Kantoren in cijfers 2010

Kantoren in cijfers 2010 Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt Drs. R.L. Bak

Colofon Samenstelling R.L. Bak Grafische vormgeving en illustraties Kaartbeeld, Scherpenzeel Omslag Atelier van GOG, Amsterdam Fotografie Aveq: omslag, 24, 28, 48, 54 Sicco van Grieken: 4, 60 Goffe Struiksma: 8, 40 ISBN/EAN: 978-94-90915-00-1 copyright 2011 - drs. R.L. Bak - Zeist Bronvermelding is verplicht Bestelinformatie Verkrijgbaar bij: NVM Business Fakkelstede 1 3431 HZ Nieuwegein Telefoon: (030) 608 51 85

Woord vooraf Vergeleken met de editie van vorig jaar is deze achtste uitgave van Kantoren in Cijfers in haar opzet nagenoeg ongewijzigd gebleven. Slechts enkele tabellen met minder actuele cijfers zijn weggelaten, terwijl een paar nieuwe grafieken zijn ingevoegd. Overigens ondervindt de auteur in toenemende mate problemen met het verkrijgen van volledige en betrouwbare huurgegevens. Dat heeft tot gevolg dat het steeds lastiger wordt om gemiddelde huurprijzen te berekenen. Bij het interpreteren van de in deze editie vermelde prijzen dient met dit aspect terdege rekening te worden gehouden. Wie trouwens niet genoeg heeft aan de tabellen en grafieken in Kantoren in Cijfers kan zich altijd met vragen tot de auteur wenden. Ten slotte is een woord van dank verschuldigd aan Rietmeijer Huisvestingsadviseurs voor het bereidwillig ter beschikking stellen van het beeldmateriaal. 3 Zeist Drs. R.L. Bak

4

Inhoud Woord vooraf 3 Lijst van tabellen 7 Voorraad 9 Bouwkosten 25 Vraag 29 Aanbod 51 Huurprijzen 49 Beleggingen 55 Rendementen 61 Bijlage Grote gemeenten in Nederland 65 Indeling van Nederland in 66 Corop-gebieden 5 Trefwoordenregister 67

Lijst van tabellen Voorraad 1 Voorraad kantoorruimte per provincie 2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel 3 Onttrekking aan de voorraad 4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 5 Voorraad kantoorruimte per gemeente Bouwkosten 1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren Vraag 1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2 Meest toegepaste vervoermiddel bij verhuisgeneigde kantoorgebruikers 3 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 4 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 7 Aanbod 1 Aanbod van kantoorruimte per provincie 2 Aanbod van kantoorruimte naar leeftijd per provincie 3 Aanbod van kantoorruimte per landsdeel Huurprijzen 1 Gemiddelde huurprijs van bestaande kantoorruimte per landsdeel 2 Gemiddelde servicekosten naar gebouwgrootte 3 Gemiddelde huurprijs van nieuwe kantoorruimte per landsdeel 4 Mediane werkplekkosten in kantoorgebouwen Beleggingen 1 Belangstelling van Nederlandse professionele beleggers voor kantoren 2 Beleggingen in kantoren naar type belegger 3 Beleggingen in kantoren per provincie Rendementen 1 Gemiddelde bruto aanvangsrendementen van kantoren 2 Rendement op kantoren

Voorraad Er is in Nederland nog steeds geen offi ciële statistiek voorhanden die de voorraad kantoorruimte op uniforme wijze registreert. Als basismateriaal voor de statistiek over de kantorenvoorraad dienen dan ook data die zijn verkregen door eigen waarneming, waarbij de grootte van de voorraad alsmede de samenstelling ervan jaarlijks door een plaatselijke inventarisatie per woonkern wordt vastgesteld. Daarbij worden alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter geïnventariseerd. Als oppervlakte-eenheid wordt het verhuurbaar vloeroppervlak (v.v.o.) genomen. Ultimo 2009 telde Nederland 14.925 kantoorgebouwen. In tabel 5 van deze publicatie zijn uitsluitend die gemeenten opgenomen met een kantorenvoorraad van 10.000 vierkante meter en meer. Tegen de voorraad kunnen ook andere statistische gegevens worden afgezet, zoals het aanbod voor de berekening van de leegstand en de vraag voor de vaststelling van de verhuisdynamiek. Begripsomschrijvingen Kantoor Onder een kantoor wordt verstaan een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten. Verhuurbaar vloeroppervlak Dit is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Als vuistregel kan gelden dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 procent verhuurbaar is. Voorraad Met voorraad wordt bedoeld het totaal van leegstaande en in gebruik zijnde kantoren. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. 9

Voorraad kantoorruimte naar eigendomssituatie 40 37 Huur Koop 60 63 10 1999 2009 Voorraad 28 22 Voorraad kantoorruimte naar gebouwgrootte 6 5 20 24 1999 2009 31 22 19 23 m 2 500-1 000 1 000-2 500 2 500-5 000 5 000-10 000 10 000 en meer Voorraad kantoorruimte naar locatietype 21 16 2 2 29 17 19 34 Kantorenwijk Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Buitengebied 32 28 1999 2009

