Huren, verhuren, kopen, verkopen, bouwen en verbouwen in Merelbeke WOONMAP
Ik woon in Merelbeke! Of je nu huurt, koopt, gaat bouwen of verbouwen, een woning brengt altijd een hele boel administratie met zich mee. Aan die papieren hangen altijd contracten, procedures en regels vast waaraan je je moet houden, die je moet opvolgen enz. Verschillende overheden leggen elk hun beleidsaccenten, wat uitmondt in een onoverzichtelijk kluwen van gebod- en verbodsregels. Deze woonmap, op maat van de Merelbekenaar, wil een gids zijn door dit doolhof van informatie. Hoewel het onmogelijk is om overal volledig te zijn, proberen we toch om over de belangrijkste zaken de nodige informatie te geven. In deze map belichten we informatief een aantal zaken die te maken hebben met het leefmilieu en duurzaamheid, thema s waar wonen zeker een impact op heeft. Ook geven we een aantal tips die het leven gemakkelijker kunnen maken wanneer je een dagje ouder wordt. Onze gemeentelijke diensten, waarvan verschillende diensten de respectieve facetten behandelen van alles wat met wonen te maken heeft, staan steeds voor je klaar om vragen te beantwoorden en nog meer gedetailleerde informatie aan te bieden. In het tweede deel van deze woonmap vind je een overzicht van de bestaande voordelen van de verschillende overheden, voor elk facet dat met wonen te maken heeft. We willen ook zeker onze inspiratiebronnen niet achterhouden die je toelaten om voordelen te vinden op jouw maat! Surf dus zeker eens naar www.rechtenverkenner.be en www.premiezoeker.be. Daar vind je veel van die voordelen! Luc De Keukelaere Schepen van huisvesting
INHOUD Huren en Verhuren...6 I. Huren...6 II. Algemene informatie rond huren...6 Hoe kan ik een woning vinden?...6 Waar moet ik op letten? Wat is een huurcontract? Registratie?...7 Een huurcontract afsluiten...7 De woning huren...8 Verzekeringen...9 De woning verlaten...10 Van welke voordelen kan je genieten als huurder?...10 Milieu en duurzaamheid...11 In de kijker: de huurmap...11 Verhuren...12 Over het verhuren van een woning...12 Je woning te huur stellen...12 Wat moet er allemaal bij het huurcontract?...12 Het energieprestatiecertificaat (EPC)...12 Registratie is verplicht!...13 Indexatie...13 Verzekeringen...13 Fiscaal...14 Aan welke vereisten moet je woning voldoen?...15 Verhuren aan een sociaal verhuurkantoor...16 Hoe werkt een sociaal verhuurkantoor?...16 Geschillen: eigenaarsyndicaat...17 Milieu en duurzaamheid...17 Voordelen voor verhuurders...18 Kopen en verkopen...19 III. Kopen...19 Algemene informatie over kopen...19 Waarop moet je zeker letten bij aankoop grond of woning...19 De notaris...20 De registratierechten...21 Hoe koop je een woning? Welke procedure moet je volgen?...24
IV. Sociale maatregelen bij de aankoop van een woning...27 Van welke voordelen kan je genieten als je een woning koopt...30 Verkopen...31 Openbaar, uit de hand of via een makelaar?...31 De onderhandse verkoop of verkoop uit de hand...31 De openbare verkoop...31 Welke attesten heb je nodig?...33 Het bodemattest...33 Verplichte keuring elektriciteit...34 Keuring van de verwarmingsinstallatie en het conformiteitsattest...35 Het energieprestatiecertificaat (EPC)...36 Bouwen en Verbouwen...37 V. Bouwen...37 VI. Hoe begin je er aan?...37 Gewestplannen...37 Bijzonder plan van aanleg (BPA)...38 Verkavelingen...38 Waarvoor kan je bij de gemeente terecht?...38 Stedenbouwkundig uittreksel...39 Stedenbouwkundig attest...39 Stedenbouwkundige vergunningen (vroeger bouwvergunning)...40 Verkavelingvergunningen...40 De architect...40 Een eenvoudige of uitgebreide dossiersamenstelling?...41 Denk ook aan later!...41 Milieu en duurzaamheid...44 Houtskeletbouw en passiefwoningen...44 Geluid...45 Sociale voordelen...47 Verbouwen...48 Wanneer heb je een bouwvergunning nodig?...48 Algemeen principe: vergunningsplicht...48 Procedure...57 Indienen van een aanvraag...57 Behandeling van een aanvraag...57 Externe adviezen...58 Openbaar onderzoek...58
Beroep...58 Aanvang der werken...59 Milieu en duurzaamheid...59 Watergebruik en opvang...59 Energie in uw woning...62 Van welke voordelen kan je genieten als je verbouwt?...65 Btw-tarief van 6 % voor de renovatie van woningen...65 Contactgegeven en websites...70 VII. Contactgegevens...70 VIII. Websites...72 Huren en verhuren...72 Kopen en verkopen...72 Bouwen en verbouwen...72
Huren 6 Huren en Verhuren I. Huren Algemene informatie rond huren Hoe kan ik een woning vinden? Op de private huurmarkt kan je een woning huren via een particulier verhuurder of via een vastgoedkantoor. Bij het rondwandelen, fietsen of rijden in de streek of omgeving waar je wil wonen, kan je al een aantal woningen tegenkomen die te huur staan. Ook via krantenadvertenties of internetwebsites kan je woningen opsporen die te huur staan in de streek of in de gemeente waar je wilt wonen. Op de sociale huurmarkt kan je in Merelbeke terecht bij sociale huisvestingsmaatschappij Merelbeekse Sociale Woningen. Die instantie verhuurt woningen volgens bepaalde toewijzingsregels aan sociale huurprijzen. Niet iedereen komt echter in aanmerking voor een sociale woning. Zo zijn er bijvoorbeeld inkomensgrenzen. Die vind je hieronder terug. Ook mogen mensen die zich inschrijven niet over onroerende eigendommen (grond, woningen) beschikken. Inkomensgrenzen 2009 Het maximale netto gezamenlijk belastbaar inkomen om tot een sociale woning te worden toegelaten, bedraagt in 2009 voor: alleenstaande zonder persoon ten laste 18.808,00 alleenstaande gehandicapte 20.385,00 gehuwden/samenwonenden/anderen 28.212,00 Deze bedragen worden verhoogd met 1.577,00 per persoon ten laste. Voor de gedetailleerde voorwaarden en voor inschrijvingen kan je contact opnemen met de Merelbeekse Sociale Woningen.
