CONCEPT DATUM 1 november 2007 ONDERWERP Overbewoning/Huisvesting buitenlandse werknemers Inleiding In het kader van de bestrijding van overlast in woonwijken is het terugdringen van illegale bewoning en overbewoning één van de actiepunten van het college. In de nota Integraal Veiligheidsbeleid Schiedam 2005-2009 wordt overbewoning genoemd als een probleem dat dringend moet worden aangepakt. De problematiek kan de volgende aspecten betreffen: teveel mensen in een pand, illegale onderverhuur en kamerverhuur, brandgevaarlijke situaties en overlast. Er is reeds een interventieteam opgericht dat bij meldingen huisbezoeken aflegt en bij excessen optreedt. De aanpak van dit probleem is nog urgenter geworden sinds er met ingang van mei 2007 vrij verkeer mogelijk is van werknemers tussen Nederland en een aantal nieuwe lidstaten. Uitzendbureau s en werkgevers kopen en huren in toenemende mate huizen om deze werknemers, veelal Polen, te huisvesten. Uit meldingen die het interventieteam krijgt van omwonenden, de Stadswinkel, de woningkarthotheek e.d. blijkt dat de overbewoning en de kamergewijze verhuur aan buitenlandse werknemers steeds meer als een probleem wordt ervaren. Om goed te kunnen handhaven op overbewoning blijkt dat er een dringende behoefte is aan integraal beleid. Deze notitie moet gezien worden als een eerste aanzet daartoe. In dit stadium wordt eerst getracht in beeld te krijgen wat het probleem is en wat de omvang is, vervolgens wordt gekeken naar mogelijke maatregelen en de consequenties daarvan. Het doel van deze notitie is te komen tot regelgeving op grond waarvan kamergewijze verhuur van woonruimte kan worden beperkt en kan worden gereguleerd. In deze notitie wordt eerst het probleem geschetst, vervolgens worden de bestaande regelgeving in beeld gebracht en de mogelijk te nemen maatregelen. Tenslotte worden de voorgestelde maatregelen verwerkt in een projectvoorstel.
Probleemstelling Het begrip onrechtmatige bewoning heeft diverse verschijningsvormen. Het kan gaan om onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik en overbewoning van de woning. In de eerste plaats kan het gaan om onrechtmatige bewoning wanneer een woning wordt (door)verhuurd buiten, de reguliere toewijzingsregels, aan iemand die daar volgens de regels niet voor in aanmerking komt of wanneer een woning geheel of gedeeltelijk zonder medeweten en toestemming van de eigenaar wordt doorverhuurd. Van onrechtmatig gebruik is sprake wanneer een woning voor andere doelen dan reguliere huisvesting wordt gebruikt. Daarbij kan gedacht worden aan pensionvorming of kamergewijze verhuur van zelfstandige woonruimte, drugsverkoop of wietteelt e.d. Van overbewoning is sprake wanneer er in verhouding tot de oppervlakte van de woning teveel mensen in de woning wonen. Vooral onrechtmatig gebruik en overbewoning tasten de leefbaarheid in buurten en wijken aan. Overlast en brandgevaarlijke of onhygiënische situaties leiden steeds vaker tot klachten en meldingen. Omdat door de toestroom van buitenlandse werknemers duidelijke sprake is van een toename van onrechtmatig gebruik en overbewoning beperken we ons in deze notitie vooral tot deze problematiek. Relevante regelgeving met betrekking tot het werken van buitenlandse werknemers in Nederland Werken in Nederland is vrij toegestaan voor personen met de Nederlandse nationaliteit of uit één van de landen Europese Economische Ruimte (EER) en Zwitserland. Tot voor kort mochten werknemers uit de MOE-Landen (Midden- en Oost Europa 1 ) hier alleen werken als de werkgever een tewerkstellingsvergunning heeft aangevraagd. Onderdeel van deze vergunning is dat de werkgever verplicht is voor passende huisvesting te zorgen. Omdat sinds mei 2007 vrij verkeer mogelijk is voor werknemers uit de MOE-landen hoeven werkgevers geen tewerkstellingvergunning meer aan te vragen en is daarmee de verplichte verklaring met betrekking