Exploitatieplan Lage Heide wonen Gemeente Valkenswaard december 2010 Definitief
Exploitatieplan Lage Heide wonen dossier : AC3113-002-001 registratienummer : CO20100421 versie : Gemeente Valkenswaard december 2010 Definitief DHV B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van DHV B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.
INHOUD BLAD LEESWIJZER 3 A HET EXPLOITATIEPLAN 4 1. BEGRIPPEN EN CITEERTITEL 4 2. KOPPELING MET BESTEMMINGSPLAN LAGE HEIDE WONEN 5 3. BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEGEBIED 6 4. GRONDGEBRUIK 7 5. TE VERWERVEN GRONDEN 8 6. FASERING 9 7. OMSCHRIJVING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN EISEN EN REGELS VOOR KWALITEIT EN UITVOERING DAARVAN 10 7.1. Omschrijving van het bouwrijp maken van het Exploitatiegebied 10 7.2. Omschrijving van de nutsvoorzieningen in het Exploitatiegebied 10 7.3. Beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het inrichten van de Openbare ruimte in het Exploitatiegebied 10 7.4. Eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden en de uitvoering daarvan 11 8. REGELS MET BETREKKING TOT DE UITVOERBAARHEID: WONINGBOUW CATEGORIEËN 13 9. DE EXPLOITATIEOPZET 15 9.1. Aanduiding van het tijdvak 15 9.2. Aanduiding van de fasering 15 9.3. Raming van de inbrengwaarde van de gronden 15 9.4. Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie 16 9.5. Raming van de opbrengsten van de exploitatie 16 9.6. Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden 17 9.7. Percentage gerealiseerde kosten 19 KAARTEN EN OVERIGE BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN 20 B TOELICHTING BIJ HET EXPLOITATIEPLAN 21 Hoofdstuk 1: begrippen en citeertitel 21 Hoofdstuk 2: koppeling met bestemmingsplan Lage Heide wonen 21 Hoofdstuk 3: begrenzing van het Exploitatiegebied 21 Hoofdstuk 4: grondgebruik 21 Hoofdstuk 5: te verwerven gronden 21 Hoofdstuk 6: fasering 22 Hoofdstuk 7: omschrijving van werken en werkzaamheden en eisen en regels voor kwaliteit en uitvoering daarvan 22 Hoofdstuk 8: uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid: woningbouwcategorieën 23 Hoofdstuk 9: De exploitatieopzet 24 COLOFON 31 CO20100421-1 -
BIJLAGEN 1 Eigendomskaart (Tekeningnr C3113-01/P04C) 2 Exploitatieplankaart (Tekeningnr C3113-01/P01G) 3 Te verwerven gronden (Tekeningnr C3113-01/P06C) 4 Faseringskaart (Tekeningnr C3113-01/P02D) 5 Verkavelingskaart (Tekeningnr C3113-01/P05C) 6 Programma van Eisen 7 Exploitatieopzet en bijdragen incl. vragenlijst en resultaatsheet 8 Relevante delen uit het gemeentelijk aanbestedingsbeleid CO20100421-2 -
LEESWIJZER Opbouw exploitatieplan Het document dat voor u ligt bestaat uit het exploitatieplan Lage Heide wonen (Onderdeel A) met de bijbehorende kaarten en bijlagen en de toelichting op het exploitatieplan (onderdeel B). Juridisch gezien dienen het exploitatieplan en de toelichting van elkaar onderscheiden te worden. Het exploitatieplan en de daarin genoemde kaarten en bijlagen zijn juridisch bindend. De toelichting alsmede de bijlagen daarbij zijn niet juridisch bindend. Het exploitatieplan is als volgt opgebouwd. In de hoofdstukken 1, 2, 3, 4, 5 en 6 worden achtereenvolgens de begrippen, de relatie met het bestemmingsplan Lage Heide wonen, de begrenzing van het exploitatiegebied, het grondgebruik, de te verwerven gronden en de noodzakelijke fasering beschreven. In hoofdstuk 7 wordt de binnen het exploitatiegebied uit te voeren werken en werkzaamheden omschreven en de eisen en regels voor de kwaliteit en uitvoering daarvan. In hoofdstuk 8 is de uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid van aangewezen woningbouwcategorieën opgenomen. In hoofdstuk 9 wordt de Exploitatieopzet en de Exploitatiebijdrage beschreven en in hoofdstuk Kaarten en overige bijlagen bij het exploitatieplan is een omschrijving van de kaarten en bijlagen opgenomen waarnaar in eerdere hoofdstukken wordt verwezen. De kaarten zelf en de bijlagen zijn als annex opgenomen. Beoogde ontwikkeling Lage Heide wonen en Bestemmingsplan Het plangebied Lage Heide wonen, waarvoor het bestemmingsplan is vastgesteld, wordt aan de noordzijde begrensd door de Irislaan, aan de oostzijde door de nieuw aan te leggen oeverwal, aan de zuidzijde door de nieuw aan te leggen ecologische zone tussen het Keersopdal en het Dommeldal en aan de westzijde van de Monseigneur Smetsstraat. Het totale programma voor Lage Heide wonen omvat circa 101.739 m 2 uitgeefbaar gebied. Ten opzichte van huidige voornamelijk agrarische gebruik treedt er daarmee in het plangebied een intensivering op qua toegestane functies. Het Bestemmingsplan heeft tot doel vanuit de bestaande kern Dommelen gefaseerd het plangebied te transformeren tot een woongebied. Uitgangspunten ontwikkeling; gedetailleerde eindbestemming en gefaseerde ontwikkeling Het bestemmingsplan Lage Heide wonen maakt het juridisch-planologisch mogelijk het plangebied te ontwikkelen tot woongebied. In het Bestemmingsplan krijgen de percelen een gedetailleerde eindbestemming en daarmee een directe bouwtitel. Het gebied zal gefaseerd in exploitatie worden gebracht overeenkomstig de fasering in dit exploitatieplan. Binnen het Exploitatiegebied bevinden zich 12 percelen of gedeelten van percelen van particuliere eigenaren (circa 33% van het Exploitatiegebied). De overige percelen zijn eigendom van de gemeente (circa 67% van het Exploitatiegebied). De eigendomssituatie is weergegeven op de kaart, die als kaartnummer 1 is bijgevoegd. Met inachtneming van het Bestemmingsplan en dit exploitatieplan kunnen particuliere eigenaren hun eigen percelen ontwikkelen. De gemeentelijke percelen worden door de gemeente zelf ontwikkeld. CO20100421-3 -
A HET EXPLOITATIEPLAN 1. BEGRIPPEN EN CITEERTITEL Bestemmingsplan Bouwkavels Exploitatiebijdrage Exploitatiegebied Het bestemmingsplan Lage Heide wonen. De gronden waarop één of meer bouwplannen mogelijk zijn, één en ander zoals aangegeven in hoofdstuk 4. De door een particuliere exploitant via de omgevingsvergunning aan de gemeente verschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie als bedoeld in paragraaf 9.6 van dit exploitatieplan. Het gebied waarop dit exploitatieplan van toepassing is, één en ander zoals aangegeven in hoofdstuk 3. Exploitatieopzet De exploitatieopzet als bedoeld in hoofdstuk 9. Openbare ruimte Citeertitel De gronden waarop de openbare voorzieningen zijn gereconstrueerd of gerealiseerd waaronder openbare wegen, waterwegen en groenvoorzieningen, één en ander zoals aangegeven in hoofdstuk 4. Dit exploitatieplan wordt aangehaald als: Exploitatieplan Lage Heide wonen. CO20100421-4 -
2. KOPPELING MET BESTEMMINGSPLAN LAGE HEIDE WONEN Dit exploitatieplan hoort bij het Bestemmingsplan hetwelk op PM (opnemen datum vaststelling) gelijktijdig is vastgesteld door de gemeente Valkenswaard. Het plangebied waarop het Bestemmingsplan ziet ligt ten zuiden van de kern Dommelen, tussen twee beekdalen; het Dommeldal in het oosten en het Keersopdal in het westen. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Irislaan (en de Bloemenwijk uit de jaren 60/70 van de vorige eeuw), aan de oostzijde door de nieuw aan te leggen oeverwal, aan de zuidzijde door de nieuw aan te leggen ecologische zone tussen het Keersopdal en het Dommeldal en aan de westzijde van de Monseigneur Smetsstraat. De vaststelling van het exploitatieplan dient ertoe om: de noodzakelijke juridische basis te leggen voor het kostenverhaal omdat in het bestemmingsplangebied met een deel van de particuliere eigenaren (nog) geen overeenkomst gesloten waardoor het verhalen van kosten niet volledig anderszins is verzekerd. Derhalve is de gemeente verplicht om bij vaststelling van het Bestemmingsplan dit exploitatieplan op grond van artikel 6.12 Wro vast te stellen. Het in rekening brengen van de te verhalen kosten vindt plaats bij de aan eigenaren te verlenen omgevingsvergunningen dan wel op grond van een later alsnog te sluiten overeenkomst; vast te leggen in welke tijdvakken bouw- en aanlegactiviteiten dienen plaats te vinden; eisen te stellen aan de uitgiftecategorieën sociale koop, sociale huur en particulier opdrachtgeverschap; vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de bouw- en aanlegactiviteiten. CO20100421-5 -
3. BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEGEBIED Het bestemmingsplangebied zoals dat is opgenomen in het Bestemmingsplan is in zowel ruimtelijk als functioneel opzicht één locatie. Het Exploitatiegebied valt vrijwel samen met het bestemmingsplangebied. In het Bestemmingsplan is een aantal woningen, gelegen aan de Mgr. Smetsstraat, conserverend bestemd. Deze woningen maken geen onderdeel uit van het Exploitatiegebied. Het Exploitatiegebied is aangegeven op de als kaart 2 (tekeningnummer: C3113-01/P01G) bij dit exploitatieplan gevoegde kaart. CO20100421-6 -
4. GRONDGEBRUIK De gemeente heeft het grondgebruik voorgenomen, zoals dat is aangegeven op de Exploitatieplankaart, die als kaartnummer 2 (tekeningnummer: C3113-01/P01G) onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. De als Groen nieuw, Groen bestaand, Water en Openbare infrastructuur (tezamen weergegeven als Openbaar gebied) aangegeven gronden op de Exploitatieplankaart dienen te worden (her)ingericht als Openbare ruimte. De Bouwkavels zijn de als Uitgeefbaar gebied aangegeven gronden op de Exploitatieplankaart. CO20100421-7 -
5. TE VERWERVEN GRONDEN De gronden gelegen binnen het Exploitatiegebied zijn in eigendom van verschillende partijen. Het Exploitatiegebied is voor een groot deel in eigendom van de gemeente. De overige gronden in het Exploitatiegebied zijn in eigendom van andere partijen. De gemeente beoogt de gronden te verwerven zoals aangegeven op de Kaart Te Verwerven gronden die als kaartnummer 3 (tekeningnummer: C3113-01/P06C) onderdeel uitmaakt van dit Exploitatieplan. De gemeente beoogt tevens de percelen te verwerven, die als Openbare Ruimte moeten worden (her)ingericht of reeds zijn (her)ingericht, zoals aangegeven op de Kaart Te Verwerven Gronden, die als Kaartnummer 3 onderdeel uitmaakt van het exploitatieplan. De gemeente heeft daarom het gemeentelijke voorkeursrecht (Wet voorkeursrecht gemeenten) gevestigd om de verwerving te kunnen ondersteunen. De gemeente biedt aan de verkopende grondeigenaar een overeenkomst tot levering van de grond aan. Als voorwaarden in die overeenkomst zal ondermeer gelden, dat de gemeente ervan verzekerd wenst te zijn, dat de openbare ruimte in goede kwaliteit aan haar zal worden opgeleverd en dat, ten bewijze daarvan, de verkoper nog een periode van 12 maanden na de datum van oplevering aan de gemeente het onderhoud van de openbare ruimte voor haar rekening neemt en eventuele gebreken voor haar rekening herstelt. CO20100421-8 -
6. FASERING 6.1 Voor de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen zoals aangegeven op de Faseringskaart, die als kaartnummer 4 (tekeningnummer: C3113-01/P02D) onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan, gelden de volgende tijdvakken: 6.1.1 Fase 1: Op de perceelsgedeelten welke als[ blauw ] zijn aangegeven op de Faseringskaart dienen in de periode 2011-2015 229 woningen te worden gerealiseerd. 6.1.2 Fase 2: Op de perceelsgedeelten welke als [ rood ] zijn aangegeven op de Faseringskaart dienen in de periode 2013-2014 42 woningen te worden gerealiseerd. 6.1.3 Fase 3: Op de perceelsgedeelten welke als [ geel ] zijn aangegeven op de Faseringskaart dienen in de periode 2014 2016 64 woningen te worden gerealiseerd. 6.2 Het is verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de faseringstijdvakken zoals aangegeven in paragraaf 6.1. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van dit verbod indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van dit exploitatieplan. 6.3 Burgemeester en wethouders kunnen aan een ontheffing beperkingen of voorschriften verbinden, welke beperkingen en voorschriften verband moeten houden met de belangen op wier bescherming de betreffende bepalingen zien. 6.4 Een ontheffing zal worden geweigerd, indien de verlening ervan zou betekenen dat het exploitatieplan structureel wordt gewijzigd of de verlening gevolgen heeft voor de Exploitatieopzet. CO20100421-9 -
7. OMSCHRIJVING VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN EISEN EN REGELS VOOR KWALITEIT EN UITVOERING DAARVAN Als onderdeel van de exploitatie van het Exploitatiegebied moeten werken, werkzaamheden en voorzieningen worden gerealiseerd, onder andere voor de aanleg van nutsvoorzieningen, het bouwrijp maken en het inrichten van de Openbare ruimte. De kosten hiervan zijn opgenomen in de Exploitatieopzet (zie hoofdstuk 9). In paragraaf 7.1, 7.2 en 7.3 worden de benodigde werken, werkzaamheden en voorzieningen omschreven, die betrekking hebben op het bouwrijp en woonrijp maken van het uitgeefbare gebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte. In paragraaf 7.4 zijn de eisen en regels voor kwaliteit en uitvoering opgenomen. 7.1. Omschrijving van het bouwrijp maken van het Exploitatiegebied In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken voorzien: - het ontdoen van bebouwing, bouwresten en andere boven- en ondergrondse obstakels; - het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein; - het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken; - het dempen van sloten en watergangen; - het treffen van grondwaterregulerende maatregelen; - het afvoeren van grondwater; - en overige voorkomende werkzaamheden. 7.2. Omschrijving van de nutsvoorzieningen in het Exploitatiegebied In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor de aanleg van nutsvoorzieningen, inclusief bijbehorende bovengrondse voorzieningen, voorzien van: - aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatiehuisjes, verdeelkasten. 7.3. Beschrijving van de werken en werkzaamheden voor het inrichten van de Openbare ruimte in het Exploitatiegebied In het Exploitatiegebied zijn de volgende werken en werkzaamheden voor het (her)inrichten van de Openbare ruimte voorzien: - Het aanleggen en aanpassen van wegen en pleinen, zowel met een open verharding als asfalt, met bijbehorende (verkeers- en verkeersregulerende-) voorzieningen; - het aanleggen van trottoirs, voet- en rijwielpaden en parkeerplaatsen; - het aanleggen van openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen; - het aanleggen van duikers, rioleringen en gemalen, persleidingen; - het plaatsen van straatmeubilair, speelvoorzieningen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte; - het aanleggen van groenvoorzieningen. CO20100421-10 -
7.4. Eisen en regels omtrent het uitvoeren van werken en werkzaamheden en de uitvoering daarvan 7.4.1 De bestekken en tekeningen voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte, een en ander zoals in de paragrafen 7.1 tot en met 7.3 omschreven, dienen te voldoen aan de technische eisen zoals opgenomen in het Programma van Eisen, welke als bijlage 6 bij het exploitatieplan, is bijgevoegd. 7.4.2 Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, dienen zich bij de uitvoering te houden aan de door de gemeente gestelde nadere beeldkwaliteitseisen, zoals vastgelegd in het Beeldkwaliteitplan Lage Heide Woongebied (maart 2010, kenmerk 200913002). 7.4.3 Als onderdeel van het bouwrijp maken dient het terrein te worden geëgaliseerd cq. aangevuld met schoon zand c.q. grond met gemiddeld 20 centimeter tot ca. 24,7 m +NAP (westelijk deel plangebied) en ca. 23,2 m +NAP (oostelijk deel plangebied). Ter plaatse van de woonpercelen en groenpercelen wordt als onderdeel van het woonrijp maken de oorspronkelijke maaiveldhoogte weer teruggebracht met de in het onderdeel bouwrijp maken ontgraven landbouwgrond. Deze oorspronkelijke maaiveldhoogte betreft ca. 25,00 m +NAP (westelijk deel plangebied) en ca. 23,50 m +NAP (oostelijk deel plangebied). 