1 Voorraad kantoorruimte per provincie, 31 december 2001 2003 2005 2007 2009 m ² Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland 1.050.000 1.103.000 1.135.000 1.141.000 1.193.000 814.000 839.000 847.000 874.000 914.000 531.000 556.000 581.000 606.000 627.000 1.973.000 2.087.000 2.195.000 2.258.000 2.338.000 3.328.000 3.513.000 3.630.000 3.753.000 3.869.000 5.234.000 5.419.000 5.616.000 5.838.000 5.966.000 696.000 764.000 788.000 879.000 900.000 10.027.000 10.595.000 10.743.000 11.157.000 11.358.000 11.616.000 12.045.000 12.204.000 12.672.000 13.100.000 344.000 393.000 403.000 404.000 408.000 4.581.000 4.853.000 4.930.000 5.084.000 5.166.000 1.840.000 1.894.000 1.946.000 1.959.000 1.981.000 42.034.000 44.061.000 45.018.000 46.625.000 47.820.000 11 Voorraad Ontwikkeling van de voorraad kantoorruimte 31 december x miljoen m 2 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2001 02 03 04 05 06 07 08 09

Nieuwbouw van kantoorruimte naar eigendomssituatie x 1 000 m 2 1 800 1 600 1 400 Huur Koop 1 200 1 000 800 600 400 12 200 0 2001 02 03 04 05 06 07 08 09 Voorraad Nieuwbouw van kantoorruimte naar gebouwgrootte x 1 000 800 700 600 500 400 m 2 500-1 000 1 000-2 500 2 500-5 000 5 000-10 000 10 000 en meer 300 200 100 0 2001 02 03 04 05 06 07 08 09 Nieuwbouw van kantoorruimte naar locatietype x 1 000 m 2 1 200 1 000 800 Centrum Woonwijk Bedrijfsterrein Kantorenwijk 600 400 200 0 2001 02 03 04 05 06 07 08 09

2 Voorraad kantoorruimte per landsdeel, 31 december 2001 2003 2005 2007 2009 m ² Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen Oost-Nederland Apeldoorn Arnhem Enschede Hengelo Nijmegen Zwolle Midden-Nederland Amersfoort Utrecht Almere West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht 842.500 892.500 915.000 925.000 976.000 542.000 553.000 553.000 564.500 584.000 249.000 252.500 256.000 270.000 280.000 582.500 623.000 664.000 680.500 690.500 952.000 995.000 1.010.000 1.043.500 1.081.500 392.000 392.500 392.500 397.500 400.500 236.500 264.500 268.000 272.000 277.500 440.000 443.000 461.500 461.500 465.500 632.000 679.500 726.000 728.500 777.500 725.500 756.000 785.500 827.000 841.500 2.255.000 2.301.000 2.412.000 2.540.000 2.624.000 412.500 470.000 485.000 559.000 575.000 5.188.000 5.589.000 5.700.500 5.962.000 6.069.000 3.682.000 3.819.500 3.835.000 3.925.500 4.121.000 2.950.000 3.028.500 3.063.000 3.219.000 3.316.500 1.277.500 1.305.000 1.297.500 1.326.000 1.371.000 607.000 653.500 683.000 686.000 691.000 425.000 471.500 454.000 456.000 467.000 863.500 907.500 925.000 926.500 934.500 1.276.000 1.334.000 1.345.000 1.405.500 1.422.000 441.000 441.000 447.500 447.500 466.500 473.500 489.500 510.500 510.500 492.500 13 Voorraad

3 Onttrekking aan de voorraad 2001 2003 2005 2007 2009 m ² Nederland waarvan Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht 96.000 65.000 173.000 99.000 86.000 6.000 7.000 21.500 25.000 9.000 22.000 6.000 5.000 - - - 15.500 16.000 5.000 14.500-1.500 - - - 14 Voorraad Onttrekking aan de voorraad x 1 000 m 2 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2001 02 03 04 05 06 07 08 09 Onttrekking aan de voorraad naar bestemming 2001-2009 24 7 3 4 62 Sloop Woningen Hotels Onderwijs Overig

4 Nieuwbouw van kantoorruimte per provincie 2001 2003 2005 2007 2009 m ² Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland 25.500 32.000 9.500 16.500 44.000 21.000 12.500 2.500 21.000 31.000 30.000 18.000 11.500 15.000 8.000 123.000 69.000 55.500 35.500 15.500 175.500 97.000 89.000 43.000 46.000 309.000 47.000 157.000 163.500 108.000 67.500 14.000 13.000 77.000 15.500 456.500 199.500 94.500 243.000 129.000 317.000 197.000 163.000 290.000 151.500 17.500 21.000 7.500 8.500 500 261.000 103.000 79.000 53.000 52.000 128.500 29.000 33.000 18.000 7.000 1.932.000 839.000 715.000 984.000 608.000 15 1990=100 170 160 150 140 Ontwikkeling van de voorraad in de vier grote steden Amsterdam Den Haag Rotterdam Utrecht Nederland Voorraad 130 120 110 100 2001 02 03 04 05 06 07 08 09

