Inhoudsopgave 1 Inleiding 1 1.1 Studietips 2 1.2 Lesmateriaal 2 1.3 Contact 2 2 Nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen 3 2.1 Inleiding 3 2.2 Marktwaarde 3 2.3 Maximale financiering op basis van de marktwaarde 4 2.3.1 Hoofdregel 4 2.3.2 Uitzonderingssituaties 4 2.4 Aflossen 6 2.4.1 Hoofdregel 6 2.4.2 Uitzonderingssituaties 7 2.5 Comply 7 2.6 Explain 8 2.7 Aansluiting met Gedragscode Consumptief Krediet 9 2.8 Toetskader Hypothecaire Kredietverlening 9 2.9 Gedragscode en NHG 9 3 Rapport vervolgonderzoek hypotheken 13 3.1 Inleiding 13 3.2 De AFM helpt bij een goed hypotheekadvies 14 3.2.1 Kennismaking 14 3.2.2 Beeldvorming 14 3.2.3 Oplossing (advies) 15 3.2.4 Nazorg 15 3.3 Advies over verantwoorde woonlasten 15 3.3.1 Voorbeeld leidraad 15 3.3.2 Aandachtspunten voor de praktijk 15 3.4 Advies over opbouw van vermogen 16 3.4.1 Aandachtspunten voor de praktijk 16 3.5 Advies over de rentevastperiode 17 3.5.1 Aandachtspunten voor de praktijk 17 3.6 Advies over oversluiten 17 3.6.1 Aandachtspunten voor de praktijk 19 3.7 Advies over risicoverzekeringen 19 3.7.1 Aandachtspunten voor de praktijk 20 3.8 Fiscaliteit 20 3.8.1 Aandachtspunten voor de praktijk 20 2011 Dukers & Baelemans
4 Wijzigingen belastingplan 2010 21 4.1 Verlenging regeling dubbele lasten 21 4.2 Verlenging regeling renteaftrek na tijdelijke verhuur geldt tot 1-1-2013 23 4.2.1 Regeling vóór 2010 (en na 1 januari 2013) 23 4.2.2 Tijdelijke regeling 23 4.3 Twaalfmaandenregeling overdrachtsbelasting 24 4.4 Verlaging btw tarief naar 6% voor renovatie, herstel en onderhoud 25 5 Wijzigingen uit de fiscale verzamelwet 2010 27 5.1 Financieringskosten verbouw 27 5.2 Verhoogde schenkingsvrijstelling voor woning niet alleen voor aankoop woning 27 5.3 Box III 28 6 Nieuw fiscaal partnerbegrip 29 6.1 Basispartnerbegrip: objectieve criteria 29 6.2 Aanvullingen op basispartnerbegrip in Wet IB 2001 voor samenwoners 29 6.3 Geen kwalificatie fiscaal partner in IB 30 6.4 Fiscaal partners in jaar van huwelijk of scheiding 31 6.5 Toerekening inkomen 31 6.6 Einde samenwoning en de eigen woning 32 2011 Dukers & Baelemans
1 Inleiding Voor financiële dienstverleners gelden naast diploma-eisen ook doorlopende deskundigheidseisen. Deze hebben tot doel de vakinhoudelijke deskundigheid op peil te houden, die nodig is voor de beroepsbeoefening. Door de financiële crisis staat de financiële wereld onder druk en neemt het toezicht op de dienstverleners toe. Het is belangrijk om in deze tijd in te kunnen spelen op de snelle veranderingen, die in de financiële dienstensector plaatsvinden. Op basis van het advies van het College Deskundigheid Financiële Dienstverlening (CDFD) heeft het Ministerie van Financiën de toetstermen voor de PE Wft 2011-2012 vastgesteld. De toetstermen omvatten de relevante actuele ontwikkelingen van de diverse Wftonderdelen. De PE Wft 2011-2012 is van start gegaan op 1 juli 2011 en eindigt op 31 december 2012. In deze periode heb je de tijd om je Wft-diploma s rechtsgeldig te houden. Dukers & Baelemans is geaccrediteerd door het CDFD. Dit houdt in dat Dukers & Baelemans met succes de erkenningsprocedure heeft doorlopen, die ziet op de wijze van kwaliteitsborging, de opzet en inhoud van het aan te bieden programma, de wijze waarop toetsende elementen in het programma zijn verwerkt en de kwaliteit van de docenten. Dukers & Baelemans is geaccrediteerd, zowel voor e-learning als voor contactonderwijs, voor alle PE Wft-onderdelen: - Basismodule Deskundigheid; - Consumptief Krediet; - Hypothecair Krediet; - Levensverzekeringen; - Schadeverzekeringen; en - Volmacht. Deze syllabus omvat de module Hypothecair Krediet. In deze module komen alle relevante ontwikkelingen op het gebied van hypothecair krediet aan bod. 2011 Dukers & Baelemans 1
1.1 Studietips Onze opleiding PE Wft Hypothecair krediet bestaat naast deze syllabus ook uit een E- learning. Wij adviseren je het volgende: bestudeer de syllabus; bestudeer vervolgens de E-learning; controleer of je de lesstof beheerst aan de hand van de toetstermen. Je bent dan optimaal voorbereid op de lesdag. 1.2 Lesmateriaal Wij bieden het lesmateriaal aan via E-learning en via contactdagen. In de E-learning vind je de syllabus inclusief de bijlagen en een aanvullende lesmodule. Tijdens de contactdag maken we gebruik van een presentatie en casuïstiek. Je vindt dit lesmateriaal daags na je contactdag op Mijn D&B. 1.3 Contact Mocht je tijdens je studie vakinhoudelijke vragen hebben dan kun je deze stellen aan Learning & Development. Voor overige vragen, bijvoorbeeld over je cursusdag, kun je contact opnemen met het team van Logistiek & Planning. Wij wensen je veel plezier met het bestuderen van deze syllabus! Dukers & Baelemans Contactgegevens: Learning & Development: learning@dukers-baelemans.nl Team Logistiek & Planning: team2@dukers-baelemans.nl Telefoon: 013-580 2714 2011 Dukers & Baelemans 2
2 Nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2.1 Inleiding Op 1 augustus 2011 is de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in werking getreden. De belangrijkste punten uit deze gedragscode komen in dit hoofdstuk aan bod: - de financiering mag niet meer bedragen dan 104% van de marktwaarde van de woning; - de financiering mag tot maximaal 50% van de marktwaarde aflossingsvrij zijn; - er komen striktere regels hoe en welke gegevens moeten worden vastgelegd bij een verstrekking van een financiering boven de norm van de gedragscode; - de verbeterde aansluiting tussen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de Gedragscode Consumptief Krediet, Daarnaast staan we in dit hoofdstuk ook stil bij de samenloop tussen de nieuwe gedragscode en NHG. De nieuwe gedragscode wordt onderschreven door alle leden van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en het Verbond van Verzekeraars. 