Vlaamse Woonraad Koning Albert II-laan 19 bus 23 1210 Brussel vlaamse.woonraad@rwo.vlaanderen.be www.vlaamsewoonraad.be Advies 2011/10 datum 1 september 2011 bestemmeling onderwerp Mevrouw Freya Van den Bossche, Vlaams minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie Advies over het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering van 7 juli 2011 tot wijziging van de sociale huurreglementering 1. Situering 0p 7 juli 2011 hechtte de Vlaamse Regering haar principiële goedkeuring aan het ontwerp van besluit tot wijziging van de sociale huurreglementering. De adviesvraag werd op 14 juli 2011 voorgelegd aan de Vlaamse Woonraad. Door de verlofperiode werd de afhandeling van de adviesvraag binnen de reguliere adviestermijn bemoeilijkt. Mede hierdoor werd het advies verstrekt op 1 september 2011, nadat de Vlaamse Woonraad de minister hiervan formeel op de hoogte heeft gebracht. 2. Opzet van het ontwerpbesluit In eerdere beleidsdocumenten, onder meer het Vlaamse Regeerakkoord en de beleidsnota Wonen, worden initiatieven op vlak van sociale huur aangekondigd. De beleidsnota stelt de evaluatie van de werking van de sociale huurreglementering in het vooruitzicht (wat initieel eveneens is gesteld bij de definitieve goedkeuring door de Vlaamse Regering van het kaderbesluit sociale huur op 12 oktober 2007). Verder voorziet het Vlaamse regeerakkoord dat de regeling van de personen ten laste in geval van co-ouderschap wordt herbekeken. Elk kind moet volwaardig kunnen meetellen voor de aanvraag en toewijzing van een sociale huurwoning. Daarnaast wenst het beleid te sleutelen aan de keuzevrijheid van de kandidaat sociale huurder. Er wordt geopteerd voor een niet inperkende keuze voor een sociale huurwoning (woonbehoeftigheid en een al te selectieve keuzevrijheid gaan niet samen). In het kader van de samenwerking tussen de beleidsvelden Wonen en Welzijn wordt verder gekozen voor een verbeterde toegang tot de sociale huisvesting van de jongeren uit de bijzondere jeugdbijstand die begeleid zelfstandig wonen en voor de ontvoogde minderjarigen.
Tenslotte wordt een gewijzigde huurprijsreglementering voorgesteld in geval de sociale huurwoningen van lokale besturen of het Vlaams Woningfonds worden overgedragen aan een sociale huisvestingsmaatschappij, naast een aantal technische wijzigingen. 3. Bespreking van het ontwerpbesluit 3.1. Nood aan een evaluatie van het sociale huurregime Zowel in de beslissing inzake het kaderbesluit sociale huur van 12 oktober 2007 als in het Vlaamse Regeerakkoord wordt een evaluatie van het sociaal huurregime in het vooruitzicht gesteld. In dit verband heeft de Vlaamse Woonraad in 2009 een bijdrage willen leveren met zijn advies over het sociale huurbeleid in Vlaanderen 1. In dit advies worden op hoofdlijnen kritische reflecties meegegeven en strategische uitdagingen geformuleerd. De Vlaamse Woonraad erkent de nood om op korte termijn een aantal onvolkomenheden in het kaderbesluit sociale huur te remediëren, maar vindt dat het beter was geweest voorafgaand een globale evaluatie van het sociale huurbeleid, met inbegrip van de financiering ervan, te voeren vertrekkend van een onderbouwde toekomstvisie voor de sociale huur. 2 Naar verluidt staat een ruimere evaluatie in het najaar 2011 op stapel, wat wordt toegejuicht. De Vlaamse Woonraad hoopt dat deze denkoefening de krijtlijnen voor een toekomstig effectief en efficiënt sociaal huurbeleid kan expliciteren, waarbij de reële woonnood van het huishouden of het individu een meer centrale plaats kan innemen en een aantal keuzes uit het verleden kunnen worden heroverwogen. Het lijkt erop dat het ontwerp van besluit hierop ten dele vooruitloopt. Zo bijvoorbeeld lijkt het de Vlaamse Woonraad niet wenselijk om de inperking van de keuzevrijheid via een technisch optimalisatiebesluit te regelen (zie verder punt 3.4). De Vlaamse Woonraad zal zich in dit advies voornamelijk beperken tot de gewijzigde bepalingen die een strategische keuze inhouden. De technische modaliteiten worden slechts besproken voor zover ze hierin sporen. 3.2. Beperkte impactanalyse van de voorgestelde wijzigingen Bij het ontwerp van besluit wordt een reguleringsimpactanalyse (RIA) gevoegd. Hierin worden verschillende opties voor de voorgestelde wijzigingen tegen het licht gehouden. De Vlaamse Woonraad stelt vast dat in de RIA nauwelijks wordt becijferd welke de impact zal zijn van deze wijzigingen. Dit zowel qua omvang van de doelgroepen als wat betreft de gevolgen op budgettair vlak en op het sociale woonpatrimonium. De Vlaamse Woonraad pleit ervoor deze elementen vooraf duidelijk uit te klaren. Op die manier kunnen weloverwogen keuzes worden gemaakt, die al deze elementen mee in rekening brengen. 