7.4.4 Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het Exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de Openbare ruimte, voordat het bestek ter goedkeuring is voorgelegd aan en is goedgekeurd door burgemeester en wethouders. 7.4.5 De bestekken en tekeningen zullen worden getoetst aan de gestelde eisen in de in paragrafen 7.4.1 en 7.4.2 genoemde stukken. Burgemeester en Wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de bestekken en tekeningen omtrent de goedkeuring van deze stukken. 7.4.6 De werken en werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de door de gemeente goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het bouw - en woonrijpmaken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de paragrafen 7.4.1 en 7.4.2 genoemde stukken. De partij die uitvoert is aansprakelijk voor schade die zijn bouwactiviteiten veroorzaakt. 7.4.7 De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte, vindt plaats onder toezicht van een door burgemeester en wethouders aangewezen toezichthouder. De toezichthouder geeft aanwijzingen over de route van het bouwverkeer. Na de start van de uitvoering van de werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot de gronden van het Exploitatiegebied waarop de uitvoering plaatsvindt. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevolgd. 7.4.8 Partijen die de werken en werkzaamheden uitvoeren, zijn verplicht tot het onderhouden van de bouwwegen totdat deze wegen als onderdeel van de Openbare Ruimte woonrijp zijn gemaakt. CO20100421-11 -
7.4.9 Zodra de werken en werkzaamheden zijn voltooid wordt hiervan door Partijen schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders. Bij die melding wordt een voltooiingsverslag gevoegd dat een aanduiding van de werken en werkzaamheden inhoudt waarop de melding betrekking heeft. 7.4.10 Een voltooiingsverslag behoeft de schriftelijke instemming van burgemeester en wethouders. Uiterlijk 8 weken na ontvangst van dat verslag wordt omtrent de instemming ermee besloten. 7.4.11 Burgemeester en Wethouders onthouden zich van instemming met een voltooiingsverslag, indien daarin naar hun oordeel niet aannemelijk is gemaakt dat de daarin begrepen werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd in overeenstemming met de in paragraaf 7.4.6 goedgekeurde bestekken en tekeningen voor het bouw - en woonrijpmaken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de Openbare ruimte en overeenkomstig de eisen zoals opgenomen in de paragrafen 7.4.1 en 7.4.2 genoemde stukken. 7.4.12 Exploitant neemt bij overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente gedurende 12 maanden na overdracht aan de gemeente, het onderhoud van de openbare ruimte en de gerealiseerde voorzieningen voor zijn rekening en herstelt voor zijn rekening eventuele gebreken. 7.4.13 Het is verplicht de diensten, werken en werkzaamheden namens de gemeente openbaar aan te besteden volgens de richtlijnen 2004/18/EG van het Europees Parlement en de Raad van 31 maart 2004 betreffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, zoals gepubliceerd in PbEG 2004, L 134/114 d.d. 30 april 2004, alsmede volgens de interpretatieve mededeling van de Europese Commissie over de Gemeenschapswetgeving die van toepassing is op het plaatsen van opdrachten die niet of slechts gedeeltelijk onder de richtlijnen inzake overheidsopdrachten vallen, zoals gepubliceerd in PbEG 2006, C 179/02. Wat betreft opdrachten met een opdrachtsom onder het betreffende drempelbedrag uit de voornoemde richtlijnen, dient voorts het gemeentelijk aanbestedingsbeleid te worden gevolgd waarvan de relevante delen zijn opgenomen in bijlage 8 bij dit exploitatieplan. 7.4.14 Om te garanderen dat aan het in 7.4.13 bepaalde wordt voldaan, dient exploitant de raming van de door deze exploitant aan te leggen openbare voorzieningen 13 weken voorafgaand aan de geplande aanleg ter controle aan de gemeente voor te leggen. Daarbij dient de exploitant tevens een aanbestedingsprotocol op te stellen in overleg met het cluster centrale inkoop van de gemeente Valkenswaard, waarin is aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt gegund. Dit aanbestedingsprotocol dient aan burgemeester en wethouders te worden voorgelegd. Burgemeester en Wethouders beslissen uiterlijk 8 weken na ontvangst van de raming en het protocol omtrent de instemming met het protocol. 7.4.15 De gunning van opdrachten voor de uitvoering van werken en werkzaamheden vindt plaats in overeenstemming met het aanbestedingsprotocol waarmee door burgemeester en wethouders is ingestemd. 7.4.16 Het is verboden de werken, werkzaamheden en bouwwerken, zoals omschreven in de paragrafen 7.1, 7.2 en 7.3, in strijd met de eisen zoals opgenomen in de paragrafen 7.4.1 tot en met 7.4.15 uit te voeren. CO20100421-12 -
8. REGELS MET BETREKKING TOT DE UITVOERBAARHEID: WONINGBOUW CATEGORIEËN 8.1 Voor de ontwikkeling van 12 sociale huurwoningen (12% van het totale woningbouwprogramma in de sociale sector) worden aangewezen de gronden die met de aanduiding patio- en rijwoningen sociaal zijn opgenomen op de Verkavelingkaart met aangewezen woningbouwcategorieën die als kaartnummer 5 onderdeel uitmaakt van dit Exploitatieplan. Een sociale huurwoning is een woning waarvoor een prijsgrens is bepaald van ten hoogste 357,37 per maand (peildatum 1/1/2009). Dit bedrag wordt met ingang van 1 januari van elk jaar gewijzigd overeenkomstig de wijziging per gelijke datum van het bedrag genoemd in artikel 18 eerste lid onderdeel b van de Wet op de huurtoeslag. 8.2 Voor de ontwikkeling van 87 sociale koopwoningen (88% van het totale woningbouwprogramma in de sociale sector) worden aangewezen de gronden die met de aanduiding patio- en rijwoningen sociaal zijn opgenomen op de Verkavelingkaart met aangewezen woningbouwcategorieën die als kaartnummer 5 onderdeel uitmaakt van dit Exploitatieplan. Een sociale koopwoning is een woning waarvoor een prijsgrens is bepaald tot 194.000 (peildatum 1/1/2009). 8.3 Voor de ontwikkeling van 81 kavels voor particulier opdrachtgeverschap worden aangewezen de gronden die met de aanduiding Vrijstaan particulier opdrachtgeverschap zijn opgenomen op de Verkavelingkaart die als kaartnummer 5 onderdeel uitmaakt van dit exploitatieplan. Van een kavel voor particulier opdrachtgeverschap is sprake als een particulier volledige juridische zeggenschap heeft en de verantwoordelijkheid draagt, voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning. 8.4 Een sociale huurwoning wordt verhuurd aan een woningzoekende die past binnen de doelgroep van natuurlijke personen met een huishoudinkomen van ten hoogste 33.000.Het huishoudinkomen is gelijk aan de gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet inkomstenbelasting 2001 van de huurder en de overige bewoners van een woongelegenheid die bij aanvang van de bewoning van die woongelegenheid meerderjarig zijn. 8.5 Een sociale koopwoning wordt verkocht aan een woningzoekende die past binnen de doelgroep van natuurlijke personen van 18 t/m 35 jaar die op zoek zijn naar een zelfstandige sociale koopwoning en geen woning leeg achterlaten dan wel die een woning huren en deze leeg achterlaten. 8.6 Bij verhuur van een sociale huurwoning aan een huurder die niet past binnen de in de paragraaf 8.4 omschreven doelgroep of bij verkoop van een sociale huurwoning waardoor niet meer de instandhouding als sociale huurwoning wordt verzekerd binnen een termijn van tien jaren nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, is een onmiddellijk opeisbare boete aan de gemeente verschuldigd. 8.7 Bij verkoop, zowel in juridisch als in economische zin, van een sociale koopwoning, binnen een termijn van tien jaren nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, is een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd aan de gemeente, tenzij de woning wordt verkocht aan een koper die past binnen de in paragraaf 8.5 omschreven doelgroep. CO20100421-13 -
