erhuurders brochure: Rots-ast Groep: woningverhuur door heel Nederland p. 2 Rots-ast Groep Den aag: winnaars in woonbemiddeling p. 3 Beheer: alle gemak onder één dak p. 4 De Rots-ast Groep op internet p. 6 Rots-ast Groep Den aag: de procedure in het kort p. 7 oorbeeld Beheerovereenkomst p. 10 et onderhoud van de woning p. 13 Q & A voor de verhuurder p. 19 oorbeeld Inventarisatielijst p. 26 Opdrachtbevestiging tot bemiddeling bij verhuur p. 27 Rots-ast Groep Den aag Anna Paulownastraat 73, 2518 BC Den aag www.rotsvast.nl info@denhaag-rotsvast.nl Tel: 070-3464840 Fax: 070-3608337 Rots-ast Groep Den aag 1
De Rots-ast Groep: woningverhuur door heel Nederland anuit een klein kantoor in Rotterdam begon de Rots-ast Groep ( Rotterdams astgoed ) in 1989 haar bestaan. Binnen 23 jaar is de Rots-ast Groep uitgegroeid tot een landelijke organisatie met ca. 20 vestigingen door heel Nederland. De Rots-ast Groep is de grootste keten van woningbureaus die zich specialiseren op bemiddeling in huur-, verhuur en beheer van woningen en groeit nog steeds door! Plannen zijn er ook voor uitbreiding naar het buitenland. Begonnen als kamerverhuurder, maar inmiddels uitgegroeid tot een volwaardige makelaardij met woningen vanaf ca. 500 euro tot ca. 6000 euro per maand. Rots-ast Groep Den aag Aanvankelijk vanuit het kantoor aan de Groot ertoginnelaan en nu vanuit ons kantoor aan de Anna Paulownastraat 73 richt de vestiging zich op de woningmarkt in de regio aaglanden. Behalve de stad Den aag, vallen ook omliggende plaatsen als Leidschendam, oorburg, Zoetermeer, Scheveningen, Kijkduin, Naaldwijk, Monster, Poeldijk en Wateringen binnen ons rayon. Als specialist op het gebied van huurbemiddeling adviseren en bemiddelen wij snel en efficiënt bij het verhuren van uw woning(en) en/of bedrijfspand. Daarnaast bieden wij u tevens de mogelijkheid tot het beheren van uw woning(en) en/of panden. De medewerkers van Rots-ast Groep Den aag streven naar een optimale en persoonlijke dienstverlening. Deze brochure biedt inzicht in onze werkwijze en de vele mogelijkheden die Rots-ast Groep Den aag u als eigenaar wil bieden. Naast bemiddeling bij huur en verhuur bemiddelen wij ook bij de aankoop van woningen of beleggingspanden. Met vriendelijke groet, Team Rots-ast Groep Den aag. Rots-ast Groep Den aag 2
Rots-ast Groep Den aag: winnaars in woonbemiddeling De Rots-ast Groep Den aag is een snelgroeiende organisatie die haar goede naam mede te danken heeft aan de hoge kwaliteit van huurbemiddeling. In de afgelopen jaren hebben wij dankzij onze professionele werkwijze een rotsvaste reputatie weten op te bouwen met als succesvol bewijs een breed netwerk van tevreden klanten en verhuurders. Onze formule De Rots-ast Groep bemiddelt in alle soorten huurwoningen. Of u nu een kamer wilt verhuren, een etage of een luxe villa; ons brede kandidatenbestand maakt het mogelijk dat wij op korte termijn een geschikte en passende huurder voor u kunnen vinden. Ook bedrijfsruimten verhuren, behoort tot onze diensten. De Rots-ast Groep Den aag werkt met betrouwbare adviseurs om zo een optimale en klantgerichte service te waarborgen. Kwaliteit en snelheid zijn onze sleutelwoorden; u wilt immers geen onnodige leegstand van uw woning. rijblijvend advies op maat Zelf op zoek gaan naar een geschikte kandidaat voor uw huurwoning kan een tijdrovende en kostbare aangelegenheid zijn. U moet advertenties plaatsen, tijd vrijmaken voor het bezichtigen, contracten opmaken etc. Een procedure die vaak veel tijd in beslag neemt. Wanneer u een woning of kamer te huur wilt aanbieden komt één van onze adviseurs vrijblijvend bij u langs om het desbetreffende object op te nemen. Wij adviseren u tevens op het gebied van de huurprijs, de tijdsduur van de overeenkomst, het al dan niet stofferen, meubileren etc. Selectie kandidaat- huurders Onze kandidaat-huurders bestaan zowel uit werknemers van grote bedrijven (die één- of meerdere medewerkers moeten huisvesten) als particulieren. De Rots-ast Groep bemiddelt uitsluitend voor kandidaten of bedrijven die bij ons staan ingeschreven. Wij maken, voordat wij een bezichtigingafspraak inplannen, kennis met kandidaat-huurders en vragen hen de nodige persoonlijke (legitimatie) en financiële gegevens (salarisstrook, arbeidscontract, werkgeversverklaring) te overleggen, waardoor u niet voor onaangename verrassingen komt te staan. Ook kunnen wij via een credit check de huurder nader beoordelen. Speciaal ontworpen softwarepakket Wanneer u uw woning of kamer via de Rots-ast Groep wilt verhuren, nemen wij deze op in ons bestand. Al naar gelang uw wensen en eisen zoeken wij door middel van een speciaal daarvoor ontworpen softwarepakket geschikte potentiële huurder(s). et kan zijn dat u bijvoorbeeld het liefst verhuurt aan een werkend echtpaar, een gezin, studenten of bedrijven. Ons zoeksysteem koppelt uw woningaanbod en uw wensen met de gegevens van onze kandidaten zodat binnen enkele seconden een geschikte kandidaat geselecteerd kan worden. Met één druk op de knop mailen wij uw woning naar mogelijk geschikte kandidaten. Tevens plaatsen we de woning op onze drukbezochte website: www.rotsvast.nl en plaatsen de woning door op vele andere verhuursites. Bemiddeling: van deur tot deur Bij bezichtigingen is altijd één van de medewerkers van Rots-ast Groep Den aag aanwezig. Indien nodig wordt de kandidaat-huurder vanaf ons kantoor tot aan de woning meegenomen in één van onze welbekende Rotsvast auto s of op een van de scooters. Zodra een aspirant- huurder door ons is gevonden, nemen wij contact met u op om deze kandidaat aan u voor te stellen en de voorwaarden te bespreken. Geen enkele kandidaat- huurder ontvangt de sleutels van een woning voordat een huurcontract op maat is opgemaakt en deze zowel door u als door de nieuwe huurder is ondertekend en aan alle financiële verplichtingen is voldaan. Rots-ast Groep Den aag 3