tot passende huisvesting vervallen. In Schiedam geldende relevante regelgeving met betrekking tot de huisvesting van buitenlandse werknemers Buitenlandse werknemers uit de oude EU-landen en uit de MOE-landen mogen zich dus zonder meer in Nederland vestigen en hier werkzaamheden in loondienst verrichten. De veelal tijdelijke buitenlandse werknemers wonen meestal op kamers en zijn derhalve vaak gehuisvest in pensions of verblijfsinrichtingen (kamerverhuurbedrijven). In de Bouwverordening is in artikel 6.1.1 lid d opgenomen dat een gebruiksvergunning is vereist wanneer meer dan vier personen, die niet tot één huishouden behoren, woonverblijf hebben in een woonruimte. B&W kunnen aan een gebruiksvergunning slechts voorwaarden verbinden in het belang van het voorkomen, beperken en bestrijden van brand, het beperken van brandgevaar en het voorkomen en beperken van ongevallen bij brand. 1 Estland, Letland, Litouwen, Slowakije, Tsjechië, Polen en Slovenië 2
Verder is in de Bouwverordening in artikel 7.1.1 ter voorkoming van overbewonen opgenomen dat het verboden is een woning te bewonen of toe te staan dat een woning bewoond wordt door meer dan één persoon per 12 m2 gebruiksoppervlakte. Een gebruiksvergunning moet dus verleend worden als het een brandveilige woonruimte betreft. Wel kunnen, als de oppervlakte van de woning daartoe aanleiding geeft,voorwaarden in de vergunning worden opgenomen met betrekking tot het maximum aantal personen dat in de woning mag wonen. De aard en de omvang van de problematiek Hoewel werkgevers, vaak uitzendbureau s, geen tewerkstellingvergunning meer hoeven aan te vragen voor de (tijdelijke) werknemers uit de MOE-landen en dus ook geen verklaring meer hoeven te ondertekenen dat voor passende huisvesting is gezorgd, zorgen zij in principe wel voor de huisvesting. De buitenlandse werknemers komen hier werken en zullen immers ergens moeten verblijven. In toenemende mate kopen werkgevers goedkope woningen op en verhuren deze woningen aan grote aantallen werknemers. Meer dan zeven personen op een drie of vier kamerwoning is zeker geen uitzondering. De buitenlandse werknemers zijn vaak aangewezen op gebrekkige en ondeugdelijke huisvesting. Ook worden zij vaak het slachtoffer van malafide verhuurders. Dit leidt tot ongewenste situaties en overlast zowel voor de doelgroep zelf als voor de omwonenden. De vaak te krap gehuisveste buitenlandse werknemer heeft door de overbewoning te maken met onveilige situaties, gebrekkige hygiëne, weinig privacy en veel stress. Zij zorgen daardoor weer voor overlast voor de omwonenden. Door lawaai, samenscholing, parkeeroverlast, verloop, overbewoning, verschillen in culturele achtergrond en door het ontbreken van toezicht neemt de leefbaarheid af. De omvang van de problematiek is niet exact in cijfers uit te drukken. De buitenlandse werknemers verblijven hier vaak maar enkele maanden. Personen, die hier korter dan 4 maanden verblijven, hoeven zich niet in te schrijven in de Gemeentelijk Basis Administratie (GBA). Daardoor is niet in beeld hoe groot de groep precies is. Uit bijgevoegde notitie van Onderzoek en Statistiek blijkt dat het aantal Polen dat zich wel heeft ingeschreven in de GBA in vier jaar tijd is verdubbeld. Het aantal dat niet geregistreerd is zal vele malen groter zijn. Landelijk is inmiddels al geconstateerd dat de Polen zich meer en meer met het hele gezin hier vestigen en ook blijven. Dit levert o.a. problemen op onderwijsgebied op. Het interventieteam ervaart een steeds groter aantal meldingen van overlast en overbewoning. Er zijn door meldingen en klachten op dit moment reeds 168 woningen in beeld waar sprake is van kamergewijze verhuur. Hoewel de meeste woningen in Oost (95x) en West (29x) zijn gelegen komt de kamerverhuur ook voor in de overige wijken in Schiedam. De laatste tijd komen er ook veel meldingen vanuit de Z-flats (o.a. Griegplein en Schubertflat) en nieuwbouwcomplexen(o.a. Land van Belofte en Groenoord Zuid). 3
