Kansen voor DBMO in scholenbouw De afgelopen jaren zijn er twee scholen gerealiseerd volgens een DBMO-contract: Brede School Joure en het voorzieningencluster De Veste in Borne. Wat betekende deze integrale contracten voor de rol van de betrokken partijen en welke kwaliteit leverden de bijbehorende processen op? Een gesprek met de betrokken adviseurs en architecten. tekst Michiel van Raaij De realisatie van het gebouw is pas het begin, het draait om de dertig, veertig jaar erna, stelt huisvestingsadviseur John Dols van Twynstra Gudde. Architecten en bouwers hebben maar weinig idee van hoe het gebouw vervolgens gebruikt wordt. Dat werd ze ook nooit gevraagd. Maar wat Dols betreft mag er wel wat meer aandacht komen voor het onderhoud en beheer van het gebouw. Hoeveel scholen ken jijzelf, als lezer van dit artikel, die slecht onderhouden zijn of waarvan een deel van de installaties niet goed meer werkt? Vast wel een aantal. Uit het onderzoek dat BBA Binnenmilieu heeft gedaan naar het binnenklimaat van Rotterdamse scholen kwam naar voren dat de installaties, ook bij nieuwe scholen, vaak niet zo werkten als bedacht. Sommige installaties bleken niet goed aangesloten, anderen waren niet goed onderhouden en weer anderen werden verkeerd bediend of waren vanwege het geluid dat ze maakten maar helemaal uitgezet. Één verantwoordelijke partij Het grote voordeel van een DBMO-contract is dat er één partij verantwoordelijk is voor het gebouw, vertelt huisvestingsadviseur Hanneke van Schijndel van Twynstra Gudde. In plaats van dat er een hele reeks van partijen na elkaar betrokken zijn bij het gebouw, is er één consortium van begin tot eind betrokken bij het gebouw. Van het ontwerp en de bouw (Design & Build) tot en met het onderhoud en het beheer (Maintain & Operate). Als gebruiker heb je al die tijd één aanspreekpunt. In de afgelopen jaren heeft Twynstra Gudde de realisatie begeleid van twee DBMO-scholen: Brede School Joure en voorzieningencluster De Veste in Borne. Het consortium dat Brede School Joure bouwde, stond onder leiding van Facilicom, bouwer was Pellikaan, architect was Bureau Bos. Het consortium dat voorzieningencluster De Veste in Borne realiseerde werd geleid door Dura Vermeer, terwijl LKSVDD verantwoordelijk was voor het ontwerp. In de praktijk zorgen de DBMOcontracten er bijvoorbeeld voor dat de verschillende partijen die bij het gebouw betrokken zijn elkaars werk niet meer ter discussie hoeven te stellen of elkaar tegen kunnen werken. In het ontwerpproces denken ze immers allemaal al mee over hoe het gebouw moet worden. Wij lieten de Voorzieningencluster De Veste in Borne naar ontwerp van LKSVDD. schoonmaker bijvoorbeeld meedenken over de keuze van de vloerbedekking en wandbekleding, vertelt architect Hans van den Dobbelsteen van LKSVDD. Dat leverde niet per se een andere keuze op dan hijzelf zou maken. Maar de gemaakte keuze is wel steviger onderbouwd. En in de beheerfase zal hier geen discussie meer over zijn. Eenzelfde voordeel ervoer de architect bij de samenwerking tussen de installatie-adviseur en installateur. Doordat ze niet na elkaar aan het gebouw werkten, maar samen de installaties moesten uitwerken, konden ze elkaars werk niet ter discussie 62 architectenweb
Foto: Vincent van der Hoven stellen, maar werden de installaties snel concreet. Een verademing, aldus Van den Dobbelsteen. Vanaf de eerste dag was het binnenklimaat in het door LKSVDD ontworpen voorzieningcluster in Borne gewoon goed, vult Van Schijndel aan, die toegeeft dat ze dat niet vaak meemaakt. Met een DBMO-contract heb je voor de afgesproken periode en prijs een goed onderhouden gebouw, waar alle installaties werken. Eventuele problemen worden door het verantwoordelijke consortium gegarandeerd opgelost. Durven los te laten Het grootste thema in de evaluatie van deze processen is het durven loslaten, vertelt Dols. Dat is voor veel opdrachtgevers niet zo eenvoudig. Maar de gemeente Borne heeft als ambitie om een regie-organisatie te worden en dit soort