Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2004 2005 27 926 Huurbeleid Nr. 76 VERSLAG VAN EEN ALGEMEEN OVERLEG Vastgesteld 24 juni 2005 De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer 1 heeft op2 juni 2005 overleg gevoerd met minister Dekker van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer over: 1. Brief van de minister van VROM van 4 februari 2005 met aanvullende voorstellen modernisering huurbeleid (27 926 nr. 43). 2. Brief van de minister van VROM van 26 april 2005 over modernisering huurbeleid (27 926 nr. 52). 3. Brief van de minister van VROM d.d. 31 mei 2005 over de reactie op notitie PvdA inzake huurregimes (27 926 nr. 62). Van dit overleg brengt de commissie bijgaand beknopt verslag uit. Vragen en opmerkingen uit de commissie 1 Samenstelling: Leden: Duivesteijn (PvdA), Hofstra (VVD), Buijs (CDA), voorzitter, Schreijer-Pierik (CDA), Van Gent (GroenLinks), Geluk (VVD), Snijder- Hazelhoff (VVD), Depla (PvdA), Van Oerle-van der Horst (CDA), Van As (LPF), Van Bochove (CDA), De Ruiter (SP), Duyvendak (Groen- Links), Huizinga-Heringa (ChristenUnie), Koopmans (CDA), Spies (CDA), Van Lith (CDA), Van der Ham (D66), Van Velzen (SP), Fierens (ondervoorzitter), Timmer (PvdA), De Krom (VVD), Verdaas (PvdA), Kruijsen (PvdA), Samsom (PvdA), Hermans (LPF) en Veenendaal (VVD). Plv. leden: Crone (PvdA), Dezentjé Hamming (VVD), Mastwijk (CDA), Ormel (CDA), Halsema (GroenLinks), Luchtenveld (VVD), Örgü (VVD), Dubbelboer (PvdA), Hessels (CDA), Kraneveldt (LPF), Varela (LPF), Ten Hoopen (CDA), Vergeer (SP), Vos (GroenLinks), Van der Staaij (SGP), Vietsch (CDA), Sterk (CDA), Haverkamp(CDA), Koşer-Kaya (D66), Gerkens (SP), Boelhouwer (PvdA), Verbeet (PvdA), Balemans (VVD), Waalkens (PvdA), Van Heteren (PvdA), Dijsselbloem (PvdA) en Oplaat (VVD). De heer Depla (PvdA) is van oordeel dat liberalisering niet tot een grotere omvang van de woningbouw zal leiden, maar dat de huren wel zullen stijgen, terwijl de verhuurders al geld genoeg hebben. Nu een Kamermeerderheid de minister steunt, wil hij de schade zoveel mogelijk beperkt zien te houden. Liberaliseren in regio s waar een woningtekort is leidt tot ongelukken. De minister is een stapje opgeschoven door te zeggen dat niet aan de hand van landelijke gegevens over tekorten zal worden bepaald of er geliberaliseerd wordt, maar dat de huren in een regio worden vrijgegeven als daar de afgesproken bouwproductie is gehaald. Tegenover deze ene stap in de goede richting staan vier stappen in de verkeerde richting. Ook als een regio zich aan de woningbouwafspraak houdt, wil dat nog niet zeggen dat het woningtekort zal zijn opgelost. In de regio Amsterdam zou er in 2008 nog steeds een woningtekort zijn van 6%. Hij vindt dat de minister niet moet uitgaan van afspraken over de woningbouw, maar van de daadwerkelijke woningnood in een regio. Prognoses moeten in de loopvan de tijd nogal eens worden gewijzigd. Zij laat zijns inziens honderdduizenden mensen in onzekerheid over hun toekomst. Het is nogal wat om gedwongen te worden je huis te verlaten omdat je een fors hogere huur niet kunt betalen. De tweede stapin de verkeerde richting is dat de minister haar eigen norm afzwakt, want de huren worden ook al vrijgegeven als 90% van de afgesproken bouwproductie wordt KST88000 0405tkkst27926-76 ISSN 0921-7371 Sdu Uitgevers s-gravenhage 2005 Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926, nr. 76 1
