grotere investeerders zoals woningcorporaties of financiële instellingen. 245 Bij een voldoende grote portefeuille met woningen, waarop een vruchtgebruik is gevestigd, kan de investeerder de risico s beter spreiden. Aan de andere kant kan een grote portefeuille ook meer risico s met zich meebrengen door de onzekere woningmarkt op dit moment. 246 Door het beperkt aantal aanbieders is het vestigen van een vruchtgebruik een relatief duur product. Indien er meer aanbieders op de markt zouden zijn, kunnen door de concurrentie betere prijzen voor consumenten worden bedongen. Verder kan een nadeel van deze mogelijkheid zijn dat de woning niet geheel aansluit bij de woonwensen van dat moment. Door bijvoorbeeld de verslechterende gezondheid in de loop der jaren kan (dure) woningaanpassing noodzakelijk zijn om de woning te laten aansluiten bij de woonwensen. Daarnaast zullen de exploitatiekosten van blijven wonen in de huidige grotere woning hoger uitvallen dan wanneer er sprake is van een kleinere woning, zoals dat veelal het geval zal zijn bij de 242 Hendriks 2013, p. 95. 243 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.4.4. 244 Zo biedt Torenstad Groep het product Torenstad Verzilverd Wonen vanwege de onzekere woningmarkt op dit moment niet aan. Zie http://www.torenstad-verzilverdwonen.nl/index.php?id=17, geraadpleegd op 24 april 2014. 245 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.4.4. 246 Hendriks 2013, p. 94. 41
mogelijkheid van verhuizen naar een goedkopere koopwoning of huurwoning. Door de verkoop, die al heeft plaatsgevonden gedurende het leven, is geen eigen woning meer in bezit die kan dienen als safe haven voor slechtere tijden. Uit onderzoek blijkt namelijk dat mensen graag wat vermogen achter de hand houden uit voorzorg. 247 Ook is er geen eigen woning meer in bezit die kan dienen als nalatenschap voor de erfgenamen, ondanks dat de gemiddelde Nederlander geen sterk erfenismotief heeft. 248 3.3.2.3 Fiscale gevolgen Door de verkoop van de blote eigendom van de eigen woning en het vestigen van vruchtgebruik is niet langer sprake van bezit van een eigen woning in de zin van de Wet IB 2001. De belastingheffing middels het eigenwoningforfait blijft hierdoor achterwege. 249 De belastingplichtige heeft de woning niet meer in eigendom, zowel de juridische als de economische eigendom van de woning zijn in handen van een investeerder. Het vruchtgebruik dient te worden opgenomen in de rendementsgrondslag van box 3. 250 In box 3 worden alle bezittingen en schulden in beginsel in aanmerking genomen voor de waarde in het economische verkeer. 251 Het vruchtgebruik wordt echter aangeduid als een genotsrecht. 252 Voor de waardering van genotsrechten zijn aanvullende waarderingsregels opgenomen. 253 Op grond van deze aanvullende regels worden de jaarlijkse voordelen gesteld op 4% van de waarde van hetgeen aan het genotsrecht is onderworpen en vervolgens worden deze fictieve voordelen vermenigvuldigd met een factor die afhankelijk is van de leeftijd en het geslacht van de perso(o)n(en) die deze uitkering geniet(en). 254 De waarde die uit deze berekening voortvloeit, behoort tot de rendementsgrondslag in box 3, wat ertoe kan leiden dat er vermogensrendementsheffing verschuldigd is. 255 De in paragraaf 3.2.2.3 beschreven fiscale gevolgen ten aanzien van de vermogensrendementsheffing in box 3 ingeval dat het verzilverde vermogen op een bank- of spaarrekening wordt gezet, geldt ook voor de mogelijkheid van het vestigen van een vruchtgebruik. 3.3.2.4 Vestigen van een recht van vruchtgebruik met kinderen Als mogelijk alternatief voor het gebrek aan aanbod van een dergelijke verkoopconstructie kan worden gedacht aan de mogelijkheid om deze constructie met de eigen kinderen aan te gaan. De beschreven algemene bepalingen in paragraaf 3.3.2.1 met betrekking tot het vestigen van vruchtgebruik zijn bij de mogelijkheid met kinderen van overeenkomstige toepassing. De voor- en 247 Toussaint 2011, p. 145-146. 248 Toussaint 2011, p. 67. 249 Art. 3.110 jo. art. 3.111 Wet IB 2001. 250 Art. 5.3 lid 2 onderdeel b Wet IB 2001. 251 Art. 5.19 Wet IB 2001. 252 Art. 5.22 Wet IB 2001. 253 Art. 5.22 jo. art. 5.23 Wet IB 2001. 254 Art. 18 jo. art. 19 UB IB 2001. 255 Art. 5.1 jo. art. 5.2 jo. art. 5.3 jo. art 5.5 jo. art. 5.6 jo. art. 2.13 Wet IB 2001. 42
nadelen van het vestigen van een recht van vruchtgebruik met de kinderen komen in principe overeen met de voor- en nadelen van het vestigen van vruchtgebruik met een investeerder zoals beschreven in paragraaf 3.3.2.2. Overdracht van de eigen woning aan de kinderen biedt echter een aantal extra voordelen ten opzichte van verkoop van de woning aan een investeerder. Zo blijft de woning bij deze mogelijkheid binnen de familie. Verder is de woning bij een vroeger overlijden van de ouders evenwel tegen een (veel) lagere waarde verkocht dan zonder een vroeg overlijden. Echter, het financieel voordeel dat ontstaat bij een vroeg overlijden komt nu ten goede aan de kinderen in plaats van aan een investeerder. Als laatste is een voordeel dat deze mogelijkheid meer flexibiliteit kan bieden voor ouders, indien de constructie met de kinderen wordt aangegaan. Met betrekking tot bepaalde rechten en plichten kunnen eerder afwijkende bepalingen worden opgenomen in de overeenkomst dan met een investeerder. Bijvoorbeeld omtrent de vervreemdingsbevoegdheid van de woning bij het voortijdig verlaten van de woning indien ouderen gelijkvloers willen gaan wonen. De vruchtgebruiker is bevoegd tot vervreemding van de onder het vruchtgebruik onderworpen goederen voor zover deze zijn bestemd om te worden vervreemd. In andere gevallen mag de vruchtgebruiker slechts vervreemden met toestemming van de blote eigenaar. 256 De vervreemdingsbevoegdheid van de woning ligt derhalve bij de blote eigenaar, tenzij de bevoegdheid is overgedragen. Een investeerder zal er niet zo snel mee akkoord gaan om het vervreemdingsrecht aan de vruchtgebruiker over te dragen. Een kind zal er daarentegen eerder mee akkoord gaan om dit recht aan de ouders over te dragen. De ouders kunnen dan de oorspronkelijke woning verkopen en van de verkoopopbrengst een nieuwe (gelijkvloers) woning kopen die beter bij de woonwensen van het moment past. Door zaaksvervanging is de nieuwe woning eveneens aan vruchtgebruik onderworpen. 257 De fiscale gevolgen ten aanzien van het vestigen van een recht van vruchtgebruik met kinderen zijn in beginsel gelijk met de in paragraaf 3.3.2.3 beschreven fiscale gevolgen van het vestigen van vruchtgebruik met een investeerder. De kinderen zullen waarschijnlijk, in tegenstelling tot een (grote) investeerder, minder liquide middelen hebben om de woning geheel met eigen vermogen te financieren. Indien de kinderen voor de aankoop van de woning een hypothecaire lening afsluiten, kwalificeert de hypothecaire schuld niet als eigenwoningschuld in de zin van de Wet IB 2001 waardoor geen recht op hypotheekrenteaftrek in box 1 bestaat. 258 De hypothecaire schuld behoort vervolgens in box 3 en wordt voor de waarde in het economische verkeer in aanmerking genomen, voor zover die meer bedraagt dan het drempelbedrag. 259 Aan aftrek wordt toegekomen indien de waarde van de bezittingen meer bedragen dan het heffingsvrije vermogen. 260 Tegenover de 256 Art. 3:212 lid 1 en lid 3 BW. 257 Art. 3:213 BW. 258 Art. 3.119a jo. art. 3.120 Wet IB 2001. 259 Art. 5.3 lid 3 jo. art. 5.19 Wet IB 2001. 260 Art. 5.5 Wet IB 2001. 43
hypothecaire schuld staat het bezit van de blote eigendom van de woning. De waarde van de blote eigendom dient te worden opgenomen in de rendementsgrondslag van box 3. De waarde van de blote eigendom wordt gesteld op de waarde van de woning in onbezwaarde staat, verminderd met de waarde van het vruchtgebruik. 261 Vanwege het ontbreken van hypotheekrenteaftrek bij het afsluiten van een hypothecaire lening is dit een relatief dure mogelijkheid en zullen de kinderen waarschijnlijk minder snel een lening hiervoor aangaan. Voor degenen die wel beschikken over voldoende liquide middelen of voor wie het ontbreken van de hypotheekrenteaftrek geen belemmering is, is deze constructie wel een mogelijk alternatief om de ouders hulp te bieden bij het (deels) verzilveren van de overwaarde. Overdracht van de blote eigendom aan kinderen onder voorbehoud van vruchtgebruik brengt ook successierechtelijke gevolgen met zich mee. Erfbelasting wordt geheven over de waarde van al wat krachtens erfrecht wordt verkregen door het overlijden van iemand die ten tijde van het overlijden in Nederland woonde. 262 Middels een constructie, door tijdens het leven van de ouders de blote eigendom van de woning aan de kinderen over te dragen onder voorbehoud van vruchtgebruik, kan in beginsel de nalatenschap worden verlaagd waardoor erfbelasting kan worden bespaard bij overlijden van de ouders. In art. 10 SW 1956 is echter een fictiebepaling opgenomen. Door de fictiebepaling wordt de woning door de kinderen geacht krachtens erfrecht te zijn verkregen ten tijde van overlijden van de ouders. 263 De waardeaangroei van blote naar volle eigendom wordt derhalve betrokken in de heffing van erfbelasting. 264 Zonder de fictie zou de heffing van erfbelasting gemakkelijk kunnen worden ontgaan door middel van bovenstaande constructie. 265 De woning die aan de kinderen toekomt, zou zonder fictie geen verkrijging krachtens erfrecht zijn maar een verkrijging krachtens overeenkomst. 266 Voor de waardebepaling dient in beginsel te worden uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer ten tijde van overlijden. 267 Voor woningen geldt echter de WOZ- waarde. 268 Bij het aangaan van de verkoopconstructie met een investeerder is de fictiebepaling overigens niet van toepassing. 269 261 Art. 5.22 lid 2 Wet IB 2001. 262 Art. 1 lid 1 sub 1 SW. 263 Art. 10 lid 1 SW. Er wordt vanuit gegaan dat aan alle voorwaarden wordt voldaan voor het toepassen van art. 10 SW 1956. 264 Van Vijfeijken 2013, p. 94-95. 265 Kamerstukken II 2008/09, 31 930, nr. 9, p. 33-34. 266 Art. 3:203 lid 2 BW. 267 Art. 21 lid 1 SW. 268 Art. 21 lid 5 SW. 269 In de scriptie wordt aangenomen dat een investeerder niet onder een verkrijger valt zoals bedoeld in art. 10 lid 4a SW. 44
