Businesscase Zonne-energie systeem Hoogkade NOVEMBER 2015
INHOUD Blz. Doelstelling en motivering 3 Samenvatting van het project 4 Het zonne-energie project Hoogkade 5 Aansluiten van individuele bewoners/eigenaars 6 Financiering van het project 8 Energievereniging SolarHk 10 Business case, kosten en baten 11 Vragen en antwoorden 14 Vervolgstappen 17 BIJLAGEN Bijlage 1 Technisch Rapport Zonnestroom 18 Bijlage 2 Detail informatie onderdelen zonnestroom systeem 24 Bijlage 3 Vragen gesteld door bewoners en beantwoord tijdens de voorlichtingsbijeenkomst op 15 januari 2015. 31 Bijlage 4 Aanvraagformulier Energielening voor Eigenaar-Bewoners 36 Bijlage 5 Base case berekening BEP en NCW 38 Bijlage 6 Concept statuten energievereniging SolarHk 39 Bijlage 7 Voorwaarden VvE Hoogkade voor beschikbaar stellen Dak 43 Bijlage 8 Aandachtspunten SolarHk 46 Bijlage 9 Gegevens dakconstructie 47 2
Doelstelling en motivering De belangrijkste doelstelling van het zonnepanelen project is het zoveel mogelijk opwekken van zonne-energie op het dak van Hoogkade. Deze zonnestroom draagt bij aan het gebruik van duurzame energie in ons gebouw en levert ook een (kleine) bijdrage aan een schoner milieu. Een andere doelstelling is om degenen die in het zonnepanelen project hebben geïnvesteerd een goed rendement op hun investering te bieden en een redelijke terugverdientijd. Wij zijn allen burgers van deze aarde. Wij zijn inwoners van Amsterdam en bewoners van ons fantastische complex Hoogkade. De aarde moet een ieder van ons een zorg zijn. We mogen de aarde niet zo uitputten dat ze versneld haar einde zal naderen. We kunnen individueel wat doen, maar niet genoeg. Voor ons, bewoners van Hoogkade, ligt hier een unieke kans om een bijdrage te leveren, ook voor degenen die na ons komen. De aarde draait om de zon en laat die geweldige zon ons tot steun zijn. Wij zijn er van overtuigd dat we met alle kennis die we hebben en met inzet van een ieder een zeer goede zaak dienen. Een zaak om trots op te zijn. Iedereen kan meedoen,.met een groot bedrag of met een kleine investering. Aan het solidariteitscriterium, waar een aantal van ons zeer aan hechten, is daarmee voldaan. De Gemeente stelt tegen zeer gunstige voorwaarden, 1,1%, een persoonlijke lening ter beschikking, dat betekent dat het voor een ieder bereikbaar kan zijn om mee te doen. U verdient de rente die u moet betalen ruimschoots terug. Iedereen kan afnemer worden, ongeacht het al dan niet investeren. U betaalt gemiddeld evenveel aan SolarHK als aan de reguliere aanbieders. Bij het opstellen van deze business case is zo veel mogelijk gebruik gemaakt van de beschikbare expertise van bewoners, zowel voor financiële, technische als voor juridische aspecten Het Bestuur van de VvE Hoogkade behartigt zorgvuldig de belangen van alle bewoners van ons gebouw. 3
Samenvatting van het project Het zonne-energie project bestaat uit: Een zonne-energie systeem met 300 zonnepanelen, verdeeld over 25 eenheden met elk 12 panelen en bijbehorende omvormer. Er zullen 4 of 5 omvormers worden geplaatst in elk van de 6 trappenhuizen op de 7 de verdieping. Het aantal eenheden en omvormers kan eventueel worden aangepast tijdens de detaillering van het systeem. Gelijkstroom bekabeling op het dak Inpandige wisselstroom bekabeling voor aansluiting op elektriciteit meters van 45 tot 50 individuele bewoners, inclusief het plaatsen van een aparte groep in elk van de aan te sluiten meterkasten. Minimaal 8 dakdoorvoeren met een diameter van maximaal 10 cm voor de doorvoer van de bekabeling, Diverse noodzakelijke werkzaamheden behorend bij de installatie van het zonne-energie systeem. Voorbeeld opstelling van een zonnepaneel en omvormer tijdens de SAIL borrel op 20 augustus 2015 4
Het zonne-energie project Hoogkade Op basis van een technisch onderzoek blijkt dat een optimaal zonnestroom project op het dak van Hoogkade ongeveer 300 zonnepanelen omvat. Deze zonnepanelen leveren naar schatting jaarlijks 81,500 kwh op aan zonnestroom, daarmee wordt ongeveer 47,000 kg CO 2 uitstoot per jaar bespaard. Het totale elektriciteitsverbruik door bewoners en voor de gemeenschappelijke voorzieningen samen is ongeveer 600,000 kwh per jaar; daarom zal vrijwel alle opgewekte zonnestroom feitelijk direct worden gebruikt binnen het gebouw Hoogkade. De kosten van installatie van 300 zonnepanelen met bijbehorende aansluiting op de centrale meterkast van de gemeenschappelijke voorzieningen (verlichting, liften etc.) zouden relatief laag zijn. Echter als grootverbruiker betaalt de VvE per kwh slechts 0.07. Zelfs als gebruik gemaakt wordt van de zogenaamde SDE+ regeling, zal het rendement voor investeerders minder aantrekkelijk zijn. Ook heeft het Bestuur van de VvE Hoogkade besloten dat de VvE niet direct betrokken zal worden bij de realisatie van een zonne-energie project wat bij het gebruik maken van de SDE+ regeling wel het geval zou zijn. Als individuele bewoners zouden worden aangesloten op het zonne-energie systeem, dan zullen de installatiekosten hoger uitvallen. Daartegenover staat dat een bewoner ongeveer 0.22 per kwh (inclusief energiebelasting en BTW) betaalt en dat bedrag dus kan besparen op de energierekening van de leverancier met zonnestroom. De totale opbrengst van de 300 panelen moet verdeeld worden over een aantal bewoners omdat terugleveren van zonnestroom aan het net (op jaarbasis) door een bewoner minder dan 0.07 per kwh oplevert. Met behulp van Herman de Zonnestroomverdeler (een intelligente schakelkast) is het mogelijk de zonnestroom op een efficiënte manier over meerdere bewoners te verdelen. Echter dit systeem brengt extra investeringskosten en ook jaarlijkse kosten met zich mee waardoor de rentabiliteit nadelig beïnvloed wordt. Daarom is ervoor gekozen om de opgewekte zonnestroom handmatig te verdelen over de aangesloten bewoners waarbij ervoor gezorgd moet worden dat op jaarbasis niet meer zonnestroom wordt geleverd dan door de bewoners wordt gebruikt. Het laatste systeem blijkt te resulteren in een aantrekkelijke business case en een relatief korte terug verdientijd. 5
