BelangenVereniging FunderingsProblematiek postbus 192 3300 AD Dordrecht e-mail: info@platformfundering.nl internet: www.platformfundering.nl Rabobank: 39.53.45.162 KvK 24320900 Hoe financier ik funderingsherstel? 29 april 2004 Wijziging A: 6 december 2006 Wijziging B: 9 juli 2010 (Publicatie is alleen voor Dordrecht) 1
Voorwoord Door de te lage grondwaterstand zijn houten funderingen droog komen te staan, waardoor deze wegrotten. Voor rekening van de gemeente Dordrecht is funderingsonderzoek verricht en zijn Voorlopig Ontwerp herstelplannen gemaakt. In de brochure Een funderingsherstelplan maar hoe nu verder? wordt de technische kant daarvan toegelicht. Deze brochure is te downloaden van de website www.platformfundering.nl. of op te vragen bij de BVFP postbus 192, 3300 AD Dordrecht De daarbij behorende financiële problematiek wordt behandeld in deze brochure. Teksten van bestaande informatie zijn voor zover mogelijk letterlijk overgenomen. De regeling van het Emmaplein is in deze brochure niet opgenomen omdat deze voor nieuwe gevallen niet van toepassing is. De BVFP constateert een behoorlijke rechtsongelijkheid tussen deze oude en de nieuwe regelingen en tussen de nieuwe regelingen. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Het is een weergave van de huidige situatie. Een situatie die voor veel gedupeerde eigenaren onbegrijpelijk is. De BVFP zal langs verschillende wegen dan ook trachten de in deze brochure omschreven financiële mogelijkheden verruimd te krijgen en zo mogelijk te komen tot een vergoeding van de gemaakte kosten voor funderingsherstel. (In tegenstelling tot de gemeente is de BVFP van mening dat de problemen met de funderingen onder de verantwoordelijkheid van de gemeente vallen) Uitstel van herstel, zeker met een funderingshandhavingstermijn van minder dan 15 jaar raden we af. De schade die ontstaat, neemt alleen maar toe. Dus als het enigszins mogelijk is adviseren we met het hele bouwblok het herstel op gang te brengen. Naar we hopen geeft deze brochure meer inzicht in de financiële mogelijkheden. Tot slot nog de gouden tip voor bewoners: Wees vanaf het begin in het overleg eerlijk tegenover elkaar over de financiële mogelijkheden, dit voorkomt latere teleurstellingen en biedt soms onverwachte mogelijkheden. Ing. Ad van Wensen Voorzitter BVFP Telefoon: 078-6140496 E-mail: info@platformfundering.nl Website: www.platformfundering.nl voeg deze toe aan uw favorieten! 2
A. Inhoudsopgave A. Inhoudsopgave B. Zoekschema C. Met welke kosten moet ik rekening houden? 1 inleiding 2 financieel overzicht D. Rijksmonumenten 1 Inleiding 2 Rijksmonumenten en de belastingen a drempel b aftrekbare kosten c tabel eigen woningforfait d niet aftrekbaar zijn 3 funderingsherstel en de WOZ E. Gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden 1 Inleiding 2 Stappenplan fiscaal relevante eigenaren a informatie b planvorming c aanvraag GRD hypotheek d behandeling aanvraag e aanvraag en afsluiten GRD hypotheek f uitvoering van de werkzaamheden g financiële eindverantwoording h onderhoudsperiode 3 Stappenplan fiscaal niet-relevante eigenaren a informatie b planvorming c aanvraag bijdrage ineens d behandeling aanvraag en verlenen subsidie e uitvoering van de werkzaamheden f financiële eindverantwoording g onderhoudsperiode 4 Gemeentelijke monumenten etc en de belasting a rente van kosten van hypothecaire leningen b aftrekbare rente en kosten van geldleningen c niet aftrekbaar 5 Funderingsherstel en de WOZ F. Subsidie en leningsmogelijkheden funderingsherstel in Dordrecht 1 Subsidie 2 Lening voor woningen met een handhavingtermijn van 15-25 jaar 3
3 Lening voor woningen met een handhavingstermijn van 0-15 jaar 4 Lening voor cascoherstel 5 Lening voor gebonden bedrijfsruimte 6 Lening als kosten meer dan 45.000 bedragen 7 Subsidie voor onderzoek en herstel funderingen a Voor wie is de subsidie bedoeld? b Drie vormen van subsidie c Wanneer komt u niet in aanmerking voor subsidie? d Hoe vraagt u subsidie aan? e Voorschot op de subsidie f Na de aanvraag g Bezwaren h Subsidieplafond 8 Subsidie voor begeleidingskosten 9 Funderingsherstel en de belasting a rente van kosten van hypothecaire leningen b aftrekbare rente en kosten van geldleningen c niet aftrekbaar 10 Funderingsherstel en de WOZ G. Aanvraag lening SVN Stap 1 t/m 17 H. Bepaling extra maandlasten I. Conclusie: u kunt funderingsherstel niet betalen J. De BVFP helpt als daarom gevraagd wordt K. Register L. Adressen Bijlagen: A B C D E Aanvraagformulier subsidie Aanvraagformulier SVN Checklist Werkgeversverklaring Stroomschema WOZ 4
B Zoekschema Is uw woning een Rijksmonument? Ja, ga naar paragraaf D I I Nee, is het dan een gemeentelijk monument of beeldbepalend pand? Ja, ga naar paragraaf E I I De woning is geen Rijksmonument, gemeentelijk monument of beeldbepalend pand, ga naar paragraaf F Hoe kom ik er achter of mijn pand een Rijksmonument, gemeentelijk monument of beeldbepalend pand is? Deze meest recente informatie is te verkrijgen bij de gemeente, bureau monumentenzorg en archeologie 078-6396402. De BVFP heeft overzichtslijsten, maar die zijn niet altijd bijgewerkt. Met welke kosten moet ik rekening houden? Zie paragraaf C Aanvraag lening. Zie paragraaf G Bepaling extra maandlasten. Zie paragraaf H 5
