Impulsplan 'Starters: een eigen thuis!'
Colofon Uitgave: Provincie Limburg Postbus 5700 6202 MA Maastricht Tel.: +31 (0)43 389 99 99 Fax: +31 (0)43 361 80 99 E-mail: postbus@prvlimburg.nl Internet: www.limburg.nl Limburglaan 10 6229 GA Maastricht Tekst: Provincie Limburg afdeling Ruimtelijk Beleid en Coördinatie Grafische vormgeving en druk: Provincie Limburg Fotografie: Maurice Chambille Diana Scheilen Servee Wijsen
Achtergrond Stagnatie in de doorstroming van de woningmarkt vormt al enkele jaren een belangrijk probleem binnen de Provincie Limburg. Als gevolg van het sterk gestegen prijspeil van zowel bestaande als nieuwe woningen, de economische terugval in de afgelopen jaren en de vaak hoge bijkomende kosten bij aanschaf van een woning is de toegankelijkheid en financiële bereikbaarheid van de Limburgse koopwoningmarkt voor starters, onder meer jongeren en mensen met lagere inkomens, de afgelopen jaren (verder) verslechterd. Ook de aankoop van (bestaande) huurwoningen die door woningcorporaties worden aangeboden, blijkt voor starters financieel een brug te ver te zijn. Als gevolg hiervan stagneert de doorstroming in de Limburgse woningmarkt, wordt de doelgroep starters niet of onvoldoende op de woningmarkt bediend en neemt de druk op de (sociale) huursector verder toe. De Provincie Limburg wil naast beleid ook met concrete instrumenten oplossingen bieden voor problemen en knelpunten die zich in de samenleving voordoen. Zij ziet daarbij de Starterslening van de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (kortweg SVn) als een instrument dat op korte termijn een bijdrage kan leveren aan het verbeteren van het functioneren van de Limburgse woningmarkt en de kansen voor de doelgroep starters op de (koop)woningenmarkt kan vergroten. 3
Starterslening in een notendop Door een aantal gemeenten is met SVn in 2002 de Starterslening ontwikkeld. Deze lening biedt een welkom perspectief voor starters en een noodzakelijk perspectief voor gemeenten en lokale woningmarkten. De Starterslening is een lening ter overbrugging van het verschil van de aankoopkosten van een woning en het bedrag (hypotheek) dat de starter op basis van zijn/haar huidig inkomen maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Starterslening is een annuïteitenlening met een theoretische looptijd van 30 jaar en wordt aangeboden als aanvulling op de 1e hypotheek van de koopstarter. De Staterslening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de klant. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. Daarna kan de klant het inkomen laten hertoetsen om de actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Eventuele nieuwe inkomensruimte wordt gebruikt om eerst rente en daarna aflossing op de lening te voldoen. Naar verwachting groeit in die periode het inkomen zodanig dat de klant na verloop van tijd de rente en aflossing kan betalen. Eigenschappen Starterslening De door SVn ontwikkelde Starterslening heeft tot doel om voor personen of huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een woning aan te schaffen. De Starterslening kan ingezet worden bij nieuwbouwwoningen, bij bestaande koopwoningen maar ook bij aankoop van huurwoningen die woningcorporaties aanbieden. De Starterslening kan daarbij generiek, gebiedsgericht of projectmatig worden ingezet. Bij een generieke inzet is de regeling van toepassing op alle woningen in de gemeente tot een zelf te bepalen maximale koopprijs. De regeling kan ook worden aangeboden in een bepaalde wijk, buurt of stadsdeel, of specifiek worden ingezet bij een geselecteerd complex (nieuwbouw/bestaand). Een combinatie van gebiedsgerichte en projectmatige inzet kan ook, bijvoorbeeld in herstructureringsgebieden. 4
