A. TOTSTANDKOMING VAN DE KOOP - WILSOVEREENSTEMMING - WILSGEBREKEN Wet 21 maart 1804 B.W. (uittreksel art. 1108 1118)................................ 1 Wet 21 maart 1804 Burgerlijk Wetboek (B.S., 3 september 1807) (Uittreksel) BOEK III OP WELKE WIJZE EIGENDOM VERKREGEN WORDT TITEL III CONTRACTEN OF VERBINTENISSEN UIT OVEREENKOMST IN HET ALGEMEEN HOOFDSTUK II VOORWAARDEN DIE TOT DE GELDIGHEID VAN DE OVEREENKOMSTEN VEREIST ZIJN Art. 1108. Tot de geldigheid van een overeenkomst zijn vier voorwaarden vereist: De toestemming van de partij die zich verbindt; Haar bekwaamheid om contracten aan te gaan; Een bepaald voorwerp als inhoud van de verbintenis; Een geoorloofde oorzaak van verbintenis. Om een geldig contract te kunnen afsluiten moeten 4 voorwaarden vervuld zijn: (i) partijen moeten akkoord gaan, (ii) zij moeten bekwaam zijn, (iii) het voorwerp van het contract moet bepaald zijn (of bepaalbaar) en (iv) de oorzaak ervan moet geoorloofd zijn. Deze voorwaarden worden verder uitgewerkt in de artikelen 1109-1133 BW. De geldigheidsvoorwaarden moeten voldaan zijn op het ogenblik van de totstandkoming van de overeenkomst. Indien een partij de totstandkoming van het contract betwist, mag de rechter rekening houden met bewijselementen van na de beweerde contractsluiting, teneinde te beslissen tot het bestaan of het niet-bestaan van de overeenkomst (Cass. 11 april 1991, Pas. 1991, I, 726, noot). 1. De toestemming Het kan voorkomen dat de wil van de partijen niet op hetzelfde gericht is, waardoor de wilsovereenstemming tussen partijen ontbreekt. Dit is de zogenaamde wilsverhinderende dwaling. De wilsverhinderende dwaling kan zowel slaan op de aard van de overeenkomst, het voorwerp van de overeenkomst als op de oorzaak van de overeenkomst (A. DE BOECK, "Wilsgebreken", Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer. Commentaar verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2004, losbl.; B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch privaatrecht. X. Overeenkomsten. Deel 2 Bijzondere overeenkomsten. A. Verkoop. Deel 1 Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, p. 142). Een voorbeeld van de wilsverhinderende dwaling omtrent de aard van de overeenkomst betreft de situatie waarbij de verkoper in de overtuiging verkeert een koopovereenkomst op lijfrente te sluiten, terwijl de koper ervan uitgaat een huurovereenkomst te sluiten (J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, p. 9). Een voorbeeld van de wilsverhinderende dwaling omtrent het voorwerp van de overeenkomst betreft dan weer de situatie waarbij de koper ervan uitgaat dat hij een huis koopt te Gent, terwijl de verkoper een woning verkoopt te Brussel. Tenslotte is er sprake van wilsverhinderende dwaling omtrent de oorzaak van de overeenkomst, wanneer een partij ingevolge dwaling een overeenkomst aangaat die voor haar zonder oorzaak is. Hierbij kan gedacht worden aan de verdeling van een onbestaande onverdeeldheid. Larcier Duiding koop - verkoop onroerende goederen (1 november 2016) Larcier---TREE_7214--Export:09-11-2016_14:21--
De wilsverhinderende dwaling dient onderscheiden te worden van het wilsgebrek dwaling. Bij de wilsverhinderende dwaling is de wil van elke partij volwaardig tot stand gekomen, maar is er een defect te bespeuren op het niveau van de werkelijke wil. De (ogenschijnlijke) wilsovereenstemming berust dus op een misverstand. Bij dwaling is er wel wilsovereenstemming, maar is de wil van één van de partijen niet volwaardig tot stand gekomen. Waar dwaling een wilsgebrek uitmaakt, is de wilsverhinderde dwaling eerder te beschouwen als een 'toestemmingsdefect' (A. DE BOECK, "Wilsgebreken", Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer. Commentaar verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2004, losbl.). Echter, er zijn ook enkele gelijkenissen tussen de wilsverhinderende dwaling en het wilsgebrek dwaling. Zo geldt voor beiden het verschoonbaarheidsvereiste en de sanctie van de relatieve nietigheid (A. DE