gehaald. De derde verkeerde stapis dat het overgangsgebied in een regio wordt afgeschaft als in 2008 90% van de woningbouwafspraken is gehaald. De heer Depla vraagt of het overgangsgebied in 2010 opnieuw wordt geïntroduceerd als de bouwafspraken in 2008 wel zijn gehaald maar die voor 2010 niet worden gehaald. De vierde verslechtering is dat het huurbeleid nog ingewikkelder wordt. In feite bevestigt de minister in haar laatste brief dat er 42 verschillende huurregimes zijn en daar komen er nu nog een paar bij. In schril contrast met de behandeling van de klachten van de huurders staat naar de mening van de heer Depla de maatregel om in het overgangsgebied het huurplafond van 5,4% van de WOZ-waarde los te laten en 10% boven ophet puntensysteem toe te staan. De minister kiest keer opkeer de kant van de verhuurders, die extra woningen zouden moeten bouwen in plaats van extra huur te vangen. Dit leidt tot een segregatie tussen populaire wijken voor de rijken en slechte wijken voor mensen met een lager inkomen. De heer Depla vraagt of hij goed heeft begrepen dat de WOZ-grens van het overgangsgebied zo wordt gekozen dat in 2006 het aantal geliberaliseerde huurwoningen wordt bevroren op5%. Mevrouw Van Velzen (SP) meent dat ten onrechte de indruk is ontstaan dat de plannen van de minister van tafel zijn en dat voor volgend jaar een acceptabel huurbeleid wordt ingezet. Zij vraagt zich af of die plannen na een paar compromissen nu wel acceptabel zullen zijn voor het CDA, want het zijn voornamelijk verslechteringen. Liberalisering zou moeten leiden tot meer woningbouw, maar zij vraagt zich af of de projectontwikkelaars inmiddels rijen dik bij de gemeenten staan. Zij mist in de plannen een koppeling tussen de absolute noodzaak om extra huizen te bouwen en het probleem van de grondprijzen. Zij verzoekt de minister, in het kader van de komende wijziging van de Wet opde ruimtelijke ordening eens na te denken over de mogelijkheid van twee regimes: een voor de commerciële verkoopen een voor de sociale huur- en koopwoningen. Mevrouw Van Velzen vraagt zich nog steeds af welke oplossing wordt geboden door het trekken van een liberalisatiegrens. Zij verzoekt de minister om na te gaan wat de effecten zijn van het hoger of lager stellen van die grens. Vervolgens vraagt mevrouw Van Velzen wat het effect zal zijn van het vervangen van de berekening van de huren in het overgangsgebied aan de hand van de WOZ-waarden door het puntensysteem plus 10%. Zij vreest dat de huren daardoor nog verder omhoog zullen gaan. Zij heeft ernstige bezwaren tegen liberalisering als slechts 90% van de bouwafspraken wordt gerealiseerd, de plotselinge introductie van het jaar 2008 als een ijkpunt in het overgangsgebied voor liberalisering en het puntenstelsel. Er zijn prestaties nodig. Corporaties en projectontwikkelaars moeten niet voorbarig worden beloond. Wat haar betreft kunnen de plannen van tafel. De heer Hermans (LPF) merkt opdat de markt voor huurwoningen en die voor koopwoningen nauwelijks meer op elkaar aansluiten, met als gevolg dat de doorstroming stagneert. Ook binnen de huursector zelf wordt een wooncarrière steeds moeilijker. Bij herhaling heeft zijn fractie aandacht gevraagd voor de weinig benijdenswaardige positie van de starters op de woningmarkt. Zij wenst ook de doorstroming binnen de huursector te bevorderen, zonder daarbij de positie van de lagere inkomens uit het oog te verliezen. Hij is blij dat de minister zich in elk geval niet ongevoelig heeft getoond voor de effecten die een verandering van het huurbeleid kan hebben voor lagere en middeninkomens. De keuze van de WOZ-waarde als waarderingsbasis voor de vaststelling van de huur was voor hem een punt van zorg. De prijs van een huurwoning dient een vertaling te zijn van de kwaliteit van die woning. De locatie daarbij Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926, nr. 76 2