C Met welke kosten moet ik rekening houden? C.1 Inleiding Voordat een financiering wordt geregeld is het belangrijk dat alle kosten in beeld worden gebracht, die nodig zijn om het funderingsherstel uit te voeren. Het gaat niet alleen om de funderingsherstelkosten, maar ook om de bijkomende kosten en de uitsluitingen in offertes, en de overige kosten. Turf met het begeleidingsbureau of het kostenoverzicht compleet is, zie paragraaf C.2. Voor het inhoudelijke en technisch deel om te komen tot goede offertes en de daarbij behorende uitleg zie de brochure van de BVFP: Een funderingsherstelplan, maar hoe nu verder? Ramingsbedragen uit herstelplannen NIET gebruiken Zorg dat u betrouwbare offertes heeft! Hieronder: Enkele tips of waarschuwingen Alle bedragen inclusief BTW ingevuld? Afhankelijk van de gevolgde procedure of afspraken kunnen sommige kosten in de offerte van het funderingsherstelbedrijf zijn opgenomen. Deze zijn in het financiële overzicht onder C.2 met een )* aangegeven. Toevoegen aan de lijst de verbouwingskosten, c.q. veranderingen aan het interieur of exterieur die niet het gevolg zijn van de funderingsproblematiek, maar die gelijktijdig uitgevoerd gaan worden. Voor de manier waarop offertes worden aangevraagd, zie de brochure Een funderingsherstelplan, maar hoe nu verder? van de BVFP waarin de adviesmethode en de alternatieve methode is omschreven. 6
Ga niet uit van de herstelbedragen van het interieur in de kostenramingen bij het Voorlopig Ontwerp. Soms zijn deze veel te laag. Maak voor uw eigen woning in overleg met een deskundige al of niet van het begeleidingsbureau een goed overzicht. Om te beoordelen of de extra maandlasten acceptabel zijn, moet u uiteraard rekening houden met de bestaande maandlasten. Niet uitgaan van ramingbedragen bij herstelplannen maar van werkelijke offertes. 7
C2 Financieel overzicht Alle bedragen inclusief BTW )* Bedrag kan in de offerte van het funderingsherstelbedrijf zijn opgenomen. )** Bedrag kan in de offerte van het herstelbedrijf of de constructeur zijn opgenomen. De offerte van het funderingsherstelbedrijf... Hierbij de uitsluitingen nagaan zoals: CAR verzekering )*... Schoongrondverklaring )* Afvoeren grond )* Het leveren van water en elektriciteit )* Verwijderen en terugplaatsen van schuttingen )* Verleggen van kabels en leidingen )* Uitvoeren van riolerings en loodgietersvoorzieningen )* Uitvoeren van bouwkundige voorzieningen )* Sonderingen )** Bemaling )* Stelposten )* Extra kosten voor het losmaken van de woning )* Kosten voor het rechtvijzelen van de woning )* Herstel cascoschade )* Kosten begeleidingsbureau (minus subsidie) Kosten constructiebureau )* Kosten toezicht Legeskosten bouwvergunning (plusm. 1,5% bouwsom Kosten expertisebureau )* Financieringskosten bank Hypotheekkosten Notariskosten Taxatiekosten Afsluitkosten hypotheek Overlijdensrisicoregeling Arbeidsongeschiktheidsverzekering Herstel interieur Herstel tuin Tijdelijke behuizing Verzuimkosten Zelfwerkzaamheid Ontruimen begane grond en kruipruimte en afvoeren materiaal Totale investeringskosten.. ======== Dit overzicht heeft niet de pretentie compleet te zijn, er kunnen zich altijd omstandigheden voordoen waardoor ook andere kostenposten aanwezig zijn. 8
D. Rijksmonumenten D.1 Inleiding Veel informatie over Rijksmonumenten is te vinden op de website www.monumenten.nl. Of uw woning een Rijksmonument is kunt u navragen bij de gemeente bureau monumentenzorg en archeologie 078-6396402. Restauratiefonds-hypotheek Lenen tegen 1% voor restauratie rijksmonumenten. Dat is wat het Nationaal Restauratiefonds vanaf nu aanbiedt met de Restauratiefondshypotheek. Aanvragen kan nu ook online, op de website van het Restauratiefonds. De eerste 100 aanvragers ontvangen het prachtige boek Europa Nostra, over de mooiste Europese monumenten. Goedkope lening bij het Nationaal Restauratiefonds Het Nationaal Restauratiefonds is gestart met een nieuwe regeling voor de restauratie van rijksmonumenten. Woonhuiseigenaren en ondernemers die een monument bezitten ( ca. 40.000 eigenaren) krijgen vanaf heden de mogelijkheid om met een goedkope lening van het Restauratiefonds hun restauratie snel en eenvoudig te financieren. De rente van deze Restauratiefondshypotheken bedraagt momenteel 1%. De grootste winst ten opzichte van de subsidieregelingen zit vooral in de veel snellere afhandeling van de aanvraag: van vele maanden naar enkele weken. Bij overheidssteun voor het in stand houden van uw rijksmonument denkt u naast een helpende hand wellicht ook aan subsidie. Lenen tegen een lage rente is niet het eerste waar u aan denkt. Toch is dat waarvoor het ministerie van OCenW heeft gekozen. Het Nationaal Restauratiefonds verstrekt deze laagrentende leningen, waarvan de rente 5 procent* (!) onder de marktrente voor eerste hypotheken ligt. * met een minimale rente 1%. Restauratiefonds-hypotheek online aan te vragen! Vanaf nu kan de Restauratiefonds-hypotheek snel en eenvoudig via internet aangevraagd worden. Bijkomend voordeel is dat de aanvrager ook