BOECK, "Wilsgebreken, Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer. Commentaar verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2004, losbl.; B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch privaatrecht. X. Overeenkomsten. Deel 2 Bijzondere overeenkomsten. A. Verkoop. Deel 1 Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, p. 145). Het kan ook voorkomen dat er in hoofde van één van de contractspartijen een ongewilde discrepantie bestaat tussen wat zij werkelijk heeft gewild en wat zij heeft verklaard. Normaliter zal er in deze situatie geen overeenkomst tot stand komen. Echter, indien de wederpartij er in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht op vertrouwen dat de wilsverklaring overeenstemde met de werkelijke wil, kan de overeenkomst wel tot stand komen en dit op basis van de vertrouwensleer (W. VAN GERVEN en S. GOVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, p. 53). 2. De handelingsbekwaamheid In principe is iedereen handelingsbekwaam. Echter, in bepaalde gevallen wordt de handelingsbekwaamheid door de wet uitgeschakeld of beperkt. Dit geldt ter bescherming van de partij die niet in staat is om zijn werkelijke wil te vormen (bv. wegens gebrek aan intellectuele capaciteiten of wegens een gebrekkig geestelijk vermogen). Hierbij kan gedacht worden aan minderjarigen, gerechtelijk onbekwaamverklaarden, de onder gerechtelijk raadsman geplaatste personen, personen die zich in een toestand van verlengde minderjarigheid bevinden, etc. Zie ook de duiding bij hoofdstuk III.E en III.D. Het kan ook voorkomen dat een persoon slechts incidenteel of kortstondig niet in staat is om een volwaardige wil te vormen (bv. door dronkenschap). Conform de heersende opvatting is de overeenkomst in dergelijke situatie geldig, maar vernietigbaar (relatief nietig) op verzoek van de in die toestand verkerende persoon. Indien de persoon onder invloed schuld heeft aan de toestand waarin hij zich bij de contractsluiting bevond en indien de wederpartij erop kon vertrouwen dat de wilsuiting gesteund was op een correcte wilsvorming, kan de wederpartij zich evenwel beroepen op de vertrouwensleer teneinde de uitvoering van de overeenkomst te vorderen (W. VAN GERVEN en S. GOVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, p. 117). 3. Het voorwerp Zie hoofdstuk II.B. Het voorwerp verwijst naar het concrete rechtsgevolg dat de handelende partij(en) beogen. Partijen kunnen vrij het voorwerp van hun overeenkomst bepalen. Er dienen evenwel een aantal voorwaarden voldaan te zijn. Het voorwerp dient bepaald of bepaalbaar te zijn, het voorwerp moet slaan op zaken die in de handel zijn, het voorwerp moet bestaan of kunnen bestaan en het voorwerp dient geoorloofd te zijn. Is het voorwerp niet bepaald of bepaalbaar of blijkt het voorwerp ongeoorloofd te zijn, dan is de overeenkomst nietig. Het betreft normaliter een relatieve nietigheid, behalve wanneer het voorwerp ongeoorloofd is wegens strijdigheid met de openbare orde of de goede zeden (W. VAN GER- VEN en S. GOVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, p. 75). Gaat het voorwerp teniet zodat de overeenkomst geen bestaansreden meer heeft, dan leidt dit tot het verval van de overeenkomst (Cass. 28 november 1980, Pas. 1981, I, 369). 4. De oorzaak Zie hoofdstuk II.C. 2Larcier Duiding koop - verkoop onroerende goederen (1 november 2016) Larcier---TREE_7214--Export:09-11-2016_14:21-
De oorzaak bij wederkerige overeenkomsten bestaat in de door de wederpartij aangegane verbintenis of meer in het algemeen in het voordeel dat elke partij uit de overeenkomst kan halen. De oorzaak moet geoorloofd zijn. Dit impliceert dat zij niet verboden mag zijn door de wet of strijdig mag zijn met de openbare orde. Is de oorzaak strijdig met de openbare orde of de goede zeden of ontbreekt enige oorzaak, dan is de overeenkomst absoluut nietig. Is de oorzaak ongeoorloofd wegens strijdigheid met dwingende rechtsregels, dan is de overeenkomst relatief nietig (W. VAN GERVEN en S. GOVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, p. 87-88). Art. 1109. Geen toestemming is geldig, indien zij alleen door dwaling is gegeven, door geweld afgeperst of door bedrog verkregen. Afdeling I Toestemming Art. 1110. Dwaling is alleen dan een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer zij de zelfstandigheid betreft van de zaak die het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt. Zij is geen oorzaak van nietigheid, wanneer zij alleen de persoon betreft met wie men bedoelde te handelen, tenzij de overeenkomst hoofdzakelijk uit aanmerking van deze persoon is aangegaan. Dwaling wordt over het algemeen omschreven als een verkeerde/onjuiste voorstelling die een partij heeft betreffende een bestanddeel van de overeenkomst op het ogenblik van het aangaan van de overeenkomst. De dwaling leidt dus tot een ongewilde discrepantie tussen de werkelijke wil van een partij en diens gevormde wil. Niet elke dwaling leidt tot de nietigheid van de overeenkomst. Er dienen een aantal voorwaarden voldaan te zijn. 1. Zelfstandigheidsvereiste De dwaling dient vooreerst betrekking te hebben tot de zelfstandigheid van de zaak. Het Hof van Cassatie oordeelde dat ieder element dat de dwalende partij er hoofdzakelijk heeft toe bewogen om de overeenkomst te sluiten, derwijze dat zonder dit element de overeenkomst niet zou zijn tot stand gekomen, tot de zelfstandigheid van de zaak behoort. Bovendien oordeelde het Hof dat de dwaling hieromtrent enkel tot de nietigheid van de overeenkomst leidt, indien de medecontractant van dit element kennis had of hierop redelijkerwijze had moeten bedacht zijn (Cass. 3 maart 1967, RW 1966-67, 1907; Cass. 27 oktober 1995, RW 1996-97, 298; Cass. 23 januari 2014, TBO 2014, afl. 3, 137). De dwaling moet dus betrekking hebben op een element dat van doorslaggevend belang was voor de gedwaalde partij. Een element van doorslaggevend belang slaat in de eerste plaats op de essentiële elementen van de overeenkomst. Essentiële elementen betreffen elementen die, naargelang de aard van de overeenkomst, fundamenteel zijn voor de totstandkoming van de overeenkomst. Dergelijke elementen worden vermoed een doorslaggevend karakter te hebben (J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, p. 52; B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch privaatrecht. X. Overeenkomsten. Deel 2 Bijzondere overeenkomsten. A. Verkoop. Deel 1 Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, p. 148). Het doorslaggevend belang moet bovendien kenbaar geweest zijn voor de wederpartij. Dit wil zeggen dat de wederpartij geweten moet hebben of behoorde te weten dat de dwalende partij een doorslaggevend belang hechtte aan de hoedanigheden waaromtrent de dwaling wordt ingeroepen. Dit impliceert dat de verkoper een ondervragingsplicht heeft en de koper een spreekplicht (Rb. Hasselt 11 februari 2002, RW 2003-04, afl. 36, 1426). Echter, er bestaat een algemeen vermoeden dat een partij bij het sluiten van de overeenkomst minstens de hoedanigheden nastreeft die normaal te vinden zijn bij een overeenkomst van die aard. Indien een partij bijgevolg kan aantonen dat ze over deze hoedanigheden gedwaald heeft, geldt een vermoeden dat de wederpartij er kennis van had (A. DE BOECK, Informatierechten en - plichten bij de totstandkoming en uitvoering van overeenkomsten, Antwerpen, Intersentia, 2000, p. 231). Wanneer een vastgoedmakelaar in zijn publiciteit een onroerend goed verkoopt waarin de opgegeven oppervlakte niet de oppervlakte was van de verkochte woning maar wel van de totale terreinoppervlakte, dan is er dwaling in hoofde van de koper en dient de vernietiging van de ver- Larcier Duiding koop - verkoop onroerende goederen (1 november 2016) Larcier---TREE_7214--Export:09-11-2016_14:21--