Huren 7 Wanneer heel acute en dringende woonproblemen zich voordoen, kan je terecht in het Merelbeekse OCMW. Aan de hand van een sociaal onderzoek zal de maatschappelijk werker samen met de hulpvrager naar een oplossing proberen te zoeken om aan de tijdelijke woonnood tegemoet te komen. Waar moet ik op letten? Wat is een huurcontract? Registratie? Wanneer je een woning gaat bezichtigen is het belangrijk om de staat en de kwaliteit van de woning na te gaan. Waaraan je zeker aandacht moet besteden, zijn zaken zoals veiligheid, vochtigheid, elektriciteit enz. Ook moet er zeker worden op gelet of de huurprijs die de verhuurder voorstelt binnen jouw budget past, en of de woning bij jou past. Een huurcontract afsluiten Als je een huurwoning hebt gevonden die je geschikt lijkt en als de prijs ervoor aanvaardbaar is, kan je overgaan tot het afsluiten van een huurcontract. Zo n huurcontract sluit je het best schriftelijk af. Waar je bij het aangaan van een huurcontract zeker op moet letten, is de duur van de overeenkomst. Gewoonlijk, en dus ook wanneer er niets in het huurcontract wordt vermeld, worden huurcontracten afgesloten voor 9 jaar. Maar met de verhuurder kan je ook overeenkomen om de woning voor een kortere periode wordt verhuurd. Een huurovereenkomst met een korte duur wordt afgesloten met een duur van maximaal 3 jaar en kan in principe niet vroegtijdig worden opgezegd. Gedetailleerde informatie over huurcontracten kan je verkrijgen bij de dienst Sociale Zaken en Huisvesting
Huren 8 Bij het huurcontract moet een plaatsbeschrijving worden gevoegd. Dat is een document waarin de huurder en verhuurder akkoord gaan met de omschrijving van de staat van de woning op het moment dat de huurder de woning betrekt. De plaatsbeschrijving is nodig om het huurcontract te registreren. Om te voorkomen dat de huurwoning in beschadigde staat terug wordt afgeleverd aan de eigenaar, wordt meestal een huurwaarborg gevraagd. Het bedrag van de waarborg mag maximaal gelijk zijn aan het dubbele van de maandelijkse huishuur. Dat bedrag moet op een geblokkeerde rekening worden gestort waar huurder noch verhuurder tijdens de duur van het huurcontract aan kunnen. Voor sommige mensen is het moeilijk in één keer het bedrag van de waarborg en de eerste maand huur te betalen. Veel banken hebben een systeem ontwikkeld waarbij in schijfjes kan worden betaald. De waarborg kan dan nooit hoger zijn dan drie maanden huur. Bij problemen met het betalen van de huurwaarborg kan je terecht bij het OCMW. Via een sociaal onderzoek zal dan worden gekeken wat het OCMW voor jou kan doen. Bij het huurcontract moet ook een energieprestatiecertificaat (EPC) worden gevoegd. Hierop kan de energie(on)vriendelijkheid van de woning worden afgelezen. De verhuurder is verantwoordelijk voor dat EPC. Om de in het contract vastgelegde rechten van de huurder te beschermen tegenover derden (bijvoorbeeld als de woning wordt verkocht) moet het huurcontract worden geregistreerd. De verhuurder is daartoe wettelijk verplicht. Voor meer informatie verwijzen we naar het deel Verhuren. De woning huren Tijdens de duur van het contract kan de huurprijs worden geïndexeerd. De huurprijs die afgesproken werd in het huurcontract,
Huren 9 wordt dan aangepast aan de index. Het verzoek om de huurprijs aan de index aan te passen kan met terugwerkende kracht worden gaan, maar kan niet langer dan drie maanden teruggaan in de tijd. De indexering wordt berekend volgens deze formule: (basishuurprijs X nieuwe index) / aanvangsindex = nieuwe huurprijs - de aanvangsindex is de index van de maand volgend op de ondertekeningdatum van het contract; - de nieuwe index is de index van de 11de maand vanaf de aanvangsdatum van het contract, dus de maand die voorafgaat aan de verjaardag van het contract; - de basishuurprijs is de huurprijs zonder kosten en lasten die in het contract vermeld staat. Welke kosten en lasten er tijdens de duur van de overeenkomst door de huurder moeten worden betaald, wordt onderling en vrij afgesproken in het huurcontract. De enige voorwaarde hier is dat de verhuurder zeker de onroerende voorheffing niet aan de huurder mag doorrekenen. Verzekeringen Het is aanbevolen om bij de aanvang van een huurovereenkomst een brandverzekering te nemen. Veelal wordt er bij de opmaak van een huurovereenkomst de verplichting opgelegd om een brandverzekering te sluiten, maar die verplichting is niet dwingend. De huurder kan in alle gevallen van brand aangesproken worden, behalve wanneer hij een brandverzekering aangaat. Huurders kunnen echter wel contractueel (in het huurcontract) verplicht worden een verzekering af te sluiten.
Huren 10 De woning verlaten Wanneer je als huurder de woning wil verlaten, moet je het huurcontract opzeggen. Dat doe je het best per aangetekende brief, drie maanden voor het aflopen van het contract, tenzij het contract dat anders bepaalt. Wanneer je voortijdig opzegt, kan de verhuurder een wederverhuringsvergoeding aanrekenen. Als je het contract opzegt in het eerste jaar van de huur, kan die maximaal drie maanden huur bedragen, in het tweede jaar twee maanden huur en in het derde jaar één maand huur. Bij het uittreden wordt de staat van de woning vergeleken met de plaatsbeschrijving. De verhuurder en huurder komen tot een akkoord wie welk deel van de waarborg krijgt. Bij algemene problemen tijdens het huurcontract of met algemene vragen over en bijstand voor het huren van een woning kan je terecht bij de dienst Sociale Zaken en Huisvesting. Voor meer specifieke vragen zullen zij je doorverwijzen, of kan je contact opnemen met de Huurdersbond. Met de meer juridische vragen kan je terecht bij de Commissie Juridische Bijstand. Van welke voordelen kan je genieten als huurder? Tegemoetkoming in de huurprijs Meer informatie vind je in de bijgevoegde catalogus voordeel nummer 16 Installatiepremie OCMW Meer informatie vind je in de bijgevoegde catalogus voordeel nummer 48
Huren 11 Tegemoetkoming in de huishuur OCMW Meer informatie vind je in de bijgevoegde catalogus voordeel nummer 47 Verbeterings- en aanpassingspremie Meer informatie vind je in de bijgevoegde catalogus voordeel nummer 17 Voordelen m.b.t. dakisolatie Meer informatie vind je in de bijgevoegde catalogus voordeel nummers 7, 18, 21, 24 Milieu en duurzaamheid Als huurder is het niet altijd aangewezen om grote investeringen te doen in de woning. Maar op de kleine dingen kan je wel letten. Zo kunnen bijvoorbeeld tochtstrips en buisisolatie al voor een niet gering daling van je energiefactuur zorgen. Ook sluipverbruik van elektrische apparaten is een energiekost die je zo veel mogelijk kunt vermijden. Naast een dalende kost voor jezelf, wint ook het milieu erbij! In de kijker: de huurmap De Provincie Oost-Vlaanderen heeft een instrument opgemaakt om alle documenten (dus zowel die je bij het sluiten van het contract als in de loop van het contract ontvangt) en belangrijke gegevens met betrekking tot de huurwoning te verzamelen. Ook geeft de map per item een aantal nuttige tips. De huurmap is een houvast zodat je niets over het hoofd ziet als je een woning gaat huren. De map is gratis verkrijgbaar bij dienst Sociale Zaken en Huisvesting.