8.8 De boete als bedoeld in de paragrafen 8.6 en 8.7 bedraagt per woning in: - het 1 ste jaar na ingebruikname 100.000. - het 2 de jaar na ingebruikname 90.000. - het 3 de jaar na ingebruikname 80.000. - het 4 de jaar na ingebruikname 70.000. - het 5 de jaar na ingebruikname 60.000. - het 6 de jaar na ingebruikname 50.000. - het 7 de jaar na ingebruikname 40.000. - het 8 ste jaar na ingebruikname 30.000. - het 9 de jaar na ingebruikname 20.000. - het 10 de jaar na ingebruikname 10.000. 8.9 De eigenaar van de sociale koopwoning kan bij verkoop binnen tien jaar van die woning burgemeester en wethouders verzoeken een ontheffing te verlenen van het bepaalde in paragraaf 8.7. Deze ontheffing wordt door burgemeester en wethouders verleend indien de eigenaar aantoont dat zich een van de volgende gevallen voordoet: - verandering van werkkring aan de zijde van de eindgebruiker, op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; - overlijden van de eindgebruiker of diens echtgenote of van zijn of haar geregistreerde partner; - ontbinding van het huwelijk of het geregistreerde samenlevingscontract van de eindgebruiker; - verhuizing die noodzakelijk is in verband met de gezondheid van de eindgebruiker of een van zijn of haar gezinsleden; - een andere bijzondere en klemmende omstandigheid van zodanige aard dat van de eindgebruiker redelijkerwijs niet verlangd kan worden dat hij gedurende de aangeduide termijn ter plaatse blijft wonen. 8.10 Het is verboden in strijd met de regels te handelen, zoals omschreven in de paragrafen 8.1 tot en met 8.5. CO20100421-14 -
9. DE EXPLOITATIEOPZET 9.1. Aanduiding van het tijdvak Gelet op de verwachte afzet van bouwkavels en de situatie op de Valkenswaardse woningmarkt, wordt de uitgifte van bouwkavels voorzien in de jaren 2012, 2013, 2014 en 2015. De start van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het Exploitatiegebied wordt voorzien in 2011, na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. De geschatte doorlooptijd van het bestemmingsplan is vervolgens 5 jaar. Dat betekent dat de gemeentelijke exploitatie per 1-1-2016 beëindigd en afgesloten zal worden. 9.2. Aanduiding van de fasering De realisatie van de woningen is in drie fasen verdeeld met respectievelijk daaraan verbonden de tijdvakken 2011-2015, 2013-2014, 2014-2016. Deze fasering en de bijbehorende tijdvakken is weergegeven op de Faseringskaart, die als kaartnummer 4 bij dit exploitatieplan is gevoegd. Vanuit deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment teruggerekend : de totale kosten en totale opbrengsten worden contant gemaakt. 9.3. Raming van de inbrengwaarde van de gronden De Wro en het Bro geven limitatief aan welke kosten in het exploitatieplan opgenomen mogen worden. Om de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied te ramen, worden voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: 1 de waarde van de gronden in het Exploitatiegebied; 2 de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; 3 de kosten van het vrijmaken van de gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; 4 de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied. In tabel 1 is de inbrengwaarde van de gronden opgenomen, die in dit exploitatieplan voorzien zijn. Ad 1. en 2. Alle eigendommen (grond en opstal), die in het Exploitatiegebied gelegen zijn, zijn met peildatum 1 oktober 2010 getaxeerd conform artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet door een beëdigd taxateur. De eigendommen in het Exploitatiegebied (waarde van de gronden en opstallen) zijn getaxeerd op circa 12,9 mln. De bijkomende kosten van verwerving worden in totaal geraamd op circa 0,4 mln.. In totaal worden de ramingen van de gronden en opstallen geraamd op circa 13,2 mln.. Ad 3. In de Exploitatieopzet worden geen kosten voor het vrijmaken van gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten voorzien. Ad 4. De kosten voor sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied worden geraamd op circa 0,2 mln. CO20100421-15 -
Inbrengwaarde gronden 6.2.3.a W aarde van de gronden 13.230.000 Particulier eigendom 3.614.410 Valkenswaard G1580 115.200 Valkenswaard H139 201.720 Valkenswaard H34 435.400 Valkenswaard H36 147.200 Valkenswaard H37 386.440 Valkenswaard H44 412.000 Valkenswaard H45 274.900 Valkenswaard H46 443.500 Valkenswaard H62 256.500 Valkenswaard H69 207.600 Valkenswaard H80 133.950 Valkenswaard H94 600.000 Gemeentelijk eigendom 9.258.947 Bijkomende kosten 356.643 6.2.3.b W aarde van de opstallen - 6.2.3.c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. - 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen opstallen, obstakels, funderingen en kabels & leidingen 218.201 Totaal inbrengwaarde gronden 13.448.201 Tabel 1: inbrengwaarde gronden 9.4. Raming van de andere kosten in verband met de exploitatie In tabel 2 zijn de andere kostensoorten in verband met de exploitatie opgenomen, die in dit exploitatieplan voorzien zijn (al dan niet deels gerealiseerd). Andere kosten in verband met de exploitatie 6.2.4.a Kosten onderzoeken 927.101 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 1.000.392 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.443.352 6.2.4.d Kosten van maatregelen 3.125.000 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) 720.000 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) - 6.2.4.g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht 1.168.060 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 387.687 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities - 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 2.045.724 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer (netto) 12.729 6.2.4.l Planschadekosten 375.000 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen - 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten 4.967.585 Totaal andere kosten in verband met de exploitatie 21.172.630 Tabel 2: andere kosten in verband met de exploitatie 9.5. Raming van de opbrengsten van de exploitatie Naast kosten voor het realiseren van de Openbare ruimte en het bouwprogramma, kent de exploitatie ook opbrengsten door de uitgifte van gronden, subsidies en bijdragen van de gemeenten en van derden. CO20100421-16 -
Hierna wordt in tabel 3 aangegeven welke opbrengsten worden verkregen uit de uitgifte van gronden, alsmede wat de verschillende opbrengstpotenties van de verschillende functies zijn. Het uitgangspunt voor de bepaling van de opbrengsten is het gemeentelijk grondprijsbeleid Valkenswaard. In de Exploitatieopzet worden geen te ontvangen bijdragen en subsidies van derden of andere exploitaties voorzien. Opbrengsten van de exploitatie 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied * Woningbouw sociale sector (grondgebonden) 304,00 16.926 m2 5.145.000 * Woningbouw vrije sector (grondgebonden) 380,00 84.813 m2 32.230.000 * Gronduitgifte overig 500.000 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden - 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties - Totaal opbrengsten van de exploitatie 101.739 m2 37.875.000 Tabel 3: opbrengsten van de exploitatie 9.6. Wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden Op basis van het in de bouwaanvraag opgenomen bouwprogramma, kan de bruto-exploitatiebijdrage worden bepaald. Deze bepaling vindt plaats op basis van de vergelijking van het totaal aan contante kosten met het totaal aan contante opbrengsten. In bijlage 7 is de Exploitatieopzet voor het bepalen van de bruto exploitatiebijdrage opgenomen. De Exploitatieopzet vormt de basis voor de berekening van de exploitatiebijdrage die betaald moet worden bij de afgifte van de omgevingsvergunning. De totale contante kosten (contante waarde van de ramingen in 9.3 en 9.4) voor het exploitatieplan bedragen 28,99 mln. De totale contante opbrengsten (contante waarde van de raming in 9.5) bedragen 31,48 mln. Het totaal aan contante kosten is derhalve lager dan het totaal aan contante opbrengsten. Aldus kunnen alle kosten verhaald worden. In bijlage 7 is per eigenaar de berekening van de Exploitatiebijdrage in detail opgenomen. Voor de Exploitatieopzet en berekening van de exploitatiebijdragen is niet relevant wie eigenaar is van de percelen. Alle percelen delen naar rato van de opbrengstpotentie mee in de kosten voor realisatie van het Exploitatiegebied. In onderstaande tabel (pagina 18) wordt een voorbeeldberekening weergegeven voor het bepalen van een netto exploitatiebijdrage per exploitant. CO20100421-17 -
