Raadsvoorstel Reg. nr : 0610145 Ag. nr : 9 Onderwerp Instellen van een reserve Volkshuisvestingsfonds gemeente Boxtel en vaststellen van de bijbehorende Beleidsregels woningbouw gemeente Boxtel. Samenvatting In actiepunt 19 van het door uw raad op 23 september 2004 vastgestelde Beleidsplan Wonen 2004-2008 is vastgelegd, dat ter bevordering van de bouw van goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen voor starters en senioren en ter ondersteuning van initiatieven op dit terrein door het college van burgemeester en wethouders voorstellen dienen te worden ontwikkeld tot het instellen van een Volkshuisvestingsfonds. Voorgesteld wordt om een reserve Volkshuisvestingsfonds in te stellen en de daarbij behorende beleidsregels vast te stellen, waarin met name wordt aangegeven hoe om te gaan met plannen van (project)ontwikkelaars, waarvoor de planologische medewerking van de gemeente wordt gevraagd en waarin niet de volgens voormeld beleidsplan gewenste voortschrijdende woningdifferentiatie wordt gerealiseerd. Voorts wordt ingegaan op het doel en de toepassing van de in te stellen reserve volkshuisvestingsfonds, de hoogte van de door de ontwikkelaars te storten bijdrage(n) in dit fonds en de besteding van gelden uit het fonds. Het conceptraadsbesluit met bijbehorend voorstel is bijgevoegd. Inhoud Inleiding. Aanleiding: In uw vergadering van 23 september 2004 heeft u het Beleidsplan Wonen 2004-2008 vastgesteld. In dit beleidsplan en het daaraan ten grondslag liggende woonwensenonderzoek is geconstateerd, dat er grote behoefte is aan goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen voor starters en senioren, terwijl er in de meerjarenplanning woningbouw onvoldoende plannen (zeker voor de korte termijn) waren opgenomen om in deze behoefte te voorzien. Dit heeft geleid tot opname in het beleidsplan van enerzijds de actiepunten 4 en 5 (het extra labelen van huurwoningen binnen de bestaande voorraad voor senioren en starters) en anderzijds de actiepunten 18 en 19 (het ontwikkelen door het college van burgemeester en wethouders van voorstellen aan uw raad over het invoeren van startersleningen en het instellen van een gemeentelijk volkshuisvestingsfonds). Ter uitvoering van actiepunt 18 heeft u in uw vergadering van 26 januari 2006 reeds besloten tot het vaststellen van de Verordening Stimuleringsfonds startersregeling Boxtel. In actiepunt 19 is vastgelegd, dat ter bevordering van de bouw van goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen voor starters en senioren en ter ondersteuning van initiatieven op dit terrein door ons college voorstellen dienden te worden ontwikkeld tot het instellen van een gemeentelijk volkshuisvestingsfonds. Dit laatste is nu aan de orde. Pagina 1
Raadsvoorstel Reg. nr : 0610145 Alvorens hierop nader in te gaan dient eerst de vraag te worden beantwoord of de instelling van een gemeentelijk volkshuisvestingsfonds in de thans in voorbereiding zijnde Grondnota 2006-2010 dient te worden geregeld of dat er naast de grondnota een apart besluit dient te worden genomen tot instelling van een dergelijk fonds en het opstellen van beleidsregels, waarin met name wordt geregeld hoe om te gaan met de plannen van ontwikkelaars (hieronder dienen te worden verstaan projectontwikkelaars, particuliere ontwikkelaars, corporaties en gemeente), waarin niet de volgens het Beleidsplan Wonen gewenste woningdifferentiatie wordt gerealiseerd en een eventueel in verband hiermede door deze ontwikkelaars te storten bijdrage in het gemeentelijk volkshuisvestingsfonds. Onze voorkeur gaat uit naar de vorming van een aparte reserve Volkshuisvestingsfonds, waarin eventuele bijdragen van ontwikkelaars (zoals hiervoor aangegeven) kunnen worden gestort en van waaruit financiële steun kan worden verleend om de bouw van betaalbare huur- en koopwoningen mogelijk te maken. Hiervan