Samenvatting: Inleiding: Op 1 september j.l. is de Pachtwet vervallen. Vanaf dit moment zijn de pachtregels ondergebracht in het Burgerlijk Wetboek (titel 7.5). Tevens is op 1 september 2007 het nieuwe in werking getreden. Wijziging pacht. De belangrijkste wijzigingen ten aanzien van de Pacht zijn: a. het vervallen van de eenmalige pachtcontracten, die golden voor minimaal 1 jaar en 1 dag en maximaal 12 jaar; deze contracten dienden steeds op elkaar aan te sluiten; b. bij verkoop is het voorkeursrecht van pachter vervallen; c. het bereiken van de 65-jarige leeftijd is geen grond meer om de pacht te beëindigen. Nieuw Op 1 september 2007 is het nieuwe Pachtprijzenbesluit in werking getreden. De pachtprijs mag in de gemeente Heusden met 10% verhoogd worden tot een maximum van 468,-- per ha. Afweging: a. Om de oudere pachters en de pachters die de grond niet echt bedrijfsmatig nodig hebben een zetje in de rug te geven, gaat de voorkeur er naar uit om thans te bepalen, dat een pachter die bereid is afstand te doen van zijn pachtgrond en wel tot en met het jaar waarin hij de 65-jarige leeftijd heeft bereikt, de gehele pachtsom over het afgelopen jaar niet behoeft te betalen (de pachtsom van de vaste pacht wordt achteraf geheven; dus geen verrekening). Wanneer hij afstand doet na zijn 65 dan dient hij geen bonus meer te ontvangen, dus dan betaalt hij de gewone pacht totdat de pachtovereenkomst wordt beëindigd. Dit laatste is om te voorkomen, dat een pachter denkt: ik hou de grond nog enkele jaren, want als ik 70 ben, krijg ik die bonus toch ook nog. Wanneer uit de gegevens blijkt, dat een pachter zijn gronden niet zelf gebruikt, doch onderverpacht zal indien daar een mogelijkheid toe is een actie moeten worden ondernomen om de pachtgrond vrij te krijgen. Wanneer de gemeente in die gevallen tot pachtopzegging overgaat en de zaak wint, dan dient de bonus uiteraard niet van toepassing te zijn. b. Gezien het feit dat de meeste vaste pachtprijzen in deze gemeente onder c.q. ver onder de maximale pachtprijs van 468,-- per ha. liggen, kan de van rechtswege vastgestelde verhoging van 10% voor de komende 2 jaren worden doorgevoerd. Advies: a. alle vaste pachters in kennis te stellen van een pachtprijsverhoging van 10% tot een maximum van 468,-- per ha.; b. tevens aan de pachters een oproep te doen om de pachtovereenkomst te beëindigen, indien zij de grond niet zelf meer bedrijfsmatig nodig hebben en daar tot zij de 65-jarige leeftijd hebben bereikt een "bonus" aan te verbinden, ter hoogte van de te betalen pachtprijs over het afgelopen jaar, een en ander overeenkomstig bijgevoegde concept-brief. 1/1
Collegevoorstel Inleiding: Op 1 september j.l. is de Pachtwet vervallen. Vanaf dit moment zijn de pachtregels ondergebracht in het Burgerlijk Wetboek (titel 7.5). Tevens is op 1 september 2007 het nieuwe in werking getreden. Feitelijke informatie: Wijziging pacht. De belangrijkste wijzigingen ten aanzien van de Pacht zijn: a. het vervallen van de eenmalige pachtcontracten, die golden voor minimaal 1 jaar en 1 dag en maximaal 12 jaar; deze contracten dienden steeds op elkaar aan te sluiten; b. bij verkoop is het voorkeursrecht van pachter vervallen; c. het bereiken van de 65-jarige leeftijd is geen grond meer om de pacht te beëindigen. Ad a. In de plaats voor de eenmalige pachtcontracten komt nu de vorm van geliberaliseerde pacht. Deze pachtvorm kan worden aangegaan voor 6 jaar of korter; dit kan ook zijn bijv. een half jaar. Vervolgens hoeven de contracten niet meer op elkaar aan te sluiten. Wanneer bijv. een pachtcontract eindigt op 1 november dan behoeft de ingangsdatum van een nieuw contract niet meer 2 november te zijn, maar mag dit ook bijv. 1 december of later zijn. Hierin ontstaat voor de verpachter dus bewegingsvrijheid die er eerst niet was. Er kan bijv. bij aankoop van grond in bestemmingsplannen in maart nog een contract worden opgemaakt tot bijv. eind december. De Grondkamer dient wel de pachtovereenkomst goed te keuren, maar toetst niet de pachtprijs. De verpachter en pachter zijn dus vrij in het bepalen van de pachtprijs. Dit behoeft niet de maximale pachtprijs te zijn die in het staat vermeld, maar mag ook