2.2 Marktwaarde In de nieuwe gedragscode is een belangrijk nieuw begrip geïntroduceerd: de marktwaarde van de woning. Hieronder wordt verstaan: - de aankoopprijs van de woning; - de marktwaarde zoals die is vastgesteld door een taxateur; - de meest recente WOZ-waarde; - de koop-/aanneemsom bij een nieuwbouwwoning, inclusief de koopprijs van de grond en eventueel meerwerk (en een aantal andere kosten). Deze begrippen worden hierna, voor zover nodig, toegelicht. De aankoopprijs van de woning De koopprijs van de woning kan afgeleid worden uit de ondertekende koopovereenkomst. De koopprijs kan ook blijken uit de leveringsakte of de veilingakte. De marktwaarde zoals die is vastgesteld door een taxateur Daarnaast kan een taxateur de waarde van de woning vaststellen. Bij een verbouwing kan ook de marktwaarde na verbouw worden vastgesteld. Deze marktwaarde na verbouw kan ook het uitgangspunt zijn voor de hypotheekverstrekking. Het is echter niet zo dat een investering in een verbouwing zich altijd één op één vertaalt in een hogere marktwaarde. In de gedragscode staat dat de taxateur ter zake deskundig moet zijn en dat het taxatierapport recent moet zijn. Hoe deze vereisten ingevuld moeten worden is niet verder uitgewerkt. De koop-/aanneemsom bij een nieuwbouwwoning, inclusief de koopprijs van de grond en eventueel meerwerk (en een aantal andere kosten) Bij nieuwbouw is het toegestaan dat de geldverstrekker uitgaat van de kosten die gemaakt worden om de woning te realiseren. De volgende posten worden genoemd: - koop en/of aanneemsom of een schriftelijke begroting van een bouwbedrijf; - de waarde van de grond of de koopprijs van de grond; - de kosten van bouw; - meerwerk; - bouwrente; - af- en/of aansluiting op de openbare nutsvoorzieningen. 2011 Dukers & Baelemans 3
Als de aanvrager al eigenaar is van de grond, mag de waarde van de grond meegeteld worden in de marktwaarde. Hierbij kan de waarde vastgesteld worden aan de hand van de koopsom van de grond of de waarde die blijkt uit een taxatie. De kosten van bouw en meerwerk zijn niet verder uitgewerkt. Waarschijnlijk is dat meerwerk het bedrag is dat buiten de aanneemsom of begroting wordt betaald aan de aannemer. Bij de kosten van bouw kun je denken aan andere kosten die de klant betaalt buiten de kosten van het bouwbedrijf, zoals voor de keuken of badkamer. Ook het begrip bouwrente wordt niet verder uitgewerkt in de gedragscode. Hiermee wordt waarschijnlijk bedoeld de rente die aan de verkoper van de woning wordt betaald. Het renteverlies tijdens de bouw lijkt hier onderdeel van uit te maken. Dit blijkt niet zozeer uit de gedragscode maar wel uit een reactie van de minister van Financiën op de nieuwe gedragscode. De geldverstrekker kan zelf bepalen welke marktwaarde hij accepteert. Voorbeelden Johnny en Merie hebben een woning gekocht voor 280.000. De woning heeft een WOZ-waarde van 275.000. De taxateur waardeert de marktwaarde van de woning op 283.000. De geldverstrekker kan uitgaan van een marktwaarde van 275.000, 280.000 of 283.000. Kim en Paul kopen een nieuwbouwwoning. De koop/aanneemsom is 365.000. Kim en Paul willen ook direct uitbouwen, de kosten bedragen 30.000. De grond kopen ze bij de gemeente, de koopsom bedraagt 70.000. In de koop- /aanneemsom is de keuken nog niet opgenomen. De kosten worden begroot op 20.000. De marktwaarde van de woning is 485.000. 2.3 Maximale financiering op basis van de marktwaarde 2.3.1 Hoofdregel De financiering mag niet meer bedragen dan 104% van de marktwaarde van de woning. Dit percentage mag vermeerderd worden met de verschuldigde overdrachtsbelasting. Dit betekent voor een nieuwbouwwoning dat de maximale financiering 104% van de marktwaarde bedraagt. Als over de koopsom van de grond overdrachtsbelasting is verschuldigd, kan deze ook meegefinancierd worden. Voor een bestaande woning bedraagt de maximale financiering (104% + 2% =) 106% van de marktwaarde. Zodra de overdrachtsbelasting weer verhoogd wordt tot 6% (naar verwachting op 1 juli 2012), bedraagt de maximale financiering (104% + 6% =) 110%. 2.3.2 Uitzonderingssituaties De geldverstrekker mag van deze regel afwijken in de volgende situaties: - als er bij de verkoop van de woning een restschuld ontstaat, dan mag het bedrag van die restschuld bij het verstrekken van een nieuwe hypothecaire financiering worden meegefinancierd; - bij het oversluiten van een hypothecaire financiering, onder de voorwaarden dat de consument in de woning blijft wonen en de nieuwe hypothecaire financiering niet hoger is dan de som van: o de af te lossen hypothecaire financiering; o notaris- en taxatiekosten; o eventuele afsluitkosten en/of een door de consument aan een bemiddelaar betaalde vergoeding ter zake van die hypothecaire financiering; o eventueel verschuldigde vergoeding wegens vervroegde aflossing. 2011 Dukers & Baelemans 4
- als de lasten van de hypothecaire financiering substantieel lager liggen dan de maximaal toegestane woonlasten. Onder substantieel lager wordt in de gedragscode minder dan 60% bedoeld. Dit betekent dat de genormeerde lasten van de lening minder moeten zijn dan 60% van de toegestane lasten. Hierna volgt een aantal voorbeelden van afwijkingen op de hoofdregel. Voorbeelden Corné en Jolanda hebben hun woning verkocht voor 389.000. De financiering op de woning bedraagt 409.000. De kosten van de makelaar bedragen 5.000. Ze kopen een nieuwe woning met een marktwaarde van 400.000 (dit is de koopprijs). Voor de aankoop van de woning hebben ze 416.000 nodig. De maximale financiering bedraagt 444.000 (104% van de marktwaarde, vermeerderd met 2% overdrachtsbelasting en de restschuld van 20.000). De makelaarskosten tellen niet mee bij de bepaling van de maximale financiering, maar kunnen in deze casus wel betaald worden uit het verschil tussen de daadwerkelijke bijkomende kosten en het percentage uit de gedragscode. Simone en Flip hebben een bestaande financiering van 255.000. Simone en Flip vinden de huidige maandlasten te hoog en willen de hypotheek daarom oversluiten. De marktwaarde van de woning is 240.000. De notariskosten bedragen 750. De kosten voor de bemiddelaar zijn 1.250. De boeterente is 3.000. De maximale financiering, op grond van de gedragscode, bedraagt 260.000. Achmed en Rachida hebben ieder een inkomen van 60.000 bruto per jaar. Ze lenen een bedrag van 300.000 tegen een rente van 5,5% voor een periode van 30 jaar. Omdat de woning flink verbouwd moet worden, is de marktwaarde maar 250.000. De genormeerde lasten van deze financiering zijn 20.440. De toegestane lasten zijn 41.760 (op basis van een woonquote van 34,8%). Hierdoor zijn de genormeerde lasten van de lening minder dan 60% van de toegestane lasten. Hierdoor kunnen Achmed en Rachida meer lenen dan 104% van de marktwaarde van de woning plus de overdrachtsbelasting. Opmerking Op grond van de nieuwe gedragscode kan een klant in bepaalde situaties meer lenen dan 104% van de marktwaarde van de woning (plus overdrachtsbelasting). Het blijft echter afhankelijk van het acceptatiebeleid van de geldverstrekker of er ook daadwerkelijk meer gefinancierd kan worden. 2011 Dukers & Baelemans 5