Verhuren 12 II. Verhuren Over het verhuren van een woning Je woning te huur stellen Er zijn verschillende kanalen die je kunt gebruiken om je woning te verhuren: je kunt gebruikmaken van advertenties in dagbladen, het internet enz. Ook kan je een tussenpersoon inschakelen die instaat voor de opvolging van de verhuur. Zo kan je een beroep doen op vastgoedkantoren of op een sociaal verhuurkantoor (waarover meer in het deel over het sociaal verhuurkantoor). Het is wettelijk verplicht om bij de affichering van een woning de huurprijs te vermelden. Wat moet er allemaal bij het huurcontract? Een aantal zaken worden wettelijk opgelegd aan verhuurders. Hieronder vind je een overzicht. Het energieprestatiecertificaat (EPC) Iedereen die een woning verhuurt die als hoofdverblijfplaats kan dienen, is verplicht om naast een plaatsbeschrijving (zie deel Huren) ook een EPC te hebben voor die woning. Dat certificaat wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige. Het heeft als doel potentiële kopers of huurders informatie te geven over de energiekwaliteit van de woning zodat ze kunnen afleiden of de energiekosten hoog of laag zullen zijn. Eenmaal opgemaakt, is het certificaat geldig voor tien jaar.
Verhuren 13 Registratie is verplicht! De registratie van schriftelijke huurcontracten van een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is voor huisvesting van een gezin of van een persoon is verplicht en moet door de verhuurder gebeuren bij het bevoegde registratiekantoor. Voor Merelbeke is dit het registratiekantoor te Merelbeke. Een huurcontract registreren kan kosteloos. Door registratie van een huurcontract krijgt het contract een vaste datum en wordt het contract ook bindend voor derde partijen. Als de woning als hoofdverblijfplaats dient voor de huurder, dan is die beschermd tegen uitzetting wanneer de woning bijvoorbeeld wordt verkocht. Het niet laten registreren van een huurcontract kan tot een boete leiden. De huurder kan de huur bovendien opzeggen zonder opzeggingstermijn wanneer het contract niet werd geregistreerd. Indexatie De huurprijs kan jaarlijks aan de index der consumptieprijzen worden aangepast. De aanpassing moet gebeuren op de verjaardatum van het contract. Voor de berekening verwijzen we naar het deel Huren. Ook al bepaalt het contract dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast aan de index, toch moet de verhuurder de huurder een schriftelijk laten weten dat je de huurprijs wenst aan te passen. Om op heel zeker te spelen, doet hij dat het best per aangetekend schrijven. Verzekeringen Huurder en verhuurder kunnen contractueel verplicht worden een verzekering af te sluiten. Enerzijds kan de financiële instelling de eigenaar verplichten een brandverzekering af te sluiten. Anderzijds kan de huurder hiertoe in het huurcontract verplicht worden.
Verhuren 14 De eigenaar en de huurder dienen een brandverzekering te onderschrijven (zie ook deel Huren). De huurder voor de huurdersaansprakelijkheid (die de werkelijke waarde verzekert) en de eigenaar-verhuurder voor de overblijvende gevallen waarbij hij in nieuwwaarde wordt verzekerd. Als je als verhuurder zekerheid wil krijgen omtrent de verzekering door en van de huurder, doe je er goed aan een verzekering af te sluiten waarbij in de afstand van verhaal wordt voorzien ten aanzien van de huurder. Dat betekent dat zowel de verhuurder als de huurder in één enkele polis worden verzekerd en dat in geval van schade de uitkering (bv. voor schade aan het gebouw) toekomt aan de eigenaarverhuurder. Hoewel de premie, die weliswaar volledig of gedeeltelijk kan worden doorgerekend in de huurprijs, hoger ligt, heeft de eigenaar altijd de zekerheid om vergoed te worden. Fiscaal Als je de woning ongemeubeld verhuurt aan particulieren, wordt je belast op het ki van de woning, verhoogd met 40 %. Wanneer de woning bemeubeld wordt verhuurd, wordt er anders gerekend: 40 % van het ki zal als roerend inkomen worden beschouwd, op welke voet je dan ook belast wordt. Er kan echter een kostenforfait worden afgetrokken van de helft van dit bedrag. Op wat overblijft word je belast aan 15 %. Op het resterende gedeelte van het ki wordt de verhoging toegepast van 40 % en daar word je gewoon op belast tegen het hoogste belastingtarief. Wanneer de verhuurde woning voor professionele doeleinden wordt gebruikt, dan word je belast op de effectief ontvangen nettohuurinkomsten. Dat is de brutohuur, verminderd met een forfait van 40 %, maar begrensd tot 2/3de van het geherwaardeerde kadastraal inkomen.