'Couleur locale ' Gemeenten en Provincie kunnen in samenwerking met de woningcorporaties de Starterslening met betrekkelijk geringe inspanningen invoeren. De procedures en uitvoeringsregels zijn in alle Limburgse gemeenten gelijk, maar laten volop ruimte voor specifieke lokale kleuren en accenten. De gemeente of Provincie bepaalt zelf de doelgroep (bijvoorbeeld: van minimumloon tot en met modaal) en het woningsegment (nieuwbouw, bestaande koopwoningen tot een bepaalde prijsgrens) of zet de Starterslening wijkgericht in om de verkoop van corporatiewoningen te stimuleren of bij herstructurering. Op deze wijze kan worden ingespeeld op de behoeften en ontwikkelingen op de lokale woningmarkt. Revolverend fonds SVn beheert per gemeente of provincie die deelneemt in de starterslening een revolverend fonds. Namens de gemeente of provincie verstrekt SVn uit dit fonds zogeheten laagrentende stimuleringsregelingen. Een revolverend fonds van SVn staat garant voor duurzaam en verantwoord financieren met een hoog maatschappelijk rendement. Iedere gemeente of provincie bepaalt zelf het bedrag dat zij in het fonds stort. Hoe werkt de Starterslening precies? Het volgende rekenvoorbeeld verduidelijkt dit: Een huishouden van twee personen voldoet aan de criteria om in aanmerking te komen voor een starterslening. Het gezamenlijk inkomen bedraagt 35.000,-. Zij kopen een nieuwbouwhuis van 160.000,- vrij op naam. De bijkomende kosten bedragen 8% ( 12.800,-) waardoor totale verwervingskosten (en daarmee financieringsbehoefte) uitkomen op 172.800,-. Bij een rente van 5% kan dit huishouden, volgens de nomen van NHG 2006, maximaal 139.090.- lenen bij de 1e geldgever. Het verschil tussen de totale verwervingskosten van de woning en de maximale 1e hypotheek bedraagt 33.710,-. Dit is het bedrag van de Starterslening. 65
Impulsplan 'Starters: een eigen thuis!' Met het impulsplan 'Starters: een eigen thuis!' wordt de stap naar het operationaliseren van het instrument Starterslening op lokaal niveau in Limburg gezet. Met dit plan beoogt de Provincie Limburg in een tripartiete samenwerking met gemeenten en woningcorporaties in Limburg de komende drie jaren 1000 starters op de Limburgse woningmarkt, dat wil zeggen mensen die voor het eerst een eigen woning willen kopen, financieel te ondersteunen. Dit willen zij doen door inzet van de Starterslening in de Limburgse gemeenten en aangevuld met andere instrumenten (bijdragen van woningcorporaties in de vorm van bijvoorbeeld kortingsregelingen en erfpachtconstructies van woningcorporaties) die de doelstellingen van het impulsplan ondersteunen. Met deze doelstelling en bij een maximale steun van 30.000,- per starter, is een totale investering gemoeid van 30 mln. Op basis van de tripartiete samenwerking draagt de Provincie Limburg maximaal 10 mln. bij als opslag van de gemeentelijke inzet mits deze passend is binnen het provinciale beleidskader. Dit komt erop neer dat de Provincie Limburg het bedrag dat een Limburgse gemeente bij SVn stort om startersleningen te verstrekken, zal verdubbelen tot het maximum van de aan deze gemeente toegekende bijdrage uit het provinciaal fonds. Inzet Rijksoverheid Ook de minister van VROM heeft aangekondigd starters op de woningmarkt de komende jaren financieel te willen helpen. Naast een BEW-plus regeling (Bevordering Eigen Woningbezit) wordt door het rijk een Startersfonds ter hoogte van 40 mln. bij SVn geopend waaruit Startersleningen kunnen worden verstrekt. Uitgangspunt van dit Rijksfonds is om de lokale en regionale (w.o. provinciale) inzet die met de Starterslening wordt gedaan, te ondersteunen. Uit dit fonds komt een bonus voor gemeenten die Startersleningen verstrekken. Een