2.4 Aflossen 2.4.1 Hoofdregel De hypotheek moet binnen 30 jaar gedeeltelijk afgelost worden. Tot 50% van de marktwaarde geldt geen aflossingsverplichting. Bij een financiering boven 50% van de marktwaarde, moet het meerdere binnen 30 jaar worden afgelost. Aflossen kan door middel van rechtstreeks aflossen op de lening (bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek). Daarnaast is het toegestaan om vermogen op te bouwen door middel van sparen of beleggen. De rekening of verzekering waarop of waarin vermogen wordt opgebouwd voor de aflossing moet dan wel verpand worden aan de geldverstrekker. Bij een aanvullende financiering bovenop een reeds bestaande financiering moet rekening worden gehouden met de bestaande financiering. Hieronder een aantal voorbeelden (ontleend aan de toelichting op de gedragscode). Voorbeelden Een klant heeft al een aflossingsvrije geldlening van 200.000. Hij vraagt een tweede hypotheek aan van 50.000. Marktwaarde 500.000 Stel dat de marktwaarde van de woning dan 500.000 bedraagt. De hoofdregel is dat het aflossingsvrije gedeelte van de financiering beperkt is tot maximaal 50% van de marktwaarde van de woning bij verstrekking van de (in dit voorbeeld tweede) financiering. In dit voorbeeld dus tot maximaal 250.000. De geldverstrekker mag voor de tweede hypotheek dus een aflossingsvrije geldlening aanbieden van 50.000. Marktwaarde 450.000 Maar stel dat de marktwaarde van de woning 450.000 bedraagt. De hoofdregel is dat het aflossingsvrije gedeelte van de financiering beperkt is tot maximaal 225.000. Voor de tweede hypotheek is dus een aflossingsvrije geldlening van 50.000 niet mogelijk. Hooguit tot maximaal 25.000 aflossingsvrij. Voor de rest moet de klant in beginsel aflossen volgens een aflossingsschema of moet hij vermogen opbouwen. Marktwaarde 400.000 Of stel dat de marktwaarde van de woning 400.000 bedraagt. Voor de tweede hypotheek is dus een aflossingsvrije geldlening helemaal niet meer mogelijk. De gehele tweede hypotheek van 50.000 moet afgelost worden volgens een aflossingsschema of hiervoor moet vermogen worden opgebouwd. Marktwaarde 350.000 En als laatste: stel dat de marktwaarde van de woning 350.000 bedraagt. De hoofdregel is dat het aflossingsvrije gedeelte van de financiering is beperkt tot maximaal 175.000. Voor de tweede hypotheek is dus een aflossingsvrije geldlening helemaal niet meer mogelijk. Dan moet de gehele tweede hypotheek van 50.000 afgelost worden. De in het verleden eenmaal verstrekte geldlening van 200.000 kan echter aflossingsvrij blijven. 2011 Dukers & Baelemans 6
2.4.2 Uitzonderingssituaties De geldverstrekker mag afwijken van het maximaal toegestane deel aflossingsvrij als: - de klant een substantieel lagere lening heeft dan de lening die hij maximaal kan krijgen op basis van zijn inkomen. Onder substantieel lager wordt in de gedragscode minder dan 60% verstaan. De genormeerde lasten van de lening moeten dus minder dan 60% zijn van de toegestane lasten. - bij het oversluiten van een hypothecaire financiering de nieuwe hypothecaire financiering niet hoger is dan: o de af te lossen hypothecaire financiering; o notaris- en taxatiekosten; o eventuele afsluitkosten en/of een door de consument aan een bemiddelaar betaalde vergoeding ter zake van die hypothecaire financiering; o eventueel verschuldigde vergoeding wegens vervroegde aflossing. - de klant bij het afsluiten van de lening een vermogen verpand aan de geldverstrekker. Voor dat deel hoeft dan geen aflossingsverplichting overeengekomen te worden. Opmerking De hierboven genoemde afwijkingen kunnen in principe samenvallen met de afwijking van de maximale financiering op basis van de marktwaarde van de woning. Het is echter maar de vraag of de geldverstrekker hieraan meewerkt. 2.5 Comply In de oude gedragscode was opgenomen dat het inkomen uit vermogen meetelt in de toetsing (3% van het vermogen). Dit is met de komst van de nieuwe gedragscode niet gewijzigd. Dit is geen explain maar comply. Voortaan is opgenomen in de gedragscode een onvoorwaardelijke inkomensstijging binnen 6 maanden. Tevens is bepaald dat een hogere last is toegestaan in de volgende situaties (binnen comply): - als een financiering wordt overgesloten en de nieuwe financiering niet hoger is dan de huidige financiering, vermeerderd met de bijkomende kosten (zie de opsomming bij maximale financiering op basis van de marktwaarde); - als er energiebesparende voorzieningen in de woning worden aangebracht of bij de koop van een woning met een energielabel A. Een aanvullende hypothecaire financiering mag dan verstrekt worden tot een door het Contactorgaan Hypothecair Financiers in overleg met het NIBUD vast te stellen bedrag; - als er sprake is van een zogenaamde overbruggingssituatie. Derde verplichtingen van de consument uit een bestaande hypothecaire financiering van een verkochte of nog te verkopen woning en van een overbruggingsfinanciering mogen dan buiten beschouwing worden gelaten. Hierbij geldt als eis dat het aannemelijk is dat de verplichtingen uit de hypothecaire financieringen gedurende een realistische periode door de klant kunnen worden nagekomen. Op dit moment is nog niet duidelijk hoeveel een klant extra kan lenen voor energiebesparende voorzieningen of de verwerving van een woning met een A-label. De mogelijkheid om meer te lenen bij energiebesparende voorzieningen is al mogelijk binnen NHG. Daar is dit mogelijk tot een bedrag van 6.500. Bij de aanvraag van een hypotheek moet de geldverstrekker kunnen onderbouwen waaruit de klant de dubbele lasten kan betalen. Dit kan bijvoorbeeld doordat de klant vermogen 2011 Dukers & Baelemans 7
