Handboek Woningcorporaties 2012 Een handreiking voor de praktijk

Handboek Woningcorporaties 2012 Een handreiking voor de praktijk

Deloitte Accounting & Auditing Center Wilhelminakade 1 3072 AP ROTTERDAM Tel: (088) 288 18 02 Fax: (088) 288 99 24 www.deloitte.nl December 2012 Deloitte The Netherlands

Handboek Woningcorporaties 2012 Redactie: drs. Ronald van Dijk RA Frank van Kuijck RA RO EMIA drs. Ruud van Moll RA Auteurs: Ronald Brouwer Mr. dr. Gerda Groeneveld-Louwerse Mr. Ben Janssen Ernst-Jan Jungheim Lennert Ketner Msc Frank de Koeijer RA drs. Gert-Jan de Ruiter drs. Katie Zwetsloot-de Bruijn RA De auteurs zijn allen werkzaam bij Deloitte. De auteurs zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor onvolledigheden en/of onjuistheden die eventueel in deze uitgave voorkomen. Alle rechten zijn voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande toestemming van de uitgever. Deloitte, december 2012 VI

5 Onroerende zaken in de jaarrekening 5.1 INLEIDING Een van de belangrijkste wijzigingen in de herziene RJ 645 betreft het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de mogelijke classificaties en kwalificaties van het bezit en de bijbehorende wijze van waardering. 5.2 INDELING ONROERENDE ZAKEN IN DE JAARREKENING Door de invoering van de EU-beschikking en de herziene RJ 645 is een classificatie van het vastgoedbezit van woningcorporaties aan de orde. Voor de classificatie van het vastgoed geldt in de herziene RJ 645 een tweetal basisprincipes: 1. Het eerste principe gaat ervan uit dat woningcorporaties beschikken over een tweetal typen vastgoed. Dit zijn sociaal vastgoed en commercieel vastgoed. De voorgeschreven indeling sluit aan bij de uitgangspunten zoals opgenomen in de beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009. Het zogenoemde DAEB-bezit betreft het sociaal vastgoed en het niet- DAEB-bezit het commerciële vastgoed (huurwoningen met een huurprijs boven de sociale huurgrens (2012: 664,66)). Ook bedrijfsonroerend goed en garages die niet zijn gekoppeld aan sociale huurwoningen vallen onder commercieel vastgoed. Deze indeling geldt overigens voor elke verhuureenheid afzonderlijk. Binnen een bestaand complex van woningen kan dus zowel commercieel als sociaal vastgoed zijn opgenomen (bijvoorbeeld in geval van een duurdere hoekwoning of een penthouse). Na het indelen van het bezit in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed zal derhalve ook de complex/pmc-indeling daar op dienen te worden aangepast. 2. Het tweede principe schrijft voor dat de sociale vastgoedportefeuille dient te worden gekwalificeerd als vastgoedbelegging of bedrijfsmiddel. Dit geldt voor de sociale vastgoedportefeuille als geheel! Deze keuze dient te worden gebaseerd op het eigen beleid van de woningcorporatie. Indien de nadruk van het beleid ligt op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken, het volkshuisvestelijk beleid staat centraal: kwalificatie als bedrijfsmiddel. Indien de nadruk ligt op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement, het financieel beleid staat centraal: kwalificatie als vastgoedbelegging. Als de twee basisprincipes zijn ingevuld en de afwegingen hierbij zijn gemaakt, leidt dit per onderdeel van het vastgoedbezit tot een keuze voor de waardering van het vastgoed op historische kosten of actuele waarde. De actuele waarde is de bedrijfswaarde of marktwaarde. In bijgaand schema is deze beslisboom in drie stappen zichtbaar gemaakt. 41

Schema 1: keuzemodel classificatie en kwalificatie vastgoed stap 1: Classificatie naar typologie conform EU-beschikking stap 2: Kwalificatie op basis van beleid stap 3: Keuze waardering vastgoed Historische kostprijs Sociaal vastgoed Bedrijfsmiddel Actuele waarde bedrijfswaarde RJ 212 Historische kostprijs Onroerende zaken in exploitatie Vastgoedbelegging Actuele waarde marktwaarde RJ 213 Commercieel vastgoed Vastgoedbelegging Historische kostprijs Actuele waarde marktwaarde RJ 213 In het balansmodel van de herziene RJ 645 worden de volgende actiefposten onderscheiden voor de onroerende zaken: Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie (commercieel vastgoed + sociaal vastgoed als vastgoedbelegging) Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In dit hoofdstuk komt de verwerking en waardering van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling aan de orde. Daarnaast wordt in paragraaf 5.9 ingegaan op onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV). De aard en waardering van deze post is niet gewijzigd in de herziene RJ 645. Wel is de plaats van de VOV op de balans veranderd: de VOV worden onder de herziene RJ 645 opgenomen onder de actiefpost Vastgoedbeleggingen. In paragraaf 5.7 wordt ook nog ingegaan op onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop. Omdat de verwerking en waardering van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in de praktijk weinig vragen oproept is dit onderwerp niet in dit handboek opgenomen. 42

