Actualiteiten Pachtrecht 2014 Mr. Frédérique Verheij-Péters ALV Limburgs Particulier Grondbezit Roermond, 24 november 2014 1
Wat is aan de hand in (ver)pachtersland? Waarom staat het huidige pachtsysteem ter discussie? Het huidige pachtsysteem is tweeslachtig en onevenwichtig. Ene kant: reguliere pachtovereenkomst met veel bescherming voor de pachter en lage pachtprijzen. Andere kant: liberale pachtovereenkomst met nauwelijks bescherming voor de pachter en betrekkelijk hoge pachtprijzen. 2
Wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen in 2014? Pachtevaluatie van Professor Bruil. Hij pleit voor een nieuw pachtstelsel waarbij verpachters en pachters zoveel mogelijk in staat worden gesteld hun zaken in onderling overleg te regelen, maar wel met bescherming daar waar het moet. Akkoord van Spelderholt: verpachters en pachters bereiken overeenstemming over een nieuw pachtstelsel met uitzondering van het overgangsrecht. Uitgangspunt van dit pachtstelsel is, dat de pachtprijs hoger is naarmate de bescherming van de pachter hoger is en de pachterprijs lager is naarmate de bescherming van de pachter lager is. Staatssecretaris Dijksma bericht de Tweede Kamer dat zij een nieuw pachtstelsel zal ontwerpen op basis van het akkoord van Spelderholt. 3
Even terug in de tijd, hoe het allemaal begon... Na W.O. II heerste armoede onder de boeren. Alles was gericht op de wederopbouw. De landbouwprijzen waren niet stabiel. De boeren hadden geen redelijk inkomen. De voedselvoorziening was niet gegarandeerd. Geen redelijke voedselprijzen voor consumenten. 4
De overheid grijpt in. De oplossing werd onder andere gezocht in het pachtrecht en het Gemeenschappelijke Landbouwbeleid. 1958 Pachtwet: was een sociale wet ter bescherming van de pachter. Reguliere pachtovereenkomst doet zijn intrede. 5
Reguliere pachtovereenkomst Dwingend rechtelijke bescherming voor de pachter en lage pachtprijs. Waaruit bestaat dwingend rechtelijke bescherming? Prijstoetsing door de Grondkamer. Continuatierecht. Het voorkeursrecht. Het recht op indeplaatsstelling. 6
Heeft het overheidsingrijpen zijn vruchten afgeworpen? De agrarische sector is thans een van de belangrijkste pijlers van de economie. 7
Hoe verging het de verpachters? Verpachters waren vaak niet bereid om nieuwe pachtgronden regulier te verpachten. Ontstond veel zwarte en grijze pacht. Dit zijn pachtovereenkomsten die niet op schrift zijn gesteld en/of niet naar de Grondkamer zijn ingezonden voor goedkeuring. Ontstaat roep om liberalisering van het pachtrecht. 8
De liberalisering van het pachtrecht zet voorzichtig in Hoogtepunten: 1984: opzegging ingeval van 65 jarige pachter (vervallen bij wetswijziging 2007). 1995: invoering van de teeltpacht en de eenmalige pacht. 9
Eenmalige pacht De eenmalige pacht maakt het mogelijk om los land eenmalig te verpachten voor de duur van 12 jaar. Probleem: de eerste overeenkomsten liepen in 2007 af. Oplossing: wetswijziging. 10
Nieuw pachtrecht in 2007 Uitgangspunt van het nieuwe pachtrecht blijft de reguliere pachtovereenkomst. Maar, de liberale pachtovereenkomst doet zijn intrede. 11
De liberale pachtovereenkomst. Alleen van toepassing op los land, dus niet op hoeves en gebouwen. De pachtovereenkomst eindigt van rechtswege. Geen indeplaatsstelling. Geen voorkeursrecht. Kent twee vormen: voor 6 jaar of korter; langer dan 6 jaar. 6 jaar of korter: geen prijstoetsing Langer dan 6 jaar: prijstoetsing. 12