heeft waaruit hij de dubbele lasten kan betalen of doordat hij een extra financiering opneemt voor de betaling van de dubbele lasten. Belangrijk hierbij is wel dat het vermogen dat gebruikt wordt voor de dubbele lasten niet gebruikt kan worden voor een eerste storting. Ook kan het inkomen uit het vermogen niet meegenomen worden in de bepaling van het inkomen. Als de klant een extra financiering opneemt om de dubbele lasten te betalen, moet deze financiering natuurlijk wel getoetst worden aan het inkomen van de klant. De periode waarin de klant de lasten kan betalen moet realistisch zijn. Met andere woorden: de periode moet niet te kort zijn. Ook als de verkoop langer duurt, moet de klant de dubbele lasten kunnen betalen. In de Tweede Kamer zijn er vragen gesteld over deze gedragscode. Hierbij is de vraag gesteld wat een realistische periode is. Op de eerste plaats geeft minister De Jager aan dat de periode afhankelijk is van de vraagprijs, de ligging en de onderhoudsstatus. Verder geeft hij aan dat in de praktijk de redelijke termijn aangegeven wordt door de taxateur. Expliciet maakt hij hierbij wel de opmerking dat de geldverstrekker hierbij een verantwoordelijkheid heeft. Voor de bepaling van het inkomen van een zelfstandige zijn ook regels opgenomen. Hierbij hanteert de gedragscode het gemiddelde van de laatste drie jaren. Het inkomen wordt niet gemaximeerd op het inkomen in het laatste jaar (zoals bij NHG wel gebruikelijk is). De gedragscode maakt geen uitzondering voor de situatie dat de financiering in het begin van het kalenderjaar wordt verstrekt. Dus ook dan schrijft de gedragscode voor dat moet worden uitgegaan van de laatste drie jaren. De jaarcijfers zijn dan vaak nog niet gereed. Als de ondernemer minder dan 3 jaar zelfstandig is, mag ook worden uitgegaan van een prognose van een ter zake deskundige. Als er geen sprake is van een vaste dienstbetrekking en de aanvrager ook geen zelfstandige is, moet de geldverstrekker bepalen wat het vaste en bestendige inkomen is. Hoe en onder welke voorwaarden dit moet gebeuren staat niet beschreven. Evenmin is beschreven wat de vaste en bestendige inkomsten zijn. Denk hier aan overwerk, onregelmatigheidstoeslag, bonussen en provisies. Voorbeelden worden wel gegeven in de toelichting op de gedragscode, maar de opsomming in deze toelichting is niet limitatief. Geldverstrekkers zijn dus vrij invulling aan deze begrippen te geven. 2.6 Explain De gedragscode bepaalt hoe de maximaal op basis van het inkomen toegestane hypotheek wordt berekend. Het blijft zo dat in uitzonderlijke gevallen hiervan mag worden afgeweken. Dit wordt explain genoemd. Een hypotheek verstrekken op basis van explain blijft in de nieuwe gedragscode mogelijk. Nieuw is dat de gedragscode voorschrijft dat: - er wordt vastgelegd waarom er is afgeweken; - vastgelegd wordt op basis van welke gegevens er is afgeweken; - uit het dossier blijkt dat de gegevens op basis waarvan wordt afgeweken gecontroleerd zijn; en - de reden waarom is afgeweken een bestendige situatie is. De gegevens op basis waarvan wordt afgeweken van de gedragscode zullen leiden tot een hoger inkomen of een lagere hypotheek. Met dit hogere inkomen of lagere hypotheek moet getoetst worden of de hypotheek wel te dragen is. De uitkomst van deze toetsing moet positief zijn. 2011 Dukers & Baelemans 8
In de gedragscode is dit niet verder uitgewerkt. Alleen de eisen waaraan de explainsituatie moet voldoen staan genoemd. Uit een reactie van de minister aan de Tweede Kamer blijkt dat er bewust voor gekozen is de explainsituaties niet volledig in te vullen. Dit aangezien het volgens de AFM onmogelijk is alle uitzonderingsmogelijkheden concreet te omschrijven. De AFM heeft wel voorgesteld dat er aanvullende voorwaarden zouden komen waaraan de geldverstrekker moet voldoen als hij gebruik wil maken van explain. Verder is in de reactie van de minister te lezen dat de AFM het gebruik van explain gaat controleren. Hierbij wordt gelet op het naleven van de voorwaarden. Daarnaast zal de AFM de grenzen aangeven. Voorbeeld Het inkomen van Jan is onvoldoende om de door hem gevraagde financiering te kunnen dragen. Jan heeft echter een flink vermogen. Als dit vermogen wordt gesaldeerd met de hypotheek, is de resterende financiering wel te dragen op het inkomen van Jan. Als de geldverstrekker vastlegt waarom is afgeweken, een kopie van het vermogen heeft en de berekening van de maximaal toegestane hypotheek op basis van het inkomen van Jan in het dossier heeft, voldoet de geldverstrekker aan de gedragscode. Als de gesaldeerde hypotheek niet te dragen is op basis van het inkomen van Jan, voldoet de geldverstrekker niet aan de gedragscode. 2.7 Aansluiting met Gedragscode Consumptief Krediet In de nieuwe gedragscode is opgenomen dat de geldverstrekker rekening moet houden met de bestaande financiële verplichtingen van de aanvrager. Voor de lasten van een aflopend krediet of een doorlopend krediet is specifiek beschreven hoe de geldverstrekker hier rekening mee moet houden. Voor een aflopend krediet moet de geldverstrekker rekening houden met een last van 2% van de oorspronkelijke hoofdsom. Bij een doorlopend krediet is dat 2% van de kredietlimiet. Twee procent van de oorspronkelijke hoofdsom of van de kredietlimiet is een minimum. Als de werkelijke lasten hoger zijn, moet de geldverstrekker rekening houden met deze hogere lasten. Alleen als de klant de financiering aflost en het contract beëindigd heeft, hoeft de geldverstrekker geen rekening te houden met de lasten. Dit moet uiterlijk op de datum van het verstrekken van de financiering zijn gebeurd. In de Gedragscode Consumptief Krediet was al opgenomen dat de geldverstrekker rekening moet houden met een genormeerde last van 2% van het te verstrekken krediet. Door het opnemen van de bepaling in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen moet er een betere aansluiting komen tussen beide gedragscodes. De minister van Financiën geeft aan dat de gedragscodes op meer punten beter op elkaar moeten aansluiten. Hierover is hij in gesprek met de branche. 2.8 Toetskader Hypothecaire Kredietverlening De minister en de AFM hebben aangegeven tevreden te zijn met de nieuwe gedragscode. Ze zien dan ook geen nut meer in het invoeren van het besluit toetskader hypothecaire kredietverlening. 2.9 Gedragscode en NHG Bij de bespreking van de nieuwe gedragscode in de Tweede Kamer werd door de minister de indruk gewekt dat als er sprake was van NHG er niet getoetst zou worden aan de normen van de gedragscode. Ook de AFM is van mening dat er of aan de gedragscode getoetst moet worden of aan de NHG normen. In een nieuwsbrief van de AFM van 15 juli 2011 staat De minister van Financiën heeft overigens daarnaast aangegeven dat de voorwaarden en normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ook als goede invulling van de open norm voor verantwoorde kredietverlening worden beschouwd voor hypotheken die verstrekt worden onder NHG. In een eerder nieuwsbericht van de Nederlandse Vereniging van Banken blijkt echter dat de banken van mening zijn dat ook bij NHG de hypotheek getoetst moet worden aan de gedragscode. Anders gezegd: voor elk onderdeel van de hypotheekconstructie vindt er een toetsing plaats aan zowel NHG als ook aan de gedragscode. Welke mening uiteindelijk in de praktijk gebruikelijk wordt moet nog blijken. 2011 Dukers & Baelemans 9