aantrekkelijk aanbod en extra reden voor gemeenten om te participeren in de uitvoering van het provinciaal impulsplan Starters: een eigen thuis!. Grondslag impulsplan De grondslag voor het effectueren van het impulsplan vormt een hiervoor opgestelde provinciale verordening. In deze verordening geeft de Provincie Limburg de condities en voorwaarden aan op basis waarvan zij haar bijdrage in het impulsplan 'Starters: een eigen thuis!' ter beschikking zal stellen. De volgende uitgangspunten zijn daarbij leidend: doelgroep is de starter: met het impulsplan wil de Provincie Limburg de groep starters op de Limburgse woningmarkt, ook de lagere inkomens, bereiken die met een financieel steuntje in de rug daadwerkelijk een eigen woning kunnen en willen aanschaffen; tripartiete samenwerking: de provinciale inzet is erop gericht om de uitvoering van het impulsplan enkel en alleen op te pakken met gemeenten en woningcorporaties gezamenlijk. Dit houdt in dat deze partijen op lokaal niveau ieder een gelijkelijk aandeel nemen in de realisatie van het plan. 6
generiek en specifiek: er is in de voorwaarden van de provinciale verordening nadrukkelijk gekozen voor een brede insteek van het impulsplan om maatwerk op lokaal niveau te kunnen realiseren waardoor de doorwerking en het effect van de Starterslening op lokaal niveau kan worden vergroot; multi-instrumenteel karakter: naast de Starterslening wordt op lokaal niveau ruimte geboden aan andere instrumenten die een bijdrage kunnen leveren aan de doelstellingen van het impulsplan. Ter voldoening van hun aandeel in het impulsplan kunnen woningcorporaties instrumenten zoals kortingsregelingen en/of erfpachtconstructies inzetten. Hiermee kunnen per (lokale) woningmarkt maatwerkoplossingen geleverd worden; tijdelijkheid van het plan: de term 'impulsplan' geeft dit eigenlijk al aan. Het plan kent een beperkte levensduur van 3 jaren waarbinnen de Provincie Limburg in nauwe samenwerking met gemeenten en woningcorporaties op basis van een gezamenlijke actie zich wil inzetten om 1000 starters financieel te ondersteunen bij de aankoop van een eigen woning. De tijdelijkheid komt daarnaast tot uitdrukking in het niet-revolverend karakter van het provinciale Startersfonds; lokale verordening is leidend: de Provincie Limburg volgt in principe de voorwaarden die door de gemeenten op lokaal niveau aan de Starterslening worden gesteld (lokaal maatwerk en vrijheid) mits deze recht doen aan de door de Provincie gestelde voorwaarden; loketfunctie gemeente: de gemeente vormt voor Limburg het loket voor de aanvraag, toekenning en intrekking van Startersleningen uit het provinciale Startersfonds. Dit doet de gemeente op basis van een lokaal vastgestelde verordening die recht doet aan de voorwaarden zoals deze door de Provincie Limburg aan de inzet van het impulsplan worden gesteld; bijdragen aan provinciale thema s: het impulsplan levert een bijdrage aan de invulling en realisatie van de provinciale belangen en doelstellingen zoals vastgelegd in het provinciale beleid rondom bouwen en wonen (de Provinciale Woonvisie Limburg) en in de uitwerking van thema s 2 (actieprogramma 2.4) en 5 (actieprogramma 5.3) van het coalitieakkoord. De Provincie Limburg kiest dus bij de inzet en uitvoering van haar bijdrage in het impulsplan nadrukkelijk voor vrijheid en verantwoordelijk, binnen de gegeven basisvoorwaarden, op lokaal niveau waarmee met de Starterslening en andere instrumenten binnen het impulsplan maatwerkoplossingen gerealiseerd kunnen worden en waarmee recht kan worden gedaan aan de verschillen tussen de regionale en lokale woningmarkten in Limburg. 7