3.3.3 Mogelijkheid 4: Vestigen van een huurrecht 3.3.3.1 Algemeen Bij deze mogelijkheid wordt de eigen woning verkocht aan een investeerder en vervolgens wordt de woning weer teruggehuurd. 270 De oorspronkelijke eigenaar- bewoner wordt hiermee huurder van de woning en de investeerder verkrijgt de eigendom van de woning. De beschreven bepalingen in paragraaf 3.2.3.1 met betrekking tot huur zijn bij het vestigen van een huurrecht van overeenkomstige toepassing. 3.3.3.2 Voor- en nadelen De voor- en nadelen van het vestigen van een huurrecht komen vrijwel geheel overeen met de in paragraaf 3.3.2.2 beschreven voor- en nadelen van het vestigen van een vruchtgebruik. Zo kunnen belastingplichtigen bij het vestigen van een huurrecht ook in de oorspronkelijke eigen woning blijven wonen. Het verschil met het vestigen van een vruchtgebruik is dat bij het vestigen van een huurrecht wel periodiek huur verschuldigd is. Dit kan door belastingplichtigen als een nadeel worden ervaren. De hogere maandelijkse last zal vooral merkbaar zijn indien op de oorspronkelijke eigen woning (nagenoeg) geen hypotheekschuld meer zat. Ook zal de maandelijkse huur relatief hoog zijn, omdat het waarschijnlijk om een grotere woning gaat, dan als er gekozen zou worden voor de optie van verhuizen naar een huurwoning. De verkoopopbrengst zal bij deze mogelijkheid wel hoger uitvallen dan bij het vestigen van een vruchtgebruik. De investeerder hoeft bij deze mogelijkheid namelijk minder risico s in de verkoopopbrengst te verdisconteren, zoals het langlevenrisico beschreven in paragraaf 3.3.2.2. Zolang de woning wordt bewoond, ontvangt de investeerder hiervoor huur. De hogere verkoopopbrengst zorgt ervoor dat de nadelige financiële gevolgen (dat de woning tegen een (veel) lagere waarde is verkocht) bij een vroeger overlijden van één of beide belastingplichtige(n) beperkter zullen zijn dan bij het vestigen van een vruchtgebruik. Daarentegen zal de daadwerkelijke aanvulling op de oudedagsvoorziening uit de verkoopopbrengst beperkter zijn doordat periodiek huur betaald dient te worden. 271 3.3.3.3 Fiscale gevolgen Door de verkoop van de eigen woning en het vestigen van een huurrecht is geen sprake meer van bezit van een eigen woning in de zin van de Wet IB 2001. De belastingplichtige heeft de woning niet meer in eigendom, zowel de juridische als de economische eigendom van de woning zijn in handen van de investeerder. De belastingheffing middels het eigenwoningforfait blijft hierdoor achterwege. 272 270 Lommerhuizen is momenteel de enige aanbieder in Nederland van een dergelijke verkoopconstructie. Zie http://www.lommerhuizen.nl/index.php?paginaid=2, geraadpleegd op 31 juli 2014. 271 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.5.4. 272 Art. 3.110 jo. art. 3.111 Wet IB 2001. 45
De in paragraaf 3.2.2.3 beschreven fiscale gevolgen ten aanzien van de vermogensrendementsheffing in box 3 ingeval het verzilverde vermogen op een bank- of spaarrekening wordt gezet, geldt ook voor het vestigen van een huurrecht. Bij deze mogelijkheid zal in beginsel meer vermogensrendementsheffing verschuldigd zijn dan bij het vestigen van een vruchtgebruik. 273 Aangezien de verkoopopbrengst hier hoger is, blijft er meer geld over om op een bank- of spaarrekening te zetten. 3.3.3.4 Vestigen van een huurrecht met kinderen Als mogelijk alternatief voor het gebrek aan aanbod van een dergelijke verkoopconstructie kan worden gedacht aan de mogelijkheid om deze constructie met de eigen kinderen aan te gaan. De beschreven bepalingen in paragraaf 3.2.3.1 met betrekking tot huur zijn bij het vestigen van een huurrecht met kinderen van overeenkomstige toepassing. De voor- en nadelen van het vestigen van een huurrecht met de kinderen komen in principe overeen met de voor- en nadelen van het vestigen van huurrecht met een investeerder beschreven in paragraaf 3.3.3.2. De extra voordelen van overdracht van de eigen woning aan de kinderen ten opzichte van verkoop van de woning aan een investeerder beschreven in paragraaf 3.3.2.4 gelden ook voor deze mogelijkheid. Daarnaast zal bij deze mogelijkheid de huuropbrengsten toekomen aan de kinderen en niet aan een investeerder. De fiscale gevolgen van het vestigen van een huurrecht met kinderen zijn in beginsel gelijk met de in paragraaf 3.3.3.3 beschreven fiscale gevolgen van het vestigen van huurrecht met een investeerder. De extra fiscale gevolgen van een verkoopconstructie met kinderen, beschreven in paragraaf 3.3.2.4, gelden ook voor deze mogelijkheid. Ten aanzien van de successierechtelijke gevolgen is naar aanleiding van de invoering van art. 10, derde lid SW 1956 met ingang van 1 januari 2010 in de praktijk een discussie ontstaan over de vraag of art. 10 SW 1956 van toepassing is indien ouders de woning overgedragen aan de kinderen onder voorbehoud van een huurrecht. De staatssecretaris is van mening dat art. 10 SW 1956 alleen dan niet van toepassing is indien de ouders jaarlijks een huur betalen van minimaal 6% van de WOZwaarde. 274 Het percentage van 6%, dat geldt voor situaties waarin vererfbare eigendomsrechten worden omgezet in niet- vererfbare genotsrechten, geldt volgens de staatssecretaris ook voor situaties waarin sprake is van een huurrecht. Naar de mening van Van Vijfeijken is dit niet juist. 275 Zij is van mening dat niet aan art. 10 SW wordt toegekomen bij de verkoop van de eigen woning onder voorbehoud van een huurrecht, zolang de ouders maar jaarlijks feitelijk een zakelijke huur betalen. Indien ouders de woning overdragen aan de kinderen en hiervoor een zakelijke huur betalen, heeft dat geen waardedrukkend effect op de waarde van de woning. De kinderen betalen immers een koopsom 273 Art. 5.1 jo. art. 5.2 jo. art. 5.3 jo. art 5.5 jo. art. 5.6 jo. art. 2.13 Wet IB 2001. 274 Besluit 4 april 2012, V-N 2012/21.24. 275 Van Vijfeijken 2013, p. 190-191. 46
of schenkbelasting over de waarde van het pand in vrij opleverbare staat. De ouders zetten in dat geval geen vererfbare eigendomsrechten om in niet vererfbare genotsrechten. Er gaat niets ten laste van het vermogen van de erflater en evenmin wordt een genotsrecht voorbehouden. Aan art. 10 SW 1956 wordt pas toegekomen indien er een genotsrecht is voorbehouden of gekocht. Pas als daarvan sprake is, kan de werking van art. 10 SW 1956 worden voorkomen door een vergoeding van minimaal 6% per jaar te betalen. Indien ouders de woning voor de waarde vrij opleverbaar overdragen aan hun kinderen en vervolgens de woning gaan huren tegen een zakelijke huur (die minder dan 6% van de WOZwaarde bedraagt) is er derhalve geen sprake geweest van een voorbehouden of aangekocht genotsrecht, zodat niet aan art. 10 SW 1956 wordt toegekomen. De staatssecretaris is blijkens zijn brief van 14 november 2011 een andere mening toegedaan. 276 Naar de mening van de staatssecretaris is, indien ouders de woning bewonen als eigenaar en vervolgens de woning overdragen aan de kinderen en daarna de woning huren tegen een zakelijke huur, sprake van een voorbehouden genotsrecht en is art. 10 SW 1956 van toepassing tenzij jaarlijks een huur van 6% wordt betaald. In het geval dat de ouders verhuizen naar een woning die volledig eigendom is van het kind en de ouders gaan huren, is naar de mening van de staatssecretaris geen sprake van een situatie die valt onder art. 10 SW 1956. 277 De beide standpunten zijn derhalve niet consistent. 278 Van Vijfeijken is daarom van mening dat het standpunt van de staatssecretaris, dat in dit geval art. 10 SW 1956 van toepassing is, rechtens niet houdbaar is. 279 3.4 Categorie 3: Lenen en blijven 3.4.1 Inleiding De in paragraaf 3.3 besproken verzilvermogelijkheden hielden een onmiddellijke verkoop van de eigendom in de eigen woning in. Indien de wens bestaat om in de eigen woning te blijven wonen en de eigendom in de woning niet te hoeven verkopen, kan lenen een optie zijn. Dat kan door een nieuwe of tweede hypotheek af te sluiten. Bij een financiële instelling kan een hypothecaire lening worden afgesloten. Dit is een lening op grond van een hypotheekrecht met de woning als onderpand. Het recht van hypotheek is een beperkt recht, strekkende om op de daaraan onderworpen goederen een vordering tot voldoening van een geldsom bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen. De hypotheek wordt door de hypotheekgever aan de hypotheekhouder verleend en biedt de hypotheekverstrekker extra zekerheid bij het verhalen van de vordering op de hypotheekgever. Het 276 V-N 2011/62.22. 277 Zie het antwoord op vraag 8 in zijn brief van 14 november 2011, V-N 2011/62.22. 278 Van Vijfeijken 2013, p. 191. 279 Van Vijfeijken 2013, p. 192. 47
