COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS - BESLUIT OPSCHRIFT Vergadering van 6 november 2012 bestemd voor de gemeenteraad nummer: 2012_BW_00342 Onderwerp Beschikbaar stellen budget starterslening - vormend Beknopte samenvatting Voorgesteld wordt om 1.500.000,- beschikbaar te stellen voor het verstrekken van startersleningen. Met het tot nu toe beschikbaar gestelde budget zijn inmiddels 122 startersleningen verstrekt. Een bedrag van 3.000.000,- is nodig om het revolverend effect te bereiken. Dit is een beproefde manier van duurzaam financieren. Door aflossing komt het uitgeleende geld weer terug en is opnieuw beschikbaar voor leningen. In de begroting 2013 2016 is 5.000.000,- uit de algemene reserve gedeblokkeerd die onder andere gebruikt kan worden voor de financiering van de startersleningen. Bevoegd: John Stuurman Betrokken: Leo van der Zon Bestemd voor: Commissie Ruimte HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS AANHEF Ingewonnen advies/adviezen: Team FIN (AO) Bijgevoegde bijlage(n): memo starterslening (informatief) Begrotingswijziging 2012 Begrotingswijziging 2013 MOTIVERING p 1 van 15
Volgende feiten gaan aan de beslissing vooraf: Omdat het door de gemeenteraad op 15 december 2011 beschikbaar gestelde budget van 1.000.000,- bijna verbruikt is, wordt verzocht opnieuw budget beschikbaar te stellen. De Verordening VROM Starterslening bevat de voorwaarden waaronder aan starters van 18 tot en met 35 jaar, woonachtig in Teylingen startersleningen van maximaal 50.000,- worden toegekend. De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat het huishouden maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De lening is de eerste drie jaar aflossingsvrij en renteloos. Elke starterslening wordt uiteindelijk afgelost, zodat de gemeente uit de terug te ontvangen aflossingen weer nieuwe startersleningen kan verstrekken. Het ministerie van VROM heeft begin 2007 een budget van 40 miljoen beschikbaar gesteld waarmee VROM de helft van de te verstrekken starterslening financierde. Eind mei 2010 was dit budget volledig verbruikt en moest de starterslening weer voor 100% door de gemeente gefinancierd worden. Deze beslissing wordt genomen om volgende redenen: 1.1 Het door de gemeenteraad op 15 december 2011 beschikbaar gestelde budget is bijna verbruikt. Op dit moment is nog circa 10.000,- beschikbaar van het totale budget van 3.650.000,-. Van december 2006 tot en met heden zijn inmiddels 122 leningen verstrekt. 1.2 De verwachting is dat door de stagnatie op de woningmarkt ook starters voorlopig iets minder snel doorverhuizen. Starters verhuizen door de stagnatie op de woningmarkt pas na circa 9 jaar naar een volgende woning en lossen dan hun starterslening af. Dit houdt in dat met een gemiddelde van circa 22 leningen per jaar (december 2006 december 2012 = 6 jaar minus een half jaar omdat in 2 e helft 2010 geen starters-leningen verstrekt zijn vanwege stopzetten bijdrage van VROM >> totaal 122 leningen : 5,5 = gemiddeld circa 22 leningen per jaar) verwachten revolving te zijn nadat we circa 198 leningen (9 jaar x 22 leningen) hebben uitstaan. Dit houdt in dat we verwachten totaal circa 8.322.336,- (198 leningen x gemiddeld 42.032,-) nodig te hebben. In totaal is 5.138.000,- (waarvan 1.488.000,- gefinancierd door het ministerie van VROM) beschikbaar gesteld. De komende jaren is dus nog circa 8.322.336,- minus 5.138.000,- = 3.184.336,- nodig. In eerste instatie wordt nu voorgesteld om 1.500.000,- beschikbaar te stellen. 1.3 Het instrument starterslening heeft een positief effect op de positie van starters op de woningmarkt. Starters komen moeilijk aan bod op de woningmarkt. Zowel voor huur- en koopwoningen geldt dat hun kansen klein zijn. De starterslening is een instrument om de mogelijkheden voor starters op de p 2 van 15
koopmarkt te vergroten. Hiermee wordt ook voorkomen dat de jongeren wegtrekken uit Teylingen. Ook wordt de doorstroming op deze manier op gang gebracht. Volgens de SVN blijkt dat, landelijk gezien, elke starterslening de aankoop van gemiddeld 4 andere woningen aanjaagt. 1.4 Door de recessie zijn de banken terughoudender geworden in het verstrekken van hypotheken. De financiële instellingen hanteren in deze economisch mindere periode een strenger beleid voor het verstrekken van hypotheken. Bovendien zijn de normen om in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek garantie aangescherpt. Vooral voor mensen met een laag inkomen is het nog moeilijker geworden om de financiering voor de aankoop van een woning rond te krijgen. Daarom is juist nu de starterslening een effectief instrument om de woningmarkt een impuls te geven. Zoals het zich laat aanzien is vanaf 1 januari 2013 voor nieuwe hypotheken de betaalde rente alleen aftrekbaar als het een lening betreft die gedurende de looptijd volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost. SVN heeft daarop alvast een soort voorsprong genomen om, indien noodzakelijk, de productspecificatie van de starterslening aan te passen. Met andere woorden niet meer aflossingsvrij in de eerste drie jaar, maar direct aflossen. Omdat je bij een annuïteitenhypotheek de eerste drie jaar vrijwel niets aflost, en de aflossing pas echt begint