koopovereenkomst te worden uitgesproken. De oppervlakte is immers een essentieel element (Rb. Antwerpen 18 mei 1998, T.App. 2001, afl. 3, 45). Uit het bovenstaande volgt dat een dwaling omtrent bijkomstige elementen in principe niet in aanmerking genomen wordt als wilsgebrek. Indien een bijkomstig element evenwel als een substantieel element beschouwd wordt, kan er wel sprake zijn van het wilsgebrek dwaling. Substantiële elementen zijn elementen waarvan een partij kan aantonen dat de aanwezigheid van dergelijke elementen van doorslaggevend belang was voor de totstandkoming van de overeenkomst en de wederpartij hiervan kennis heeft (J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, p. 53). Indien de dwalende partij aanvankelijk een prijsvermindering vordert in plaats van de nietigheid van de overeenkomst, dient geconcludeerd te worden dat het element niet van doorslaggevend belang was voor het sluiten van de overeenkomst. Het kan bijgevolg niet als een substantieel element beschouwd worden (Bergen 27 november 2000, RRD 2001, afl. 100, 259; Luik 20 maart 2001, JLMB 2001, 1698). Een beding in de verkoopvoorwaarden van de openbare verkoop van een pand dat vermeldt dat de kopers het onroerend goed gekocht hebben in de staat waarin het zich bij de verkoping bevond, heeft tot gevolg dat de partijen bij overeenkomst hebben uitgesloten dat de staat van het pand door de kopers kan worden aangevoerd als een bestanddeel dat hen in hoofdzaak ertoe aangezet heeft het contract aan te gaan (Cass. 24 april 2003, Pas. 2003, afl. 4, 873). In tegenstelling tot dwaling over essentiële elementen, gelden geen vermoedens bij dwaling over substantiële elementen. De bewijslast zal bijgevolg veel hoger liggen. De dwalende partij zal moeten aantonen dat het element een doorslaggevend karakter heeft en dat de wederpartij hiervan op de hoogte was. Het Hof van Cassatie oordeelde evenwel dat dwaling door getuigen en vermoedens mag worden bewezen, omdat het onmogelijk is zich hiervan een geschreven bewijs te verschaffen (Cass. 8 mei 1905, Pas. 1905, I, 214). Dwaling over de persoon kan enkel tot de nietigverklaring leiden, indien het een intuitu personae-verbintenis betreft. Zijnde een verbintenis die hoofdzakelijk uit aanmerking van een welbepaald persoon is aangegaan. De dwaling kan in dergelijke situatie zowel betrekking hebben op de identiteit van de persoon als op een (element van) diens bekwaamheid, talent, op voorwaarde dat die hoedanigheden determinerend waren voor de toestemming en de wederpartij dit wist of behoorde te weten (J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, p. 56). Rechtsdwaling veronderstelt een verleerde voorstelling van het objectieve recht waardoor een partij een verbintenis aangaat die zij niet zou zijn aangegaan indien zij de toepasselijkheid of de draagwijdte van de rechtsregel juist had ingeschat. Rechtsdwaling kan eveneens tot de nietigheid van de overeenkomst leiden. (B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch privaatrecht. X. Overeenkomsten. Deel 2 Bijzondere overeenkomsten. A. Verkoop. Deel 1 Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, p. 152) Dwaling omtrent de waarde van de zaak kan niet als een wilsgebrek beschouwd worden. Dergelijke dwaling is namelijk niet doorslaggevend. Anders oordelen zou er toe leiden dat iedere overeenkomst in strijd met artikel 1118 BW wegens benadeling vernietigd zou kunnen worden (Antwerpen 27 april 1993, RW 1994-95, 1194; Luik 21 december 1999, JDSC 2002, 67; J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, p. 58). De dwaling moet bestaan op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Dit belet niet dat de rechter rekening houdt met omstandigheden die zich nadien voordoen, op voorwaarde dat hij deze omstandigheden aanwendt om zich een beeld te vormen van de gebruikelijke voorstelling van de werkelijkheid op het moment dat de overeenkomst werd gesloten (Rb. Hasselt 25 maart 2002, RW 2003-04, afl. 35, 1390). 2. Verschoonbaarheidsvereiste Het Hof van Cassatie oordeelde dat dwaling slechts als een wilsgebrek in aanmerking genomen kan worden, indien de dwaling verschoonbaar is. Dit is wanneer geen redelijk mens ze zou begaan (Cass. 10 april 1975, Pas. 1975, I, 785; Cass. 28 juni 1996, Pas. 1966, I, 714; Cass. 14 januari 2013, RW 2013-14, afl. 9, 342; Cass. 28 november 2013, TBO 2013, afl. 6, 267). De voorwaarde van verschoonbaarheid brengt met zich mee dat de dwalende partij de plicht heeft om zichzelf te informeren alvorens haar toestemming te geven tot een contract. Een partij mag niet lichtgelovig zijn. De meerderheid in de rechtsleer stelt dat een partij die bij de contractsluiting niet de nodige zorg heeft besteed om de dwaling te achterhalen, een fout in de zin van 4Larcier Duiding koop - verkoop onroerende goederen (1 november 2016) Larcier---TREE_7214--Export:09-11-2016_14:21-