meer bedragen. Ad b. Indien de verpachter een perceel wil verkopen, waarop een vast pachtcontract rust, kan de verpachter de grond ook verkopen aan iemand anders (een veilige verpachter) die dan de pacht mee overneemt. Voor de gemeente zal dit nagenoeg niet voorkomen, aangezien de gemeente in principe geen gronden in verpachte staat verkoopt. (De opbrengst is dan de helft van de vrije verkeerswaarde). Ad c. In de Nota Grondbeleid, deel 1, is bepaald, dat bij pachters die de 65-jarige leeftijd bereiken en geen opvolging hebben de pacht wordt opgezegd. Dit heeft tot op heden goed resultaat gehad, doch vanaf nu kan dit niet meer. Dit werkt bij oudere pachters die inmiddels zijn gestopt of nog maar een beetje bedrijfsmatig bezig zijn de onderverpachting in de hand. De gemeente kan vanaf nu dus uitsluitend er op toezien of de grond wordt onderverpacht en dan kan tot opzegging worden overgegaan. Dit is een hele moeilijke procedure, want bewijs maar dat iemand de grond onderverpacht. Het is in deze afwachten hoe de rechtbank in de nabije toekomst omgaat met pachtopzeggingen van verpachters aan pachters die de 65- jarige leeftijd hebben bereikt en niet meer bedrijfsmatig bezig zijn. Het is jammer dat deze regel in de wet is opgenomen, te meer omdat er nog vele agrariërs zijn in deze gemeente die om pachtgrond zitten te springen. 1/2
In verband met het eerder pachtvrij krijgen van de grond t.b.v. jonge agrariërs heeft het voormalige college al op 25 januari 2000 besloten om als beleidsuitgangspunt aan te houden, dat indien een agrariër, die de leeftijd van 65 jaar nog niet heeft bereikt vrijwillig afstand doet van zijn pachtrechten, aan betrokkene als bonus niet de gehele pachtsom over het afgelopen jaar te laten betalen voor het perceel waarvan hij afstand doet, doch de helft. Dit gold dus alleen voor mensen die nog geen 65 jaar waren. Hiermede heeft de gemeente diverse percelen eerder vrij van pacht gekregen. Het verlies van het pachtgeld over het betreffende jaar werd ruim gecompenseerd zowel in geld als in arbeid. De meeste vaste pachtprijzen zitten ruim onder de prijs van de eenmalige pachtprijzen. (gem. vaste pachtprijs 425,--; pachtprijs eenmalige pacht 550,--. In een afzonderlijk voorstel wordt nog voorgesteld om de eenmalige pachtprijs te wijzigen). De compensatie in arbeid hield met name in dat er een vrijwillige pachtbeëindiging werd getekend, terwijl er anders toch een pachtopzegging diende te worden gedaan. En in diverse zaken zijn we toch (ondanks de bepaling in de wet) bij de rechter verschenen. Nieuw Op 1 september 2007 is het nieuwe Pachtprijzenbesluit in werking getreden. In het Pachtprijzenbesluit is opgenomen, met welk percentage de bestaande pachtovereenkomsten mogen worden verhoogd, alsmede de maximale pachtprijs. Het laatste besluit tot verhoging is van oktober 1998. Vanaf die datum zijn de prijzen niet meer verhoogd. In het nieuwe Pachtprijzenbesluit is opgenomen in welk gebied de gemeenten zijn opgenomen. Afhankelijk van het gebied van opname mag de pachtprijs van de vaste pachtcontracten met 10 of 25% verhoogd worden. Ook is de maximale pachtprijs bepaald. Heusden is opgenomen in het westelijk weidegebied. In dit gebied mag de pachtprijs met 10% verhoogd worden tot een maximum van 468,-- per ha. Dit is belachelijk en wel om twee redenen: a.in het vorige besluit was de maximale pachtprijs voor de gemeente Heusden bepaald op 599,-- per ha; b. voor de aanliggende gemeenten Den Bosch en Vught geldt hetzelfde als voor de gemeente Heusden, doch de aanliggende gemeenten Waalwijk en Haaren zijn ingedeeld in het Zuidelijk Weidegebied, in welk gebied de pachtprijs met 25% verhoogd mag worden tot een maximum van 635,--. Ten aanzien van het onder a. vermelde geldt, dat de bestaande pachtprijzen van de percelen in de gemeente Heusden die liggen boven de 468,-- gehandhaafd blijven (dit zijn er overigens niet zoveel) en de overige percelen mogen met 10% verhoogd worden tot het maximum van 468,--. Met betrekking tot het onder b. vermelde wordt opgemerkt, dat hier niets tegen te doen is, doch dat dit hopelijk over 2 jaar wanneer er weer een nieuw besluit komt- wordt aangepast. Op dit moment zit 604 ha. in de vaste pacht met een jaarlijkse opbrengst van 256.000,--. Per 1 november 2007 gaat uit de vaste pacht i.v.m. het bereiken van de 65-jarige leeftijd circa 9.00.00 ha. met een totale pachtprijs van 3.600,--. Per 1 november 2007 zit dus in de vaste pacht 595 ha. met een totale pachtprijs van 252.400,--. 