Aansluiten van individuele bewoners/eigenaars Om ervoor te zorgen dat de opgewekte zonnestroom flexibel kan worden geleverd aan de bewoners, is het nodig dat voldoende bewoners/eigenaars aangesloten kunnen worden op het zonne-energie systeem. In de loop van de tijd zullen bewoners verhuizen en zal er weinig of geen elektriciteitsverbruik in hun appartement zijn. Ook is het de vraag of de nieuwe bewoners bereid zullen zijn zonnestroom af te nemen. Zoals eerder is aan gegeven zouden 45-50 bewoners bereid moeten worden gevonden om zonnestroom af te nemen en tegen het afgesproken tarief per kwh hiervoor te betalen. Er wordt naar gestreefd om per trappenhuis 7 of 8 bewoners aan te sluiten. Iedere aangesloten bewoner zou ongeveer 80% van het jaarlijks energieverbruik als zonnestroom geleverd krijgen. De werkelijke levering zal meer of minder kunnen zijn afhankelijk van de variabele opbrengst van de zonnepanelen. Als de afgesproken zonnestroom na een aantal maanden is geleverd, wordt de bewoner afgekoppeld en een andere bewoner aangesloten. Er zal een jaarschema worden opgesteld voor alle aangesloten bewoners zodat van te voren bekend is wanneer zonnestroom wordt geleverd. Aan het eind van elke maand zal een overzicht worden opgesteld van de geleverde hoeveelheid zonnestroom. De opgewekte zonnestroom kan per omvormer worden afgelezen via een internet verbinding. SolarHk zal zorg dragen voor de registratie van de geleverde zonnestroom en aan het eind van het jaar een afrekening sturen aan de aangesloten bewoners/eigenaars. Stel dat Uw verbruik gemiddeld 3000 kwh/jaar is en dat het kwh tarief 0.22 bedraagt. Dan staat op de afrekening van Uw elektriciteitsleverancier een bedrag van 660, inclusief belastingen. Daarnaast staan er kosten op de afrekening die niet aan het verbruik gerelateerd zijn zoals netwerkkosten Liander, vastrecht etc.. Als U in de toekomst zonnestroom van eigen dak geleverd krijgt, bijvoorbeeld 2000 kwh, dan betaalt U Uw leverancier voor 1000 kwh nog maar 220 per jaar. U betaalt Uw besparing van 440 aan het eind van het jaar aan de Energie Vereniging SolarHk. 6
Waar moet een bewoner die zonnestroom afneemt rekening mee houden? Er moet een extra groep, bestaande uit een installatie automaat en een aardlekschakelaar, in de meter/zekeringen kast worden opgenomen om te voorkomen dat te hoge stroomsterkten kunnen optreden. Vanaf deze extra groep moet een wisselstroom kabel naar een omvormer worden getrokken. Deze omvormer bevindt zich op de zevende verdieping in het trappenhuis. De bestaande doorvoeren in de vloeren van de meterkast moeten worden open gemaakt voor het doortrekken van kabels naar de eigen meter of naar lager gelegen woningen. De doorvoeren worden na het doortrekken van kabels weer afgesloten en afgewerkt. Een aangesloten bewoner zal een schatting maken van het jaarlijks elektriciteitsgebruik en aan de hand daarvan een afspraak maken met SolarHK over de te leveren hoeveelheid zonnestroom. Een aangesloten bewoner zal desgevraagd de meterstand doorgeven aan de beheerder van het zonnesysteem. Een aangesloten bewoner is verplicht aan de netbeheerder te melden dat zonnepanelen geïnstalleerd gaan worden. Zo kan de netbeheerder tijdig controleren of de energiemeter vervangen moet worden. Verder is dit nodig om misverstanden te voorkomen bij het doorgeven van de meterstanden. Dit kan collectief door SolarHk worden geregeld. Een aangesloten bewoner zal de geleverde zonnestroom, tegen de door SolarHK vastgestelde kwh prijs, rond de jaarwisseling aan SolarHK betalen. Een aangesloten bewoner zal zo veel mogelijk/nodig meedoen aan de activiteiten van de Energie Vereniging SolarHK. 7
Financiering van het project De mogelijkheden om het project te financieren zijn onder anderen: Alle projectkosten worden gefinancierd uit de reserves van de VvE, als dat is toegestaan. Alle projectkosten worden gefinancierd door een beperkt aantal individuele bewoners/eigenaars. Een bewoner/eigenaar, kan eventueel daarvoor een lening sluiten bij de gemeente Amsterdam. Als de investeringen van bewoners niet voldoende blijken te zijn, zou de VvE mee kunnen investeren om het geoptimaliseerde project te realiseren. Eventueel zou de VvE een lening kunnen aangaan bij de gemeente Amsterdam met een looptijd van 10 jaar. De omvang van het zonnesysteem wordt aangepast aan de ter beschikking te stellen middelen door eigenaren. Het Bestuur van de VvE heeft aangegeven dat financiële betrokkenheid van de VvE niet is gewenst, ook niet als het een gunstige lening betreft bij de gemeente Amsterdam. Externe financiering kan desgewenst nader