Bijlage bij Adviesnota Beleidsregels medegebruik en verhuur huisvesting basisonderwijs gemeente Venray 2011. Toelichting tarieven voor verhuur. Inleiding De afgelopen jaren is in Venray, net als in andere gemeenten, een ontwikkeling zichtbaar dat kinderopvangorganisaties zich bij voorkeur in basisscholen vestigen. Huisvesting onder één dak met de school vergemakkelijkt het bieden van dag-arrangementen. Een beter sluitend aanbod gedurende de gehele dag van kinderopvang, peuterspeelzaal, en basisschool en een meer integrale ondersteuning van de ontwikkeling van het kind wordt als een grote meerwaarde gezien voor het kind, de ouders én voor de samenleving 1. Nauwere samenwerking vergemakkelijkt een doorgaande leerlijn, van kinderopvang naar basisscholen. In de wet Oke 2 wordt het belang van deze doorgaande leerlijn onderstreept. Voor kleine kernen kan deze ontwikkeling extra gunstig uitpakken. Huisvesting van kinderopvang in leegstaande lokalen kan een formule zijn om voorzieningen hier te behouden. De huidige tarieven voor kale huur zijn aan de hoge kant. Dit is niet bevorderlijk voor bovengenoemde ontwikkelingen. Door een lagere tariefstelling kan de gemeente Venray een stimulerend beleid voeren 3. Ze is daartoe bevoegd omdat ze economisch eigenaar is van de schoolgebouwen. Bij schoolgebouwen wordt een onderscheid gemaakt tussen een economisch eigenaar en een juridisch eigenaar. In Venray is de gemeente economisch eigenaar van alle schoolgebouwen voor het basisonderwijs, met uitzondering van de schoolwoningen aan de Sleutelbloem. Omdat de gemeente Venray economisch eigenaar is, betaalt ze de stichtingskosten, grondkosten, verzekeringen, Onroerend Zaak Belasting, en groot onderhoud van schoolgebouwen. De stichtingskosten vormen de grootste kostenpost, ze betreffen de afschrijvingskosten van het gebouw. Een gebouw wordt doorgaans over een periode van 40 jaar afgeschreven. Als een gebouw ouder is dan 40 jaar vallen de stichtingskosten weg. Scholen zelf hoeven geen huur te betalen, maar commerciële ondernemingen wel. Ter informatie, de kosten voor huisvesting bestaan, naast kale huur, ook uit zogenoemde exploitatiekosten. Dit betreft de kosten voor onderhoud, energie- en waterverbruik, publiekrechtelijke heffingen, met uitzondering van de belastingen ter zake van onroerende zaken, middelen, schoonmaak, administratie, beheer en bestuur. De exploitatielasten zijn voor rekening 1 Uit: Visiedocument een integraal kindcentrum. Sardes. Utrecht, 2010. 2 De wet Oke is de afkorting van de wet Ontwikkelingskansen door kwaliteit en educatie. Daarmee wordt de volgende wet bedoeld: Wet van 7 juli 2010 tot wijziging van de Wet kinderopvang, de Wet op het onderwijstoezicht, de Wet op het primair onderwijs en enkele andere wetten in verband met wijzigingen in het onderwijsachterstandenbeleid 2. Staatsblad 2010 296. 3 Dit wordt ook vastgelegd in het beleidsplan Peuterspeelzaalwerk in Venray: beleid voor de jaren 2011-2014, dat in 2011 door de raad van de gemeente Venray wordt vastgesteld. 1