Voorbeeld zienswijze NVB Rafik vraagt een hypotheek aan met NHG. Hij heeft 30.000 eigen middelen. 10.000 gebruikt hij als eerste storting op een SEW. Het restant van 20.000 houdt hij achter de hand. Hij vraagt zich af of zijn inkomen voldoende is voor het verkrijgen van de hypotheek. Voor NHG moet de hoogte van de hypotheek minus de eerste storting getoetst worden aan zijn inkomen. Hierbij wordt geen rekening gehouden met het vermogen dat Rafik achter de hand houdt. Stel dat hij hierdoor een bedrag van 200.000 kan lenen. Voor de toetsing aan de gedragscode moet zijn inkomen voldoende om de hypotheek te dragen. Er wordt dan geen rekening gehouden met de eerste storting van 10.000. Wel wordt zijn inkomen verhoogd met 3% over het bedrag dat hij achter de hand houdt. Stel dat hij hierdoor 195.000 kan lenen. Ondanks dat Rafik een hypotheek aanvraagt met NHG kan hij niet meer lenen dan 195.000. De uitkomsten kunnen ook omgekeerd zijn. Stel hij kan met NHG maximaal 195.000 lenen en op grond van de gedragscode 200.000. Ook dan geldt het laagste bedrag en kan Rafik nog altijd maar 195.000 lenen. Met andere woorden: de laagste van de twee berekeningen is leidend. 2011 Dukers & Baelemans 10
Hieronder staat een overzicht van de verschillen tussen NHG en de gedragscode: Vrij vermogen Eerste inleg/storting Variabele inkomsten in loondienst Zelfstandige Looptijd hypotheek voor toetsing inkomen Toetsing lopende financiering NHG Wordt geen rekening mee gehouden Toetsing inkomen aan hoogte hypotheek o.g.v. netto verstrekking (hypotheek-eerste storting) Gemiddelde laatste 12 maanden Gemiddelde laatste 3 jaren, ten hoogste inkomen vorig jaar Annuïteitentoets op basis van leningdeel met langste looptijd (maximaal 30 jaar) Werkelijke lasten Gedragscode 3% van het vermogen is toetsinkomen Eerste inleg is niet van invloed op toetsing aan inkomen Staat niet beschreven Gemiddelde laatste 3 jaar, bij minder dan 3 jaar zelfstandig inschatting door een ter zake deskundige Altijd op basis van 30-jarige annuïteit 2% oorspronkelijke hoofdsom of kredietlimiet Explain Explain niet mogelijk Explain mogelijk Maximale hypotheek bestaande bouw Maximale hypotheek nieuwbouw Laagste verwervingsprijs of taxatie plus 8% Koop-/aanneemsom plus 8% 104% van de marktwaarde van de woning vermeerderd met overdrachtsbelasting (tenzij substantieel meer inkomen dan nodig is voor hypotheek) 104% van de marktwaarde van de woning vermeerderd met overdrachtsbelasting (tenzij substantieel meer inkomen dan nodig is voor hypotheek) Verbouwing Volledig mee te financieren Mee te financieren voor zover de waarde van de woning na verbouw voldoende is Aflossingsvrij Overlijdensrisicoverzekering Maximaal 50% van getaxeerde waarde Voorzover lening meer is dan 80% van de getaxeerde waarde Maximaal 50% van de marktwaarde van de woning (tenzij substantieel meer inkomen dan nodig is voor hypotheek) Staat niet beschreven Let op: door de beperkingen van het gebruik van een tabel zijn de beschrijvingen niet altijd volledig. 2011 Dukers & Baelemans 11
2011 Dukers & Baelemans 12
3 Rapport vervolgonderzoek hypotheken 3.1 Inleiding In oktober 2010 is het rapport Stand van de hypotheekadviesprakijk in Nederland van de AFM verschenen. Het rapport is een vervolgonderzoek naar de kwaliteit van het hypotheekadvies. In het rapport vergelijkt de AFM de kwaliteit van het advies in 2010 met de kwaliteit in 2007. De AFM is van mening dat de kwaliteit van het advies omhoog is gegaan. Hierbij concludeert de AFM: - minder vaak een overschrijding van de maximaal toegestane woonlasten; - advies met betrekking tot het oversluiten van de hypotheek sluit vaker aan bij de situatie van de klant; - de risicobereidheid van de klant sluit beter aan bij de geadviseerde vermogensopbouw voor de aflossing van de hypotheek. De AFM denkt wel dat de hypotheekadvisering nog beter kan. De AFM denkt dat dit mogelijk is omdat er adviseurs zijn die, naar de mening van de AFM, goed of zelfs excellent adviseren. Deze adviseurs dienen als voorbeeld voor de rest van de markt. Een belangrijk verschil tussen de adviseurs die goed of zelfs excellent adviseren en de rest van de markt is de manier van communiceren met klanten. De goede en excellente adviseurs communiceren helder. Veelal hebben deze adviseurs ook gekozen voor een ander verdienmodel. Gevolg hiervan is het ontbreken van een prikkel om niet in het belang van de klant te adviseren. De overige adviseurs zijn onder te verdelen in twee groepen. Op de eerste plaats de adviseurs waarbij de adviezen nog onvoldoende van kwaliteit zijn (circa 15 % van de markt). Daarnaast is er een groep waarbij de kwaliteit van de adviezen redelijk is. De eerste groep wordt door de AFM opgeroepen snel te veranderen. Bij de veranderingen moeten deze adviseurs zich op de eerste plaats richten op de organisatie van het kantoor. In eerdere publicaties heeft de AFM beschreven hoe de organisatie beter ingericht kan worden. Bij de tweede groep is vooral de communicatie met de klant van belang. De AFM denkt dat deze groep kwalitatief beter gaat adviseren door helderder te communiceren met haar klanten. Hierbij kunnen adviesvaardigheden een belangrijke rol spelen. De AFM verwijst naar haar leidraden over de advisering van hypotheken. De AFM beschrijft in deze leidraden hoe adviseurs er voor kunnen zorgen dat het advies aansluit bij de wensen van de AFM. De volgende leidraden zijn gepubliceerd: - Aflevering 1: De AFM helpt bij een goed hypotheekadvies - Aflevering 2: Advies over verantwoorde woonlasten - Aflevering 3: Advies over opbouw van vermogen - Aflevering 4: Advies over de rentevastperiode - Aflevering 5: Advies over oversluiten - Aflevering 6: Advies over risicoverzekeringen - Aflevering 7: Fiscaliteit De verschillende afleveringen bespreken we hierna. 2011 Dukers & Baelemans 13
