Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 1
Inhoudsopgave Norm 2.2 Aankoop bestaande woning:...3 Norm 2.3 Aankoop nieuwbouwwoning:...4 Norm 3.1 Nieuwe lening in verband met kwaliteitsverbetering...5 Norm 3.2 Aanvullende lening in verband met kwaliteitsverbetering...7 Norm 3.3 Nieuwe lening in verband met scheiding of erfopvolging:...8 Norm 3.4 Aanvullende lening in verband met scheiding of erfopvolging:...10 Norm 3.5 Nieuwe lening in verband met afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond:...11 Norm 3.6 Aanvullende lening in verband met afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond:...13 Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 2
Norm 2.2 Aankoop bestaande woning Gevraagde lening: 319.680,- Marktwaarde woning: 300.000,- Koopsom: 296.000,- Subtotaal: 296.000,- 5% bijkomende kosten: 14.800,- Totaal: 310.800,-. Uitgangspunt: het laagste bedrag van de koopsom of waarde van de woning en de bijkomende kosten mogen niet meer bedragen dan 320.000,-. Gevraagde lening: 319.680,- Marktwaarde woning: 240.000,- Koopsom: 240.000,- Kwaliteitsverbetering: 27.000,- Afkoop canonverplichtingen: 16.500,- Storting onderhoudsfonds: 12.500,- Subtotaal: 296.000,- 5% bijkomende kosten: 14.800,- Totaal: 310.800,-. Uitgangspunt: De kosten van aankoop, kwaliteitsverbetering, afkoop canonverplichtingen, storting onderhoudsfonds en 5% bijkomende kosten mogen niet meer bedragen dan 320.000,-. Rekenvoorbeeld 3: Gevraagde lening: 313.200,- Marktwaarde woning: 290.000,- Koopsom: 290.000,- Kwaliteitsverbetering: 35.000,- (wordt betaald uit eigen middelen) Subtotaal: 290.000,- 5% bijkomende kosten: 14.500,- Totaal: 304.500,- NHG is wel mogelijk. Uitgangspunt: alle kosten voor het verkrijgen in eigendom dienen te worden meegerekend. Omdat men de kosten van de kwaliteitsverbetering betaalt uit eigen middelen, wordt met deze kosten geen rekening gehouden ter bepaling van de kosten verkrijgen in eigendom. Tenzij de kwaliteitsverbetering verplicht wordt gesteld door de aanwezigheid van een verplicht bouwkundig rapport, dan geldt een depotverplichting en tellen deze kosten mee. Indien er (afgezien van een verplichting uit een bouwkundig rapport) een financieringsbehoefte voor kwaliteitsverbetering is, dan mag de opgegeven verbouwing in dit voorbeeld niet groter zijn dan 6.296,30,-. Het totaalbedrag van de kosten mag niet meer bedragen dan 320.000,-. Indien de werkelijke bijkomende kosten lager zijn dan 5%, dan is het restant hieruit vrij besteedbaar. Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 3
Norm 2.3 Aankoop nieuwbouwwoning Gevraagde lening: 319.680,- Koop-/aanneemsom: 282.000,- Meerwerk: 14.000,- Subtotaal: 296.000,- 5% bijkomende kosten: 14.800,- Totaal: 310.800,-. Uitgangspunt: De kosten voor het verkrijgen in eigendom mogen niet meer bedragen dan de kostengrens voor woningen ( 320.000,-). In de Norm is aangegeven waar deze kosten uit bestaan. Alle daarin vermelde kosten dienen te worden meegenomen ter bepaling van de kosten verkrijgen in eigendom. Een voorbeeld van kosten vermeldt in de Norm is architecten honorarium. Wanneer deze kosten geen onderdeel uit maken van de aanneemovereenkomst maar wel in rekening worden gebracht, moeten deze kosten worden meegenomen ter bepaling van de kosten verkrijgen in eigendom. Gevraagde lening: 320.000,- Koop-/aanneemsom: 282.000,- Meerwerk: 14.000,- Architecten honorarium: 2.000,- Subtotaal: 298.000,- 5% bijkomende kosten: 14.900,- Totaal: 312.900,- In breng eigen middelen: 7.100,- Benodigde hypotheek: 320.000,- NHG is niet mogelijk. Uitgangspunt: De kosten voor het verkrijgen in eigendom mogen niet meer bedragen dan de kostengrens voor woningen ( 320.000,-). In de Norm is aangegeven waar deze kosten uit bestaan. Alle daarin vermelde kosten dienen te worden meegenomen ter bepaling van de