wordt in het vervolg van dit voorstel uitgegaan. Daarnaast kunnen bij besluit van uw raad in dit fonds ook andere bijdragen, bijvoorbeeld uit het Grondbedrijf of de algemene middelen worden gestort. Bij de in bewerking zijnde grondnota, die separaat aan uw raad ter vaststelling zal worden aangeboden, wordt voorgesteld om jaarlijks een deel van de winst van het grondbedrijf te storten in de reserve Volkshuisvestingsfonds. In artikel 160, lid 1 onder b van de Gemeentewet is bepaald, dat wij bevoegd zijn beslissingen van de raad voor te bereiden of uit te voeren. Hoewel uw raad eerder al wel heeft besloten, dat er een volkshuisvestingsfonds moet worden ingesteld is hiertoe door u nog geen definitieve beslissing genomen. In artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt bepaald, dat een bestuursorgaan, waartoe ook uw raad wordt gerekend, beleidsregels kan vaststellen met betrekking tot een hem toekomende of onder zijn verantwoordelijkheid uitgeoefende, dan wel door hem gedelegeerde bevoegdheid. Het instellen van een reserve Volkshuisvestingsfonds en het daarbij stellen van beleidsregels kan zonder meer tot de bevoegdheid van uw raad worden gerekend. In de op te stellen beleidsregels kunnen dan meer zaken worden geregeld dan alleen het instellen van een reserve Volkshuisvestingsfonds. Te denken valt daarbij aan de gewenste woningdifferentiatie en de realisering daarvan, de (hoogte van de) financiële compensatie bij het niet kunnen of willen voldoen aan deze differentiatie en de verstrekking van financiële bijdragen uit het volkshuisvestingsfonds ter bevordering van de bouw van goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen. De uitvoering van de door uw raad vast te stellen beleidsregels kan uiteraard door ons college gebeuren. Afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) handelt over de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure. In artikel 3:10 van deze wet wordt bepaald, dat voormelde afdeling van toepassing is op de voorbereiding van besluiten, indien dat bij wettelijk voorschrift of bij besluit van het bestuursorgaan is bepaald. Er is geen wettelijk voorschrift, dat bepaalt dat bij het instellen van een reserve Volkshuisvestingsfonds de uniforme openbare voorbereidingsprocedure dient te worden gevolgd. Ook is het gegeven de aard van de beleidsregels niet voor de hand liggend, dat door het competente bestuursorgaan wordt bepaald dat de uniforme openbare voorbereidingsprocedure moet worden toegepast. Deze procedure is dus achterwege gelaten. Pagina 2
Raadsvoorstel Reg. nr : 0610145 Zoals al aangegeven gaat het om plannen op locaties in handen van ontwikkelaars, waarop men niet kan of wil bouwen overeenkomstig de differentiatie, zoals die is vastgelegd in par. 6.2 (pag. 24) van het Beleidsplan Wonen 2004-2008. Het moet dan wel gaan om locaties voor de invulling waarvan de planologische medewerking (door middel van vrijstelling, wijziging of uitwerking van het bestemmingsplan) van de gemeente nodig is. Ten aanzien van locaties, waarop op grond van het geldende bestemmingsplan met een directe bouwtitel kan worden gebouwd, kunnen immers geen eisen worden gesteld. Als voor een dergelijke locatie een bouwaanvraag wordt ingediend, die voldoet aan bestemmingsplan en Bouwbesluit dan moet de vergunning hiervoor worden verleend. Er is dan sprake van een zogenaamde gebonden beschikking. Bij locaties waar alleen kan worden gebouwd met planologische medewerking van de gemeente kan zich de situatie voordoen, dat - ondanks het feit, dat men hier niet volgens de gewenste differentiatie kan of wil bouwen - medewerking aan voorgestane invulling van de locatie uit ruimtelijk oogpunt wel gewenst is. In zodanige gevallen is het niet onredelijk om de eigenaar/ontwikkelaar vanuit de opbrengsten van de duurdere woningbouw op een dergelijke locatie een