artikel 1382 BW begaat. Deze fout kan in natura hersteld worden door het behoud van de overeenkomst, dit ondanks het wilsgebrek (A. DE BOECK, "Wilsgebreken", Bijzondere overeenkomsten. Commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer. Commentaar verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, 2004, losbl.; J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, p. 67). De onderzoeksplicht zal strenger zijn naarmate de koper meer deskundig is op het terrein. Van een normaal voorzichtig handelaar mag bijvoorbeeld redelijkerwijs verwacht worden dat hij, vooraleer hij een bindende aankoopbelofte ondertekent, zelf eerst inlichtingen neemt omtrent de stedenbouwkundige bestemming en de stedenbouwkundige mogelijkheden van het onroerend goed dat hij wenst aan te kopen, zeker wanneer dit onroerend goed dienstig moet zijn voor de exploitatie van zijn handelsactiviteit (Gent 25 februari 2009, RW 2010-11, afl. 18, 746). De rechter beoordeelt in feite of de dwaling verschoonbaar is. Zoals aangegeven, volstaat het dat uit de vaststellingen van de rechter volgt dat de dwaling door een redelijk persoon kan worden begaan (Cass. 28 november 2013, TBO 2013, afl. 6, 267). Zo werd geoordeeld dat indien een contractpartij een afgewerkte en ingerichte studio te koop aanbiedt, zij behoorde te begrijpen dat het tot de normale verwachtingen van de aspirant-koper behoorde dat dit goed aan de wettelijke voorschriften voldeed en dat met name hiervoor een regelmatige bouwvergunning werd afgeleverd. De verkoper kan zich dus niet beroepen op de omstandigheid dat de koper zelf de afwezigheid van de bouwvergunning had kunnen ontdekken. Het zou bovendien niet verantwoord zijn om van de koper te eisen dat hij een diepgaand en tijdrovend onderzoek zou verrichten of laten verrichten, terwijl de correcte informatie door de verkoper zeer snel en zeer goedkoop kan worden verstrekt. De dwaling is bijgevolg doorslaggevend en verschoonbaar (Rb. Hasselt 11 februari 2002, RW 2003-04, afl. 36, 1426). Wanneer een perceel wordt verkocht als bouwgrond, maar de akte evenwel vermeldt dat geen verzekering kan worden gegeven omtrent de mogelijkheid om op het goed te bouwen die voor bewoning kan worden gebruikt, kan de koper niet beweren dat de koop door dwaling is aangetast onder verwijzing naar de omstandigheid enerzijds dat volgens de oorspronkelijke verkavelingsvergunning geen bouwvergunning zal worden verkregen zolang de weg niet is aangelegd of uitgerust en anderzijds de verkavelingsvergunning wegens ontoereikende verkoop van de kavels vervallen werd verklaard. Kopers dienen te weten dat, gelet op de datum en de voorwaarden van de verkavelingsvergunning, het inplantingsplan, waarbij geen aanleg van wegen was vereist, de vergunning na verloop van vijf jaar zou vervallen. De dwaling van de koper is derhalve niet verschoonbaar (Gent 25 april 1997, T.Not. 1998, 148). De koper die niet weet dat het onroerend goed dat hij verwerft met het oog daar zijn woonplaats te vestigen, kan overstromen, begaat een vergissing over één van de substantiële hoedanigheden. De vergissing van de koper is bovendien verschoonbaar indien hij heeft kunnen denken dat het probleem van overstroming op het ogenblik van de verwerving niet meer actueel was. De koper is dus gerechtigd de nietigverklaring te verkrijgen van de verkoop (Bergen 26 september 2005, JLMB 2006, afl. 19, 813). Art. 1111. Geweld, gepleegd tegen hem die de