van schoolbesturen, omdat zij juridisch eigenaar zijn. Schoolbesturen brengen exploitatiekosten bij huurders en medegebruikers in rekening 4., de zogenaamde medegebruiksvergoeding. Opbouw notitie In de Wet op het Primair Onderwijs (WPO) is bepaald dat organisaties voor kinderopvang, net als andere commerciële ondernemingen, huur dienen te betalen voor de huisvesting in schoollokalen. Gemeenten hebben namelijk geen wettelijke taak ten aanzien van de huisvesting van kinderopvang, ondanks de wenselijkheid van samenwerking tussen onderwijs en kinderopvang. Dit lichten we toe in paragraaf 1. Een aanpassing van de huurtarieven is echter gerechtvaardigd, omdat de onderwijsbestemming van de lokalen gehandhaafd blijft. Hierdoor heeft de huurder te maken met beperkende voorwaarden (paragraaf 2). In paragraaf 3 geven we de nieuwe tariefstelling. Daarbij onderscheiden we twee tarieven: één tarief voor commerciële ondernemingen in het algemeen, en één tarief voor ondernemingen in de kinderopvang. 1 Huisvesting van ondernemingen in schoolgebouwen Gemeenten hebben, volgens de WPO, geen wettelijke taak ten aanzien van de huisvesting van kinderopvang, omdat kinderopvang in beginsel bekostigd wordt door de ouders, en een commerciële activiteit betreft 5,6. Daarom adviseert de VNG een commercieel huurtarief te hanteren. Dit in tegenstelling tot niet-commerciële activiteiten, waarvoor alleen een vergoeding voor medegebruik verlangd wordt. We citeren de VNG 7 : Het schoolbestuur geeft, met instemming van de gemeente, lokalen in medegebruik, of verhuurt deze aan derden (artikel 108, WPO). Bij (mede-)gebruik gaat het om nietcommerciële activiteiten zoals bijvoorbeeld een amateurtoneelvereniging, een sportvereniging etc. (Mede-) gebruik dient op niet commerciële basis plaats te vinden. Dat wil zeggen dat alleen een vergoeding voor het (mede-)gebruik kan worden verlangd als dekking in de exploitatiekosten (schoonmaak, gas-licht-water etc.). Kinderopvang is sinds de inwerkingtreding van de Wet Kinderopvang een commerciële activiteit geworden. Gelet op de definitie van (mede-)gebruik is het voor gemeenten niet mogelijk om ruimte in een schoolgebouw in medegebruik te geven aan een kinderopvangorganisatie. Bij leegstand in een schoolgebouw zijn voor een schoolbestuur 4 Exploitatiekosten: kosten voor de materiële instandhouding, conform artikel 113 en artikel 114 Wet op het Primair Onderwijs (WPO) en artikel 33 van de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente Venray 2011. De hoogte van de exploitatielasten wordt vastgesteld conform de jaarlijkse Regeling vaststelling bedragen programma s van eisen basisonderwijs, (v)so en bekostiging materiële instandhouding samenwerkingsverbanden van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen. 5 A. Verweij. Memo onderwijshuisvesting en de motie Van Aartsen Bos. VNG, Utrecht, 2006. 6 Zie: Uitspraak Raad van State, Afdeling Bestuursrechtspraak, 21 oktober 2009, 200901067/1/H2 (Brunssum/MOVARE). 7 A. Verweij. Memo onderwijshuisvesting en de motie Van Aartsen Bos. VNG, Utrecht, 2006. 2
mogelijkheden om ruimte in dat gebouw te verhuren aan kinderopvangorganisaties. Daarbij zal een commerciële huurprijs in rekening moeten worden gebracht. Dat wil zeggen, een prijs waarmee in ieder geval de stichtings- en exploitatiekosten kunnen worden gedekt (kostendekkende huurprijs). De hoogte van de kostendekkende huurprijzen kan variëren. De staat van de gebouwen speelt een rol, de marktwaarde ervan, enzovoorts. Een toelichting op het begrip commercieel, bij organisaties voor kinderopvang, is hier op zijn plaats 8. Commercieel is doorgaans verbonden aan het begrip winst. Dat is soms wel, soms niet het geval bij de kinderopvang. Als organisaties een stichting als rechtsvorm hebben gekozen, is er geen sprake van een winstoogmerk. Deze organisaties huldigen de opvatting dat hun werk alleen een maatschappelijke functie vervult. In Venray