bijdrage te laten storten in de in te stellen reserve Volkshuisvestingsfonds. De in het fonds te storten bijdragen dienen uiteraard te worden ingezet voor het realiseren van goedkope en betaalbare woningen op andere wel daarvoor geschikte of beschikbare locaties. Een en ander dient te worden vervat in een objectieve en transparante regeling op basis waarvan voor eenieder duidelijk is in welke gevallen en tot welke hoogte een bijdrage in het volkshuisvestingsfonds is verschuldigd onder welke voorwaarden. In de op te stellen beleidsregels dient in ieder geval het volgende te worden geregeld: welk besluit aan het opstellen van de beleidsregels ten grondslag ligt; op de toepassing van welke bevoegdheden de beleidsregels betrekking hebben; voor welke doelen de beleidsregels worden gehanteerd; hoe de woningdifferentiatie naar categorie, type, soort en prijsklasse binnen de te ontwikkelen locaties dient te zijn ; hoe hoog de financiële compensatie (zonodig gedifferentieerde bedragen) dient te zijn per woning, die niet overeenkomstig de gewenste differentiatie wordt gebouwd; de eventuele andere/aanvullende voeding van het fonds (bijv. gelden uit de algemene middelen; aan welke projecten financiële steun uit het fonds wordt verleend. Het voorgaande is in het raadsvoorstel nader uitgewerkt. Gevraagde beslissing: Gevraagd wordt een besluit te nemen over het instellen van een reserve Volkshuisvestingsfonds gemeente Boxtel en het ter uitvoering daarvan vaststellen van de Beleidsregels woningbouw gemeente Boxtel. Pagina 3
Raadsvoorstel Reg. nr : 0610145 Beoogde effecten. Het realiseren van goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen met name voor starters en senioren, zoals aangegeven in actiepunt 25 van het Beleidsplan Wonen 2004-2008 door middel van een financiële bijdrage uit de reserve Volkshuisvestingsfonds. Argumenten. 1.1. Vanuit de in te stellen reserve Volkshuisvestingsfonds kunnen financiële middelen beschikbaar worden gesteld om de bouw van goedkope en betaalbare woningen mogelijk te maken. In het Beleidsplan Wonen is vastgelegd, dat toekomstige woningbouwplannen moeten voldoen aan de in dit plan qua categorie, type, soort en prijsklasse vastgelegde differentiatie. Indien een ontwikkelaar hieraan niet kan of wil voldoen dient van de ontwikkelaar voor elke woning, die niet overeenkomstig deze gewenste differentiatie wordt gebouwd, een bijdrage te storten in de reserve Volkshuisvestingsfonds. Dit kan uiteraard allen bij plannen, waarvoor de planologische medewerking van de gemeente is vereist. Alvorens deze medewerking wordt verleend dient de te betalen bijdrage te worden vastgelegd in een met de ontwikkelaar te sluiten overeenkomst. Uitgangspunt dient daarbij te zijn het woningbouwprogramma voor de jaren 2005 t/m 2009, gedifferentieerd overeenkomstig de behoefte zoals die is vastgelegd op pagina 24 van het Beleidsplan Wonen 2004-2008. Deze differentiatie dient dan een voortschrijdend karakter te hebben, met andere woorden de gewenste differentiatie dient over de gehele periode te worden gerealiseerd. Wordt in de eerste jaren bijvoorbeeld onvoldoende in de goedkope sfeer gebouwd dan zal dat in de latere jaren moeten worden ingehaald om toch de gewenste differentiatie te bereiken. Met de middelen uit de reserve Volkshuisvestingsfonds kunnen dan financiële bijdragen worden verstrekt aan projecten, waarbinnen goedkope en betaalbare huurwoningen worden gerealiseerd. Op dit moment is in bewerking de Nota Grondexploitatie, die u binnenkort separaat ter vaststelling zal worden aangeboden. Hierin zal worden voorgesteld om bij de vaststelling van de jaarrekening uit de winst van het Grondbedrijf een bepaald bedrag in de reserve Volkshuisvestingsfonds te storten. Daarmee wordt de samenhang tussen de Nota Grondexploitatie en de reserve Volkshuisvestingsfonds vastgelegd. Daarnaast kan uw raad besluiten ook bijdragen uit de algemene middelen in het fonds te storten. Indien nodig zullen daartoe voorstellen worden gedaan. 