Omvang kantorenvoorraad per Corop-gebied m 2 kantoorruimte per inwoner minder dan 1 1-2 2-3 3-4 4 en meer 16 Voorraad 0 50 km

5 Voorraad kantoorruimte per gemeente, 31 december 2009 voorraad kantoorruimte m 2 inwoners 1 kantoorruimte per inwoner m 2 aandeel huursector Aalsmeer 29.000 29.185 1,00 38 Alblasserdam 14.000 19.015 0,75 49 Albrandswaard 28.000 24.190 1,15 69 Alkmaar 373.000 93.860 4,95 62 Almelo 191.500 72.600 2,65 61 Almere 575.000 188.160 3,05 78 Alphen a/d Rijn 149.500 72.535 2,05 65 Amersfoort 841.500 144.860 5,80 77 Amstelveen 649.000 80.695 8,05 74 Amsterdam 6.069.000 767.455 7,90 78 Apeldoorn 690.500 155.725 4,45 48 Arnhem 1.081.500 147.020 7,35 55 Assen 280.000 66.855 4,20 44 Baarn 81.500 24.315 3,35 72 Barendrecht 99.500 46.450 2,15 57 Barneveld 100.000 52.490 1,90 59 Beek 76.500 16.580 4,60 63 Bergen op Zoom 100.500 65.845 1,55 46 Best 99.000 28.955 3,40 43 Beuningen 10.000 25.480 0,40 78 Beverwijk 49.500 38.885 1,25 64 Bladel 11.500 19.175 0,60 8 Bloemendaal 10.000 22.025 0,45 40 Bodegraven 31.500 19.445 1,60 42 Bolsward 10.000 9.905 1,00 55 Borne 12.500 21.330 0,60 21 Boxmeer 32.500 28.575 1,15 12 Boxtel 59.500 30.275 1,95 35 Breda 691.000 173.300 4,00 63 Breukelen 27.000 14.615 1,85 71 Brielle 13.000 15.760 0,80 60 Brunssum 15.000 29.450 0,50 7 Bunnik 96.500 14.460 6,65 61 Bunschoten 23.000 20.000 1,15 35 Bussum 45.000 32.110 1,40 52 Capelle a/d IJssel 487.000 65.345 7,45 86 Coevorden 22.000 36.120 0,60 7 Cuijk 22.000 24.435 0,90 30 Culemborg 80.000 27.500 2,90 49 De Bilt 128.000 42.015 3,05 41 De Ronde Venen 33.000 34.400 0,95 24 Delft 390.500 96.760 4,05 60 Delfzijl 31.000 26.635 1,15 8 Den Bosch 934.500 139.605 6,70 66 Den Haag 4.121.000 488.555 8,45 53 Den Helder 70.000 57.405 1,20 16 Deurne 16.500 31.525 0,50 17 Deventer 346.500 98.525 3,50 62 17 Voorraad

18 Voorraad voorraad kantoorruimte m 2 inwoners 1 kantoorruimte per inwoner m 2 aandeel huursector Diemen 286.000 24.685 11,60 82 Dinkelland 11.500 26.060 0,45 13 Doetinchem 129.000 56.110 2,30 46 Dongen 18.000 25.060 0,70 23 Dordrecht 289.500 118.480 2,45 64 Dronten 15.500 39.785 0,40 47 Druten 10.000 18.085 0,55 39 Duiven 39.500 25.595 1,55 41 Ede 241.000 107.755 2,25 71 Eindhoven 1.422.000 213.810 6,65 68 Emmen 114.500 109.490 1,05 40 Enschede 400.500 157.050 2,55 50 Ermelo 11.500 26.265 0,45 60 Etten-Leur 63.000 41.525 1,50 57 Geldermalsen 22.500 26.260 0,85 23 Geldrop-Mierlo 19.000 38.115 0,50 15 Gilze en Rijen 41.000 25.975 1,60 57 Goes 103.500 36.605 2,85 48 Gorinchem 129.500 34.665 3,75 57 Gouda 329.000 71.120 4,65 74 Groningen 976.000 187.300 5,20 58 Haaksbergen 11.000 24.485 0,45 22 Haarlem 513.500 149.580 3,45 54 Haarlemmerliede 19.000 5.400 3,50 80 Haarlemmermeer 1.371.000 142.790 9,60 83 Hardenberg 31.500 59.015 0,55 21 Harderwijk 90.000 44.010 2,05 47 Hardinxveld-Giessendam 17.500 17.495 1,00 39 Haren 23.500 18.515 1,25 38 Heemskerk 19.500 38.850 0,50 28 Heemstede 26.000 26.060 1,00 71 Heerenveen 109.500 43.420 2,50 55 Heerhugowaard 99.000 51.180 1,95 41 Heerlen 466.500 89.235 5,25 44 Hellendoorn 16.500 35.790 0,45 18 Hellevoetsluis 15.000 39.755 0,40 27 Helmond 167.500 88.290 1,90 54 Hendrik-Ido-Ambacht 14.000 26.895 0,50 46 Hengelo 277.500 80.770 3,45 55 Heumen 15.000 16.630 0,90 46 Hillegom 11.500 20.485 0,55 34 Hilversum 618.500 84.575 7,30 66 Hof van Twente 19.500 35.470 0,55 5 Hoogeveen 71.000 54.805 1,30 34 Hoogezand-Sappemeer 22.500 34.755 0,65 8 Hoorn 108.000 70.250 1,55 44 Houten 244.500 47.620 5,15 80 Huizen 87.000 41.935 2,05 37