Verhuren 15 Aan welke vereisten moet je woning voldoen? Alle woningen in Vlaanderen moeten voldoen aan minimale kwaliteitsnormen. Ze moeten basiscomfort bieden en veilig en gezond zijn. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen zelfstandige woningen en kamerwoningen. Een zelfstandige woning beschikt over minstens een eigen toilet, een eigen wasgelegenheid en een eigen kookgelegenheid. Voor meer specifieke informatie heeft Wonen Vlaanderen een folder met kwaliteitsnormen opgemaakt. Die is verkrijgbaar bij de dienst Sociale Zaken en Huisvesting. Een eigenaar-verhuurder kan voor de woning die hij verhuurt een conformiteitsattest aanvragen, maar is daartoe niet verplicht. Het attest kan wel als bewijselement in een eventuele strafrechtelijke procedure gebruikt worden als de woning die hij verhuurt naderhand niet conform bleek. Eenmaal het besluit tot ongeschiktheid, onbewoonbaarheid of overbewoning is genomen, vervalt dit conformiteitsattest van rechtswege. Dan zal de eigenaar het nodige moeten doen om zich terug in regel te stellen. Pas daarna kan hij een nieuw conformiteitsattest aanvragen. De eigenaar van een ongeschikte of onbewoonbare woning zal een heffing moeten betalen, tenzij hij ze zelf bewoont; bewoners zijn immers van deze heffing vrijgesteld. De eigenaar die een ongeschikte of onbewoonbare woning verhuurt kan hiervoor bovendien strafrechtelijk worden vervolgd en worden bestraft met een geldboete. Ook de eigenaar-verhuurder van een overbewoonde of onaangepaste woning kan strafrechtelijk worden vervolgd. De eigenaar van een leegstaand of verwaarloosd pand moet eveneens een heffing betalen. Woningen die ongeschikt, onbewoonbaar, leegstaand of verwaarloosd zijn, worden bovendien geïnventariseerd. Hierdoor komen zij in
Verhuren 16 aanmerking voor de uitoefening van het recht van voorkoop of het sociaal beheersrecht. Pas als de eigenaar de nodige verbeteringswerken uitvoert, wordt zijn woning van die inventaris geschrapt. Een eigenaar-bewoner die verbeteringswerken uitvoert kan, indien hij aan bepaalde voorwaarden voldoet, een verbeteringspremie of renovatiepremie (zie hieronder) aanvragen. Eigenaars die één of meerdere woningen verhuren, hebben er echter alle belang bij zelf actief te waken over de kwaliteit van hun huurwoningen. Verhuren aan een sociaal verhuurkantoor Hoe werkt een sociaal verhuurkantoor? Een sociaal verhuurkantoor (of kortweg SVK) huurt woningen, appartementen en studio s. Het SVK verhuurt deze woning op haar beurt aan een woningzoekende die is ingeschreven op de wachtlijst. Daarop staan mensen die aan bepaalde (vooral inkomensgerelateerde) voorwaarden moeten voldoen. Voor de eigenaar van de woning is het SVK de huurder dat daardoor alle verantwoordelijkheden van de huurder draagt. Het SVK zal de huur stipt betalen. Het staat er ook voor garant dat het huis in een goede staat wordt teruggegeven. De verhuurder heeft bovendien recht op renovatiepremies. Het SVK maakt twee contracten op voor één pand: één hoofdhuurcontract met de eigenaar en één onderhuurcontract met de kandidaat-huurder die voor de woning in aanmerking komt. Hierbij neemt het SVK de praktische problemen van het verhuren op haar schouders. Door de woning verder te verhuren, wil het SVK de huisvestingsproblemen van zwakke bewoners helpen oplossen.
Verhuren 17 Kortweg willen we een overzicht geven van de voordelen die je als verhuurder hebt: De huur aan de eigenaar wordt stipt betaald, ook wanneer de woning leegstaat. De woningen die aan het SVK worden verhuurd, komen in aanmerking voor de renovatiepremie. Je hebt geen last van de huurders: het SVK vangt dat voor je op. Het SVK begeleidt de huurder: er is controle op onderhoud van de woning, de relatie met de buren, brandverzekering enz. De schade waarvoor de huurder verantwoordelijk is, wordt hersteld. Er zijn geen problemen met dagelijks beheer: SVK zorgt voor huurcontracten, plaatsbeschrijvingen enz. Geschillen: eigenaarsyndicaat Wanneer er geschillen zijn tussen de eigenaar en de huurder kunnen zowel huurder als verhuurder zich informeren bij de dienst sociale zaken & huisvesting. Voor zeer specifieke of juridische vragen wordt veelal verwezen naar het eigenaarsyndicaat. Milieu en duurzaamheid In het kader van milieu en duurzaamheid werden door verschillende overheden een aantal steunmaatregelen ter beschikking gesteld. Ook als verhuurder kan je van een aantal voordelen genieten als je bij werken rekening houdt met milieu en duurzaamheid. Die voordelen
Verhuren 18 worden opgenomen onder het deel Milieu en duurzaamheid in de sectie Bouwen en Verbouwen. Voordelen voor verhuurders Vlaamse renovatiepremie voor verhuurders Meer informatie vind je in de bijgevoegde catalogus voordeel nummer 15 Vlaamse verbeteringspremie voor verhuurders Meer informatie vind je in de bijgevoegde catalogus voordeel nummer 17 Voordelen m.b.t. dakisolatie Meer informatie vind je in de bijgevoegde catalogus voordeel nummers 7, 18, 24,
Kopen 19 Kopen en verkopen III. Kopen Algemene informatie over kopen 1 Waarop moet je zeker letten bij aankoop grond of woning Hoewel het voor de hand ligt dat de vraagprijs van groot belang is, willen we hieronder toch ook een aantal zaken naar voren brengen waarop de aandacht moet worden gevestigd. Zo is het in elk geval van belang de staat van de woning te bekijken. Probeer daarbij zeker alle ruimten te bezichtigen en bekijk die met voldoende oog voor detail: isolatie, vochtproblemen, de staat van de ramen en deuren verdienen zeker extra aandacht. Voor een tweede bezichtiging is het altijd aangewezen een specialist mee te nemen naar de woning, die de nodige inzichten en het nodige inschattingsvermogen heeft. Naast de algemene staat moet bij voorkeur ook uitgebreide aandacht gaan naar de aanwezige technische installaties: wat is de ouderdom van de elektriciteitsinstallatie, moet deze vernieuwd worden, is er centrale verwarming aanwezig, met welke installatie wordt het huis verwarmd enz. Bij verouderde verwarmingsinstallaties is het zeker ook nuttig om het rendement na te gaan. Verouderde installaties hebben meestal een laag rendement. De kost voor vernieuwing van de installaties moet zeker in het achterhoofd worden gehouden bij eventuele verdere stappen. 1 Voor de samenstelling van dit deel werd uitgebreid gebruik gemaakt van de brochures en de website van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Gedetailleerde informatie over kopen en verkopen is ook te vinden op de website www.notaris.be.
Kopen 20 Ook zijn er een aantal administratieve aspecten verbonden aan de aankoop van een woning. Zo mag je zeker niet vergeten na te gaan of de woning volledig is vergund. Ook moet je bekijken of je de woning op termijn wilt uitbreiden en of er daarvoor mogelijkheden zijn op stedenbouwkundig vlak. Meer informatie hieromtrent kan je verkrijgen bij de dienst Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw. Die dienst beschikt over gewestplannen, bijzondere plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen, verkavelingsplannen, rooilijnplannen, verordeningen en onteigeningsplannen. In het deel Bouwen en Verbouwen komen we hierop uitvoerig terug. Daarnaast moeten ook eventuele erfdienstbaarheden in kaart worden gebracht. Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht ten laste van een onroerend goed dat gevestigd wordt ten voordele van één of meer andere onroerende goederen die aan een andere eigenaar toebehoren. Zo kan een buurman bijvoorbeeld een recht van doorgang hebben op jouw (toekomstige) oprit, en daarvan ben je beter op voorhand op de hoogte. Meer informatie over stedenbouwkundige aangelegenheden vind je in de sectie Bouwen en Verbouwen. De notaris Naast de administratieve aspecten komen ook zeker een aantal juridische aspecten aan bod bij de aankoop van een woning. Zo moet de overdracht van de eigendom na de betaling van de koopsom in een authentieke akte worden vastgelegd bij de notaris. Ook zal de notaris kunnen nakijken of je koopt wat je denkt te kopen. De notaris kan je kosteloos bijstaan vóór het ondertekenen van een verkoopovereenkomst. Op die manier kan je al een groot gamma aan financiële en juridische risico s uitsluiten.
