De vereniging van eigenaars

De vereniging van eigenaars Boom Juridische uitgevers Den Haag 2012

Dit onderzoek is gefinancierd door NWO, Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek Omslagontwerp: Haagsblauw, Den Haag Opmaak binnenwerk: Angelique Artz, Heijen 2012 N. Vegter Boom Juridische uitgevers Behoudens de in of krachtens de Auteurswet gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van reprografische verveelvoudigingen uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16h Auteurswet dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 3051, 2130 KB Hoofddorp, www.reprorecht.nl). Voor het overnemen van (een) gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (art. 16 Auteurswet) kan men zich wenden tot de Stichting PRO (Stichting Publicatie- en Reproductierechten Organisatie, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, www.cedar.nl/pro). No part of this book may be reproduced in any form, by print, photoprint, microfilm or any other means without written permission from the publisher. ISBN 978-90-8974-708-2 NUR 822 www.bju.nl

RIJKSUNIVERSITEIT GRONINGEN De vereniging van eigenaars Proefschrift ter verkrijging van het doctoraat in de Rechtsgeleerdheid aan de Rijksuniversiteit Groningen op gezag van de Rector Magnificus, dr. E. Sterken, in het openbaar te verdedigen op donderdag 20 september 2012 om 16:15 uur door Noortje Vegter geboren op 25 september 1983 te Nijmegen

Promotores: Prof. mr. L.C.A. Verstappen Prof. mr. A.A. van Velten Beoordelingscommissie: Prof. mr. R.F.H. Mertens Prof. mr. H.D. Ploeger Prof. mr. F.M.J. Verstijlen

Woord vooraf Aanleiding voor dit onderzoek was de verbetering van de onderhoudsstaat van gebouwen die gesplitst zijn in appartementsrechten. Wanneer een gebouw is gesplitst in appartementsrechten is een vereniging van eigenaars verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten in het appartementencomplex. In delen van het land zoals in Rotterdam en Den Haag functioneren niet alle VvE s naar behoren en is sprake van achterstallig onderhoud. Sinds enkele jaren is er daarom zowel lokaal als landelijk veel aandacht voor het verbeteren van het functioneren van VvE s. Het doel van het onderzoek bestaat dan ook uit het formuleren van structurele oplossingen voor slecht functionerende VvE s. Daarnaast vormt de moeizame en ingewikkelde juridische structuur van de VvE, die zowel wordt beheerst door regels van goederenrecht als verenigingsrecht, een belangrijke reden onderzoek naar de VvE te doen. In 2007 werd door NWO de benodigde subsidie toegekend, waardoor ik dankbaar van start kon gaan. Kort voor de verzending van dit proefschrift naar de drukker overhandigde de Minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties de rapportage Functioneren van VvE s: update 2012 en verbetervoorstellen aan de Voorzitter van de Tweede Kamer. Hierdoor werd de actualiteit van het onderwerp benadrukt. Het juridisch perspectief leverde niet veel problemen op. Een appartementsrecht is een relatief jong recht. De historische achtergrond beslaat slechts een halve eeuw aan parlementaire geschiedenis met vier relevante wetswijzigingen. Voor het jurisprudentieonderzoek naar de omvang van het gebruiksrecht van de appartementseigenaar en de positie van de appartementseigenaar in de VvE maakte ik dankbaar gebruik van de (on)gepubliceerde databank van uitspraken in het kantoor van Rijssenbeek Advocaten te Arnhem. Het onderzoek naar de regeling van het appartementsrecht in Frankrijk, België en Duitsland had iets meer voeten in de aarde. Ook al dient dit onderzoek slechts ter inspiratie, het bleek voor mij niet eenvoudig de anderstalige bronnen snel eigen te maken. Roland Timmermans en Quincy Lobach bedank ik voor hun hulp hierbij. Het empirisch perspectief was een uitdaging. Tegelijkertijd bood het een aantrekkelijke mogelijkheid verder dan de blauwe deur van mijn werkkamer in het Harmoniecomplex te kijken. In een vroeg stadium heb ik contact gelegd met Stichting VvE Belang, Vereniging Eigen Huis, het (voormalige) Ministerie van VROM, verschillende gemeenten en VvE-beheerders. Zij hebben mij gedurende het hele traject van nuttige informatie voorzien waarvoor ik hen, in het bijzonder Fred Schuurs, veel dank verschuldigd ben. Begin 2009 begon ik met het interviewen van appartementseigenaars. Eerst uitgebreid thuis in het betreffende appartement, daarna telefonisch en nog later kwamen de resultaten van een korte vragenlijst direct binnen via het internet. Zonder hun medewerking was het onderzoek nooit in deze vorm tot stand gekomen, daarom bedank ik alle respondenten nogmaals voor hun medewerking. v