5 Onroerende zaken in de jaarrekening 5.3 WELKE ELEMENTEN SPELEN EEN ROL BIJ DE INDELING VAN HET BEZIT IN KASSTROOMGENERERENDE EENHEDEN? Het indelen van het bezit in kasstroomgenererende eenheden heeft belangrijke consequenties voor de waardering van de onroerende zaken in de jaarrekening, zowel bij waardering tegen actuele waarde als tegen historische kostprijs. Woningcorporaties moeten voor de waardering in de jaarrekening hun bezit indelen in kasstroomgenererende eenheden (complexen). Dit geldt voor zowel het sociaal als het commercieel vastgoed in exploitatie. Een kasstroomgenererende eenheid is volgens RJ 121.106 de kleinst identificeerbare groep van activa die kasstromen genereert bij voortgezet gebruik en die in grote mate onafhankelijk is van kasstromen van andere activa of groepen van activa. In RJ 645.208 is daarbij bepaald dat de indeling moet aansluiten bij het interne beleid en de bedrijfsvoering van de woningcorporatie. De indeling in kasstroomgenererende eenheden is derhalve een gevolg van de beleidskeuze van de directie van een woningcorporatie. Het heeft sterk de voorkeur dat de indeling in complexen volgt uit de inrichting van de interne sturingsinformatie. Deze informatie sluit immers aan op het geformuleerde beleid. Voorbeelden van het interne beleid zijn: het strategisch voorraadbeleid; het huur- en onderhoudsbeleid; levensduurschattingen: sturing op het niveau van fysieke bouwblokken; gebiedsgerichte sturing; beleid gericht op bepaalde productmarktcombinaties. Als productmarktcombinaties kunnen worden beschouwd een samenstel van onroerende zaken waarvoor de woningcorporatie een gelijkluidend beleid heeft bepaald. Voorbeelden kunnen zijn seniorenwoningen, eengezinswoningen of starterswoningen. De woningcorporatie heeft een bepaalde mate van vrijheid bij de indeling van haar bezit in kasstroomgenererende eenheden. Het CFV heeft enkele vuistregels geformuleerd die kunnen worden gehanteerd bij de indeling van het bezit: een toekomstvaste indeling: een indeling die is gebaseerd op een te groot aantal productmarktcombinaties is gevoelig voor aanpassingen; een indeling die aansluit bij de wijze van vastgoedsturing door de woningcorporatie: bij sturing op het niveau van fysieke bouwblokken ligt een indeling naar bouwblokken voor de hand, bij een gebiedsgerichte sturing ligt een complexindeling die aansluit bij het gebied meer voor de hand. Voor gebruikers van de jaarrekening van woningcorporaties is inzicht in de gekozen indeling naar kasstroomgenererende eenheden belangrijk omdat deze keuze grote invloed kan hebben op de waardering van het bezit en dus op de financiële positie en de resultaten van de woningcorporatie. Zoals in paragraaf 5.4 zal worden behandeld heeft de indeling naar kasstroomgenererende 43

eenheden (en wijzigingen hierin) namelijk invloed op het al dan niet verantwoorden van duurzame waardeverminderingen en de hoogte hiervan. De woningcorporatie licht daarom haar wijze van het bepalen van de kasstroomgenererende eenheden in de jaarrekening toe en motiveert deze. Bij het bepalen van de indeling van de kasstroomgenererende eenheden moet een consistente gedragslijn worden gevolgd. Het is daarbij niet toegestaan het gehele bezit als één kasstroomgenererende eenheid te kwalificeren. Voor de wijze waarop de wijzigingen in de indeling in kasstroomgenererende eenheden in de jaarrekening moeten worden verwerkt, wordt verwezen naar paragraaf 5.4. 5.4 ONROERENDE ZAKEN IN EXPLOITATIE BESTEMD VOOR DE VERHUUR 5.4.1 Inleiding Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur zijn onroerende zaken die voor de verhuur worden aangehouden en waarop geen verkoopbestemming rust. In paragraaf 5.2 is aangegeven dat in de herziene RJ 645 drie categorieën onroerende zaken in exploitatie worden onderscheiden: sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel; sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging; commercieel vastgoed. Hoewel onder de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur niet alleen woningen maar bijvoorbeeld ook garages, winkels en parkeergelegenheden vallen, wordt hierna veelal gemakshalve de term huurwoningen gebruikt. De Richtlijnen voor de jaarverslaggeving maken onderscheid tussen waardering bij eerste verwerking en waardering na eerste verwerking. Met waardering bij eerste verwerking wordt bedoeld de waardering van de onroerende zaken bij bouw of aankoop. Met waardering na eerste verwerking wordt bedoeld de waardering na de ingebruikname van de onroerende zaken. De wijze van eerste verwerking is niet gewijzigd. In RJ 645.202 (herzien 2011) is bepaald dat de eerste waardering voor alle drie de categorieën onroerende zaken in exploitatie plaatsvindt tegen kostprijs. Na eerste verwerking biedt ook de herziene RJ 645 de optie om het vastgoed te waarderen volgens het kostprijsmodel dan wel het actuele waardemodel. De invulling van deze modellen is in de herziene RJ 645 wel gewijzigd. 5.4.2 Hoe vindt waardering bij eerste verwerking plaats? De eerste waardering van onroerende zaken die worden toegevoegd aan de onroerende zaken in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs (RJ 645.202). Het is niet toegestaan om onroerende zaken bij eerste verwerking reeds te waarderen tegen actuele waarde. De uitwerking van het kost- 44

5 Onroerende zaken in de jaarrekening prijsmodel is voor alle drie de categorieën onroerende zaken in exploitatie gelijk: waardering tegen kostprijs, verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen. Het kostprijsmodel is echter niet meer uitgewerkt in de RJ 645 zelf, maar in RJ 212 Materiële vaste activa', RJ 212 dient dan ook te worden toegepast (RJ 645.207 (herzien 2011)). Dit betekent onder andere dat de componentenbenadering moet worden toegepast. De inhoudelijke aspecten van het kostprijsmodel, het bepalen van afschrijvingen en de componentenbenadering worden behandeld in hoofdstuk 7. Ook in de herziene RJ 645 is bepaald dat RJ 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa gehanteerd dient te worden bij het bepalen of sprake is van bijzondere waardeverminderingen (RJ 645.208 (herzien 2011)). Dit betekent dat op het niveau van de kasstroomgenererende eenheden op balansdatum de boekwaarde getoetst dient te worden aan de realiseerbare waarde. Via RJ 645.208 en 209 (herzien 2011) wordt de realiseerbare waarde gelijk gesteld aan de actuele waarde van de categorieën onroerende zaken in exploitatie. Hiervoor wordt verwezen naar de volgende paragraaf over het actuele waardemodel. Bij de beoordeling of en in hoeverre er sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies bij de eerste waardering, wordt conform RJ 645.208 rekening gehouden met het verschil tussen de boekwaarde en de actuele waarde van de onroerende zaken die onderdeel zijn van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de nieuw te waarderen onroerende zaken gaan behoren. Een eventuele onrendabele top op de nieuwe woningen kan in dat geval worden gedekt uit de aanwezige verdiencapaciteit van de kasstroomgenererende eenheid. De onrendabele top hoeft dan tot het bedrag van de aanwezige verdiencapaciteit niet als bijzondere waardevermindering ten laste van de winst-en-verliesrekening te worden gebracht. In de bijlage wordt aan de hand van een casus (nummer 2) aangegeven hoe de eerste waardering van materiële vaste activa in de jaarrekening wordt verwerkt. 5.4.3 Hoe vindt waardering na eerste verwerking plaats bij de prijsgrondslag historische kostprijs? Na eerste verwerking heeft de woningcorporatie per categorie de keuze onroerende zaken in exploitatie te waarderen volgens het kostprijsmodel of het actuele waardemodel (RJ 645.205). In deze paragraaf wordt de waardering volgens het kostprijsmodel behandeld. Waardering volgens het kostprijsmodel houdt in dat het bezit wordt gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Hierbij dient RJ 212 te worden toegepast. Voor een nadere toelichting op de regelgeving over de bepaling van de vervaardigingsprijs en de afschrijvingen wordt verwezen naar hoofdstuk 7. Door per kasstroomgenererende eenheid een vergelijking te maken tussen de boekwaarde en actuele waarde op balansdatum wordt getoetst of sprake is van bijzondere waardeverminderingen. Indien de actuele waarde duurzaam lager is dan de boekwaarde, is sprake van een bijzondere waardevermindering die ten laste van het resultaat (overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa) wordt verantwoord. Het begrip duurzaam lager is in de RJ niet nader uitgewerkt. 45