recht van hypotheek wordt op een registergoed gevestigd, zoals in dit geval een woning. 280 Op alle goederen die voor overdracht vatbaar zijn, kan een recht van hypotheek worden gevestigd. 281 De rente zal bij een hypothecaire lening lager zijn dan bij een normale geldlening zoals een doorlopend krediet of persoonlijke lening, doordat het hypotheekrecht extra zekerheid biedt aan de leningverstrekker. 282 Bij een hypothecaire lening zijn er verschillende vormen van aflossen en rentebetalingen mogelijk. Bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek, dit is een lening waarop tijdens de looptijd niet wordt afgelost maar wel rente wordt betaald. Of een lening waarbij gedurende de looptijd wel wordt afgelost en ook rente wordt betaald, zoals een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Voor het verkrijgen van een gewone hypothecaire lening dient er wel aan een inkomenseis te worden voldaan. Voor eigenwoningbezitters met voldoende inkomen, zal een nieuwe of tweede hypotheek bij een geldverstrekker geen problemen opleveren. Voor ouderen die met het inkomen maar net rond kunnen komen, kunnen de rentelasten en eventuele aflossingen over een gewone hypothecaire lening te zwaar drukken. Een gewone hypothecaire lening is dus niet voor iedereen weggelegd als mogelijkheid om overwaarde in de eigen woning te verzilveren. 283 Een gewone hypotheek is dan ook meer een mogelijkheid voor belastingplichtigen die voldoende inkomen hebben om de rentelasten te betalen, maar bijvoorbeeld onvoldoende liquide middelen hebben om een grote (onvoorziene) uitgave te financieren. 284 Voor ouderen die willen lenen, maar de rentelasten niet kunnen betalen, kunnen verzilvermogelijkheden door middel van een leenconstructie uitkomst bieden. Hierbij wordt een lening afgesloten met de (over)waarde van de woning als onderpand, waarbij er geen maandelijkse rentelasten betaald hoeven te worden. Binnen deze constructie zijn twee mogelijkheden te onderscheiden: de omkeerhypotheek 285 en de krediethypotheek. De verschillende mogelijkheden van leenconstructies worden in de volgende twee subparagrafen besproken. 3.4.2 Mogelijkheid 5: Omkeerhypotheek 3.4.2.1 Algemeen Met de omkeerhypotheek wordt een hypothecaire lening afgesloten die uit twee gedeelten bestaat. Het ene gedeelte van de lening kan vrij worden opgenomen en het andere gedeelte wordt gereserveerd voor de betaling van rente. Gedurende de looptijd hoeft geen rente te worden betaald en is er ook geen aflossingsverplichting. De verschuldigde rente wordt echter op de lening bijgeschreven. Indien de woning niet langer bewoond wordt door de langstlevende, bijvoorbeeld door overlijden of verhuizing 280 Art. 3:227 lid 1 jo. art. 3:8 jo. art. 3:10 jo. art. 3:260 BW. 281 Art. 3:228 jo. art. 3:81 jo. art. 3:83 BW. 282 Taskforce Verzilveren 2013, p. 29. 283 Taskforce Verzilveren 2013, p. 29. 284 Taskforce Verzilveren 2013, p. 36. 285 Dit wordt ook wel opeethypotheek genoemd. Op dit moment zijn er twee aanbieders van een omkeerhypotheek op de Nederlandse markt, namelijk Florius en de Rabobank. Zie http://kassa.vara.nl/tv/afspeelpagina/fragment/hoe-verzilver-je-de-overwaarde-van-je-huis/speel/1/, geraadpleegd op 16 augustus 2014. 48
naar een zorginstelling, dient de totale lening inclusief rente terugbetaald te worden. De lening en rente worden terugbetaald uit de verkoopopbrengst van de woning. 286 3.4.2.2 Voor- en nadelen Een voordeel van de omkeerhypotheek is dat belastingplichtigen in de oorspronkelijke eigen woning kunnen blijven wonen. Zoals eerder beschreven in paragraaf 3.2 daalt de bereidheid om te verhuizen naarmate de leeftijd vordert. Een ander voordeel voor belastingplichtigen is dat de in paragraaf 3.2.2.2 beschreven nadelen ten aanzien van verhuizen niet van toepassing zijn bij deze mogelijkheid. Met het afsluiten van een omkeerhypotheek blijft er een eigen woning in bezit, die kan dienen als safe haven in slechtere tijden. Uit onderzoek blijkt dat mensen graag wat vermogen achter de hand houden uit voorzorg. 287 Met een eigen woning in bezit blijft ook vermogen over om aan erfgenamen na te laten. 288 Hoe hoog deze safe haven en de uiteindelijke nalatenschap is, is afhankelijk van de hoogte van de omkeerhypotheek. De safe haven en/of nalatenschap zal kleiner worden naarmate belastingplichtigen langer in de woning blijven wonen en de schuld zal hierdoor juist toenemen. Dit komt doordat de schuld op de lening gedurende de looptijd progressief stijgt door het bijschrijven van de rente. Daar tegenover staat wel dat belastingplichtigen in de tussentijd geld hebben kunnen opnemen als aanvullende oudedagsvoorziening. 289 Wat verder nog een voordeel van deze mogelijkheid kan zijn, is dat de nadelige financiële gevolgen (dat de woning tegen een (veel) lagere waarde is verkocht) bij een vroeger overlijden van één of beide belastingplichtige(n) beperkter zullen zijn dan bij het vestigen van een vruchtgebruik of huurrecht. In tegenstelling tot het vestigen van een vruchtgebruik of huurrecht is de woning bij de omkeerhypotheek gedurende de looptijd nog in bezit en kan na een overlijden tegen de waarde in het economische verkeer worden verkocht. Met de verkoopopbrengst van de eigen woning kan dan de (beperkte) schuld worden afgelost. Deze mogelijkheid heeft ook nadelen. Er moet immers opnieuw een hypotheek op de eigen woning worden gevestigd waardoor weer een schuld wordt opgebouwd. Uit recent PGGM onderzoek blijkt dat meer dan 75% van de respondenten het opnieuw opbouwen van een schuld ziet als grootste bezwaar van de omkeerhypotheek. 290 Daarnaast is de financiële geletterdheid van de gemiddelde Nederlander 286 Taskforce Verzilveren 2013, p. 18 en 37. In de scriptie wordt voor de werking van de omkeerhypotheek aangesloten bij het verzilverproduct Florius Verzilver Hypotheek van Florius, aangezien ouderen bij dit product geen rentelasten hoeven te betalen bij het bereiken van de opnamelimiet en tot aan verhuizing of overlijden kosteloos in de woning mogen blijven wonen. Bij de variant van de Rabobank op de omkeerhypotheek (Rabobank Overwaardeplan) dienen echter wel de rentelasten betaald te worden indien de opnamelimiet is bereikt. In de meeste gevallen zal dan de woning alsnog verkocht moeten worden en zullen ouderen de woning voortijdig moeten verlaten. 287 Toussaint 2011, p. 145. 288 Toussaint 2011, p. 67. 289 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.6.4. 290 Van den Boogaard & Visser 2013, paragraaf 2.3. 49
niet erg hoog. 291 Dit maakt de omkeerhypotheek een complex financieel product dat voor veel mensen niet of moeilijk te begrijpen is. De financiële crisis heeft het vertrouwen in financiële instellingen ook niet veel goeds gedaan. Het gebrek aan inzicht en vertrouwen in dit soort producten is een belemmering die ervoor kan zorgen dat mensen niet zo snel een omkeerhypotheek zullen afsluiten. 292 Een ander nadeel is dat het aanbod in dit soort verzilverproducten beperkt is. 293 Dit komt vooral door de eerder in paragraaf 3.3.2.2 beschreven systematische risico s. Hierbij kan gedacht worden aan het langlevenrisico, het renterisico en het toekomstige huizenprijsrisico. 294 Bij een gewone hypotheek loopt de aanbieder minder risico s doordat de belastingplichtige maandelijks rentelasten moet betalen en de hypotheek een looptijd heeft. Aan het einde van de looptijd zal de hypotheek zijn afgelost of moeten worden afgelost. Bij een omkeerhypotheek staat de looptijd niet vast en is het onzeker wanneer de aanbieder zijn investering kan realiseren. 295 Voorts is een omkeerhypotheek een relatief duur financieel product. Dit wordt veroorzaakt door de verschillende facetten van rente op deze hypotheek. Op voorhand kan nog niet worden bepaald wanneer de woning verkocht gaat worden. De hoogte van de schuld neemt toe door de opname van de overwaarde en door bijschrijving van de verschuldigde rente. Over de bijgeschreven rente wordt ook weer rente berekend. Ook is het rentepercentage op omkeerhypotheken relatief hoog, omdat aanbieders de systematische risico s in de prijs willen verdisconteren. De bedragen die met een omkeerhypotheek opgenomen kunnen worden, zullen daardoor in verhouding tot de totale overwaarde beperkt zijn. 296 De beperkte overwaarde die verzilverd kan worden, kan het product voor ouderen weer minder aantrekkelijk maken, omdat het gevoel kan ontstaan dat ze weinig voor de woning ontvangen in verhouding tot wat de woning waard is. 297 Verder kan het als nadeel worden ervaren dat de woning alsnog verkocht moet worden. Het verkopen van een woning brengt namelijk een last met zich mee. De verkoopopbrengst dient bovendien hoog genoeg te zijn om de schuld af te lossen, anders kan er een restschuld ontstaan indien het risico dat de schuld groter wordt dan de verkoopopbrengst bij de afnemer van de omkeerhypotheek ligt. Indien het risico bij de aanbieder ligt, kan dit bij de aanbieder leiden tot verlies. De toekomstige verkoopopbrengst is derhalve niet zeker. De onzekerheid brengt risico s met zich mee die de aanbieder in de prijs zal verdisconteren. Het risico dat de schuld groter wordt dan de verkoopopbrengst zou bij de aanbieder moeten liggen om te voorkomen dat ouderen vroegtijdig de eigen woning moeten opgeven of dat de erfgenamen met een schuld achterblijven. 298 De prijs van verzilverproducten is in belangrijke mate het resultaat van verdeling van risico s. In het algemeen geldt: hoe minder risico s voor de bewoners, hoe kleiner het 291 Hendriks 2013, p. 89. 292 Vereniging Eigen Huis 2012, p. 16. 293 Taskforce Verzilveren 2013, p. 19. 294 Taskforce Verzilveren 2013, p. 31. 295 Hendriks 2013, p. 92. 296 Vereniging Eigen Huis 2012, p. 15. 297 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.6.4. 298 Taskforce Verzilveren 2013, p. 37. 50