Berekeningswijze individuele exploitatiebijdrage Stap 1: gegevens individuele eigenaar in exploitatieplan per perceel A Inbrengwaarde perceel 1.000.000 B Uitgeefbaar gebied perceel 60% C Openbaar gebied perceel 40% D Relatief aandeel opbrengstpotentie perceel 5% E Zelfverrichte werkzaamheden - Stap 2: berekening individuele exploitatiebijdrage per perceel F Totaal contante kosten 28.961.000 G Totaal contante opbrengsten 31.467.000 H Maximaal verhaalbare kosten ( = minimum van F en G) 28.961.000 D Relatief aandeel opbrengstpotentie perceel 5% I Maximaal te verhalen kosten op individuele eigenaar ( = H x D) 1.448.050 A Inbrengwaarde perceel 1.000.000 B Uitgeefbaar gebied perceel 60% J Inbrengwaarde zelf te bebouwen deel perceel ( = A x B ) 600.000 K Bruto exploitatiebijdrage individuele eigenaar ( = I - J ) 848.050 A Inbrengwaarde perceel 1.000.000 C Openbaar gebied perceel 40% L Aankoopsom openbaar gebied perceel ( = A x C ) 400.000 E Zelfverrichte werkzaamheden individuele eigenaar - M Netto exploitatiebijdrage individuele eigenaar ( = K - L - E ) 448.050 te betalen bij verlening van de bouwvergunning Tabel 4: voorbeeldberekening exploitatiebijdrage individuele eigenaar CO20100421-18 -
9.7. Percentage gerealiseerde kosten Bij vaststelling van het exploitatieplan zijn reeds kosten (en nog geen opbrengsten) gerealiseerd. Deze worden weergegeven in onderstaande tabel. Tabel 5: percentage gerealiseerde kosten en opbrengsten P ercentage gerealiseerde kosten Begroot Gerealiseerd % per 31/12/2009 K ostensoort 6.2.3.a W aarde van de gronden 13.230.000 5.236.957 40% 6.2.3.b W aarde van de opstallen - - 0% 6.2.3.c Kosten vrijmaken grond van rechten e.d. - - 0% 6.2.3.d Kosten sloop, verwijderen, verplaatsen 218.201-0% 0% 6.2.4.a Kosten onderzoeken 927.101-0% 6.2.4.b Kosten bodemsanering en grondwerken 1.000.392-0% 6.2.4.c Kosten aanleg voorzieningen in het gebied 6.443.352-0% 6.2.4.d Kosten van maatregelen 3.125.000-0% 6.2.4.e Kosten buiten het exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen) 720.000-0% 6.2.4.f Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) - - 0% 6.2.4.g Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht 1.168.060 577.951 49% 6.2.4.h Kosten opstellen ruimtelijke plannen 387.687 155.821 40% 6.2.4.i Kosten ontwerpcompetities - - 0% 6.2.4.j Gemeentelijke apparaatskosten 2.045.724 904.520 44% 6.2.4.k Kosten tijdelijk beheer (netto) 12.729 12.729 100% 6.2.4.l Planschadek os ten 375.000-0% 6.2.4.m Niet terugvorderbare belastingen - - 0% 6.2.4.n Rentekosten / -opbrengsten 4.967.585 826.040 17% Kostenstijging - 0% Totaal kosten 34.620.831 7.714.018 22% Opbrengstensoort 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied * W oningbouw sociale sector (grondgebonden) 5.145.000-0% * W oningbouw vrije sector (grondgebonden) 32.230.000-0% * Gronduitgifte overig 500.000-0% 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden - - 0% 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties - - 0% Opbrengstenstijging - - 0% Totaal opbrengsten 37.875.000-0% CO20100421-19 -
KAARTEN EN OVERIGE BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEPLAN Kaarten: Kaart 1: Eigendomskaart (tekeningnummer: C3113-01/P04C). Zie bijlage Kaart 1. Kaart 2: Exploitatieplankaart (tekeningnummer: C3113-01/P01G). Zie bijlage Kaart 2. Kaart 3: Kaart, te verwerven gronden (tekeningnummer: C3113-01/P06C). Zie bijlage Kaart 3. Kaart 4: Faseringskaart (tekeningnummer: C3113-01/P02D). Zie bijlage Kaart 4. Kaart 5: Verkavelingkaart soc. won. en part. opdr. schap (tekeningnummer: C3113-01/P05C). Zie bijlage Kaart 5. Bijlagen: Bijlage 6: Programma van Eisen Bijlage 7: Exploitatieopzet en bijdragen incl. Plankostenscan Bijlage 8: Relevante delen uit het gemeentelijk aanbestedingsbeleid CO20100421-20 -
B TOELICHTING BIJ HET EXPLOITATIEPLAN Hoofdstuk 1: begrippen en citeertitel In dit hoofdstuk worden de meest gebruikte begrippen verklaard en is de citeertitel opgenomen. Hoofdstuk 2: koppeling met bestemmingsplan Lage Heide wonen In het Bestemmingsplan zijn voor de in deel A van dit exploitatieplan genoemde uitgiftecategorieën bouwmogelijkheden opgenomen. Dit zijn bouwplannen als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro. Ingevolge artikel 6.12 lid 1 Wro stelt de gemeenteraad voor dergelijke voorgenomen bouwplannen een exploitatieplan vast, behalve als er een anterieure overeenkomst is gesloten met de eigenaren in het plangebied. In het plangebied hebben, naast de gemeente, elf particuliere eigenaren het eigendom van percelen. De gemeente heeft nog geen overeenstemming kunnen bereiken met deze eigenaren over de exploitatie van hun gronden en over het verhalen van de kosten daarvan op deze eigenaren. Hoofdstuk 3: begrenzing van het Exploitatiegebied Met de vaststelling van het Bestemmingsplan vindt er een bestemmingswijziging van het Exploitatiegebied plaats van voornamelijk agrarische functies naar woonfuncties. Nagenoeg het gehele bestemmingsplangebied bevat bouw en aanlegmogelijkheden. In het Bestemmingsplan is een aantal woningen, gelegen aan de Mgr. Smetsstraat, conserverend bestemd. Dit betekent dat deze woningen geen onderdeel uitmaken van het Exploitatiegebied. Delen van de achtertuinen van enkele van deze woningen zijn echter wel in het Exploitatiegebied opgenomen, omdat op delen van deze achtertuinen woningbouw wordt mogelijk gemaakt. Deze gronden maken aldus wel onderdeel uit van het Exploitatiegebied. Hoofdstuk 4: grondgebruik In dit hoofdstuk geeft de gemeente weer hoe zij het grondgebruik in het Exploitatiegebied heeft voorgenomen. De Exploitatieplankaart dient niet alleen om de ligging van de Openbare Ruimte en uitgiftecategorieën aan te geven, maar ook als onderlegger voor de Exploitatieopzet en de berekening voor het verhaal van kosten via de Exploitatiebijdrage. Hoofdstuk 5: te verwerven gronden De gemeente heeft op het moment van vaststelling van het exploitatieplan niet alle grond in het gebied in eigendom. Met de eigenaren waarvan de gemeente de gronden nog niet heeft verworven, zijn onderhandelingen gevoerd. Hierbij is gebleken dat tien eigenaren nog niet willen overgaan tot het verkopen van hun gronden of een deel daarvan aan de gemeente. Deze eigenaren hebben overeenkomstig het Bestemmingsplan de mogelijkheid om op hun percelen zelf bebouwing en de aanleg van Openbare Ruimte te realiseren overeenkomstig de eisen en regels die het Exploitatieplan daaraan stelt. De gemeente is voornemens de particuliere percelen minnelijk te verwerven. Mocht verwerving niet plaatsvinden, dan zal onteigening overwogen worden indien de eigenaren niet bereid zijn tot zelfrealisatie over te gaan. Zelfrealisatie is mogelijk zolang de uitvoering van de bebouwing en aanleg van de Openbare CO20100421-21 -