kosten verkrijgen in eigendom. Het gegeven dat er eigen middelen worden ingebracht en de lening niet meer bedraagt dan de kostengrens, neemt niet weg dat de totale kosten verkrijgen in eigendom hoger zijn dan de kostengrens. Rekenvoorbeeld 3: Gevraagde lening: 319.680,- Koop-/aanneemsom: 282.000,- meerwerk: 14.000,- Subtotaal: 296.000,- 5% bijkomende kosten: 14.800,- Maximale hypotheek met NHG 310.800,- Daadwerkelijke bijkomende kosten 18.000,- Aflossen consumptief krediet 5.000,- NHG is niet mogelijk. Het aflossen van een krediet uit de 5% is niet mogelijk. Uitgangspunt: De bijkomende kosten bestaan uit bijkomende kosten voor het verkrijgen van de grond en de woning, de kosten van financiering en renteverlies tijdens de bouw. Aangezien voor alle meegefinancierde bijkomende kosten een depot verplichting geldt, is het niet mogelijk het verschil tussen de 5% aan bijkomende kosten en de werkelijke bijkomende kosten aan te wenden voor consumptieve of overige doeleinden. Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 4
Norm 3.1 Nieuwe lening in verband met kwaliteitsverbetering Gevraagde lening 265.000,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering 351.000,- Bestaande hypothecaire lening 200.000,- Fiscale lening (ten behoeve van dakkapel) 16.000,- Kwaliteitsverbetering 40.000,- Boeterente 5.000,- Kosten van financiering 3.500,- Totaal 265.000,- Uitgangspunt: De lening mag niet meer bedragen dan de som van de in Norm 3.1.1 genoemde kosten en deze som mag niet meer bedragen dan de kostengrens voor kwaliteitsverbetering ( 265.000,-). Onder de kosten van financiering vallen alle kosten die gemaakt worden voor het verkrijgen van de financiering. De restantschuld mag bestaan uit hypothecaire en/of fiscale leningen. Een fiscale lening is een geldlening waarvan de rente op grond van de Wet op de inkomstenbelasting 2001 volledig aftrekbaar is. Een hogere marktwaarde dan de kostengrens is niet belemmerend. Een marktwaarde lager dan de restantschuld heeft wel gevolgen. Immers, in de Norm staat onder 3.1.1 a: de restantschuld van de bestaande hypothecaire en/of fiscale leningen, tot een maximum van de marktwaarde vrij van huur en gebruik voordat de kwaliteitsverbetering is uitgevoerd. In onderstaand rekenvoorbeeld is een situatie weergegeven waarbij er sprake is van een marktwaarde lager dan de restantschuld. Gevraagde lening 265.000,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering 190.000,- Bestaande hypothecaire lening 200.000,- Fiscale lening (ten behoeve van dakkapel) 16.000,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering 190.000,- Kwaliteitsverbetering 40.000,- Boeterente 500,- Kosten van financiering 3.500,- Totaal 239.000,- Uitgangspunt: De lening mag maximaal 239.000,- bedragen. Bij een oversluiting met kwaliteitsverbetering mag de restantschuld tot maximaal de marktwaarde voor kwaliteitsverbetering worden meegefinancierd. In de nieuwe lening mag dus maximaal 190.000,- worden gefinancierd ter aflossing van de restantschuld. De restantschuld is 216.000,-. Dit tekort van 26.000,- kan niet met NHG worden gefinancierd. Dit mag zonder NHG gefinancierd worden, echter dienen de lasten die voortkomen uit deze lening als een overige financiële verplichting conform Norm 6.3 te worden betrokken in de toetsing. Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 5