deel van de overwaarde dat opgenomen kan worden en vice versa. 299 Indien er meer vraag en/of aanbod op de markt zou zijn, zou de omkeerhypotheek door de concurrentie mogelijk goedkoper kunnen worden voor consumenten. Tot slot kan een nadeel van deze mogelijkheid zijn dat de woning niet geheel aansluit bij de woonwensen van het moment. 300 Door bijvoorbeeld de verslechterende gezondheid in de loop der jaren kan (dure) woningaanpassing noodzakelijk zijn om in de woning te kunnen blijven wonen. Daarnaast zullen de exploitatiekosten van blijven wonen in de huidige grotere woning hoger uitvallen dan wanneer er sprake is van een kleinere woning, zoals dat veelal het geval is bij de mogelijkheid van verhuizen naar een goedkopere koopwoning of huurwoning. 3.4.2.3 Fiscale gevolgen Met de mogelijkheid van de omkeerhypotheek is er nog steeds sprake van bezit van een eigen woning in de zin van de Wet IB 2001. De voordelen uit eigen woning worden derhalve belast op grond van het eigenwoningforfait. 301 Verder kwalificeert de hypothecaire schuld niet als eigenwoningschuld in de zin van de Wet IB 2001 waardoor geen recht bestaat op hypotheekrenteaftrek in box 1. 302 Dit komt doordat de omkeerhypotheek voor consumptieve doeleinden wordt gebruikt. De hypothecaire schuld behoort vervolgens in box 3 en wordt voor de waarde in het economische verkeer in aanmerking genomen, voor zover die meer bedraagt dan het drempelbedrag. 303 Aan aftrek wordt pas toegekomen indien de waarde van de bezittingen meer bedragen dan het heffingsvrije vermogen. 304 De schuld zal door geldopnamen en bijschrijving van de rente alleen maar toenemen. De schuldtoename zorgt ervoor dat het voordeel uit sparen en beleggen in de loop van de tijd zal afnemen. 305 De rendementsgrondslag waarover vermogensrendementsheffing is verschuldigd, wordt dan verminderd tot maximaal nihil. 306 Nu de schuld niet kwalificeert als eigenwoningschuld in de zin van de Wet IB 2001 bedragen de voordelen uit eigen woning meer dan de op deze voordelen drukkende aftrekbare kosten. 307 In dit geval bestaat recht op de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld. 308 De aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld is gelijk aan de voordelen uit eigen woning, verminderd met de op deze voordelen drukkende aftrekbare kosten. 309 Door deze aftrek worden de voordelen uit eigen woning verlaagd tot maximaal nihil. De in paragraaf 3.2.2.3 beschreven fiscale gevolgen ten aanzien van de vermogensrendementsheffing in box 3, ingeval de opgenomen overwaarde op een bank- of spaarrekening staat, geldt ook voor de omkeerhypotheek. 299 Taskforce Verzilveren 2013, p. 33. 300 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.6.4. 301 Art. 3.110 jo. art. 3.111 lid 1 Wet IB 2001. 302 Art. 3.119a jo. art. 3.120 Wet IB 2001. 303 Art. 5.3 lid 3 jo. art. 5.19 Wet IB 2001. 304 Art. 5.5 Wet IB 2001. 305 Art. 5.2 Wet IB 2001. 306 Art. 5.1 jo. art. 5.2 jo. art. 5.3 jo. art 5.5 jo. art. 5.6 jo. art. 2.13 Wet IB 2001. 307 Art. 3.110 jo. art. 3.111 lid 1 Wet IB 2001. 308 Art. 3.123a Wet IB 2001. 309 Art. 3.123a lid 2 Wet IB 2001. 51
3.4.3 Mogelijkheid 6: Krediethypotheek 3.4.3.1 Algemeen Als laatste is de krediethypotheek een mogelijkheid om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. De krediethypotheek is vergelijkbaar met de omkeerhypotheek. Het verschil met de omkeerhypotheek is dat er met de krediethypotheek een doorlopend krediet wordt verkregen met de eigen woning als onderpand. Er kan vrij geld opgenomen worden totdat de opnamelimiet is bereikt en de rente wordt alleen berekend over de opgenomen bedragen. 310 3.4.3.2 Voor- en nadelen De voor- en nadelen van een krediethypotheek komen in principe overeen met de in paragraaf 3.4.2.2 beschreven voor- en nadelen van een omkeerhypotheek. Een voordeel van de krediethypotheek ten opzichte van de omkeerhypotheek is dat het over het algemeen een minder duur financieel product is. 311 Er wordt bij een krediethypotheek namelijk een lager rentepercentage gehanteerd dan bij een omkeerhypotheek en er wordt alleen rente bijgeschreven over de daadwerkelijke opnamen. 312 Belastingplichtigen kunnen zelf bepalen of er wel of niet wordt opgenomen. Indien er in een bepaalde periode minder of geen opnamen worden gedaan, loopt de schuld minder snel op. Is in een bepaalde periode weer meer geld nodig, dan kan dit worden opgenomen tot aan de opnamelimiet en hoeft er niet te worden gespaard. Zoals beschreven in paragraaf 2.3.2 wordt toch nog door veel ouderen gespaard tot op hoge leeftijd. Indien de opnamelimiet is bereikt, kan er geen geld meer opgenomen worden en kan de rente niet meer bijgeschreven worden bij de schuld. De rentelasten moeten dan wel betaald kunnen worden. In het geval dat de rentelasten niet betaald kunnen worden, kan zich de situatie voordoen dat de woning verkocht moet worden. 313 Dit kan als een nadeel van de krediethypotheek worden gezien. Verder kan het ook als nadeel worden ervaren dat de rente bij een krediethypotheek variabel is, hierdoor kunnen de rentelasten schommelen. Bovendien wordt de opnamelimiet eerder bereikt, indien bijvoorbeeld de waarde van de woning daalt en/of het rentepercentage stijgt. De huidige woningmarkt brengt hierdoor risico s met zich mee. 310 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.7.1. Diverse financiële instellingen bieden een eigen variant op de krediethypotheek aan. In de scriptie wordt voor de werking van een krediethypotheek aangesloten bij het verzilverproduct Keuzeplus Hypotheek van de Rabobank, doordat bij deze variant de mogelijkheid bestaat om de rentelasten bij de schuld te laten bijschrijven en er derhalve geen maandelijkse lasten betaald hoeven te worden. Uiteraard kan ook worden gekozen voor een variant op de krediethypotheek waarbij wel maandelijkse rentelasten betaald dienen te worden (en eventueel ook kan worden afgelost), bijvoorbeeld bij de variant van de ING Bank. Zie https://www.ing.nl/particulier/hypotheken/hypotheekvormen/krediethypotheek/?first_visit=true, geraadpleegd op 19 augustus 2014. 311 Van den Boogaard 2013, paragraaf 4.7.4. 312 Het rentepercentage van de krediethypotheek bij de ING is op dit moment 2,492% en het rentepercentage van de omkeerhypotheek bij Florius is op dit moment 6,50%. Zie https://www.ing.nl/particulier/hypotheken/actuelehypotheekrente/index.aspx, geraadpleegd op 19 juli 2014 en https://www.florius.nl/consument/klanten/actuelerentetarievenvoorklanten, geraadpleegd op 19 juli 2014. 313 Van den Boogaard 2011, paragraaf 5.3.7. 52
3.4.3.3 Fiscale gevolgen De fiscale gevolgen ten aanzien van de krediethypotheek zijn in beginsel gelijk met de in paragraaf 3.4.2.3 beschreven fiscale gevolgen van een omkeerhypotheek. Afhankelijk van de aanbieder kan er nog wel een verschil zijn. Zoals bij de SNS Extra Ruimte Hypotheek 314, de krediethypotheek van de SNS Bank. Deze krediethypotheek bestond uit twee delen: een deel bestemd voor de eigen woning (Adeel genoemd) en een deel voor consumptieve uitgaven (B- deel genoemd). De hypotheekrente uit het A- deel was aftrekbaar in box 1, omdat dit gedeelte van de lening was bestemd voor verbetering of onderhoud van de eigen woning en kwalificeerde als eigenwoningschuld. 315 De lening werd waarschijnlijk niet vaak gebruikt voor verbetering of onderhoud van de eigen woning, omdat ouderen in dit geval de krediethypotheek afsloten als mogelijkheid om overwaarde in de eigen woning op te nemen als aanvullende oudedagsvoorziening en/of voor (eenmalige) grote uitgaven. Door de nieuwe regeling omtrent hypotheekrenteaftrek zou de aftrek overigens niet meer mogelijk zijn, omdat op de hypotheek geen aflossingsverplichting rustte. Zoals eerder beschreven in paragraaf 2.4.1 is met ingang van 1 januari 2013 alleen hypotheekrenteaftrek mogelijk voor de eigenwoningschuld indien gedurende de looptijd ten minste annuïtair en in ten hoogste 360 maanden volledig wordt afgelost. 316 De regel geldt alleen voor nieuwe hypotheken en niet voor bestaande eigenwoningschuld. 317 Verder zal de schuld uit het A- deel van de hypotheek de voordelen uit eigen woning verlagen en daarmee zal ook de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld lager uitvallen. 318 Dit gedeelte van de schuld zal de rendementsgrondslag van box 3 niet verlagen, omdat dit al in box 1 in de heffing is betrokken. 319 Voor het leningdeel bestemd voor consumptieve uitgaven komen de fiscale gevolgen overeen met de fiscale gevolgen van de omkeerhypotheek, zoals beschreven in paragraaf 3.4.2.3. 3.5 Conclusie Er zijn zes verschillende verzilvermogelijkheden om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. De mogelijkheden kunnen in drie categorieën worden onderscheiden en zijn als volgt: 1. verkopen en verhuizen, 2. verkopen en blijven en 3. lenen en blijven. Binnen elke categorie zijn er twee verschillende verzilvermogelijkheden. De mogelijkheden binnen categorie 1 bestaan uit het verkopen van de eigen woning en verhuizen naar een goedkopere koopwoning of huurwoning. De eerste categorie is de eenvoudigste manier om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren, maar niet de meest gewenste. De bereidheid om te verhuizen daalt naarmate de leeftijd vordert. Voor degenen die in de eigen woning willen blijven wonen, zijn er nog vier andere mogelijkheden. Met een 314 Zie https://www.snsbank.nl/particulier/hypotheken/jouw-hypotheek/extra-ruimte-hypotheek.html, geraadpleegd op 27 maart 2014. Overigens is deze krediethypotheek niet meer verkrijgbaar. Zie https://www.snsbank.nl/particulier/hypotheken/jouw-hypotheek/mijn-hypotheek/niet-meer-verkrijgbaar.html, geraadpleegd op 27 maart 2014. 315 Art. 3.110 jo. art. 3.120 jo. art. 3.119a, lid 2 Wet IB 2001. 316 Art. 3.110 jo. art. 3.120 jo. art. 3.119a, lid 1 Wet IB 2001. 317 Art. 10bis.1 lid 1 en 2 Wet IB 2001. 318 Art. 3.123a lid 1 en lid 2 Wet IB 2001. 319 Art. 5.1 jo. art. 5.2 jo. art. 5.3 jo. art 5.5 jo. art. 5.6 jo. art. 2.13 Wet IB 2001. 53