via de website van het Restauratiefonds over de voortgang van de aanvraag geïnformeerd wordt. Om restauratie en onderhoud van een monument te stimuleren, moeten de subsidieregelingen zo eenvoudig mogelijk zijn. Dit betekent heldere en snelle procedures en zo min mogelijk (overheids)loketten. Het ministerie van OCenW hanteert dit als uitgangspunt voor een nieuwe subsidieregeling voor monumenten, die over enkele jaren in zal gaan. Vooruitlopend daarop biedt het Restauratiefonds op verzoek van OCenW aan woonhuiseigenaren en ondernemers die een rijksmonument bezitten, de mogelijkheid om met een goedkope lening hun restauratie snel en eenvoudig te financieren. Uitgangspunt voor deze nieuwe regeling is het feit dat de eigenaar recht heeft op belastingaftrek. Het Bureau Monumentenpanden van de Belastingdienst (BBM) bepaalt op basis van een restauratieplan de fiscaal aftrekbare kosten. Nadat de benodigde restauratievergunning verkregen is, kan de eigenaar vervolgens bij het Restauratiefonds een laagrentende Restauratiefondshypotheek krijgen. Onder het motto snel en simpel heeft het Restauratiefonds het nu mogelijk gemaakt om deze voordelige lening via internet aan te vragen. Via www.restauratiefonds.nl kan een eigenaar die de beslissing van BBM heeft ontvangen een online-aanvraag indienen. Via dezelfde website wordt de aanvrager over de voortgang op de hoogte gehouden. Het Restauratiefonds ziet dit als een eerste stap. Het voornemen is om internet steeds meer in te gaan zetten om monumenteigenaren te ondersteunen. Om het aanvragen via internet te stimuleren ligt voor de eerste honderd aanvragers een fraai monumentenboek klaar. Naast de laagrentende Restauratiefonds-hypotheek kan het Restauratiefonds ook de totale financiering van de restauratie verzorgen, inclusief de toekomstige belastingteruggave. Zo kan een eigenaar bij één loket snel en eenvoudig de nodige ondersteuning krijgen. De regeling voor Rijksmonumenten geldt voor alle soorten restauraties aan deze panden. In tegenstelling tot de subsidie voor funderingsproblemen van de gemeente Dordrecht kunnen eigenaren van Rijksmonumenten op een staalfundering met deze regeling ook hun fundering herstellen. 9
De voorwaarden en kenmerken van de Restauratiefondshypotheek zijn te vinden op de website www.monumenten.nl Deze subsidieregeling is voor de aanpak van de restauratie dus niet alleen voor funderingsproblemen. D.2 Rijksmonumenten en de belastingen Vraag aan de belasting een verklaring welke kosten aftrekbaar zijn voordat u opdracht verleent. Overgenomen van de Kluwer belastingschijf 2004 Deze regelingen gelden niet voor gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden. Deze regeling is uitsluitend voor Rijksmonumenten. Monumentenpand was uw eigen woning D.2.a Drempel Als het monumentenpand uw eigen woning was, is de hoogte van de drempel 1,15% van de WOZ-waarde van uw pand. De drempel is echter altijd minimaal EUR 136 en nooit hoger dan EUR 11.750. Alleen het bedrag boven de drempel mag u aftrekken. Het aangifteprogramma berekent automatisch het drempelbedrag. Let op! Ook als u uw woning in de loop van 2003 heeft gekocht of verkocht, geldt de volledige drempel. D.2.b Aftrekbare kosten - het eigenaarsdeel van de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, grond-, straat-, riool, weg en baatbelasting. - de premie voor uw opstalverzekering (dus niet de inboedelverzekering); - de waterschaps- en polderlasten; - onderhoudskosten voor bouwkundige werkzaamheden, zoals achterstallig onderhoud. Het gaat hier dus niet om een verbetering zoals een uitbreiding van het pand; - afschrijving. De afschrijving is 15% van het bruto-eigenwoningforfait. Koop voor een zo volledig mogelijk en meer uitgebreide omschrijving van aftrekposten een belastinggids. 10
D.2.c Tabel eigenwoningforfait Raadpleeg de laatste belastinggids. D.2.d Niet aftrekbaar zijn - kosten waarvoor u een schadeverzekeringvergoeding heeft ontvangen of nog gaat ontvangen; - financieringskosten voor de verwerving, onderhoud of verbetering van uw woning en de kosten van opstal, erfpacht of beklemming. Deze kosten kunt u aftrekken als kosten voor uw eigen woning; - kosten voor tuinonderhoud, behangen en binnenschilderwerk. D.3 funderingsherstel en de WOZ De korting op de WOZ die u in de periode 2001-2004 of de periode 2005-2009 heeft gekregen, vervalt in het jaar volgend op het funderingsherstel. Voor degenen die nog geen vermindering hebben gekregen zie het stroomschema bijlage E. E Gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden in Dordrecht E.1 Inleiding Of uw woning een gemeentelijk monument is of een beeldbepalend pand kunt u navragen bij de gemeente, bureau Monumentenzorg en Archeologie 078-6396402. Voor gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden heeft de gemeente Dordrecht een subsidieregeling vastgesteld. Geleend kan worden tot een bedrag van 500.000 tegen 5% onder de marktrente met een minimum van 1,5% Voor de subsidieregeling en de toelichting daarop zie www.platformfundering.nl onder subsidies Deze subsidieregeling is ook schriftelijk op te vragen: Gemeente Dordrecht Bureau Monumenten en Archeologie Postbus 8 3300 AA Dordrecht Of telefonisch: 078-6396402 De regeling voor gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden geldt voor alle mogelijke restauraties aan deze panden. In tegenstelling tot de subsidie voor funderingsproblemen kunnen eigenaren van gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden op een staalfundering met deze regeling ook hun fundering herstellen. 11