Randvoorwaarden Syllabus Permanente Educatie 2011-2012 3.2 De AFM helpt bij een goed hypotheekadvies Aflevering 1 is een inleiding op de overige afleveringen. Ook wordt in deze aflevering de structuur van het adviesgesprek besproken. Voor het hypotheekadvies moeten vier fases worden doorlopen. Schematisch kunnen deze fases als volgt worden weergegeven: 1 Kennismaking 2 3 4 Beeldvorming Inventarisatie en Analyse Oplossing Advies Nazorg 3.2.1 Kennismaking Bij de kennismaking inventariseert de adviseur op hoofdlijnen. De adviseur geeft aan wat hij kan betekenen voor de klant. Belangrijk bij deze fase is dat de klant en adviseur weten wat ze aan elkaar hebben. 3.2.2 Beeldvorming De fase beeldvorming bestaat uit twee onderdelen: - inventarisatie; - analyse. De gegevens die de adviseur heeft geïnventariseerd in de kennismaking gaat hij verder uitdiepen. Belangrijk hierbij is dat de adviseur de gegevens die de klant mondeling geeft controleert. Bij het onderdeel inventarisatie geeft de adviseur in algemene zin aan welke voor de consument relevante hypotheekconstructies er zijn. In de analyse vertaalt de adviseur de gegevens uit de inventarisatie in concrete mogelijkheden. Van relevante mogelijkheden maakt hij berekeningen. De berekeningen moeten toegespitst zijn op de individuele situatie van de klant. Natuurlijk houdt de adviseur rekening met de toekomstige financiële positie van de consument. Doel hiervan is duidelijk te krijgen waar de prioriteiten liggen van de klant. Voorbeeld Charissa heeft een appartement gekocht. Ralf is haar adviseur. Hij heeft gevraagd wat ze belangrijk vindt in haar hypotheek. Charissa vindt lage maandlasten belangrijk. Ze vindt het echter ook belangrijk dat ze lang (gedurende 15 jaar) zekerheid heeft over de maandlasten die ze betaalt. Ralf maakt voor haar een aantal berekeningen. Bij de eerste berekening staat de rente 1 jaar vast. Maar hij maakt ook een berekening met 5 jaar vast, 10 jaar vast en 15 jaar vast. Op die manier kan Charissa een afweging maken tussen haar doelstellingen en risicobereidheid. 2011 Dukers & Baelemans 14
3.2.3 Oplossing (advies) Uiteindelijk adviseert de adviseur welke hypotheekconstructie het best aansluit bij de verzamelde informatie, de uitkomsten van de analyse en de wensen en de doelstellingen van de klant. Hierbij formuleert de adviseur het advies zodanig dat de klant begrijpt dat het advies aansluit op zijn doelstellingen, financiële positie, risicobereidheid en kennis en ervaring. Hier heeft de persoonlijke mening van de klant geen invloed op. De, volgens de AFM, goede adviseur geeft het klantbeeld en advies mee aan de klant. Deze goede adviseur bewaart de informatie die geleid hebben tot het advies ook langer dan de door de Wft vereiste periode van één jaar. 3.2.4 Nazorg Nadat de adviseur zorg heeft gedragen voor de verstrekking van de hypotheek geeft de adviseur gedurende de looptijd van de hypotheek nazorg. Hij zorgt ervoor dat als de situatie van de klant verandert of als er zich tegenvallers voordoen in de opbouw van het vermogen, er een redelijke kans blijft op het behalen van de doelstellingen door de klant. 3.3 Advies over verantwoorde woonlasten De tweede aflevering van de leidraden hypotheekadvisering gaat over verantwoorde woonlasten. Deze leidraad begint met de opmerking dat het een verantwoordelijkheid is van zowel de geldverstrekker als de adviseur dat de geadviseerde hypotheek verantwoord is. Een adviseur mag zich dus niet verschuilen achter de geldverstrekker. Als norm voor de verantwoorde woonlasten geldt de GHF-norm. Alleen als er sprake is van bijzondere omstandigheden mag de adviseur van die GHF-norm afwijken. De AFM is zich ervan bewust dat de adviseur niet kan garanderen dat de hypotheeklasten in de toekomst betaalbaar blijven. Echter, als blijkt dat de adviseur geen rekening houdt met ontwikkelingen die wel waren te voorzien, is er sprake van een niet passend advies. 3.3.1 Voorbeeld leidraad In de leidraad wordt een voorbeeld besproken. Het betreft klanten die meer willen lenen dan mogelijk is op basis van hun huidige inkomen en de GHF-normen. Eén van de klanten heeft een schriftelijke, onvoorwaardelijke toezegging dat het inkomen binnen vier maanden stijgt. Dit hogere inkomen mag de adviseur meenemen in de berekening van de verantwoorde hypotheek. Voorwaarde is wel dat de adviseur een afschrift van de toezegging ontvangt van de klant. De andere klant is van plan weer te gaan werken. Ze heeft al gekeken naar een website van een werkgever en gaat binnenkort een oriënterende afspraak maken. De intentie om te gaan werken is echter onvoldoende om dit inkomen mee te nemen in de berekeningen. De adviseur wijst de klanten ook op de risico s die verbonden zijn aan de hogere lening. 3.3.2 Aandachtspunten voor de praktijk In de leidraad wordt een aantal aandachtspunten voor de praktijk besproken. Dit zijn: - als de lening binnen de normen van de gedragscode valt, betekent dit niet automatisch dat de lening passend is. De adviseur zal ook in de situatie dat de lening binnen de GHF-normen valt moeten controleren of de klant de financiering kan en wil dragen. Als voorbeeld van een situatie waarbij de hypotheek wel past binnen de normen van de gedragscode maar niet past bij de klant noemt de AFM een klant met een hoge levensstandaard; - het cijfermatig onderbouwen van een explainsituatie. Een enkele vermelding van de klant heeft een goed toekomstperspectief is niet voldoende. De adviseur moet de groei van het inkomen toetsen aan de hoogte van de geadviseerde lening; 2011 Dukers & Baelemans 15