Kopen 21 Niet alleen voor de aankoop van de woning, ook voor het vestigen van een hypothecaire lening is een notariële akte noodzakelijk. Doordat er heel wat kredietvormen bestaan, is het soms moeilijk het bos door de bomen te zien. De notaris kan je dan helpen de vorm te kiezen die meest bij jou past. De notaris kan ook raad geven rond bepaalde persoonlijke aspecten. Zo zal hij, wanneer je met twee een woning koopt, uitleg kunnen verschaffen over hoe jullie je tegenover elkaar (willen) verhouden. Zo kan hij bijvoorbeeld antwoord geven op vragen met betrekking tot erfrecht, huwelijk, scheiding enz. Hij zal ook raad geven i.v.m. bepaalde gevolgen voor de koppels die gehuwd zijn onder het stelsel van de zuivere scheiding van goederen, waar bijvoorbeeld de man het gebouw financiert op de grond van de vrouw. Dit heeft zo zijn gevolgen voor de eigendom en ook voor de aftrekbaarheid van kapitaalaflossingen. De registratierechten De registratierechten worden berekend op de overeengekomen prijs verhoogd met de lasten en bedragen normaal 10 %. Vermindering van registratierechten De 10 % registratierechten kunnen worden verminderd tot 5 % indien men een bescheiden woning koopt. In dat geval moet men aan een aantal voorwaarden voldoen: Je mag geen andere woning in België in volle of in blote eigendom bezitten.
Kopen 22 Het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van alle onroerende goederen die jij en je partner in gemeenschap bezitten, mag niet meer bedragen dan 745 als u niet meer dan twee kinderen ten laste heeft; 845 als je drie of vier kinderen ten laste hebt; 945 als je vijf of zes kinderen ten laste heeft; 1.045 als je meer dan zes kinderen ten laste hebt. Je moet binnen drie jaar de woning bewonen en er dan gedurende minstens drie jaar blijven wonen. Bij de aankoop van bouwgrond is er geen rechtstreekse vermindering van registratierechten mogelijk. Bij de aankoop ervan betaal je dus steeds 10 %. Indien je op de bouwgrond evenwel een bescheiden woning bouwt en je voldoet aan de voorwaarden hiervoor vermeld, dan kan je later een teruggave vragen van 5 % van de betaalde registratierechten op de grond. Abattement en meeneembaarheid In bepaalde gevallen kan je genieten van een vermindering van de te betalen registratierechten. Dit kan onder de vorm van het abattement ofwel onder de vorm van meeneembaarheid, maar nooit van beide tezelfdertijd. Gewoon abattement Dat wil zeggen dat de eerste 15.000 van de heffingsgrondslag vrijgesteld is van registratierechten. Die vrijstelling is zowel van toepassing bij aankopen aan 10 % als bij de aankoop aan 5 % registratierechten. De belangrijkste voorwaarden zijn dat een natuurlijke persoon het onroerend goed voor de geheelheid in volle eigendom aankoopt, dat geen van de kopers mag in het bezit zijn van een andere woning en dat je je hoofdverblijfplaats vestigt in het onroerend goed. Indien het een woning betreft, gebeurt dat laatste
Kopen 23 binnen twee jaar na de aankoop; indien het een bouwgrond betreft, binnen vijf jaar na de aankoop. Verhoogd abattement Indien de koper die van het gewone abattement kan genieten ook een financiering aangaat met hypothecaire inschrijving op het goed, wordt bijkomend een abattement toegekend van 10.000 (indien de aankoop onderworpen is aan het gewone tarief van 10 %) of van 20.000 (indien de aankoop onderworpen is aan het verlaagd tarief van 5 %). Dat betekent een bijkomende vermindering van de registratierechten met 1.000. De voorwaarden van het gewone abattement blijven gelden, maar er moet ook een hypotheek worden gevestigd op het aangekochte goed. Meeneembaarheid De op een wederverkochte woning-hoofdverblijfplaats betaalde registratierechten kunnen in mindering worden gebracht van de registratierechten verschuldigd op een nieuw aangekochte woning. Er bestaan twee vormen van meeneembaarheid. Meeneembaarheid door verrekening: wanneer de oude woning eerst wordt verkocht en dan een nieuwe woning wordt gekocht, kunnen de vroeger betaalde rechten worden verrekend bij de registratie van de aankoop van de nieuwe woning. Meeneembaarheid door teruggave: Wanneer een nieuwe woning wordt gekocht vooraleer de oude woning wordt verkocht, kunnen de vroeger betaalde registratierechten na de verkoop van de oude woning worden verrekend. In beide gevallen moet het telkens gaan om de hoofdverblijfplaats.
Kopen 24 Het mee te nemen bedrag aan betaalde registratierechten is in beide gevallen steeds beperkt tot een maximum van 12.500. Tussen verkoop van de oude woning en aankoop van de nieuwe woning, in welke volgorde ook, mag niet meer dan twee jaar verlopen en vijf jaar indien de nieuwe aankoop een bouwgrond is. De regels omtrent meeneembaarheid en abattement zijn complex. Het is aangewezen je notaris te raadplegen voor een correcte berekening. Teruggave Wanneer je een gekochte eigendom binnen twee jaar verkoopt, krijg je 3/5 van de registratierechten terug, op voorwaarde dat je destijds bij de aankoop 10 % registratierechten betaalde. Dat gebeurt niet automatisch, maar moet worden aangevraagd. Voor de berekening van deze termijn, telt telkens de datum van het verlijden van de authentieke akte. Diverse kosten Dit zijn de kosten die de notaris je aanrekent voor het materiële werk: het verrichten van fiscale en hypothecaire opzoekingen, aanvraag getuigschriften, overschrijving hypotheekkantoor en nabewerking. De kosten zijn variabel in functie van de elementen in het dossier. Hoe koop je een woning? Welke procedure moet je volgen? De (voorlopige) verkoopsovereenkomst Meestal spreekt men over voorlopige verkoopovereenkomst of compromis. Die benamingen zijn echter misleidend. Ten onrechte laten deze uitschijnen dat zowel de koper als de verkoper de overeenkomst nog kunnen verbreken. Niets is minder waar: zodra een verkoper zich verbindt een goed over te dragen aan een koper die ermee akkoord gaat, is de verkoop gesloten en kan geen
Kopen 25 van beide partijen nog terug, ook niet indien er nog geen voorschot is betaald. Het geschrift dat bij deze gelegenheid wordt opgemaakt is dus allesbehalve voorlopig. Integendeel, de verkoop is definitief! De onderhandse verkoopsovereenkomst vormt het bewijs voor de partijen dat het contract is gesloten en zal later als basis dienen voor de notariële akte. De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst. Tussen de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en van de notariële akte verlopen maximaal vier maanden. Immers, binnen deze termijn dienen de registratierechten te worden betaald. Mocht tijdens deze periode één van de partijen overlijden, dan gaan de rechten en plichten aangegaan bij de onderhandse verkoopovereenkomst automatisch over op de erfgenamen. Het is dus van het allergrootste belang de onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk op te stellen, zodat geen ruimte gelaten wordt voor discussie achteraf. Het opstellen van die overeenkomst is niet altijd eenvoudig. De optie Als je wenst te kopen, maar je bent nog niet 100 % zeker en je wilt de gelegenheid niet aan je laten voorbijgaan, dan kan je aan de verkoper een optie vragen. Dat is een eenzijdige verbintenis van laatstgenoemde om niet te verkopen aan iemand anders binnen een bepaalde termijn. Beslis je binnen deze periode te kopen, dan laat je dit schriftelijk weten aan de verkoper. Dit noemt men dan het lichten van de optie. Meestal wordt overeengekomen dat u de verkoper per aangetekende brief moet inlichten. Eenmaal de optie gelicht, is de verkoop definitief.
