Taxatierapport Poelestraat 5 9995 PK Kantens Verificatiecode: 78wt97hg79qq Postbus 529 7500 AM Enschede Tel.: 053-4780108 info@taxanet.nl
Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed Taxatierapport Bij dit taxatierapport behoort het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002 financiering woonruimte MODEL november 2002 vastgesteld door CHF, LMV, NVM, RVT, VBO ALGEMEEN A. OPDRACHT/OPNAME Datum opdracht Naam opdrachtgever Adres opdrachtgever : 7 juli 2010 : M Post : Poelestraat 5 9995 PK Kantens : ADV Vastgoed : Meeuwerderweg 45 9724 EN Groningen : 050-3112303 : A.D. van der Wal : SCVM/Kamer Wonen op: 16-11-2002, Rijswijk : 03R581SCVM : VBO : 01165 : 9 juli 2010 Opdracht is verstrekt aan Adres Telefoon De taxatie is uitgevoerd door Ingeschreven in het register Registratienummer Lid van Lidnummer Datum opname en inspectie B. OBJECT Type object Adres Postcode, Plaats : Vrijstaande woning : Poelestraat 5 : 9995 PK Kantens C. DOEL VAN DE TAXATIE De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van: 1. 2. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij Met referentie/offertenummer Verkrijgen Nationale Hypotheek Garantie Rapportno: 102599 / Verificatiecode: 78wt97hg79qq Object: Poelestraat 5 9995 PK Kantens : nationale nederlanden : 102703699 : ja -2Datum: 14-07-2010 Paraaf taxateur:
D. WAARDERING Het object is per opnamedatum getaxeerd op: - Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik Executiewaarde vrij van huur en gebruik - Herbouwwaarde - Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, na verbouwing Executiewaarde vrij van huur en gebruik, na verbouwing Herbouwwaarde, na verbouwing - : 195.000,(zegge HONDERDVIJFENNEGENTIGDUIZEND : 175.000,(zegge HONDERDVIJFENZEVENTIGDUIZEND : 150.000,(zegge HONDERDVIJFTIGDUIZEND EURO) : 195.000,(zegge HONDERDVIJFENNEGENTIGDUIZEND : 175.000,(zegge HONDERDVIJFENZEVENTIGDUIZEND : 150.000,(zegge HONDERDVIJFTIGDUIZEND EURO) EURO) EURO) EURO) EURO) E. VERANTWOORDING EN AANSPRAKELIJKHEID 1. Voorwaarden Op deze taxatie zijn van toepassing : De voorwaarden zoals gesteld door de VBO 2. Aansprakelijkheid De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en de (financiële) instellingen voorzover deze met name onder A en C zijn genoemd. Indien onder C geen instellingen zijn vermeld beperkt de aansprakelijkheid zich tot de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd. 3. Normblad Taxatierapport financiering woonruimte De taxateur verklaart de taxatie te hebben verricht overeenkomstig het "Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002", gedeponeerd bij KvK te Utrecht onder nummer GV 6442 Rapportno: 102599 / Verificatiecode: 78wt97hg79qq Object: Poelestraat 5 9995 PK Kantens : Ja -3Datum: 14-07-2010 Paraaf taxateur:
BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN Deze opsomming heeft enige conclusies uit het rapport weer die voor de financiering van het object van belang kunnen zijn. Voor een goed beeld van het getaxeerde object blijft kennisname van de integrale tekst van het rapport noodzakelijk. F. IN DIT RAPPORT KOMEN DE VOLGENDE BIJZONDERE AANDACHTSPUNTEN VOOR ja 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. nee Bij de taxatie zijn waardebeïnvloedende bijzondere lasten of beperkingen naar voren gekomen (vraag G.3): De aard of kwaliteit wijkt aanmerkelijk af van de objecten in de directe omgeving (vraag H.2b): De waarde wijkt meer dan 25% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving (vraag H.2c): De onderhouds- of bouwkundige staat is op enig punt beschreven als "matig" of "slecht" (vraag I.1): De te verwachten kosten voor direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud bedragen meer dan 10% van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (vraag I.2): Bij de taxatie is negatieve informatie over verontreiniging naar voren gekomen (vraag J.2): Er is een indicatie dat een ander dan de geldnemer in het object gaat wonen (vraag K.1): NADERE GEGEVENS G. PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN 1. Geraadpleegde informatie Door de taxateur is de volgende informatie geraadpleegd: Eigendomsbewijs : Ja, zie bijlage Kadastraal plan : Ja, zie bijlage Kadastraal uittreksel : Ja, zie bijlage Overig : Niet van toepassing 2. Kadastrale omschrijving object a. Het perceel/perceel met opstal(len), kadastraal bekend c. Het recht van erfpacht/vruchtgebruik/opstal/gebruik en bewoning Het lidmaatschapsrecht coöperatieve vereniging d. : Gemeente: Kantens Sectie: F Nummer: 1269 Grootte: 455 m2 : Nee : niet van toepassing 3. Bijzonderheden Rapportno: 102599 / Verificatiecode: 78wt97hg79qq Object: Poelestraat 5 9995 PK Kantens -4Datum: 14-07-2010 Paraaf taxateur:
Op basis van de geraadpleegde informatie acht de taxateur onder meer de volgende waarde beinvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig: a. - - T.a.v. het perceel/het perceel met opstallen (zie 2a) Bijzonder erfdienstbaarheden, bijzondere : Geen bijzondere erfdienstbaarheden, geen bijzondere kwalitatieve rechten en verplichtingen en overige kwalitatieve rechten en verplichtingen en overige bijzondere lasten en beperkingen bijzondere lasten en beperkingen Overig : Niet van toepassing 4. Nader onderzoek De geraadpleegde of de taxateur anderzins bekende informatie geeft aanleiding om een nader onderzoek naar de privaatrechtelijke aspecten te adviseren : nee H. OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING 1. Object a. b. Nadere omschrijving van het object Bouwaard, materialen en constructie c. d. Bouwjaar / ouderdom Gerealiseerde aanzienlijke renovaties, verbouwingen Indeling e. : Vrijstaande woning met geschakelde houten garage : Stapelbouw, uit stenen opgetrokken, met pannen bedekt : 1905-1930 : het pand is door de jaren keurig netjes onderhouden : BEGANE GROND: hal, entree, woonkamer, keuken (in hoekopstelling), slaapkamer 1, slaapkamer 2, badkamer (met douche, toilet en v.w.t. ). EERSTE VERDIEPING: slaapkamer 3, slaapkamer 4. f. ALGEMEEN: berging (aangebouwde berging), garage. : opp: 120 m2 inh: 360 m3 Indicatie woonoppervlakte en inhoud 2. Omgeving a. Wijk, stand, belendingen b. De aard of kwaliteit wijkt aanmerkelijk af van de objecten in de directe omgeving De waarde wijkt meer dan 25% af van soortgelijke objecten in de directe omgeving De taxateur heeft omgevingsfactoren waargenomen die de toekomstige waarde-ontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden. (bijv. omliggende industrie, bouwplannen, wijkontwikkeling, planologische ontwikkelingen) c. d. Rapportno: 102599 / Verificatiecode: 78wt97hg79qq Object: Poelestraat 5 9995 PK Kantens : Kindvriendelijke wijk, op goede stand met als belendingen woonhuizen. : Nee : Nee : Nee -5Datum: 14-07-2010 Paraaf taxateur:
I. ONDERHOUDSTOESTAND 1. Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven: - binnenonderhoud : Voldoende - buitenonderhoud : Voldoende - bouwkundige constructie : Voldoende 2. Verwacht wordt dat de kosten voor direct : Nee noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud meer bedragen dan 10% van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Onder dergelijke onderhoudskosten wordt verstaan de kosten die direct gemaakt moeten worden om verdere schade of vervolgschade aan het object te voorkomen. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoudis uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen). 3. 4. 5. Volgens opgave van "Taxateur, kadaster, eigenaar " zijn er aanschrijvingen ex art. 14 t/m 20 Woningwet resp. een vooraanzegging daartoe De indruk die de taxateur heeft verkregen van het object geeft aanleiding tot nader (bouwkundig) onderzoek Volgens taxateur heeft er recent een bouwtechnisch onderzoek plaatsgevonden : Nee : Nee : Nee J. VERONTREINIGING 1. Geraadpleegde informatie Ten aanzien van eventuele bodemverontreiniging zijn door de taxateur de volgende informatiebronnen geraadpleegd: a. Gemeente / provincie : provincie Groningen Afdeling : bodeminformatie b. Gebruiker / eigenaar : Niets bekend c. Gemeentelijke / provinciale inventarisatielijst : niet opgenomen als sanerings locatie 2. Bijzonderheden a. De onder J.1 geraadpleegde informatiebronnen hebben ten aanzien van (eventuele) bodemverontreiniging de volgende informatie opgeleverd: 1. Historische gegevens : Er zijn geen historische gegevens bekend die aanleiding geven tot het adviseren van een inventariserend bodemonderzoek. 2. Er is negatieve informatie over het object of de : Er is geen negatieve informatie omtrent directe omgeving bekend bodemverontreiniging in of bij het object en/of de directe omgeving bekend. b. Op basis van plaatselijke bekendheid ziet de taxateur bijzondere aanleiding om (een risico van) Rapportno: 102599 / Verificatiecode: 78wt97hg79qq Object: Poelestraat 5 9995 PK Kantens -6Datum: 14-07-2010 Paraaf taxateur:
c. - - d. e. verontreiniging aanwezig te achten Ten aanzien van opslagtanks geldt: De taxateur heeft de aanwezigheid van een ondergrondse of bovengrondse opslagtank vastgesteld : Er zijn mij geen bijzonderheden bekend. De ondergrondse tank(s) is (zijn) aangemeld bij de gemeente conform BOOT-besluit De ondergrondse tank(s) is (zijn) in gebruik, conform het BOOT-besluit jaarlijks gekeurd verzekerd tegen de gevolgen van bodemvervuiling De ondergrondse tank(s) is (zijn) gesaneerd (gecertificeerd) conform BOOT-besluit Er is een waardeverminderende hoeveelheid mogelijk asbesthoudend materiaal waargenomen Er bestaat aanleiding om de aanwezigheid van een waardeverminderende hoeveelheid asbest in het object te veronderstellen : Er zijn geen opslagtanks waargenomen door taxateur en het is niet bekend bij eigenaar en of verkopend makelaar dat er een tank heeft gelegen in of op het perceel. : Niet van toepassing : Niet van toepassing : Niet van toepassing : Nee : Nee K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN (anderen dan de eigenaar) 1. Eigen gebruik Volgens opgave van a. wordt het object thans volledig bewoond door de eigenaar b. wordt het object thans geheel of gedeeltelijk bewoond door derden c. wordt het object onbewoond opgeleverd : Opdrachtgever : Ja : Nee : Niet van toepassing 2. Bijzonderheden Bijzonderheden ten aanzien van het gebruik en de bewoning : Er zijn geen bijzonderheden ten aanzien van het gebruik en de bewoning, de woning wordt keurig bewoond. 