RAADSCOMMISSIE Vergadering d.d. 19 augustus 2008 t.k.n. advies A (ter advisering; wordt alleen besproken in de commissie) advies B (ter besluitvorming door de raad) Voorstel Voorgesteld wordt om: 1. de nieuwe Verordening VROM Startersleningen Steenwijkerland vast te stellen; 2. gelijktijdig de huidige Verordening Stimuleringsfonds Starterslening in te trekken, inclusief het beschikbare krediet voor de nog openstaande langlopende leningen en de begroting daarop aan te passen; 3. totaal 1.000.000,- uit de reserve volkshuisvesting beschikbaar te stellen voor de VROM Starterslening en dit te verdelen over de jaren 2008 tot en met 2011 en wel als volgt: voor 2008 een bedrag van 100.000,- en dit bedrag over te maken op de Gemeenterekening VROM Starterslening; voor 2009, 2010 en 2011 jaarlijks een bedrag van 300.000,- en dit bedrag jaarlijks over te maken op de Gemeenterekening VROM Starterslening Inleiding De gemeente wil het voor starters op de woningmarkt gemakkelijk maken om een woning te kopen. Een middel hiervoor is de Starterslening. De starterslening heeft primair tot doel om het starters gemakkelijker te maken een woning te kopen. Daarnaast kan het gebruikt worden om starters naar de gemeente te trekken. Op 12 juli 2005 is de Verordening Stimuleringsfonds Starterslening in werking getreden. Gebleken is dat sinds de inwerkingtreding in totaal 10 startersleningen zijn verstrekt. Dit is een gering aantal. Oorzaak hiervan zijn de strenge criteria (5 jaar ingeschreven, inkomenseis en de maximale aankoopprijs) en de onbekendheid van de regeling. De huidige regeling biedt niet de mogelijkheid om starters naar de gemeente te trekken en loopt de financiering van de regeling in 2008 af. Het is de bedoeling om de regeling met betrekking tot de Starterslening voort te zetten en daarbij de mogelijkheid te creëren dat deze ook gebruikt wordt om meer starters naar de gemeente te trekken. Om dit te kunnen bereiken wordt aansluiting gezocht bij de VROM Starterslening. VROM starterlening en Startersfonds Overijssel In de loop van de jaren hebben enkele wijzigen met betrekking tot de regelingen van startersleningen plaatsgevonden. Zo bestaat sinds 1 januari 2007 de mogelijkheid om aan te sluiten bij de VROM Starterslening. Sinds januari 2008 heeft de provincie Overijssel bij het SVn een Startersfonds Overijssel. De provincie wil hiermee Overijsselse gemeenten stimuleren meer Startersleningen te verstrekken. Aansluiting bij de VROM Starterslening en daarmee tevens het Startersfonds Overijssel betekent een wijziging in de verdeling van de financiering van startersleningen. De gemeente Steenwijkerland financiert nu 100 % van de verstrekte leningen. Indien de gemeente Steenwijkerland overgaat naar de VROM Starterslening wordt de verdeling 50% VROM, 25 % Provincie Overijssel en 25% gemeente. Gevolg hiervan is dat meer startersleningen kunnen worden verstrekt (4 x zoveel).
Gezien het bovenstaande is het aantrekkelijk/noodzakelijk om aan te sluiten bij de VROM Starterslening en de huidige Verordening Stimuleringsfonds Starterslening in te trekken. Een nieuwe Verordening moet worden vastgesteld om aan te sluiten bij de VROM Starterslening en de huidige voorwaarden zullen worden gewijzigd. Nieuwe verordening VROM Starterslening Steenwijkerland Het ministerie van VROM heeft enkele eisen gesteld om te kunnen deelnemen aan de VROM Starterslening, zoals: - De VROM Starterslening bedraagt maximaal 20 % van de verwervingskosten van de woning. De gemeente is vrij om daarbij de hoofdsom van de VROM Starter slening te maximaliseren; - Zowel de eerste hypotheek als de VROM Starterslening dienen onder Nationale Hypotheek Garantie bij het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) aangemeld te worden. - De VROM Starterslening mag niet worden gecombineerd met de Koopsubsidie op grond van de Wet bevordering eigen woningbezit (BEW+). Gemeentelijke voorwaarden Naast de eisen die het ministerie van VROM stelt, waarbij de provincie Overijssel zich heeft aangesloten, hebben gemeenten een grote mate aan beleidsvrijheid om lokaal maatwerk te leveren en op de lokale situatie in te spelen. Gemeenten bepalen in de verordening zelf de doelgroep en het marktsegment waar de regeling op van toepassing is. Als het gaat om de doelgroep kunnen gemeenten in de verordening een bepaling opnemen over leeftijd, inkomen, verblijfsduur in de gemeente en dergelijke. Bij het marktsegment kunnen gemeenten bepalen of het gaat om een