verbintenis heeft aangegaan, is een oorzaak van nietigheid, zelfs al is het gepleegd door een derde, onderscheiden van degene ten voordele van wie de overeenkomst is aangegaan. Art. 1112. Het geweld moet van dien aard zijn dat het op een redelijk mens moet indruk maken en hem kan doen vrezen dat hij zelf of zijn vermogen aan een aanzienlijk en dadelijk kwaad is blootgesteld. Hierbij wordt gelet op de leeftijd, het geslacht en de stand van de personen. Opdat er sprake kan zijn van geweld als wilsgebrek, dient het geweld op een redelijk mens indruk te maken. Loutere angstvalligheid beschermt de wet niet. Bij de beoordeling dient de rechter rekening te houden met de leeftijd, het geslacht en de stand van de personen. Het betreft dus een beoordeling in concreto. Het gepleegde geweld kan zowel van fysieke, van materiële als van morele aard zijn (R. DEKKERS en A. VERBEKE, Handboek Burgerlijk recht. Deel III. Verbintenissen, bewijsleer, gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, p. 32). Geweld is een grond tot nietigheid van de overeenkomst, ongeacht van wie het geweld uitgaat. In tegenstelling tot de dwaling en bedrog, kan het geweld door een derde dus eveneens leiden tot de nietigheid van de overeenkomst (Cass. 27 november 1995, RW 1996-97, 1060). Larcier Duiding koop - verkoop onroerende goederen (1 november 2016) Larcier---TREE_7214--Export:09-11-2016_14:21--
Art. 1113. Geweld is een oorzaak van nietigheid van het contract, niet alleen wanneer het gepleegd wordt tegen de persoon die het contract aangaat, doch ook wanneer het gepleegd wordt tegen zijn echtgenoot of tegen zijn echtgenote, of tegen zijn bloedverwanten in de nederdalende of in de opgaande lijn. Ook wanneer het geweld gepleegd wordt tegen de echtgenoot/echtgenote van de contractspartij of tegen zijn bloedverwanten in de nederdalende of in de opgaande lijn, kan geweld de nietigheid van de overeenkomst veroorzaken. Deze opsomming is niet limitatief. Ook andere personen komen in aanmerking, indien het slachtoffer het bewijs levert van gevoelsbanden die zijn wil kunnen beïnvloeden. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de samenwonende partner (J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, p. 22; R. DEKKERS en A. VERBEKE, Handboek Burgerlijk recht. Deel III. Verbintenissen, bewijsleer, gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, p. 32). Art. 1114. De vrees uit eerbied voor vader of moeder of een ander bloedverwant in de opgaande lijn, zonder dat enig geweld is gepleegd, is op zichzelf niet voldoende om het contract te vernietigen. De vrees uit ontzag voor vader of moeder of een ander bloedverwant in de opgaande lijn volstaat op zichzelf niet om de overeenkomst te vernietigen. In de rechtsleer wordt aangenomen dat deze regel uitgebreid dient te worden tot alle gevallen waar één van de partijen de andere eerbied verschuldigd is. Dit zal het geval zijn in de relatie tussen werkgever en werknemer, tussen aansteller en aangestelde, etc. Echter, wanneer de contractspartij zijn machtspositie aanwendt om voordelen af te dwingen die hij anders nooit verkregen had, misbruikt hij zijn positie. In dergelijk geval kan er wel sprake zijn van geweld welke de nietigheid van het contract tot gevolg heeft (R. DEKKERS en A. VERBEKE, Handboek Burgerlijk recht. Deel III. Verbintenissen, bewijsleer, gebruikelijke contracten, Antwerpen, Intersentia, 2007, p. 33-34). Art. 1115. Men kan niet meer tegen een contract uit hoofde van geweld opkomen, indien dat contract sinds het ophouden van het geweld is goedgekeurd, hetzij uitdrukkelijk, hetzij stilzwijgend, hetzij doordat men de tijd, bij de wet voor het herstel bepaald, heeft laten voorbijgaan. Art. 1116. Bedrog is een oorzaak van nietigheid van de overeenkomst, wanneer de kunstgrepen, door een van de partijen gebezigd, van dien aard zijn dat de andere partij zonder die kunstgrepen klaarblijkelijk het contract niet zou hebben aangegaan. Bedrog wordt niet vermoed, het moet worden bewezen. Er is bedrog wanneer een