Beheer: alle gemak onder één dak Naast onze bemiddelingsfunctie behoort beheer van woonruimte/ bedrijfsruimte tevens tot onze kernactiviteiten. Iedere eigenaar van onroerend goed kan via de Rots-ast Groep Den aag het financieel -en technisch beheer aan ons kantoor uitbesteden. Of u nu als particuliere belegger uw woonruimte of meerdere panden wilt verhuren, of als u tijdelijk in het buitenland verblijft, wij nemen graag alle taken, die bij de verhuur van uw onroerend goed komen kijken uit uw handen. Onze beheertaak bestaat onder andere uit het verzorgen van alle uit de verhuur voortvloeiende correspondentie, de huurincasso, de verplichte (administratieve) beslommeringen en onderhoud. uurincasso De huur van de woonruimte wordt maandelijks tijdig geïnd door Rots-ast Groep Den aag en zal uiterlijk de 30e van de maand naar uw rekening worden overgemaakt. U ontvangt tevens, voor uw administratie, een actueel betalingsoverzicht. De Rots-ast Groep Den aag heeft tevens als taak er voor te zorgen dat de huur door de huurder op tijd wordt betaald. Bij huurschuld wordt in eerste instantie een aanmaning gestuurd. Indien de huurachterstand meer dan 2 maanden bestrijkt zal door de Rots-ast Groep Den aag een incassobureau worden ingeschakeld. Administratie Tot onze administratieve taken behoort tevens het doorvoeren van de jaarlijkse huurverhoging (indexering), volgens de daarvoor aangegeven richtlijnen en het maken van eindafrekeningen. Tevens kunnen wij voor huurders van bedrijven, die daarom vragen een factuur verzorgen, wat voor u als particuliere verhuurder niet mogelijk is. Inspectie Bij iedere begin- en eindoplevering ( in- en uitcheck ) van een woning, is één van onze medewerkers aanwezig. Zij zorgen ervoor dat er een inspectierapport wordt opgesteld van de actuele toestand van het gehuurde. Aan de hand hiervan wordt de waarborgsom al dan niet aan de huurder geretourneerd. Onderhoud en klachten Eventuele klachten aangaande het onderhoud of andere zaken worden door de Rots-ast Groep snel en vakkundig afgehandeld. Indien gewenst schakelen wij voor u een onderhoudsbedrijf in om snel en vakkundig het nodige onderhoud te laten verrichten. oor spoed klussen ( vaak binnen 24 uur ) hebben we verschillende contacten. Kosten De kosten voor het beheren van uw onroerend goed bedragen: 4%, exclusief 21% BTW van de maandelijks geïncasseerde huur voor financieel beheer (met een minimum van 30,- excl. BTW) per maand. 6%, exclusief 21% BTW van de maandelijks geïncasseerde huur voor financieel en technisch beheer (met een minimum van 45,- excl. BTW) per maand. 8%, exclusief 21% BTW van de maandelijks geïncasseerde huur voor UwBeheermeester ( met een minimum van 60,- excl. BTW) per maand. Zie pagina 5 uitleg UwBeheermeester Opnieuw verhuren Indien de woning vrij komt zoeken we direct een nieuwe huurder. Rots-ast Groep Den aag 4
UwBeheermeester Rotsvast introduceert UwBeheermeester. Een nieuwe dienst voor huiseigenaren, die onbezorgd willen verhuren. et complete financiële en technische beheer wordt voor de verhuurder uitgevoerd met daarbij huurgarantie. Wat betekent dit voor de verhuurder: - De screening van de huurder vooraf wordt op de meest uitgebreide manier uitgevoerd. Denk hierbij aan BKR check, legitimatie echtheidscontrole, betalingsgedrag en arbeidsverleden. Daarnaast controleren wij het pand preventief en periodiek. Wij gebruiken hiervoor een speciale intakelijst met persoonlijke vragen en een toestemmingsverklaring voor onderzoek. iermee voorkomen we slechte huurders. - Indien de woning verhuurd is, wordt de huuropbrengst bij wanbetaling door de huurder voor 85-100 % gegarandeerd - De verhuurder heeft geen incassokosten bij wanbetaling - De complete huurincasso wordt voor de verhuurder uitgevoerd - De verhuurder krijgt ieder jaar een jaarlijkse check van de C installatie - De verhuurder krijgt ieder jaar een bouwkundig rapport ( soort APK keuring ) over de bouwkundige situatie van zijn huis met een onderhoud advies - Bij calamiteiten kan de huurder 24 uur per dag 7 dagen in de week contact opnemen met een alarmnummer en wordt de calamiteit binnen 2 uur opgelost - Bij onderhoud kan de verhuurder gebruik maken van goed geselecteerde aannemers tegen vaste redelijke tarieven, geen voorrijkosten en maximaal 50 % opslag op zon en feestdagen De kosten voor de verhuurder zijn: - Eenmalig voor een nieuwe huurder 150,- euro - Per maand 8 % beheerkosten van de maandhuur - Bovenstaande prijzen zijn exclusief BTW Kortom zorgeloze verhuur voor een zeer redelijke prijs. Een voorbeeld van een beheercontract vindt u verderop in deze brochure. Rots-ast Groep Den aag 5