3. Waarneming taxateur De taxateur heeft signalen ontvangen die afwijken van de onder K.1. gestelde informatie : Nee L. ONDERBOUWING WAARDEOORDEEL 1. Toegepaste methodiek De onderhavige waardering is mede gebaseerd op: objectvergelijking Rapportno: 102599 / Verificatiecode: 78wt97hg79qq Object: Poelestraat 5 9995 PK Kantens : Ja, en wel aldus: 1. Poelestraat 2, Kantens, verkocht op 1-7-2008 voor 181000 euro. (Vergelijkbare woning getaxeerde woning, getaxeerde woning heeft grote schuur ) -7Datum: 14-07-2010 Paraaf taxateur:
- 2. Bredewegstraat 4, kantens, verkocht op 18-9-2009 voor 162500 euro. (Deze woning staat niet zo mooi als getaxeerde woning is gedateerd) 3. Middelstumsterweg 24, kantens, verkocht op 4-7-2005 voor 130000 euro. (Deze woning staat er niet zo mooi op ) 4. molenweg 7, kantens, verkocht op 3-5-2005 voor 140000 euro. (Niet zo mooie woning) 5. Pastorieweg 13, Groningen, verkocht op 6-8-2007 voor 160000 euro. (minder mooie woning, gedateerd ) 6. poelestraat 11, Kantens, te koop sinds 1-1-2010 voor 139000 euro. (gedateerde woning) : nee : Ja kuberingsmethode ervaringsmethode 2. Courantheid Bij aanbieding aan de markt tegen de getaxeerde waarde zal deze waarde naar verwachting van de taxateur kunnen worden gerealiseerd binnen een termijn van circa : 3-6 maanden 3. Definitie toegepaste waardebegrippen De definities van de gebruikte waardebegrippen voor zover niet vermeld in het Normblad : Herbouwwaarde: de herbouwwaarde van een woning, is het bedrag dat nodig is voor de herbouw van het verzekerde gebouw, direct na het voorval op dezelfde locatie en met dezelfde bestemming. Deze waarde is ook afhankelijk van toegevoegde "bestanddelen" zoals een nieuwe keuken of een badkamer. De herbouwwaarde is inclusief of exclusief funderingen en is alleen gebaseerd op de opstal. Bij appartementen wordt de herbouwwaarde niet vermeld. Dit komt doordat de waarde niet los valt te zien van de overige appartementen in het gebouw. Doorgaans is een appartement verzekerd via de Vereniging van Eigenaren. M. PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN 1. Geraadpleegde informatie Door de taxateur is gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen : Kadaster, provincie Groningen, eigen archief. VBO archief 2. Bijzonderheden a. b. Het object is bestemd voor gebruik als Bijzondere vestigingseisen en/of gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen Rapportno: 102599 / Verificatiecode: 78wt97hg79qq Object: Poelestraat 5 9995 PK Kantens : Woonhuis voor permanente bewoning : Er zijn geen bijzondere vestigingseisen, gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen gebleken na onderzoek. -8Datum: 14-07-2010 Paraaf taxateur:
c. Toekomstige planologische ontwikkelingen : Er zijn geen toekomstige planologische ontwikkelingen bekend bij taxateur die nadelig kunnen zijn voor de waardeontwikkeling van het getaxeerde object. 3. Wet voorkeursrecht gemeenten Het object is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet voorkeursrecht gemeenten (ex art. 2 of 8) of een voorstel daartoe (ex art. 6) : nee 4. Monument Volgens opgave van is sprake van een (adviesaanvraag voor) aanwijzing, dan object: als beschermd monument (ex artikel 3, 4 of 6 Monumentenwet) tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe (ex artikel 35 Monumentenwet) tot door de gemeente of de provincie verklaard beschermd monument : Kadaster, eigenaar wel aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving van het : Nee : Nee : Nee N. NIEUWBOUW, VERBOUWING, VERBETERING 1. Er is sprake van a.een in aanbouw zijnd pand b.verbouwings-, verbeterings- en/of onderhoudswerkzaamheden dan wel concrete plannen daartoe 2. De belangrijkste werkzaamheden 3. De huidige stand van de werkzaamheden 4. Het bedrag dat de betrokkene (nog) aan de werkzaamheden denkt te besteden : nee : Ja : vervangen hang en sluitwerk : offerte fase : 250 O. NADERE MEDEDELINGEN Afwijking in NBWO modelwaarde rapport, de woning staat in de dorpskern van Kantens, hier is geen woning gelijk/vergelijkbaar, de getaxeerde woning is bijna volledig gerenoveerd, het is een woning met 4 slaapkamers, terwijl de meeste woningen minder slaapkamers hebben. De aanwezige apparatuur en installaties zijn niet gecontroleerd op de werking hiervan. Houtparasieten zijn niet waargenomen; de taxateur geeft hiervoor niet zijn vrijwaring. Bij opname van het onderhavige pand is geen asbest geconstateerd. Deze taxatie geeft hier echter geen vrijwaring voor. Er is geen onderzoek verricht naar de bodemgesteldheid; er is uitgegaan van normale omstandigheden. Rapportno: 102599 / Verificatiecode: 78wt97hg79qq Object: Poelestraat 5 9995 PK Kantens -9Datum: 14-07-2010 Paraaf taxateur:
Deze taxatie is geenszins een bouwkundige opname zodat t.a.v. bouwkundige aspecten en onderhoudstoestand van technische installaties geen enkele aansprakelijkheid wordt aanvaard. In het kader van deze taxatie is het niet mogelijk gebleken een afdoende onderzoek in te stellen naar de fundamenten, de dakconstructie en overige niet voor het oog waarneembare bouwkundige aspecten. Bij deze taxatie ben ik ervan uitgegaan dat, behoudens hetgeen eventueel vermeld in dit rapport, geen verdere milieu onvriendelijke stoffen in of onder het getaxeerde aanwezig zijn. P. BIJLAGEN Voorzijde, Achterzijde, Straatbeeld, interieur, diversen, Modelwaarde NBWO, Modelwaarde ORTEC, kadastraal bericht, kadastraal kaartje, eigendomsbewijs, bodem informatie, Normblad. Aldus opgemaakt te: Groningen op: 14-07-2010 Handtekening taxateur, A.D. van der Wal Rapportno: 102599 / Verificatiecode: 78wt97hg79qq Object: Poelestraat 5 9995 PK Kantens - 10 Datum: 14-07-2010 Paraaf taxateur:
FOTOBLAD Voorzijde Achterzijde Straatbeeld interieur interieur interieur Rapportno: 102599 / Verificatiecode: 78wt97hg79qq Object: Poelestraat 5 9995 PK Kantens - 11 Datum: 14-07-2010 Paraaf taxateur:
FOTOBLAD diversen Rapportno: 102599 / Verificatiecode: 78wt97hg79qq Object: Poelestraat 5 9995 PK Kantens diversen - 12 Datum: 14-07-2010 Paraaf taxateur:
ModelwaardeScan POELESTR 5 9995PK KANTENS
Pagina 2 Resultaat ModelwaardeScan U heeft van de onderstaande woning een waardebepaling opgevraagd. Adres gegevens Straat POELESTR Postcode 9995PK Huisnummer 5 Plaats KANTENS Woning gegevens Bouwjaar Inhoud Perceelgrootte Woningtype 1905 360 m 3 455 m 2 Vrijstaand WOZ-Waarde klasse per 01-01-2008 De WOZ-Waarde klasse is 125.000,- tot 175.000,-. Modelwaarde per 14-07-2010 De modelwaarde voor dit object bedraagt: 142.935,-. De betrouwbaarheid van deze waarde is: Garage Tuin Opbouw modelwaarde De modelwaarde is uit de onderstaande deelmodellen opgebouwd. Vorige verkoop model De meest recente verkoopprijs d.d. 04-11-2003 van dit object bedraagt: 150.000,-. De geindexeerde waarde van deze woning o.b.v. de index binnen het postcodegebied bedraagt: 156.094,-. Datum Verkoop waarde 04-11-2003 150.000,- 04-03-2002 127.058,- 16-06-1998 79.412,- Kenmerken model De waarde bepaald o.b.v. de specifieke kenmerken van deze woning bedraagt: 129.777,-. Deze waarde is gebaseerd op 50 koopsommen.
Pagina 3 Straat model Het straatmodel geeft een gemiddelde van recente koopsommen van hetzelfde woningtype (tussen-,hoekwoning, etc) in de straat. De waarde op basis van het Straatmodel bedraagt: 126.932,-. Postcode model Het postcodemodel geeft een gemiddelde van recente koopsommen in de postcode. De waarde op basis van het Postcodemodel bedraagt: 126.932,-. 3 3 aantal koopsommen 2 1 aantal koopsommen 2 1 0 50-75 125-150 150-175 0 50-75 125-150 150-175 hoogte koopsom x 1000 hoogte koopsom x 1000 (Copyright NBWO. Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend) Gemiddelde koopsom ontwikkeling 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 Landelijk Gemeente Provincie 50.000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Vergelijkbare objecten Adres POELESTR 2 Plaats KANTENS Woningtype Vrijstaand Perceelopppervlak 610 m 2 Laatste transactiedatum 01-07-2008 Koopsom 180.000 Geindexeerde koopsom 152.726 Cultuurtekst WONEN Adres BREDEWEGSTR 4 Plaats KANTENS Woningtype Vrijstaand Perceelopppervlak 580 m 2 Laatste transactiedatum 09-09-2009 Koopsom 162.500 Geindexeerde koopsom 153.528 Cultuurtekst WONEN Adres LANGESTR 7 Plaats KANTENS Woningtype Vrijstaand Perceelopppervlak 510 m 2 Laatste transactiedatum 02-08-2005 Koopsom 215.000 Geindexeerde koopsom 208.033 Cultuurtekst WONEN