1.2 Met de bouw van goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen kan worden voorzien in de behoefte van met name starters en senioren aan goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen. Uit het Beleidsplan Wonen en het daaraan ten grondslag liggende Woonwensenonderzoek blijkt, dat er een grote behoefte is aan goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen. Deze behoefte is vertaald in de differentiatie, zoals deze is opgenomen in paragraaf 6.2 (blz. 24) van het Beleidsplan Wonen. Gezien de markt- en prijsontwikkelingen is het echter bijna niet mogelijk dergelijke woningen zonder extra financiële steun te realiseren. Pagina 4
Raadsvoorstel Reg. nr : 0610145 De instelling van een reserve Volkshuisvestingsfonds en het verstrekken van financiële bijdragen daaruit kan de realisering van deze woningen mogelijk maken. De commissie Ruimtelijke Zaken is over dit voorstel gehoord en kan zich hiermee verenigen. Boxtel, 06-03-06 BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN BOXTEL, de secretaris, de burgemeester, Pagina 5
Aanhef De raad van de gemeente Boxtel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 06-03-06; gelet op: het besluit van de gemeenteraad van 23 september 2004 tot vaststelling van het Beleidsplan Wonen 2004-2008 ; artikel 160, lid 1 onder b van de Gemeentewet; artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht; overwegende dat toepassing van de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in afdeling 3:4 van de Algemene wet bestuursrecht niet bij wettelijk voorschrift of anderszins is bepaald, zodat toepassing van deze procedure achterwege kan blijven; Besluit In te stellen een reserve Volkshuisvestingfonds gemeente Boxtel en ter uitvoering daarvan vast te stellen de daarbij behorende en hierna volgende Beleidsregels woningbouw gemeente Boxtel. Artikel 1. Inleidende bepalingen 1.1 Deze beleidsregels vinden hun grondslag in het door de gemeenteraad op 23 september 2004 vastgestelde Beleidsplan Wonen 2004-2008 en hebben betrekking op de toepassing van de bevoegdheden van burgemeester en wethouders ter uitvoering van de bepalingen van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en/of geldende bestemmingsplannen en gelden voor alle plannen met een omvang van 3 of meer woningen binnen de bebouwde kom(men) van de gemeente Boxtel; 1.2 De beleidsregels worden gehanteerd ten behoeve van: a. de realisatie van het aan het ruimtelijk beleid ten grondslag liggende uitgangspunt om zo zuinig mogelijk met de ruimte in bestaand stedelijk gebied om te gaan, teneinde onnodige aanwending van het buitengebied voor uitbreidingsplannen zoveel mogelijk te voorkomen; b. het realiseren van de in het Beleidsplan Wonen opgenomen doelstelling om op grond van de uitkomsten van het woonwensenonderzoek voor alle woningzoekenden een zo gedifferentieerd mogelijk aanbod van woonruimte te bieden op basis van de in het Beleidsplan Wonen in paragraaf 6.3 (pag. 24) opgenomen differentiatie; c. het realiseren van een stedenbouwkundig en architectonisch hoogwaardige kwaliteit in het binnenstedelijke gebied van de gemeente. Artikel 2. Woningdifferentiatie in binnenstedelijk gebied. 2.1 Voor de toepassing van deze beleidsregels wordt op basis van het Beleidsplan Wonen van 23 september 2004 de volgende woningdifferentiatie gehanteerd: a. Goedkope/betaalbare huurwoningen 35% b. Middeldure/dure huurwoningen 10% Pagina 1