De Rots-ast Groep op internet Om verhuurders, huiseigenaren en huurders goed van dienst te kunnen zijn, is Rots-ast Groep ook te vinden op internet. ia www.rotsvast.nl surft u de Rots-ast Groep binnen zonder ook maar één stap te hoeven zetten. Potentiële huurders kunnen wereldwijd uitgebreide informatie opvragen over het actuele woningaanbod en zich via internet inschrijven in ons huurdersbestand. De website is ook interessant voor u als huiseigenaar, omdat wij ook úw woning met alle gegevens en foto s hierop kunnen plaatsen. Rotsast.nl registreert ruim 200.000 unieke bezoekers per maand; zonder uitzondering, potentiële huurders van uw woning! Maandelijks bezoeken ruim 200.000 potentiële kandidaat- huurders www.rotsvast.nl. E-mail service naar leden De Rots-ast Groep Den aag biedt tevens een extra dienstverlening aan haar leden. Onze kandidaat-huurders, te weten grote bedrijven in de regio die woonruimte zoeken voor één of meer medewerkers en particuliere woningzoekenden, worden als eerste op de hoogte gebracht van ons nieuwe aanbod. ia deze weg wordt het aantal potentiële kandidaten voor uw woonruimte enorm vergroot. Rots-ast Groep Den aag 6
Rots-ast Groep Den aag; de procedure in het kort Een bezoek van onze medewerkers. Tijdens dit bezoek kunnen wij een indruk krijgen van uw woning en al uw vragen over de verhuur en/of het beheer van uw woning beantwoorden. Naar aanleiding van dit bezoek en na ondertekening van de opdracht tot bemiddeling bij verhuur wordt uw woning bij Rots-ast Groep Den aag in het bestand opgenomen en ter kennis gebracht aan derden. Dit vergroot het slagingspercentage en het voordeel voor u is dat u slechts met één contactpersoon te maken heeft. Tevens wordt uw woning met foto s op onze website geplaatst en gaan wij actief op zoek naar kandidaat-huurders. Daarbij houden wij uiteraard rekening met uw wensen. Daarnaast adverteren wij nog op een aantal sites. oor de startkosten betaalt u eenmalig 250, - excl. (21%) BTW voor het opmaken van het huurcontract, advertenties, websites en foto s. erder zijn er voor u als verhuurder in principe geen kosten meer. Zodra wij een kandidaat gevonden hebben die geïnteresseerd is in uw woning, maken wij met u een afspraak voor een bezichtiging. Bij voorkeur beschikken wij zelf over de sleutels, aangezien wij vaak te maken hebben met kandidaten die op korte termijn, en vaak meteen na inschrijving op ons kantoor, willen bezichtigen. Indien de kandidaat na bezichtiging aangeeft de woning te willen huren, leggen wij dat aan u voor. Details worden besproken en uiteraard beslist u zelf of u uiteindelijk akkoord gaat met deze kandidaat. Om problemen en discussies bij het begin en einde huurperiode te voorkomen moet de woning schoon worden opgeleverd, conform de richtlijnen en het referentiekader van Rotsvast Den aag. De verhuurder kan zelf voor de schoonmaak zorgen of anders kan Rotsvast Den aag hiervoor zorgdragen tegen van te voren bepaalde kosten. uurder dient bij oplevering de woning achter te laten, zoals hij deze bij aanvang huur heeft betrokken. uurder kan zelf voor de schoonmaak zorgen of Rotsvast Den aag kan hiervoor zorgdragen tegen vastgestelde kosten, die worden verrekend met de borg. Wij adviseren de woning voor bezichtiging schoon te maken volgens de richtlijnen, omdat dit een snellere verhuur zal bevorderen.. Zodra alle details rond zijn, stellen wij een huurovereenkomst op en maken wij een afspraak voor de ondertekening ervan. In de meeste gevallen vindt dit plaats op het kantoor van Rots-ast Groep Den aag. Rots-ast Groep Den aag draagt zorg voor tijdige betaling van de eerste maand huur en waarborgsom. Dit dient voor de sleuteloverdracht bij ons binnen te zijn. De door de huurder(s) bij Rotsvast gedane storting(en), zullen door Rotsvast middels een doorstorting uiterlijk binnen 30 dagen na ontvangst aan verhuurder worden doorbetaald. Informatie over verhuur in de gemeente Den aag Particuliere erhuurders Ongeveer een derde van de huurwoningen in Den aag is in het bezit van particuliere verhuurders. Zij mogen zelf bepalen aan wie zij hun woningen willen verhuren. oor een aantal woningen is echter een huisvestingsvergunning nodig. oor zelfstandige woonruimtes met een kale huur van meer dan 681,02 per maand per 1 januari 2013 gelden geen vestigingseisen en normen voor woningbezetting. Rots-ast Groep Den aag 7