Voorwaarden Aan de inzet van de Starterslening stelt de Provincie Limburg de volgende voorwaarden: Definitie starter Een Starterslening van de Provincie Limburg wordt verstrekt aan een persoon die voor de eerste keer een woning wil kopen. Dit kan iemand zijn die van een huurwoning naar een koopwoning wil doorstromen of iemand die vanuit het ouderlijke huis of studentenkamer zelfstandig wil gaan wonen; Woningsegment Een Starterslening van de Provincie Limburg wordt verstrekt voor de aanschaf van een bestaande koopwoning, de aanschaf van een huurwoning die door een woningcorporatie voor verkoop wordt aangeboden en de aanschaf van een nieuwbouwwoning; Samenwerking gemeente en woningcorporatie(s) Een Starterslening van de Provincie Limburg wordt alleen verstrekt in die gemeenten waar ook de gemeente en de in die gemeente opererende woningcorporatie(s) participeren en waar een door de gemeente in samenwerking met de woningcorporatie(s) Verordening Starterslening is vastgesteld die de provinciale voorwaarden onderschrijft; Hoogte van de Starterslening De hoogte van de Starterslening van de Provincie Limburg bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten van een koopwoning met een maximum van 30.000,- per Starterslening. Onder verwervingskosten wordt verstaan de aankoopkosten van een woning plus de bijkomende kosten (zijnde de kosten koper bij een bestaande koopwoning of de vrij-op-naam kosten bij een nieuwbouwwoning) conform de definitie van NHG. De Starterslening wordt alleen verstrekt onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG); Aankoopprijs koopwoning De totale maximale aankoopkosten van een woning, zowel bij bestaande woningen als bij nieuwbouwwoningen, bedraagt maximaal 170.000,-. Gemeenten kunnen de provincie verzoeken een ontheffing van deze prijsgrens te verlenen indien zij op lokaal niveau de Starterslening willen toepassen in een hoger prijssegment. Deze aanvraag tot ontheffing zal met duidelijke argumenten, in het licht van de doelstelling van het impulsplan, moeten zijn omkleed. Bij de beoordeling kan de Provincie Limburg gebruik maken van de expertise van het Adviesteam Woningbouw Limburg (A-team), waar nodig aangevuld met advies van andere deskundigen; 8
Relatie met provinciale thema s 2 en 5 Een Starterslening van de Provincie Limburg levert op lokaal niveau een bijdrage aan thema s 2 en 5 uit het coalitieakkoord van de Provincie Limburg, in het bijzonder de actieprogramma s 2.4 ( Ruimte voor jonge mensen ) en 5.3 ( Goed wonen en werken in een leefomgeving met kwaliteit ). In de voorwaarden die gemeenten op lokaal niveau aan de Starterslening stellen, komt dit tot uitdrukking; Trekkingsrechten provinciaal Startersfonds Iedere Limburgse gemeente die deelneemt in de Starterslening heeft recht op een bijdrage uit het provinciaal Startersfonds (zgn. trekkingsrechten). De omvang van de trekkingsrechten per gemeente is gemaximeerd tot een jaarlijks vastgesteld bedrag. In het geval dat gemeenten niet of slechts gedeeltelijk gebruik maken van de aan hen toegekende trekkingsrechten, kan de Provincie Limburg besluiten tot een herijking van de aan de gemeenten toegekende trekkingsrechten. Daarnaast kan de Provincie Limburg besluiten om de in een jaar niet benutte trekkingsrechten over te hevelen naar het volgende jaar zodat tot 2009 de maximale voorfinanciering van de Provincie Limburg binnen het impulsplan beschikbaar blijft; Streven naar 25% nieuwbouw op provinciaal niveau Eén van de belangrijkste beleidsopgaven voor de Provincie Limburg op woongebied in de komende jaren is het kwalitatief verbeteren van de woningvoorraad. Naast additionele nieuwbouw zal dit voor het grootste deel moeten plaatsvinden in de bestaande voorraad, onder meer door herstructurering. Daar dit de