Pagina 4 Bijlage ModelwaardeScan De Modelwaarde van de woning wordt bepaald op basis van een niet representatieve koopsom (wanneer de koopsom diverse woningkenmerken. De brongegevens die NBWO lager / hoger is dan de algemene woning waarde op hierbij gebruikt worden o.a. geleverd door het Kadaster en moment van verkoop), bijvoorbeeld bij familieverkoop of DataLand. De gegevens hoeven hierbij dus niet door de onderlinge verkoop van een woning gebruiker te worden verstrekt. Bij gebruik van het NBWO model via internet, verschijnt de waarde van de woning Waarde op basis van specifieke kenmerken van de woning binnen enkele seconden op het scherm. Dit model bepaalt de waarde van de woning op basis van specifieke kenmerken van de woning in combinatie met De waarde van de woning wordt bepaald op basis van vier verkooptransacties in de directe omgeving. Bij het selecteren submodellen. Samen bepalen ze de uiteindelijke waarde van van deze verkooptransacties wordt rekening gehouden met de woning. verschillen in woningtype, perceelgrootte, inhoud, oppervlak, bouwjaar etc. van de woning. 1. Waarde op basis van vorige verkoop van de woning 2. Waarde op basis van specifieke kenmerken van de woning Waarde op basis van verkopen in het postcodegebied 3. Waarde op basis van verkopen in het postcodegebied De waarde bepaald door het postcodemodel is een 4. Waarde op basis van verkopen in de straat gemiddelde van alle verkooptransacties die recent in het betreffende postcodegebied hebben plaatsgevonden. Hierbij Meest uitgebreid en nauwkeurig worden niet representatieve koopsommen zoveel mogelijk Het NBWO model is een uitgebreide en nauwkeuriger versie uitgesloten, zoals de verkoop van een winkelwoning. van de WWM. Dit komt omdat bij de berekening van de waarde rekening wordt gehouden met de specifieke Waarde op basis van verkopen in de straat eigenschappen van de woning. De woningen die gebruikt De waarde bepaald door het straatmodel is een gemiddelde worden om het model te bouwen, liggen bijvoorbeeld niet al van alle verkopen van hetzelfde woningtype (hoekwoning, te ver van de te taxeren woning af. De kenmerken van die tussenwoning etc.) die recent in de betreffende straat hebben woningen lijken op de woning die getaxeerd moet worden. plaatsgevonden. Hierbij worden niet representatieve koopsommen zoveel mogelijk uitgesloten, zoals de verkoop Waarde op basis van vorige verkoop van de woning van een woning met een praktijkruimte. Het vorige verkoop model gaat uit van de meest recente verkooptransactie die bij het Kadaster bekend is. De koopsom Vier modellen, één nauwkeurige waarde die hoort bij deze verkooptransactie wordt geïndexeerd naar Aan de hand van de uitkomsten van deze vier modellen wordt de huidige datum. ten slotte één gewogen waarde gegenereerd die rekening houdt met de behaalde nauwkeurigheid van de vier modellen. Er wordt géén rekening gehouden met: een waardevermeerdering van de woning als gevolg van bijvoorbeeld een verbouwing een waardevermindering van de woning als gevolg van bijvoorbeeld slecht onderhoud
Pagina 5 Bijlage ModelwaardeScan Disclaimer Met de afname tot en het gebruik van het Modelwaarderapport stemt u als afnemer in met de volgende voorwaarden: NBWO zal zich inspannen om de in dit rapport verstrekte informatie steeds zo juist en volledig mogelijk te presenteren. NBWO kan echter niet garanderen dat de aard en inhoud van de informatie juist is. NBWO is niet aansprakelijk voor eventuele schade die de afnemer van het Modelwaarderapport en/of derden lijden als gevolg van het gebruik van dit Modelwaarderapport en de in dit Modelwaarderapport verstrekte informatie. De afnemer is zelf verantwoordelijk voor de juiste beoordeling van resultaten. Privacy statement NBWO respecteert de privacy van de afnemers van het Modelwaarderapport. Hoewel de grootste nauwkeurigheid wordt betracht kan NBWO niet aansprakelijk worden gesteld als informatie door derden wederrechtelijk wordt verkregen.
Waarderapport Poelestraat 5 9995 PK Kantens
Algemeen Opdracht Datum opdracht: 14-7-2010 Opdracht verstrekt door: Taxanet Waardepeildatum: 14-7-2010 Woninggegevens Woningtype: vrijstaande woning Adresgegevens: Poelestraat 5, 9995PK Kantens Soort-object-code: Vrijstaande woning, repeterend Bouwjaar: 1905 Onderdelen Woning 360 m³ Kavel 455 m² Garage 1 stuk(s) Berging 1 stuk(s) Doel van de waardebepaling CheckMijnWoningwaarde.nl geeft een betrouwbare indicatie van de marktwaarde van de woning. De waarde kan gebruikt worden: - als indicatie voor de vraagprijs van de woning, - als controlemiddel voor de marktwaarde van een woning bij aankoop, - als indicatie voor de waardestijging van de woning door de tijd, - als controle van de WOZ-waarde. Waardebepaling De waarde van de woning is bepaald op : 186.000,- Betreft: Poelestraat 5, 9995PK Kantens Datum: 14-7-2010 Waarderapport verstrekt aan: Taxanet Blad: 2
Disclaimer De waarde in dit rapport is volledig langs geautomatiseerde weg tot stand gekomen. Hoewel gebruik is gemaakt van de meest geavanceerde technieken, kan deze geobjectiveerde waarde afwijken van de werkelijke marktwaarde. Deze waardebepaling is bedoeld als betrouwbare indicatie van de marktwaarde. Voor een complete taxatie is het noodzakelijk dat een geregistreerde makelaar of taxateur zijn waardeoordeel geeft. Ortec Finance B.V. en aan haar gelieerde ondernemingen kunnen geen enkele contractuele of buitencontractuele aansprakelijkheid aanvaarden voor schade die, op welke wijze dan ook, kan voortvloeien uit het gebruik van dit rapport en/of deze waardebepaling. Het gebruiksrecht van dit rapport en/of deze waardebepaling is beperkt tot de aanvrager ervan. Op dit waarderapport zijn de gebruiksvoorwaarden van CheckMijnWoningwaarde.nl van toepassing. Deze kunt u downloaden van de website www.checkmijnwoningwaarde.nl. Betreft: Poelestraat 5, 9995PK Kantens Datum: 14-7-2010 Waarderapport verstrekt aan: Taxanet Blad: 3