Wat is vrije sector? rije sector woningen zijn alle particuliere huurwoningen waarvoor geen huisvestingsvergunning nodig is. erhuurders hoeven deze woningen niet bij de Dienst Wonen te melden. uurliberalisatie Per 1 januari 2013 is de huurliberalisatie grens 681,02. De huurliberalisatie van de duurdere woningen houdt in, dat de verhuurder meer vrijheid heeft om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. et puntenstelsel en de maximale huurprijsgrenzen zijn niet van toepassing. Bezwaar tegen de huurverhoging kan niet meer worden voorgelegd aan de uurcommissie, wel kan de huurder wanneer deze de woning betrekt binnen 6 maanden na aanvang huur een toets aanvragen van de aanvangshuurprijs bij de uurcommissie, maar de verhuurder hoeft niet in te stemmen met een huurverlaging bij een geliberaliseerde huurovereenkomst. Indien de uurcommissie beslist, dat de maximale huurprijs onder de huurtoeslag grens ligt, dan is de huurovereenkomst alsnog niet geliberaliseerd. et gaat nadrukkelijk om de netto huurprijs, dus de kale huur. Een all-in huur is nooit geliberaliseerd. Omdat er bij een all-in huur niet bekend is wat de kale huur is, kan deze per definitie ook niet geliberaliseerd zijn. Bij een all-in huur kan een huurder te allen tijde, dus ook na 6 maanden, naar de huurcommissie. De huurliberalisatie heeft nauwelijks gevolgen voor de huurbescherming bij opzegging. Meer informatie: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning uurprijs Bepalend bij het vaststellen of een woning in de vrije sector valt is niet de gevraagde huur, maar de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Die is afhankelijk van de kwaliteit, de grootte, de ligging en de voorzieningen. et woningwaarderingsstelsel van het ministerie van BZK bevat een puntensysteem waarmee u de maximale huur voor een woning kunt berekenen. Om de rekenhuur te bepalen moet u die nog verhogen met eventuele bijkomende kosten, die volgens de huursubsidiewet subsidiabel zijn. In een brochure van BZK, Woningwaarderings-/puntenstelsel voor zelfstandige woningen, vindt u uitleg over het woningwaarderingsstelsel. Over de puntentelling vindt u op de website van de Rijksoverheid meer informatie onder puntenstelsel huurprijs. Let op: weliswaar kunt u zelf berekenen of een woning in de vrije sector valt, maar volledige zekerheid biedt deze berekening niet. Als u zeker wilt zijn of een woning in de vrije sector valt, raden wij u aan dit na te vragen bij de dienst Wonen. Wat is onderhuur? Er zijn twee vormen van onderhuur: Legale onderhuur: inwoning De hoofdhuurder verhuurt een onzelfstandige woonruimte (een kamer of kamers) aan een ander. et gaat om inwoning bij een huurder. Deze vorm van onderhuur is toegestaan; de huurder heeft geen huisvestingsvergunning nodig. Illegale onderhuur: clandestiene bewoning De hoofdhuurder verhuurt een zelfstandige huurwoning zonder huisvestingsvergunning. ij of zij verhuurt de woning dus geheel of gedeeltelijk door, en woont zelf niet in de woning. In dit geval gaat het om illegale onderhuur. Dus: alleen als de huurder de woning zelf bewoont, mag deze een of meer kamers onderverhuren. Dit heet inwoning. Maar een huurder mag zijn of haar hele woning niet onderverhuren aan een ander: woningen mogen alleen verhuurd worden door officiële verhuurders (woningeigenaren, makelaars, woningbouwverenigingen). Rots-ast Groep Den aag 8
Uitzondering: onder bepaalde voorwaarden is het tijdelijk toegestaan, dat een huurder de hele woning onderverhuurt. Dit heet huisbewaring. U dient hiervoor schriftelijke toestemming te hebben van verhuurder. Bronnen: - BZK ( http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/bzk ) Wat is het energielabel voor woningen en vanaf wanneer is dit verplicht? anaf 2008 moeten alle eigenaren van woningen bij verkoop of verhuur van hun huis een energielabel overhandigen aan de koper of huurder. et energielabel geeft een inzicht in de energiezuinigheid van de woning. U kunt dit vergelijken met de energielabels op koelkasten, wasmachines en auto's. et energielabel is bedoeld om mensen te stimuleren energiebesparende maatregelen te nemen voor hun woning. anaf juli 2011 is een energielabel verplicht te leveren door de eigenaar bij oplevering van een huurwoning of koopwoning. Zonder label kan een woning niet worden verkocht of kan een huurder minder huur gaan betalen. Zeker voor woningen met een huurprijs die in de buurt ligt van de huurprijsgrens is een label aan te bevelen, omdat anders de huurder direct huurverlaging kan aanvragen. Energie prestatie advies et energielabel vertelt ons alles over energiezuinigheid en helpt ons al bij de keuze van onder andere auto's, wasmachines en drogers. anaf 1 januari 2008 is het energielabel er ook voor huizen, juli 2011 is het energielabel vernieuwd. anaf juli 2011 moeten huizenhuurders en kopers zeker zijn van een energielabel. uizen die jonger zijn dan 10 jaar hebben geen energielabel verplichting. Bouw, verkoop en verhuur et energielabel is verplicht bij bouw, verkoop of verhuur van woningen en utiliteitsgebouwen. Deze wordt verstrekt door een gecertificeerd adviseur. De adviseur komt langs en doet een onderzoek in de woning. Na onderzoek stelt hij of zij het energielabel vast. Op de website van het ministerie van ROM staat een lijst met gecertificeerde adviseurs. U kunt niet zelf een energielabel opstellen, alleen een gecertificeerd adviseur kan dat. et energielabel is maximaal 10 jaar geldig. Kosten De kosten van het energielabel hangen af van de woning. Als consument kunt u offertes aanvragen en daarna zelf een adviseur kiezen. Naleving energielabelplicht et ministerie van BZK zorgt er op verschillende manieren voor dat eigenaren van woningen zich houden aan de verplichting om een energielabel te overhandigen. Zo wordt de verplichting opgenomen in verschillende modelaktes voor koop en huur. Bovendien kan de koper of nieuwe huurder naar de rechter stappen als de verkoper of verhuurder weigert een energielabel te overhandigen. erder kunnen gemeenten gebouweigenaren ook wijzen op deze plicht. Als blijkt dat de verplichting onvoldoende wordt nageleefd kan het ministerie van BZK de regelgeving aanscherpen. Bronnen: - Postbus 51 (www.postbus51.nl) - BZK (http://www.rijksoverheid.nl/ministeries/bzk ) - Rijksoverheid (www.rijksoverheid.nl) Rots-ast Groep Den aag 9