In RJ 121.104 is aangegeven dat bij de bepaling van de bedrijfswaarde een schatting wordt gemaakt van de toekomstige kasstromen over de resterende levensduur en dat daarmee voldaan wordt aan de eis van duurzaamheid indien een afwaardering plaatsvindt naar de lagere bedrijfswaarde. Voor sociaal vastgoed, gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, biedt dit voldoende handvatten, aangezien de actuele waarde (een vorm van) de bedrijfswaarde is (zie paragraaf 5.4.4). Voor vastgoedbeleggingen zal de duurzaamheid onderbouwd moeten worden met verwachte marktontwikkelingen. Ten aanzien van de bepaling van de hoogte van de waardemutatie is in de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) inzake het kostprijsmodel nog een opvallende uitspraak gedaan. Waardemutaties die ontstaan door verandering van de bedrijfswaarde (dus van toepassing bij sociaal vastgoed) door tijdsverloop, mogen niet worden verantwoord in het resultaat. Alleen waardemutaties door verandering van de bedrijfswaarde door wijziging van de parameters zijn reden tot verwerking waarderingsverschil in het resultaat. Indien er op basis van de jaarlijkse impairmenttoets van de boekwaarde ten opzichte van de bedrijfswaarde een waarderingsverschil bestaat, moet dus allereerst bepaald worden welk deel van de verandering in de bedrijfswaarde is veroorzaakt door tijdsverloop en welk deel is veroorzaakt door wijzigingen in de parameters. Na verwerking van de bijzondere waardevermindering is het verder nog van belang dat de afschrijvingslast voor de toekomstige periode wordt herberekend op basis van de herziene boekwaarde. Dit betekent dat wanneer de boekwaarde van een complex (kasstroomgenererende eenheid) is afgewaardeerd naar een lagere actuele waarde, de jaarlijkse afschrijvingslast over de resterende levensduur herberekend moet worden op basis van de nieuwe lagere boekwaarde. Ook indien (een deel van) een afwaarderingsverlies is teruggenomen en de boekwaarde is gestegen ten opzichte van het voorgaande boekjaar, dient herberekening van de jaarlijkse afschrijvingslast plaats te vinden. Het is in beide situaties onjuist om de afschrijving te continueren op basis van de oorspronkelijke kostprijs. Verwerking van na-investeringen Voor de verwerking van na-investeringen wordt verwezen naar de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011). In paragraaf 2.3 van deze handreiking is het volgende vastgelegd omtrent de verwerking van na-investeringen: 46 Kostprijsmodel, paragraaf 2.3 'Uitgaven materieel vast actief na eerste verwerking' Na verkrijging of realisatie zullen gedurende de gebruiksduur eveneens uitgaven aan het materieel vast actief worden gedaan. Bij deze uitgaven is van belang of sprake is van activeerbare kosten. Er dient dus onderscheid gemaakt te worden tussen investeringsuitgaven en onderhoudskosten. Ook op deze uitgaven zijn dus de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 (waarschijnlijkheid van economische voordelen) van toepassing. De eis 'waardeverhoging van het actief' wordt niet meer nadrukkelijk gesteld; ook kosten met een (groot) onderhoudskarakter (dat wil zeggen instandhouding van het actief, bestemd om het - resterend - prestatievermogen te handhaven) kunnen in specifieke omstandigheden worden geactiveerd (RJ 212.204 'kosten gemaakt om bestanddelen te vervangen of om het actief te onderhouden'). Dit past bij de componentenbenadering, waarbij ook uitgaven die

5 Onroerende zaken in de jaarrekening voor handhaving van het oorspronkelijke prestatievermogen zorgen, voor activering in aanmerking komen. Derhalve is de componentenbenadering (zie paragraaf 5) ook van toepassing op geactiveerde uitgaven na eerste verwerking. Bij uitgaven na eerste verwerking ter vervanging van bepaalde componenten dient volgens RJ 212.448 de boekwaarde van de te vervangen componenten ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening te komen. Uitgewerkt naar de soort van uitgaven bij woningcorporaties is het onderscheid naar investeringsuitgaven en onderhoudskosten als volgt te maken: Klachten- en mutatieonderhoud: conform RJ 212.447 zijn dit regelmatig voorkomende onderhoudskosten die niet verwerkt worden in de boekwaarde van het actief (m.a.w. geactiveerd worden) of in een onderhoudsvoorziening, maar ten laste van de winst-en-verliesrekening worden gebracht wanneer dat zij gemaakt worden. Groot onderhoud: dit is onderhoud dat telkens na een langere gebruiksperiode wordt uitgevoerd. De verwerking is kort samengevat: In de boekwaarde van het actief (af te schrijven als afzonderlijke component), indien wordt voldaan aan de algemene activeringsvereisten (zie hiervoor), anders via een onderhoudsvoorziening, dan wel rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening. Na-investeringen welke voldoen aan de algemene activeringscriteria volgens RJ 212.206 worden geactiveerd, bijv. renovaties die leiden tot hogere huuropbrengsten en kwaliteitsverbetering met levensduurverlenging. Verder moet hierbij rekening worden gehouden met een bijzondere waardevermindering (afwaardering) indien de bedrijfswaarde van het complex waarin de na-investering wordt opgenomen, lager is dan de historische boekwaarde van het complex (RJ 645.208, 3e alinea). Voorbeeld: verwerking na-investering In jaar 1 wordt een 50 jaar oud flatgebouw na het vertrek van de huurders gerenoveerd zodat dit flatgebouw weer voldoet aan de woonwensen van deze tijd. De huurprijs voor de nieuwe huurders wordt als gevolg van de renovatie verhoogd. De uitgaven als gevolg van de renovatie bedragen 3 miljoen. De bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het flatgebouw behoort, bedroeg op 1 januari jaar 1 18,5 miljoen. Mede als gevolg van de renovatie is de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid in jaar 1 gestegen tot 21 miljoen ultimo 2012. De boekwaarde op basis van historische kostprijs bedroeg per 1 januari jaar 1 17 miljoen en op 31 december 2012 19,6 miljoen (na activering van de uitgaven van renovatie, rekening houdend met afschrijvingen). De uitgaven voor de renovatie van 3 miljoen kunnen geheel worden geactiveerd. Immers, de boekwaarde op basis van historische kostprijs van de kasstroomgenererende eenheid bedraagt per 31 december jaar 1 na activering 19,6 miljoen terwijl de bedrijfswaarde op die datum 21 miljoen bedraagt. 47