- een onderbouwing van een explain moet voldoende klantspecifiek zijn. Een gemiddelde uit de branche is niet voldoende, de onderbouwing moet specifiek op een bepaalde klant zijn gericht; - de onderbouwing van een explain moet ook blijken uit het dossier. De adviseur moet stukken kunnen overleggen waaruit bijvoorbeeld de stijging van het inkomen blijkt; - de motivatie waarom is gekozen voor een explainsituatie moet blijken uit het dossier; - de adviseur mag nooit meewerken aan overcreditering. Dus als een klant op het punt van verantwoorde woonlasten wil afwijken van het advies en de gevolgen ook begrijpt, mag de adviseur hier toch niet zijn medewerking aan verlenen. 3.4 Advies over opbouw van vermogen De AFM beschrijft in de derde aflevering waarom aflossen belangrijk is. Een hypotheek is immers een lening die vroeg of laat afgelost moet worden. Een adviseur die goed adviseert over aflossen bespreekt de volgende zaken met zijn klant: - het belang van aflossen van de lening; - de visie van de klant op het aflossen van de lening; - het risico van het geheel of gedeeltelijk niet aflossen van de lening; - in hoeverre de klant het risico van het geheel of gedeeltelijk niet aflossen kan dragen; - het advies dat de klant krijgt van de adviseur op grond van de vorige punten. Belangrijk bij dit alles is dat de klant een goed beeld krijgt van de gevolgen van het wel of niet aflossen van de lening. De adviseur zal moeten laten zien in hoeverre de maandlasten stijgen als de klant er voor kiest om meer af te lossen. Daarnaast zal hij ook inzichtelijk moeten maken in hoeverre de klant de hypotheek op termijn nog kan dragen. Hierbij houdt de adviseur rekening met het pensioeninkomen en de 30-jaarstermijn voor renteaftrek, voor zover dit bij die specifieke klant van belang is. Hiervoor heeft de adviseur gegevens nodig van de klant. Vanzelfsprekend vraagt hij de klant naar die gegevens. Een belangrijke keuze die de klant moet maken voor vermogensopbouw is de keuze tussen sparen of beleggen. Uit de leidraad blijkt dat de adviseur niet slaafs opvolgt wat de klant als eerste roept. Dit betekent dat als de klant aangeeft te willen sparen, de adviseur toch dieper ingaat op beleggen. Zijn de gedachtes van de klant om te gaan sparen juist of neemt de klant op basis van verkeerde gedachtes een beslissing? Maar omgekeerd moet de adviseur met de klanten spreken over sparen als de klanten in eerste instantie aangeven te willen gaan beleggen. Hierbij vertelt de adviseur de klant over de voor- en nadelen van zowel sparen als ook van beleggen. 3.4.1 Aandachtspunten voor de praktijk Uit de onderzoeken naar het hypotheekadvies komt de AFM tot de volgende aandachtspunten voor de adviespraktijk: - de adviseur moet voldoende informatie inwinnen over de door de klant gewenste hoogte van de aflossing; - de adviseur moet rekening houden met de toekomstige financiële positie van de klant. Hij moet dus rekening houden met het pensioeninkomen en het vervallen van de fiscale aftrek. Mede op grond van deze gegevens adviseert de adviseur over het wel of niet aflossen van de lening; - de adviseur moet de risico s van minder opbouwen dan verwacht en het verliezen van een deel van het reeds opgebouwde vermogen bespreken; - de adviseur controleert in hoeverre een ingevuld risicoprofiel ook daadwerkelijk aansluit bij de klant; - de adviseur legt vast als, en waarom, een klant afwijkt van zijn advies. 2011 Dukers & Baelemans 16
3.5 Advies over de rentevastperiode In feite zijn bij het advies over de rentevastperiode vaak twee tegenovergestelde krachten actief. Op de eerste plaats de wens van de klant voor niet te hoge maandlasten. Op de tweede plaats (meestal) de wens van de klant voor een bepaald niveau van zekerheid. Hierbij speelt een rol dat bij een normale rentestructuur de korte rente lager is dan de lange rente. Kiezen voor een lange rentevastperiode geeft dus veel zekerheid maar hogere maandlasten. Omgekeerd geldt dat kiezen voor een korte rentevastperiode leidt tot een lagere maandlast maar minder zekerheid. Het is aan de adviseur om helder te krijgen waar voor de klant zijn prioriteiten liggen. Hij zal zijn klant de vraag moeten stellen wat is belangrijker, lage maandlasten of zekerheid? Echter met het alleen stellen van deze vraag is het gesprek over de rentevastperiode nog niet voorbij. De adviseur moet doorvragen. Veelal zal een klant antwoorden geven als: - We willen niet te veel risico lopen. - Ik wil een redelijke maandlast betalen. - Zekerheid is belangrijk voor ons. - We willen voor een langere termijn zekerheid. - Enzovoorts. De verleiding voor de adviseur bestaat dan om deze antwoorden zelf in te vullen. De uitdaging zit er echter in om duidelijk te krijgen wat de klant met deze antwoorden echt bedoelt. Van belang is dat de klant een goed beeld krijgt van de consequenties van een lange of juist korte rentevastperiode. Hierbij moet de adviseur duidelijk maken wat de gevolgen voor de maandlasten voor de klant zijn als hij kiest voor een bepaalde rentevastperiode. Daarnaast zal de adviseur ook scenario s moeten schetsen in het geval de rente na afloop van de rentevastperiode stijgt. Vervolgens zal de adviseur moeten checken of de wensen en doelstellingen van de klant met betrekking tot de rentevastperiode ook aansluiten bij de financiële positie van de klant. De adviseur moet zich dus de vraag stellen of het risico van rentewijzigingen op korte termijn te dragen is voor de klant. 3.5.1 Aandachtspunten voor de praktijk Uit onderzoek van de AFM blijkt dat de volgende zaken in de praktijk nog niet altijd goed gaan: - De adviseur moet goed duidelijk maken wat de consequenties zijn van een bepaalde keuze. Een korte rentevastperiode leidt weliswaar - meestal - tot een lagere maandlast, echter de klant moet er ook van op de hoogte zijn dat hij na afloop van die periode de maandlast wellicht niet meer kan betalen. - De adviseur moet nagaan of de klant een bepaald risico wil lopen. Maar hij zal ook moeten onderzoeken of de klant het risico op een rentestijging kan lopen. - De adviseur moet een advies uitbrengen over de rentevastperiode. Vervolgens moet hij dat advies motiveren. Het advies, de motivering en de berekeningen die ten grondslag liggen aan dit advies moet de adviseur bewaren. 3.6 Advies over oversluiten Klanten kunnen vele verschillende redenen hebben om de hypotheek over te sluiten. Een veel gehoorde reden is natuurlijk lagere lasten. Aangezien er bij het oversluiten van de hypotheek een nieuwe hypotheek wordt afgesloten, ziet de AFM dit als een nieuw advies. Gevolg hiervan is dat het wettelijke adviestraject doorlopen moet worden. De adviseur moet dus de stappen van kennismaking, inventariseren, adviseren en nazorg doorlopen. 2011 Dukers & Baelemans 17