woningvoorraad zal zijn waar ook starters aanspraak op maken, kan met de inzet van de starterslening ook een impuls worden geven aan deze kwalitatieve transformatie van de Limburgse woningvoorraad. Dit wil de Provincie Limburg tot uitdrukking brengen door te streven naar een inzet van 25% van het provinciale startersfonds in het kader van deze nieuwbouw (herstructurering, additionele nieuwbouw). Dit wil zeggen dat 75% (streefgetal) van de startersleningen van de Provincie Limburg wordt ingezet bij de aankoop van bestaande woningen. Met de deelnemende gemeenten worden afspraken gemaakt over de wijze waarop invulling aan dit streefpercentage kan worden gegeven. Loketfunctie gemeente i.s.m. SVn Voor de Provincie Limburg vormt de gemeente het loket voor het verstrekken van Startersleningen uit het provinciaal Startersfonds. De gemeente handelt in overleg met het SVn en het Bemiddeld Orgaan (BO) de aanvraag voor een starterslening geheel af, inclusief de verstrekking. 9
Aan de slag Zodra een gemeente besluit om concreet aan de slag te gaan met het impulsplan en de Starterslening te gaan voeren, stelt deze een Verordening Starterslening op. De gemeenteraad moet deze verordening vaststellen. In deze verordening maakt de gemeente een aantal keuzes voor het gebruik en inzet van het impulsplan en daarbinnen de Starterslening. De volgende zaken kunnen in de verordening worden vastgelegd: Doelgroep; Woningcategorie; Aankoopkostengrens; Maximale Starterslening; Jaarbudget of algemeen plafond. De gemeente kan dus optimaal inspelen op de behoeften en ontwikkelingen op de lokale woningmarkt. Revolverend fonds Gemeenten die ervoor kiezen om de Starterslening in te voeren, openen een toereikend fonds bij SVn. Er geldt geen minimumbedrag voor de storting. Rente en aflossing over de Startersleningen die vanuit dit fonds zijn verstrekt komen weer terug in het fonds zodat de gemeente ook op termijn geld beschikbaar houdt voor nieuwe leningen. Het tempo waarin het uitgeleende geld in het gemeentelijk fonds terugkeert, hangt nauw samen met de volgende factoren: Inkomensgroei bepaalt het tijdstip waarop en de mate waarin eigenaren rente en/of aflossing gaan betalen; Mutatiegraad: bij eventuele verkoop van de woning wordt de Starterslening volledig terugbetaald. De kosten voor de gemeente bestaan louter uit gederfde rente-inkomsten over het bedrag dat aan Startersleningen is uitgezet. Uitvoering SVn verzorgt de uitvoering van de regeling. SVn verstrekt de Startersleningen namens de gemeente en de Provincie Limburg. Ook het beheer van de leningen berust bij SVn. Hiervoor worden jaarlijks beheerkosten berekend die ten laste worden gebracht van het fonds. De beheerkosten bedragen 0,5% over de uitstaande hoofdsommen van de Startersleningen per 31 december van enig jaar. Daarnaast brengt SVn eenmalig afsluitprovisie (1,5%) in rekening bij de klant over de hoofdsom van de Starterslening. Een gemeente die de Starterslening gaat voeren, sluit een deelnemersovereenkomst met SVn. 10
Informatie Meer informatie over het impulsplan 'Starters: een eigen thuis!' is te vinden op de website van de Provincie Limburg (www.limburg.nl) of telefonisch via (043) 389 73 62. Met vragen over de Starterslening kan de website van SVn worden geraadpleegd (www.svn.nl) of telefonisch contact met SVn worden gezocht via (033) 253 93 01. Bijlagen Deze brochure bevat de korte inhoud en de feitelijke uitvoering van het impulsplan 'Starters: een eigen thuis!' van de Provincie Limburg. Voor meer informatie, raadpleeg de volgende bijlagen: Verordening impulsplan 'Starters: een eigen thuis!' Provincie Limburg; Brochure 'De Startersregeling, een initiatief van gemeenten en SVn', uitgegeven door SVn; 11