WOORD VOORAF Vervolgens moest de verzamelde data op papier worden gezet. Het bleek plezierig met cijfers in de weer te zijn en logische consequenties aan de resultaten te verbinden. Ook in dit stadium heb ik dankbaar gebruik gemaakt van de hulp van verschillende mensen binnen de Rijksuniversiteit Groningen. In 2011 verstreek de deadline van mijn onderzoek vrij geruisloos. Gelukkig promoveerde ik wel, al was het van de tweede naar de derde verdieping van het Harmoniecomplex. Voornamelijk in die fase had ik veel aan de waardevolle begeleiding van mijn dagelijkse promotor Leon Verstappen. Door zijn enthousiasme en strakke planning is het gelukt het onderzoek tot een goed einde te brengen. In de daaraan voorafgaande fase dank ik hem voor de vrijheid en het vertrouwen dat hij mij gaf. Aart van Velten dank ik voor de nauwkeurige bestudering van alle stukken die ik bij hem heb ingeleverd. Ook de beoordelingscommissie dank ik voor hun nuttige commentaar. Daarnaast wil ik mijn collega s van de vakgroep Privaatrecht en Notarieel Recht bedanken voor de vrolijkheid gedurende de vier jaren die ik aan de zonkant doorbracht. Ook buiten de vakgroep heb ik genoten van de leuke en interessante ontmoetingen met collega-onderzoekers op formele en informele bijeenkomsten. Niet in de laatste plaats bedank ik mijn huidige collega s van de vakgroep Strafrecht en Criminologie voor de plezierige werkomgeving en ruimte die zij mij hebben gegeven bij de afronding van mijn proefschrift. Tot slot dank ik Angelique Artz voor het verzorgen van de opmaak van dit boek. Groningen, juli 2012 vi

Inhoudsopgave Afkortingen xiii 1. Inleiding 1 1.1. Achtergrond 1 1.2. Begrippen appartementsrecht, gemeenschap van eigenaars en vereniging van eigenaars 2 1.3. Doel van het onderzoek en onderzoeksvragen 2 1.4. Wijze en opzet van het onderzoek 4 2. Beschrijving en analyse van de wettelijke regeling van de vereniging van eigenaars 7 2.1. Inleiding 7 2.2. Geschiedenis 7 2.3. Alternatieven 9 2.4. Parlementaire geschiedenis 11 2.4.1. De wet van 20 december 1951 11 2.4.2. De wet van 7 september 1972 14 2.4.3. De invoering van het NBW op 1 januari 1992 18 2.4.4. De wet van 19 februari 2005 19 2.4.5. De wet van 26 februari 2011 23 2.4.6. De Handelsregisterwet 27 2.5. Huidige regeling Boek 5 titel 9 BW 28 2.5.1. Algemene bepalingen 28 2.5.2. De vereniging van eigenaars 31 2.5.3. Wijziging van de akte van splitsing en opheffing van de splitsing 33 2.6. Bevoegdheidsafbakening 34 2.6.1. Gemeenschap 34 2.6.2. Vereniging 39 2.7. Aard en structuur van de VvE 43 2.7.1. Lidmaatschap 43 2.7.2. Bestuur 44 2.7.3. Vertegenwoordiging 46 2.7.4. Aansprakelijkheid 48 2.8. Afsluiting 52 3. De regeling van het appartementsrecht in Frankrijk, België en Duitsland 53 3.1. Inleiding 53 vii

INHOUDSOPGAVE 3.2. Frankrijk 53 3.2.1. Geschiedenis 53 3.2.2. Aard en inhoud van het appartementseigendom 54 3.2.3. Splitsingsakten 55 3.2.4. Syndicat 56 3.2.5. Beroepsmogelijkheden 59 3.2.6. De rol van de notaris 59 3.2.7. Groep van gebouwen 60 3.3. België 61 3.3.1. Geschiedenis 61 3.3.2. Aard en inhoud van het appartementseigendom 61 3.3.3. Statuten 62 3.3.4. Vereniging van mede-eigenaren 64 3.3.5. Beroepsmogelijkheden 69 3.3.6. De rol van de notaris 70 3.3.7. Deelverenigingen 71 3.3.8. Facultatief karakter 72 3.4. Duitsland 73 3.4.1. Geschiedenis 73 3.4.2. Aard en inhoud van het appartementseigendom 74 3.4.3. Gemeinschaftsordnung 75 3.4.4. Gemeinschaft der Wohungseigentümer 77 3.4.5. Beroepsmogelijkheden 80 3.4.6. De rol van de notaris 80 3.5. Vergelijking 81 3.5.1. Overeenkomsten en verschillen 81 3.5.2. Uitgangspunten heroverwogen 85 3.5.3. Inspiratie voor de Nederlandse praktijk 88 4. Het gebruiksrecht van de appartementseigenaar 91 4.1. Inleiding 91 4.2. Uitgangspunten 91 4.3. Beperkingen van het gebruiksrecht in verband met privaatrechtelijke leerstukken 93 4.3.1. Inleiding 93 4.3.2. Misbruik van bevoegdheid 93 4.3.3. Hinder 99 4.3.4. Verhouding misbruik van bevoegdheid en hinder 103 4.4. Grondrechten 106 4.4.1. Inleiding 106 4.4.2. Horizontale werking van grondrechten 107 4.4.3. Vrijheid van godsdienst 112 4.4.4. Eerbiediging en bescherming van de persoonlijke levenssfeer 115 4.4.5. Vrijheid van meningsuiting 119 viii