partij kunstgrepen aanwendt om de andere partij op grond van een verkeerde voorstelling van zaken te bewegen tot het aangaan van een nadelige overeenkomst, waarvan het voordeel ten goede komt aan degene die het bedrog pleegt of een derde. Een overeenkomst kan nietig verklaard worden wegens bedrog. Opdat er evenwel bedrog kan voorliggen, dient een van de partijen kunstgrepen gebezigd te hebben die van aard zijn dat zonder deze kunstgrepen de overeenkomst niet zou zijn aangegaan (Gent 25 februari 2009, RW 2010-11, 746). Een van de contractspartijen dient misleidende gedragingen te stellen. Deze kunnen zowel slaan op een handelen (bedrieglijk gedrag) als op een nalaten (bedrieglijk stilzwijgen) (Cass. 16 september 1999, RW 2001-02, 414; Cass. 17 februari 2012, JLMB 2012, afl. 30, 1412). Het is tevens belangrijk om op te merken dat het bedrog moet uitgaan van de medecontractant. Het bedrog dat uitgaat van een derde vormt in beginsel geen grond tot vernietiging (Rb. Bergen 3 juni 1987, JL 1987, 1044). De misleidende gedragingen dienen met bedrieglijk inzicht gepleegd te zijn. De wederpartij moet dus opzettelijk, welbewust, wetens en willens de andere partij misleiden, met de bedoeling hem tot de contractsluiting te bewegen (R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, p. 421). Uit het bovenstaande vloeit voort dat de contractspartij gedwaald moet hebben door het bedrog. In tegenstelling tot de dwaling bedoeld in artikel 1110 BW, moet de dwaling geen betrek- 6Larcier Duiding koop - verkoop onroerende goederen (1 november 2016) Larcier---TREE_7214--Export:09-11-2016_14:21-
king hebben op de zelfstandigheid van de zaak. Het volstaat dat de aangewende kunstgrepen de toestemming tot contracteren hebben beïnvloed (Cass. 24 mei 1974, Arr.Cass. 1974, 1063). De dwaling dient evenmin verschoonbaar te zijn. Ook wanneer een, in dezelfde feitelijke omstandigheden geplaatst, normaal voorzichtig en redelijk persoon het bedrog tijdig zou hebben ontdekt, kan het slachtoffer nog steeds succesvol bedrog inroepen (Cass. 23 september 1977, Arr.Cass. 1978, 107; Cass. 18 maart 2010, Pas. 2010, afl. 3, 875). Opdat een overeenkomt daadwerkelijk nietig verklaard kan worden wegens bedrog, dient een causaal verband te bestaan tussen de gebezigde kunstgrepen en de contractsluiting. De aangewende kunstgrepen dienen dus doorslaggevend te zijn. In de praktijk wordt een onderscheid gemaakt tussen de situatie waarbij de aangewende kunstgrepen doorslaggevend waren voor de totstandkoming van de overeenkomst (hoofdbedrog) en de situatie waarbij de aangewende kunstgrepen tot gevolg hebben dat tegen minder bezwarende voorwaarden zou zijn gecontracteerd (incidenteel bedrog) (J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, 21; R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, p. 423). Zo oordeelde het Hof van Cassatie dat er ook sprake is van bedrog wanneer bij het sluiten van een overeenkomst feiten verzwegen worden die zodanig zijn dat, indien de contractpartij er kennis van had, tegen minder bezwarende voorwaarden zou zijn gecontracteerd (Cass. 8 juni 1978, RW 1978-79, 1777). Enkel hoofdbedrog zal tot de relatieve nietigheid van de overeenkomst leiden, desgevallend met een bijkomende schadevergoeding voor zover bewezen wordt dat de nietigheid geen volledige schadevergoeding inhoudt. Incidenteel bedrog kan enkel gesanctioneerd worden met een schadevergoeding op basis van artikel 1382 BW (B. TILLEMAN, Beginselen van Belgisch privaatrecht. X. Overeenkomsten. Deel 2 Bijzondere overeenkomsten. A. Verkoop. Deel 1 Totstandkoming en kwalificatie van de koop, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, 197-198; R. TIMMERMANS, Dwaling en bedrog bij koop en verkoop van onroerend goed, Mechelen, Kluwer, 2007, 4258). Een partij die beweert het slachtoffer te zijn van bedrog, zal hiervan het bewijs moeten leveren. De feitenrechter beoordeelt soeverein het bestaan van de kunstgrepen en de invloed ervan op de wil die door het bedrog is aangetast (Cass. 15 februari 