Kopen 26 Wordt daarentegen de optie niet gelicht binnen de bepaalde termijn, dan is er geen verkoop en is de eigenaar terug vrij te verkopen aan wie hij wil. Een optie moet beperkt worden in de tijd. Men kan immers de verkoper niet onbeperkt laten wachten. Omdat door het lichten van de optie de verkoop automatisch volgt, is het noodzakelijk dat alle modaliteiten van de verkoop reeds nauwkeurig in de optie zijn opgenomen. Om de verkoper te overhalen een dergelijke optie toe te staan, zal de kandidaat-koper hiervoor soms een bepaald bedrag moeten betalen. Als de optie niet wordt gelicht, dan behoudt de eigenaar deze som als een soort schadeloosstelling. Wordt de optie wel gelicht, dan zal dit bedrag dienen als eerste voorschot. Zoals bij de onderhandse verkoopovereenkomst, zal ook hier uiterlijk binnen vier maanden na het lichten van de optie, de notariële akte volgen. Opschortende voorwaarden Een opschortende voorwaarde is een overeenkomst waarbij koper en verkoper hun akkoord nog laten afhangen van de vervulling van een voorwaarde. Meestal wordt deze voorwaarde gesteld door de kandidaat-koper. Zo kan worden afgesproken dat de verkoop pas tot stand komt als de koper een krediet of lening bekomt. Het best wordt voldoende in detail beschreven binnen welke termijn de lening moet toegekend worden, welk bedrag gefinancierd moet worden en op welke manier de verkoper zal ingelicht worden over het al dan niet toekennen van de financiering. Voor het vastleggen van opschortende voorwaarden consulteer je het best een notaris.
Kopen 27 Sociale maatregelen bij de aankoop van een woning Sociale koopwoningen Sociale koopwoningen zijn nieuw gebouwde sociale of middelgrote koopwoningen of een sociale of middelgrote kavels waarop je zelf een woning bouwt. De prijzen van sociale en middelgrote koopwoningen en kavels liggen doorgaans een stuk onder de marktprijs. Het is de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen die in sociale koopwoningen voorziet. Wanneer kom je in aanmerking? Om in aanmerking te komen moet je je inschrijven bij een sociale huisvestingsmaatschappij. Per inschrijving op een project zal een kleine kost worden gerekend. De voorwaarden om in te schrijven zijn: Je hebt geen woning in volle eigendom of vruchtgebruik. Je laatst gekend netto-belastbaar jaarinkomen mag op het moment van de inschrijving, aankoop en toekenning van de lening niet minder bedragen dan 7.750 en niet meer bedragen dan: o 30.990 voor alleenstaanden; o 46.480 voor gezinnen en koppels (+ 3100 p.p. ten laste, vanaf de 2 de persoon). Op deze voorwaarden kunnen uitzonderingen worden gemaakt als je huidige woning onaangepast of onbewoonbaar is, als je woning onteigend wordt, als je minstens 55 jaar bent en wanneer je een sociale woning in een kernstad koopt. Als koper moet je een brandverzekering afsluiten. De woning moet je vervolgens twintig jaar als hoofdverblijfplaats houden. Je inschrijven voor sociale koopwoningen in Merelbeke kan je doen bij Kleine Landeigendom Het Volk.
Kopen 28 Kosten Voor een sociale koopwoning moet je bovenop de aankoopprijs, btw (op de woning) en registratierechten (op de grond) betalen. Voor de grond bij een sociale koopwoning betaal je een uitzonderlijk verlaagd registratierecht van 1,5 % (tegenover de normale 10 %). Er geldt ook een verlaagd btw-tarief van 6 %. Sociale Leningen Als je bij de Vlaamse Maatschappij Sociaal Wonen (VMSW) een sociale lening wil bekomen, dan moet je je bij een sociale huisvestingsmaatschappij laten inschrijven in het leningenregister. Om je te kunnen inschrijven, moet je voldoen aan enkele voorwaarden inzake inkomen, eigendom, solvabiliteit en leeftijd. Je moet ook weten dat je jezelf ertoe verbindt om de woning gedurende 20 jaar te bewonen. De voorwaarden zijn gelijkend op de voorwaarden voor koopwoningen (zie hierboven) De VMSW kan een lening geven bij de aankoop van een sociale koopwoning, de aankoop en renovatie van een woning op de private markt, de renovatie, verbetering of aanpassing van je eigen woning, of voor de bouw van een eigen woning. Het voordeel van een sociale lening zit hem vooral in de rentevoet. De rentevoet op een Vlaamse Woonlening is afhankelijk van de marktrente, je inkomen en gezinstoestand, de activiteit waarvoor je wil lenen en de ligging van de woning. De rentevoet wordt ook vijfjaarlijks herzien op basis van die zaken.