Ruimte plaatsvindt binnen de opgenomen tijdvakken, zoals opgenomen op de faseringskaart en met inachtneming van de voorwaarden als opgenomen in het exploitatieplan. Voor het beheer van de Openbare Ruimte heeft de gemeente als beleid dat de ondergrond van de Openbare Ruimte haar eigendom moet zijn. In dit exploitatieplan zijn daarom de gronden bestemd voor Openbare Ruimte aangewezen als te verwerven gronden. De levering van grond door de eigenaar dient plaats te vinden op het moment dat de Openbare Ruimte gerealiseerd is. De gemeente gaat ervan uit dat de exploitant de grond waarop de openbare voorzieningen zijn gerealiseerd aan de gemeente in eigendom overdraagt. De gemeente stelt daarbij de verplichting dat de verkoper gedurende een periode van 12 maanden na de datum van overdracht aan de gemeente het onderhoud van de openbare ruimte en de gerealiseerde voorzieningen voor haar rekening neemt en eventuele gebreken voor haar rekening herstelt. Hoofdstuk 6: fasering De door de gemeente gekozen fasering valt uiteen in drie tijdvakken. De begrenzing en de tijdsperiode voor Fase 1 is als zodanig gekozen omdat de gronden in deze fase grenzen aan de bestaande kern van Dommelen. Daarnaast zijn de gronden in deze fase in eigendom van de gemeente waardoor er voor de gemeente geen risico bestaat dat de gekozen fasering niet gehaald wordt. Voor de begrenzing en de tijdsperiode voor Fase 2 is gekozen omdat dit tijdvak bestaat uit aangesloten bouwblokken die eenvoudig ontsloten kunnen worden. De begrenzing en het gekozen tijdvak voor Fase 3 is gekozen omdat in deze fase de gronden van de eigenaren waarmee de gemeente geen overeenstemming heeft bereikt, zijn opgenomen. Doordat de grond van deze eigenaren pas in fase 3 is ingedeeld, geeft dat eigenaren meer gelegen tot ontwikkeling over te gaan. Hoofdstuk 7: omschrijving van werken en werkzaamheden en eisen en regels voor kwaliteit en uitvoering daarvan In hoofdstuk 7 zijn in de paragrafen 7.1, 7.2 en 7.3 de omschrijving dan wel beschrijving van de werken en werkzaamheden opgenomen. De kwaliteitseisen waaraan de werken en werkzaamheden dienen te voldoen, zijn opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan Lage Heide Woongebied (maart 2010, kenmerk 200913002) en het Programma van Eisen. Het Beeldkwaliteitsplan ziet daarbij op de beeldkwaliteitseisen die worden gesteld aan de realisatie van de Openbare Ruimte. In het programma van eisen zijn de technische omschrijven opgenomen van de werken en werkzaamheden. Aanbesteding De gemeente acht het wenselijk dat zij opdrachtgever is voor de realisatie van de werken en werkzaamheden in het Exploitatiegebied. Indien een exploitant van gronden aangeeft zelf op zijn eigen gronden conform het bepaalde in het exploitatieplan de werken en werkzaamheden te willen realiseren, dan dient bij het plaatsen van een opdracht daaromtrent voldaan te worden aan de regels uit het Europees aanbestedingsrecht. Vanwege de onduidelijkheid van de uitleg van het begrip werk uit de Richtlijn 2004/18/EG van het Europees Parlement en de Raad van 31 maart 2004 bij een gebiedsontwikkeling die gefaseerd wordt uitgevoerd, kan op voorhand niet worden aangegeven of alle opdrachten Europees moeten worden aanbesteed. Mogelijk dient de in paragraaf 7.4.9 genoemde interpretatieve mededeling te worden toegepast (aangaande het op de markt zetten van opdracht met een opdrachtsom onder de CO20100421-22 -
drempel). De gemeente heeft een eigen aanbestedingsbeleid. De voor de grondeigenaren relevante delen daarvan zijn als bijlage 8 bijgevoegd. Dit aanbestedingsbeleid dient te worden toegepast bij het op de markt zetten van opdrachten met een opdrachtsom onder de drempel, behoudens indien uit de interpretatieve mededeling van de Europese Commissie als genoemd in paragraaf 7.4.9 volgt dat hiervan afgeweken dient te worden. Vanuit haar verantwoordelijkheid als aanbestedende dienst wenst de gemeente regie te houden op de wijze waarop de opdachten tot realisatie van de werken en werkzaamheden op de markt worden gezet en heeft derhalve in paragraaf 7.4.9 tot en met 7.4.12 daaraan regels gesteld. Hoofdstuk 8: uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid: woningbouwcategorieën De gemeente heeft ervoor gekozen de mogelijkheden die artikel 6.2.11 Bro biedt, te gebruiken. Voor wat betreft sociale huur en sociale koop geldt, dat de opgenomen aantallen een vertaling zijn van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Voorts is aangesloten bij de stedenbouwkundige overweging dat het gebied een dorps karakter heeft. Goedkope woningen worden in de regel niet geprojecteerd op gronden die qua ligging een hoge opbrengstwaarde hebben. Ook daarmee is rekening gehouden bij het bepalen van de ligging van deze categorie woningen. Voor wat betreft particulier opdrachtgeverschap geldt dat de opgenomen aantallen een vertaling zijn van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid. De gemeente wil in elke te ontwikkelen fase de mogelijkheid voor particulier opdrachtgeverschap bieden. De regels voor sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap zijn opgenomen om helderheid te verschaffen over de doelgroepen waarvoor deze woningbouwcategorieën bedoeld zijn. Bij sociale huur- en koopwoningen zou speculatie met de prijzen van deze woningen kunnen optreden indien hiervoor geen beperkende voorschriften zouden worden opgenomen. De grondprijzen bij deze woningbouwcategorieën liggen lager dan de marktwaarde. De gemeente wenst met het opleggen van de regels, waaronder een boetebeding, het speculeren op het behalen van de winst bij snelle doorverkoop tegen gaan. CO20100421-23 -
Hoofdstuk 9: De exploitatieopzet 9.1 Toelichting bij aanduiding tijdvak Gelet op de verwachte afzet van bouwkavels en de situatie op de Valkenswaardse woningmarkt, wordt de uitgifte van bouwkavels voorzien in de jaren 2012, 2013, 2014 en 2015. De start van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het Exploitatiegebied wordt voorzien in 2011, na het onherroepelijk worden van het Bestemmingsplan. De geschatte doorlooptijd van het exploitatieplan is 5 jaar. Dat betekent dat de gemeentelijke grondexploitatie per 1-1-2016 beëindigd en afgesloten zal worden. 9.2 Toelichting bij aanduiding fasering en koppelingen De geraamde kosten en opbrengsten worden gefaseerd in het tijdvak van de exploitatie, waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen inflatie en rentekosten / -baten (dynamische eindwaardeberekening). De onderstaande parameters zijn gehanteerd bij de Exploitatieopzet, het contant maken van de kosten en opbrengsten en bij de dynamische eindwaardeberekening. Parameters dynamische eindwaardeberekening Startdatum exploitatie 1-1-2010 Einddatum exploitatie 1-1-2016 Prijspeildatum 1-1-2010 Kostenstijging Opbrengstenstijging Rentekosten Rente baten 3,0% per jaar 0,0% per jaar 4,5% per jaar 4,5% per jaar Tabel 6: parameters dynamische eindwaardeberekening / Exploitatieopzet 9.3 Toelichting bij raming van de inbrengwaarden van gronden Bij het ramen van de inbrengwaarde van de gronden in het Exploitatiegebied, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, berekend: 1. de waarde van de gronden in het Exploitatiegebied (Bro 6.2.3.a); 2. de waarde van de opstallen, die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt (Bro 6.2.3.b); 3. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten (Bro 6.2.3.c); 4. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied (Bro 6.2.3.d). Ad 1 en 2. De waarde van alle eigendommen (gronden en opstallen) die in het Exploitatiegebied gelegen zijn, zijn in oktober 2010 getaxeerd door een beëdigd taxateur conform artikel 40b tot en met 40f Onteigeningswet. Bij de taxatie is het Exploitatiegebied als geheel complex benaderd waarbij onderscheid gemaakt is tussen CO20100421-24 -