projecten uit eerder bij Kulturhus Borne gezien hoe ingewikkeld de bouw kan zijn en wilde het anders aanpakken. Het is bij een DBMO-contract vervolgens niet zo dat je als opdrachtgever en gebruiker geen invloed meer hebt op het gebouw, je denkt daar natuurlijk uitgebreid over mee, vertelt Dols. Maar dan met name over de gebruiksmogelijkheden, de logistiek en de flexibiliteit, en niet zo zeer over de specifieke oplossingen. Als opdrachtgever moet je op het juiste moment los kunnen laten. Zowel Brede School Joure als voorzieningencluster De Veste in Borne zijn aanbesteed op basis van een vaste prijs. Het consortium dat voor die prijs het beste gebouw kon maken won. Gunning op basis van de laagste prijs heeft wat ons betreft nooit de voorkeur, vertelt Dols. Dat levert altijd gedoe op als het om de prijs-kwaliteitsverhouding gaat. te besteden. De projectleider van het voorzieningencluster had Omdat bij een school het budget voor de bouw en > architectenweb 63
Boven, onder en rechterpagina onder Voorzieningencluster De Veste in Borne naar ontwerp van LKSVDD. Plattegrond De Veste 1 e verdieping Begane grond het onderhoud van verschillende partijen komt, respectievelijk de gemeente en de school zelf, kan het in de praktijk lastig zijn het geheel samen aan te besteden. In Joure hadden de DB en MO-delen van het contract daarom een eigen vaste prijs. In Borne was er simpelweg een DBMO-prijs. Dat laatste is wat ons betreft wel het beste, stelt Dols. Het consortium wordt dan immers in staat gesteld met bouwkundige ingrepen te besparen op het onderhoud en de schoonmaak. Vanuit sturing op Total Cost of Ownership kan dan simpelweg de meeste synergie ontstaan. Wat betreft de uitvraag zelf is het volgens Dols en Van Schijndel belangrijk om deze zo eenvoudig mogelijk te houden. Met de enorme boekwerken die het Rijksvastgoedbedrijf voor zijn aanbestedingen produceert geeft de rijksoverheid wat hen betreft het verkeerde voorbeeld. De uitvraag bij voorzieningencluster De Veste in Borne bestond uit vijftig pagina s. Meer niet. Een uitgebreider document kost alle partijen alleen maar geld en staat een creatieve oplossing voor de gestelde opgave alleen maar in de weg. Ten opzichte van DBFMO mist bij DBMO de F in het pakket. Doordat gemeenten zelf goedkoop kunnen lenen is de aanbesteding van die F bij de bouw van scholen in de meeste gevallen voor hen niet interessant. Wanneer voor DBMO gekozen wordt, adviseert Twynstra Gudde in de regel om de contractperiode op tenminste 25 jaar te leggen. Dan zit de eerste vervangingsronde van verschillende onderdelen van het gebouw er volgens Van Schijndel tenminste in. Het ene team is het andere niet Het integrale ontwerpproces dat ten grondslag ligt aan DBMO-scholen vraagt van alle betrokken partijen een nieuwe houding. Veel bouwers zijn daar volgens Dols nog niet klaar voor, hoewel hij wel ziet dat het steeds beter gaat. Van den Dobbelsteen voegt eraan toe dat het zichzelf uitsorteert: bepaalde bouwers specialiseren zich hierin. Dura Vermeer, dat voorzieningencluster De Veste in Borne ontwikkelde, noemen Dols en Van den Dobbelsteen als voorbeeld van zo n bouwer. Dura Vermeer zet echt ander soort mensen in op dit soort projecten en focust echt op de wensen van de opdrachtgever en de gebruikers, zien ze allebei. De afgelopen jaren heeft LKSVDD ook bewust steeds meer van dit soort processen gedaan, vertelt Van den Dobbelsteen. Het was even wennen dat de bouwer het tempo in het ontwerpproces aangeeft, in plaats van Foto s: Vincent van der Hoven 64 architectenweb