meewegen kan ook anders dan via de WOZ-waarde, waarin veeleer de schaarste aan woningen in een bepaald gebied tot uitdrukking komt. Hij is blij dat de minister bereid is een andere waarderingssystematiek te overwegen. Regionale woonmarkten verschillen sterk van elkaar. Het is begrijpelijk dat Rotterdam zeer positief tegenover de voornemens van het kabinet staat. De heer Hermans wil Rotterdam de ruimte geven, maar in andere grote steden is de situatie wezenlijk anders. Het gebruik van de WOZ-waarde zou daar tot ongewenste segregatie en uitsluiting opwijkniveau kunnen leiden, ook volgens de verantwoordelijke wethouders. Hij verzoekt de minister in te gaan opde klacht van welzijnsorganisaties dat het verbeteren van een buurt dreigt te worden bestraft met een grotere segregatie, doordat lagere inkomensgroepen verdwijnen uit de verbeterde buurt, omdat de huren door de hogere WOZ-waarde hoger worden. In stedelijke conglomeraties kan de gewenste regionale spreiding van lagere inkomensgroepen behoorlijk worden belemmerd doordat in de randgemeenten een aanzienlijk groter aantal geliberaliseerde woningen zal zijn. Ziet de minister mogelijkheden voor een regiospecifieke liberalisatie? De heer Hermans vindt het een grote uitdaging voor de minister om de Kamer ervan te overtuigen dat zij een verhoging van de woningbouwproductie kan realiseren door te beginnen met het liberaliseren van de huurprijzen. Hoe kunnen resultaten worden afgedwongen? Hij pleit er nog voor niet alleen de mogelijkheid van subsidiëring voor de lage inkomens te bekijken, maar ook te kijken naar de positie van huurders met een hoog inkomen die een goedkope sociale huurwoning bezet houden. Mevrouw Van Gent (GroenLinks) stelt vast dat veel mensen iets onprettigs boven het hoofd hangt. Met de brief van 26 april wordt alles er ook niet eenvoudiger op. Zij vraagt zich af of de gemiddelde huurder het nog een beetje kan volgen. De bezuiniging van 250 mln. lijkt hoe dan ook gehaald te moeten worden. Zij kan niet leven met de voorstellen, ook niet na de aanpassingen. Zij hoort van huurders, wethouders en woningbouwcorporaties die er helemaal niet aan willen. Veel mensen zijn onzeker of zij over een paar jaar nog in het huis waarin zij wonen kunnen blijven wonen. In 2006 wordt begonnen met extra huurverhogingen voor een deel van de woningvoorraad. In 2008 of 2010 moeten 750 000 woningen volledig zijn geliberaliseerd. Zij ziet dat niet als een zekerheid dat het beter zal worden voor de huurders, maar als een fopspeen. De keuze tussen de WOZ-waarde en het puntensysteem als basis voor de vaststelling van de huur is voor de huurder toch een keuze tussen de cholera of de pest, want er komt een lastenverzwaring voor hem uit voort, zonder tegenprestatie van de huisbaas of de overheid. Wat koopt hij voor de toezegging van de minister dat de mensen met de lage inkomens zoveel mogelijk worden ontzien of de toezegging dat iedereen die na renovatie wil terugkeren naar zijn oude wijk daartoe in de gelegenheid wordt gesteld? Zij vreest dat de adder onder het gras is dat de huur dan veel hoger is en dat opde huursubsidie inmiddels is gekort. Mevrouw Van Gent concludeert dat er 250 mln. moet worden binnengehaald over de ruggen van de huurders. Wat haar betreft moeten de plannen van tafel, in ieder geval tot de verkiezingen van 2007. Zij kan zich niet voorstellen dat de fundamentele bezwaren van CDA en D66 nu zijn weggenomen. Zij doet een klemmend