c. Goedkope/betaalbare koopwoningen 15% d. Middeldure koopwoningen 20% e. Middeldure/dure koopwoningen 20% 2.2 Bij voormelde categorieën wordt verstaan onder: a. Goedkope/betaalbare huurwoning: een nieuwe huurwoning waarvan de huurprijs¹ minder dan 475,00³ per maand bedraagt (prijspeil 1-1-2006); b. Middeldure/dure huurwoning: een nieuwe huurwoning waarvan de huurprijs¹ meer dan 475,00³ per maand bedraagt; c. Een goedkope/betaalbare koopwoning: een nieuwe koopwoning waarvan de koopprijs² (vrij op naam) minder dan 200.000,00³ bedraagt; d. Middeldure koopwoning: een nieuwe koopwoning waarvan de koopprijs² (vrij op naam) meer dan 200.000,00 maar niet meer dan 300.000,00 bedraagt; e. Middeldure/dure koopwoning: een nieuwe koopwoning waarvan de koopprijs² (vrij op naam) meer dan 300.000,00³ bedraagt. Artikel 3. Realisering woningdifferentiatie 3.1 Bij de hantering van hun bevoegdheden inzake procedures voor het verlenen van vrijstelling, wijzigingen en/of uitwerkingen op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening of het betreffende bestemmingsplan zullen burgemeester en wethouders prioriteit toekennen door opname in de halfjaarlijks te actualiseren meerjarenplanning woningbouw, mits het bouwplan voor de locatie geheel voldoet aan: a. de verlangde stedenbouwkundige en architectonische hoogwaardige kwaliteit; b. de woningdifferentiatie zoals onder 2.1 aangegeven. 3.2 De onder 3.1 genoemde toetsingscriteria gelden voor elke bouwlocatie met een capaciteit van 3 of meer woningen, waarbij elke bouwlocatie wat punt b. betreft op zichzelf wordt beoordeeld. 3.3 Het toekennen van prioriteit als bedoeld in 3.1 geldt voor zover uit anderen hoofde geen belemmeringen met betrekking tot de realisatie van het bouwplan bestaan. 3.4 Burgemeester en wethouders kunnen van de onderdelen 3.1 aanhef en onder b. en 3.2 afwijken, indien het bouwplan niet voldoet aan de gewenste woningdifferentiatie, doch door de aanvrager van het bouwplan voor de afwijking een nader te bepalen compensatie wordt aangeboden en gestand gedaan op basis van een vooraf te sluiten privaatrechtelijke overeenkomst tussen aanvrager en gemeente, zodanig dat die afwijking van de gewenste woningdifferentiatie op andere wijze voldoende kan worden gecorrigeerd. 3.5 Indien het bouwplan afwijkt van de gewenste woningdifferentiatie en de aanvrager van het bouwplan niet of naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet in voldoende mate een 1 Onder huurprijs wordt verstaan het bedrag van de vergoeding voor het enkele gebruik van de woning. 2 Onder koopsom wordt verstaan de vrij op naamprijs van de woning, woonruimte of appartementsrecht. Voor genoemde bedragen geldt als prijspeil 1-1-2006 (=100). 3 De voor de genoemde categorieën vermelde koopprijzen zullen worden geïndexeerd op basis van een door het college van burgemeester en wethouders te hanteren CBS-kwartaalindexcijfer; de huurprijzen zijn gerelateerd aan de huursubsidiegrens (aftoppingsgrens één- en tweepersoonshuishoudens). Pagina 2
onder 3.4 bedoelde compensatie aanbiedt en gestand doet, zullen burgemeester en wethouders bij de toepassing van hun bevoegdheden de medewerking onthouden. Artikel 4. Financiële compensatie 4.1 Indien een bouwplan voor nieuwe woonruimten binnen het stedelijk gebied niet voldoet aan de gewenste woningdifferentiatie en ook reële compensatie niet wordt of niet kan worden aangeboden, kan de aanvrager op grond van paragraaf 3.4 financiële compensatie bieden door een op basis van het aantal ontbrekende goedkope/betaalbare woningen in overleg met het college van burgemeester en wethouders te bepalen bedrag te storten in de reserve Volkshuisvestingsfonds, waaruit op een later tijdstip door het college ter realisatie van de bouw van een compenserend aantal goedkope/betaalbare woningen zal worden bijgedragen; 4.2 De verplichtingen die partijen daartoe op zich nemen, waaronder die van de gemeente om de financiële compensatie in te zetten voor het (doen) realiseren van goedkope/betaalbare woningen, wordt bij overeenkomst schriftelijk vastgelegd. 