Kopen 29 Aankoop van een sociale koopwoning Een sociale koopwoning die te koop wordt aangeboden door een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM), wordt beleend door de VMSW. Je bent niet verplicht hiervoor bij de VMSW te lenen indien je een dergelijke woning koopt. Renovatie met aankoop van een woning De woning moet minstens dertig jaar oud zijn en er moet een bepaald minimum aan renovatiewerken zijn die de schatter van de VMSW noodzakelijk acht. Dat minimum aan kosten voor werkzaamheden, moet verplichtend bijgeleend worden ( 15.000 voor appartementen en 25.000 voor huizen). Het totale maximale lenings-bedrag verandert volgens de grootte van het gezin. De aankoopprijs van de woning mag niet hoger zijn dan een bepaald bedrag, afhankelijk van de gezinssamenstelling. Je bent niet verplicht het volledige bedrag te lenen. Voor de berekening van het maximumbedrag in je eigen situatie neem je het best contact op met de VMSW. Om je al een idee te geven, geven we hieronder een voorbeeld mee. Voor een alleenstaande is de maximale aankoopprijs van de woning 163.470 en het maximale leningsbedrag 188.470. Voor een gezin met drie jonge kinderen (-6 jaar) is het maximale bedrag voor de aankoop 182.310 en het maximale leningsbedrag 207.310. Renovatie, verbetering of aanpassing van de eigen woning Om in aanmerking te komen voor een sociale lening mag het nietgeïndexeerde kadastraal inkomen van de woning niet hoger zijn dan 1.487,36. De kostprijs van de werken voor renovatie, verbetering of aanpassing die de schatter aanvaardbaar vindt, is minimaal 13.000.
Kopen 30 Bouwen van een eigen woning De VMSW leent geen geld voor de aankoop van bouwgrond. Er mag ook geen hypotheek rusten op de bouwgrond. Het jaarlijks voorziene budget voor deze verrichting is het kleinst. Een SHM uit je buurt kan je informeren of er nog budget is voor deze activiteit. Voor meer informatie rond sociale koopwoningen en sociale leningen kunnen inwoners van Merelbeke terecht bij Kleine Landeigendom het Volk of bij de VMSW. Van welke voordelen kan je genieten als je een woning koopt Verminderde registratierechten Hierop werd ingegaan in het hoofdstuk de notaris. Provinciale premie kopen en bouwen voor mensen met een fysieke handicap Meer informatie vind je in de bijgevoegde catalogus voordeel nummer 38 De Vlaamse verzekering gewaarborgd wonen Meer informatie vind je in de bijgevoegde catalogus voordeel nummer 19 Fiscale voordelen van een hypothecaire lening Meer informatie vind je in de bijgevoegde catalogus voordeel nummer 12 Oost-Vlaamse aanvullende lening Meer informatie vind je in de bijgevoegde catalogus voordeel nummer 37
Verkopen 31 IV. Verkopen Openbaar, uit de hand, of via een makelaar? Meer mensen maken in deze drukke tijden de keuze om geen tijd en moeite te verliezen bij de verkoop van een woning. Daarom schakelen ze een makelaar in voor de verkoop (en ook verhuur) van hun woning. Bij verkoop via een makelaar, wordt met deze een overeenkomst gesloten. Daarin is normaliter te vinden dat de makelaar zich ertoe verbindt de nodige inspanningen te leveren om een woning verkocht te krijgen. Ook wordt de vergoeding voor de makelaar vastgelegd onder de vorm van een commissie. Een bepaald percentage van het aankoopbedrag is dan voor de makelaar. Ook wanneer via een makelaar verkocht wordt, zal er altijd een notaris aan te pas komen (meer informatie hierover vind je in het deel Kopen). De onderhandse verkoop of verkoop uit de hand Bij een verkoop uit de hand komen verkoper en koper overeen om een bepaald goed te verkopen voor een bepaalde prijs. De verkoopsvoorwaarden worden in onderling akkoord vastgelegd in een voorlopige verkoopovereenkomst (onderhandse overeenkomst of compromis). Deze overeenkomst is bindend. Meer informatie over de onderhandse verkoop en de te volgen procedure werd beschreven in het deel Kopen. De openbare verkoop Een openbare verkoop is een verkoop bij opbod die wordt aangekondigd met aanplakbrieven en publiciteit in de pers. Daarbij wordt ook meegedeeld:
Verkopen 32 hoe kandidaat-kopers het goed kunnen bezichtigen; welke notaris het goed te koop aanbiedt; waar de verkoop plaatsvindt; op welke dag en welk uur de verkoop plaatsvindt; of er één of twee zitdagen zijn. Een openbare verkoop wordt volledig geregeld door de notaris en vindt meestal plaats in een café, een verkoopzaal of op het vredegerecht. Kandidaat-kopers kunnen vooraf bij de notaris alle inlichtingen inwinnen over de verkoopsvoorwaarden. Op de openbare veiling wijst de notaris het goed toe aan de meestbiedende, als de eigenaar akkoord gaat. Onmiddellijk daarna wordt de akte opgemaakt en ondertekend. Er is dus geen voorlopige verkoopovereenkomst, zoals bij een verkoop uit de hand. De regeling van openbare verkopen is streekgebonden en er is ook een verschil tussen een vrijwillige en een gerechtelijke openbare verkoop. Een vrijwillige openbare verkoop verloopt normaal in één of in twee zitdagen. In het laatste geval wordt het goed op het einde van de eerste zitdag voorlopig toegewezen aan de hoogste bieder. Op de tweede zitdag kan er dan nog bijgeboden worden en gebeurt de definitieve toewijzing. In principe kan de verkoper het bod van de meestbiedende weigeren als hij vindt dat het te laag is. Een gedwongen of gerechtelijke openbare verkoop gebeurt in principe in één zitdag en telkens onder voorbehoud van het recht van hoger bod. Als de notaris op de eerste zitdag een veel te laag bod krijgt, kan hij een tweede zitdag vaststellen. Na de zitdagen beschikken kandidaat-kopers het recht om binnen vijftien dagen een hoger bod te doen. Als er geen hoger bod komt, wordt de laatste bieder definitief eigenaar voor de prijs van zijn laatste bod. Als er wel een hoger bod komt, stelt
Verkopen 33 de notaris een bijkomende zitdag vast waarop het goed definitief toegewezen zal worden. Er is dan met andere woorden geen mogelijkheid meer om nog een hoger bod uit te brengen. De koper moet de koopsom en de kosten betalen binnen de termijn die is vastgesteld in de verkoopsvoorwaarden. Voor de koopsom is dat meestal één tot twee maanden na de definitieve toewijzing. Voor de betaling van de kosten varieert de termijn van één tot acht dagen na de definitieve toewijzing. Bij een openbare verkoop zijn de kosten een bepaald percentage van de verkoopprijs waaraan het onroerend goed werd toegewezen. De percentages zijn degressief, dit wil zeggen dat zij kleiner worden naargelang het bedrag van de aankoopprijs groter wordt. Bij de aankoop van grond of een woning moet rekening gehouden worden met percentages tussen 20 % en 15 %. Inbegrepen bij deze kosten zijn het registratierecht van de aankoop, de erelonen van notaris en hypotheekbewaarder en de kosten van de processen-verbaal van toewijzing. Het is uiteraard nuttig om vooraf contact op te nemen met de notaris om een zicht te krijgen op het bedrag van de kosten die verschuldigd zullen zijn. Mogelijk zijn er nog andere bijkomende kosten (basisakte, opmetingen, kosten van publiciteit, procedurekosten enz.). Doorgaans zijn de kosten bij een openbare verkoop dus hoger dan bij een gewone onderhandse verkoop. Welke attesten heb je nodig? Bij elke verkoop van een onroerend goed moeten, met de bedoeling om kopers zo goed mogelijk in te lichten over het goed dat ze willen aankopen, een aantal attesten bijgevoegd worden: Het bodemattest