beroepopde minister om de foute gesprekspartners van Aedes voorlopig even links te laten liggen en zich open te stellen voor andere gesprekspartners, de huurders, de gemeenten, de corporaties en andere organisaties. Zij zal nog een plenair vervolg ophet algemeen overleg aanvragen. De heer Van Bochove (CDA) stelt met nadruk dat in vergelijking met de oorspronkelijke voorstellen het nodige ten goede is gekeerd. In de komende jaren zal er voor 75% van de woningvoorraad opde huurmarkt Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926, nr. 76 3
sprake zijn van een gematigd gunstige huurontwikkeling. Door de voorstellen behoeft niet extra bezuinigd te worden opde IHS of het ISV. De huurontwikkeling voor maximaal 20% van de voorraad is weliswaar een 0,5% groter dan in het gereguleerde gebied, maar er is een aantal beperkingen. Liberaliseren van een deel van de gereguleerde voorraad is pas mogelijk als de woningmarkt ontspannen is, in 2010 of wellicht nog later. Hij meent dat de minister goed heeft geluisterd en haar voorstellen aangepast, ook al zijn sommige daarvan pijnlijk, zoals de bezuiniging op de huursubsidie. De huurstijging per 1 juli is echter de laagste van de afgelopen tien jaar, juist nu die ditmaal eenzijdig door de minister wordt vastgesteld. De voor huurders gunstige motie over de normhuren wordt door de minister uitgevoerd. Nieuwbouw wordt gestimuleerd en woonwijken worden geherstructureerd, om het woningtekort aan te pakken. De door de fractie van het CDA gewenste regionale toepassing van de norm voor het terugdringen van het woningtekort krijgt de steun van de minister. De heer Van Bochove waarschuwt tegen het vergelijken van appels met peren. In een enkele regio zal de doelstelling niet te halen zijn, in verband met de aanzuigende werking van die specifieke regio. Er worden daarom afspraken gemaakt over een extra bouwprogramma in de aangrenzende regio s. Gemeentebesturen en verhuurders zullen oplokaal niveau in de gebieden waar dergelijke moeilijkheden zijn tot goede afspraken moeten komen. In een enkele situatie is het gewoon onmogelijk om de doelstelling te halen, ook bij zeer detaillistische regionale afspraken. Het lijkt hem te kort door te bocht om het overgangsgebied te beëindigen indien in zo n regio de overeengekomen bouwproductie voor huur en koopin de jaren 2005, 2006 en 2007 is gerealiseerd. In 2008 en 2010 moeten de ontwikkelingen van vraag en aanbod opde woningmarkt goed worden bekeken. Hij gaat ervan uit dat wordt gezocht naar aanpassing en aanvulling van de bouwprogramma s als er grote verschuivingen worden geconstateerd. Bouwen voor leegstand is een fataal beleid. Er kan niet blind achter de cijfers die nu worden afgesproken worden aangelopen. Hij vraagt ook wat wordt bedoeld met 90% van de bouwproductie, hoe de verdeling tussen huur en koopdaarbij is en welke aandacht wordt gegeven aan de doelgroepen. Zijns inziens zou kunnen worden vastgehouden aan 100% van de tekortpercentages. De afgesproken reeks huurverhogingen tot 2010 blijft voor de fractie van het CDA gewoon staan, als een slot opde deur. Het overgangsgebied verdwijnt dan in elk geval niet voor 2010. Op8 maart heeft de heer Van Bochove vastgehouden aan het hanteren van het criterium van 5,4% van de WOZ-waarde voor het bepalen van het huurplafond in het overgangsgebied, maar hij heeft geen bezwaar tegen WWS plus toeslag, mits de uitkomst materieel dezelfde is. Hij nodigt de minister uit hem aan de hand van enkele voorbeelden daarvan te overtuigen. Mevrouw Koşer Kaya (D66) memoreert dat haar fractie steeds is uitgegaan