worden onderzocht maar lijkt minder gewenst. Alle bewoners/eigenaars, die in het zonnesysteem willen investeren, krijgen van de installateur van het systeem een rekening met het investeringsbedrag. Deze rekening moet aan de installateur worden voldaan. Het bedrag van de rekening vormt de basis voor het recht van een investeerder op een naar rato deel van de netto opbrengst van het zonnesysteem. Tot begin september hebben een aantal bewoners/eigenaars toegezegd te willen investeren in het zonne-energie project. Het totaal van de toezeggingen bedraagt bijna 90,000, de bedragen variëren tussen 100 en meer dan 10,000. Eigenaars/Bewoners kunnen eventueel gebruik maken van een energielening die beschikbaar is bij de gemeente Amsterdam. Wel moet worden voldaan aan een positieve krediettoets van de SNv (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) Stel dat U een lening ( 5200) aanvraagt, dan moet gedurende 10 jaar maandelijks 45.67 worden betaald om rente te betalen en de lening af te lossen. De netto opbrengst in het eerste jaar ongeveer 620 of 52/maand zal zijn. De verwachting is dat dit bedrag in de loop van de tijd langzaam groter zal worden. 8
Het aanvraagformulier Energielening voor Eigenaar/Bewoners vindt U in Bijlage 4 van dit rapport.. Desgewenst kan de aanvraag collectief worden gedaan door SolarHK. De netto opbrengst van verkoop van zonnestroom aan de aangesloten bewoners/eigenaars bedraagt in het eerste volle jaar naar schatting 15,500 en wordt naar rato van het geïnvesteerde bedrag over investeerders verdeeld. Er moeten door de leden van SolarHK nadere afspraken worden gemaakt over de te volgen procedures voor overdracht van het recht op de naar rato uitkering van het netto bedrag, dat het zonnesysteem op jaarbasis oplevert. 9
Energievereniging SolarHk Bij notariële acte zal een vereniging worden opgericht met de naam Vereniging ZonneStroom Hoogkade, verder aangeduid als Energie Vereniging SolarHk. SolarHk heeft ten doel om voor deelnemende leden het technisch, juridisch, financieel en praktisch beheer van het systeem uit te oefenen van het op het dak van het appartementen-complex Hoogkade aangebrachte zonne-energie systeem. SolarHK zal verantwoordelijk zijn voor het beheer, verzekering etc, en de netto opbrengst naar rato verdelen onder bewoners/eigenaars die in het zonneproject hebben geïnvesteerd. Zie voor de concept statuten van SolarHk Bijlage 6.. Deze statuten moeten worden goed gekeurd door de potentiële leden van SolarHk. Vooraf is wellicht juridisch advies nodig over de inhoud van de statuten Het bestuur van SolarHk zal met het bestuur van de VvE Hoogkade de voorwaarden voor het ter beschikking stellen van het dak van gebouw Hoogkade vaststellen en overeenkomen. Deze voorwaarden moeten tijdens een Algemene Leden Vergadering aan de leden van de VvE Hoogkade ter goedkeuring worden voorgelegd. Zie voor de voorwaarden Bijlage 7. In Bijlage 8 zijn aandachtspunten opgenomen die van belang zijn voor SolarHk. 10
Business case, kosten en baten De opbrengst van het zonne-energie project is ongeveer 81,500 kwh per jaar. Tegen een prijs van 0,22 /kwh betekent die energie opbrengst een besparing van in totaal 18,000 per jaar op de som van de energiekosten van alle op het zonne-systeem aangesloten bewoners. Na aftrek van exploitatiekosten voor beheer en onderhoud van het systeem blijft in het eerste jaar netto ongeveer 15,500 over voor verdeling onder degenen die geïnvesteerd hebben in het systeem. In het onderzoeksrapport wordt een bedrag van ± 130,000 als investering in het zonne-energie systeem genoemd. Uitgaande van bovengenoemde bruto opbrengst en de jaarlijkse kosten voor beheer en onderhoud, een levensduur van het systeem van 25 jaar komt de NCW (netto contante waarde) uit op 216,000 en zal de BEP (terugverdientijd) 7,6 jaar zijn. Zie voor de gedetailleerde berekening Bijlage 5. Uit deze NCW en BEP blijkt een aantrekkelijke business case voor ons zonneenergie project. Zowel de kosten als de baten kunnen hoger of lager uitvallen. Een gevoeligheidsanalyse verschaft inzicht in de invloed van variatie in kosten en baten Eenmalige investering Nadat de VvE definitief goedkeuring heeft verleend voor het gebruik van het dak van Hoogkade voor het plaatsen van zonnepanelen, zullen offertes worden aangevraagd bij een aantal installateurs. Het totaal bedrag van de gekozen offerte kan hoger of lager uitvallen dan 130,000. Voor de gevoeligheidsanalyse is uitgegaan van een 10% hogere investering. kwh eenheidsprijzen De eenheidsprijzen, inclusief energiebelastingen en BTW, van verschillende energieleveranciers in september 2015 zijn als volgt: Nuon 0,2261 Eneco 0,2126 Oxxio 0,2029 EON 0,2081 Wat uiteindelijk betaald moet worden voor elektriciteit van het netwerk hangt ook af van vastrecht etc. wat per leverancier kan verschillen. 11