BEEEROEREENKOMST Ondergetekenden: voornamen (voluit) : gevestigd/wonende te: achternaam : adres : Postcode : Plaats : Telefoon mob : Telefoon vast : e-mailadres : Geboorteplaats : Geboortedatum : nader te noemen "eigenaar" en Rots-ast Groep Den aag, rechtsgeldig vertegenwoordigd door Medewerker Rotsvast Den aag:. gevestigd te: Anna Paulownastraat 73 2518 BC Den aag Telefoon: 070-3464840 Telefax: 070-3608337 nader te noemen "beheerder" zijn op.. overeengekomen dat beheerder over de hierna te noemen onroerende goederen het beheer voor eigenaar gaat voeren en zij zijn verder overeengekomen hetgeen hieronder en op de twee volgende pagina's is beschreven. 1. De overeenkomst gaat in op.. en kan door ieder der partijen worden beëindigd met inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden. 2. Eigenaar is voor de opgedragen beheerswerkzaamheden aan beheerder verschuldigd een honorarium van: - 4%, exclusief 21% BTW van de maandelijks geïncasseerde huur voor financieel beheer (met een minimum van 30,- excl. BTW) per maand - 6%, exclusief 21% BTW van de maandelijks geïncasseerde huur voor financieel en technisch beheer (met een minimum van 45,- excl. BTW) per maand. - 8%, exclusief 21% BTW van de maandelijks geïncasseerde huur voor UwBeheermeester (met een minimum van 60,- excl. BTW) per maand + eenmalig per geschikte huurder 150,00 excl. BTW 3. Evt. verzekeringen (o.a. opstal-, glas-, brandverzekering) wordt door de eigenaar verzorgd. 4. De overeenkomst betreft het volgende onroerend: ALGEMENE OORWAARDEN BEEER Rots-ast Groep Den aag 10
Overzicht van uit te voeren werkzaamheden en te stellen voorwaarden bij het beheer van onroerend goed van derden: 1. et incasseren en administreren van de door de huurders periodiek verschuldigde huurpenningen en indien gewenst, het aanschrijven en doorberekenen van de jaarlijkse huurverhoging, eindafrekeningen nutvoorzieningen en eindafrekeningen bij vertrekkende huurders. 2. et incasseren en beheer van de waarborgsom. 3. et signaleren en bewaken van eventueel optredende achterstanden in de huur betalingen en het, zo nodig, in overleg met de eigenaar (doen) nemen van rechts maatregelen tegen de huurder(s). Alle hierbij optredende gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten komen voor rekening van de eigenaar. 4. et maandelijks verstrekken van een overzicht, bevattende een gedetailleerd overzicht van de gedane uitgaven ten laste komende van de eigenaar en de ontvangen huurpenningen, ten gunste komend van de eigenaar, alsmede een overzicht van de eventuele huurachterstanden. 5. Op basis van het onder punt 3 vermelde overzicht wordt maandelijks achteraf, uiterlijk op de 30e van de maand, met de eigenaar afgerekend. 6. De maandelijkse afrekening wordt gestort op rekeningnummer: 7. et voeren van alle voor het beheer noodzakelijke correspondentie. 8. et in behandeling nemen en oplossen van klachten van huurders. 9. Onderhoud en reparaties boven 200, met uitzondering van spoedreparaties, zullen in overleg met en na toestemming van verhuurder worden uitgevoerd. oor rekening van verhuurder komt het buitenonderhoud van genoemd perceel, alsmede reparaties die niet voor rekening van huurder(s) komt. 10. et zorgdragen voor het zo spoedig mogelijk (door) verhuren van een of meer vrijgekomen woon eenheden in het pand van de eigenaar, tevens het opstellen en laten ondertekenen van de daarmee gemoeide administratieve (af) handelingen c.q. huurovereenkomst, waarna de eigenaar een getekend exemplaar van de huurovereenkomst zal ontvangen. De huurprijs zoals gesteld in de huurovereenkomst zijn conform en in opdracht van de door de eigenaar berekende en aangegeven eisen. erhuur van de wooneenheid vindt plaats onder de op dat moment geldende voorwaarden voor verhuur van de Rots-ast Groep B. Bij huurmutatie worden de volgende kosten in rekening gebracht: Zelfstandige woonruimte: 135,- (excl. 21% BTW) administratiekosten 11. Beheerder is niet aansprakelijk voor fouten dan wel schade veroorzaakt door de door haar in het kader van haar werkzaamheden uit hoofde van deze overeenkomst ingeschakelde derden. 12. Beheerder is op generlei wijze aansprakelijk te houden voor de wijze waarop huurders hun verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst nakomen. De beheerder is evenmin aansprakelijk te houden en wordt dienaangaande door opdrachtgever gevrijwaard voor schade en/of derving van huurgenot, die huurder(s) en/of zijn huisgenoten lijdt/lijden of voor schade aan zaken toebehorende aan huurder(s) en/of diens huisgenoten als gevolg van zichtbare of onzichtbare gebreken. 13. De huurprijs wordt bepaald door de eigenaar van het pand, beheerder heeft hier geen enkele zeggenschap over. Rots-ast Groep Den aag 11