betreft het bijvoorbeeld de stichting Kinderwereld Venray, Spring, en de stichting Dynamiek Samenspel. Een en ander doet echter niets af aan het punt dat de kinderopvang in beginsel niet bekostigd wordt met overheidsmiddelen. De kinderopvang dient naast exploitatiekosten óók kale huur te betalen. Het advies van de VNG gaat in zoverre mank dat de huurder, vanwege het feit dat de lokalen een onderwijsbestemming houden, slechts beperkte rechten heeft. Daarom is een aanpassing van de tarieven aan de orde. We lichten dit in de volgende paragraaf toe. 2 Aanpassen tarief kale huur is nodig De gemeente Venray geeft er de voorkeur aan dat de lokalen voor verhuur, niet aan de onderwijsbestemming worden onttrokken. Een aangepast tarief voor de kale huur is dan ook gerechtvaardigd. De gemeente Venray onttrekt de lokalen niet aan de onderwijsbestemming vanwege inhoudelijke en financiële argumenten: a. Bij het onttrekken aan de onderwijsbestemming, is het onderwijs geen partij meer. Bij de vestiging van kinderopvang in schoollokalen is er dan ook geen samenwerking meer nodig met het schoolbestuur. Bij verhuur, onder de vlag van het handhaven van de onderwijsbestemming, is het schoolbestuur de verhurende partij, en kinderopvang de hurende partij. Deze relatie kan verdere samenwerking vergemakkelijken. De samenwerking tussen scholen en kinderopvang is in lijn met het beleid van de gemeente Venray waarbij de ontwikkeling van integrale kindcentra gestimuleerd wordt. b. Het onttrekken van lokalen aan de onderwijsbestemming brengt kosten voor de gemeente met zich mee. Er moet verbouwd worden om de ruimten geschikt te maken voor andere bestemmingen, zo dient er een aparte ingang gemaakt te worden. De vraag is of deze investeringen rendabel zijn. Door onderwijsbestemming slechte positie huurder Handhaven van de onderwijsbestemming is voor de gemeente dus voordeliger, maar dat betekent dat de onderwijswetgeving van kracht blijft. Huurbescherming is daardoor uitgesloten. Eventuele aanpassingen aan gebouwen komen niet voor rekening van de gemeente (art 109 WPO), maar 8 Overigens stelt de VNG een commerciële huurprijs gelijk aan een kostendekkende huurprijs. Dit is discutabel, maar het voert in dit kader te ver om daar uitgebreid op in te gaan. 3
voor de huurder. Voor de verhuur ex art 108 WPO geldt dat de huurder het pand moet ontruimen, indien de gemeente gebruik maakt van haar zogenoemde vorderingsrecht ex art 107 of de school de ruimte weer voor zich zelf nodig heeft (art 108, tweede lid) 9. 3 Tarieven kale huur De gemeente Venray heeft tot nu toe geen door het college vastgestelde tarieven voor kale huur gehanteerd. In de praktijk wordt, in 2011, een tarief gehanteerd van 11.383,55, per eenheid lokaal. Bij de eenheid lokaal wordt ook een aantal vierkante meters geteld voor gemeenschappelijk te gebruiken ruimtes, zoals speelzaal, gang, toiletten, buitenruimte. In totaal komt het bruto vloeroppervlak voor een eenheid lokaal op 115 m 2. De maat van 115 m 2 is ontleend aan de VNG, het is een oppervlaktemaat die gehanteerd wordt bij de berekening van vergoedingen van bouwkosten 10. Per m 2 bruto vloeroppervlakte komen we dan uit op ( 11.383,55 : 115 m 2 =) 98,99. Gezien de in paragraaf 2 genoemde inhoudelijke en financiële argumenten is een aanpassing van de huurtarieven wenselijk. De gemeente Venray dient zelf te bepalen welk huurtarief zij hanteert. Er zijn geen landelijk vastgestelde huurtarieven van onderwijshuisvesting. Navraag