1 Vlaamse Woonraad (2009), Het sociale huurbeleid in Vlaanderen: een evaluatie, Advies 2009/04 van 19 november 2009. www.vlaamsewoonraad.be 2 De nood aan de uitbouw van een dergelijke toekomstvisie blijkt tevens uit het recente actualiteitsdebat over de sociale huisvesting in het Vlaams Parlement (Plenaire vergadering van 29 juni 2011). http://docs.vlaamsparlement.be/docs/handelingen_plenaire/2010-2011/plen043-29062011.pdf
3.3. Regeling co ouderschap Het ontwerp van besluit wijzigt de regeling van de personen ten laste. Kinderen die niet gedomicilieerd zijn bij de ouder kandidaat huurder, maar er wel op regelmatige basis verblijven, kunnen voor de aanvraag en toewijzing van de sociale huurwoning worden meegerekend. De voorgestelde werkwijze is parallel aan deze van de huurprijsberekening. De Vlaamse Woonraad meent dat het voorstel tegemoet komt aan de maatschappelijke realiteit van wijzigende gezinsvormen, en onderschrijft in beginsel het voorstel om hier sterker rekening mee te houden. De gelijkschakeling is niet enkel inhoudelijk te onderschrijven, eveneens wordt het regime eenvormiger. Wel kunnen in de praktijk de sociale verhuurders worden geconfronteerd met specifieke gevallen die niet steeds zullen worden gevat door de voorgestelde regeling. In die zin dient te worden geopteerd voor een werkbaar geheel met ruimte voor de verhuurder die de concrete toestand moet kunnen beoordelen en interpreteren. Een ruime invulling met interpretatiemogelijkheden door de sociale woonorganisaties is hier in beginsel eerder aangewezen dan het rigide willen regelen van alle mogelijke gevallen (wat als algemene kritiek geldt t.a.v. het sociaal huurregime zoals aangehaald in het hoger vermeld advies). Echter, mede door het stringente toezichtregime vraagt een aantal sociale verhuurders een duidelijk begrippenkader met vaststaande interpretatie, en sluitende definities. In de praktijk worden bijvoorbeeld vragen gesteld naar de invulling en opvolging van het verblijf op regelmatige basis en co-ouderschap. Om onduidelijkheid te vermijden vraagt de Vlaamse Woonraad een eenvoudige en volwaardige bevestiging van de verblijfsregeling van kinderen bij alleenstaande sociale huurders of nieuw samengestelde gezinnen (en een doortrekking van deze erkenning naar de toekenning van de gezinskorting). Globaal pleit de Vlaamse Woonraad ervoor om de sociale woonreglementering grondig te screenen op nadelige gevolgen voor nieuw samengestelde gezinnen. 3 3.4. Selectief individueel keuzebeleid Het ontwerp van besluit wenst de ruim inperkende keuzevrijheid van de kandidaat-huurder bij de inschrijving ongedaan te maken. Volgens het voorstel is het de bedoeling dat de kandidaat-huurder omwille van de woonbehoeftigheid een niet ingeperkte keuze voor een sociale woning moet laten blijken, tenzij een specifieke grond ingeroepen kan worden die de inperking rechtvaardigt. De Vlaamse Woonraad erkent het probleem van een al te inperkende aanvraag zonder daadwerkelijke kans op toewijzing van een sociale woning. In dergelijke gevallen heeft de inschrijving geen zin en is ze niet bedoeld om een sociale woning toegewezen te krijgen (terwijl men er gelet op de aanvraag kan van uitgaan dat betrokkene woonbehoeftig is). De Vlaamse Woonraad is wel van mening dat het uitoefenen van het recht op wonen inherent een voldoende individueel keuzerecht moet blijven inhouden. Voor het beleid is het dan zaak om te zoeken naar een evenwicht tussen het invullen van de keuzevrijheid in het recht op wonen enerzijds, en een zinvolle inschrijving die effectief kan leiden tot een toewijzing anderzijds. In het ontwerp van besluit wordt de huidige regeling omgekeerd: het individueel keuzerecht -dat weliswaar niet mag leiden tot een onmogelijke toewijzing- wordt ingeruild voor een verplicht ruime keuze die slechts in welomschreven gevallen kan worden ingeperkt. De Vlaamse Woonraad vraagt een meer evenwichtige uitwerking van het voldoende individuele keuzerecht in overleg met de betrokken actoren, evenals een meer 3 Ook de Vlaamse Ombudsdienst formuleerde hierover reeds aanbevelingen.