voorstroken en achtertuinen. De eigendommen in het Exploitatiegebied (waarde van de gronden en opstallen) zijn op prijspeil getaxeerd op circa 12,9 mln.. Tevens zijn de bijkomende kosten van verwerving (advieskosten, overdrachtskosten, etc.), De bijkomende kosten van verwerving worden in totaal geraamd op circa 0,4 mln.. In totaal is de raming van de gronden en opstallen circa 13,2 mln. Van dit bedrag is reeds 5,2 mln. per 31/12/2009 besteed. Ad 3. In de Exploitatieopzet worden geen kosten voor het vrijmaken van gronden in het Exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten voorzien. Ad 4. De kosten voor sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het Exploitatiegebied worden (incl. kostenstijging) geraamd op circa 0,2 mln. Deze raming heeft prijspeil 2010 en is in opdracht van de gemeente uitgevoerd. In de raming is rekening gehouden met de sloop en verwijdering van een 2-tal opstallen en een 12-tal schuren. Daarnaast is rekening gehouden met de verplaatsing van een Enexis-netstation aan de Irislaan. 9.4 Toelichting bij raming van de andere kosten in verband met de exploitatie In de Exploitatieopzet worden alle kosten en opbrengsten die verbonden zijn met de exploitatie van het exploitatiegebied, geraamd. Bij de berekening van kosten en opbrengsten is uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij gehanteerd zouden worden. Het prijspeil van de raming is 2010. Op grond van artikel 6.13 lid 6 Wro moeten de kosten die in het exploitatieplan worden opgenomen, voldoen aan drie criteria: Profijt: het Exploitatiegebied of een gedeelte daarvan moet nut ondervinden van de betreffende werken, werkzaamheden en maatregelen. Te denken valt aan fysiek nut (bij wegen of riolering bijvoorbeeld) of aan het feit dat door de voorzieningen en maatregelen een groter gebied kan worden ontwikkeld. Toerekenbaarheid: de kosten zouden zonder het plan niet gemaakt worden of worden mede ten behoeve van het plan gemaakt. Proportionaliteit: als meerdere percelen profijt hebben van een voorziening, werk of maatregel, worden de kosten naar rato verdeeld. Hierna volgt een toelichting op de verschillende kostensoorten: Kosten onderzoeken (Bro 6.2.4.a) In deze kostensoort zijn de onderzoekskosten en eventuele vervolgwerkzaamheden voor archeologie opgenomen. In het kader van archeologisch onderzoek is een proefsleuvenonderzoek inmiddels gestart. Eventuele vervolgwerkzaamheden / -onderzoeken zullen op basis van de onderzoeksresultaten worden uitgevoerd. In totaal zijn de kosten voor onderzoeken (incl. kostenstijging) geraamd op 927.101. Kosten bodemsanering en grondwerken (Bro 6.2.4.b) De kosten voor het verrichten van voorbereidende werkzaamheden, opruimingen en ophogen zijn in opdracht van de gemeente Valkenswaard geraamd op 1.000.392 (inclusief kostenstijging). CO20100421-25 -
Voor een nadere specificatie en technische omschrijvingen wordt verwezen naar het Programma van Eisen (Bijlage 6) en het Beeldkwaliteitplan Lage Heide Woongebied (maart 2010, kenmerk 200913002). Kosten aanleg voorzieningen in het Exploitatiegebied (Bro 6.2.4.c) De kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het Exploitatiegebied (aanleg voorzieningen in het gebied) zijn in opdracht van de gemeente Valkenswaard geraamd op 6.443.352 (inclusief kostenstijging). In de raming van deze kosten is rekening gehouden met het vernieuwen en herstellen van de bestaande openbare voorzieningen, vergunningen en verzekeringen en het beheervriendelijk maken van de Openbare Ruimte. Voor een nadere specificatie en technische omschrijvingen wordt verwezen naar het Programma van Eisen (bijlage 6) en het Beeldkwaliteitplan Lage Heide Woongebied (maart 2010, kenmerk 200913002). Kosten van maatregelen (Bro 6.2.4.d) Ten behoeve van het wegnemen van hindercontouren in het kader van de woningbouwontwikkeling in het Bestemmingsplan en het bestemmingsplan Lage Heide natuur, is het noodzakelijk om een verwerving buiten het Exploitatiegebied te doen. Deze verwerving is reeds in 2008 verricht en wordt aan beide bestemmingsplannen toegerekend. Voor het exploitatieplan is het aandeel van deze verwerving (incl. sloop van de opstallen) vastgesteld op 3.125.000 (excl. kostenstijging). Kosten buiten het Exploitatiegebied (ook compensatiemaatregelen (Bro 6.2.4.e) De raming van deze kosten heeft betrekking op de noodzakelijke compensatiemaatregelen, een door de provincie verplicht gestelde afdracht aan het fonds rood voor groen en de toegerekende investeringen in de bovenwijkse voorzieningen. De toerekening van deze investeringen (i.c. realisatie Lage Heideweg en fietspad over de Dommel) aan het Exploitatiegebied is op basis van onderstaande onderbouwing tot stand gekomen. Bovenwijkse investering Criteria Kostendragers LH Wonen LH Landgoederen LH Bedrijven Algemene Dienst Lage Heideweg Profijt ja ja ja ja gemeentelijke investering Toerekenbaarheid ja nee ja ja Proportionaliteit 3% 0% 10% 87% (obv verkeersonderzoek) 3.000.000 90.000-300.000 2.610.000 Fietspad over de Dommel Profijt ja ja ja ja netto gemeentelijke investering Toerekenbaarheid ja ja nee ja Proportionaliteit 50% 5% 0% 45% (obv nut / gebruik) 405.396 202.698 20.270-182.428 Tabel 7: onderbouwing toerekening bovenwijkse voorzieningen In totaal is deze kostenpost geraamd op 720.000 (excl. kostenstijging). Kosten voor toekomstige exploitaties (die in naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen) (Bro 6.2.4.f) CO20100421-26 -
In het kader van het exploitatieplan zijn geen kosten voor toekomstige exploitaties voorzien of geraamd. Kosten van voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht (Bro 6.2.4.g) De raming van deze kosten heeft op basis van de plankostenscan die voor het Bestemmingsplan is opgesteld, plaatsgevonden. In totaal worden de kosten voor voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht geraamd op 1.168.060 (incl. kostenstijging). Van dit budget is per 31/12/2009 reeds circa 0,58 mln. uitgegeven. Kosten opstellen ruimtelijke plannen (Bro 6.2.4.h) De raming van deze kosten heeft op basis van de plankostenscan, die voor het Bestemmingsplan is opgesteld, plaatsgevonden. In totaal worden de kosten voor voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht geraamd op 387.687 (incl. kostenstijging). Van dit budget is per 31/12/2009 reeds circa 0,16 mln. uitgegeven. Kosten ontwerpcompetities (Bro 6.2.4.i) In het kader van het exploitatieplan zijn geen kosten voor ontwerpcompetities voorzien of geraamd. Gemeentelijke apparaatskosten (Bro 6.2.4.j) De raming van deze kosten heeft op basis van de plankostenscan, die voor het Bestemmingsplan is opgesteld, plaatsgevonden. In totaal worden de kosten voor voorbereiding, ontwikkeling, beheer en toezicht geraamd op 2.045.724 (incl. kostenstijging). Van dit budget is per 31/12/2009 reeds circa 0,90 mln. uitgegeven. Kosten tijdelijk beheer (netto) (Bro 6.2.4.k) In het kader van het exploitatieplan zijn kosten gerealiseerd voor het tijdelijk beheer van door de gemeente verworven gronden. Deze kosten bedragen per 31/12/2009 12.729. De kosten voor het tijdelijk beheer in het aangegeven tijdvak zijn niet geraamd en worden verondersteld nihil te zijn. Planschadekosten (Bro 6.2.4.l) Voor het bestemmingsplan Valkenswaard-Zuid is in het verleden door BRO een planschaderisico-analyse uitgevoerd. Ten behoeve van het Bestemmingsplan Lage Heide wonen is deze analyse herzien. De kosten voor eventuele planschades als gevolg van het Bestemmingsplan worden geraamd op 375.000 (excl. kostenstijging). Niet terugvorderbare belastingen (Bro 6.2.4.m) In het kader van het exploitatieplan zijn geen kosten voor niet terugvorderbare belastingen voorzien en geraamd. Rentekosten / -opbrengsten (Bro 6.2.4.n) In het kader van het exploitatieplan zijn rentekosten gerealiseerd als gevolg van planontwikkeling en verwervingen. De gerealiseerde rentekosten per 31/12/2009 bedragen 826.040. Op basis van het tijdvak van het exploitatieplan, de fasering van kosten en opbrengsten en de gehanteerde renteparameter voor kosten en opbrengsten, worden de rentekosten vanaf 1/1/2010 tot en met 1/1/2016 geraamd op 4.141.545. In totaal zijn de rentekosten begroot op 4.967.585. CO20100421-27 -