van de stelregel: eerst bouwen, dan liberaliseren. De minister lijkt daaraan met diverse aanpassingen van de plannen tegemoetgekomen te zijn. Haar fractie beseft dat de verdeling in een gereguleerd gebied van 75%, een overgangsgebied van 20% en een geliberaliseerd gebied van 5% een macroverdeling is, die niet toepasbaar is op iedere regio of stad. Zij vindt dat het gereguleerde deel in iedere regio en iedere stad groot genoeg moet zijn om mensen met een inkomen onder de ziekenfondsgrens te kunnen huisvesten. Zij vraagt van de minister de garantie dat dit overal het geval zal zijn, zowel in 2006 als in 2008 en 2010. Voorts vindt zij dat er voldoende bescherming moet zijn voor huurders uit de doelgroep in het overgangsgebied. Een maximalisering van de huurprijs in het overgangsgebied is daarom belangrijk. Het maakt haar niet uit of dit wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde of via het woningwaarderings- Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926, nr. 76 4
stelsel, met een opslag. In het laatste geval mag de uitkomst overigens niet hoger uitvallen. Mevrouw Koşer Kaya vraagt zich af of met de grens van 90% van de bouwafspraken voor 2005 t/m 2007 het feitelijke woningtekort zal worden teruggedrongen tot 2,2% in 2008 en 1,5% in 2010. Zij beseft dat dit voor de grote steden een probleem zal zijn, maar daar moeten dan oplossingen voor worden gevonden. De heer Schnabel van het Sociaal en Cultureel Planbureau ziet het huurbeleid als slechts een van de vele factoren die segregatie kunnen veroorzaken of juist oplossen. Mevrouw Koşer Kaya acht het echter noodzakelijk dat de gemeenten instrumenten hebben om met de corporaties harde afspraken te kunnen maken over het aanbod van verschillende woningtypen in de verschillende wijken. Zij zal hierop terugkomen in het overleg over het Besluit Beheer Sociale Huisvesting en zo nodig een motie indienen. De heer Hofstra (VVD) releveert dat het percentage eigen woningen in Nederland het laagst is in Europa, namelijk slechts 53 à 54% en dat vervolgens de omvangrijke huursector voor 95% gereguleerd is, zoals destijds in de DDR. Dat is slecht voor een hoog opgeleide bevolking die zelfredzaam wil zijn. Hij prijst de minister omdat zij voorstellen doet om tot verbetering van de huurmarkt te komen. In het pakket zitten huurverhogingen, maar die zijn in lange jaren niet zo gematigd geweest. Voorts zal er meer worden gebouwd. Gelukkig zijn de oorspronkelijke plannen niet te veel gewijzigd. De heer Hofstra hoopt dat het vooruitzicht van liberalisatie sommige corporaties er niet toe brengt om niet te bouwen, omdat zij geen liberalisatie wensen. Hij is een warm voorstander van het woningwaarderingsstelsel, dat gemoderniseerd moet worden door opeen aantal punten de WOZ-waarde in te brengen. Hij hoopt dat tijdig voorstellen tot modernisering worden gedaan. De WOZ-waarden veranderen bij herwaarderingen telkens sterk. Het WWS is daarom een beter instrument. De heer Hofstra neemt aan dat in het nieuwe systeem de omvang van de geliberaliseerde markt heel geleidelijk zal toenemen. Hij vraagt of in 2006 alle huurwoningen kunnen worden ingedeeld in gereguleerd, overgang of geliberaliseerd. De heer Hofstra hoort graag hoe de huurgeschillenbeslechting opdit moment verloopt en wanneer concrete voorstellen inzake de taakstelling van 250 mln. kunnen worden ontvangen. Hij is van oordeel dat het nieuwe huurbeleid, dat zeer zorgvuldig is behandeld in de Kamer, snel tot uitvoering kan komen. Het antwoord van de minister De minister luistert goed naar hetgeen de Kamer aangeeft en