5.4.4 Hoe vindt waardering na eerste verwerking plaats bij de prijsgrondslag actuele waarde? Na eerste verwerking heeft de woningcorporatie per categorie de keuze onroerende zaken in exploitatie te waarderen volgens het kostprijsmodel of het actuele waardemodel (RJ 645.205). In deze paragraaf wordt de waardering volgens het actuele waardemodel behandeld. Bij toepassing van het actuele waardemodel is in de herziene RJ 645 een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. De actuele waarde voor bezit gekwalificeerd als bedrijfsmiddel wordt in de praktijk gedefinieerd als bedrijfswaarde. Actuele waarde van vastgoedbeleggingen staat bekend als marktwaarde, ook wel reële waarde genoemd. Het belangrijkste verschil tussen bedrijfswaarde en marktwaarde is dat bij de bedrijfswaarde het beleid van de woningcorporatie centraal staat in de waardering. Bij toepassing van de marktwaarde zijn de marktomstandigheden bepalend voor de waardering. In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de invulling van de actuele waarde per categorie vastgoed en de verschillen hiertussen. In hoofdstuk 7 en 8 wordt nader ingegaan op de wijze waarop de bedrijfswaarde respectievelijk de marktwaarde wordt bepaald. In de hierna opgenomen tabel zijn de verschillende actuele waardemodellen samengevat. Onderdeel Sociaal vastgoed bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed vastgoedbelegging Commercieel vastgoed Actuele waardemodel RJ 212: Actuele waarde (RJ 212.403) RJ 213: Reële waarde RJ 213: Reële waarde Waardebepaling Algemeen: Vervangingswaarde (zie RJ 212.405) of lagere bedrijfswaarde (zie RJ 121.309 tot en met 327). Woningcorporaties: op basis van RJ 645.210 is de actuele waarde de bedrijfswaarde, omdat deze veelal lager is dan de vervangingswaarde. Algemeen: Reële waarde (RJ 213.503), vastgesteld volgens RJ 213.508 of RJ 213.509. Woningcorporaties: op basis van RJ 645.209 wordt de reële waarde voor sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging gebaseerd op de uitgangspunten van RJ 213.509c: contante waarde geprognosticeerde kasstromen Algemeen: Reële waarde (RJ 213.503), vastgesteld volgens RJ 213.508 of RJ 213.509. Woningcorporaties: geen specifieke bepalingen, derhalve in principe de courante prijs op de vastgoedmarkt. Toepassing Dient te voldoen aan de definitie van materiële vaste activa (RJ 212.106) Dient te voldoen aan de definitie vastgoedbelegging (RJ 213.104) Dient te voldoen aan de definitie vastgoedbelegging (RJ 213.104) 48

5 Onroerende zaken in de jaarrekening Onderdeel Sociaal vastgoed bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed vastgoedbelegging Commercieel vastgoed Verwerking en realisatie waardeveranderingen Waardevermeerderingen rechtstreeks in het eigen vermogen, tenzij terugname eerdere waardevermindering, dan verwerking in het resultaat. Waardeverminderingen (cumulatief) in het resultaat, tenzij m.b.t. het desbetreffende actief eerder een bedrag als ongerealiseerde herwaardering is verantwoord, dan eerst tot dat bedrag direct in mindering hierop (in toelichting) en evt. restant t.l.v. het resultaat. Realisatie herwaarderingen (als gevolg van afschrijving of verkoop) naar keuze in resultaat of binnen eigen vermogen. Aanhouden herwaarderingsreserve niet toegestaan (RJ 645.506). Waardeveranderingen in het resultaat. In de toelichting dient het ongerealiseerde deel van de herwaardering te worden verantwoord. Waardeveranderingen in het resultaat. In de toelichting dient het ongerealiseerde deel van de herwaardering te worden verantwoord. Afschrijvingen Boekwaarde wordt afgeschreven over resterende gebruiksduur, rekening houdend met mogelijke restwaarde. Geen afschrijvingen. Geen afschrijvingen. Verwerking van na-investeringen Bij waardering tegen bedrijfswaarde worden na-investeringen in beginsel geactiveerd. Wanneer de na-investeringen, bijvoorbeeld renovatie-uitgaven, niet geheel kunnen worden terugverdiend uit toekomstige opbrengsten, is volledige activering niet mogelijk en wordt een verlies verantwoord voor het onrendabele deel van de investering. Voorbeeld: Verwerking van na-investeringen bij waardering actuele waarde In jaar 1 wordt een 50 jaar oud complex na het vertrek van de huurders gerenoveerd zodat de woningen weer voldoen aan de woonwensen van deze tijd. De huurprijs voor de nieuwe huurders wordt als gevolg van de renovatie verhoogd. De uitgaven als gevolg van de renovatie 49