9.5 Toelichting bij raming van de opbrengsten van de exploitatie Om twee redenen wordt de opbrengstpotentie van het exploitatieplan en van een individueel perceel bepaald. Ten eerste mag de gemeente slechts kosten verhalen voor zover opbrengsten in het exploitatieplan aanwezig zijn (de zogenaamde macro-aftopping). Daarnaast worden de verhaalbare kosten aan de hand van de opbrengstpotentie van de verschillende functies verdeeld over de individuele percelen in het Exploitatiegebied. De opbrengsten in het exploitatieplan worden verkregen uit de uitgifte van gronden. Het uitgangspunt voor de bepaling van de opbrengsten is het gemeentelijk grondprijsbeleid Valkenswaard en het grondgebruik dat volgt uit de Exploitatieplankaart, die is opgenomen als kaart 2. In onderstaande tabel 8 zijn de verschillende opbrengstcategorieën met het bijbehorend gemeentelijk grondprijsbeleid oppervlakte uitgeefbaar weergegeven. Opbrengsten van de exploitatie 6.2.7.a Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied * Woningbouw sociale sector (grondgebonden) 304,00 16.926 m2 5.145.000 * Woningbouw vrije sector (grondgebonden) 380,00 84.813 m2 32.230.000 * Gronduitgifte overig 500.000 6.2.7.b Bijdragen en subsidies van derden - 6.2.7.c Bijdrage andere exploitaties - Totaal opbrengsten van de exploitatie 101.739 m2 37.875.000 Tabel 8: categorieën gronduitgifte / opbrengsten Het woningbouwprogramma omvat in totaal 335 woningen / kavels. Dit woningbouwprogramma is verdeeld in: 1. 99 woningen in de sociale sector, in totaal 15.006 m2 uitgeefbaar; 2. 8 kavels voor woonwagenlocaties (valt onder woningbouw sociale sector (grondgebonden)), in totaal 1.920 m2 uitgeefbaar; 3. 147 woningen in de vrije sector, in totaal 42.990 m2 uitgeefbaar en 4. 81 kavels voor particulier opdrachtgeverschap / vrijstaande woningen, in totaal 41.823 m2 uitgeefbaar (valt onder woningbouw vrije sector (grondgebonden). Naast de gronduitgifte uit bovenstaande uitgeefbare oppervlakte wordt in het exploitatieplan rekening gehouden met overige gronduitgifte uit de verkoop van een onroerende zaak. In de Exploitatieopzet worden geen te ontvangen bijdragen en subsidies van derden of andere exploitaties voorzien. 9.6 Toelichting bij wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden In de Exploitatieopzet worden alle kosten en opbrengsten, die verbonden zijn met de exploitatie van het Exploitatiegebied, geraamd. Bij de berekening van kosten en opbrengsten wordt uitgegaan van objectief vastgestelde prijzen en waarden die in het vrij maatschappelijk verkeer door een redelijk handelende partij gehanteerd zouden worden. Deze kosten en opbrengsten worden gefaseerd in het tijdvak van de exploitatie waardoor de kosten en opbrengsten onderhevig worden aan de gevolgen van inflatie en van CO20100421-28 -
rentekosten / -baten (dynamische eindwaardeberekening). Vanuit deze fasering worden alle kosten en opbrengsten naar één en hetzelfde moment teruggerekend. Hierdoor worden de totale kosten en totale opbrengsten contant gemaakt. Op grond van artikel 6.16 Wro mogen de contante kosten verhaald worden tot de som van de opbrengsten in de Exploitatieopzet (de zogenaamde macro-aftopping). De totale contante kosten worden vervolgens verdeeld (omgeslagen) over alle percelen waarop een bouwplan mogelijk is. Onder een bouwplan wordt verstaan (art. 6.2.1 Bro): de bouw van één of meer woningen of hoofdgebouwen; de uitbreiding van een gebouw met minimaal 1000 m 2 of één of meer woningen; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden mits tenminste 10 woningen worden gerealiseerd; de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen, die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel/dienstverlening/kantoor of horecadoeleinden mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies minimaal 1500 m 2 bedraagt; de bouw van kassen met een oppervlakte van minimaal 1000 m 2. De verdeling van de totale contante kosten vindt plaats op basis van het aandeel van een betreffend perceel in de totale contante opbrengsten zoals deze opbrengst- / bouwmogelijkheden in het bestemmingsplan en de Exploitatieplankaart (Kaart 2) zijn opgenomen. De Exploitatiebijdrage die de exploitant bij het verlenen van de omgevingsvergunning moet betalen, wordt als volgt berekend. Het relatieve aandeel van het perceel in de opbrengstpotentie van het plan is gelijk aan het relatieve aandeel in de kosten dat een perceel moet dragen. De aldus bepaalde bruto Exploitatiebijdrage wordt met twee bedragen verminderd: 1. de inbrengwaarde van de te bebouwen gronden en, indien van toepassing, de te slopen opstallen. 2. de kosten van zelf uitgevoerde werkzaamheden. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld kosten voor slopen, grondwerken en sanering. Wat resteert, is de netto Exploitatiebijdrage, die de exploitant binnen de daartoe in de omgevingsvergunning gestelde termijn dient te voldoen (zie tabel 4 voor een voorbeeldberekening). Indien op het perceel van een exploitant ook toekomstige openbare ruimte is gelegen, dan sluiten de gemeente en de exploitant terzake van deze toekomstige openbare ruimte een koopovereenkomst. De koopsom is gelijk aan de inbrengwaarde van het openbaar gebied. In Bijlage 7 is de Exploitatieopzet en berekening van de individuele exploitatiebijdragen opgenomen. 9.7 Toelichting bij percentage gerealiseerde kosten; eindafrekening De in de Exploitatieopzet opgenomen begroting van kosten en opbrengsten is voor een groot deel gebaseerd op ramingen. In de huidige situatie zijn reeds planvoorbereidende werkzaamheden uitgevoerd en is reeds een gedeelte van de geraamde kosten gerealiseerd. Opbrengsten uit gronduitgifte of anderszins zijn nog niet gerealiseerd. Bij de jaarlijkse herziening van het exploitatieplan worden voor zover mogelijk de ramingen steeds aangepast of vervangen door de gerealiseerde kosten en opbrengsten. De Exploitatieopzet wordt jaarlijks geactualiseerd bij de herziening van het exploitatieplan. De actualisatie kan ertoe leiden dat eigenaren die nog geen omgevingsvergunning hebben aangevraagd, een hogere of een lagere Exploitatiebijdrage CO20100421-29 -
moeten betalen dan in het geval ze voor de actualisatie hun vergunningaanvraag hadden ingediend. Dit is af te leiden uit de herziening van het exploitatieplan. Eindafrekening Binnen drie maanden na uitvoering van de in het exploitatieplan opgenomen werken, werkzaamheden en maatregelen, wordt door het college van burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vastgesteld. Bij deze afrekening worden de betaalde Exploitatiebijdragen, zoals bedoeld in artikel 6.17 lid 1 Wro, herberekend op grond van de totale kosten en het aantal bouwplannen in het Exploitatiegebied overeenkomstig het relatieve aandeel in de kosten en opbrengsten van eigenaren. Indien een herberekende Exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan de door eigenaren betaalde Exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil terug voor zover dit groter is dan 5 procent. Over een eventuele terugbetaling wordt door de gemeente rente vergoed. Eigenaren die ten tijde van het betalen van de Exploitatiebijdrage houder waren van de desbetreffende omgevingsvergunning of diens rechtsopvolger, kunnen zelf ook verzoeken om een eindafrekening indien ten minste 90% van de in dit exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd. CO20100421-30 -
COLOFON CO20100421 Opdrachtgever : Gemeente Valkenswaard Project : Exploitatieplan Lage Heide wonen Dossier : AC3113-002-001 Omvang rapport : 31 pagina's Auteur : mr. A. Verhoeff, mr. E.J.M. Le Large Bijdrage : ir. R.A.K.M. Bouten Interne controle : mr. E.J.M. Le Large Projectleider : ir. P.J.A.H. Peeters Projectmanager : Datum : 02 december 2010 Naam/Paraaf : CO20100421-31 -
DHV B.V. Ruimte en Mobiliteit Laan 1914 nr. 35 3818 EX Amersfoort Postbus 1132 3800 BC Amersfoort T (033) 468 20 00 F (033) 468 28 01 E info@dhv.nl www.dhv.nl
KAART 1 Eigendomskaart (Tekeningnr C3113-01/P04C) bijlage 1 CO20100421-1 -
KAART 2 Exploitatieplankaart (Tekeningnr C3113-01/P01G) bijlage 2 CO20100421-1 -
KAART 3 Te verwerven gronden (Tekeningnr C3113-01/P06C) bijlage 3 CO20100421-1 -
KAART 4 Faseringskaart (Tekeningnr C3113-01/P02D) bijlage 4 CO20100421-1 -
KAART 5 Verkavelingskaart (Tekeningnr C3113-01/P05C) bijlage 5 CO20100421-1 -
BIJLAGE 6 Programma van Eisen bijlage 6 CO20100421-1 -
BIJLAGE 7 Exploitatieopzet en bijdragen incl. vragenlijst en resultaatsheet bijlage 7 CO20100421-1 -
BIJLAGE 8 Relevante delen uit het gemeentelijk aanbestedingsbeleid bijlage 8 CO20100421-1 -