Voor de business case is uitgegaan van 0,22 per kwh en een jaarlijkse verhoging van 2%. In het verleden is deze stijging veel hoger geweest. Voor de gevoeligheidsanalyse is uitgegaan van een 10% lager tarief per kwh. Opbrengst van het zonnesysteem. Deze opbrengst varieert van jaar tot jaar. De schatting van de opbrengst in het eerste jaar, 81,500 kwh, is gebaseerd op de resultaten van vergelijkbare installaties in de omgeving van Amsterdam. Minder opbrengst van de panelen heeft op de business case hetzelfde effect als een lagere kwh prijs dan aanvankelijk werd aangenomen. Voor de gevoeligheidsanalyse is uitgegaan van een 10% lagere opbrengst van de panelen. Jaarlijkse kosten Er is een schatting gemaakt voor de jaarlijkse kosten voor onderhoud, verzekering, beheer en reservering voor de omvormers die na ongeveer 10 jaar vervangen moeten worden. Deze kosten hebben een beperkte invloed op de business case, hoger uitvallende kosten zijn niet meegenomen. Combinatie van tegenvallende kosten en baten Hierbij is ervan uitgegaan dat de investeringen 10% hoger zullen uitvallen, de tarieven per kwh 10% in het eerste jaar minder zullen zijn en de zonnepanelen 10% minder zonnestroom zullen opleveren. Teruggave BTW Individuele bewoners/eigenaars, die geïnvesteerd hebben in het zonne energie project, kunnen de BTW die op hun (deel)rekening is vermeld terugvorderen. Daardoor zal de terugverdientijd korter worden en de Netto Contante Waarde verder toenemen. Omdat de netto opbrengsten van het zonne energiesysteem naar rato van het bedrag van de investering verdeeld zal worden, is het Break Even Point voor een individuele investeerder gelijk aan het BEP van het systeem als geheel. De NCW wordt naar rato kleiner voor de investeerder. 12
BUSINESS CASE ZONNESYSTEEM MET 300 PANELEN Break Netto GEVOELIGHEIDSANALYSE Even Contante Point Waarde na 1 BASE CASE 7,6 jaar 216000 2 Eenmalige investering + 10% 8,3 jaar 201000 3 Tarieven elektriciteit - 10% 8,4 jaar 176000 4 Opbrengst zonnepanelen - 10% 8,4 jaar 176000 5 Combinatie 2, 3 en 4 10,3 jaar 124000 6 Teruggave BTW 6,3 jaar 243000 Er van uitgaande dat een adequate risico- en aansprakelijkheidsverzekering wordt afgesloten (door SolarHk), dan zal het risico dat er onverwacht extra hoge kosten zullen ontstaan voor SoIarHk heel klein zijn. Investeerders mogen er dus vanuit gaan dat de kans op persoonlijke aansprakelijkheid te verwaarlozen is. In de toekomst kan de regeling van overheidswege, die salderen mogelijk maakt worden afgeschaft of nadelig worden gewijzigd zodat het kwh tarief, dat voor de berekening van de bruto opbrengst wordt aangehouden, lager wordt. Door de minister is toegezegd dat de regeling tot 2020 niet gewijzigd zal worden. Omdat tienduizenden woning bezitters van deze regeling gebruik maken zal de druk groot zijn om een goede overgangsregeling in te stellen. Daarnaast wordt naarstig gezocht naar mogelijkheden om de opgewekte zonne energie direct te gebruiken of op te slaan. 13
Vragen en antwoorden Tijdens een voorlichtingsbijeenkomst gehouden op 15 januari 2015 zijn vragen over het zonne energie project op het dak van Hoogkade gesteld. Deze vragen met bijbehorende antwoorden zijn te vinden in Bijlage 3. Sinds deze bijeenkomst zijn een aantal aanvullende vragen en opmerkingen ontvangen via email of gesteld tijdens de ledenvergadering van de VvE Hoogkade. Voor een deel zijn dat vragen die al beantwoord zijn in de bijlage. Tijdens het Technisch Onderzoek, Bijlage 1en2, is zoveel mogelijk rekening gehouden met deze opmerkingen en vragen. Layout van de panelen Bij de layout van de zonnepanelen zal rekening worden gehouden met werkzaamheden die voor de VvE verricht moeten worden door derden, met name de glasbewassing. Er zullen geen panelen worden geplaatst waar standpijpen, etc. op het dak aanwezig zijn. Verzekeringen af te sluiten door SolarHk De energievereniging SolarHk zal zorg dragen voor verzekering van de het zonne energie systeem, inclusief wettelijke aansprakelijkheid. Dit is één van de voorwaarden die door het bestuur van de VvE zijn gesteld en die bij goedkeuring door de leden voor het realiseren van een zonne energie systeem op het dak van Hoogkade hoort. Verhuizingen Door verhuizingen zal het ledenbestand van SolarHk langzamerhand veranderen. Het is de taak van het bestuur van deze vereniging om alle gemaakte afspraken ook in de toekomst na te komen. Er mag vanuit worden gegaan dat veel nieuwe bewoners mee zullen willen doen om het zonne energie project een blijvend succes te laten zijn. Draagvermogen van het dak Alvorens de zonnepanelen worden geïnstalleerd, zal de VVE een eigen technisch onderzoek laten uitvoeren met betrekking tot de draagconstructie van het Dak. Hiertoe zal het bestuur van de VVE, in samenspraak met De Lairesse Bouwmanagement, de onderzoeksopdracht bepalen. De kosten van dit uit te voeren onderzoek alsmede de aan de VVE doorberekende kosten van De Lairesse Bouwmanagement komen voor rekening van Solar HK. Het bovenstaande is één van de voorwaarden, gesteld door het Bestuur van de VvE, voor het ter beschikking stellen van het dak van Hoogkade voor het plaatsen van zonnepanelen. 14