Gevolgen nieuw pachtrecht In de praktijk worden bijna alleen nog maar liberale pachtovereenkomsten afgesloten. Ontstaat een tweeslachtig en onevenwichtig systeem. Reguliere pacht: veel bescherming pachter en lage pachtprijzen. Liberale pacht: weinig bescherming pachter en betrekkelijk hoge pachtprijzen. 13
Evaluatie van het Pachtrecht FPG neemt in 2011 een voorschot op de evaluatie. Standpunt FPG: o o o Motiveer verpachters te blijven investeren in grond en gebouwen. Schaf de prijstoetsing af bij liberale pachtovereenkomsten voor los land voor de duur van langer dan 6 jaar Maak het mogelijk ook bedrijfsgebouwen liberaal te verpachten. 14
Pachtevaluatie De Bond voor Landpachters en Hypotheekboeren neemt in 2012 eveneens een voorschot op de pachtevaluatie. Standpunt BLHB: de regulier pacht dient behouden te blijven en breidt deze waar mogelijk uit ten behoeve van de continuïteit van de landbouwbedrijven. 15
Pachtevaluatie Professor Bruil 16
PACHTEVALUATIE Professor Bruil krijgt in 2013 van de Staatssecretaris de opdracht het pachtrecht te evalueren. Onderzoeksvraag: welke pachtvormen zijn er in de toekomst nog nodig? Aanbevelingen Bruil: o Verpachters en pachters moeten zoveel mogelijk in staat worden gesteld hun zaken onderling te regelen. Twee restricties: o o Waar nodig bescherming van de pachter. Waar mogelijk stimuleren duurzaam grondgebruik. 17
Kernpunten van een nieuw pachtstelsel volgens Bruil (1) Pachtovereenkomst schriftelijk vastleggen. Geen pachtprijsbeheersing, wel een systeem om tot redelijke pachtprijzen te komen. Pachtovereenkomsten voor hoeven zijn minimaal 25 jaar; voor los land en gebouwen minimaal 6 jaar, tenzij bijzondere omstandigheden. Verlenging geldt van rechtswege, al kan daar bij overeenkomst van worden afgeweken. In geval geen verlenging van rechtswege, wel overleg over voortzetting. Goedkeuring door de grondkamer vervalt. De grondkamers worden opgeheven. 18
Kernpunten van een nieuw pachtstelsel volgens Bruil (2) Indeplaatsstelling en medepacht alleen voor hoeves. Voorkeursrecht pachter vervalt. Pachter is bevoegd tot wijziging bestemming, inrichting en gedaante, tenzij bijzondere omstandigheden. Onderverpachting is mogelijk. Geen tussentijdse ontbinding pachtovereenkomst, tenzij sprake is van onvoorziene omstandigheden. Geen bijzondere pachtovereenkomsten meer nodig. 19
Reacties FPG en BLHB op de pachtevaluatie van Bruil FPG: gematigd positief. BLBH: wijzen het voorstel van Bruil af. 20
Akkoord van Spelderholt Mr. W.L. Valk Mr. G.M.F. Snijders Mr. H.H. Verbakel- van Bommel Prof. Mr. G.M.F. Snijders 21
Akkoord van Spelderholt De juristen Valk, Snijders en Verbakel Van Bommel hebben in een informele bijeenkomst in Kasteel Spelderholt te Beekbergen verpachters en pachters bijeengebracht. Onderwerp van gesprek: het voorstel van Valk, Snijders en Verbakel van Bommel voor een nieuwe wettelijke regeling van het pachtrecht. 22
Akkoord Spelderholt Overeenstemming verpachters en pachters over nieuw pachtstelsel. Geen overeenstemming overgangsrecht. 23
Akkoord Spelderholt Hoe ziet het nieuwe pachtstelsel volgens het akkoord van Spelderholt uit? Vier pachtvormen waarop vrije prijsvorming van toepassing is en waarbij de pachter veel bescherming geniet. De gedachte is: hoe meer bescherming de pachter geniet, hoe hoger de pachtprijs. Eén pachtvorm waarop geen vrije prijsvorming van toepassing is. De pachter of verpachter kan de Grondkamer achteraf verzoeken de pachtprijs vast te stellen. De pachter geniet weinig bescherming, hetgeen leidt tot een lagere pachtprijs. 24