optimale uitwerking van dit basiscomponent van het recht op wonen in de Vlaamse Wooncode. Tevens is voorgestelde inperking van het individueel keuzerecht mede ingegeven door de invoering van de huursubsidie voor kandidaten die reeds vijf jaar of meer op de wachtlijst voor een sociale huurwoning staan. Als hiervoor andere keuzes waren gemaakt, bv. door de toekenning van de huursubsidie sterker te koppelen aan de woonnood van de potentiële begunstigden, was deze inperking van het keuzerecht niet nodig geweest. 4 Tenslotte wenst de Vlaamse Woonraad te benadrukken dat het voorliggend probleem van de geringe toewijzingsmogelijkheid mede het gevolg is van het beperkte aanbod (waarbij de ingeschreven kandidaat-huurders noodgedwongen worden geconfronteerd met lange wachttijden). Als oplossing voor het beperkte aanbod, en logischerwijs de lange wachtlijsten, mag niet de beperking van de individuele keuzevrijheid naar voor worden geschoven. Daarenboven vraagt de Vlaamse Woonraad in de globale evaluatie van het KSH te willen nagaan in welke mate de keuzes van het beleid zelf geen al te inperkend effect inhouden op de toewijzing (zoals bij de keuze voor lokale bindingscriteria waarbij diegenen die hier niet aan voldoen nauwelijks een reële kans op toewijzing hebben). 3.5. Wonen en Welzijn In het ontwerp van besluit wordt aandacht besteed aan de problematiek van jongeren die in het kader van de bijzondere jeugdbijstand problemen ondervinden op de private huurmarkt en weinig toegang vinden tot de sociale huurmarkt. Er wordt voor deze categorie van jongeren een absolute voorrang voorgesteld. De Vlaamse Woonraad erkent de gestelde problematiek. De Vlaamse Woonraad wenst wel te beklemtonen dat de toegang tot de sociale huisvesting in eerste plaats moet blijven afhangen van de reële woonnood. Bijkomende ondersteunende maatregelen gericht naar meer specifieke doelgroepen moeten steeds in dit perspectief kaderen en mogen hier niet los van staan. In zijn advies over het Vlaams Jeugdbeleidsplan 5 heeft de Vlaamse Woonraad een gelijklopend standpunt ingenomen. Een selectief beleid bij een beperkt aanbod vereist hoe dan ook de nodige omzichtigheid, en kan slechts in bijzondere gevallen worden toegepast. Een absolute voorrang voor een bepaalde categorie veronderstelt dat de woonbehoeftigheid ten aanzien van andere doelgroepen van het welzijnsbeleid, zoals bijvoorbeeld (ex) psychiatrische patiënten of thuislozen, extra bezwaard is Hoewel de problematiek van deze categorie jongeren erkend kan worden, worden kanttekeningen geplaatst bij het voorgestelde middel. Mede daarom opteert de Vlaamse Woonraad voor een globale evaluatie van de absolute voorrangsregeling in het KSH en een monitoring van de kandidaat-huurders die instromen via dit middel. 3.6. Overname van woningen van lokale besturen of het Vlaams Woningfonds Het ontwerpbesluit voorziet in een geleidelijke aanpassing van de huurprijs wanneer een sociale huisvestingsmaatschappij een sociale woning verwerft of in beheer neemt van een lokaal bestuur of het Vlaams Woningfonds. In principe bedraagt de termijn voor aanpassing drie jaar (jaarlijkse graduele aanpassing van het verschil in huurprijs). Het ontwerpbesluit 4 Vlaamse Woonraad (2011) Advies over het ontwerp van besluit van de Vlaamse Regering van 27 mei 2011 tot instelling van een tegemoetkoming voor kandidaat-huurders. Advies 2011/07 van 30 juni 2011. www.vlaamsewoonraad.be 5 Vlaamse Woonraad (2011) Advies over het ontwerp van Vlaams Jeugdbeleidsplan 2010-2014, Advies 2011/01 van 18 januari 2011. www.vlaamsewoonraad.be