ook naar de reacties in het land. Zij komt graag tegemoet aan verzoeken die goed passen in het huurbeleid. Zij onderstreept dat naast herstructurering en nieuwbouw er beweging opde markt voor huurwoningen moet komen. Om te zorgen dat de doelgroepmet een inkomen tot aan de ziekenfondsgrens gehuisvest kan worden, is een gereguleerde markt nodig. Bij 75% kan daaraan worden voldaan. De vertaling opregionaal niveau van de gestelde percentages moet altijd zodanig zijn dat de doelgroep kan worden gehuisvest. Bij de vaststelling van de omvang van het geliberaliseerde gebied en het overgangsgebied moet daarmee rekening worden gehouden. Er zijn woningbouwafspraken gemaakt met 19 regio s. Alleen met Flevoland is zij nog niet rond, vanwege Almere. Het uitgangspunt dat in 2010 het landelijk woningtekort tot 1,5% moet zijn teruggebracht is door de verschillende besturen geaccordeerd. De cijfers van het regionale woningbehoeftenonderzoek van het ministerie zijn met de besturen besproken. Daardoor kunnen reële afspraken worden gemaakt. Het effect Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926, nr. 76 5
van het Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS) is dat eerst prestaties moeten worden geleverd. Gebeurt dat niet, dan hebben regionale en lokale bestuurders, corporaties en ontwikkelaars een probleem. Er zijn langetermijnprognoses gemaakt, tot 2010. Zij zal niet alleen monitoren wat er feitelijk gebeurt, maar ook nagaan wat dat betekent voor de prognoses. De streefpercentages zijn opgesteld aan de hand van de behoeften. Er zijn duidelijke afspraken over de percentages die nu zijn gekozen. Zij acht de termijn van vijf jaar waarmee nu gewerkt wordt alleszins duidelijk. De norm van 90% is vastgesteld om een bandbreedte te hebben, om straks de beslissing of de streefcijfers zijn gehaald niet af te laten hangen van enkele huizen. De minister doet helemaal niets af aan de percentages van 2,2 en 1,5. Die percentages zullen ook worden gehanteerd binnen de regionale woningbouwafspraken. Omdat voor de berekeningen niet alle gegevens met een schaartje te knippen zijn, lijkt de bandbreedte tussen 90% en 100% haar een goed idee. Haars inziens kan daarmee het woningtekort worden teruggedrongen. Behalve een drietal verschillende huurregimes zijn er natuurlijk allerlei verschillende situaties. De minister heeft dat uiteengezet in haar brief in reactie opde notitie van de PvdA. De minister heeft voorgesteld het huurplafond in het overgangsgebied vast te stellen ophet WWS plus omdat er signalen waren, ook van de huurders, dat beter kon worden aangesloten bij het waarderingsstelsel. Dit sluit beter aan bij wat huurders en verhuurders opdit moment kennen. Bij een ophoging met 10% komt men op een niveau uit dat neerkomt op 5,4% van de WOZ-waarde. Zij geeft een tweetal voorbeelden, van een woning in Amsterdam waarbij een berekening via de WOZ-waarde leidt tot een maximale huur van 630 per maand en via de WWS tot een maximale huur van 550, en van een eengezinswoning in Groningen die via de WOZ-waarde uitkomt op 495 huur en opbasis van de WWS op 500. Door een maximum aan te geven wordt de positie van de zittende huurders en van nieuwe huurders die uit het gereguleerde gebied komen in het overgangsgebied beschermd. Zij is bereid, nog meer onderbouwde voorbeelden te geven. Er komen overigens grote verschillen in WOZ-waarde voor, afhankelijk van het jaar waarin de waardering heeft plaatsgevonden. Het ministerie tracht zich nu een beeld te vormen van de ontwikkeling, aan de hand van de WOZ-waarden 2003. De minister is in afwachting