Waardebepaling De waarde van de woning is bepaald op: 186.000,- CheckMijnWoningwaarde.nl heeft de waarde van de woning bepaald op 186.000,-. Aan die waarde is de betrouwbaarheidsindicatie "Slecht" gekoppeld. In de bijlage van dit rapport vindt u een toelichting over de betrouwbaarheid van een waardebepaling met CheckMijnWoningwaarde.nl. De waardebepaling is tot stand gekomen door het gewogen gemiddelde te berekenen over de uitkomsten van 3 waarderingsmethodes. De verticale rode streep in bovenstaande figuur geeft de bepaalde waarde weer. De horizontale balken geven de resultaten van de verschillende waarderingsmethodes weer. De betrouwbaarheid van elke methode kan worden afgelezen aan de kleur van de bijbehorende balk. In onderstaande tabel staat de figuur in cijfers weergegeven. Methode Waarde Aantal verkopen Betrouwbaarheid Laatste verkoop 185.000 1 Slecht Kenmerken 198.000 Slecht Postcodemodel 117.000 2 Slecht 186.000 Slecht Per waarderingsmethode volgt nu een uitleg over hoe de waarde tot stand gekomen is. Betreft: Poelestraat 5, 9995PK Kantens Datum: 14-7-2010 Waarderapport verstrekt aan: Taxanet Blad: 4
Postcodemodel De waarde van het postcodemodel is gebaseerd op transacties in het postcodegebied van de woning gedurende de afgelopen 7 jaar. Alleen de verkopen van hetzelfde type woning zijn in dit model meegenomen. Wanneer de exacte postcode te weinig verkopen oplevert, worden verkopen met afwijkende postcodeletters meegenomen. De waarde aan de hand van het postcodemodel is bepaald op: 117.000,- met betrouwbaarheid "Slecht". Deze waarde is gebaseerd op 2 verkopen. Laatste verkoop Als de woning na 1993 is verkocht en geregistreerd bij het Kadaster, dan is de meest recente transactie meegenomen in het laatste-verkoopmodel. Wanneer de woning sinds 1993 vaker is verkocht wordt de laatst bekende transactie gebruikt bij de berekening van de waarde. De prijs waarvoor de woning verkocht is, is geïndexeerd naar de datum van dit waarderapport. De waarde aan de hand van de laatste verkoop is bepaald op: 185.000,- met een betrouwbaarheid "Slecht". Dit betreft de indexatie van de transactie met een koopsom van 150.000,- op transactiedatum 4-11-2003. Kadastrale Sectie Perceelnr Letter Index Kavel Gem.code oppervlakte KTS00 F 1269 G 0000 455 m² Kenmerkenmodel De waarde van het kenmerkenmodel is gebaseerd op de kenmerken van de woning. Er is rekening gehouden met de volgende kenmerken: - De grootte van de woning - Het woningtype - De locatie - Het bouwjaar - De kaveloppervlakte - De aanwezigheid van bijgebouwen als berging, schuur en garage - Of de woning een monument is De waarde op basis van het kenmerkenmodel is bepaald op 198.000 met een betrouwbaarheid "Slecht". Betreft: Poelestraat 5, 9995PK Kantens Datum: 14-7-2010 Waarderapport verstrekt aan: Taxanet Blad: 5
Referentieverkopen In onderstaand overzicht staan de gevonden referentieverkopen. Dit is een selectie van verkopen die op basis van beschikbare gegevens, zoals postcode, woningtype en verkoopjaar het meest lijken op de getaxeerde woning. De mate waarin ze lijken op de getaxeerde woning kan echter per verkoop fors verschillen. De referentieverkopen hebben niet altijd een rechtstreekse bijdrage geleverd in de waardering van de woning. Object Type Datum Transactieprijoppervlakte Kavel- Geïndexeerde waarde Poelestr 2 Vrijstaand 1-7-2008 180.000 610 m² 180.000 Kantens Poelestr 6 Vrijstaand 6-6-2003 53.000 330 m² 67.000 Kantens Poelestr 2 Kantens Vrijstaand 9-8-2002 135.000 610 m² 178.000 Betreft: Poelestraat 5, 9995PK Kantens Datum: 14-7-2010 Waarderapport verstrekt aan: Taxanet Blad: 6
Waardeontwikkeling van de woning Prijsindex In onderstaande figuur wordt de prijsindex weergegeven. Deze index geeft aan hoe de waarde van woningen zich heeft ontwikkeld voor verschillende gebieden. De prijsindex geeft de totale stijging van een woning van het type vrijstaande woning weer vanaf 01-01- 2005. Als voorbeeld: een index van 110 op 01-01-2010 zou betekenen dat tussen 01-01-2005 en 01-01- 2010 de prijzen met 10% zijn gestegen. Procentuele ontwikkeling t.o.v. een jaar eerder In onderstaand figuur wordt de procentuele ontwikkeling van de waarde weergegeven ten opzichte van het voorgaande jaar voor woningen van het type vrijstaande woning. Het stijgingspercentage geeft door de tijd de stijging weer die het jaar ervoor heeft plaatsgevonden. Dit is vergelijkbaar met de inflatie cijfers. Bijvoorbeeld 5% op januari 2005 betekent dat tussen januari 2004 en januari 2005 de prijzen met 5% zijn gestegen. In de figuur zijn grafieken te zien van achtereenvolgens Nederland, de provincie, de gemeente en ten slotte het postcodegebied. Betreft: Poelestraat 5, 9995PK Kantens Datum: 14-7-2010 Waarderapport verstrekt aan: Taxanet Blad: 7