verkoopconstructie of een leenconstructie kan de toekomstige verkoopopbrengst deels naar het heden worden gehaald. De mogelijkheden binnen categorie 2 bestaan uit het vestigen van een vruchtgebruik en het vestigen van een huurrecht en vallen onder een verkoopconstructie. Bij een verkoopconstructie wordt de woning verkocht aan een investeerder of de eigen kinderen en wordt een woonrecht behouden om in de eigen woning te blijven wonen. En als laatste bestaan de mogelijkheden binnen categorie 3 uit het afsluiten van een omkeerhypotheek en krediethypotheek en kunnen worden gezien als leenconstructies. Bij een leenconstructie wordt een lening afgesloten met de (over)waarde van de eigen woning als onderpand, waarbij er geen maandelijkse rentelasten betaald hoeven te worden. Elk van de mogelijkheden kent in meer of mindere mate voor- en nadelen en heeft fiscale gevolgen Welke verzilvermogelijkheid moet worden gekozen om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren, is een persoonlijke afweging van de voor- en nadelen en de fiscale gevolgen. Diverse fiscale gevolgen als gevolg van de huidige fiscale wet- en regelgeving kunnen als belemmering worden ervaren om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. Op de vraag welke verschillende fiscale gevolgen als belemmering kunnen worden ervaren en hoe deze mogelijk weggenomen kunnen worden binnen het systeem van de wet, wordt in het volgende hoofdstuk uitgebreid ingegaan. 54
4. Fiscale belemmeringen en mogelijke oplossingen 4.1 Inleiding In hoofdstuk drie zijn de verschillende verzilvermogelijkheden besproken. Als gevolg van de huidige fiscale wet- en regelgeving hebben alle mogelijkheden verschillende nadelige fiscale gevolgen die als belemmering kunnen worden ervaren om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar welke fiscale gevolgen belemmerend kunnen werken en hoe deze mogelijk (deels) weggenomen kunnen worden door aanpassingen in de fiscale wet- en regelgeving. Fiscale wijzigingen zijn noodzakelijk om meer fiscale neutraliteit in de behandeling van de verschillende verzilvermogelijkheden te bewerkstellingen. Door meer fiscale neutraliteit tussen de verschillende verzilvermogelijkheden kan de mogelijkheid van de persoonlijke voorkeur worden gekozen in plaats van een fiscaal gedreven keuze. 320 In paragraaf 4.2 wordt als eerste gekeken naar de vermogensrendementsheffing. Deze heffing kan zich bij alle verzilvermogelijkheden voordoen. Daarna komen een aantal fiscale gevolgen aan bod die bij specifieke verzilvermogelijkheden belemmerend kunnen werken. In paragraaf 4.3 wordt de mogelijke belemmering van de bijleenregeling besproken. Vervolgens wordt in paragraaf 4.4 het ontbreken van hypotheekrenteaftrek bij een omkeer- en krediethypotheek behandeld. In paragraaf 4.5 komt de vermogensrendementsheffing bij het vestigen van een recht van vruchtgebruik aan bod. In paragraaf 4.6 worden mogelijke bezwaren van de voorgestelde oplossingen besproken en in paragraaf 4.7 worden er eigen alternatieve voorstellen gedaan. Tot slot volgt een conclusie in paragraaf 4.8. 4.2 Vermogensredementsheffing bij alle verzilvermogelijkheden Een fiscaal gevolg dat zich kan voordoen en als belemmering kan worden ervaren om de overwaarde te verzilveren, is dat er bij alle verzilvermogelijkheden nagenoeg geen belasting is verschuldigd over het vermogen dat vastzit in de eigen woning. Echter, zodra het vermogen liquide wordt gemaakt en op een bank- of spaarrekening wordt gestort, is er wel belasting verschuldigd in de vorm van 1,2% vermogensrendementsheffing in box 3 zoals beschreven in paragraaf 3.2.2.3. 321 Om deze belemmering mogelijk weg te nemen, is in de literatuur de mogelijkheid voorgesteld om (onder bepaalde voorwaarden) een vrijstelling voor een overwaardelijfrente te introduceren. 322 Deze vrijstelling houdt in dat de belastingplichtige door deze vrijstelling niet met vermogensrendementsheffing wordt geconfronteerd, indien met de gerealiseerde overwaarde van de oorspronkelijke eigen woning een overwaardelijfrente wordt aangekocht. Doordat deze vrijstelling een 320 Van den Boogaard 2013, p.53. 321 Art. 5.1 jo. art. 5.2 jo. art. 5.3 jo. art 5.5 jo. art. 5.6 jo. art. 2.13 Wet IB 2001. 322 Van den Boogaard 2013, p.54. 55
uitzondering is op de reguliere vermogensrendementsheffing van box 3, dient deze vrijstelling overwaardelijfrente ook in box 3 van de inkomstenbelasting te worden ondergebracht. Wordt besloten om bij de verkoop van de eigen woning de overwaarde niet in een overwaardelijfrente te storten, dan is de reguliere vermogensrendementsheffing van toepassing. Is wel van een vrijgestelde overwaardelijfrente gebruik gemaakt, maar wordt enige tijd na het verzilveren alsnog besloten om de overwaarde niet als aanvullende oudedagsvoorziening te gebruiken, dan volgt naheffing van de verschuldigde vermogensrendementsheffing vermeerderd met een revisierente. De overwaardelijfrente is in principe vergelijkbaar met de reeds bestaande box 3-lijfrente, zoals beschreven in paragraaf 3.2.2.4, behoudens dat een overwaardelijfrente alleen kan worden aangekocht met gerealiseerde overwaarde van de eigen woning. Met een overwaardelijfrente wordt derhalve een recht op een reeks toekomstige periodieke uitkeringen gekocht, waarbij elke uitkering afhankelijk is van een onzekere gebeurtenis en waarbij de uitkering uiterlijk eindigt bij het overlijden van één of beide perso(o)n(en). Ten aanzien van de duur van deze periodieke uitkeringen zijn er twee mogelijkheden. De eerste mogelijkheid is dat met een overwaardelijfrente een levenslang recht op periodieke uitkeringen kan worden gekocht. 323 De tweede mogelijkheid is om voor een vaste periode van ten minste twintig jaar periodieke uitkeringen te kopen, dit is een zogenoemde bancaire overwaardelijfrente. Hier kan worden aangesloten bij de huidige wet- en regelgeving omtrent banksparen. 324 Door de overwaardelijfrente op dezelfde manier te kwalificeren als een reguliere lijfrente, ontstaat meer keuzevrijheid om de oudedagsvoorzieningen naar eigen voorkeur in te richten. 325 De vrijgestelde overwaardelijfrente zou in principe voor alle leeftijden moeten openstaan, dus zowel voor mensen jonger dan de pensioengerechtigde leeftijd als voor gepensioneerden moet het mogelijk zijn om van de gerealiseerde overwaarde een overwaardelijfrente te kopen. Met betrekking tot de eerste uitkering uit een overwaardelijfrente dient een onderscheid te worden gemaakt. In principe kan bij de reeds bestaande lijfrenteregeling worden aangesloten. 326 De uitkeringen uit een overwaardelijfrente zullen starten zodra de belastingplichtige de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt, doch uiterlijk vijf jaar na het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd. 327 Vanwege de achterliggende redenen van de recente verhogingen van de pensioengerechtigde leeftijd is het niet de bedoeling dat door het gebruik van de overwaardelijfrente vervroegd met pensioen kan worden gegaan. 328 Er zou een uitzondering opgenomen kunnen worden voor belastingplichtigen die voor pensionering al zorg nodig hebben, 323 Art. 3.125 Wet IB 2001. 324 Art. 3.126a, lid 4 Wet IB 2001. 325 Van den Boogaard 2013, p. 55. 326 Van den Boogaard 2013, p. 55. 327 Art. 3.125 Wet IB 2001. 328 Kamerstukken I 2012/13, 33 402, nr. P, p. 2. 56
aangezien de overwaardelijfrente hier onder andere voor bedoeld is. De uitkering kan dan voor pensionering worden ontvangen en stopt zodra de zorgbehoefte zich niet langer voordoet totdat de pensioengerechtigde leeftijd is bereikt of weer een zorgbehoefte ontstaat. 329 Door de vrijstelling voor overwaardelijfrente zijn de uitkeringen uit een dergelijke overwaardelijfrente vrijgesteld van inkomstenbelasting en kan de fiscale belemmering van vermogensrendementsheffing bij het verzilveren van overwaarde worden weggenomen. 4.3 Bijleenregeling bij aankoop van een goedkopere koopwoning Bij de verzilvermogelijkheid waar de eigen woning wordt verkocht en een goedkopere woning wordt gekocht, kunnen belastingplichten te maken krijgen met de bijleenregeling zoals beschreven in paragraaf 3.2.2.3. 330 Door een uitzondering te maken op de bijleenregeling voor ouderen die de overwaarde in de eigen woning willen verzilveren, wordt voorkomen dat ouderen de overwaarde in de nieuwe koopwoning moeten steken waardoor het verzilverde bedrag niet vrij kan worden gebruikt als aanvullende oudedagsvoorziening. Indien met de gerealiseerde overwaarde van de oorspronkelijke eigen woning een overwaardelijfrente wordt aangekocht, zou in het geval dat de nieuwe goedkopere woning met een hypothecaire lening wordt gefinancierd en de overwaarde niet wordt ingebracht, toch recht op hypotheekrenteaftrek worden verkregen voor de afgesloten hypotheek. Aan de uitzondering dienen wel voorwaarden te worden gesteld. Aangezien het niet wenselijk is om de huidige fiscale faciliteiten voor de oudedagsvoorzieningen te verruimen, zou de uitzondering op de bijleenregeling alleen moeten openstaan voor mensen met een aantoonbaar pensioentekort. Voor belastingplichtigen die reeds de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt, is in dit geval het loon direct voorafgaand aan pensionering het uitgangspunt. 331 4.4 Ontbreken hypotheekrenteaftrek bij een omkeer- en krediethypotheek Zoals uit de paragrafen 3.4.2.3 en 3.4.3.3 blijkt, kwalificeert de hypothecaire schuld bij een omkeeren krediethypotheek niet als eigenwoningschuld in de zin van de Wet IB 2001 waardoor geen recht op hypotheekrenteaftrek in box 1 bestaat. 332 Dit komt doordat deze hypotheken voor consumptieve doeleinden worden gebruikt. Bij deze hypotheekvormen stijgt de rentelast gedurende de looptijd en zonder hypotheekrenteaftrek kan dit voor mensen een belemmering vormen om een omkeer- of krediethypotheek af te sluiten. Als mogelijke oplossing hiervoor kan worden gedacht om onder bepaalde voorwaarden een uitzondering in de Wet IB 2001 op te nemen waardoor de omkeer- en 329 Van den Boogaard 2013, p. 56. 330 Art. 3.119a lid 4 jo. art. 3.119aa Wet IB 2001. 331 Van den Boogaard 2013, p. 56. Om een eventueel pensioentekort te berekenen dient dit loon geïndexeerd te worden. Art. 3.124 jo. art. 3.127 jo. art. 3.128 jo. art. 3.129 Wet IB 2001. Zie Kamerstukken I 2012/13, 33 402, nr. P, p. 2. 332 Art. 3.119a jo. art. 3.120 Wet IB 2001. 57