voorraad kantoorruimte m 2 inwoners 1 kantoorruimte per inwoner m 2 aandeel huursector Hulst 11.000 27.860 0,40 5 IJsselstein 34.000 34.225 1,00 61 Kaag en Braassem 15.500 25.640 0,60 64 Kampen 24.500 50.050 0,50 5 Katwijk 28.500 61.830 0,50 17 Kerkrade 69.000 47.685 1,45 71 Krimpen a/d IJssel 25.000 28.810 0,90 42 Landgraaf 17.000 38.455 0,45 5 Langedijk 12.000 26.955 0,45 50 Lansingerland 32.000 52.565 0,60 28 Laren 13.500 11.325 1,20 54 Leek 10.000 19.365 0,50 12 Leerdam 12.500 20.745 0,60 39 Leeuwarden 584.000 94.075 6,20 40 Leiden 502.500 117.125 4,30 67 Leiderdorp 62.000 26.425 2,35 35 Leidschendam-Voorburg 279.500 72.160 3,85 58 Lelystad 248.500 74.630 3,35 52 Leusden 179.000 28.810 6,20 43 Lisse 25.500 22.335 1,15 43 Maarssen 135.000 39.665 3,40 89 Maassluis 19.000 31.590 0,60 19 Maastricht 492.500 118.535 4,15 58 Medemblik 23.000 27.385 0,85 13 Meppel 85.000 32.380 2,65 48 Middelburg 145.500 47.995 3,05 17 Midden-Drenthe 10.000 33.560 0,30 5 Moerdijk 32.500 36.535 0,90 38 Naarden 80.500 17.150 4,70 74 Neerijnen 19.500 11.880 1,65 56 Nieuwegein 519.000 60.895 8,50 78 Nijkerk 100.500 39.540 2,55 49 Nijmegen 465.500 162.965 2,85 57 Noordenveld 12.000 30.810 0,40 10 Noordoostpolder 46.000 46.090 1,00 27 Noordwijk 42.500 25.405 1,65 46 Nuenen en Gerwen 10.500 22.215 0,45 42 Nunspeet 16.000 26.730 0,60 54 Oegstgeest 13.000 22.595 0,60 25 Oirschot 10.000 17.750 0,55 28 Oisterwijk 14.500 25.825 0,55 34 Oldambt 33.500 39.485 0,85 15 Oldenzaal 63.000 31.975 1,95 46 Ommen 13.000 17.405 0,75 5 Oost Gelre 13.000 30.025 0,45 18 Oosterhout 111.500 54.135 2,05 55 Oss 130.000 77.390 1,70 40 Oud-Beijerland 29.000 23.555 1,25 32 19 Voorraad

20 Voorraad voorraad kantoorruimte m 2 inwoners 1 kantoorruimte per inwoner m 2 aandeel huursector Ouder-Amstel 80.500 13.100 6,15 92 Overbetuwe 22.000 45.575 0,50 80 Papendrecht 53.500 31.855 1,70 32 Pijnacker-Nootdorp 21.500 48.015 0,45 16 Purmerend 95.500 79.040 1,20 50 Raalte 26.000 36.795 0,70 13 Reeuwijk 23.500 13.060 1,80 89 Renkum 30.500 31.655 0,95 75 Renswoude 12.000 4.600 2,60 83 Rheden 75.000 43.725 1,70 58 Ridderkerk 83.000 44.745 1,85 41 Rijssen-Holten 42.000 37.080 1,15 14 Rijswijk 894.000 46.670 19,15 68 Roermond 237.500 55.210 4,30 39 Roosendaal 107.000 77.565 1,40 58 Rotterdam 3.316.500 593.050 5,60 78 Schagen 18.500 18.735 1,00 36 Schiedam 216.000 75.565 2,85 58 Schouwen-Duiveland 22.000 34.120 0,65 7 Sint Oedenrode 10.500 17.680 0,60 38 Sittard-Geleen 208.000 95.245 2,20 36 Skarsterlan 22.000 27.290 0,80 32 Sliedrecht 74.000 24.050 3,10 59 Smallingerland 93.500 55.270 1,70 40 Sneek 42.000 33.430 1,25 40 Soest 57.500 45.680 1,25 45 Son en Breugel 77.000 15.545 4,95 77 Spijkenisse 79.000 72.345 1,10 41 Stadskanaal 14.000 33.415 0,40 9 Steenwijkerland 25.000 43.210 0,60 28 Stein 26.500 25.675 1,05 22 Terneuzen 73.500 54.880 1,35 19 Teylingen 27.000 35.760 0,75 10 Tiel 76.500 41.190 1,85 30 Tilburg 467.000 204.855 2,30 46 Twenterand 18.500 33.580 0,55 5 Tynaarloo 20.500 32.410 0,65 23 Uden 52.000 40.535 1,30 40 Uithoorn 52.000 28.055 1,85 27 Utrecht 2.624.000 307.080 8,55 70 Utrechtse Heuvelrug 90.000 48.800 1,85 63 Valkenswaard 36.500 30.725 1,20 28 Veendam 53.500 28.025 1,90 18 Veenendaal 157.500 62.055 2,55 72 Veghel 38.500 37.305 1,05 27 Veldhoven 120.000 43.245 2,75 36 Velsen 115.000 67.280 1,70 33 Venlo 211.000 100.300 2,10 42