biedt sociale huisvestingsmaatschappijen echter ook de mogelijkheid om deze termijn in te korten of zelfs geen overgang te voorzien. De Vlaamse Woonraad onderschrijft de nood aan eenzelfde huurprijsregime voor alle sociale huurwoningen in beheer van een sociale huisvestingsmaatschappij. Een aanpassing is vanuit dit oogpunt een logische keuze. Wel is de loutere eigendomsoverdracht van de woning voor de sociale huurder op zich een weinig begrijpelijke grond voor een aanpassing van het huurprijsregime. Bij het invoeren van de nieuwe huurprijsbepaling voor de sociale huurwoningen is destijds geopteerd voor een trapsgewijze opstap naar het nieuwe huurprijsregime. Bij overdracht van de sociale huurwoningen tussen actoren is in beginsel een gelijkaardige stapsgewijze aanpassing aangewezen. Mede daarom pleit de Vlaamse Woonraad voor een gelijkschakeling en een geleidelijke aanpassing (drie jaar) bij een verhoging van de huurprijs. Op die manier wordt eveneens vermeden dat sociaal kwetsbare huurders op korte termijn met een sterk gestegen huurprijs worden geconfronteerd. Dit standpunt wordt ook bijgetreden door de Inspectie van Financiën. 3.7. Technische aanpassingen Onverminderd de nood aan een globale evaluatie kan de Vlaamse Woonraad zich vinden in een aantal technische verbeteringen. Deze worden ingegeven om de werking op het terrein te verbeteren of om verschillende regelingen beter op elkaar af te stemmen. Hierbij wordt onder meer gedacht aan de invulling van de rationele bezetting in geval oudere huurders een woning betrekken van een sociaal verhuurkantoor. Ook de voorrangsregeling voor de woningen die onbewoonbaar zijn wordt technisch verbeterd. Bij een aantal items van het KSH en het ontwerp van besluit stelt de raad zich echter vragen, maar deze kunnen in het kader van de globale evaluatie meer in de diepte worden bekeken. Concreet wordt hierbij gedacht aan de thematiek van de huurlasten (o.m. inning specifieke huurlasten via systeem van afbetalingen), het statuut van het intern huurreglement en de impact op de rechtsgevolgen voor de sociale huurder, de gegevensuitwisseling en de privacyproblematiek, en de verhaal- en sanctiemogelijkheden. Het beleid dient hieromtrent de strategische keuzes beter te expliciteren. 4. Besluit De Vlaamse Woonraad dringt aan op een globale evaluatie van de sociale huur in Vlaanderen, met inbegrip van de financiering ervan, en het durven herbekijken van een aantal beleidsopties uit het verleden. Om de keuzes te kunnen verantwoorden pleit de Vlaamse Woonraad globaal voor een grondige impactanalyse. Het voorliggend ontwerp van besluit remedieert een aantal technische knelpunten uit het kaderbesluit. Daarnaast worden enkele strategische beleidskeuzes voorgesteld. De Vlaamse Woonraad plaatst enkele kanttekeningen bij een aantal keuzes. De voorgestelde inperking van de keuzevrijheid van de kandidaat-huurders roept vragen op. Op dit vlak opteert de Vlaamse Woonraad voor een evenwichtige benadering met ruimte voor individueel selectieve keuzevrijheid en een inschrijving die effectief kan leiden tot een redelijk keuze in de toewijzing. De aanpassing van een dergelijk cruciaal element uit de Vlaamse wooncode via een technisch optimalisatiebesluit lijkt niet aangewezen.
Verder erkent de Vlaamse Woonraad de woonproblematiek van de jongeren uit de bijzondere jeugdbijstand, maar meent dat het vooropstellen van specifieke doelgroepmaatregelen steeds moet kaderen binnen een globaal woonbeleid dat rekening houdt met de reële woonnood van de kandidaat-huurders. De Vlaamse Woonraad ondersteunt de maatregelen die worden voorgesteld om rekening te kunnen houden met de kinderen ten laste in geval van co-ouderschap, en pleit voor een meer structurele aanpassing van de sociale woonreglementering aan de leefsituatie van nieuw samengestelde gezinnen (o.a. gezinskorting). Wat betreft de overname van sociale woningen van lokale besturen door sociale huisvestingsmaatschappijen wijst de Vlaamse Woonraad op mogelijke problemen bij een aanpassing van de huurprijs. De Vlaamse Woonraad pleit in elk geval voor een gelijkschakeling en een geleidelijke aanpassing bij een verhoging van de huurprijs.