10% verhoging zou dus betekenen dat over 2008 een bedrag van ruim 25.000,-- meer aan pachtgeld zou moeten worden ontvangen. Gezien het feit, dat er dus percelen bijzitten die niet of maar een gedeelte verhoogd mogen worden, wordt de meeropbrengst geraamd op circa 21.000,--. Er wordt over circa gesproken, omdat de verhoogde pachtprijs per perceel nog niet is doorberekend. Tot slot is in het opgenomen, dat de verhoging niet uit mag komen boven de 2% van de vrije verkoopwaarde van de grond. In de gemeente Heusden liggen de verkoopprijzen van de grond tussen de 3,20 en 3,80 per m2. Dit houdt in dat de pachtprijs niet boven de respectievelijk 640,-- en 760,-- uit mag komen. Gezien het bovenstaande zal de gemeente Heusden daar voorlopig niets mee 2/2
van doen krijgen, aangezien de pachtprijzen veel lager liggen en bij de verhoging toch onder de 468,-- moet blijven. Ook dit toont aan dat de gemeente Heusden eigenlijk in een verkeerde regio is ingedeeld. Afweging: a. Om de oudere pachters en de pachters die de grond niet echt bedrijfsmatig nodig hebben een zetje in de rug te geven, gaat de voorkeur er naar uit om thans te bepalen, dat een pachter die bereid is afstand te doen van zijn pachtgrond en wel tot en met het jaar waarin hij de 65-jarige leeftijd heeft bereikt, de gehele pachtsom over het afgelopen jaar niet behoeft te betalen (de pachtsom van de vaste pacht wordt achteraf geheven; dus geen verrekening). Wanneer hij afstand doet na zijn 65 dan dient hij geen bonus meer te ontvangen, dus dan betaalt hij de gewone pacht totdat de pachtovereenkomst wordt beëindigd. Dit laatste is om te voorkomen, dat een pachter denkt: ik hou de grond nog enkele jaren, want als ik 70 ben, krijg ik die bonus toch ook nog. Wanneer uit de gegevens blijkt, dat een pachter zijn gronden niet zelf gebruikt, doch onderverpacht zal indien daar een mogelijkheid toe is een actie moeten worden ondernomen om de pachtgrond vrij te krijgen. Wanneer de gemeente in die gevallen tot pachtopzegging overgaat en de zaak wint, dan dient de bonus uiteraard niet van toepassing te zijn. b. Gezien het feit dat de meeste vaste pachtprijzen in deze gemeente onder c.q. ver onder de maximale pachtprijs van 468,-- per ha. liggen, kan de van rechtswege vastgestelde verhoging van 10% voor de komende 2 jaren worden doorgevoerd. Inzet van middelen: De structurele meeropbrengst van circa 21.000,-- kan worden meegenomen in de 1 e BERAP 2008. Advies: Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 3/3
BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 06 november 2007; gelet op: titel 7.5. (Pacht) Burgerlijk Wetboek en ; besloten: a. alle vaste pachters in kennis te stellen van een pachtprijsverhoging van 10% tot een maximum van 468,-- per ha b. tevens aan de pachters een oproep te doen om de pachtovereenkomst te beëindigen, indien zij de grond niet zelf meer bedrijfsmatig nodig hebben en daar tot zijn de 65-jarige leeftijd hebben bereikt een bonus aan te verbinden ter hoogte van de te betalen pachtprijs over het afgelopen jaar, een en ander overeenkomstig bijgevoegde conceptbrief; c. de structurele meeropbrengst van circa 21.000,-- mee te nemen in de 1 e BERAP 2008. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 4/4
de pachters van vaste pachtgrond in de gemeente Heusden Ons kenmerk: Behandeld door: A.Fitters Doorkiesnummer: (073) 513 17 89 E-mailadres: info@heusden.nl pachtverhoging/wijziging Pachtwet Datum: 7 november 2007 Verz. Vermeld bij uw correspondentie altijd ons kenmerk! Geachte pachters, Graag vragen wij uw aandacht voor het volgende. Postadres Gemeente Heusden Postbus 41 5250 AA Vlijmen Bezoekadressen Julianastraat 34 Vlijmen Raadhuisplein 16 Drunen Telefoon (073) 513 17 89 Fax (073) 513 17 99 Digitaal loket www.heusden.nl e-mail info@heusden.nl Het zal u bekend zijn dat per 1 september 2007 de Pachtwet is vervangen door titel 