te tikken na het 13 e jaar, zal het effect niet al te groot zijn. 1.5 Van de verstrekte startersleningen is 22% benut voor nieuwbouwwoningen. Het beschikbaar stellen van aanvullend budget voor startersleningen zal een positieve bijdrage leveren aan de verkoop van komende nieuwbouwplannen (o.a. Engelse Tuin, Bloementuin). Deze beslissing wordt genomen rekening houdend met volgende adviezen: Team FIN (AO) Het advies is gunstig. <p>akkoord</p> Legt aan de gemeenteraad voor ter beslissing: VOORSTEL punt 1: Een bedrag van 1.500.000,- beschikbaar te stellen uit de Algemene reserve vrij voor het verstrekken van startersleningen ten laste van de gemeenterekening bij de stichting Stimulering Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) met dien verstande dat dit bedrag in termijnen op deze rekening gestort wordt. BIJKOMENDE INFO BIJ HET BESLUIT Ruimte Programma's & Projecten p 3 van 15
Financile consequenties: In de programmabegroting 2011 2014 is vermeld het instrument startersleningen voor te zetten en voor te financieren uit de algemene reserve. In de begroting 2013 2016 is 5.000.000,- uit de algemene reserve gedeblokkeerd die onder andere gebruikt kan worden voor de financiering van de startersleningen. De te betalen rente op de leningen vloeit terug naar de algemene middelen zodat het beslag beperkt is. Daarbij wordt gemeld dat de eerste drie jaren geen rente wordt betaald. Daarna is de te ontvangen rente hoger dan de gemeente momenteel bij de banken krijgt. Echter, het beschikbaar gestelde budget is langdurig niet meer beschikbaar voor gemeentelijke uitgaven. De liquiditeit neemt dus af maar de solvabiliteit blijft ongewijzigd. Met het oog op de rente-inkomsten is het financieel aantrekkelijker om het beschikbaar gestelde budget in termijnen naar SVN over te boeken omdat de gemeente bij de banken momenteel meer rente krijgt dan op de gemeenterekening bij SVN (voor nog niet besteed budget). De starterslening wordt afgesloten met Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Dit impliceert dat de eventuele restantschuld bij een gedwongen verkoop van de woning kwijtgescholden wordt. De gemeente loopt hier geen enkel risico. BIJLAGEN DIE INTEGRAAL DEEL UITMAKEN VAN HET BESLUIT Begrotingswijziging 2012 Begrotingswijziging 2013 p 4 van 15
Begrotingswijziging 2012.pdf Gemeente Raming van Provincie Begrotingsjaar 2 2012 Teylingen baten en lasten Zuid-Holland nummer 18 Startersleningen De raad van de gemeente Teylingen besluit: de raming van baten en lasten voor het dienstjaar 2012 als volgt te wijzigen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 13 december 2012, de burgemeester, de griffier p 5 van 15
LASTEN Produkt- Omschrijving Nieuwe of verlaging nummer verhoging raming raming Raming van baten en lasten Programma 7 6.980.111 Mutaties reserves 60.002 Algemene reserve vrij 250.000 Totaal exploitatie 250.000 0 Investerings- en financieringsstaat 7.822.002 Stichting Stimulieringsfonds Volkshuisvesting 56.000 kredietverleningen 250.000 7.910.100 Algemene reserve vrij 250.000 60.000 Onttrekking aan reserves Totaal investeringen 500.000 Kostenverdeelstaat Totaal kostenplaatsen 0 0 p 6 van 15
BATEN Produkt- Omschrijving Nieuwe of verlaging nummer verhoging raming raming Raming van baten en lasten Programma 7 6.980.111 Mutaties reserves 60.002 Algemene reserve vrij 250.000 Totaal exploitatie 250.000 0 Investerings- en financieringsstaat 7.910.256 Reserve Stimuleringsfonds Volkshuisvesting 60.000 Toevoeging aan reserve 250.000 7.822.001 Reserve Stimuleringsfonds Volkshuisvesting 56.000 Verstrekte leningen stimuleringsfonds 250.000 Totaal investeringen 500.000 0 Kostenverdeelstaat Totaal kostenplaatsen 0 p 7 van 15
Begrotingswijziging 2013.pdf Gemeente Raming van Provincie Begrotingsjaar 2 2013 Teylingen baten en lasten Zuid-Holland nummer 3 Startersleningen De raad van de gemeente Teylingen besluit: de raming van baten en lasten voor het dienstjaar 2013 als volgt te wijzigen. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 13 december 2012, de burgemeester, de griffier p 8 van 15
LASTEN Produkt- Omschrijving Nieuwe of verlaging nummer verhoging raming raming Raming van baten en lasten Programma 7 6.980.111 Mutaties reserves 60.002 Algemene reserve vrij 1.250.000 Totaal exploitatie 1.250.000 0 Investerings- en financieringsstaat 7.822.002 Stichting Stimulieringsfonds Volkshuisvesting 56.000 kredietverleningen 1.250.000 7.910.100 Algemene reserve vrij 1.250.000 60.000 Onttrekking aan reserves Totaal investeringen 2.500.000 Kostenverdeelstaat Totaal kostenplaatsen 0 0 p 9 van 15
BATEN Produkt- Omschrijving Nieuwe of verlaging nummer verhoging raming raming Raming van baten en lasten Programma 7 6.980.111 Mutaties reserves 60.002 Algemene reserve vrij 1.250.000 Totaal exploitatie 1.250.000 0 Investerings- en financieringsstaat 7.910.256 Reserve Stimuleringsfonds Volkshuisvesting 60.000 Toevoeging aan reserve 1.250.000 7.822.001 Reserve Stimuleringsfonds Volkshuisvesting 56.000 Veerstrekte leningen stimuleringsfonds 1.250.000 Totaal investeringen 2.500.000 0 Kostenverdeelstaat Totaal kostenplaatsen 0 p 10 van 15
Goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders in vergadering van 6 november 2012 p 11 van 15