bedragen 3 miljoen. De bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het hoogbouwcomplex behoort, bedroeg vóór renovatie 18,5 miljoen en na renovatie 21 miljoen. De journaalposten inzake de uitgaven van renovatie respectievelijk de mutatie in de bedrijfswaarde in het boekjaar zijn als volgt: Onroerende zaken in exploitatie Aan liquide middelen En Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Aan onroerende zaken in exploitatie (18,5 + 3 21) 3 miljoen 0,5 miljoen 3 miljoen 0,5 miljoen 5.5 ONROERENDE ZAKEN IN EXPLOITATIE BESTEMD VOOR VERKOOP Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop zijn onroerende zaken die conform het verkoopplan van de woningcorporatie voor verkoop zijn aangewezen. Dit kan zowel sociaal als commercieel vastgoed betreffen. 5.5.1 Waardering tegen historische kostprijs Bij waardering van de onroerende zaken op basis van historische kostprijs blijven onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen (RJ 645.209; RJ 213.515). De winst op verkochte woningen wordt pas in de winst-en-verliesrekening verwerkt wanneer wordt voldaan aan alle volgende voorwaarden (RJ 270.110): de woningcorporatie heeft alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico s met betrekking tot de onroerende zaken overgedragen aan de koper; de woningcorporatie behoudt over de verkochte onroerende zaken niet een zodanige voortgezette betrokkenheid, zoals bij de eigenaar, dat hij feitelijk kan blijven beschikken over die onroerende zaken en daarmee kan besluiten over de aanwending van die onroerende zaken; het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de woningcorporatie zullen toevloeien; en de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Verkoopopbrengsten van onroerende zaken worden gewoonlijk verwerkt op het moment dat de juridische eigendom wordt overgedragen. De reden hiervan is dat de juridische en economische eigendom veelal op hetzelfde moment wordt overgedragen. Het is evenwel mogelijk dat de koper reeds de economische eigendom van de onroerende zaak verkrijgt voordat de juridische eigendom wordt overgedragen. In dat geval zijn de rechten op economische voordelen alsmede de risico s 50

5 Onroerende zaken in de jaarrekening met betrekking tot de onroerende zaak reeds overgedragen aan de koper (voorbeeld 9 van bijlage 1 bij RJ 270) en kan de winst op de woningen in de winst-en-verliesrekening worden verwerkt. Onroerende zaken bestemd voor verkoop (ook de onroerende zaken die binnen één jaar worden verkocht) blijven in de balans opgenomen onder de onroerende zaken in exploitatie, zolang deze woningen nog worden verhuurd. Over het algemeen vindt geen overboeking plaats naar de post voorraden. Vanaf het moment dat een voor verkoop bestemde woning leeg komt te staan, wordt deze gerubriceerd onder de voorraden. 5.5.2 Waardering tegen actuele waarde Onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop worden bij de prijsgrondslag actuele waarde gewaardeerd tegen reële waarde. De invulling van de reële waarde verschilt voor woningen die vanuit sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel worden aangemerkt voor verkoop van de invulling voor woningen die vanuit vastgoedbelegging worden aangemerkt voor verkoop. (Commercieel) vastgoed dat wordt bestemd voor verkoop, valt op dat moment niet (meer) onder de definitie van vastgoedbelegging, maar wordt aangemerkt als voorraad. Deze voorraad wordt op basis van RJ 220 gewaardeerd. De actuele waarde is in dit geval de opbrengstwaarde (RJ 220.332), wat voor het vastgoed veelal de geschatte leegwaarde per balansdatum zal zijn. Ongerealiseerde herwaarderingen als gevolg van waardevermeerderingen worden dienen te worden toegelicht in de jaarrekening. Op het moment van vervreemding van een woning bestemd voor verkoop wordt: 1. het saldo van de ongerealiseerde herwaardering verminderd met het uit hoofde van die woning in de reserve opgenomen bedrag. Dit gebeurt afhankelijk van het door de woningcorporatie gekozen stelsel ten gunste van de overige reserves dan wel een afzonderlijke post in de winsten-verliesrekening (RJ 220.404); 2. de boekwaarde van de woning ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht (RJ 220.403). Hiertegenover wordt ook de gerealiseerde verkoopopbrengst geboekt. De reële waarde van woningen die vanuit sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel worden aangemerkt voor verkoop, wordt op basis van RJ 645.210 meegenomen in de bedrijfswaarde. Waardering tegen marktwaarde van woningen die niet op korte termijn (binnen één jaar) worden verkocht geeft de feitelijke situatie niet juist weer. Immers, de woningen worden voorlopig nog verhuurd en pas na langere tijd (ten minste na één jaar) verkocht. Zij genereren dus nog inkomende en uitgaande kasstromen wegens verhuur en kosten. Waardering tegen bedrijfswaarde geeft de feitelijke situatie dan beter weer. Bij de berekening van de bedrijfswaarde moet de verwachte verkoopprijs als restwaarde in de bedrijfswaardeberekening worden opgenomen. Woningen waarvan het redelijk zeker is dat deze binnen één jaar zullen worden verkocht en geleverd, kunnen naar onze mening wel tegen de verwachte verkoopwaarde worden gewaardeerd. Waardemutaties die ontstaan door de herberekening van de bedrijfswaarde worden rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord in de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardemutatie vormt dus geen onderdeel van het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening. Waarde- 51

ring tegen actuele waarde leidt, bij verkoop, dus niet tot verantwoording van een opbrengst onder de post verkoop onroerende zaken. Deze opbrengst wordt op moment van het nemen van de beslissing tot verkoop direct in het eigen vermogen verwerkt via de mutatie van de bedrijfswaarde. Opvallend neveneffect is dat wanneer de daadwerkelijke verkoop plaatsvindt, er geen of een beperkt verkoopresultaat wordt gerealiseerd. Alleen prijs- en hoeveelheidsafwijkingen ten opzichte van de oorspronkelijke schatting worden zichtbaar in de winst-en-verliesrekening onder de post verkoopresultaat vastgoedportefeuille. Voor een goed inzicht is het noodzakelijk in de toelichting de daadwerkelijke verkoopopbrengsten, de boekwaarde (bedrijfswaarde) van het verkochte vastgoed en een analyse van de prijs- en hoeveelheidsverschillen op te nemen (bij een functionele indeling van de winst-en-verliesrekening wordt hier grotendeels reeds in voorzien). Voor een betrouwbare waardering van de woningen bestemd voor verkoop is een realistische onderbouwing van het verkooptempo en de verkoopprijs van de huurwoningen van belang. Immers, een te optimistische verkoopinschatting leidt in eerste instantie tot een forse winst in de jaarrekening. Bij achteraf tegenvallende verkopen ontstaan verliezen. Een goede en voorzichtige planning kan dit voorkomen. De woningcorporatie dient hiermee in haar meerjarenbegroting rekening te houden. Prognoses dienen een periode te bestrijken van maximaal vijf jaar, behalve wanneer een langere periode kan worden gerechtvaardigd (RJ 121.310). De huidige economische ontwikkelingen en de (mogelijke) invloed hiervan op het toekomstige verkooptempo en -prijzen van de te verkopen woningen vergen extra aandacht van uw woningcorporatie bij het bepalen van de bedrijfswaarde ten behoeve van de jaarrekening 2012. In de bijlage wordt aan de hand van casus 3 aangegeven hoe verkoopwinsten op koopwoningen bij toepassing van historische kostprijs en bij toepassing van actuele waarde in de jaarrekening worden verwerkt. 5.6 ONROERENDE ZAKEN IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR EIGEN EXPLOITATIE Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn onroerende zaken die na gereedkomen bestemd zijn voor de verhuur. Hierbij wordt in de herziene RJ 645 onderscheid gemaakt voor vastgoed in ontwikkeling bestemd voor sociale huur en bestemd voor commerciële verhuur. De eerst wordt onder de materiële vaste activa gepresenteerd en de tweede onder de vastgoedbeleggingen (zie ook paragraaf 5.2). Onroerende zaken in ontwikkeling worden gewaardeerd op basis van historische kostprijs of lagere actuele waarde. Waardering tegen hogere actuele waarde is niet toegestaan. Voor vastgoed in ontwikkeling gelden dezelfde uitgangspunten en keuzemogelijkheden met betrekking tot de invulling van de actuele waarde en de waardering na eerste verwerking als voor onroerende zaken in exploitatie. Dit betekent dat de actuele waarde van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor sociale verhuur de bedrijfswaarde van de toekomstige exploitatiestromen is. Voor vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van exploitatie als vastgoedbelegging is de actuele waarde de reële waarde. In de Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) is de bepaling van deze reële waarde als volgt uitgewerkt: 52