van het verslag van de Kamer over het voorstel tot wijziging van de Wet op de ruimtelijke ordening. Een koppeling van de grondprijs aan het type woningen dat erop zal worden gebouwd lijkt haar geen goede lijn voor het grondbeleid. De bepaling van de waarde van de grond moet opeen redelijke manier, die past in de markt, tot stand komen. De minister wil ook voor starters mogelijkheden scheppen op de woningmarkt. Ook voor hen is het huurplafond van belang. Met de partners in het Landelijk Overleg Huurders Verhuurders (LOHV) zal zij spreken over de uitwerking van de verbetering van wijken en de effecten daarvan opde samenstelling van die wijken. Zij zal het signaal van de welzijnsorganisaties daarbij zeker meenemen. Bij de regionale woningbouwafspraken heeft zij de bestuurders meegegeven dat er ook gespreid gebouwd moet worden voor de lagere inkomens. Niet alleen de centrumstad moet daarvoor bouwen. Daar moeten ook andere woningen verwezenlijkt kunnen worden. Zij erkent dat een lastig punt is dat mensen met hogere inkomens sociale huurwoningen bezet blijven houden. Zij hoopt dat er meer doorstroming tot stand komt als ook voor hen betere woningen worden gebouwd. De verdiencapaciteit van de verhuurders moet zodanig zijn dat de taakstelling van 250 mln. kan worden gehaald. De regeling daarvoor wordt de volgende maand in de ministerraad behandeld. Indien er regio s zijn die hun doelstelling echt niet kunnen halen, zal moeten worden gekozen voor lokaal maatwerk. Dat moet heel goed Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926, nr. 76 6
worden gevolgd door de monitoring. Aan de afgesproken reeks huurverhogingen wordt vastgehouden. De gemeenten moeten instrumenten krijgen om segregatie te kunnen tegengaan. Het huurbeleid is er daar een van. De relatie tussen gemeenten en corporaties zal aan het eind van de maand nog aan de orde komen. De minister onderschrijft de opvatting van de heer Hofstra dat er twee structurele problemen zijn. Zij wil er alles aan doen om meer dynamiek op de woningmarkt te verkrijgen. Bestuurders die niet willen zullen ondervinden dat de inkomsten geringer worden. De woningen in de geliberaliseerde sector blijven geliberaliseerd, omdat het beeld daardoor veel rustiger is. Ooit is bepaald dat 142 punten in het WWS de grens was voor liberalisatie. In juli 2006 zal de WOZ-waarde daarbij een factor worden. Getracht zal worden alle woningen en groepen woningen in 2006 aan de hand van de WOZ-waarde te typeren. Het ligt in het voornemen van de minister om na overleg met de partijen voor 1 juli 2006 twee wijzigingen in het WWS voor te stellen, namelijk voor de factoren locatie en woningtype en kwalitatieve woonvoorzieningen. Nadere gedachtewisseling De heer Depla (PvdA) constateert dat de minister blijft uitgaan van afspraken over te bouwen aantallen woningen en niet van de werkelijke woningnood. Zij belooft niet dat het beleid wordt aangepast als de woningnood groter blijkt dan voorzien. Wat lokaal maatwerk is is voor hem volstrekt onduidelijk. De bandbreedte van 90% zou worden aangehouden om niet met enkele woningen te hoeven rekenen, maar bijvoorbeeld in Haaglanden is 10% een kleine 3500 woningen. De lat is gewoon 10% lager gelegd. De heer Depla blijft bevreesd dat het overgangsgebied vaak veel te snel zal worden afgeschaft. Hij vraagt welk percentage van de huurwoningen in 2006 het stempel geliberaliseerd krijgt. Hij verwijst naar het antwoord opvraag 58, waaruit hij afleidt dat 150.000 woningen meer in de vrije sector terechtkomen. Mevrouw Van Velzen (SP) kan zich niet onttrekken aan de