14. De eigenaar zal aan beheerder, uiterlijk voor of op de ingangsdatum van de huurovereenkomst, een gedetailleerde lijst van de aanwezige roerende zaken en gebruiksaanwijzingen van aanwezige apparatuur overhandigen. 15. Eigenaar is verplicht tot het afsluiten van onderhoudscontract af voor de cv-ketel en contactgegevens te overleggen met huurder en beheerder. C-installateur : Naam : Adres : Postcode : Plaats : Telefoon : Onderhoudscontract : 16. Eigenaar zorgt voor de noodzakelijke maatregelen voor een goede brandveiligheid van gehuurde. Beheerder zal zorgdragen voor correcte informatievoorzieningen m.b.t. brandpreventie aan huurder(s). 17. oor de ingangsdatum van de huurovereenkomst dient een eventuele open haard in het gehuurde, periodiek door verhuurder te worden gereinigd. Aldus opgemaakt te Den aag ondertekend in tweevoud, Plaats: datum: Plaats: datum:.. erhuurder. Rots-ast Groep Den aag J.Elbers.R. Elbers Rots-ast Groep Den aag 12
et onderhoud van uw woning Om prettig te wonen is het noodzakelijk uw woning goed te onderhouden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen groot- en klein onderhoud. Denk bij klein onderhoud aan het bijvullen en ontluchten van een cv-ketel. Groot onderhoud omvat zaken als het repareren van daken of het buitenschilderwerk. In dit document kunt u lezen wie wat doet bij onderhoud, herstel of vervanging van zaken in en rondom uw woning. Kosten van ongelijk (KO): Soms wordt pas na herstelwerkzaamheden duidelijk wat de oorzaak is van een storing. Er geldt dan het volgende: de veroorzaker betaalt. oorbeeld: het riool is verstopt. Indien blijkt dat deze verstopping is veroorzaakt dooreen luier of kattenbakkorrels, zullen de reparatiekosten aan de huurder worden doorberekend indien deze verwijtbaar is. In bijgaand overzicht wordt aangegeven wie welke reparaties uitvoert. = verhuurder = huurder Afvoer Afzuigkap vervanging van riolering bij slijtage repareren van de riolering na verzakking buiten de woning schoonmaken van dakgoot bij eengezinswoning vervanging van dakgoot bij normale slijtage schoonmaken van balkonafvoer ontstoppen van afvoer van gootsteen, bad, sifon, regenpijp repareren aanwezige afzuigkap schoonhouden afzuigkap, vervangen filters en lampen Balkon groot onderhoud en vastzetten balkon- en galerijhekken Bel/ intercom repareren belinstallatie en/of intercom repareren individuele deurbel Brandgangen schoonhouden brandgangen-/ paden Rots-ast Groep Den aag 13
Brievenbus vervangen of vernieuwen brievenbuskast in gemeenschappelijke ruimte onderhoud aan brievenbus of brievenbusklep vervangen van brievenbusslot bij duidelijke slijtage Centrale antenne inrichting (CAI) storingen ontvangst radio en/of tv (melden bij kabelleverancier) Centrale verwarming storing aan cv-ketels, combi-ketels, boilers of geiser (indien eigendom verhuurder) storing aan collectieve cv-ketels, combi-ketels, boilers of geiser (indien eigendom verhuurder) bijvullen cv-ketel ontluchten cv-installatie schoonmaak van cv- of combiketel storingen aan cv-leidingen, radiator of radiatorkranen repareren van thermostaat vervangen van eventuele batterij van thermostaat bevriezing van en schade aan cv-installatie Dak onderhouden en vervangen van dakbedekking, dakdoorvoeren, dakpannen na normale slijtage of ten gevolge van storm (tenzij verwijtbaarheid huurder) Reparaties aan elektriciteitsmeter in uw woning (via energiebedrijf) Elektra onderhoud en reparatie elektrische installatie met groepenkastbedrading en aarding reparaties aan elektriciteitsmeter (via energiebedrijf) reparaties aan contactdozen en schakelaars in en om de woning reparaties aan contactdozen en schakelaars in gemeenschappelijke ruimtes onderhoud aan, door huurder, aangebrachte tuinverlichting onderhouden of vervangen van zekeringen of lampen in de woning schade als gevolg van door huurder veroorzaakte kortsluiting Glas glas binnen- en buiten de woning bij breuk, tenzij schuld door huurder Gordijnen reinigen gordijnen, vitrages reparaties aan raambekleding en zonwering ang- en sluitwerk onderhouden, smeren en vervangen van hang en sluitwerk vervangen van hang- en sluitwerk ten gevolge van ondeskundig of onjuist gebruik idem, gemeenschappelijke ruimten vervangen hang- en sluitwerk bij ouderdom laten bijmaken sleutels, al dan niet na zoekraken buitensluiting Rots-ast Groep Den aag 14