project, nieuwbouw, bestaande woningen en het maximale aankoopbedrag. Daarnaast zijn gemeenten vrij om zelf de hoofdsom van de VROM Starterslening te maximaliseren. Wijzigingen De Verordening VROM Starterslening Steenwijkerland bevat enkele wijzigingen ten opzichte van de thans geldende verordening. Het betreffende de volgende wijzigingen: 1. wijzigingen in de toelatingscriteria; 2. wijzigingen in de verwervingskosten (aankoopbedrag) van een woning; 3. vervallen van de inkomenseis. Toelatingscriteria: In de huidige verordening is de voorwaarde gesteld dat een aanvrager tenminste vijf jaar woonachtig is in de gemeente Steenwijkerland. Voorgesteld wordt om de criteria waaraan de doelgroep moet voldoen te versoepelen, zodat meer starters gebruik kunnen maken van de regeling VROM Starterslening. Het gaat in de nieuwe verordening om: a. in de gemeente Steenwijkerland woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal één jaar zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel minimaal één jaar inwonend zijn in de gemeente Steenwijkerland; b. óf om personen die op het moment van aanvraag een sociale binding hebben met de gemeente Steenwijkerland; Pagina 2 van 5
c. óf om personen die op het moment van aanvraag een economische binding hebben met de gemeente Steenwijkerland. Door het versoepelen van de criteria wordt het voor starters (een natuurlijk persoon, die nimmer eigenaar van een woning is geweest) woonachtig in de gemeente Steenwijkerland gemakkelijker/aantrekkelijker gemaakt een woning in de gemeente te kopen. Door te stellen, dat een aanvrager economische of sociale binding heeft met de gemeente Steenwijkerland, worden personen gestimuleerd om zich te vestigen/terug te komen. (Bijvoorbeeld pas afgestudeerden). Dit kan leiden tot toename van het inwonertal van de gemeente. Verwervingskosten van een woning In de huidige verordening is de eis gesteld dat de aankoopprijs van een woning, exclusief verwervingskosten, maximaal 165.000,- mag bedragen. Voorgesteld wordt om dit te wijzigen dat de totale maximale verwervingskosten voor bestaande woningen niet hoger zijn dan 207.200,- en voor nieuwbouw woningen niet hoger zijn dan 199.800,-. Dit is inclusief bijkomende kosten en wel als volgt: Bestaande woning Aankoopsom: 185.000 Bijkomende kosten (maximaal 12 %) 22.200 + ------------------------------------------------------------------------ Totale max. verwervingskosten 207.200 Nieuwbouw woning Aankoopsom: 185.000 Bijkomende kosten (maximaal 8 %) 14.800 + ------------------------------------------------------------------------ Totale max. verwervingskosten 199.800 Hierbij is uitgegaan van een aankoopbedrag van de woning van maximaal 185.000,-. In deze prijsklasse zijn zowel nieuwbouwwoningen als bestaande woningen en appartementen beschikbaar in de gemeente Steenwijkerland. De maximale hoofdsom van de Starterslening bedraagt 40.000,-. Inkomenseis Voorgesteld wordt om de inkomenseis (minimaal 25.000 en maximaal 37.500) te laten vervallen. Een nieuwe inkomenseis zal niet worden gesteld. De reden hiervoor is dat het systeem van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zelfregulerend werkt. Iemand met een hoog inkomen heeft geen of een lagere starterslening nodig om een huis te kopen en iemand met een (te) laag inkomen zal niet in aanmerking komen voor een lening. Voor verdere uitleg van deze gemeentelijke voorwaarden wordt verwezen naar de toelichting bij de Verordening VROM Starterslening Steenwijkerland. Pagina 3 van 5
Financieel Om deel te kunnen nemen aan de VROM Starterslening dient een Gemeenterekening VROM Starterslening te worden ingesteld. Huidige regeling Bij de huidige verordening wordt op het moment dat een starterslening wordt toegekend de benodigde lening gestort op de Gemeenterekening Starterslening bij de SVn. Het leenbedrag komt uit de Algemene middelen van de gemeente Steenwijkerland. Voor de regeling is destijds 1.400.000,- gereserveerd in de vorm van een langlopende geldlening voor het verstrekken van Startersleningen in de jaren 2005 tot en met 2008. De hieraan vastzittende rentekosten en beheerkosten worden gedekt door onttrekkingen aan de reserve volkshuisvesting. Momenteel is voor 373.138,- aan leningen verstrekt. VROM Starterslening Bij de nieuwe Verordening VROM Starterslening Steenwijkerland dient jaarlijks een prognose gegeven te worden over de verwachte aantallen aanvragen. Jaarlijks moet het benodigde budget worden overgemaakt op de