Akkoord Spelderholt De vier pachtvormen waarop vrije prijsvorming van toepassing is: 1. Nieuwe reguliere pacht Deze pachtvorm is van toepassing op hoeves, gebouwen en los land. De duur van de eerste termijn is minimaal 12 jaar voor hoeves en 6 jaar in andere gevallen. Het continuatierecht, het indeplaatsstellingsrecht en het voorkeursrecht is van toepassing. 25
Akkoord Spelderholt 2. Loopbaanpacht Deze pachtvorm is van toepassing op hoeves, gebouwen en los land. Het contract wordt voor tenminste 25 jaar afgesloten en eindigt bovendien niet voor de AOW gerechtigde leeftijd van de pachter. Het indeplaatsstellingsrecht is weliswaar van toepassing, maar verandert niets aan het moment waarop de overeenkomst eindigt. 26
Akkoord van Spelderholt 3. Teeltpacht Deze pachtvorm is alleen voor één- en meerjarige teelten, waarmee relatief hoge rendementen kunnen worden behaald. De duur van het contract komt overeen met de duur van de teelt. 4. Pacht van kleine oppervlakten Deze pachtvorm waarvoor volledige contractsvrijheid geldt, blijft bestaan. 27
Akkoord van Spelderholt Op de vijfde pachtvorm is geen vrije prijsvorming van toepassing. De pachter of verpachter kan de Grondkamer achteraf verzoeken de pachtprijs vast te stellen. 5. Flexibele pacht Voor Hoeves, gebouwen en los land. Partijen kunnen in onderling overleg de termijn overeenkomen. Pachtprijs op verzoek vaststellen op 5%-30% lager dan de markt voor reguliere pacht. 28
Akkoord van Spelderholt Flexibele pacht (vervolg) Geen continuatierecht. Geen recht op indeplaatsstelling. Geen voorkeursrecht. 29
Akkoord van Spelderholt Overgangsrecht (bestaande gevallen): Er is geen overeenstemming Standpunten: BLHB: bestaande pachters moeten eeuwigdurend onder het oude recht blijven vallen. FPG: vinden dit veel te lang. 30
Hoe nu verder? Staatssecretaris heeft medio oktober 2014 een brief aan de Tweede Kamer gestuurd. Pachtsysteem zal worden uitgewerkt op basis van het akkoord van Spelderholt. In het nieuwe pachtstelsel zal overgangsrecht zijn opgenomen. De staatssecretaris zal hierover in gesprek gaan met verpachters en pachters. 31
Hoe nu verder? Het overgangsrecht zal in ieder geval betrekking hebben op de prijsvorming van de reguliere pacht die momenteel gereguleerd is. De staatssecretaris vindt het namelijk ongewenst dat reguliere pachters en hun opvolgers onbeperkt een beroep kunnen blijven doen op oude rechten. De staatssecretaris zal bij de flexibele pachtvorm onderzoeken of prijstoetsing en de rol van de Grondkamers nodig is. 32
Hoe nu verder? Pachtnormen die jaarlijks worden vastgesteld door de overheid. De staatssecretaris staat sympathiek tegenover het voorstel in het akkoord van Spelderholt om het gemiddelde van de pachtprijzen van 2007 te nemen en jaarlijks te wijzigen met de prijsindex voor agrarisch onroerend goed. Volgens de staatssecretaris lijkt dit voorstel voor vereenvoudiging te zorgen en vergroot het voorstel de voorspelbaarheid van de pachtprijzen. 33
Tot slot De staatssecretaris werkt het verder uit. Regering en Kamer zijn vervolgens aan zet. FPG zal de ontwikkelingen op de voet volgen en u tijdig informeren. 34