Inbraak herstellen van inbraakschade aan deuren, ramen, kozijnen of hang- en sluitwerk (na aangifte bij de politie) Kasten onderhoud aan ingebouwde en losse kasten Keuken Kitvoegen reparatie aan keukenblok of aanrechtblad bij normale slijtage repareren van keukenlade, scharnieren, sluiting, handgrepen en afstellen deurtjes schade als gevolg van niet tijdig melden van schade onderhoud en herstellen van kitvoegen aan de buitenzijde woning en herstellen van kitvoegen in de woning Kozijnen, ramen en deuren repareren en vervangen van buitenkozijnen-, ramen en deuren vernieuwen van buitenkozijnen-, ramen en deuren in verband met houtrot repareren en onderhouden van binnen kozijnen- en deuren vervangen binnendeuren bij duidelijke slijtage Leidingen (water en gas) gasleiding tot gasmeter incl. hoofdkraan (via gasleverancier) onvoldoende gas aanvoer waterleiding tot en met de hoofdkraan (via waterleverancier) onderhoud en reparatie aan zelf aangebrachte leidingen ontdooien en herstel ten gevolge van bevriezing waterleiding Lift en liftinstallatie onderhoud en reparatie lift Luchtroosters vervangen van lucht- en ventilatieroosters bij duidelijke slijtage onderhoud aan lucht- en ventilatieroosters schoonhouden en vervangen van filters Mechanische ventilatie onderhoud en herstellen van mechanische ventilatie Metselwerk onderhoud en reparatie van buitenmetselwerk Naamplaatje bestellen en plaatsen van naambordje Ongedierte Rots-ast Groep Den aag 15
bestrijden van ongedierte (luizen, wespen, bijen, vlooien,mieren, ratten, muizen etc). Evt. via gemeente ontsmetten van de woning in geval van boktor bestrijden van ongedierte in de algemene ruimten Plinten Sanitair Schilderwerk onderhoud, reparatie of vervanging van plinten onderhoud, reparatie of vervanging van plinten gemeenschappelijke ruimten vervangen van sanitair door normale slijtage onderhoud aan planchetten, spiegels, toiletbrillen, manchetten, douchekoppen en douchegordijnen dagelijks onderhoud aan reservoir toilet, pot of drukmechanisme onderhoud en reparatie aan kranen, waaronder het vervangen van het leertje vervangen van kranen bij normale slijtage schoonhouden van- en kleine reparaties aan ligbad buitenschilderwerk van kozijnen, ramen en deuren binnenschilderwerk in gemeenschappelijke ruimten binnen schilderwerk/ behangen, afhankelijk van gestoffeerde verhuur Schoonmaak schoonmaak van eigen woning en tuin Schoorsteen reparatie aan schoorsteen en ventilatiekanalen egen van schoorsteen Stucwerk Tegelwerk herstellen van wand- of plafondstucwerk indien het van de ondergrond loskomt onderhoud of herstel van stucwerk van door huurder aangebrachte voorzieningen, incl. gaten, pluggen etc. reparatie aan stucwerk in algemene ruimten reparatie van loszittende wand- of vloertegels onderhoud of herstel aan tegelwerk van door huurder aangebrachte voorzieningen (incl. gaten, pluggen etc) reparatie aan tegelwerk in gemeenschappelijke ruimten Telefoonaansluiting via leverancier telefoondiensten Tochtstrips onderhoud en vervangen van tochtstrips Trappen vernieuwen leuning bij duidelijke slijtage onderhoud en reparatie van leuningen en trappen onderhoud van trappen en leuningen in algemene ruimten onderhoud en reparatie aan buitentrappen Rots-ast Groep Den aag 16
Tuinen onderhoud voor- en achtertuin ensterbanken vervanging van vensterbanken bij normale slijtage onderhoud en reparatie aan vensterbanken in de woning Woningaanpassing aanbrengen en verwijderen van voorzieningen ten behoefte van gehandicapten Zonwering groot onderhoud en reparatie onderhoud en reparatie in geval van slecht gebruik oor zover hierboven niet is vermeld staat hieronder een voorbeeld waaraan een woning bij het verlaten ervan tenminste moet voldoen. WERKROOSTER SCOONMAAK UURWONING. WERKZAAMEDEN : Woonkamer : - deuren en kasten vingerafdrukken verwijderen - randen, richels, vensterbanken, en stopcontacten nat afnemen - bovenzijde meubilair, nat afnemen - spin rag verwijderen - tapijt stofzuigen, ( harde vloer moppen ) - het geheel stofvrij maken KEUKEN: - tegelwanden reinigen - buitenzijde keukenblok, binnenzijde, aanrecht schoonmaken - koelkast binnenkant, buitenkant schoonmaken - oven, gasfornuis, magnetron schoonmaken - vloer moppen SANITAIR : Rots-ast Groep Den aag 17
- deuren vingerafdrukken verwijderen - randen en richels afnemen - spinrag verwijderen - toilet nat reinigen - tegelwanden reinigen - kranen, wastafel en spiegel nat afnemen - vloer moppen BAD/DOUCERUIMTE : - deuren vingerafdrukken verwijderen - randen en richels afnemen - tegelwanden reinigen - kranen, wastafel en spiegel nat afnemen - douche cabine, badkuip, nat reinigen SLAAPKAMERS: - het geheel stofvrij maken - Tapijt, vloer stofzuigen, reinigen - Deuren en kasten vingerafdrukken verwijderen Algemeen: Bij verlaten huis alle huisvuil of grofvuil verwijderen. erder indien van toepassing: - Gordijnen/vitrage wassen - Textiel wassen - Dekbedden wassen - Kussens reinigen - loerbedekking chemisch reinigen De kosten van reiniging zijn afhankelijk van de grootte van de woning en de mate van vervuiling. Rots-ast Groep Den aag 18
Q & A OOR DE ERUURDER oe wordt de (verhuur)prijs van mijn woning bepaald? De huurprijs van uw woning wordt over het algemeen bepaald door de actuele markt van vraag en aanbod. Uw vaste lasten spelen uiteraard ook een belangrijke rol. Wij adviseren u over wat een reële huurprijs is, maar u bepaalt uiteindelijk de definitieve huurprijs. Wordt er onderhandeld over een huurprijs? Over het algemeen wordt gewerkt met vaste huurprijzen. Bij leegstand of bij woningen in het duurdere segment wordt incidenteel onderhandeld. Wanneer kan ik mijn huurprijs verhogen? De kale huurprijs kan na 12 maanden worden geïndexeerd volgens de regels als vastgesteld door het ministerie van BZK. In 2012 is dit indexcijfer 2,3%. Indien Rots-ast Groep optreedt als beheerder nemen wij deze taak voor u waar. In praktijk