Door de Energiecommissie is nagegaan of het draagvermogen van het Dak wel voldoende is om 15kg/m2 extra gewicht van de zonnepanelen aan te kunnen. Het gedigitaliseerde archief met berekeningen en bouwtekeningen voor gebouw Hoogkade, aanwezig in het Bouwarchief, zijn door de gemeente Amsterdam beschikbaar gesteld op een geheugen kaartje. Deelgoedkeuring nr. 14 van de Stedelijke Woningdienst Amsterdam is te vinden in map 21149 van de geheugenkaart. Zie ook bijlage 9. In deze bijlage zijn de uitgangspunten voor de belastingen te vinden en de goedgekeurde tekening van de onder- en bovenwapening van het dak. Het Dak bestaat uit geprefabriceerde Orion breedplaatvloer elementen en gietbeton. Voor de berekening van de wapening van het dak is met een veranderlijke belasting van 1,75 kn/m1 of 175 kg/m2 gerekend. Het extra gewicht van de zonnepanelen is dus ongeveer 15/175*100=8.6% van de veranderlijke belasting. Er is geen reden om eraan te twijfelen of het dak de extra belasting van de zonnepanelen kan dragen. Wind en stabiliteit van de zonnepanelen In het onderzoeksrapport is aandacht besteed aan windbelasting op de panelen. Het voorgestelde ondersteuningssysteem voor de panelen, met aanwezig grind/tegels als ballast, is berekend op orkaankracht met windsnelheden tot 144 km/uur. Er is daarbij rekening gehouden met de hoogte van het gebouw (23 m boven het maaiveld) en de ligging van ons gebouw met aan de westzijde open water. Zo nodig zou in de (verre) toekomst de ballast plaatselijk kunnen worden vergroot als de maximum windsnelheden echt gaan toenemen. Lekkage na installatie van de panelen De waterdichte afdekking (in goede staat, 8mm dik) wordt volledig afgedekt door de zonnepanelen dus na de installatie is de kans op lekkage te verwaarlozen. Mocht direct na de installatie lekkage optreden dan is de installateur verplicht om te repareren en eventuele vervolgschade te vergoeden. Geluidsoverlast door de panelen Indien er gefluit, geruis of andere geluidsoverlast ontstaat door de zonnepanelen zal dit op kosten van Solar HK adequaat dienen te worden verholpen, één en ander ter beoordeling van de VVE. Voor bepaling van acceptabele geluidsoverlast zal een 0- meting worden verricht op basis waarvan het maximaal aantal Db zal worden bepaald, waaraan de zonnepanelen dienen te voldoen. Deze 0-meting zal als onderdeel worden opgenomen van het Technisch Onderzoek dat de VVE laat uitvoeren met betrekking tot het Dak 15
Om de windbelasting op de panelen te beperken is de opstelling van de panelen met ondersteuning in een windtunnel getest en is ervoor gezorgd dat het systeem optimaal gestroomlijnd is. De hoge rand van de panelen steekt minder dan 30 cm boven het grind uit, bovendien staan de panelen minimaal 3.5 m van de rand van het dak. Alleen bij zware stormen wordt misschien plaatselijk geluid geproduceerd maar dat geluid is dan gecombineerd met het gebulder van de wind om het gebouw en van korte duur. In relevante litteratuur zijn geen opmerkingen over geluidsoverlast te vinden door deskundig geïnstalleerde zonnepanelen. Om na te kunnen gaan of door het plaatsen van zonnepanelen op het Dak in de toekomst hinderlijk geluid zal worden geproduceerd, moet worden nagegaan of onder de huidige omstandigheden geluidsoverlast optreedt als gevolg van op het dak aanwezige infrastructuur zoals opbouw liftschacht, ventilatoren, rails van de glasbewassingsinstallatie, etc.. De linker foto geeft een overzicht van de obstakels op het dak, die hinderlijk geluid zouden kunnen veroorzaken tijdens storm. De rechter foto geeft een impressie van de zonnepanelen. Het hoogste punt van de panelen komt op ± 30 cm boven het grind op het dak. Dat is dezelfde hoogte als de bovenkant van de rails. Bovendien zal de afstand tussen de rand van het dak en de zonnepanelen ongeveer 3.5 m bedragen en blijft een strook van 1.2 m grind over. Een kleine enquête onder bewoners kan een goede manier zijn om na te gaan of er in het verleden inderdaad geluidsoverlast, afkomstig van het Dak, opgetreden is bij verschillende windsnelheden en windrichtingen 16
Vervolgstappen Nu de VvE Hoogkade in de algemene ledenvergadering van 5.juli 2015 de intentie heeft uitgesproken om, onder voorwaarden, toestemming te verlenen voor het plaatsen van een zonne energie systeem op en in het gebouw Hoogkade kunnen de volgende stappen worden gezet: Het oprichten van een energie vereniging SolarHK. Het overeenkomen van de voorwaarden voor definitieve goedkeuring door de eigenaars van appartementencomplex Hoogkade voor het installeren en in beheer houden van een zonnesysteem op het dak en in het gebouw tussen het bestuur van de VvE Hoogkade en het bestuur van een nog op te richten energie vereniging SolarHK. Het benaderen van bewoners die in een eerdere fase hebben laten weten mee te willen doen met een zonne project op ons dak. Met name om de bereidheid te onderzoeken om zonne stroom af te nemen en de bespaarde energie kosten over te maken op de rekening van de energie vereniging SolarHK. Het (opnieuw) benaderen van bewoners/eigenaars die willen investeren in een zonnesysteem op het dak van ons gebouw. Het streven is om voldoende middelen bij elkaar te halen om het optimale zonne energie project met 300 panelen in één te kunnen realiseren In de eerstkomende ALV van de VvE Hoogkade instemming vragen met het plaatsen en in beheer houden van een zonne energie project en de tussen de besturen van de VvE en SolarHK overeengekomen voorwaarden voor het plaatsen goed te keuren. Na goedkeuring door de VvE moet een gedetailleerde omschrijving van het zonne energie project worden gemaakt op basis waarvan een zo volledig mogelijke offerte kan worden aangevraagd bij meerdere (erkende) installateurs van zonne energie systemen Beoordeling van de ingediende offertes door SolarHK en gunning van het project aan de installateur die de meest aantrakkelijke offerte heeft ingediend Installatie van het zonne energie project op en in gebouw Hoogkade. Aanmelden bij de netwerk beheerder van alle bewoners die zonnestroom zullen gaan afnemen. Beheer van het zonne energie systeem 17