INHOUDSOPGAVE 4.4.6. Vrijheid van vereniging en vergadering 123 4.4.7. Discriminatieverbod 123 4.4.8. Afrondende opmerkingen 124 4.5. Overige rechtspraak 124 4.5.1. Domineert de juridische regeling of de feitelijke situatie? 125 4.5.2. Wijziging in de constructie of de omgrenzing 127 4.5.3. Exclusief gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte 131 4.5.4. Gemeenschappelijk gebruik van een privé-gedeelte 133 4.5.5. Beperkingen op het gebruik van een gemeenschappelijk gedeelte 134 4.5.6. Beperkingen op het gebruik van een privé-gedeelte 135 4.5.7. Welstandsbepalingen 136 4.6. Conclusie 140 5. De rechtspositie van de appartementseigenaar in de VvE 143 5.1. Inleiding 143 5.2. Derden 143 5.2.1. Beperkt gerechtigde 143 5.2.2. Persoonlijk gerechtigde 146 5.2.3. Onder-appartementseigenaar 150 5.2.4. Bevindingen inzake beperkt gerechtigde, persoonlijk gerechtigde en onder-appartementseigenaren 152 5.3. Wijziging rechtspositie 152 5.3.1. Inleiding 152 5.3.2. Aandelenverhouding 153 5.3.3. Bijdrageverplichting 155 5.3.4. Stemrecht 157 5.3.5. Tussenconclusie 162 5.4. Beroepsmogelijkheden 162 5.4.1. Vervangende machtiging 163 5.4.2. (Ver)nietig(baar)heid besluit 164 5.4.3. Wijziging akte van splitsing 166 5.5. Redelijkheid en billijkheid 168 5.5.1. Bijdrageverplichting 168 5.5.2. Stemrecht 175 5.6. Conclusie 176 6. Het functioneren van de VvE 179 6.1. Inleiding 179 6.2. Achtergrondgegevens 179 6.2.1. Appartementen 180 6.2.2. Bewoners 181 6.2.3. Onderhoudsstaat 181 6.2.4. Samenstelling VvE s 183 6.2.5. Functioneren 183 ix

INHOUDSOPGAVE 6.2.6. Inschrijving Handelsregister 186 6.2.7. De rol van de notaris 186 6.2.8. Het beleid van de gemeente 187 6.2.9. Standpuntbepalende weergave achtergrondgegevens 189 6.3. Onderzoeksvragen 189 6.3.1. Attenderende begrippen 190 6.3.2. Het onderzoek in perspectief 190 6.4. Methode questionnaire 191 6.4.1. Keuze onderzoekseenheden 191 6.4.2. Beschrijving en verantwoording van de dataverzamelingsmethode 192 6.4.3. Materiaal verzamelen 194 6.4.4. Betrouwbaarheid en geldigheid 194 6.5. Resultaten questionnaire 196 6.5.1. Transparantie 198 6.5.2. Besluitvorming 202 6.5.3. Handhaving 206 6.5.4. Beheer 208 6.5.5. Doelmatigheid 220 6.5.6. Juridische vormgeving 223 6.6. Methode korte vragenlijst 227 6.6.1. Keuze onderzoekseenheden 227 6.6.2. Beschrijving en verantwoording van de dataverzamelingsmethode 229 6.6.3. Materiaal verzamelen 230 6.6.4. Betrouwbaarheid en geldigheid 230 6.7. Resultaten korte vragenlijst 231 6.7.1. Formeel functioneren 231 6.7.2. Materieel functioneren 234 6.7.3. Achterstallig onderhoud 237 6.7.4. Juridische vormgeving 241 6.8. Gesprekken met notarissen 244 6.8.1. Akte van splitsing 244 6.8.2. Activering VvE 245 6.9. Afsluiting 246 6.9.1. Stand van zaken 246 6.9.2. Verband formeel functioneren en materieel functioneren 248 6.9.3. Juridische vormgeving 248 6.9.4. Knelpunten 250 6.9.5. Conclusie 251 7. Structurele oplossingen voor slecht functionerende VvE s 253 7.1. Aard en structuur van de VvE 253 7.2. Statutaire bepalingen kleine en grote VvE s 256 x