wordt een huurprijs ook bij een mutatie herzien. Kan huurder de huurprijs laten verlagen? Als een huurovereenkomst is geliberaliseerd dan gelden minder regels. Een huurovereenkomst is geliberaliseerd wanneer de huurprijs boven 681,02 (per 1 januari 2013) ligt en het huurcontract ná 1 juli 1994 is afgesloten. Tot 6 maanden na ingang van het huurcontract kan de huurcommissie de huurprijs toetsen. erhuurder hoeft niet in te stemmen met de huurverlaging, tenzij de huurcommissie bepaalt dat het huurcontract alsnog niet is geliberaliseerd, aan de hand van de aanvangshuur en het puntenwaardering en huurtoeslag grens. Wat doe ik als mijn bedrijfsmatige huurder een maandelijkse factuur wenst? Bedrijven wensen voor hun administratie over het algemeen een maandelijkse factuur voor de te betalen huurpenningen. Als particuliere verhuurder mag u zelf niet factureren. Indien Rots-ast Groep Den aag optreedt als beheerder zorgen wij voor de facturatie aan huurder (indien gewenst). De huurder heeft een technische klacht. Aan wie moet hij die richten? Indien u zelf het beheer voert tijdens de huurperiode is Rots-ast Groep Den aag na de oplevering uit beeld en heeft u rechtstreeks contract met de huurder. Indien Rots-ast Groep Den aag aangesteld wordt als beheerder zijn wij aanspreekpunt voor beide partijen tijdens de huurperiode. oe weet ik of mijn huurder een goede huurder is? oordat wij met een kandidaat-huurder een bezichtiging inplannen bij uw woning hebben wij een intake gesprek met deze kandidaat, waarbij alle noodzakelijke personalia- en financiële gegevens worden overhandigd en een inkomens check wordt gedaan. Door deze screening streven wij ernaar alle risico s die verhuur voor u met zich mee brengt te beperken. Indien nodig kunnen we credit check uitvoeren. Mag ik tussentijds de woning inspecteren? uurders hebben uiteraard het recht op privacy tijdens de huurperiode. Uitsluitend op afspraak en met een gegronde reden, bijvoorbeeld het inventariseren van groot onderhoud, kunt u zich toegang tot de woning verschaffen. Rots-ast Groep Den aag 19
Wie beheert de borg? Indien u zelf het beheer voert tijdens de huurperiode, beheert u de waarborgsom. Indien Rots-ast Groep Den aag als beheerder optreedt, beheren wij de borg. Wij zijn dan aanwezig bij de in- en uitcheck van uw huurder. Mij woning staat tevens te koop, wat zijn de risico s en mogelijkheden van verhuur? In geval van verkoop gaan wij op zoek naar een tijdelijke huurder en nemen wij een bijzondere bepaling over de verkoop van de woning in het huurcontract op. Overigens kunnen we zelf ook bemiddelen bij de verkoop. Bezichtigingen: et is geen probleem de woning te koop te laten staan gedurende de verhuurperiode. Uiteraard moet dit van tevoren kenbaar zijn bij de huurder. Eventuele bezichtigingen moeten in overleg met de huurders worden ingepland. Koop breekt geen huur. uurders zijn tijdens de huurperiode goed beschermd. Een woning kan pas worden opgeleverd aan een eventuele koper als het huurcontract is afgelopen. Belangrijk is uw verkopende makelaar ook op de hoogte te stellen van de duur van het huurcontract. Geschillen tussen eigenaar en huurder. Bepalend is dat de gronden voor opzeggen van de huurovereenkomst door een eigenaar in de wet zijn gelimiteerd. Eventuele geschillen dienen te worden voorgelegd aan een kantonrechter, waarbij een schadeloosstelling aan een huurder zal worden besproken. Kan een huurder tussentijds de huur opzeggen? In de meeste gevallen stellen wij een huurovereenkomst op met een minimale (vaste) en maximale termijn. Gedurende deze vaste termijn kunnen partijen de overeenkomst niet opzeggen. Na afloop van de vaste periode heeft de huurder een wettelijke opzegtermijn van een kalendermaand. De opzeggingsgronden van verhuurder zijn gelimiteerd in de wet. oe moet ik mijn woning opleveren? De woning moet door u schoon en leeg van persoonlijke spullen worden opgeleverd aan de huurder. Graag wijzen wij op de richtlijnen als vermeldt in deze brochure. an alle roerende zaken die in de woning aanwezig blijven dient u een detailleerde inventarislijst te overhandigen aan huurder/ beheerder. Wij adviseren u ook foto s te maken van gehuurde. Zonder deze inventarislijst kunt u geen aanspraak maken op vermissingen en/of beschadigingen aan de inventaris. Bij de oplevering aan huurder maken wij een inspectierapport op van de staat van gehuurde. De inventarislijst wordt hier aan toegevoegd. Wat moet ik doen met de nutsvoorzieningen? Indien mogelijk adviseren wij u de woning exclusief gas, water, kabel en elektra te verhuren, om zo mogelijke risico s voor u te beperken. Wij adviseren u uw lopende contracten met de nutsleveranciers op te zeggen. uurders dienen zelf een contact aan te gaan met de leveranciers. oor de goede orde benadrukken wij dat partijen hier zelf voor verantwoordelijk zijn, Rots-ast Groep mag hier (sinds de vrije energiemarkt ) niet in bemiddelen. Indien een voorschot wordt berekend voor gas, water, kabel en elektra bent u als verhuurder bij afloop van het huurcontract verantwoordelijk voor het overleggen van een eindafrekening aan huurder waarbij het voorschot wordt Rots-ast Groep Den aag 20