Informatie is ook te vinden op www.restauratiefonds.nl waar de volgende toelichting staat: In Dordrecht wordt de noodzakelijke restauratie van gemeentelijke monumenten gestimuleerd door de gemeente. Om de daarvoor beschikbare gemeentelijke middelen zo efficiënt mogelijk in te zetten, wordt nu naar analogie van het Nationaal Restauratiefonds een eigen Gemeentelijk Restauratiefonds Dordrecht (GRD) opgericht. Dordrecht is daarmee, na Rotterdam, Deventer en Schiedam, de vierde gemeente in Nederland die gemeentelijke restauratiesubsidies vervangt door laagrentende financieringen. Uit het GRD kan een eigenaar geen subsidie krijgen, maar een laagrentende lening voor een deel van de restauratiekosten. Het rentepercentage van deze lening ligt ongeveer 5% beneden de geldende marktrente. De financieringslasten blijven voor de eigenaar nagenoeg gelijk in vergelijking tot een subsidie plus een marktconforme lening. Echter, dankzij de rente en aflossing die terugkomen in het Gemeentelijk Restauratiefonds Dordrecht kunnen met het hetzelfde geld steeds opnieuw gemeentelijke monumenten en beeldbepalende panden gerestaureerd worden. Het fonds in Dordrecht krijgt een startkapitaal van 2,7 miljoen euro voor het eerste jaar, gevolgd door 1,8 miljoen extra in 2006 en eventuele extra stortingen in 2010 (3.5 mln.) en 2020 (1.5 mln.). Naar verwachting zal het bedrag aan laagrentende leningen 1 miljoen euro per jaar bedragen. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met de heer A.C. van t Zelfde van de gemeente Dordrecht, telefoon (078) 6396778, e-mailadres: AC.vant.Zelfde@dordrecht.nl of met het Nationaal Restauratiefonds, telefoon (033) 2539439. E.2 Stappenplan fiscaal relevante eigenaren 1 1 Een fiscaal relevante eigenaar is een eigenaar die belastingplichtig is volgens de Wet Inkomstenbelasting of de Wet Vennootschapsbelasting. Het is niet van belang of u feitelijk belasting betaalt, het belastingplichtig zijn is van belang. E.2.a Informatie Vraag bij de gemeente, bureau Monumentenzorg en Archeologie, de informatiemap op. Mocht u nog vragen hebben, neemt u dan contact op met de medewerkers van het bureau, telefoon (078) 6396778, e-mailadres: AC.vant.Zelfde@dordrecht.nl E.2.b Planvorming Voor de onderhouds- en restauratiewerkzaamheden die u van plan bent uit te voeren heeft u mogelijk een monumentenvergunning nodig. Stel een korte beschrijving van de uit te voeren werkzaamheden op en overleg met de medewerkers van het bureau Monumentenzorg en Archeologie. Heeft u een vergunning nodig, dan moet u deze eerst verkrijgen voordat u een beroep doet op het Gemeentelijk Restauratiefonds Dordrecht (GRD). 1 Een fiscaal relevante eigenaar is een eigenaar die belastingplichtig is volgens de Wet Inkomstenbelasting of de Wet Vennootschapsbelasting. Het is niet van belang of u feitelijk belasting betaalt, het belastingplichtig zijn is van belang. 12
E.2.c Aanvraag GRD-hypotheek In de informatiemap treft u een aanvraagformulier aan. Op de laatste pagina van het formulier treft u een controlelijst aan die u kan helpen om de aanvraag te voorzien van de juiste bijlagen. Zie ook website BVFP www.platformfundering onder subsidies Het kan zijn dat u binnen twee weken na indiening verzocht wordt aanvullende gegevens te verstrekken. Hiervoor heeft u vervolgens vier weken de gelegenheid. Heeft u de aanvraag dan nog niet compleet, dan wordt de aanvraag verder niet in behandeling genomen. U heeft natuurlijk de mogelijkheid opnieuw een dan complete aanvraag in te dienen. E.2.d Behandeling aanvraag De gemeente gaat aan de hand van de door u ingediende begroting de subsidiabele restauratiekosten berekenen. Waarschijnlijk zal daarbij een van de medewerkers van het bureau Monumentenzorg en Archeologie het pand bezoeken. Hiervoor wordt met u een afspraak gemaakt. De hoogte van de berekende subsidiabele restauratiekosten wordt vastgelegd in een verleningsbeschikking, die u wordt toegezonden. De verleningsbeschikking wordt u pas toegezonden als de eventuele bouw- en monumentenvergunning onherroepelijk zijn verleend. De procedure van het moment van aanvraag tot het moment van verzending van de verleningsbeschikking duurt maximaal 3 maanden, waarbij de periode die u nodig heeft om aanvullende gegevens te verstrekken mag worden opgeteld. In zeer uitzonderlijke gevallen kan Burgemeester en Wethouders u berichten dat zij de periode van 3 maanden met een gelijke periode zullen verlengen. E.2.e Aanvraag en afsluiten GRD-hypotheek Met de beschikking ontvangt u onder andere het aanvraagformulier Totaalfinanciering, waarmee u bij de Stichting Nationaal Restauratiefonds (NRF), naast eventueel andere financiële producten, de GRD-hypotheek kan aanvragen. U zult bij het aanvraagformulier gegevens van financiële