voorraad kantoorruimte m 2 inwoners 1 kantoorruimte per inwoner m 2 aandeel huursector Venray 35.000 42.720 0,80 10 Vianen 114.500 19.645 5,85 79 Vlaardingen 86.500 70.535 1,25 39 Vlissingen 28.000 44.645 0,65 24 Voorschoten 17.000 23.460 0,70 47 Voorst 11.500 23.770 0,50 21 Vught 29.000 25.400 1,15 31 Waalre 24.500 16.535 1,50 76 Waalwijk 77.500 45.750 1,70 28 Waddinxveen 48.500 25.400 1,90 62 Wageningen 172.500 37.360 4,60 18 Wassenaar 43.500 25.815 1,70 42 Weert 62.000 48.455 1,30 50 Weesp 73.000 17.635 4,15 68 Westland 90.500 99.715 0,90 47 Wijchen 13.000 40.150 0,30 23 Winterswijk 32.000 29.050 1,10 34 Woerden 214.500 49.335 4,35 77 Wormerland 10.000 15.860 0,65 59 Woudenberg 10.500 11.905 0,90 51 Zaanstad 263.500 145.330 1,80 59 Zaltbommel 81.500 26.430 3,10 71 Zeewolde 15.500 20.905 0,75 32 Zeist 322.000 60.285 5,35 46 Zevenaar 59.000 31.905 1,85 43 Zoetermeer 630.500 121.530 5,20 69 Zoeterwoude 21.000 8.120 2,60 22 Zuidplas 17.500 40.410 0,45 48 Zutphen 85.500 46.870 1,80 30 Zwijndrecht 84.000 44.405 1,90 45 Zwolle 777.500 119.030 6,55 68 21 Voorraad (1) Centraal Bureau voor de Statistiek

12 18 20 100 000-150 000 150 000-250 000 250 000 en meer Voorraad kantoorruimte naar bouwperiode 31 december 2009 14 22 28 22 14 voor 1970 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 22 Voorraad kantoorruimte naar energielabel Bron: Agentschap NL 9 22 12 15 20 14 8 A B C D E F G

Voorraad kantoorruimte naar gemeentegrootte 33 12 2 18 15 20 Inwoners 10 000-20 000 20 000-50 000 50 000-100 000 100 000-150 000 150 000-250 000 250 000 en meer 23 Gemeenten Voorraad kantoorruimte met de grootste naar voorraad bouwperiode kantoren 31 december 2009 x miljoen m 2 Amsterdam Den Haag Rotterdam 22 14 Utrecht 14 Eindhoven Haarlemmermeer Arnhem Groningen 28 22 Den Bosch Rijswijk 0 1 2 3 4 voor 1970 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 5 6 7 Voorraad kantoorruimte naar energielabel Bron: Agentschap NL 9 22 12 15 20 14 8 A B C D E F G