Bijlage 1 Technisch Rapport Zonnestroom 18
19
20
21
22
23
Bijlage 2 Detail informatie onderdelen zonnestroom systeem 24
25
26
27
28
29
30
31
32
Bijlage 3 Vragen gesteld door bewoners en beantwoord tijdens de voorlichtingsbijeenkomst op 15 januari 2015. 33
34
35
Bijlage 4 Aanvraagformulier Energielening voor Eigenaar- Bewoners 36
37
Bijlage 5 Base case berekening BEP en NCW 38
Bijlage 6 Concept statuten energievereniging SolarHk Artikel 1 Naam en zetel 1. De vereniging draagt de naam Vereniging ZonneStroom Hoogkade De vereniging wordt in deze statuten verder aangeduid als SolarHk. 2. Zij heeft haar zetel in Amsterdam, meer specifiek in een van de panden van het appartementencomplex Hoogkade in de Bogortuin te Amsterdam. Artikel 2 Artikel 3 Oprichtingsdatum, verenigingsjaar SolarHk werd opgericht op??-??-2015. Zij wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Het verenigingsjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december daaropvolgend. Doel 1. SolarHk heeft ten doel de uitoefening van het technisch, juridisch, financieel en praktisch beheer van het op het dak van het appartementen-complex Hoogkade aangebrachte zonnestroom-systeem voor deelnemende leden/individuele eigenaren van het systeem. Alles in overeenstemming met het huishoudelijk reglement van de VvE Hoogkade, hierna te noemen de VvE, en in overleg met het bestuur van voornoemde VvE. SolarHk richt zich op het opwekken van zonnestroom ten behoeve van het gebruik door de individuele eigenaren. 2. SolarHk wil haar doel te bereiken door a. Het technisch beheer van de op het dak van het appartementen-complex Hoogkade geplaatste zonne-energie installaties, waaronder begrepen periodieke controle op de technische staat van het systeem en het onderhouden daarvan. b. Het zorg dragen voor een voldoende verzekering tegen schade aan het systeem alsmede tegen schade die als gevolg van het houden van het systeem aan derden wordt toegebracht. (de zogenoemde wettelijke aansprakelijkheid). c. Het incasseren van de opbrengst van de geleverde zonnestroom bij de aangesloten bewoners d. Het distribueren van de stroomopbrengst onder de individuele eigenaren naar rato van het aandeel dat elke eigenaar houdt in het systeem. 39
e. Het verrekenen met en verantwoorden aan de eigenaren van de beheer- en exploitatiekosten van het systeem; verrekening wederom naar rato van het bezit van het aandeel. f. Het verzorgen van periodieke en incidentele communicatie met en tussen de eigenaren van het systeem. Artikel 4 Artikel 5 Leden Lid kunnen worden de natuurlijke personen die juridisch appartementsrechthouder van een appartement binnen het gebouw Hoogkade zijn en die een aandeel van minimaal 100 hebben genomen in het zonnesysteem (bestaande uit zonnepanelen en overige systeem-componenten zoals omvormers, bekabeling etc.) Ook lid kunnen worden de natuurlijke personen die juridisch appartementsrechthouder van een appartement binnen Hoogkade zijn en die zijn aangesloten op het zonnesysteem. Zij kunnen in bepaalde gevallen zoals bij verhuur, ziekte of overlijden worden vertegenwoordigd door niet-eigenaars, mits deze gerechtigd zijn de eigenaar te vertegenwoordigen, wettelijk of door specifieke machtiging. In geval de eigenaar/bewoner naar elders is verhuisd, maar overdracht van diens appartement nog niet heeft plaatsgehad blijft hij/zij lid. Het lidmaatschap eindigt Einde van het lidmaatschap a. Door verkoop en overdracht van het appartement, inclusief het aandeel in het zonnesysteem, aan een nieuwe eigenaar. Hiermee wordt ook het lidmaatschap van SolarHk op de nieuwe eigenaar overgedragen. b. Door verkoop van het aandeel in het zonnesysteem aan een andere eigenaar van een van de panden van de VVE. c. Door verkoop en overdracht van het aandeel aan SolarHk, dus aan andere individuele eigenaren die door aankoop, naar rato van het reeds per lid in bezit zijnde paneeloppervlak, bezitter worden van het aldus aangekochte aandeel. De beslissing tot een dergelijke aankoop wordt door de leden/eigenaren in gezamenlijk overleg genomen. d. In geval van beëindiging van de aansluiting op het zonnesysteem e. Door overlijden, waarna het lidmaatschap overgaat op de erfgenamen. 40
Bestuur Artikel 6 1. Gezien de aard en omvang kent SolarHk een eenvoudige bestuursstructuur. De leden kiezen uit hun midden een voorzitter, secretaris en penningmeester. Laatste beide functies kunnen desbesloten door een persoon worden vervuld. Zij vertegenwoordigen gezamenlijk SolarHk in en buiten rechte. Met dien verstande dat een of meer daartoe aangewezen leden gemachtigd kunnen worden om financiële opdrachten mede te ondertekenen. Dit ter voorkoming van stagnatie bij ontstentenis of afwezigheid van een bestuurslid/beheerder. 2. Een der bestuursleden wordt speciaal belast met de archivering van documenten en correspondentie inclusief elektronisch opgeslagen documentatie 3. Bij acclamatie kunnen bestuursleden uit het midden van de leden worden gekozen. In principe voor een termijn van 2 jaar. Een bestuurslid kan na de eerste termijn maximaal twee maal worden herbenoemd. 4. Aftredende bestuursleden dragen alle onder hun beheer zijnde stukken en bestanden compleet en in goede orde over aan hun opvolger(s). Artikel 7 Algemene Vergadering 1. Aan de algemene vergadering van de leden van SolarHk komen alle bevoegdheden toe, die niet door wet of statuten zijn opgedragen. 