aard moeten verstrekken. Vanzelfsprekend worden deze gegevens door het NRF vertrouwelijk behandeld, waarbij zelfs de gemeente geen inzage krijgt in deze gegevens. Toetsing van uw financiële draagkracht in relatie tot de gevraagde GRD-hypotheek zal gebeuren door Het Bemiddelend Orgaan (BO), dat Burgemeester en Wethouders adviseert al dan niet over te gaan tot het verlenen van de GRD-hypotheek. Burgemeester en Wethouders besluiten, op basis van het advies van het BO en de financiële rapportage van het NRF, het NRF al dan niet toestemming te verlenen tot het afsluiten met u van de GRD-hypotheek. Bij een positieve beslissing zal het NRF u een hypotheekvoorstel doen. Indien u dit voorstel accepteert wordt u na enige weken uitgenodigd om bij een notaris naar uw keuze de hypotheekakte te tekenen. U dient er mee te rekenen dat er aan het afsluiten van een hypotheek kosten zijn verbonden. Het NRF kan u daarover nader inlichten. E.2.f Uitvoering van de werkzaamheden Nadat u de hypotheek heeft afgesloten, kunt u met de uitvoering van de werkzaamheden starten. U meldt dit met een door de gemeente verstrekt meldingsformulier aanvang werk. Bij afsluiten van de hypotheek vormt het NRF een bouwdepot, waaruit de nota s van bijvoorbeeld de aannemer betaald worden. Elke nota zendt u samen met een door het NRF verstrekt declaratieformulier aan de gemeente, afdeling Monumentenzorg en Archeologie. Hier wordt de nota gecontroleerd en doorgezonden aan het NRF. Periodiek zal een medewerker van het 13
bureau Monumentenzorg en Archeologie de uitvoering controleren. Voorwaarde is dat binnen zes maanden na afgifte van de verleningsbeschikking aanvang gemaakt moet worden met de uitvoering van de werkzaamheden. Binnen twee jaar na afgifte van de verleningsbeschikking moeten de werkzaamheden zijn uitgevoerd en de gereedmelding zijn ingediend. E.2.9 Financiële eindverantwoording Beëindiging van de werkzaamheden meldt u met een door de gemeente verstrekt meldingsformulier einde werk. Na ontvangst van de melding zal een medewerker van het bureau Monumentenzorg en Archeologie ter plaatse de gereed melding controleren en een afspraak maken voor het opmaken door een daartoe gespecialiseerde instantie van een bouwtechnisch rapport (de nul-meting). U ontvangt de nul-meting in tweevoud en moet binnen twee weken één exemplaar voor akkoord aan de gemeente terug zenden. Na ontvangst van de door u ingediende financiële eindverantwoording, zal de gemeente de definitieve hoogte van de (her)berekende subsidiabele restauratiekosten vastleggen in een vaststellingsbeschikking, die u wordt toegezonden. De vaststellingsbeschikking wordt u pas toegezonden als de door u voor akkoord getekende nul-meting is retour ontvangen en de werkzaamheden akkoord zijn bevonden. Indien de uiteindelijke hoogte van subsidiabele restauratiekosten afwijkt van de hoogte zoals deze eerst was vastgelegd in de verleningsbeschikking, kan dit leiden tot aanpassing van de hoogte van het hypotheekbedrag. De procedure van het moment van indiening van de financiële eindverantwoording tot het moment van verzending van de vaststellingsbeschikking neemt maximaal 3 maanden, er van uitgaande dat u de voor akkoord getekende nul-meting tijdig heeft geretourneerd. E.2.h Onderhoudsperiode Bij de aanvraag van de GRD-hypotheek heeft u zich verplicht voor een periode van 15 jaar na beëindiging van de werkzaamheden uw pand minimaal in de bouwtechnische staat te houden gelijk aan die, die in de 0-meting is vastgelegd. Elke vijf jaar, voor het eerst vijf jaar na vastlegging van de nul-meting, wordt weer een bouwtechnisch rapport opgemaakt. Indien uit de twee opeenvolgende bouwtechnische rapportages blijkt dat de bouwtechnische staat van een bepaald bouwdeel is verslechterd en dit te wijten is aan het niet voldoen aan de in de subsidieverordening opgelegde onderhoudsverplichting, zullen Burgemeester en Wethouders dit u per aangetekend schrijven bekend maken en u sommeren de geconstateerde gebreken binnen acht weken te herstellen. U heeft de mogelijkheid binnen twee weken schriftelijk en gemotiveerd aan te geven dat u niet akkoord gaat met de verslechtering van de bouwtechnische staat of dat u hiermee wel akkoord gaat, maar gemotiveerd aangeven waarom het niet mogelijk is binnen de gestelde termijn van acht weken de geconstateerde gebreken te herstellen. Burgemeester en Wethouders kunnen daarop besluiten een aanvullende bouwtechnische rapportage op te laten stellen of u toe te staan binnen een nader vast te leggen termijn (langer dan de in de subsidieverordening genoemde acht weken) de geconstateerde gebreken te herstellen of te eisen dat de technische staat binnen acht weken na datum van het aangetekend schrijven al dan niet op kosten van de eigenaar de bouwtechnische staat op het niveau van de nul-meting wordt gebracht. In dit geval informeren Burgemeester en Wethouders u over de verwachten kosten gemoeid met het herstel van de geconstateerde gebreken. In het uiterste geval kunnen Burgemeester en Wethouders besluiten dat de (laagrentende) GRD- 14