Bouwkosten Gemakkelijk hanteerbare kosten getallen waarmee men snel bouwkosten van kantoren kan bepalen, zijn te vinden in de serie taxatieboekjes van Reed Business Information. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen vierkante kantoren en rechthoekige kantoren. Bij het bepalen van de kosten wordt uitgegaan van normale bouwconstructies, dat wil zeggen draagconstructies met stabilisatiewand, een gevel die voor 30 procent uit gevelopeningen bestaat en een inpandige technische ruimte die 7 procent van het vloeroppervlak voor haar rekening neemt. Verder is vanaf drie verdiepingen rekening gehouden met een dakopbouw voor technische installaties en één of meerdere liften. De technische installaties bestaan onder andere uit een centraal gasgestookte installatie, ventilatievoorziening met verwarming maar zonder koeling, pvcriolering, centrale kracht- en lichtinstallatie inclusief armaturen, brandbeveiliging en inclusief vaste sanitaire voorzieningen. Een betrouwbaar beeld van de kostenontwikkelingen in de bouw geven de BDB-indexcijfers. Deze cijfers al decennia lang een standaard voor de bouwwereld worden maandelijks berekend door het Bureau Documentatie Bouwwezen, dat is ondergebracht bij PRC Bouwcentrum. De BDB-cijfers zijn zogeheten input-index cijfers. Dat wil zeggen dat wordt uitgegaan van een pakket van vaststaande hoeveelheden materialen, manuren en indirecte kosten. Materiaalprijzen worden verkregen door een halfjaarlijkse materiaalenquête. Bij de berekening van de BDB-indexcijfers voor kantoren wordt uit gegaan van een gebouw van 4600 vierkante meter in drie bouw lagen. Begripsomschrijvingen Bouwkosten Bouwkosten zijn kosten die voortvloeien uit aangegane verplichtingen ten behoeve van de realisering van een bouwproject tot en met de oplevering van het gebouw. Bouwkosten omvatten directe kosten en indirecte kosten en zijn exclusief grondkosten, projectgebonden bedrijfskosten, losse inrichting en bedrijfsinstallaties, bijkomende bouw- en projectkosten en BTW. Directe kosten omvatten bouwkundige werken, inclusief bodemvoorzieningen en paalfundering van 9 meter, gebouwinstallaties en vaste inrichtingen. Indirecte kosten zijn algemene bouwplaatskosten, algemene bedrijfskosten, winst en risico. 25

1 Richtprijzen bouwkosten kantoren 2002 2004 2006 2008 2010 / m 2 26 Bouwkosten Vierkante kantoren Drielaags 1 500 m 2 2 000 m 2 2 500 m 2 Vierlaags 1 500 m 2 2 000 m 2 3 500 m 2 Vijflaags 4 500 m 2 Zeslaags 10 000 m 2 15 000 m 2-17 000 m 2 Rechthoekige kantoren Drielaags 2 500 m 2 3 500 m 2 5 500 m 2 Vierlaags 1 500 m 2 2 000 m 2 3 500 m 2 Vijflaags 5 500 m 2 Twaalflaags 10 000 m 2 15 000 m 2-17 000 m 2 828 920 1005 1080 1110 768 853 933 1000 1035 726 806 882 946 976 877 974 1065 1140 1175 794 882 964 1035 1065 722 802 877 941 971 678 754 824 884 912 603 670 732 786 811 559 621 679 729 754 793 879 962 1030 1065 745 827 905 970 1000 669 743 812 871 899 903 1003 1095 1175 1210 834 926 1010 1085 1120 757 841 919 985 1015 672 746 816 874 902 1054 1171 1280 1370 1410 909 1011 1105 1180 1215 Bron: Reed Business Information; bewerking: Bak

2 Samengestelde materiaal- en loonkosten van nieuwbouw kantoren 2002 januari 2003=100 2004 2006 2008 2010 Januari 98,9 101,6 106,2 116,3 122,0 Februari 99,1 102,1 106,2 117,0 122,1 Maart 99,1 102,2 106,3 117,1 122,4 April 99,4 102,9 106,3 117,8 123,0 Mei 99,5 103,4 106,9 118,1 123,3 Juni 99,3 103,5 107,0 118,6 123,0 Juli 99,6 104,0 107,1 120,0 123,2 Augustus 99,6 104,7 107,1 119,9 123,4 September 99,7 104,7 107,9 119,5 123,5 Oktober 99,7 105,3 107,9 119,7 123,9 November 99,9 105,1 108,2 119,5 124,1 December 99,9 104,9 108,1 119,6 124,4 Jaar 99,5 103,7 107,1 118,6 123,2 Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen 27 Bouwkosten Bouwkosten 2003=100 130 120 Materiaal Loon 110 100 90 80 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Bron: Bureau Documentatie Bouwwezen