Aantal verkopen van de laatste 5 jaar In onderstaand histogram worden de gerealiseerde verkopen getoond van het woningtype vrijstaande woning in de gemeente Eemsmond. De verkoopprijzen zijn geïndexeerd naar de datum van het waarderapport en worden in prijsklassen van 50.000,- weergegeven. Deze aantallen verkopen van het type vrijstaande woning kunnen ook per maand bekeken worden waarbij een uitsplitsing naar Nederland en de gemeente plaatsvindt. Betreft: Poelestraat 5, 9995PK Kantens Datum: 14-7-2010 Waarderapport verstrekt aan: Taxanet Blad: 8
Gemiddelde koopsom Als laatste figuur wordt een overzicht getoond van de gemiddelde koopsom van het type vrijstaande woning in Nederland, de provincie en de gemeente. Betreft: Poelestraat 5, 9995PK Kantens Datum: 14-7-2010 Waarderapport verstrekt aan: Taxanet Blad: 9
Uitleg over de waardebepaling Modelwaardebepaling De bepaalde waarde komt tot stand door de resultaten van verschillende waarderingsmethodes te combineren. Dit wordt bepaald door: - de specificaties die opgegeven worden bij de start van de waardebepaling, - de mogelijkheid om voor de verschillende methodes een waarde te genereren. Betrouwbaarheid van de waardebepaling De waarde van een woning is nooit exact te bepalen, er wordt bijvoorbeeld geen rekening gehouden met subjectieve factoren. CheckMijnWoningwaarde.nl geeft daarom bij iedere waarde ook een indicatie van de betrouwbaarheid. De betrouwbaarheid van de waarde is afhankelijk van diverse factoren, zoals de beschikbaarheid van gegevens en de vergelijkbaarheid van de woning met andere woningen in de buurt. In het rapport wordt de betrouwbaarheid van de verschillende waarderingsmethodes door middel van kleuren weergegeven. Deze kleuren hebben de volgende betekenis: 1. Slecht; rode kleur 2. Matig; oranje kleur 3. Gemiddeld; gele kleur 4. Goed; licht groene kleur 5. Zeer goed; donker groene kleur CheckMijnWoningwaarde.nl bepaalt de waarde op basis van de verschillende waarderingsmethodes. Deze waarde heeft ook een betrouwbaarheid, die wordt uitgedrukt via een betrouwbaarheidsklasse. Bij de betrouwbaarheidsklasse "Gemiddeld" bedraagt de bandbreedte rondom de waarde 12% tot 14% (betrouwbaarheidsinterval), zowel naar boven als naar beneden. Bij de klasses "Slecht" en "Matig" zijn de bandbreedtes groter, terwijl bij de klasses "Goed" en "Zeer goed" de bandbreedtes kleiner zijn. De kans is circa 66% dat de werkelijke waarde ligt in het betrouwbaarheidsinterval. De betrouwbaarheid van de eindwaarde uit CheckMijnWoningwaarde.nl kan hoger zijn dan de betrouwbaarheid van de waarden op basis van de verschillende onderliggende waarderingsmethodes. Dit is bijvoorbeeld mogelijk indien de gebruikte waarderingsmethodes waarden genereren die minder betrouwbaar zijn, maar wel een vergelijkbaar waardeniveau laten zien. Betreft: Poelestraat 5, 9995PK Kantens Datum: 14-7-2010 Waarderapport verstrekt aan: Taxanet Blad: 10
Kadastraal bericht object pagina 1 van 1 Kadaster Dienst voor het kadaster en de openbare registers in Nederland Gegevens over de rechtstoestand van kadastrale objecten, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen Betreft: KANTENS F 1269 13-7-2010 Poelestraat 5 9995 PK KANTENS 15:22:54 Toestandsdatum: 12-7-2010 Kadastraal object Kadastrale aanduiding: KANTENS F 1269 Grootte: 4 a 55 ca Coördinaten: 238021-598320 Omschrijving kadastraal object: WONEN Locatie: Poelestraat 5 9995 PK KANTENS Koopsom: 150.000 Jaar: 2003 Ontstaan op: 2-8-1989 Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. Gerechtigde EIGENDOM Mevrouw Marian Post Poelestraat 5 9995 PK KANTENS Geboren op: 31-08-1966 Geboren te: GRONINGEN (Persoonsgegevens zijn conform GBA) Recht ontleend aan: HYP4 GRONINGEN 10114/154 d.d. 4-11-2003 Eerst genoemde object in brondocument: KANTENS F 1269 Aantekening recht BURGERLIJKE STAAT ONBEKEND Ontleend aan: BSA 505/31001 GNG d.d. 27-5-2005 Einde overzicht De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet.
2 4 1 9 1 7 Uittreksel Kadastrale Kaart 1078 2114 1346 5 879 1387 1424 Poelestraat 2107 2018 2106 932 5 1269 1002 1169 1179 1618 3 6 7 1055 1586 1676 1587 Poelestraat 4 6 2 1074 1677 2 1206 Bredewegstraat 0 m 5 m 25 m 12345 25 Deze kaart is noordgericht Perceelnummer Huisnummer Kadastrale grens Voorlopige grens Bebouwing Overige topografie Voor een eensluidend uittreksel, GRONINGEN, 13 juli 2010 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers Schaal 1:500 Kadastrale gemeente Sectie Perceel KANTENS F 1269 Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.