5 Onroerende zaken in de jaarrekening De reële waarde van een vastgoedbelegging in ontwikkeling dient te worden bepaald door taxatie van het bedrag, waartegen het object bij oplevering bestens kan worden aangewend, onder aftrek van de nog te besteden kosten. Dit betreft de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt kan worden gerealiseerd. Derhalve dient een verschil te worden gemaakt tussen de reële waarde van het vastgoed in ontwikkeling, gegeven de contractuele ontwikkelingsverplichtingen en de (eventueel lagere) reële waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie, zodra inzake de aanwending is besloten. Als tijdens de ontwikkelingsperiode in rechte afdwingbare dan wel feitelijke verplichtingen zijn aangegaan worden deze in de waardering betrokken in zoverre zij de waarde waartegen het object bij oplevering bestens kan worden verkocht, beïnvloedt. Voorbeelden hiervan kunnen zijn in rechte afdwingbare afspraken met de lokale overheid over de huurhoogte of de in het gronduitgifte contract opgenomen restricties met betrekking tot huurhoogte of verkoop. De woningcorporatie moet ieder jaar op balansdatum toetsen of er aanwijzingen zijn dat de onroerende zaken in ontwikkeling aan een bijzondere waardevermindering onderhevig zijn. Indien de door de woningcorporatie te ontvangen prestatie (bedrijfswaarde/reële waarde van het vastgoed in ontwikkeling) lager is dan de te verrichten contraprestatie (stichtingskosten), is sprake van een bijzondere waardevermindering. Bij de vaststelling of sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt rekening gehouden met de ruimte die de kasstroomgenererende eenheid biedt waartoe de te bouwen onroerende zaken gaan behoren (RJ 645.208). Een eventuele bijzondere waardevermindering moet in aftrek worden gebracht op de waardering van de post onroerende zaken in ontwikkeling. Als de afwaardering hoger is dan de boekwaarde, wordt de post onroerende zaken in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt aan de creditzijde van de balans een voorziening gevormd (RJ 645.218). Een belangrijk attentiepunt voor de jaarrekening vormt het moment waarop een onrendabele top op een onroerende zaak in ontwikkeling wordt verantwoord. Op grond van RJ 645.218 wordt voor toekomstige nieuwbouwprojecten, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, beoordeeld in hoeverre het project kwalificeert als een verlieslatend project conform RJ 252. Indien de verwachte verkrijgings- of vervaardigingsprijs van het project hoger is dan de actuele waarde, dan wordt voor het verschil een voorziening opgenomen. Wel wordt eerst vastgesteld of de kasstroomgenererende eenheid waartoe het nieuwbouwcomplex gaat behoren onvoldoende overwaarde heeft om de onrendabele investering op te vangen. Van een feitelijke verplichting is sprake als het project intern is geformaliseerd en extern is gecommuniceerd (RJ 645.216). In de bijlage wordt aan de hand van casus 4 aangegeven hoe onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie in de jaarrekening worden verwerkt. 53

5.7 ONROERENDE ZAKEN IN ONTWIKKELING BESTEMD VOOR VERKOOP In deze paragraaf wordt de verwerking en waardering van onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor verkoop behandeld. Deze paragraaf gaat niet over gecombineerde projecten van koop- en huurwoningen. Daarop wordt in de volgende paragraaf ingegaan. 5.7.1 Welke verslaggevingsregels zijn van toepassing? In RJ 645.215 wordt voor de waardering van onroerende zaken bestemd voor de verkoop verwezen naar de toepassing van RJ 221 Onderhanden projecten. Hoewel dit nu explicieter is benoemd in de herziene RJ 645, betekent dit geen inhoudelijke wijziging ten opzichte van de oude RJ 645. Projecten die (nog) niet in opdracht van derden in ontwikkeling zijn, worden verwerkt en gewaardeerd overeenkomstig RJ 220 Voorraden. Activiteiten op het gebied van de projectontwikkeling waarbij de voor- en nadelen van het economische eigendom van de uit de projectontwikkeling voortvloeiende activa vóór of tijdens de constructie zijn overgedragen aan de koper (RJ 221.105) worden verwerkt conform RJ 221. Voorbeeld hiervan is de bouw van een appartementencomplex waarbij zowel voor als tijdens de bouw de appartementen worden verkocht. Het economisch eigendom wordt hiermee aan de koper overgedragen. Voor nog niet verkochte woningen die wel in ontwikkeling en/of aanbouw zijn worden de reeds gemaakte uitgaven verantwoord onder de post Voorraden en vindt geen verantwoording van kosten en opbrengsten plaats via de winst-en-verliesrekening (RJ 221.321). 5.7.2 Verwerking van opbrengsten en kosten projectontwikkeling De voor- en nadelen verbonden aan het economisch eigendom van eenheden van projectontwikkeling kunnen voor of tijdens de constructie worden overgedragen aan de koper. In dat geval wordt voor deze eenheden het toe te rekenen deel van opbrengsten en kosten aangemerkt als projectopbrengsten en -kosten. De woningcorporatie verwerkt de projectopbrengsten en -kosten naar rato van de verrichte prestaties in de winst-en-verliesrekening in overeenstemming met RJ 221.301 (RJ 221.320). Dit betekent het toepassen van de percentage of completion (PoC)- methode indien het resultaat tussentijds op betrouwbare wijze kan worden geschat. Toepassing van de PoC-methode bij projectontwikkeling (koopproject) betekent dat de opbrengsten en kosten naar rato van de verrichte prestaties in de winst-en-verliesrekening van enig jaar worden verwerkt gerelateerd aan en naar verhouding van de verwachte opbrengsten van het gehele project. Uiteraard voor zover voldaan wordt aan de voorwaarden van de PoC-methode (RJ 221.320). Zowel de fysieke voortgang als de voortgang van de verkopen zijn bij het voorgaande relevant. Indien de onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor de verkoop nog niet zijn verkocht worden de kosten samenhangend met deze woningen niet verwerkt als kosten in de winst-enverliesrekening (RJ 221.321). Deze kosten worden geactiveerd als voorraden. De te activeren kosten representeren het toe te rekenen deel van de totale projectkosten die zijn gemaakt en 54