Vraag In tegenstelling tot de hier gepresenteerde cijfers geven de meeste statistieken ter zake van de vraag maar zeer beperkte informatie; men registreert namelijk uitsluitend de vraag op de vrije markt. In deze publicatie omvat de vraag naar kantoren zowel ruimten die op de vrije markt worden verhuurd en verkocht als gebouwen die door gebruikers zelf voor eigen rekening worden neergezet, de zogenoemde eigenbouw. De vraag wordt geregistreerd in het jaar waarin tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt of in geval van nieuwbouw voor eigen gebruik zodra de bouw daadwerkelijk is begonnen. De vraagcijfers die in deze publicatie worden vermeld, zijn totstandgekomen door integratie van gegevens uit verschillende bronnen, waarbij het tijdschrift Vastgoedmarkt en het blad PropertyNL als voornaamste bron hebben gefungeerd. Begripsomschrijvingen A-locatie Een A-locatie is een openbaar vervoerlocatie in een stadscentrum, dicht bij een centraal station. In het algemeen is een dergelijke locatie minder goed bereikbaar met de auto en zijn er relatief beperkte parkeermogelijkheden. B-locatie Een B-locatie is een gemengde openbaar vervoerlocatie en autolocatie, gelegen dicht bij een voorstadstation of bij een knooppunt van hoogwaardig openbaar vervoer (metro,sneltram). Een B-locatie heeft vaak een snelle aansluiting op het hoofdwegennet en beschikt over goede parkeermogelijkheden. Bestaande bouw Hiertoe worden gerekend kantoren die ouder zijn dan twee jaar. C-locatie Een C-locatie is een autolocatie aan de rand van de stad met een directe aansluiting op het hoofdwegennet. Een C-locatie is in het algemeen minder goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Vraag Onder de vraag wordt verstaan het aantal vierkante meters kantoorruimte dat in gebruik wordt genomen voor kantoordoeleinden. Kantoorruimte die wordt opgenomen ten behoeve van een bestemmingswijziging, zoals bijvoorbeeld voor woningen, wordt niet als vraag meegenomen. Ook zogenoemde saleand-leaseback transacties worden niet tot de vraag gerekend. Vraagcijfers hebben vrijwel altijd betrekking op ruimten van minimaal 500 vierkante meter. Vrije markt Dit is de huur- en koopmarkt waarin projectontwikkelaars, bouwers en beleggers ruimten aanbieden voor veelal nog onbekende gebruikers. 29

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie x 1 000 m 2 2 500 2 000 Huur Koop 1 500 1 000 500 30 0 2002 03 04 05 06 07 08 09 10 Vraag x 1 000 m 2 2 500 2 000 Vraag naar kantoorruimte naar gebouwtype Nieuwbouw Bestaande bouw 1 500 1 000 500 0 2002 03 04 05 06 07 08 09 10 Vraag naar kantoorruimte naar bereikbaarheid 40 35 30 A-locatie B-locatie C-locatie 25 20 15 10 5 0 2002 03 04 05 06 07 08 09 10

Belangrijkste keuzecriteria kantoorgebouw 2008 Moderne ICT-voorzieningen Afwerkingsniveau interieur Flexibiliteit indeling Uitstraling exterieur Lage exploitatielasten Klimaatbeheersing Laag energieverbruik Voorzieningen 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Bron: NVB/Stogo 31 Belangrijkste keuzecriteria kantooromgeving 2008 Vraag Autobereikbaarheid Parkeergelegenheid Bereikbaarheid openbaar vervoer Uitstraling omgeving Nabijheid personeel Uitbreidingsmogelijkheden Nabijheid klanten/relaties Loopafstand winkels 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Bron: NVB/Stogo Gemiddelde vloeroppervlakte per werkplek m 2 24 23 22 21 20 19 18 17 0 2003 04 05 06 07 08 09 10 Bron: NFC Index

Vraag naar kantoorruimte naar grootteklasse 29 17 14 23 14 24 13 16 21 29 m 2 500-1 000 1 000-2 500 2 500-5 000 5 000-10 000 10 000 en meer 2006 2010 32 Vraag Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 10 14 14 3 3 14 17 59 14 52 West Midden Oost Zuid Noord 2006 2010 Vraag naar kantoorruimte naar locatietype 2 4 13 13 19 43 18 23 22 2006 2010 43 Kantorenwijk Centrum Bedrijfsterrein Woonwijk Buitengebied

1 Vraag naar kantoorruimte per provincie 2006 2007 2008 2009 2010 m 2 Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland 21.500 31.000 32.500 61.000 16.500 15.000 14.000 12.500 25.500 13.000 23.500 15.000 11.500 5.000 6.000 57.500 71.000 50.500 54.500 69.000 123.500 115.500 134.000 127.000 134.500 241.500 344.500 181.000 275.000 155.500 29.000 16.000 24.500 13.500 14.500 621.000 558.000 361.500 286.000 316.500 500.000 360.000 527.000 267.500 335.000 5.000 11.000 5.500 1.000 3.000 210.500 153.000 147.500 122.000 141.500 55.000 25.000 33.500 30.500 24.000 1.903.000 1.714.000 1.521.000 1.269.000 1.229.000 33 Vraag 2 Meest toegepaste vervoermiddel bij verhuisgeneigde kantoorgebruikers 2000 2002 2004 2006 2008 auto 65 66 60 60 58 openbaar vervoer 20 20 23 22 22 fiets/te voet 15 14 17 18 20 Bron: NVB

Vraag naar kantoorruimte in Noord-Nederland 2 5 28 13 6 8 48 49 3 19 2006 2010 2 17 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig 34 Vraag Vraag naar kantoorruimte in Oost-Nederland 35 4 2 8 14 19 18 2 7 2006 2010 27 12 18 17 17 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig Vraag naar kantoorruimte in Midden-Nederland 10 6 1 10 26 12 35 3 4 2006 2010 12 22 18 12 29 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