INHOUDSOPGAVE 7.2.1. Kleine VvE s 257 7.2.2. Grote VvE s 258 7.3. Gebruik appartementencomplex 259 7.4. Externe partijen 260 7.4.1. De rol van de notaris 260 7.4.2. Het beleid van de gemeente 261 7.4.3. Woningcorporaties 262 7.4.4. Belangenorganisaties 263 7.5. Slot 263 Aanbevelingen 265 Samenvatting 269 Summary 279 Literatuurlijst 289 Jurisprudentieregister 303 Trefwoordenregister 309 Bijlage 1: Oriënterende vragenlijst 315 Bijlage 2: Topic-lijst interviews 317 Bijlage 3: Questionnaire 319 Bijlage 4: Korte vragenlijst 331 Bijlage 5: Topic-lijst notarissen 335 Bijlage 6: Toelichting analyse in SPSS 337 Curriculum Vitae 341 xi

Afkortingen AA aant. AB art. BGB B&W BW BR BV c.q. diss. D&R ebw EHRC EHRM EP e.v. EVRM FOD G4 Gedr. St. GS GW HR Inv. JBN JOR jr. J.T. KBO KG KNB Ktg. LJN m.nt. MOP Ars Aequi aantekening Nederlandse Jurisprudentie, Administratiefrechtelijke Beslissingen artikel Bürgerliches Gesetzbuch burgemeester en wethouders Burgerlijk Wetboek Bouwrecht besloten vennootschap casu quo dissertatie Decisions and Reports of the European Commission of Human Rights extra beveiligde woning European Human Rights Cases Europese Hof voor de Rechten van de Mens Eerste Protocol en verder Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, Rome 4 november 1950 Federale Overheidsdienst de vier grote steden in Nederland: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht Gedrukte Stukken groene serie Grondwet Hoge Raad der Nederlanden Invoering Juridische Berichten voor het Notariaat Jurisprudentie Onderneming & Recht junior Journal des tribunaux Kruispuntbank van Ondernemingen Kort geding Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie Kantongerecht landelijk jurisprudentienummer met noot meerjarenonderhoudsplan xiii

AFKORTINGEN MvA memorie van antwoord MvT memorie van toelichting MvV Maandblad voor Vermogensrecht NBW Nieuw Burgerlijk Wetboek NFX Notafax NJ Nederlandse Jurisprudentie NJB Nederlands Juristenblad NJF Nederlandse Jurisprudentie Feitenrechtspraak NJW Neue Juristische Wochenschrift NjW Nieuw juridisch Weekblad nr. nummer NTBR Nederlands Tijdschrift voor Burgerlijk Recht NTM-NJCM Nederlands Tijdschrift voor de Mensenrechten NV naamloze vennootschap o.a. onder andere p. pagina Parl. Gesch. Parlementaire Geschiedenis PP Tijdschrift voor de procespraktijk (voorheen: Praktisch Procederen) Prg. Praktijkgids publ. publicatie Rb. Rechtbank RMThemis Rechtsgeleerd Magazijn Themis RN Rechtspraak Notariaat Rv Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering RvA Bouw Raad van Arbitrage voor de Bouw RVR Rechtspraak Vastgoedrecht S&V Stichting en Vereniging SV&V Stichtingen, Verenigingen en Vennootschappen SEV Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting SKW Stichting Samen Kwaliteit Waarborgen Somm. Comm. Sommaire Commentaire SPSS Statistical Products and Service Solutions Stb. Staatsblad TBR Tijdschrift voor Bouwrecht TCR Tijdschrift voor Civiele Rechtspleging t/m tot en met TVP Tijdschrift voor Privaatrecht TVVS Maandblad voor ondernemingsrecht en rechtspersonen VN Verenigde Naties vol. volume (nummer) VrA Vermogensrechtelijke Analyses VROM Volkshuisvesting, Ruimtelijk Ordening en Milieubeheer v. versus (tegen) VvE vereniging van eigenaars xiv

AFKORTINGEN Vz. voorzitter W. Weekblad van het recht WEG Wohnungseigentumsgesetz WOM wijkontwikkelingsmaatschappij WOZ-waarde waardering onroerende zaken WPNR Weekblad Privaatrecht en Notarieel Recht WR Woonrecht WWI Wijken, Wonen en Integratie xv