krediethypotheek wel als eigenwoningschuld kunnen worden gekwalificeerd en recht op hypotheekrenteaftrek bestaat. Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan de voorwaarde dat de omkeer- of krediethypotheek alsnog kwalificeert als eigenwoningschuld indien de belastingplichtige een omkeerof krediethypotheek op de eigen woning afsluit en met de uitkeringen uit deze hypotheken een overwaardelijfrente aankoopt. 333 Ook bij dit voorstel kan de voorwaarde worden opgenomen dat deze uitzondering alleen openstaat voor belastingplichtigen met een aantoonbaar pensioentekort. 4.5 Vermogensrendementsheffing bij vestigen recht van vruchtgebruik Bij de mogelijkheid waar de eigen woning wordt overgedragen onder voorbehoud van een recht van vruchtgebruik dient dit vruchtgebruik te worden gewaardeerd en te worden opgenomen in de rendementsgrondslag van box 3, zoals reeds beschreven in paragraaf 3.3.2.3. Het vruchtgebruik verhoogt hiermee de rendementsgrondslag, waardoor er mogelijk meer vermogensrendementsheffing is verschuldigd. Deze heffing zou derhalve een belemmering kunnen vormen om te kiezen voor deze verzilvermogelijkheid. Daarom zou ook voor deze mogelijkheid onder voorwaarden een uitzondering opgenomen kunnen worden. Indien een recht van vruchtgebruik op de oorspronkelijke eigen woning wordt gevestigd en met de gerealiseerde overwaarde een overwaardelijfrente wordt aangekocht, wordt de waarde van het vruchtgebruik niet belast. Verder kan wederom de voorwaarde worden opgenomen dat uitsluitend van deze uitzondering gebruik kan worden gemaakt indien er een aantoonbaar pensioentekort bestaat. 334 4.6 Bezwaren op de voorgestelde mogelijkheden Op de in de literatuur aangedragen fiscale voorstellen, beschreven in paragraaf 4.2 t/m 4.5, zijn echter ook bezwaren op te merken. Een probleem dat zich kan voordoen bij de uitzondering op de vrijstelling overwaardelijfrente, beschreven in paragraaf 4.2, is de controle op zorguitgaven. Er dient namelijk gecontroleerd te worden of iemand werkelijk zorgbehoefte heeft en wat dan precies onder zorgkosten kan worden verstaan. Aan een dergelijke uitzondering dienen dus duidelijke voorwaarden te worden gesteld. Gedacht kan worden aan het feit dat bonnen en facturen bewaard moeten worden en eventueel moeten worden overlegd met de Belastingdienst indien nodig. Zoals dat ook het geval is bij de aangifte inkomstenbelasting met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek en persoonsgebonden aftrek. 335 Een andere mogelijkheid zou zijn dat de bewijsstukken van de uitgaven jaarlijks samen met de aangifte inkomstenbelasting opgestuurd dienen te worden, maar bijlagen meesturen met de aangifte is niet 333 Van den Boogaard 2013, p. 56. 334 Van den Boogaard 2013, p. 57. 335 Art. 3.119a jo. art. 3.120 Wet IB 2001 en Art. 6.1 Wet IB 2001. 58
mogelijk door het automatiseringsproces van de Belastingdienst. 336 Een uitzondering op de overwaardelijfrente kan met betrekking tot de controleerbaarheid en uitvoerbaarheid derhalve voor administratieve rompslomp zorgen. In feite zou met de verzilverde overwaarde beter een periodieke uitkering kunnen worden aangekocht in plaats van een overwaardelijfrente te introduceren en daarop een uitzondering te maken, aangezien een periodieke uitkering niet per definitie een vaste uitkering betreft en een lijfrente wel. Indien er een zorgbehoefte ontstaat, kan er in het geval van een periodieke uitkering (tijdelijk) meer worden opgenomen. Uit paragraaf 3.2.2.4 blijkt echter dat het aankopen van periodieke (lijfrente-) uitkeringen geen praktische oplossing is voor de verzilverde overwaarde. Hieruit blijkt ook dat de overwaarde op een bank- of spaarrekening zetten flexibeler is ten opzichte van een periodieke uitkering aan te kopen. Zodoende kan als alternatief hiervoor gedacht worden aan een uitzondering in box 3 voor vermogen dat op een spaarrekening staat en dat is ontstaan door het verzilveren van overwaarde. Ouderen die overwaarde hebben verzilverd kunnen het verzilverde bedrag op een aparte spaarrekening storten die dan is vrijgesteld van box 3 heffing. Uit de mogelijke oplossingen van Van den Boogaard voor de specifieke belemmeringen, beschreven in paragraaf 4.3 t/m 4.5, volgt dat enkel de voorwaarde dat er sprake moet zijn van een aantoonbaar pensioentekort geen goede maatstaf is als voorwaarde voor de uitzonderingen. Voor een pensioentekort bestaat in de huidige belastingwetgeving namelijk al een regeling om de premies voor lijfrenten als uitgaven voor inkomensvoorzieningen af te trekken in de aangifte inkomstenbelasting en daarvoor hoeft geen extra voorziening te komen. 337 De aangedragen voorstellen van Van den Boogaard zijn bovendien enkel gericht op belastingplichten die overwaarde hebben gerealiseerd, dus mensen met een koopwoning. Het kan leiden tot (nog meer) rechtsongelijkheid met degenen die hun hele leven een woning hebben gehuurd en daarentegen hebben gespaard en hierover vermogensrendementsheffing in box 3 hebben betaald. Kopers hadden ten opzichte van huurders al het voordeel dat de hypotheekrente afgetrokken kon worden en vermogen opgebouwd kon worden in de eigen woning. Door de voorgestelde oplossingen van Van den Boogaard worden kopers nog meer bevoordeeld. 4.7 Eigen alternatieve voorstellen Om de mogelijke fiscale belemmeringen van verzilveren weg te kunnen nemen binnen het huidige systeem van de wet en daarnaast niet (nog) meer rechtsongelijkheid te creëren, zijn aanpassingen 336 Zie http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/aangifte_doen/ aangifte_inkomstenbelasting/aangifte_doen_over_2013/op_papier_aangifte_doen. 337 Art. 3.124 jo. art. 3.127 jo. art. 3.128 jo. art. 3.129 Wet IB 2001. 59
nodig op de voorgestelde oplossingen van Van den Boogaard. In deze paragraaf worden eigen alternatieve oplossingen voorgesteld die zijn afgeleid uit de voorstellen van Van den Boogaard. In tegenstelling tot de vrijstelling overwaardelijfrente zou een vrijstelling voor vermogensrendementsheffing in box 3 in principe voor iedereen moeten openstaan en niet beperkt dienen te worden voor slechts degenen die overwaarde uit de eigen woning hebben gerealiseerd. Dus zowel voor belastingplichtigen die overwaarde hebben gerealiseerd uit een koopwoning als voor degenen die een woning huren moet het mogelijk zijn om van een speciale spaarrekening gebruik te maken die is vrijgesteld van vermogensrendementsheffing. Dit kan dan de vrijstelling oudedagsspaarrekening worden genoemd. Dit alternatief biedt meer rechtsgelijkheid dan de vrijstelling overwaardelijfrente die door Van den Boogaard is voorgesteld. 338 Aan de vrijstelling oudedagsspaarrekening dienen wel duidelijke voorwaarden te worden verbonden om bijvoorbeeld misbruik zoveel mogelijk te voorkomen. Voorwaarden waaraan gedacht kan worden zijn bijvoorbeeld een zorgbehoefte in combinatie met een laag inkomen en/of een laag vermogen. 339 Het zou met betrekking tot belastingheffing niet uit moeten maken of het vermogen in de woning opgesloten zit of liquide is. Het in paragraaf 2.4.1 beschreven systeem van een forfaitair annuitair aflossingsschema, dat eerder door de Commissie- Van Dijkhuizen was voorgesteld, zou ook een mogelijk alternatief kunnen zijn om de rechtsongelijkheid te verminderen. Het kabinet had beter daarvoor kunnen kiezen dan voor het huidige systeem van verplichte aflossingen voor nieuwe hypotheken. Of er met een systeem van een forfaitair annuitair aflossingsschema wordt besloten om af te lossen of het geld te gebruiken om te sparen is een eigen keuze. Indien er wordt afgelost, wordt er vermogen in de eigen woning opgebouwd dat dan kan worden gebruikt als aanvullende oudedagsvoorziening door het te verzilveren. Indien er niet wordt afgelost, maar in de plaats daarvan wordt gespaard, zullen er minder gauw financiële problemen ontstaan en als gevolg daarvan minder gauw de noodzaak ontstaan om overwaarde te verzilveren. Indien er niet verzilverd hoeft te worden, doen zich ook geen fiscale belemmeringen voor. Aan het forfaitair annuitair aflossingsschema dienen wel duidelijke voorwaarden te worden verbonden om bijvoorbeeld misbruik zoveel mogelijk te voorkomen. Bijvoorbeeld de voorwaarde dat indien niet wordt afgelost en in de plaats daarvan ook niet wordt gespaard, er later geen recht bestaat op een vrijstelling voor vermogensrendementsheffing bij het verzilveren van de overwaarde. Als grondslag voor de inkomstenbelasting kan het draagkrachtbeginsel worden genoemd. Volgens dit beginsel wordt de inkomstenbelasting van natuurlijke personen geheven naar rato van ieders financiële 338 Van den Boogaard 2013, paragraaf 5.2. 339 De exacte voorwaarden voor een vrijstelling oudedagsspaarrekening zullen nader onderzocht dienen te worden. Als grens voor een laag inkomen en/of een laag vermogen kunnen de bedragen worden gehanteerd die in paragraaf 2.3.2 van de scriptie zijn genoemd. 60