2. Tenminste een maal per jaar komt de algemene vergadering bijeen. Deze vergadering wordt bij voorkeur bijeengeroepen door de bestuursleden na ontvangst van de verrekening van energiebedrijf en subsidieverstrekkende instantie(s). 3. De bestuurders leggen financiële verantwoording af op basis van de registratie van de meterstanden, betaalde facturen en afschriften van de transitierekening en (jaar)overzichten van de energiemaatschappij. In ieder geval zijn alle financiële stukken ter inzage en controle opvraagbaar door alle leden/eigenaren, zowel individueel als gezamenlijk. 4. De leden krijgen tevens jaarlijks voorafgaand aan de algemene vergadering een recent overzicht van hun individuele aandeel. Dit wordt weergegeven in verkregen energie en aandeel in gezamenlijke kosten (waaronder reserveringen voor onderhoud en vervanging) ten behoeve van SolarHk en het systeem. 5. Mocht het nodig zijn om een stemming te houden dan geeft de meerderheid van de aanwezige leden of daartoe schrifteijk gemachtigde ledenn de doorslag op basis van het principe one man one vote. 6. Van het behandelde in de algemene vergadering wordt een besluitenlijst opgemaakt en aan alle leden verstrekt. 7. Een lid kan aan de bestuurders/beheerders verzoeken een algemene vergadering bijeen te roepen. Mochten deze niet in het verzoek bewilligen dan moet de algemene vergadering alsnog worden bijeengeroepen indien twee leden dit verzoek doen. 41
Statutenwijziging Artikel 8 1. De statuten van SolarHk kunnen uitsluitend worden gewijzigd door een besluit van de algemene vergadering, waartoe is opgeroepen met de mededeling dat aldaar een wijziging in de statuten wordt voorgelegd. 2. Zij die oproep tot de algemene vergadering ter behandeling van de wijziging van de statuten hebben gedaan moeten tenminste vijf dagen voor de vergadering een afschrift van het voorstel aan de overige leden/eigenaren ter beschikking stellen. 3. De statutenwijziging behoeft tenminste tweederde van de volgens bovenstaande beschreven stemverhouding. Artikel 9 Ontbinding SolarHk kan worden ontbonden wanneer slechts één of geen eigenaar resteert. Ook kan van een ontbinding sprake zijn wanneer het gehele systeem aan een andere partij of rechstpersoon wordt overgedragen. Van ontbinding is uiteraard ook sprake wanneer het systeem niet meer wordt geëxploiteerd en alle slotverrekeningen hebben plaatsgehad. 42
Bijlage 7 Voorwaarden VvE Hoogkade voor beschikbaar stellen Dak Overeenkomst inzake de plaatsing van zonnepanelen op het dak van het Gebouw Hoogkade, gelegen aan de Bogortuin te Amsterdam Ondergetekenden: 1. De vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Solar HK, kantoorhoudende te >, Amsterdam, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer >, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door > en >, hierna te noemen Solar HK, en 2. De vereniging van eigenaren Hoogkade, kantoorhoudende te >, Amsterdam, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer >, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door > en >, hierna te noemen De VVE, Solar HK en de VVE hierna ook gezamenlijk te noemen Partijen, Overwegende dat: - Solar HK voornemens is een zonne-energieproject te realiseren voor geïnteresseerde leden van de VVE; - De VVE bereid is daartoe een deel van het dak van het gebouw Hoogkade kosteloos ter beschikking te stellen aan Solar HK onder nader te bepalen voorwaarden; - Partijen deze voorwaarden schriftelijk in een overeenkomst wensen vast te leggen, Verklaren te zijn overeengekomen als volgt: 1 Ten behoeve van Solar HK zal om niet een recht van opstal voor de duur van 15 jaar worden gevestigd tot het in eigendom hebben, houden, onderhouden en exploiteren van zonnepanelen op het daartoe aangewezen deel van het dak van het gebouw Hoogkade (hierna het Dak ). Hiermee kan een juridische en financieel/economische scheiding tussen Solar HK enerzijds en de VVE anderzijds worden gerealiseerd. Na afloop van de hierboven genoemde periode zal aan de VVE ter besluitvorming worden voorgelegd of het recht van opstal zal worden verlengd en tegen welke voorwaarden. 43
2 De VVE zal op geen enkele wijze participeren in (het zonnepanelenproject van) Solar HK. Deze overeenkomst zal als bijlage aan de notariële akte worden gehecht, waarmee het recht van opstal wordt gevestigd. 3 Solar HK is en blijft juridisch en economisch eigenaar van de zonnepanelen. De VVE zal op geen enkele wijze juridisch dan wel financieel participeren in het zonnepanelenproject. 