1906, Pas. 1906, I, 132; Cass. 23 december 1926, Pas. 1927, I, 113; Cass. 13 december 1979, Pas. 1980, I, 466). Om het bestaan van bedrog vast te stellen, kan de rechter feiten die dateren van voor of na het sluiten van de overeenkomst als vermoedens in aanmerking nemen (Cass. 18 februari 1999, Arr.Cass. 1999, 223). Art. 1117. Een overeenkomst die door dwaling, geweld of bedrog is aangegaan, is niet van rechtswege nietig; zij levert slechts grond op voor een vordering tot nietigverklaring of tot vernietiging, in de gevallen en op de wijze, bepaald in afdeling VII van hoofdstuk V van deze titel. De verschoonbare, doorslaggevende dwaling wordt gesanctioneerd met de nietigheid van de overeenkomst. Dit is eveneens het geval wanneer de overeenkomst is aangegaan door geweld of indien de medecontractant kunstgrepen heeft aangewend die doorslaggevend zijn geweest voor het sluiten van de overeenkomst (hoofdbedrog). Het Hof van Cassatie heeft geoordeeld dat een overeenkomst die aangetast is door gebrek aan toestemming, nietig is. Omdat deze nietigheid enkel private belangen beschermt, betreft het een relatieve nietigheid (Cass. 21 oktober 1971, RW 1971-72, 1145). Dit impliceert vooreerst dat de rechter de relatieve nietigheid niet ambtshalve kan inroepen (Cass. 10 april 1930, BJ 1930, 326). Bovendien is de relatieve nietigheid vatbaar voor bevestiging door de beschermde partij (zie art. 1115 en 1311 BW). De vernietiging heeft een uitwerking ex tunc. De contractspartijen moeten geplaatst worden in de situatie waarin ze zich bevonden voor het aangaan van de overeenkomst. Ze zijn dus in de regel verplicht de prestaties terug te geven die krachtens de vernietigde overeenkomst zijn ontvangen. De verplichting tot teruggave die, bij vernietiging van de koop, op de verkoper rust, impliceert als dusdanig niet dat hij aan de koper de door hem gedragen aktekosten moet terugbetalen. Aktekosten hangen immers niet af van het uitvoeren van een overeenkomst (Cass. 21 mei 2004, JLMB 2004, afl. 39, 1712). De vordering tot nietigverklaring sluit niet uit dat daarnaast ook een schadevergoeding gevorderd kan worden, indien de schade door de vernietiging van de overeenkomst niet volledig Larcier Duiding koop - verkoop onroerende goederen (1 november 2016) Larcier---TREE_7214--Export:09-11-2016_14:21--
wordt vergoed (zie voor een toepassingsgeval inzake bedrog: Antwerpen 15 december 1982, RW 1983-84, 1479, noot J. WERCKX). Art. 1118. Benadeling maakt overeenkomsten slechts nietig wat betreft bepaalde contracten of bepaalde personen, zoals in dezelfde afdeling zal worden vastgesteld. Er is sprake van benadeling wanneer er een aanzienlijke onevenredigheid bestaat tussen de wederzijds bedongen prestaties (J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, p. 23). In tegenstelling tot dwaling, geweld en bedrog, is benadeling geen wilsgebrek. De rechtszekerheid zou namelijk in het gedrang komen, indien de bindende kracht van de overeenkomst niet gehandhaafd zou worden wegens de benadeling die één van de partijen ondervindt (J. DEL COR- RAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, p. 23; R. VANDEPUTTE, De overeenkomst. Haar ontstaan, haar uitvoering en verdwijning, haar bewijs, Brussel, Larcier, 1977, p. 77-76). Met andere woorden, benadeling tast de wilsvorming niet aan. Ze kan wel een aanwijzing vormen van een dergelijke aantasting (J. DEL CORRAL, Dwaling, Brussel, Larcier, 2011, p. 23; W. VAN GERVEN en S. GOVEMAE- KER,Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2010, p. 125). Een onevenwicht tussen de prestaties van de contractspartijen resulteert niet automatisch in de nietigheid van de overeenkomst. Slechts in een specifiek aantal, wettelijk bepaalde, gevallen zal de benadeling als vernietigingsgrond aanvaard worden. Specifiek wat betreft de koop van onroerende goederen, kan verwezen worden naar artikel 1674 ev. BW (zie hoofdstuk I). 8Larcier Duiding koop - verkoop onroerende goederen (1 november 2016) Larcier---TREE_7214--Export:09-11-2016_14:21-