Het voordeel van DBMO is dat er één partij verantwoordelijk is voor het gebouw Boven Brede School Joure naar ontwerp van Bureau Bos. Foto boven: Pellikaan Foto onder: Vincent van der Hoven dat je dat als architect zelf doet. Maar het voordeel is dan wel weer dan vanaf het begin van het ontwerpproces alle noodzakelijke kennis om tafel zit en dat het ontwerp in een latere fase niet opnieuw bevochten hoeft te worden. Het ontwerp staat in één keer. Ongeveer een derde van ons portfolio betreft dit soort integrale opdrachten, vertelt architect Raban Haaijk van Bureau Bos. Doordat binnen Bureau Bos ook adviseurs werken op het gebied van draagconstructies, installaties, bouwfysica en zelfs onderhoud, is Haaijk gewend integraal te ontwerpen. Daarbij merkt hij dat hij als architect al snel een centrale positie in het proces inneemt, wat niet betekent dat hij alles bepaalt. Veel communicatie over het project komt van de architect. Ook zijn wij als architect gewend om het verhaal van het gebouw te vertellen. Binnen het team moet er wel een klik zijn, benadrukt Haaijk. De vertegenwoordigers van de verschillende partijen moeten volgens hem in staat zijn om over de grenzen van hun eigen discipline heen te kijken en voor een gezamenlijke resultaat te gaan. Binnen het consortium dat de Brede School realiseerde werkte dat volgens hem goed. We hebben echt vanuit Total Cost of Ownership kunnen ontwerpen, vertelt Haaijk. Wanneer ik een ontwerpbeslissing aan de andere partijen nog niet verkocht kreeg, was die blijkbaar nog niet goed genoeg. De juiste oplossingen werden direct door iedereen omarmd. Bij de selectie van de consortia dat deze scholen mochten realiseren waren naast het ontwerp zelf de samenwerking binnen die consortia en het inlevingsvermogen in de gebruikers belangrijke criteria. Zonder goede samenwerking binnen het ontwerpteam en inlevingsvermogen in de klant kan het consortium nooit tot het beste product komen, stelt Dols, die vertelt dat hij hier in de concurrentiegerichte dialoog voorafgaand aan de gunning samen met de opdrachtgever en de gebruikers steeds een goed beeld van kreeg. Het ontwerp dat het winnende consortium voor de Brede School Joure had gemaakt, werd door ons niet per se als beste beoordeeld. Maar er zat een wel een goed team, dat ook nog eens de beste procesvaardigheden had, vervolgt Dols: Toen de brede school gerealiseerd was vonden alle vijf gebruikers dat ze in de beste hoek van het gebouw zaten. Dat heeft Bureau Bos heel goed gedaan. Sneller, goedkoper, beter Wat hebben de DBMO-contracten concreet opgeleverd bij het voorzieningencluster De Veste in Borne en Brede School Joure? Allereerst zijn de gebouwen veel sneller tot stand gekomen dan anders. De realisatie van een voorzieningencluster als dat in Borne duurt normaal gesproken van de start van de programmering tot en met de oplevering toch al gauw vier tot vijf jaar, denkt Dols. Nu duurde dat traject van programmering tot oplevering maar twee-en-een-half jaar. Het eerste ontwerp voor voorzieningencluster De Veste in Borne is in twee maanden tijd gemaakt. Hoewel > architectenweb 65
Boven, midden, onder en rechterpagina Brede School Joure naar ontwerp van Bureau Bos. de opdrachtgever het niet zo noemt, zit je dan feitelijk al op bestekniveau, verklaart Van den Dobbelsteen. Dat is topsport. Dat kun je alleen als je als team daar goed op voorbereid bent en allemaal daarin getraind bent. Hoewel de architect af en toe meer tijd wenst om het ontwerp te laten rijpen, moet hij toegeven dat in die zeer korte tijd gewoon een hele hoge kwaliteit wordt geleverd. Hij begrijpt daarom goed dat steeds meer opdrachtgevers een dergelijk traject vragen. Het zijn gewoon superefficiënte processen. BIM werkt daarbij volgens Van den Dobbelsteen op de achtergrond mee als enabler. Daarin kent ieder gebouwonderdeel zijn eigen fase. Zo is het mogelijk dat de draagconstructie al volledig uitgewerkt is, terwijl aan de inrichting nog gewerkt wordt. BIM stelt je zo in staat om tegelijkertijd te bouwen en te tekenen. En dat scheelt weer tijd. Van den Dobbelsteen spreekt zijn waardering uit over de samenwerking met Dura Vermeer bij voorzieningencluster De Veste in Borne. Zijn rol als architect werd door de bouwer echt gewaardeerd. Met zijn bureau zat Van den Dobbelsteen in alle fasen van het proces aan tafel en kreeg hij de opdracht om al het tekenwerk te verzorgen. Het zit m in de details Leveren DBMO-contracten nu ook meer architectonische