4.3 Bij de vaststelling van de financiële compensatie wordt uitgegaan van: a. 5.000,00 4 per goedkope/betaalbare huurwoning die volgens de gewenste woningdifferentiatie gebouwd zou moeten worden, maar waarvoor in de plaats een middeldure/dure huurwoning wordt gebouwd; b. 7.500,00 4 per goedkope/ betaalbare huur- of koopwoning die volgens de gewenste woningdifferentiatie zou moeten worden gebouwd, maar waarvoor in de plaats een middeldure koopwoning wordt gebouwd; c. 10.000,00 4 per goedkope/betaalbare huur- of koopwoning die volgens de gewenste woningdifferentiatie zou moeten worden gebouwd, maar waarvoor in de plaats een middeldure/dure koopwoning wordt gebouwd. Artikel 5. Volkshuisvestingsfonds 5.1 Ingesteld wordt een reserve Volkshuisvestingsfonds gemeente Boxtel. 5.2 Het fonds wordt gevoed met gelden, betaald op voet van een met de gemeente gesloten of te sluiten overeenkomst betreffende het op grond van de voorgeschreven woningdifferentiatie voorzien in de goedkope/betaalbare sector als hiervoor bedoeld. Het fonds wordt voorts gevoed met gelden, die bij besluit van de gemeenteraad zijn of worden bestemd voor storting in dit fonds, alsmede met de rente, die over voormelde gelden wordt verkregen. 5.3 Het college van burgemeester en wethouders beheert het volkshuisvestingsfonds en neemt daarbij de voorschriften Besluit Begroting en Verantwoording (BVV) in acht. 5.4 Overeenkomstig de op haar rustende verplichtingen, vastgelegd in de gesloten overeenkomsten, besluit het college tot het doen van uitgaven uit het fonds. 5.5 Ingeval de bovenstaande beleidsregels voor de realisatie van woningbouwplannen binnen het stedelijk gebied niet langer van toepassing zijn en de verplichtingen tot de bouw van goedkope betaalbare woningen nog niet ten volle is gerealiseerd blijft het fonds daarvoor in stand. 4 Prijspeil 1-1-2006, nadien jaarlijks door het college nader te bepalen of door hen te indexeren aan de hand van te hanteren CBS-indexcijfers. Pagina 3
Artikel 6. Citeertitel en inwerkingtreding 6.1 Deze beleidsregels kunnen worden aangehaald als: Beleidsregels woningbouw gemeente Boxtel ; 6.2 Zij treden in werking op de dag na de bekendmaking. Aldus vastgesteld in zijn openbare vergadering van 29-05-06 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier, de voorzitter, Pagina 4
Toelichting behorende bij Beleidsregels woningbouw gemeente Boxtel. 1. Doelstelling Voor de gemeente geldt als uitgangspunt dat binnen bestaand stedelijk gebied een zuinig gebruik van de ruimte dient te worden gemaakt, zodat pas bij dreigende uitputting van deze ruimte uitbreiding voor woningbouw kan worden gezocht in het buitengebied. Daarnaast is uit het Beleidsplan Wonen 2004-2008 en uit het daaraan ten grondslag liggende Woonwensenonderzoek 2003 gebleken, dat er grote behoefte is aan goedkope/betaalbare huur- en koopwoningen, met name ten behoeve van starters en senioren. Dit vraagt om een gedifferentieerd aanbod van woningen. In het Beleidsplan Wonen is de gewenste woningbouwdifferentiatie voor de komende jaren aangegeven en de gemeente dient te bepalen of de plannen die worden ingediend ook aansluiten bij de gewenste woningdifferentiatie. Om deze gewenste woningdifferentiatie bij de bouw van nieuwe woningen te realiseren is het noodzakelijk gebruik te maken van de aanwezige bevoegdheden door het vaststellen van specifieke beleidsregels. Naast een zo verantwoord mogelijk ruimtegebruik dient binnen het bestaande stedelijke gebied ook te worden gestreefd naar een hoogwaardige stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit zeker wanneer er sprake is van in het zicht liggende locaties. 