bij andere gemeenten en een zoektocht op internet levert geen eensluidend tarief op. Gemeenten berekenen uiteenlopende huurtarieven, tussen 70,- en 135,- per m². Er zijn gemeenten die een kostendekkend tarief hanteren, een marktconform tarief hanteren maar er zijn ook gemeenten die aan de huurder vragen wat zij kunnen betalen 11. Eenduidig huurtarief De gemeente Venray gaat twee vaste huurtarieven hanteren: één tarief voor commerciële ondernemingen in het algemeen, en één tarief voor organisaties voor kinderopvang. De tarieven gelden voor alle schoolgebouwen. De verhuur vindt plaats per eenheid lokaal (bruto vloeroppervlak 115 m 2 ). Dit is alleen aan de orde bij leegstand in scholen waarvan de gemeente economisch eigenaar is en het bevoegd gezag juridisch eigenaar. Indexering De huurtarieven worden jaarlijks aangepast op basis van de consumentenprijsindexcijfers (CPI, voorheen genoemd prijsindexcijfers van de gezinsconsumptie) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). 3.1 Tarieven commerciële ondernemingen De vraag is wat een redelijke aanpassing is, die de beperkingen van het huren van lokalen met een onderwijsbestemming compenseert. Hier zijn helaas geen maatstaven voor. We dienen dus uit te gaan van wat een redelijk tarief lijkt. 9 Deze argumenten zijn ontleend aan: Uitspraak Raad van State, Afdeling Bestuursrechtspraak, 21 oktober 2009, 200901067/1/H2 (Brunssum/MOVARE). 10 Bijlage 2 bij VNG-brief BAOZW/U200800406. 1 april 2008. 11 Uit: Nota Gebruik, medegebruik, in gebruikgeving en verhuur van voor het onderwijs bestemde onderwijshuisvesting. Gemeente Valkenswaard. Afdeling Leefomgeving team Realisatie, Vastgoed en Beheer. 2009. 4
Voor de overzichtelijkheid van rekenen ronden we eerst het huidige tarief van 11.383,55 af op 11.400,00. We gaan uit van een aanpassing van de kale huurprijs met 20%. Dit lijkt ons redelijk, gezien het feit dat huurbescherming ontbreekt en kosten van eventuele aanpassingen aan gebouwen geheel voor rekening komen van de huurder. Het nieuwe tarief komt daarmee op 9.120,00 per jaar per eenheid lokaal. Het tarief per m 2 bruto vloeroppervlakte is dan ( 9.120,00 : 115 m 2 =) 79,30. De huurprijs per kalendermaand is ( 9.120,00 : 12 maanden =) 760,00 per eenheid lokaal. 3.2 Tarieven organisaties voor kinderopvang Voor kinderopvangorganisaties stellen we de tarieven verder naar beneden bij. We hanteren een verlaging van 40% ten opzichte van 11.400,00. Deze extra aanpassing is nodig om de financiële drempel voor kinderopvang te slechten. De gemeente Venray heeft in haar beleid op peuterspeelzaalwerk vastgelegd dat huisvesting onder één schooldak wenselijk is. Naast peuterspeelzaalwerk is kinderopvang immers een belangrijke partner om dag-arrangementen te realiseren met een doorlopende leerlijn, en kunnen voorzieningen in kleine kernen wellicht in stand worden gehouden. Een ander argument om tot aanpassing van de tarieven over te gaan is, dat het bieden van buitenschoolse opvang ook een wettelijke taak van het primair onderwijs is (WPO, artikel 45). Kinderopvang is dus niet alleen op inhoudelijke gronden een voor de hand liggende huurder, maar de samenwerking heeft ook een wettelijke basis. Het tarief voor organisaties voor kinderopvang komt op (40% * 11.400,00 = 4.560,-. 11.400,00-4.560,00=) 6.840,00 per eenheid lokaal per kalenderjaar, dat is ( 6.840,00 : 12 maanden = ) 570,00 per kalendermaand. Het tarief per m 2 bruto vloeroppervlakte is ( 6.840,00 : 115 m 2 =) 59,50. 5