Vraag naar kantoorruimte in West-Nederland 19 17 14 13 3 7 5 15 4 14 10 28 2006 2010 26 25 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig 35 Vraag naar kantoorruimte in Zuid-Nederland Vraag 14 10 1 14 18 18 7 3 12 24 5 19 31 2006 2010 24 Openbaar bestuur Handel en Industrie Zakelijke dienstverlening Bank- en verzekeringswezen Automatisering Transport en Communicatie Overig

Vraag naar kantoorruimte naar eigendomssituatie per provincie 2006-2010 Huur Koop 33 67 58 42 36 Vraag 13 19 81 26 43 57 87 74 24 35 24 76 65 76 33 20 67 80 16 84 0 50 km

3 Vraag naar kantoorruimte per landsdeel 2006 2007 2008 2009 2010 m 2 Noord-Nederland Groningen Leeuwarden Assen Oost-Nederland Apeldoorn Arnhem Enschede Hengelo Nijmegen Zwolle Midden-Nederland Amersfoort Utrecht Almere West-Nederland Amsterdam Den Haag Rotterdam Haarlemmermeer Zuid-Nederland Breda Tilburg Den Bosch Eindhoven Heerlen Maastricht 17.500 30.500 29.000 61.000 16.500 6.500 8.500 2.000 23.500 11.000 17.500 5.000 8.500 4.000 2.500 19.000 11.500 9.500 14.500 56.000 34.500 35.000 53.000 56.000 20.000 16.500 3.500 12.000 4.500 14.000 3.000 3.500 3.500 14.000 7.000 10.000 8.500 10.500 3.500 20.000 8.500 44.500 21.000 26.000 32.000 46.500 52.000 20.000 53.000 15.000 145.500 173.500 85.000 160.000 84.000 25.000 13.000 17.500 10.000 14.000 405.500 343.500 232.500 159.000 184.500 133.500 66.000 211.000 87.000 83.000 172.000 113.500 155.500 62.500 137.000 42.000 100.000 39.000 49.500 39.500 30.000 24.000 33.500 19.500 22.500 16.000 4.000 5.500 4.000 7.500 45.000 26.500 11.500 39.000 39.000 47.500 66.500 55.000 21.500 30.500 28.000 2.000 5.000 3.000 1.500 10.000 12.000 7.000 5.000 3.000 37 Vraag

Aandeel overheid in vraag naar kantoorruimte per Corop-gebied 2006-2010 minder dan 15 15-30 30-45 45 en meer 38 Vraag 0 50 km

4 Vraag naar kantoorruimte per bedrijfstak/-klasse 2006 2007 2008 2009 2010 Industrie Bouwnijverheid Handel en reparatie Transport Communicatie Bank- en verzekeringswezen Financiële zakelijke dienstverlening Overige zakelijke dienstverlening Automatisering Openbaar bestuur Onderwijs en gezondheidszorg Overig 11 12 10 13 14 2 3 3 4 5 3 4 5 5 4 4 2 4 1 2 1 3 1 1 2 10 12 9 7 14 7 5 4 6 9 18 16 16 11 14 5 6 8 7 6 21 15 23 27 13 9 11 9 8 8 9 11 8 10 9 39 Vraag

Aanbod De basis voor de registratie van het aanbod wordt gevormd door cijfers die worden gepubliceerd door RealNext en Funda In Business. Registratie vindt alleen plaats van ruimten die tot de vrije markt behoren. Alhoewel deze aanbodcijfers redelijk betrouwbaar zijn, vindt toch nog een uitgebreide controle plaats ter voorkoming van dubbeltellingen en de registratie van ruimten die niet tot de feitelijke kantorenmarkt kunnen worden gerekend. Naast het totale aanbod van kantoorruimte wordt in deze publicatie ook aandacht geschonken aan het zogenoemde structurele aanbod van kantoren. Opgemerkt moet worden dat de analyse van het structurele aanbod zich beperkt tot de vier grote kantorenagglomeraties van Nederland: Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Tenslotte bevat deze publicatie enkele cijfers met betrekking tot het planaanbod, dat wil zeggen het aanbod van nog te bouwen kantoren. Deze cijfers zijn gebaseerd op gegevens van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom). Begripsomschrijvingen Aanbod Onder aanbod wordt verstaan gebouwen waarin minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte te huur of te koop wordt aangeboden. Het aanbod wordt gemeten aan het eind van het kalenderjaar en omvat uitsluitend reeds opgeleverde en/of nog in aanbouw zijnde kantoren. Projecten die in voorbereiding zijn en derhalve nog moeten worden gebouwd, worden in het aanbod niet meegeteld. Aanbod is hier niet identiek aan leegstand, dat wil zeggen dat de aangeboden kantoorruimte niet leeg hoeft te staan. Structureel aanbod Er is sprake van structureel aanbod indien in een kantoorgebouw gedurende drie achtereenvolgende jaren steeds dezelfde vierkante meters worden aangeboden. 41