2. Op welke projecten zijn de beleidsregels van toepassing? De beleidsregels gelden voor alle nieuwbouwplannen met een omvang van 3 of meer woningen binnen het stedelijk gebied van de gemeente, ongeacht wie de opdrachtgever is. Het maakt dus geen verschil of de gemeente, de Woonstichtingen Sint Joseph of Goed Wonen Liempde, een projectontwikkelaar of een particulier de opdrachtgever is. 3. Woningdifferentiatie De gewenste woningdifferentiatie is in het door de gemeenteraad op 23 september 2004 vastgestelde Beleidsplan Wonen als volgt bepaald: a. 15% goedkope huur tot 327,00 p.m. (prijspeil 1-1-2006 inmiddels 332,00 p.m.)* b. 20% betaalbare huur tot 468,00 p.m. (prijspeil 1-1-2006 inmiddels 475,00 p.m.) c. 10% middeldure/ dure huur meer dan 468,00 p.m. (prijspeil 1-1-2006 inmiddels 475,00 p.m) d. 15% goedkope/betaalbare koop tot 200.000,00 e. 20% middeldure koop tussen 200.000,00 en 300.000,00 f. 10% middeldure/dure koop tussen 300.000,00 en 400.000,00 g. 10% dure koop meer dan 400.000,00. Bij deze differentiatie dient te worden opgemerkt, dat woningen met een goedkope huur (tot 332,00 p.m.) in de nieuwbouw nauwelijks te realiseren zijn i.v.m. het huidige loon- en prijspeil. Voor de praktische uitvoering zijn in paragraaf 2.2 daarom de groepen a en b bij elkaar gevoegd. Daarnaast kan worden opgemerkt, dat bij een prijs tot 200.000,00 bij woningen, die tegen deze grens aanliggen niet echt gesproken kan worden van goedkope woningen. Bij goedkope woningen moet worden gedacht aan een prijs tot maximaal 160.000,00 vrij op naam. Pagina 5
4. Welke eisen gelden er voor de woningbouwplannen? Voor alle locaties geldt op grond van het bepaalde in artikel 3, dat er een hoogwaardige stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit wordt verlangd en dat voor elke locatie op zich wordt beoordeeld of het woningbouwplan voldoet aan de gewenste woningdifferentiatie. De verlangde stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit spreekt voor zich. Om de gewenste woningdifferentiatie voor alle locaties samen te kunnen bereiken moet als regel worden gesteld, dat elke locatie op zich aan die differentiatie moet voldoen. Wordt die regel niet gesteld dan is het te verwachten, dat de volgens het Beleidsplan Wonen gewenste woningdifferentiatie niet wordt bereikt, terwijl dat juist een van dé uitgangspunten is van het beleidsplan Wonen. Om te kunnen voldoen aan de in artikel 3 genoemde criteria zullen burgemeester en wethouders dus gebruik moeten maken van hun bevoegdheden inzake procedures voor het verlenen van vrijstellingen of het meewerken aan wijzigingen of uitwerkingen op grond van de Wet op de ruimtelijke Ordening of het betreffende bestemmingsplan, waarin het bouwplan is gelegen. Het al dan niet toekennen van prioriteit binnen de meerjarenplanning woningbouw is daarbij een van de aanvullende mogelijkheden. Bij het voorgaande wordt er vanuit gegaan, dat er geen andere belemmeringen zijn die uitvoering van het bouwplan in de weg staan. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd (en dus niet verplicht!) om af te wijken van de gewenste woningdifferentiatie, indien het ingediende bouwplan hieraan niet voldoet en door de aanvrager voor de afwijking een nader te bepalen compensatie wordt aangeboden en gestand gedaan, zodanig dat die afwijking van de woningdifferentiatie op andere wijze voldoende kan worden gecorrigeerd. Dit laatste is vastgelegd in artikel 3.4 en verder uitgewerkt in artikel 4. 5. Afwijking van de gewenste woningdifferentiatie en de compensatie daarvan. Hoewel voor het verkrijgen van de planologische medewerking uitdrukkelijk als uitgangspunt geldt, dat de gewenste woningdifferentiatie ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd, kunnen zich omstandigheden voordoen op grond waarvan de opdrachtgever van een bouwplan voor andere verhoudingsgetallen kiest. Dat kan dan met zich meebrengen dat op de betreffende locatie niet volgens de gewenste woningdifferentiatie wordt gebouwd en bijvoorbeeld op een andere locatie een (veel) hoger aantal goedkope/betaalbare woningen zal moeten worden gebouwd om de gewenste differentiatie voor de doelgroepen