hypotheek zal worden omgezet in een hypotheek met een gewijzigd rentepercentage (marktconform niveau). E.3 Stappenplan fiscaal niet-relevante eigenaren 2 2 Een fiscaal niet-relevante eigenaar is een eigenaar die niet belastingplichtig is volgens de Wet Inkomstenbelasting of de Wet Vennootschapsbelasting. In het algemeen betreft het hier restaurerende instellingen, stichting zonder winstoogmerk, kerkbesturen ed. E.3.a Informatie Vraag bij de gemeente, bureau Monumentenzorg en Archeologie, de informatiemap op. Mocht u nog vragen hebben, neemt u dan contact op met de medewerkers van het bureau. E.3.b Planvorming Voor de onderhouds- en restauratiewerkzaamheden die u van plan bent uit te voeren heeft u mogelijk een monumentenvergunning nodig. Stel een korte beschrijving van de uit te voeren werkzaamheden op en overleg met de medewerkers van het bureau Monumentenzorg en Archeologie. Heeft u een vergunning nodig, dan moet u deze eerst verkrijgen voordat u een beroep doet op het Gemeentelijk Restauratiefonds Dordrecht (GRD). E.3.c Aanvraag bijdrage-ineens In de informatiemap treft u een aanvraagformulier aan. Op de laatste pagina van het formulier treft u een controlelijst aan die u kan helpen om de aanvraag te voorzien van de juiste bijlagen., telefoon (078) 6396778, e-mailadres: AC.vant.Zelfde@dordrecht.nl Het kan zijn dat u binnen twee weken na indiening verzocht wordt aanvullende gegevens te verstrekken. Hiervoor heeft u vervolgens vier weken de gelegenheid. Heeft u de aanvraag dan nog niet compleet, dan wordt de aanvraag verder niet in behandeling genomen. U heeft natuurlijk de mogelijkheid opnieuw een dan complete aanvraag in te dienen. E.3.d Behandeling aanvraag en verlenen subsidie De gemeente gaat uit de door u ingediende begroting de subsidiabele restauratiekosten berekenen. Zeer waarschijnlijk zal daarbij een van de medewerkers van het bureau Monumentenzorg en Archeologie het pand bezoeken. Hiervoor wordt met u een afspraak gemaakt. De hoogte van de berekende subsidiabele restauratiekosten en de daaraan gerelateerde hoogte van de bijdrage-ineens (subsidie) wordt vastgelegd in een verleningsbeschikking, die u wordt toegezonden. De verleningsbeschikking wordt u pas toegezonden als de eventuele bouw- en monumentenvergunning onherroepelijk zijn verleend. De procedure van het moment van aanvraag tot het moment van verzending van de verleningsbeschikking neemt maximaal 3 maanden, waarbij de periode die u nodig heeft om aanvullende gegevens te verstrekken mag worden opgeteld. In zeer 2 Een fiscaal niet-relevante eigenaar is een eigenaar die niet belastingplichtig is volgens de Wet Inkomstenbelasting of de Wet Vennootschapsbelasting. In het algemeen betreft het hier restaurerende instellingen, stichting zonder winstoogmerk, kerkbesturen ed. 15
uitzonderlijke gevallen kan Burgemeester en Wethouders u berichten dat zij de periode van 3 maanden met een gelijke periode zullen verlengen. E.3.e Uitvoering van de werkzaamheden Nadat u de verleningsbeschikking heeft ontvangen, kunt u met de uitvoering van de werkzaamheden starten. U meldt dit met een door de gemeente verstrekt meldingsformulier aanvang werk. Elke kwartaal kunt u aan burgemeester en wethouders een verzoek richten tot uitbetaling van de tot dan toe door u betaalde nota s. U stuurt daartoe een bij de verleningsbeschikking verstrekt formulier kwartaalopgave met ingediende originele nota s en betaalbewijzen (afschriften bank/giro) aan de gemeente, bureau Monumentenzorg en Archeologie. Hier wordt de nota s en betaalbewijzen gecontroleerd en het NRF opdracht verstrekt een voorschot op de bijdrage-ineens op uw rekening bij te schrijven. Uitbetaling geschiedt alleen op het rekeningnummer van de eigenaar en niet rechtstreeks op dat van bijvoorbeeld de aannemer. Maximaal tot 85% van het toegezegde subsidiebedrag kan in voorschot worden uitbetaald. De originele nota s en betaalbewijzen worden u na controle retour gezonden, omdat u deze nodig heeft voor de financiële eindverantwoording. Periodiek zal een medewerker van het bureau Monumentenzorg en Archeologie de uitvoering controleren. Voorwaarde is dat binnen zes maanden na afgifte van de verleningsbeschikking aanvang gemaakt moet worden met de uitvoering van de werkzaamheden. Binnen twee jaar na afgifte van de verleningsbeschikking moeten de werkzaamheden zijn uitgevoerd en de gereedmelding zijn ingediend. E.3.f Financiële eindverantwoording Beëindiging van de werkzaamheden meldt U met een door de gemeente verstrekt meldingsformulier einde werk. Na ontvangst van de melding zal een medewerker van het bureau Monumentenzorg en Archeologie ter plaatse de gereed melding controleren en een afspraak maken voor het opmaken door een daartoe gespecialiseerde instantie van een bouwtechnisch rapport (de nul-meting). U ontvangt de nul-meting in tweevoud en moet binnen twee weken één exemplaar voor akkoord aan de gemeente terug zenden. Na ontvangst van de door u ingediende financiële eindverantwoording, zal de gemeente de definitieve hoogte van de (her)berekende subsidiabele restauratiekosten vastleggen in een vaststellingsbeschikking, die u wordt toegezonden. De vaststellingsbeschikking wordt u pas toegezonden als de door u voor akkoord getekende nul-meting