draagkracht. De draagkracht voor de inkomstenbelasting wordt ook wel omschreven als toename van koopkracht. De belangrijkste maatstaf voor de meting van draagkracht is het inkomen. 340 Door overwaarde te verzilveren neemt de koopkracht toe en stijgt de draagkracht. Gezien het draagkrachtbeginsel is er derhalve geen ideale oplossing binnen het systeem van de huidige wet om de mogelijke fiscale belemmeringen van verzilveren weg te nemen, die rekening houdt met alle belastingplichtigen en die daarnaast niet (nog) meer rechtsongelijkheid creëert. 4.8 Conclusie Bij het verzilveren van de overwaarde zijn er een aantal fiscale gevolgen die als belemmering kunnen worden ervaren om te verzilveren. Om de fiscale belemmeringen weg te nemen zijn in de literatuur een aantal mogelijke oplossingen aangedragen. Bij alle verzilvermogelijkheden blijkt dat vermogensrendementsheffing is verschuldigd indien de overwaarde liquide wordt gemaakt. Als mogelijke oplossing hiervoor is in de literatuur een vrijstelling voor overwaardelijfrente geïntroduceerd. Indien met de gerealiseerde overwaarde een overwaardelijfrente wordt aangekocht, dan zijn de uitkeringen uit deze overwaardelijfrente vrijgesteld van inkomstenbelasting. Er zijn daarnaast ook nog fiscale belemmeringen die zich bij specifieke verzilvermogelijkheden kunnen voordoen. Bij de mogelijkheid van het kopen van een goedkopere koopwoning kan de bijleenregeling mogelijk belemmerend werken. Er is voorgesteld dat toch recht op hypotheekrenteaftrek wordt verkregen voor de afgesloten hypotheek in het geval dat de nieuwe goedkopere woning met een hypothecaire lening wordt gefinancierd, indien met de gerealiseerde overwaarde van de oorspronkelijke eigen woning een overwaardelijfrente wordt aangekocht. Bij de omkeer- en krediethypotheek is het ontbreken van de hypotheekrenteaftrek, doordat deze hypotheekvormen niet kwalificeren als eigenwoningschuld, mogelijk een belemmering. Hier is voorgesteld om de omkeer- en krediethypotheek wel als eigenwoningschuld in de zin van de Wet IB 2001 aan te merken, indien de belastingplichtige een omkeer- of krediethypotheek op de eigen woning afsluit en met de uitkeringen uit deze hypotheken een overwaardelijfrente aankoopt. Hierdoor bestaat met deze hypotheekvormen toch recht op hypotheekrenteaftrek. Een mogelijke belemmering bij de mogelijkheid van overdracht van de eigen woning onder voorbehoud van vruchtgebruik is dat er vermogensrendementsheffing betaald dient te worden over de waarde van het vruchtgebruik. Als mogelijke oplossing hiervoor is voorgesteld om de waarde van het vruchtgebruik niet te belasten, indien een recht van vruchtgebruik op de oorspronkelijke eigen woning wordt gevestigd en met de gerealiseerde overwaarde een overwaardelijfrente wordt aangekocht. 340 Essers & Van Kempen 2012, p. 1. 61
De in de literatuur voorgestelde oplossingen kunnen mogelijk tot (nog) meer rechtsongelijkheid leiden tussen kopers en huurders en passen derhalve niet binnen het systeem van de wet. De aangedragen voorstellen kunnen worden aangepast zodat meer rechtsgelijkheid ontstaat. Zodoende kan de vrijstelling oudedagsspaarrekening worden voorgesteld. Deze vrijstelling houdt in dat belastingplichtigen de verzilverde overwaarde kunnen storten op een aparte spaarrekening die is vrijgesteld van vermogensrendementsheffing. Ook kan het forfaitair annuitair aflossingsschema, dat eerder door de Commissie- Van Dijkhuizen was voorgesteld, een mogelijk alternatief zijn om de rechtsongelijkheid te verminderen. Aan de alternatieve voorstellen dienen wel duidelijke voorwaarden te worden gesteld om bijvoorbeeld misbruik zoveel mogelijk te voorkomen. Gezien het draagkrachtbeginsel is er derhalve geen ideale oplossing die past binnen het systeem van de wet om de mogelijke fiscale belemmeringen van verzilveren weg te nemen, die rekening houdt met alle belastingplichtigen en die daarnaast niet (nog) meer rechtsongelijkheid creëert. In het volgende en laatste hoofdstuk wordt de conclusie gegeven. De probleemstelling en deelvragen worden beantwoord en er worden aanbevelingen gedaan aan de wetgever. 62
5. Conclusie 5.1 Inleiding In dit laatste hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op de in hoofdstuk één geformuleerde probleemstelling en deelvragen en worden er aanbevelingen gedaan aan de wetgever. Aan de hand van de deelvragen die in de voorgaande hoofdstukken 2 t/m 4 zijn uitgewerkt kan een antwoord worden gegeven op de probleemstelling. In paragraaf 5.2 wordt antwoord gegeven op de probleemstelling en de deelvragen. In paragraaf 5.3 worden aanbevelingen gedaan aan de wetgever, die zoveel mogelijk passen binnen het systeem van de huidige belastingwetgeving. 5.2 Beantwoording probleemstelling en deelvragen De probleemstelling die in deze masterthesis centraal staat en in dit laatste hoofdstuk zal worden beantwoord, luidt als volgt: Wat zijn de verschillende mogelijkheden waarop de eigen woning kan worden ingezet als oudedagsvoorziening? Zijn daarbij fiscale belemmeringen te onderkennen en zouden die weggenomen kunnen worden binnen het systeem van de huidige belastingwetgeving? Om tot beantwoording van de probleemstelling te komen, is er een aantal deelvragen dat van belang is. Deze deelvragen zijn in de hoofdstukken 2 t/m 4 uitgewerkt en luiden als volgt: - Wat is het maatschappelijke belang van verzilveren van de overwaarde in de eigen woning? - Welke verschillende verzilvermogelijkheden zijn er? - Welke fiscale belemmeringen zijn er te onderkennen bij het verzilveren en zouden die weggenomen kunnen worden binnen het systeem van de huidige belastingwetgeving? Als eerste is in hoofdstuk 2 gekeken naar het maatschappelijke belang van verzilveren. Daarna zijn in hoofdstuk 3 de verschillende verzilvermogelijkheden besproken. Als laatste is in hoofdstuk 4 gekeken naar fiscale belemmeringen die zich voor kunnen doen bij de verschillende verzilvermogelijkheden en zijn hiervoor mogelijke oplossingen voorgesteld. Uit hoofdstuk 2 blijkt dat door de verschillende hervormingsmaatregelen van de overheid op het gebied van wonen, zorg en pensioenen de eigen woning steeds belangrijker zal worden als oudedagsvoorziening. De wijzigingen in de eigenwoningregeling, de toename van zorgkosten zoals het eigen risico en een hogere eigen bijdrage voor de langdurige zorg en onzekerheid over pensioenuitkeringen kunnen ertoe leiden dat ouderen die rond moeten komen van een AOW-uitkering, al dan niet aangevuld met een klein pensioen, in financiële problemen kunnen komen. Het verzilveren van de overwaarde in de eigen woning kan dan gebruikt worden om het pensioeninkomen mee aan te 63
vullen en/of zorguitgaven mee te financieren. Hoe de verzilverde overwaarde van de eigen woning ook gebruikt gaat worden, als pensioen- of zorgvoorziening, gezien de hoge bedragen van de overwaarde in de eigen woning kan geconcludeerd worden dat de potentie aanwezig is. Uit hoofdstuk 3 blijkt hoe de overwaarde verzilverd kan worden. Er zijn zes verschillende verzilvermogelijkheden om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. De mogelijkheden kunnen in drie categorieën worden onderscheiden en zijn als volgt: 1. verkopen en verhuizen, 2. verkopen en blijven en 3. lenen en blijven. Binnen elke categorie zijn er twee verschillende verzilvermogelijkheden. De mogelijkheden binnen categorie 1 bestaan uit het verkopen van de eigen woning en verhuizen naar een goedkopere koopwoning of huurwoning. De mogelijkheden binnen categorie 2 bestaan uit het vestigen van een vruchtgebruik en het vestigen van een huurrecht en vallen onder een verkoopconstructie. Bij een verkoopconstructie wordt de woning verkocht aan een investeerder of de eigen kinderen en wordt een woonrecht behouden om in de eigen woning te blijven wonen. En als laatste bestaan de mogelijkheden binnen categorie 3 uit het afsluiten van een omkeerhypotheek en krediethypotheek en kunnen worden gezien als leenconstructies. Bij een leenconstructie wordt een lening afgesloten met de (over)waarde van de woning als onderpand, waarbij er geen maandelijkse rentelasten betaald hoeven te worden. Elk van de mogelijkheden kent in meer of mindere mate voor- en nadelen en heeft fiscale gevolgen. Diverse fiscale gevolgen als gevolg van de huidige fiscale wet- en regelgeving kunnen als belemmering worden ervaren om de overwaarde in de eigen woning te verzilveren. Uit hoofdstuk 4 blijkt welke verschillende fiscale gevolgen als belemmering kunnen worden ervaren en hoe deze mogelijk weggenomen kunnen worden. Om de fiscale belemmeringen weg te nemen zijn in de literatuur een aantal mogelijke oplossingen voorgesteld. Bij alle verzilvermogelijkheden blijkt dat vermogensrendementsheffing is verschuldigd indien de overwaarde liquide wordt gemaakt. Als mogelijke oplossing hiervoor is in de literatuur een vrijstelling voor overwaardelijfrente geïntroduceerd. Indien met de gerealiseerde overwaarde een overwaardelijfrente wordt aangekocht, dan zijn de uitkeringen uit deze overwaardelijfrente vrijgesteld van inkomstenbelasting. Er zijn daarnaast ook nog fiscale belemmeringen die zich kunnen voordoen bij specifieke verzilvermogelijkheden. Bij de mogelijkheid van een goedkopere koopwoning kan de bijleenregeling mogelijk belemmerend werken. Er is voorgesteld dat toch recht op hypotheekrenteaftrek wordt verkregen voor de afgesloten hypotheek in het geval dat de nieuwe goedkopere woning met een hypothecaire lening wordt gefinancierd, indien met de gerealiseerde overwaarde van de oorspronkelijke eigen woning een overwaardelijfrente wordt aangekocht. Bij de omkeer- en krediethypotheek is het ontbreken van de hypotheekrenteaftrek, doordat deze hypotheekvormen niet kwalificeren als eigenwoningschuld, mogelijk een belemmering. Hier is voorgesteld om de omkeer- en krediethypotheek wel als eigenwoningschuld in de zin van de Wet IB 64