Groningen, Onroerende Zaken Hyp4 : 10114/154 04-11-2003 09:00
Groningen, Onroerende Zaken Hyp4 : 10114/154 04-11-2003 09:00
Groningen, Onroerende Zaken Hyp4 : 10114/154 04-11-2003 09:00
Groningen, Onroerende Zaken Hyp4 : 10114/154 04-11-2003 09:00
Groningen, Onroerende Zaken Hyp4 : 10114/154 04-11-2003 09:00
Groningen, Onroerende Zaken Hyp4 : 10114/154 04-11-2003 09:00
Groningen, Onroerende Zaken Hyp4 : 10114/154 04-11-2003 09:00
Groningen, Onroerende Zaken Hyp4 : 10114/154 04-11-2003 09:00
Verklaring: Het voorgaande stuk is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Groningen op 04-11-2003 om 09:00 in register Onroerende Zaken Hyp4 in deel 10114 nummer 154. Naam bewaarder: Mr. W. Louwman. Groningen, Onroerende Zaken Hyp4 : 10114/154 04-11-2003 09:00
Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002, behorende bij het model Taxatierapport financiering woonruimte vastgesteld door CHF, LMV, NVM, RVT, VBO ----------------------------------------------------- Inleiding Een financieringstaxatie beoogt de financier een beter inzicht te geven in de kwaliteit van het getaxeerde object als zekerheidstelling voor een financiering. Die kwaliteit wordt niet alleen bepaald door de waarde. Ook de instandhoudingslasten kunnen een rol spelen (invloed op de betalingsdiscipline van debiteur, toekomstige financieringsbehoefte e.d.). De beschikbare tijd en het kostenaspect brengen met zich mee dat aan het onderzoek en de rapportage van de taxatie grenzen moeten worden gesteld. Dit normblad geeft de contouren van die grenzen aan voor een reguliere financieringstaxatie op basis van het landelijk model: Taxatierapport financiering woonruimte. Dit normblad is van toepassing voorzover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld. Bij de taxatie wordt rekening gehouden met een scala aan (wegings)factoren, informatiebronnen e.d. Slechts een deel van bij de beoordeling betrokken gegevens is in het rapport opgenomen. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur is gaarne bereid tot het verstrekken van een nadere toelichting aan de opdrachtgever. Voor zover ook informatie is ingewonnen bij derden zoals de gemeentelijke overheid, wordt dat in het rapport expliciet aangegeven. Met betrekking tot het getaxeerde object verklaart de taxateur dat hij, noch een kantoor of onderneming waarbij hij direct of indirect enig belang heeft, betrokken is bij een financieringsaanvraag of transactie. Privaatrechtelijke aspecten Teneinde inzicht te krijgen in de juridische gesteldheid van het object wordt de taxateur geacht op de hoogte te zijn van de inhoud van het kadastraal plan, kadastraal uittreksel en het meest recente eigendomsbewijs. Aan de hand daarvan wordt in hoofdlijnen een beeld gegeven van de eigendomsrechten, eventuele zakelijke rechten en andere rechten en verplichtingen. Bij appartementsrechten en lidmaatschapsrechten coöperatieve vereniging doet de taxateur onderzoek naar het bestaan van de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen. In de regel zal de administrateur/bestuurder van de betreffende vereniging of recente (financiële) bescheiden van de vereniging als informatiebron dienen. Bij erfpachtrechten zal de taxateur zich op hoofdlijnen vergewissen van de erfpachtvoorwaarden. Omschrijving object en omgeving De taxateur verstrekt de financier een beeld van het object en zijn omgeving. De informatie wordt gegeven op basis van visuele waarneming en plaatselijke bekendheid van de taxateur. Onderhoudstoestand Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object als geheel. Dit gebeurt op basis van een visuele -steekproefsgewijze- inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring. Het oordeel van de taxateur is derhalve geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken. De onderhoudskosten zijn sterk afhankelijk van de wijze van uitvoering. Bij de beoordeling van de onderhoudstoestand staan centraal de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De taxateur doet onderzoek naar het eventueel bestaan van (vooraankondigingen tot) aanschrijvingen (ex artikel 14 tot en met 20 Woningwet) als concrete omstandigheden duiden op het mogelijk bestaan van dergelijke aanschrijvingen. De taxateur zal een nader (bouwkundig) onderzoek adviseren als naar zijn oordeel twijfel of onduidelijkheid bestaat over de bouwkundige of onderhoudstoestand.
Verontreiniging De taxateur verricht geen technisch onderzoek naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. In het rapport wordt een globale indicatie van de milieutoestand van het object gegeven, gebaseerd op visuele inspectie, plaatselijke bekendheid van de taxateur en de door de taxateur geraadpleegde informatiebronnen. De taxateur raadpleegt in ieder geval de (overheids)instantie die ter plaatse de zorg van het registeren van eerdergenoemde verontreinigingen op zich heeft genomen dan wel de door die instantie uitgegeven inventarisatie (gids/lijst) van (mogelijk) verontreinigde locaties. Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbesthoudende materialen, die lang niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt. Onderbouwing waarde-oordeel Het rapport bevat een onderbouwing van de waardering. In de regel gebeurt dit door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Mocht de objectvergelijkingsmethode buiten beschouwing zijn gebleven, dan zal de taxateur dit in het rapport motiveren. Tenzij in het rapport expliciet anders is aangegeven, hanteert de taxateur de waardebegrippen zoals hierna gedefinieerd: Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat De prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed. Executiewaarde vrij van huur en gebruik De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Executiewaarde in verhuurde staat De prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding in verhuurde staat (met door de geldgever gegeven toestemming), door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Publiekrechtelijke aspecten De taxatie kan geen uitputtend planologisch onderzoek bevatten. De gegevens in het rapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. De publiekrechtelijke vereisten voor vestiging, gebruik en/of (ver)bouw (waaronder vergunningen) worden niet onderzocht, tenzij nadrukkelijk anders met de opdrachtgever is overeengekomen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving zal de taxateur daarvan melding maken. Visuele objectpresentatie Het taxatierapport bevat ten minste één afbeelding van het object, waarbij bij voorkeur ook de omgeving in beeld wordt gebracht.