In de leidraad beschrijft de AFM dat de adviseur voor de klant inzichtelijk moet maken welke kosten er gemoeid zijn met het oversluiten en in hoeverre deze kosten door de klant worden terug verdiend. Hierbij moet de adviseur ook rekening houden met de wijzigingen die het oversluiten van de hypotheek met zich meebrengt voor het reeds afgesloten aflossingsproduct. De adviseur moet dus een aantal zaken gaan vergelijken. Uitgangspunt is dat de adviseur de maandlasten voor de klant gaat berekenen in een aantal situaties. De volgende maandlastenberekeningen moet de adviseur dus maken: - huidige hypotheek; - huidige geldverstrekker maar na aanpassing van de hypotheek (intern oversluiten); - nieuwe hypotheek bij een nieuwe geldverstrekker. Bij deze berekeningen houdt de adviseur rekening met de kosten die de klant moet maken om de hypotheek over te sluiten. Uiteraard worden alle kosten meegenomen, denk hierbij aan de volgende kosten: - boeterente oude hypotheek; - afsluitkosten nieuwe hypotheek; - bemiddelingsfee; - taxatiekosten; - kosten hypotheekakte; - kosten Nationale Hypotheek Garantie. Veelal worden de bijkomende kosten meegefinancierd in de nieuwe hypotheek. Het ligt voor de hand dat de adviseur de klant informeert over de gevolgen hiervan. De adviseur bespreekt hierbij onder andere: - de fiscale consequenties van de bijkomende kosten; - de fiscale consequenties van het meefinancieren van de kosten in de nieuwe hypotheek; - de consequenties van de betaalbaarheid van de hypotheek in de toekomst als de aanvullende financiering niet wordt afgelost; - de afweging tussen eigen middelen aanwenden om de bijkomende kosten te betalen of deze kosten meefinancieren in de hypotheek. Nadat de adviseur de klant heeft voorgelicht maakt hij de vergelijkingen voor de klant. Belangrijk hierbij is dat de adviseur de rentelasten van de oude en de nieuwe hypotheek met elkaar vergelijkt. Hierbij houdt de adviseur natuurlijk rekening met de bijkomende kosten voor het oversluiten. Als in de nieuwe en oude hypotheek een zelfde bedrag aflossingsvrij zit, is het mogelijk een vergelijking te maken van de maandlasten. Hierbij is natuurlijk wel van belang dat de opbouw van vermogen op een vergelijkbare manier gebeurt. Dus sparen vergelijken met sparen, niet met beleggen. Als de opbouw van vermogen verschillend is, dan moet er een vergelijking worden gemaakt van de rentelasten. De uitkomst van de berekening moet de terugverdientermijn zijn. Met andere woorden: binnen welke termijn worden de kosten van het oversluiten terugverdiend? Als de klant de bijkomende kosten terugverdient binnen de nieuwe rentevastperiode slaagt de klant in zijn doelstelling om de lasten van zijn hypotheek te verlagen. Hierbij worden de oversluitkosten gedeeld door de verlaging van de maandlasten. De uitkomst is dan het aantal maanden waarbinnen de kosten worden terugverdiend. 2011 Dukers & Baelemans 18
3.6.1 Aandachtspunten voor de praktijk De volgende punten kunnen in de praktijk nog verbeterd worden: - Een betere inventarisatie van de huidige hypotheek en de overige bestaande producten. De adviseur moet deze zaken ook in zijn advies meenemen. Hij moet de klant adviseren over het al dan niet beëindigen van de overige producten of het aanpassen van deze producten; - De berekening van de terugverdientermijn moet altijd gemaakt worden, dus ook als de klant een ander motief heeft om de hypotheek over te sluiten. De klant moet immers weten wat de consequenties zijn van het oversluiten van de hypotheek; - Het advies van de adviseur moet aansluiten bij de berekeningen. Als de uitkomst van de berekening is dat de terugverdientermijn langer is dan de nieuwe rentevastperiode dan is adviseren om toch over te sluiten een niet passend advies; - Het advies moet reproduceerbaar zijn. Het advies en de berekeningen waarop dit advies gebaseerd is, moeten door de klant bewaard blijven. Wijkt de klant af van het advies dan moet de klant gewezen worden op de risico s die dat met zich meebrengt. 3.7 Advies over risicoverzekeringen Het is voor de klant belangrijk dat een hypotheek betaalbaar is. Dit betekent niet alleen dat de hypotheek nu betaalbaar moet zijn, maar ook in de toekomst. Zoals bekend is, is de toekomst onzeker. Het kan zijn dat de klant zonder problemen zijn pensioen haalt. Er kunnen zich echter ook gebeurtenissen voordoen waardoor de betaalbaarheid van de hypotheek in het gedrang komt. Denk hierbij aan de risico s van werkloosheid, arbeidsongeschiktheid en overlijden. Ook bij het advies over risicoverzekeringen is de inventarisatie uitermate belangrijk. Natuurlijk vraagt de adviseur aan zijn klanten wat hun wensen en doelstellingen zijn met betrekking tot de risico s. Maar daarnaast inventariseert de adviseur ook welke bestaande voorzieningen er zijn. Hij vraagt dus naar reeds afgesloten producten. Ook wil hij graag weten welke zaken er al via de werkgever geregeld zijn. Denk hierbij aan een nabestaandenpensioen en/of een arbeidsongeschiktheidspensioen. Hij vraagt hiervoor bij de klant de relevante stukken op. Ook onderzoekt hij in hoeverre zijn klant recht heeft op deze voorzieningen. Samenwoners zijn bijvoorbeeld niet altijd partner van elkaar in een pensioenregeling en hierdoor kan het zijn dat de langstlevende samenwoner geen recht heeft op een partnerpensioen. Als laatste onderzoekt de adviseur in hoeverre de klanten recht hebben op sociale voorzieningen. Hierbij kun je denken aan de werknemer die in Duitsland werkt en hierdoor voor de sociale verzekeringen niet standaard in Nederland verzekerd is. Nadat de adviseur de situatie van zijn klant in kaart heeft gebracht gaat hij over tot het maken van analyses. Hij rekent een aantal scenario s door. Hij berekent welk inkomen de klant nog heeft als de risico s zich voordoen. Bij de berekening van dit inkomen houdt hij rekening met de reeds bestaande voorzieningen en het overige inkomen dat de klant in die situatie kan verwachten. Aan de hand van het inkomen dat resteert, nadat de risico s zich hebben voorgedaan, berekent de adviseur welke hypotheeksom op grond van de GHF-norm op dat moment nog betaalbaar is. De adviseur adviseert het verschil op een bepaalde manier te verzekeren. Voor de uiteindelijk geadviseerde productoplossing maakt de adviseur ook weer verschillende berekeningen. Door het maken van diverse berekeningen moet duidelijk worden of de klant beter kan kiezen voor een premiebetalende oplossing of dat een koopsom voordeliger is. Voor deze berekening maakt hij de toekomstige premies contant en vergelijkt het totaal van deze premies met de koopsom. Ook berekent hij of de klant voordeliger uit is door verschillende zaken in één product te combineren. De adviseur maakt bijvoorbeeld een berekening van een losse overlijdensrisicoverzekering en vermogen opbouwen in een spaarverzekering en vergelijkt de totale premie met de premie van een gemengde verzekering. 2011 Dukers & Baelemans 19