2001 aan te merken indien de belastingplichtige een omkeer- of krediethypotheek op de eigen woning afsluit en met de uitkeringen uit deze hypotheken een overwaardelijfrente aankoopt. Hierdoor bestaat met deze hypotheekvormen toch recht op hypotheekrenteaftrek. Een mogelijke belemmering bij de mogelijkheid van overdracht van de eigen woning onder voorbehoud van vruchtgebruik is dat vermogensrendementsheffing betaald dient te worden over de waarde van het vruchtgebruik. Als mogelijke oplossing hiervoor is voorgesteld om de waarde van het vruchtgebruik niet te belasten, indien een recht van vruchtgebruik op de oorspronkelijke eigen woning wordt gevestigd en met de gerealiseerde overwaarde een overwaardelijfrente wordt aangekocht. De in de literatuur voorgestelde oplossingen kunnen mogelijk tot (nog) meer rechtsongelijkheid leiden tussen kopers en huurders en passen derhalve niet binnen het systeem van de wet. De aangedragen voorstellen kunnen worden aangepast zodat meer rechtsgelijkheid ontstaat. Zodoende kan de vrijstelling oudedagsspaarrekening worden voorgesteld. Deze vrijstelling houdt in dat belastingplichtigen de verzilverde overwaarde kunnen storten op een aparte spaarrekening die vrijgesteld is van vermogensrendementsheffing. Ook kan het forfaitair annuitair aflossingsschema, dat eerder door de Commissie- Van Dijkhuizen was voorgesteld, een mogelijk alternatief kunnen zijn om de rechtsongelijkheid te verminderen. Aan de alternatieve voorstellen dienen wel duidelijke voorwaarden te worden gesteld om bijvoorbeeld misbruik zoveel mogelijk te voorkomen. Gezien het draagkrachtbeginsel is er derhalve geen ideale oplossing die past binnen het systeem van de wet om de mogelijke fiscale belemmeringen van verzilveren weg te nemen, die rekening houdt met alle belastingplichtigen en die daarnaast niet (nog) meer rechtsongelijkheid creëert. 5.3 Aanbevelingen De in de literatuur voorgestelde oplossingen kunnen ervoor zorgen dat de fiscale belemmeringen van verzilveren (deels) weggenomen kunnen worden. Echter, deze passen niet binnen het systeem van de belastingwetgeving en kunnen voor (nog) meer rechtsongelijkheid zorgen. Gezien het draagkrachtbeginsel is er derhalve geen ideale oplossing die past binnen het systeem van de wet om de mogelijke fiscale belemmeringen van verzilveren weg te nemen, die rekening houdt met alle belastingplichtigen en die daarnaast niet (nog) meer rechtsongelijkheid creëert. Er kunnen wel voorstellen worden gedaan die meer rechtsgelijkheid creëren tussen kopers en huurders dan de in de literatuur voorgestelde oplossingen. De wetgever zou een speciale spaarrekening kunnen introduceren die vrijgesteld is van vermogensrendementsheffing en die openstaat voor iedere belastingplichtige, dus zowel voor kopers als voor huurders. Ook zou het forfaitair annuitair aflossingsschema, dat eerder door de Commissie- Van Dijkhuizen was voorgesteld, een mogelijk alternatief kunnen zijn om de rechtsongelijkheid te verminderen. Aan de alternatieve voorstellen dienen wel duidelijke voorwaarden te worden gesteld om bijvoorbeeld misbruik zoveel mogelijk te voorkomen. 65
Literatuurlijst Boeken, tijdschriftartikelen & losbladige uitgaven Asbeek Brusse & Van Montfort 2012 W. Asbeek Brusse en C.J. van Montfort (red), Wonen, zorg en pensioenen. Hervormen en verbinden, Den Haag: Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid december 2012. Barentsen 2013 B. Barentsen, AWBZ: meebetalen of potverteren?, WPNR, 6987/699. Bartels 2008 S.E. Bartels in Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels 5*, Eigendom en beperkte rechten 2008/289. De Boer, De Jong & Van der Vlugt 2012 H.J. de Boer, M.A.C. de Jong & G. van der Vlugt, Wonen, zorg en pensioen: naar een integrale benadering?, in: Asbeek Brusse en Van Montfort 2012, p. 57-70. Bollen- Vandenboorn 2012 A.H.H. Bollen- Vandenboorn (red.), Pensioen en de belangrijkste toekomstvoorzieningen, Den Haag: Sdu Uitgevers 2012. (online) Van den Boogaard 2011 Z.D.M. van den Boogaard, De eigen woning. Een aanvulling op het pensioen? (masterthesis Tilburg University), 2011. Van den Boogaard 2013 Z.D.M. van den Boogaard, De eigen woning, de oude dag & de fiscaliteit, Tilburg: Tilburg University /CompetenceCentre for Pension Research 2013. Van den Boogaard & Visser 2013 Z.D.M. van den Boogaard & M.R. Visser, Over de waarde van de eigen woning als pensioenvoorziening WPNR, 6987/723. Bovenberg 2012 A.L. Bovenberg, Naar een drie-eenheid van pensioen, wonen en zorg, in: Asbeek Brusse en Van Montfort 2012, p. 35-56. 66
Bovenberg, Koelewijn & Kortleve 2011 A.L. Bovenberg, W. Koelewijn & N. Kortleve, Naar een dynamische toekomstvoorziening. Integratie van werk, pensioen, zorg en wonen over de levensloop, NEA-Paper, nr. 40, mei 2011. Broeders, Hilbers & Rijsbergen 2013 D.W.G.A. Broeders, P.L.C. Hilbers & D.R. Rijsbergen, Indexatie in moeilijke economische omstandigheden, TPV, 2013/16. Caplin 2000 A. Caplin, The Reverse Mortgage Market: Problems and Prospects, Innovations in Retirements Financing, 1 juni 2000. Commissie- Van Dijkhuizen 2012 Commissie inkomstenbelasting en toeslagen, Naar een activerender belastingstelsel. Interimrapport, Den Haag: 16 oktober 2012. Van Dalen, Smid & Treur 2014 P. van Dalen, T. Smid & L. Treur, Rabobank Kwartaalbericht Woningmarkt. Stabilisatie woningmarkt krijgt verder vorm, Directoraat Kennis en Economisch Onderzoek (KEO) Rabobank Nederland, februari 2014. Davidoff 2008 T. Davidoff, Illiquid Housing as Self-Insurance: The Case of Long-Term Care, Haas School of Business, UC Berkeley. Elsinga & Toussaint 2012 M.G. Elsinga en J. Toussaint, Dorst! Het eigenwoningbezit als onderdeel van de verzorgingsstaat, in: Asbeek Brusse en Van Montfort 2012, p. 165-183. Essers & Van Kempen 2012 P.H.J. Essers & M.L.M. van Kempen (red), Cursus Belastingrecht Inkomstenbelasting 2012-2013 (studenteneditie), Deventer: Kluwer: 2012. Haffner 2005 M.E.A. Haffner, Appel voor de dorst? Vermogen van ouderen op de woningmarkt, DGW/NETHURpartnership 29, Utrecht: Nethur januari 2005. 67
Hendriks 2013 I.C.M. Hendriks, Langer in eigen huis wonen. Is de omkeerhypotheek dé oplossing?, (masterthesis Tilburg University), 2013. Knoef e.a. 2012 M.G. Knoef e.a., De toereikendheid van pensioeninkomens in Nederland. Een meerpijlerbenadering, in: Asbeek Brusse en Van Montfort 2012, p. 83-116. Leidraad voor juridische auteurs 2013 Leidraad voor juridische auteurs 2013, Deventer: Kluwer 2013. Mastrogiacomo & Alessie 2011 M. Mastrogiacomo & R.J.M. Alessie, Did You Really Save so Little for Your Retirement? An Analysis of Retirement Savings and Unconventional Retirement Accounts, Netspar Discussion Paper No. 12/2011-094. Mellema- Kranenburg 2013, T&C Vermogensrecht T.J. Mellema-Kranenburg, Tekst & Commentaar Vermogensrecht, Burgerlijk Wetboek Boek 3 (online) Ministerie van BZK & CBS 2013 Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties & Centraal Bureau voor de Statistiek, Wonen in ongewone tijden. De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2012, Den Haag: maart 2013. NTFR 2014/308 Red, Nieuwe voorstellen voor hervorming pensioenopbouw (pensioenakkoord), NTFR, 2014/308. NTFR 2014/529 Red, Novelle pensioenwetsvoorstel naar de Tweede Kamer, NTFR, 2014/529. Spoor 2008 L. Spoor, Je huis of je leven? Eigen bijdragen van ouderen voor woon- en welzijnsvoorzieningen en optimalisatie van de pensioenportfolio, NEA-Paper, nr. 9, juni 2008. Taskforce Verzilveren 2013 Taskforce Verzilveren, Eigen haard is zilver waard, Den Haag: 14 mei 2013. 68
Toussaint 2011 J. Toussaint, Housing wealth in retirement stategies. Towards understanding and new hypotheses, Delft: Delft University Press 2011. Toussaint & Elsinga 2010 J. Toussaint & M.G. Elsinga, De woning als pensioenvoorziening, ESB, nr. 95 (4592) p. 525-526. Vereniging Eigen Huis 2012 Vereniging Eigen Huis, Het pensioen staat als een huis. Is de overwaarde van het huis te verzilveren? Amersfoort: 29 maart 2012. Van Vijfeijken 2013 I.J.F.A. van Vijfeijken, Fictieve verkrijgingen in de Successiewet 1956, Deventer: Kluwer 2013. Winter & Fortuin 2013 N.M. Winter & S.L. Fortuin, Gevolgen van versobering van fiscale pensioenkaders, TPV, 2013/42. 69
Parlementaire stukken Besluit 4 april 2012, V- N 2012/21.24. Kamerstukken I 2012/13, 33 402, nr. P, p. 2. Kamerstukken I 2013/14, 33 847, D, p. 6. Kamerstukken II 2008/09, 31 930, nr. 9, p. 33-34. Kamerstukken II 2011/12, 33 290, nr. 3, p. 12. Kamerstukken II 2012/13, 33 204, nr. 33, p. 2-3. Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 3, p. 1. Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 3, p. 4. Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 3, p. 6. Kamerstukken II 2012/13, 33 405, nr. 7, p. 3. Kamerstukken II 2012/13, 33 610, nr. 4, p. 13-14. Stb. 2012, 328. Stb. 2013, 423. Websites http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/toeslagen/informat ie_over_toeslagen/huurtoeslag/kan_ik_huurtoeslag_krijgen/kan_ik_huurtoeslag_krijgen http://www.lommerhuizen.nl/ http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/kredietcrisis https://www.snsbank.nl/particulier/hypotheken/jouw-hypotheek/extra-inkomen-hypotheek.html https://www.snsbank.nl/particulier/hypotheken/jouw-hypotheek/extra-ruimte-hypotheek.html http://www.snsbank.nl/particulier/hypotheken/jouw-hypotheek/mijn-hypotheek/niet-meerverkrijgbaar.html http://www.torenstad-verzilverdwonen.nl 70