Mogelijke maatregelen Door de krapte op de arbeidsmarkt, het grote aantal vacatures en het feit dat de werknemers uit de MOE-landen zich vrij kunnen vestigen en werken, zal de toestroom van buitenlandse werknemers sterk gaan toenemen. Om nog meer problemen ten aanzien van de leefbaarheid te voorkomen, is het noodzakelijk dat er maatregelen worden getroffen. De volgende maatregelen zijn nodig: 1. Aanpassing van de regelgeving; 2. Controle, handhaving en monitoring; 3. Creëren van alternatieve huisvestingsmogelijkheden; 4. Welzijns- en zorgaanbod Ad 1 Aanpassing van de regelgeving Om de wildgroei van kamerverhuurbedrijven en pensions tegen te gaan is regulering noodzakelijk. Rotterdam heeft dit geregeld door in de Bouwverordening op te nemen dat wanneer een woning door meer dan twee -niet tot één huishouden behorende personen- wordt bewoond een vergunning verblijfsinrichtingen noodzakelijk is. 2 Daarnaast is in de Huisvestingsverordening geregeld dat een onttrekkingsvergunning nodig is wanneer een woning voor een ander doel wordt gebruikt dan permanente bewoning door één huishouden. Een onttrekkingvergunning kan geweigerd worden wanneer in een straat, buurt of delen hiervan, het oorspronkelijk karakter van de woonsituatie door de voorgenomen kamerverhuur teveel zou worden aangetast. In een Uitvoeringbesluit kamerverhuur behorende bij de huisvestingsverordening is een quotumregeling opgenomen. Daarin staat hoeveel vergunningen voor verblijfinrichtingen per buurt of wijk verleend mogen worden. Regelgeving met betrekking tot woningonttrekking is sinds 1 januari 2007 opgenomen in de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 in paragraaf 3.2 artikel 16. In artikel 16 f lid is bepaald dat Burgemeester en wethouders bevoegd zijn nadere regels op te stellen voor het binnen hun gemeente verstrekken van vergunningen. In artikel 16 f lid 2 staat dat het dagelijks bestuur (DB) van de Stadsregio kan bepalen dat een onttrekkingsvergunning niet vereist is binnen een bepaalde gemeente. Omdat Schiedam geen vergunningenstelsel kent voor het onttrekken, samenvoegen en omzetten van woonruimte heeft het college het DB van de Stadsregio verzocht om te bepalen dat artikel 16 niet van toepassing is voor de gemeente Schiedam. Een instrument om kamerverhuur te reguleren zou het in stellen van een onttrekkingvergunning in Schiedam kunnen zijn. Burgemeester en wethouders moeten dan aan het Dagelijks Bestuur van de Stadregio verzoeken de verleende vrijstelling ten aanzien van een onttrekkingsvergunning op te heffen. 2 Rotterdam zal dit naar verwachting zeer binnenkort op grond van landelijke regelgeving moeten aanpassen in: door vier- niet tot het huishouden- behorende personen" 4
Schiedam kan daarbij in een Uitvoeringsbesluit Kamerverhuur nadere regels opstellen. In dit uitvoeringsbesluit kan bepaald worden wanneer er sprake mag zijn van het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte Ook kan in een uitvoeringsbesluit een quotumregeling, zoals Rotterdam die kent, opgenomen worden. Op het moment dat een onttrekkingsvergunning wordt ingevoerd moet een nulsituatie vastgesteld worden. Door middel van publicaties kunnen de reeds als kamerverhuur in gebruik zijnde panden worden opgeroepen om zich te laten registreren voor een bepaalde datum. Hierbij kan dan getoetst worden of aan de vereisten aan de bouwverordening wordt voldaan. Voor panden, die niet zijn aangemeld voor de vastgestelde datum, is dan als er sprake is van omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte een onttrekkingsvergunning vereist. Aan de hand van de nulmeting wordt het percentage kamergewijze verhuur per buurt vastgesteld. Vervolgens kan bij aanvragen om onttrekkingsvergunning getoetst worden aan de criteria genoemd in het Uitvoeringsbesluit Kamerverhuur. Het voordeel van regulering