te kunnen bereiken. Dit zou in principe nog in de vorm van een reële compensatie kunnen gebeuren als de betrokken opdrachtgever over beide locaties zou beschikken en ook daadwerkelijk op beide locaties tezamen de vereiste differentiatie zou realiseren. Een dergelijke situatie zal zich echter zelden voordoen, zodat ook de mogelijkheden van financiële compensatie dienen te worden bezien. Alsdan zal in de vorm van een financiële bijdrage in het gemeentelijke volkshuisvestingsfonds de bouw van goedkope/betaalbare woningen elders mogelijk moeten worden gemaakt, doordat de gemeente als het ware overneemt en met behulp van financiële steun uit het volkshuisvestingsfonds de bouw van voldoende goedkope en betaalbare woonruimte mogelijk maakt op gemeentelijke locaties of dat mogelijk maakt via bijdragen uit het fonds aan derden. Het aanbieden van financiële compensatie en het gestand doen daarvan, alsmede de verplichtingen die de gemeente daardoor op zich neemt, zullen in een overeenkomst met de betrokken bouwer worden opgenomen. Pagina 6
Voor de te betalen bijdragen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: a. 5.000,00 per goedkope/betaalbare huurwoning die volgens de gewenste woningdifferentiatie gebouwd zou moeten worden, maar waarvoor in de plaats een middeldure of dure huurwoning wordt gebouwd; b. 7.500,00 per goedkope/betaalbare huur- of koopwoning die volgens de gewenste woningdifferentiatie zou moeten worden gebouwd, maar waarvoor in de plaats een middeldure koopwoning wordt gebouwd; c. 10.000,00 per goedkope/betaalbare huur- of koopwoning die volgens de gewenste woningdifferentiatie zou moeten worden gebouwd, maar waarvoor in de plaats een dure koopwoning wordt gebouwd. Kan een opdrachtgever ten aanzien van zijn van de gewenste woningdifferentiatie afwijkende bouwplan geen aanleiding vinden om die afwijking te compenseren dan zal er uiteraard met afweging van alle belangen geen planologische medewerking in de vorm van vrijstelling o.d. aan het bouwplan kunnen worden verleend. Voldoet het bouwplan geheel aan het geldende bestemmingsplan en zijn er geen vrijstellingen o.d. nodig dan dient de gevraagde vergunning uiteraard te worden verleend. Binnen het stedelijk gebied van de gemeente (kernen Boxtel, Liempde en Lennisheuvel) is nog de bouw van een (beperkt) aantal individuele woningen mogelijk op particuliere gronden. Dit geldt met name voor de kern Liempde. Vanuit praktische overwegingen is in de beleidsregels daarom opgenomen de gewenste woningdifferentiatie alleen toe te passen bij projecten van minimaal 3 woningen. 6. Volkshuisvestingsfonds. Het gemeentelijk volkshuisvestingsfonds kent als inkomsten de gelden, die zijn betaald op grond van een met de gemeente gesloten of te sluiten overeenkomst betreffende het op grond van de gewenste woningdifferentiatie voorzien in de goedkope sector zoals hiervoor beschreven. Inkomsten kunnen voorts bestaan uit gelden, die bij besluit van de gemeenteraad zijn of worden bestemd voor storting in het fonds, alsmede de jaarlijks bij te schrijven rente over de gelden in het fonds. Het college van burgemeester en wethouders beheert het volkshuisvestingsfonds en neemt daarbij de voorschriften Besluit Begroting en Verantwoording (BVV) in acht. Overeenkomstig de op haar rustende verplichtingen en met haar gesloten overeenkomsten besluit het college tot het doen van uitgaven uit het fonds. Ingeval de beleidsregels voor de realisatie van woningbouwplannen binnen het stedelijk gebied van de gemeente niet langer van toepassing of nodig zijn en de verplichtingen tot de bouw van goedkope woningen nog niet ten volle zijn gerealiseerd blijft het fonds daarvoor in stand. 7. Citeertitel De regeling kan worden aangehaald als Beleidsregels woningbouw gemeente Boxtel en zij treden in werking op de dag na de openbare bekendmaking daarvan. Pagina 7