kwaliteit op dan traditionele contractvormen? Die vraag vinden de betrokkenen lastig om te beantwoorden. Dat ligt in basis maar net aan hoe de uitvraag geformuleerd is, die moet dat in een slim puntensysteem waarderen. Over hoe de uitvraag bij voorzieningencluster De Veste in Borne was opgesteld is Van den Dobbelsteen zeer te spreken. Die beloonde het groter maken van de klaslokalen. Met een slim ontwerp lukte het LKSVDD om de bruto-netto verhouding in het gebouw te verbeteren. Zo heeft het gebouw uiteindelijk 10% meer nuttige ruimte gekregen dan in basis gevraagd werd. Met opdrachtgevers stellen wij altijd een lijst op van eisen en wensen, vertelt Dols. Hoe meer er van die wensen door de consortia ingevuld worden, hoe beter. In Borne was die extra ruimte zo n wens. In Joure is het consortium voor 25 jaar verantwoordelijk voor het onderhoud en de schoonmaak van het gebouw, in Borne gaat het om een periode van zelfs 30 jaar. Volgens de betrokken architecten levert dat niet direct andere keuzes voor materialen op, hoewel hier wel steeds goed over nagedacht wordt. De verschillen met gebouwen die voortkomen uit traditionele processen zitten m vooral in de details. In Joure zijn hoog geplaatste ramen voorzien van een schuine vensterbank, zodat daar minder stof blijft liggen. Ook zijn de Foto s: Pellikaan 66 architectenweb
Plattegrond Brede School Joure spiegels in de toiletten daar naast de wasbakken geplaatst, zodat haren op de grond vallen en de wasbakken minder snel verstoppen. De voorinvesteringen die in de gebruiksfase besparingen opleveren zitten vooral op het gebied van energie. Dat kun je het snelst berekenen, verklaart Van den Dobbelsteen. Zowel in Joure als in Borne zijn extra investeringen gedaan om de gebouwen energiezuiniger te maken en liggen er PV-cellen op het dak die een deel van de elektriciteitsvraag voor hun rekening nemen. Dat verdient zich gewoon ruimschoots terug. Bij beide projecten kan het aantal PV-cellen uitgebreid worden op het moment dat dat rendabel blijkt. Flexibiliteit Is het in het snel veranderende onderwijslandschap voor scholen haalbaar om zich voor 25-30 jaar vast te leggen op hun gebouw? Volgens Dols van Twynstra Gudde is dat in veel situaties uitstekend te doen. Al moeten de gebouwen natuurlijk wel zeer flexibel zijn in hun structuur, om tussentijdse wijzigingen mogelijk te maken. Brede School Joure heeft vijf gebruikers die allemaal hun eigen huisje hebben met een begane grond en eerste verdieping. Het hele gebouw staat ook op het stramien van een half klaslokaal. Daarmee is het gebouw 1 e verdieping Begane grond volgens Haaijk uitermate flexibel. In een van de kopgevels zijn ook geen stabiliteitsvoorzieningen opgenomen, zodat het gebouw daar nog eenvoudig is uit te breiden. Voor zo n lange termijn is het natuurlijk wel belangrijk met scenario s goed door te rekenen hoe het gebouw in die periode gebruikt zal worden. Je moet afspraken maken over de situatie dat een lokaal leegstaat, zegt Van Schijndel hierover. In krimpgebieden moet hier extra goed naar gekeken Investeringen op het gebied van energie leveren in de gebruiksfase flinke besparingen op worden. Maar er moet ook rekening gehouden worden met de wisselende populariteit van een school bij ouders. Schoolverzamelgebouwen kunnen daarvoor een oplossing vormen. Zowel de adviseurs van Twynstra Gudde als de bij de projecten betrokken architecten verwachten dat er in de toekomst meer scholen volgens DBMOcontracten gerealiseerd zullen worden. De voordelen zijn immers niet te ontkennen: de opdrachtgever wordt echt ontzorgd en het is wanneer goed ingestoken gewoon goedkoper, sneller en beter. Nu schoolbesturen zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud en schoonmaak van hun gebouwen kan dat een extra zorg zijn, sluit Haaijk af. Met een DBMO-contract is de kwaliteit van het gebouw over 25 jaar gegarandeerd. Voor schoolbesturen is dat winst. Zij kunnen zich weer volledig richten op hun kerntaak: goed onderwijs geven. architectenweb 67