van kamergewijze verhuur op basis van de Huisvestingswet is dat geen aanpassing van bestemmingsplannen noodzakelijk is. Ad 2 Handhaven Het effectueren van gemeentelijk beleid op grond van de Huisvestingsverordening Stadsregio Rotterdam 2006 kost enige tijd. Omdat er steeds vaker klachten binnenkomen en de veiligheid moet worden gewaarborgd, bereidt de afdeling Veiligheid samen met de afdeling Bouwen en Milieu een voorstel voor om per 1-12-07 te starten met actieve handhaving op grond van de Bouwverordening. In het projectplan wordt voorgesteld in de wijk Oost en ook na binnenkomende klachten in andere wijken bij de reeds bekende panden huisbezoeken af te leggen en de situatie te toetsen aan de regelgeving in de Bouwverordening. Een eerste evaluatie van dit project volgt over een half jaar. Goede registratie is daarbij van belang. De uit dit project naar voren gekomen gegevens kunnen worden gebruikt voor de nulmeting. Het projectvoorstel, verwerkt in het Projectvoorstel Overbewoning en Spreiding/beheersing kamergewijze verhuur, is bijgevoegd. Als er een vergunningstelsel voor het onttrekken van woonruimte wordt ingesteld, heeft dit alleen effect als er ook hierop gehandhaafd wordt. Er moet gecontroleerd worden of er geen illegale kamerverhuurbedrijven zijn of zich vestigen. Als dit geconstateerd wordt moet er worden opgetreden. Er moeten meer instrumenten en middelen komen om de toezicht en handhaving te intensiveren of mogelijk te maken. Uitbreiding van capaciteit zal noodzakelijk zijn. Ad 3 Creëren van alternatieve huisvestingsmogelijkheden. Als het aantal kamerverhuurbedrijven wordt gereguleerd en wordt beperkt dan is het noodzakelijk dat er naar alternatieve huisvestingsmogelijkheden wordt gezocht. Werkgevers 5
zijn vaak aangewezen op het inhuren van buitenlandse werknemers. Zij moeten wel ergens kunnen wonen. Mogelijke alternatieven, die regelmatig genoemd worden zijn - ombouwen van leegstaande kantoren of fabriekspanden (niet op korte termijn realiseerbaar) - containerwoningen (niet op korte termijn realiseerbaar) - aankopen van voor kamerverhuur geschikte panden door corporatie of uitzendbureau s (Axidus) Nader onderzoek moet uitwijzen welke van deze alternatieven het meest realistisch zijn om op korte termijn in uitvoering te brengen. De gemeente zal in ieder geval aan initiatieven en plannen van derden zoveel mogelijk medewerking verlenen. Ad 4 Creëren van welzijns- en zorgaanbod Naast het reguleren van kamerverhuurbedrijven en het handhaven van de regelgeving is het noodzakelijk dat buitenlandse werknemers goed inburgeren en integreren. Als men goed op de hoogte is van de gewoonten en gebruiken van de samenleving komt dat de leefbaarheid in de buurten ten goede. Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld het ontwikkelen van een folder Welkom in Schiedam waarin de nieuwkomers gewezen worden op bepaalde regelgeving, een cursus inburgering, vrije tijdsbesteding, hulpverlenende instanties, onderwijsaspecten e.d. Een ander aspect is dat als gevolg van het instellen van een vergunningstelsel en het strikt handhaven van de regelgeving uit de bouwverordening panden van malafide verhuurders gesloten worden. In deze panden wonen niet alleen buitenlandse werknemers, maar ook mensen die tot het souterrain van de woningmarkt behoren. Denk hierbij aan verslaafden of andere bewoners die in de reguliere woningmarkt niet te plaatsen zijn. Deze mensen zullen op straat komen te staan. Zij zullen herhuisvesting met een vorm van begeleiding nodig hebben. In beeld moet worden gebracht welke voorzieningen en instanties hiervoor reeds bestaan. Omdat dit een rol van Woonplus is zal dit met hen moeten worden besproken. Ook zal onderzocht worden of er aansluiting mogelijk is bij regionale initiatieven op dit gebied. Bijlage: Projectvoorstel 5 november 07 Afdeling Ruimtelijk Gebruik(team Wonen en Milieu) Afdeling Veiligheid 6
7