7.5 (Pacht) van het Burgerlijk Wetboek. Tevens is op deze datum het nieuwe van kracht geworden. Op basis hiervan gaan wij over tot pachtprijsverhoging voor het eerstvolgende pachtjaar. Voor de pachtprijsverhoging is een regionaal verhogingspercentage vastgesteld. De gemeente Heusden is ingedeeld in een gebied waar de pachtprijzen met 10% verhoogd worden tot een maximum van 468,-- per ha. Vervolgens mag de verhoging niet uitkomen boven de 2% van de vrije verkoopwaarde van de grond. Dit betekent dat de thans bestaande pachtprijzen onder de 425,-- per ha. verhoogd worden met 10%; de pachtprijzen gelegen tussen de 425,-- en 468,-- worden verhoogd tot 468,-- en de pachtprijzen boven de 468,-- blijven ongewijzigd, aangezien deze onder de norm van 2% van de vrije verkoopwaarde liggen. Deze wijziging werkt van rechtswege door en geldt voor de komende twee pachtjaren, te weten seizoen 2008 en 2009. Binnen afzienbare tijd ontvangt iedere pachter een overzicht van de bij hem in pacht zijnde percelen met de bestaande en de nieuwe pachtprijzen per perceel. Tevens willen wij het volgende onder uw aandacht brengen. De gemeente Heusden hanteerde het beleid, dat wanneer een pachter de 65-jarige leeftijd heeft bereikt en geen opvolgers heeft de pacht werd beëindigd. Ingevolge de nieuwe pachtregels kan de pacht om die reden niet meer worden beëindigd. Voor de pachters onder u met wie een beëindigingsovereenkomst is gesloten per november 2008, blijft de beëindiging van kracht, aangezien deze beëindigingsovereenkomst is gesloten voor het in werking treden van de nieuwe pachtregels. Bankrelatie BNG 28.50.03.909 Gemeente Heusden gebruikt uw persoonsgegevens uitsluitend voor het doel waartoe zij zijn verstrekt. Indien u daarover inhoudelijk meer wilt weten kunt u contact opnemen met de behandelend ambtenaar van onze gemeente (Wet Bescherming Persoonsgegevens, artikel 33 en 34)
Ons kenmerk Onderwerp pachtverhoging/wijziging Pachtwet Datum 7 november 2007 Pagina 2 van 2 Aangezien het dus niet meer mogelijk is om een beëindiging af te dwingen bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd doen wij hierbij een oproep aan alle pachters, die de grond niet meer zelf bedrijfsmatig nodig hebben, vrijwillig afstand te doen van de pachtgrond. Dit kan natuurlijk ook wanneer u jonger bent dan 65 jaar. De reden van deze oproep is, dat de gemeente Heusden de gronden nodig heeft voor de pachters onder u die de grond bedrijfsmatig hard nodig hebben, omdat hun volledige inkomen afhankelijk is van het agrarische bedrijf. U bent het toch met ons eens, dat het niet juist is, dat pachters van gemeentegrond bij andere pachters van gemeentegrond maïs moeten kopen en geld moeten betalen om mest te mogen afzetten op een pachtperceel van de gemeente dat bij een niet echte agrariër in pacht is. Dit is toch een doorn in het oog voor de agrariërs die de grond hard nodig hebben en ook voor de gemeente Heusden als verpachter. Wanneer wij de mogelijkheden zien om in dergelijke gevallen de pachtovereenkomst te beëindigen, zullen wij dit zeker doen. Wij zullen dan de gang naar de rechter niet uit de weg gaan. Wanneer u zich tot het vorenstaande aangesproken voelt en u bent bereid afstand te doen van de bij u in pacht zijnde grond heeft de gemeente Heusden voor u een bonus. Wij hebben namelijk besloten om bij de pachter die bereid is afstand te doen van zijn pachtgrond en wel tot en met het jaar waarin hij de 65-jarige leeftijd heeft bereikt, de gehele pachtsom over het afgelopen jaar niet in rekening te brengen. Wanneer betrokkene afstand doet na zijn 65 dan ontvangt hij geen bonus meer; dus dan betaalt hij de gewone pacht totdat de pachtovereenkomst wordt beëindigd. Ook in de gevallen, dat de gemeente bij de rechter een pachtbeëindigingsovereenkomst tracht af te dwingen, wordt uiteraard geen bonus toegekend. Indien u vragen heeft of u bent bereid een pachtbeëindigingsovereenkomst te ondertekenen, kunt u contact opnemen met mevr. A.Fitters van het team Administraties en vastgoed, te bereiken onder het telefoonnummer 073-5131789. Met vriendelijke groet, het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven de burgemeester, drs. H.P.T.M. Willems -