4 Alvorens de zonnepanelen worden geïnstalleerd, zal de VVE een eigen technisch onderzoek laten uitvoeren met betrekking tot de draagconstructie van het Dak. Hiertoe zal het bestuur van de VVE, in samenspraak met De Lairesse Bouwmanagement, de onderzoeksopdracht bepalen. De kosten van dit uit te voeren onderzoek alsmede de aan de VVE doorberekende kosten van De Lairesse Bouwmanagement komen voor rekening van Solar HK. 5 De zonnepanelen dienen te worden geïnstalleerd door een erkend dan wel gecertificeerd bedrijf. Solar HK zal bij de installatie geen wijzigingen aanbrengen aan de bestaande voorzieningen op, aan of onder het gebouw van de VVE behalve na voorafgaande toestemming van de VVE. 6 Solar HK dient zorg te dragen voor het verkrijgen van alle benodigde vergunningen en andere publiekrechtelijke toestemmingen die vereist zijn voor het plaatsen van zonnepanelen op het Dak. De installatie zal voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit alsmede andere relevante publiekrechtelijk wet- en regelgeving waaronder die ten aanzien van wind- en stormbelasting, blikseminslag e.d. 7 Andere bebouwingen dan de in deze overeenkomst bedoelde zonnepanelen mogen niet worden gerealiseerd op het Dak. 8 Solar HK zal met inachtnemingen van het bepaalde in deze overeenkomst zorg dragen voor het voor rekening en risico van (de leden van) Solar HK installeren en exploiteren van de zonnepanelen op het Dak. Alle investeringen die verband houden met het plaatsen van de zonnepanelen komen voor rekening van Solar HK. 9 Solar HK is verantwoordelijk voor het verwijderen van de zonnepanelen na afloop van het recht van opstal dan wel zoveel eerder als de technische of economische levensduur van de zonnepanelen is verstreken. 10 Alle schade aan het Dak en/of gebouw van VVE, haar bewoners of aan derden als gevolg van de zonnepanelen en/of installatie komt voor rekening van Solar HK. Solar HK vrijwaart de VVE tegen alle bovengenoemde aanspraken voor schade als gevolg van de zonnepanelen. 11 Ten behoeve van het zonnepanelenproject alsmede de hierboven gegeven vrijwaring, zal Solar HK een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering tegen marktconforme voorwaarden afsluiten. Afhankelijk van de definitieve rechtsvorm van Solar HK geldt een risico- aansprakelijkheid voor de leden/participanten van Solar HK, welke uitsluitend zal gelden indien en voor zover de af te sluiten verzekering in gebreke zal zijn bij vergoeding van de schade. 12 Het is de leden en bestuurders van Solar HK uitdrukkelijk verboden om zich op het Dak te begeven, anders dan is overeengekomen met het Bestuur van de VVE. 44
13 De zonnepanelen mogen op geen enkele wijze een belemmering vormen voor het functioneren van en de toegang tot de bestaande voorzieningen op Dak van het gebouw van de VVE, waaronder begrepen doch niet beperkt tot de gevellift-installatie op het Dak. 14 Indien noodzakelijk (gepland regulier of incidenteel) onderhoud aan het Dak of voorzieningen op het Dak dient plaats te vinden en de zonnepanelen daarvoor ontkoppeld of verplaatst dienen te worden, zal Solar HK hiervoor zorgdragen. De kosten hiervan komen voor rekening van Solar HK. De VVE zal desgevraagd vooraf de onderhoudsplanning aan Solar HK doen toekomen en indien nodig voorafgaande hieraan in overleg treden met Solar HK. 15 Indien en voor zover Solar HK in het kader van haar zonne-energieproject gebruik maakt van de diensten van partners van de VVE, waaronder begrepen doch niet beperkt tot De Lairesse Bouwmanagement B.V., Gebro B.V. en/of Newomij, dan wel hun (rechts)opvolgers, zal Solar HK de aan de VVE in rekening gebrachte kosten vergoeden. 16 De zonnepanelen mogen niet zichtbaar zijn vanuit de patio s en vanuit de daaraan gelegen ramen en vertrekken. 17 Zontoetreding in de patio s dient in alle seizoenen en omstandigheden onaangetast/ ongewijzigd te blijven. 18 Indien er gefluit, geruis of andere geluidsoverlast ontstaat door de zonnepanelen zal dit op kosten van Solar HK adequaat dienen te worden verholpen, één en ander ter beoordeling van de VVE. Voor bepaling van acceptabele geluidsoverlast zal een 0-meting worden verricht op basis waarvan het maximaal aantal Db zal worden bepaald, waaraan de zonnepanelen dienen te voldoen. Deze 0- meting zal als onderdeel worden opgenomen van het Technisch Onderzoek dat de VVE laat uitvoeren met betrekking tot het Dak. 19 De onderhavige overeenkomst heeft een looptijd gelijk aan het in artikel 1 bedoelde te vestigen recht van opstal. Partijen kunnen voor afloop van de genoemde periode besluiten tot verlenging onverminderd het bepaalde in artikel 1. 20 Mocht één van de bepalingen uit de onderhavige overeenkomst niet geldig blijken te zijn, dan tast dit de rechtsgeldigheid van de overeenkomst niet aan. Partijen zullen zich inspannen om deze bepaling te vervangen door een nieuwe bepaling die zo min mogelijk afwijkt van de oude bepaling. 21 Op onderhavige overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend te Amsterdam op >, Solar HK VVE Hoogkade 45
Bijlage 8 Aandachtspunten SolarHk Ingebracht door de Energiecommissie 01 Het dak moet altijd voor het Bestuur van de Energievereniging SolarHk, dan wel voor partijen aan wie zij werkzaamheden heeft opgedragen, toegankelijk blijven voor het plegen van inspectie en onderhoud. 02 De gemeenschappelijke verticale leiding- en kabelschachten alsmede de trappenhuizen mogen door de Energievereniging SolarHk worden gebruikt voor installatie en in gebruik houden van elektriciteitskabels en omvormers met bijbehorende aansluitingen 03 Er moet een strook met een breedte van 3.5 m vanaf de rand van het dak worden vrijgehouden van zonnepanelen, deze strook is nodig voor een veilige operatie van de glasbewassingsinstallatie. 04 Zo nodig moet de aanwezige krachtstroombekaling worden aangepast voor ongehinderd gebruik door de glasbewassingsinstallatie 05 Alle aanwezige infrastructuur op het dak zoals ventilatoren, ontluchtingspijpen, regenwaterafvoer etc. moet ten alle tijden vrij toegankelijk zijn 46
Bijlage 9 Gegevens dakconstructie 47
48
49
50
51