Verkopen 34 Wanneer je een stuk grond of een woning verkoopt, moet je een bodemattest aanvragen bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Dat attest kost 30 euro per kadastraal perceel. Je ontvang het binnen een maand. Voor de verkoop van een bouwgrond of een bestaande woning, staat er op dit document bijna altijd te lezen dat er geen gegevens bekend zijn. Enkel wanneer in het verleden een vervuilende activiteit heeft plaatsgevonden, of een vervuiling vastgesteld is door OVAM, wordt dit in het attest vermeld, maar dat is voor particuliere gronden en woningen zeldzaam. De aanvraagformulieren voor een bodemattest zijn verkrijgbaar op de gemeentelijke dienst Milieu, dienst Stedenbouw & Ruimtelijke Ordening en bij OVAM. Verplichte keuring elektriciteit Een keuringsattest van de elektrische installatie is wettelijk verplicht bij elke verkoop van een huis of appartement dat vóór 1981 gebouwd werd. Dit attest krijgt men enkel indien de elektrische installatie door een erkend controleorganisme is gekeurd. Bij een elektrische keuring wordt gecontroleerd of de elektrische installatie wel voldoet aan de regels opgelegd door het AREI (Algemeen Reglement voor de Elektrische Installaties). Elke bestaande elektrische installatie moet volledig gekeurd worden door een erkend controleorganisme. Ook als er uitbreidingen en vernieuwingen zijn van een installatie, wordt hiervan een keuringsattest afgeleverd. Indien er geen tekorten of inbreuken op het AREI worden vastgesteld, ontvangt men van het keuringsorganisme een controleverslag en desgevallend ook een gelijkvormigheidattest (als er uitbreidingen of vernieuwingen gekeurd werden).
Verkopen 35 Indien er inbreuken op de installatie vastgesteld worden, moeten die zo vlug mogelijk verholpen worden. Na de vereiste aanpassingen, volgt een bijkomende keuring. Een nieuwe controle door een erkend keuringsorganisme is verplicht om de 25 jaar. Deze wettelijke bepalingen zijn belangrijk! Wanneer in een woning een ernstig ongeluk gebeurt, zal de verzekeraar of het parket altijd onderzoeken of aan de voorschriften werd voldaan. Keuring van de verwarmingsinstallatie en het conformiteitsattest Er bestaat geen specifieke informatieplicht met betrekking tot het aanwezige verwarmingssysteem in geval van verkoop van een onroerend goed. De verkoper moet wel alle relevante informatie met betrekking tot het onroerend goed verstrekken aan de kandidaatkoper. Dat betekent ook dat de verkoper geen feiten, die de koper kunnen beïnvloeden bij de aankoop of bij de modaliteiten ervan, mag verzwijgen. In dat opzicht kan worden gesteld dat de verkoper de koper moet inlichten over de manier waarop het onroerend goed wordt verwarmd, de aard van de verwarmingsinstallatie en alles wat ermee te maken heeft. In Vlaanderen moeten ingevolge milieuwetgeving de ondergrondse stookolietanks elke vijf jaar gecontroleerd worden door een erkende stookolietechnicus. Voor bovengrondse tanks kleiner dan 5.000 liter zijn er geen verplichte periodieke controles. Als de tank goedgekeurd is, wordt een groene merkplaat (de groene dop) geplaatst en wordt er een conformiteitattest afgeleverd. Veelal worden in verkoopovereenkomsten clausules opgenomen rond de verplichting om dergelijk attest af te leveren bij de notariële akte op kosten van de verkoper. Zoals hierboven gesteld is het conformiteitattest dus wettelijk niet verplicht voor de verkoop, maar in de meeste gevallen heb je het wel nodig. Voor meer informatie kan je terecht bij dienst Milieu of op www.mina.be/stookolietanks.html.
Verkopen 36 Het energieprestatiecertificaat (EPC) Iedereen die een woning verhuurt, is verplicht een EPC te hebben; dat geldt ook voor woningen die worden verkocht (zie ook deel Huren). Het EPC wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige. Het is verplicht voor alle woningen, appartementen, studio s, vakantiewoningen, sociale woningen enz., kortweg voor alle wooneenheden die autonoom kunnen functioneren. Voor collectieve woongebouwen zoals gemeenschapscentra of studentenkamers met gemeenschappelijke keuken wordt één EPC voor het hele gebouw opgemaakt. Het EPC is 10 jaar geldig, ook al wordt het gebouw opnieuw verkocht. Voor meer informatie kan je terecht bij dienst Sociale Zaken en Huisvesting.
Bouwen 37 Bouwen en Verbouwen V. Bouwen Hoe begin je er aan? In het deel Kopen hebben we al een schets gegeven van de te volgen procedures, de tussenkomst van de notaris en andere informatie over de koop van een woning of grond. Maar als je een stuk grond koopt om een woning op te bouwen, licht je je best zo uitgebreid mogelijk in over alle aspecten die samenhangen met de koop van de grond. Voor het oprichten, verbouwen en slopen van zowat alle constructies is een stedenbouwkundige vergunning nodig. Een klein aantal werken is vrijgesteld van die vergunning. Naargelang van de omvang en de aard van de plannen die je hebt, zal je dossier aan bepaalde eisen moeten voldoen. Voor sommige werken is bijvoorbeeld een architect nodig, voor andere dan weer niet. Meer concrete informatie over wat kan, mag en moet is te vinden op www.ruimtelijkeordening.be. Je kan natuurlijk ook altijd contact opnemen met de gemeentelijke dienst Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw. In het deel Verbouwen geven we al een schets van wat al dan niet vergunningsplichtig is. Om zo weinig mogelijk verwarring te scheppen, gaan we eerst wat dieper in op een aantal stedenbouwkundige termen. Gewestplannen De overheid maakt zich met recht zorgen over het bewaren van een zekere harmonie in onze omgeving. Daarom werden in de jaren zestig en zeventig gewestplannen opgemaakt. Het zijn gekleurde bodembestemmingskaarten die vastleggen welke functies (functie wonen, functie industrie, functie agrarisch gebied enz.) in een bepaald