is retour ontvangen en de werkzaamheden akkoord zijn bevonden. Indien de uiteindelijke hoogte van subsidiabele restauratiekosten afwijkt van de hoogte zoals deze eerst was vastgelegd in de verleningsbeschikking, kan dit leiden tot aanpassing van de hoogte van de bijdrage-ineens. De procedure van het moment van indiening van de financiële eindverantwoording tot het moment van verzending van de vaststellingsbeschikking neemt maximaal 3 maanden, er van uitgaande dat u de voor akkoord getekende nul-meting tijdig heeft geretourneerd. E.3.g Onderhoudsperiode Bij de aanvraag van de GRD-hypotheek heeft u zich verplicht voor een periode van 15 jaar na beëindiging van de werkzaamheden uw pand minimaal in de bouwtechnische staat te houden gelijk aan die, die in de 0-meting is vastgelegd. Elke vijf jaar, voor het eerst vijf jaar na vastlegging van de nul-meting, wordt wederom een bouwtechnisch rapport opgemaakt. Indien uit de twee opeenvolgende 16
bouwtechnische rapportages blijkt dat de bouwtechnische staat van een bepaald bouwdeel is verslechterd en dit te wijten is aan het niet voldoen aan de in de subsidieverordening opgelegde onderhoudsverplichting, zullen Burgemeester en Wethouders dit u per aangetekend schrijven bekend maken en u sommeren de geconstateerde gebreken binnen acht weken te herstellen. U heeft de mogelijkheid binnen twee weken schriftelijk en gemotiveerd aan te geven dat u niet akkoord gaat met de verslechtering van de bouwtechnische staat of dat u hiermee wel akkoord gaat, maar gemotiveerd aangeven waarom het niet mogelijk is binnen de gestelde termijn van acht weken de geconstateerde gebreken te herstellen. Burgemeester en Wethouders kunnen daarop besluiten een aanvullende bouwtechnische rapportage op te laten stellen of u toe te staan binnen een nader vast te leggen termijn (langer dan de in de subsidieverordening genoemde acht weken) de geconstateerde gebreken te herstellen of te eisen dat de technische staat binnen acht weken na datum van het aangetekend schrijven al dan niet op kosten van de eigenaar de bouwtechnische staat op het niveau van de nul-meting wordt gebracht. In dit geval informeren Burgemeester en Wethouders u over de verwachten kosten gemoeid met het herstel van de geconstateerde gebreken. In het uiterste geval kunnen Burgemeester en Wethouders besluiten dat de bijdrageineens geheel of gedeeltelijk moet worden terug betaald. Bureau Monumentenzorg en Archeologie gemeente Dordrecht. Postbus 8, 3300 AA Dordrecht. Bezoekadres: Spuiboulevard 300. Telefoon 078-6396402, e-mail monarch@dordrecht.nl, website www.dordrecht.nl/monumenten. Het stappenplan stelt zich ten doel op een leesbare wijze een aantal zaken weer te geven. Dit betekent dat u zich in voorkomende gevallen niet op de letterlijke tekst kunt beroepen. E.4 Gemeentelijke monumenten ~ beeldbepalende panden en de belastingen. Overgenomen van de Kluwer belastingschijf 2004 E.4.a Rente en kosten van (hypothecaire) geldleningen Het gaat om rente en kosten die u in 2003 heeft betaald voor geldleningen die u heeft afgesloten voor het kopen van uw woning of voor de verbetering of het onderhoud van uw woning. Deze rente mag u maximaal 30 jaar aftrekken (de meest voorkomende looptijd van een hypotheek). Als u de lening heeft afgesloten vóór 1 januari 2001, gaat de termijn van 30 jaar in op 1 januari 2001. E.4.b Aftrekbare rente en kosten van geldleningen: - rente en kosten van (hypothecaire) leningen voor uw eigen woning. Als u rente heeft ontvangen op een nieuwbouwdepot, dan moet u die aftrekken van de betaalde rente; 17
- notariskosten en de kadastrale rechten voor de hypotheekakte; - bouwrente die betrekking heeft op de periode nadat de voorlopige koopovereenkomst werd gesloten; - afsluitprovisie. Hiervoor geldt: u mag niet meer dan 1,5% van de schuld en maximaal EUR 3.630 aftrekken. Als u meer afsluitprovisie betaalde, dan kunt u de rest tijdens de looptijd van de lening jaarlijks in gelijke delen aftrekken; - taxatiekosten (alleen voor het verkrijgen van een lening); - bemiddelingskosten en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie; - rente van schulden voor de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming; - rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met de koop, verbetering of onderhoud van uw woning, bijvoorbeeld notariskosten; - betaalde boeterente; - rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met het aangaan van de lening voor de koop van uw woning, bijvoorbeeld afsluitprovisie. E.4.c Niet aftrekbaar: - aflossing van de (hypotheek)schuld; -overdrachtsbelasting en omzetbelasting; -notariskosten en kadastrale rechten voor de koopakte; - bouwrente die betrekking heeft op de periode voordat de voorlopige koopovereenkomst werd gesloten; - kosten van onderhoud en verbetering. Voor een monumentenpand kunt u onder voorwaarden een aftrek krijgen als persoonsgebonden aftrek; - rente van leningen voor de eigen woning, afgesloten tussen fiscale partners of huisgenoten onderling; - rente van leningen die u bent aangegaan voor een woning die u van uw fiscale partner of huisgenoot heeft gekocht. Dit geldt alleen voor het deel van de