5 Onroerende zaken in de jaarrekening verband houden met toekomstige prestaties die in volgende perioden zullen worden verricht. De waardering van dergelijke activa vindt plaats volgens RJ 220 Voorraden (RJ 221.321). Zodra tijdens de uitvoering van het project extra woningen worden verkocht, worden de geactiveerde kosten die toewijsbaar zijn aan deze woningen eveneens aangemerkt als projectkosten en verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties (RJ 221.322). Het kan voorkomen dat in contracten een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen de verkoop van de grond en de aanneemsom voor bouw van de woningen. Als dit het geval is dan moet het resultaat gescheiden worden verantwoord. De verkoop van de grond classificeert namelijk als verkoop van onroerende zaken op grond van RJ 270. Bij juridische levering van de grond kan ook de winst op deze grond in het resultaat worden verantwoord. Uiteraard moet hierbij voor de realisatie van het resultaat op de grondtransactie rekening gehouden worden met de eisen van RJ 270. De opbrengsten en kosten die voortvloeien uit het aanneemcontract voor de bouw van de woningen moet worden verantwoord naar rato van de fysieke voortgang en het aantal verkochte woningen in verhouding tot de totaal te verwachten opbrengsten. De aan een bouwproject bestede kosten worden, voor verkochte woningen, gedurende het boekjaar in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Het woningcorporatiemodel van de winsten-verliesrekening voorziet niet in de posten kosten van grond en hulpstoffen en kosten uitbesteed werk (zoals die wel in de categoriale modellen van het Besluit modellen jaarrekening zijn opgenomen). Doordat woningcorporaties de bouw van koopwoningen veelal uitbesteden, zou kunnen worden volstaan met één post kosten uitbesteed werk. Teneinde het onderhanden werk op een juiste wijze in de winst-en-verliesrekening te verantwoorden wordt geadviseerd de benodigde posten toe te voegen onder de bedrijfslasten (met name de post kosten uitbesteed werk). Onder de post verkoop onroerende zaken worden naar rato van de voortgang van het project de verkoopopbrengsten verantwoord. Per saldo wordt op deze wijze het resultaat op de verkochte nieuwbouwwoningen verantwoord. De door de woningcorporatie bij de kopers gedeclareerde termijnen kunnen zichtbaar in mindering worden gebracht op de post onderhanden projecten (RJ 221.409). In RJ 221.409 wordt aanbevolen een onderhanden project in de balans te presenteren als een gesaldeerde post van de per project gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst, verminderd met verwerkte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het saldo van het onderhanden project kan per balansdatum een debetstand of een creditstand zijn, afhankelijk van de mate van de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst, verwerkte verliezen en de reeds gedeclareerde termijnen. Indien het saldo van het onderhanden project een debetstand vertoont, wordt het nettobedrag verwerkt als actief. Indien het saldo van het onderhanden project een creditstand vertoont wordt het nettobedrag verwerkt als een schuld. Als alternatief op de verwerkingsmethode in RJ 221.409 wordt het aanvaardbaar geacht om het saldo van alle onderhanden projecten als één totaal te verwerken en te presenteren in de balans. Indien het totaalsaldo van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het net- 55

tobedrag verwerkt als actief. Indien het totaalsaldo van alle onderhanden projecten een creditstand vertoont wordt het nettobedrag verwerkt als een schuld. De uitsplitsing van de debet- en creditstanden van individuele projecten dient dan wel in de toelichting te worden gegeven. In de bijlage wordt in casus 5 een voorbeeld gegeven van de verwerking van resultaten op nieuwbouw koopwoningen in de jaarrekening bij toepassing van RJ 221. 5.7.3 Wanneer is een bouwproject beëindigd? Het bouwproject is beëindigd zodra de koper akkoord is met de eerste oplevering van het project, dat wil zeggen dat de koper het project in belangrijke mate heeft geaccepteerd en nog slechts ondergeschikte werkzaamheden moeten worden verricht, behoudens garantiewerk. Voor kosten die waarschijnlijk nog te maken zijn na het gereedkomen van bouwprojecten (garantiewerk) wordt een voorziening getroffen voor zover deze kosten ten laste van de woningcorporatie komen en deze kosten betrouwbaar kunnen worden geraamd. 5.7.4 Wanneer moet een voorziening voor verwachte verliezen worden gevormd? Indien voor een onderhanden bouwproject een verlies wordt verwacht wordt ten laste van het resultaat van de periode waarin de verwachting van dit verlies ontstaat een voorziening te worden gevormd voor het gehele verlies (RJ 221.323). Het bedrag van een voorziening voor verwachte verliezen dient te worden bepaald ongeacht (RJ 221.324): de vraag of het bouwproject al dan niet is begonnen; het stadium waarin het bouwproject verkeert; het bedrag aan winst verwacht op andere, niet-gerelateerde bouwprojecten. Voorwaarde is uiteraard dat de woningcorporatie een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting is aangegaan voor de bouw van het project koopwoningen (RJ 645.216). Het te verwachten verlies op een onderhanden project wordt bepaald door rekening te houden met de aan het project toegerekende (consistent bepaalde) opslagen voor indirecte kosten. Voor de bepaling van de hoogte van het te verwachten verlies op het desbetreffende project is het van belang in hoeverre de verantwoorde (en nog te verwachten) kosten naar verwachting zullen worden goedgemaakt door de (verantwoorde en) toekomstige opbrengsten van het bouwproject. Zeker in de huidige economische omstandigheden betekent dit dat een actueel en betrouwbaar inzicht in de te verwachten projectresultaten essentieel is. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een bouwproject, voor zover deze groter is dan de post onderhanden projecten, wordt binnen de rubriek voorzieningen als voorziening onderhanden projecten credit in de balans gepresenteerd. Dit geldt ook voor voorzieningen op reeds afgesloten 56