indruk dat de minister vooral liberalisering wil en dat het oplossen van het woningtekort eigenlijk een bijzaak is. Zij ziet niet waarom liberalisering nodig is. Ook begrijpt zij niet waarom 90% van de bouwafspraken voldoende kan zijn. Zij verzoekt de minister, de onderbouwing van het voorstel om voor het vaststellen van het huurplafond in het overgangsplafond de norm WWS plus 10% te kiezen met een aantal voorbeelden te onderbouwen. Er is goed onderzoek nodig of dit niet een verslechtering is. Haar oordeel over de voorstellen is onveranderd. De heer Hermans (LPF) is het eens met de heer Depla over het 90%-criterium, al sluit hij zijn ogen niet voor de onzekerheden. Zijn fractie steunt de voorstellen van de minister. Mevrouw Van Gent (GroenLinks) vraagt zich zeer af of gesproken kan worden van een substantiële wijziging van de plannen. Ook zij wenst meer duidelijkheid over een keuze van de norm WWS plus 10%. Zij meent dat de minister opdiverse punten meer garanties moet geven, voordat het VAO plaatsvindt. De heer Van Bochove (CDA) is tevreden dat de voorgenomen reeks huurverhogingen voor het overgangsgebied gewoon gehandhaafd blijft. Als dat niet zou gebeuren, zou er sprake zijn van liberaliseren. Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926, nr. 76 7
Om het woningtekort in 2008 met 2,2% teruggedrongen te hebben, moet een X aantal woningen worden gebouwd. Hij vraagt of de minister er genoegen mee neemt als ten minste 90% van X in 2008 is behaald. Mevrouw Koşer Kaya (D66) meent dat de oorspronkelijke plannen substantieel zijn veranderd. Zij vraagt of de gemaakte bouwafspraken zodanig hoge aantallen nieuwbouw betreffen dat bij het halen van 90% het woningtekort in 2008 tot 2,2% is teruggedrongen. De heer Hofstra (VVD) verzoekt de minister de concrete voorstellen over de taakstelling van 250 mln. voor bijvoorbeeld 1 december aan de Kamer te sturen, zodat de Kamer voldoende tijd heeft om zich een oordeel te vormen. Hij stelt voor om de bepaling dat een woning in het overgangsgebied waarvoor volgens het WWS 142 punten worden gegeven, los van de WOZ-waarde, bij verandering van huurder te liberaliseren, te handhaven. Voorts oppert hij de mogelijkheid om de norm van 90% van de bouwafspraken te wijzigen in 95%. De minister wil er geen onzekerheid over laten bestaan dat er in 2008 respectievelijk 2010 pas geliberaliseerd kan worden als de woningtekorten zijn teruggedrongen tot 2,2% respectievelijk 1,5% macro. Aan dat uitgangspunt wil zij niets afdoen. Met de regionale bestuurders is afgesproken, dat het resultaat van de bouwprogramma s ook moet uitkomen opeen tekort van ten hoogste 1,5% in 2010. Zij accepteert van de Kamer dat de interpretatie van de 90%-norm lastig wordt gevonden. Zij wil echter niet moeten steggelen over vijf woningen meer of minder. In 2008 en 2010 moeten de resultaten afgewogen worden aan de percentages 2,2 en 1,5, welke bandbreedte er verder ook moge zijn. De minister zal de voorstellen inzake de WWS na goed overleg met het LOHV voor 1 januari aan de Kamer doen toekomen. Ook de vraag over de 142 puntengrens zal zij keurig voor de Kamer uitwerken. De voorzitter stelt vast dat voorts de toezegging is gedaan dat de Kamer berekeningen krijgt over de effecten voor de huren van hanteren van het WWS met een toeslag van 10% in vergelijking met het hanteren van 5,4% van de WOZ-waarde. De voorzitter van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Buijs De griffier van de vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Van der Leeden Tweede Kamer, vergaderjaar 2004 2005, 27 926, nr. 76 8