in te richten Gemeenterekening VROM Starterslening. Het verschil is dat het budget niet meer op het moment van toekennen van de lening beschikbaar gesteld kan worden. Hierdoor dient een andere vorm van financiering plaats te vinden. Voorgesteld wordt om het benodigde budget beschikbaar te stellen vanuit de reserve volkhuisvesting. Op grond van het gestelde in het raadbesluit van 13 mei 2008 (criteria reserve volkhuisvesting) kan vanuit de reserve volkhuisvesting het benodigde budget beschikbaar worden gesteld. Bij de inwerkingtreding van de verordening VROM Starterslening Steenwijkerland zal naast de reeds bestaande Gemeenterekening Starterslening, de Gemeenterekening VROM Starterslening worden opgericht. Prognose en beschikbaar stellen budget Door de nieuwe verordening en daarbij behorende communicatietraject wordt verwacht dat in 2008 nog 10 VROM Startersleningen verstrekt worden. In 2009 wordt verwacht dat maximaal 30 VROM Startersleningen verstrekt zullen worden. Voor 2010 en 2011 geleden dezelfde verwachtingen. Wat in het ene jaar niet wordt besteed wordt overgeheveld naar het volgende jaar. Door aansluiting bij de VROM Starterslening kan de gemeente 4 x zoveel leningen verstrekken, omdat de gemeente slecht 25 % bijdraagt in plaats van de huidige 100%. Voorgesteld wordt om: - totaal 1.000.000,- uit de reserve volkshuisvesting beschikbaar te stellen voor de VROM Starterslening en dit te verdelen over de jaren 2008 tot en met 2011 en wel als volgt: o voor 2008 een bedrag van 100.000,- ; en o voor 2009, 2010 en 2011 jaarlijks een bedrag van 300.000,-. Deze bedragen worden jaarlijks gestort op de Gemeenterekening VROM Starterslening. Zowel de Gemeenterekening Starterslening als de toekomstige Gemeenterekening VROM Starterslening zijn zogenaamde revolving funds. Dit houdt in dat het geld dat de gemeente inlegt, Pagina 4 van 5
na aflossing door de starter weer terug komt in het fonds, zodat er opnieuw geld beschikbaar komt voor nieuwe leningen. De Starterslening is tot en met het derde jaar aflossings en rentevrij. Na het derde jaar wordt in principe gestart met het aflossen en rentebetaling. Vaak heeft de aanvrager dan een stijging in het inkomen gehad, waardoor hij zijn eerste bancaire hypotheek verhoogd en zijn Starterslening in één keer afbetaald. Dit kan boetevrij. Bij verkoop van de woning wordt de lening volledig afgelost. Beheerkosten De regeling van de huidige Starterslening en de VROM Starterslening wordt uitgevoerd door de SVn. Hiervoor betaalt de gemeente beheerkosten aan de SVn. De beheerkosten bedragen 0.5 % van het bedrag aan verstrekte leningen. Deze beheerkosten worden ook al betaald voor de Startersleningen die onder de huidige regeling verstrekt zijn. Bij de huidige regeling is hiervoor jaarlijks een budget van 9.000,- beschikbaar gesteld. Dit budget wordt gedekt vanuit de reserve volkhuisvesting en is toereikend voor de beheerkosten van zowel de huidige als nieuwe regeling. Reeds verleende leningen Voor de reeds verleende startersleningen geldt dat bij aflossing de lening terug valt in de Gemeenterekening Starter slening. Deze rekening blijft bestaan naast de nieuw op te richten Gemeenterekening VROM Starterslening. Zoals vermeld moet de gemeente, zolang de leningen verstrekt onder de huidige regeling nog niet zijn afgelost, beheerkosten betalen. Om de versterkte leningen na aflossing terug te laten vallen naar de Algemene Middelen van de gemeente moet de gemeente hiervoor een verzoek indienen bij het SVn. Kortom: De gemeente krijgt twee rekeningen bij het SVn. Één voor de huidige Startersregeling en één voor de VROM Starterslening. Communicatie Om te zorgen dat zoveel mogelijk personen op de hoogte worden gesteld van de nieuwe verordening zal op verschillende manieren aandacht worden besteed aan de inwerkingtreding. Zo zal er een nieuwe folder worden ontwikkeld. Voorts zal via perspublicaties aandacht worden besteed aan de nieuwe Verordening VROM Starterslening Steenwijkerland. Verder zal een informatie bijeenkomst worden georganiseerd voor de tussenpersonen, zoals makelaars, banken en woningcorporaties. Door bekendheid te geven aan de nieuwe verordening wordt verwacht dat meer starters gebruik zullen maken van deze regeling. Tevens zal in de communicatie rondom woningbouwprojecten standaard informatie worden gegeven over de Starterslening. Bijlagen/concepten Verordening VROM Starterslening Steenwijkerland met de daarbij behorende toelichting. Pagina 5 van 5