5 Onroerende zaken in de jaarrekening contracten waarvoor nog geen prestaties zijn verricht. Wanneer sprake is van naar aard gelijksoortige werken kan dit principe per groep van gelijksoortige werken worden toegepast. 5.8 HOE WORDEN GECOMBINEERDE BOUWPROJECTEN IN DE JAARREKENING VERWERKT? De bepalingen aangaande de verwerking van de zogenoemde gecombineerde bouwprojecten zijn vervallen. Het principe van het verwerken van gecombineerde projecten conform de oude RJ 645 is derhalve in de herziene RJ 645 dan ook niet meer toegestaan. In de praktijk heeft dit niet zozeer effect op de wijze van activering van gecombineerde projecten, aangezien de activering reeds gescheiden plaatsvond voor het huur- en het koopdeel (onder respectievelijk onroerende zaken in ontwikkeling en voorraden/onderhanden projecten). Het effect van het vervallen van deze bepaling betekent dat verwachte verkoopwinsten op de koopwoningen binnen een project niet meer mogen worden gesaldeerd met de onrendabele toppen op de nieuwbouw van huurwoningen in het betreffende project. 5.9 MATERIËLE VASTE ACTIVA VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN In toenemende mate worden door woningcorporaties woningen verkocht onder voorwaarden, waarbij bij de verkoop wordt vastgelegd dat de koper de woning bij (door)verkoop als eerste aan de woningcorporatie moet aanbieden en dat waardemutaties over de tussenliggende periode tussen beide partijen wordt verdeeld volgens de vooraf afgesproken verdeelsleutel. Door deze woningen onder voorwaarden te verkopen blijven de woningen bestemd als maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Doelstelling van deze verkopen is tweeledig. Enerzijds wordt hiermee het eigen woningbezit in Nederland bevordert en anderzijds maken woningcorporaties hun stille reserves liquide en kunnen zij deze middelen gebruiken om investeringen in nieuwbouw en herstructurering te financieren. In RJ 270 De winst-en-verliesrekening is bepaald op welke wijze verkopen onder voorwaarden worden verwerkt in de jaarrekening. Voor de verwerking van de verkopen onder voorwaarden in de jaarrekening is het relevant om vast te stellen of sprake is van een verkoop met terugkooprecht of -plicht. Verkopen onder voorwaarden met terugkooprecht Bij een transactie waarbij een woningcorporatie een woning verkoopt en in de overeenkomst is opgenomen dat de woningcorporatie een recht heeft om de woning in de toekomst terug te kopen is het afhankelijk van de specifieke voorwaarden of wel of niet sprake is van een feitelijke verkoop. Hierbij worden twee situaties onderscheiden: 1. De woningcorporatie heeft het recht de woning terug te kopen tegen de reële waarde op het moment van terugkoop. 2. De woningcorporatie heeft het recht de woning terug te kopen tegen een prijs die significant lager is dan de verwachte reële waarde op het moment van terugkoop. 57

Situatie 1 Terugkooprecht tegen de reële waarde op het terugkoopmoment Wanneer sprake is van een terugkooprecht voor de woningcorporatie tegen reële waarde op het moment van terugkoop is sprake van een normale verkooptransactie en wordt een eventuele boekwinst of -verlies via de winst-en-verliesrekening verantwoord. Situatie 2 Terugkooprecht tegen een prijs die significant lager is dan de verwachte reële waarde op het moment van verkoop Indien sprake is van een terugkooprecht voor de woningcorporatie tegen een prijs die significant lager is dan de reële waarde op het moment van terugkoop is geen sprake van een normale verkooptransactie, maar van een financieringstransactie. In deze situatie zal een bedrijfseconomisch handelende woningcorporatie onder normale omstandigheden altijd overgaan tot terugkoop van de woning als deze wordt aangeboden. Hiermee behoudt de woningcorporatie feitelijk een deel van het restwaarderisico, namelijk het risico dat de reële waarde lager is dan verwacht, maar nog wel hoger dan de terugkoopprijs. De woningcorporatie loopt dus het risico dat hij bij terugkoop een beperkter voordeel uit hoofde van uitoefening van de optie tot terugkoop behaalt. Dit betekent dat er over het algemeen geen sprake is van een verkoop, omdat er geen overdracht is van nagenoeg alle economische voordelen en risico's (voorbeeld 3a uit RJ 270 bijlage 2 bij paragraaf 1). Hierbij dienen overigens altijd alle feiten en omstandigheden ten aanzien van de transactie in overweging te worden genomen, dit kan betekenen dat in specifieke gevallen toch sprake is van een feitelijke verkoop. De verwerking van verkoop met terugkooprecht tegen een prijs significant lager dan de verwachte reële waarde op moment van terugkoop is gelijk aan de verwerking van woningen verkocht onder voorwaarden met een terugkoopplicht. Verkopen onder voorwaarden met terugkoopplicht Naar de mening van de Raad voor de Jaarverslaggeving voldoet een transactie waarbij een woning wordt verkocht maar waarbij tevens is overeengekomen dat deze woning weer wordt teruggekocht en waarbij de waardeontwikkeling van de woning wordt gedeeld tussen koper en verkoper niet aan de criteria om als feitelijke verkoop te worden verantwoord. Er is niet voldaan aan criteria voor opbrengstrealisatie zoals genoemd in RJ 270.110, omdat de woningcorporatie niet alle belangrijke risico s en rechten op economische voordelen aan de koper heeft overgedragen. Dit betekent dat indien sprake is van verkopen met terugkoopplicht er geen verkoopopbrengst wordt verantwoord. De bij de transactie ontvangen liquide middelen leiden tot een toename van de schuldpositie van de woningcorporatie (ter hoogte van de terugkoopplicht). De woningen die onder voorwaarden zijn verkocht blijven hierbij op de balans staan van de woningcorporatie, onder een afzonderlijke categorie materiële vaste activa verkocht onder voorwaarden. De Raad voor de Jaarverslaggeving heeft aangegeven dat voor deze aparte categorie materiële vaste activa het wordt toegestaan, en de voorkeur heeft, om deze op actuele waarde te waarderen (contractprijs). Bij het waarderen van de woningen verkocht onder voorwaarden wordt de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden en de mutatie van 58