schuld, dat hoger is dan de oorspronkelijke schuld op die woning; - rente van leningen die u bent aangegaan om aftrekbare rente en kosten van geldleningen te betalen (bijvoorbeeld een lening om de boeterente of bouwrente te betalen). Uitzonderingen: rente over een lening die u vóór 1 januari 2001 bent aangegaan om aftrekbare bouwrente of oversluitkosten te betalen. De hypotheekschuld op uw woning bestond al op 31 december 1995 U mag de rente van deze hypotheekschuld aftrekken, ook al heeft u de lening niet gebruikt voor het kopen van de woning of voor de verbetering of het onderhoud van de woning. Voorwaarde is dat in 2003 de hypotheekschuld nog op dezelfde woning rustte en dat de woning nog steeds uw eigen woning was. E.5 funderingsherstel en de WOZ De korting op de WOZ die u in de periode 2001-2004 of de periode daarop volgend heeft gekregen, vervalt in het jaar volgend op het funderingsherstel. Voor degenen die nog geen vermindering hebben gekregen zie het stroomschema bijlage E. E.6 Subsidieverordening en formulieren Op de website van de BVFP www.platformfundering.nl zijn alle relevante stukken te vinden zoals: subsidieverordening, toelichting op de subsidieverordening, uitvoeringsbepalingen, uitvoeringsreglement, aanvraagformulier alsmede meldingsformulieren aanvang werk en einde werk. 18
F Subsidie en leningsmogelijkheden in de gemeente Dordrecht De belangrijkste subsidievorm is die voor het mogelijk noodzakelijk herstel van de fundering. Hiervoor zijn de volgende subsidies en leningen beschikbaar: Woningen op een staalfundering die onderdeel uitmaken van een straatwand waarbij diverse bouwblokken gefundeerd zijn op houten palen komen ook voor deze subsidieregeling in aanmerking. Onder een straatwand wordt verstaan een bouwkundige eenheid of meerdere bouwkundige aaneengesloten en constructief met elkaar verbonden bouwkundige eenheden in een straat of meerdere straten die gelijktijdig en gezamenlijk tot herstel overgaan. F.1 Subsidie Een bijdrage voor funderingsherstel als gevolg van funderingsschade ter grootte van maximaal 6.810 inclusief BTW, per woning. F.2 Lening voor woningen met een handhavingtermijn van 15-25 jaar Voor woningen met een funderingshandhavingstermijn van 15 jaar of meer. Een (niet aflossingsvrije) geldlening van maximaal 27.250 per woning tegen een rente van 2% per jaar en met een looptijd van 15 jaar ter voldoening van aanvaardbare werkelijke kosten voor funderingsherstel, als aanvulling op de in paragraaf F.1 genoemde subsidie. Als u in een straatwand onderdeel uitmaakt van een bouwkundige eenheid met een funderingshandhavingstermijn van 0-15 jaar en gezamenlijk overgaat tot herstel, kunt u gebruik maken van de onder F.3 omschreven regeling. Als u een funderingshandhavingstermijn heeft van 20 jaar, maar u vertrouwt de fundering niet en u wilt met uw hele bouwblok herstellen, overleg dan met het begeleidingsbureau of zij het onderzoeksbureau naar de situatie wil laten kijken of de handhavingtermijn kan worden aangepast naar 15 jaar. In die gevallen waar aanpassing van de handhavingtermijn technisch onderbouwd kan worden, kunt u verder met de lening als onder F.3 omschreven. Als technische onderbouwing niet mogelijk is, krijgt u maximaal de lening als onder F.2 omschreven. 19
F.3 Lening voor woningen met een handhavingstermijn van 0-15 jaar Voor woningen met een funderingshandhavingstermijn van 0-15 jaar. Een (niet aflossingsvrije) geldlening van maximaal 70.000 per woning tegen een rente van 2% per jaar een met en looptijd van 25 jaar ter voldoening van werkelijke kosten voor funderingsherstel, als aanvulling op de in paragraaf F.1 genoemde bijdrage. Let op! Deze leningsmogelijkheid was oorspronkelijk geldig tot 31 december 2006. Intussen is besloten de leningsmogelijkheid door te laten lopen tot 10 juli 2011. F.4 Lening voor cascoherstel Een (niet aflossingsvrije) geldlening van maximaal 5.000 per woning tegen een rente van 2% per jaar en met een looptijd van 15 jaar voor cascoherstel als aanvulling op de onder paragraaf F.1 genoemde subsidie. F.5 Lening voor gebonden bedrijfsruimte Een (niet aflossingsvrije) geldlening van maximaal 5.000 per gebonden bedrijfsruimte tegen een rente van 2% per jaar en met een looptijd van 15 jaar voor cascoherstel, als aanvulling op onder paragraaf F.1, F.2 of F.3 en F.4 genoemde subsidie en leningen. Onder gebonden bedrijfsruimte wordt verstaan dat het gebouw waarin de bedrijfsruimte zich bevindt ook een woonfunctie heeft. F.6 Aflossingsvrije lening Een aflossingsvrije geldlening van maximaal 22.750 per woning tegen een rente van 2% per jaar en met een looptijd van 15 jaar voor funderingsherstel en cascoherstel, als aanvulling op de onder paragraaf F.1, F.2 of F.3 en F.4 genoemde subsidie en leningen. Deze laatste lening wordt alleen verstrekt als u kunt aantonen dat u financieel niet in staat bent om het funderingsherstel volledig te laten uitvoeren. Dit wordt beoordeeld door de gemeente. Over deze regeling en de toepassing daarvan bestaat nog veel onduidelijkheid. Aan de gemeente is gevraagd te komen met een goede omschrijving. Anderzijds zijn door de BVFP voorstellen gedaan. 20