Rekenvoorbeeld 3 Norm 3.1.4: Bij de bepaling van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening(en) behoeft de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) en/of beleggingsovereenkomst(en) en/of Spaarrekening Eigen Woning niet op de restanthoofdsom van de hypothecaire lening(en) in mindering te worden gebracht. In onderstaand voorbeeld ziet u hoe dit kan worden toegepast. Gevraagde lening 265.000,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering 280.000,- Bestaande hypothecaire lening 275.000,- (afkoop)waarde verpande levenpolis 25.000,- Restantschuld (lening minus waarde) 250.000,- Kwaliteitsverbetering 6.000,- Boeterente 5.000,- Kosten van financiering 3.500,- Totaal 265.000,- Uitgangspunt: De hoofdsom ligt boven de kostengrens, echter de restantschuld conform de definitie is 250.000,-. Deze ligt onder de marktwaarde en de kostengrens. Wanneer men uitgaat van de hoofdsom minus de verpande waarde is dit ook het uitgangspunt voor de maximale hypotheek met NHG. In de nieuwe lening van 265.000,- is dus 250.000,- opgenomen ter aflossing van de bestaande hypothecaire lening, maar dient er 275.000,- te worden afgelost. Wanneer de afkoopwaarde niet direct verrekend kan worden bij passeren is er een tekort van 25.000,-. Dit mag zonder NHG worden gefinancierd echter dienen de lasten die voortkomen uit deze lening als een overige financiële verplichting conform Norm 6.3 te worden betrokken in de toetsing. Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 6
Norm 3.2 Aanvullende lening in verband met kwaliteitsverbetering Norm 3.2.5: Bij de bepaling van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening(en) behoeft de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) en/of beleggingsovereenkomst(en) en/of Spaarrekening Eigen Woning niet op de restanthoofdsom van de hypothecaire lening(en) in mindering te worden gebracht. In onderstaand voorbeeld ziet u hoe dit kan worden toegepast. Gevraagde lening 15.000,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering 275.000,- Bestaande hypothecaire lening zonder NHG 275.000,- (afkoop)waarde verpande levenpolis 25.000,- Restantschuld (lening minus waarde) 250.000,- Kwaliteitsverbetering 12.000,- Kosten van financiering 2.500,- Totaal 15.000,- Een aanvullende lening met Uitgangspunt: De hoofdsom ligt boven de kostengrens en de marktwaarde, echter de restantschuld conform de definitie is 250.000,-. De restantschuld ligt dus onder de marktwaarde en de kostengrens. Er kan dus 15.000,- (tot de kostengrens van 265.000,-) aanvullend worden gefinancierd. Aangezien er geen NHG op de bestaande hypothecaire lening van toepassing is, zal er borgtochtprovisie over de restantschuld en de aanvullende lening verschuldigd zijn. Gevraagde lening 15.000,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering 255.000,- Bestaande hypothecaire lening zonder NHG 275.000,- (afkoop)waarde verpande levenpolis 25.000,- Restantschuld (lening minus waarde) 250.000,- Kwaliteitsverbetering 12.000 Kosten van financiering 3.000,- Totaal 15.500,- Af: Inbreng eigen middelen 500,- Nieuwe lening 15.000,- Een aanvullende lening met NHG is niet mogelijk Uitgangspunt: De hoofdsom ligt boven de kostengrens en de marktwaarde, echter de restantschuld conform de definitie is 250.000,-. Deze ligt onder de marktwaarde en de kostengrens, echter de restantschuld plus de kwaliteitsverbetering en alle kosten voor financiering mag niet meer bedragen dan de kostengrens. Om toch onder NHG te kunnen financieren zal de restantschuld voor offreren moeten worden verlaagd met 500,- of het bedrag aan kwaliteitsverbetering wordt verlaagd. Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 7
Norm 3.3 Nieuwe lening in verband met scheiding of erfopvolging Norm 3.3.6: Bij de bepaling van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening(en) behoeft de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) en/of beleggingsovereenkomst(en) en/of Spaarrekening Eigen Woning niet op de restanthoofdsom van de hypothecaire lening(en) in mindering te worden gebracht. In onderstaand voorbeeld ziet u hoe dit kan worden toegepast. Gevraagde lening 310.000,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering 340.000,- Bestaande hypothecaire lening 360.000,- (afkoop)waarde verpande levenpolis 100.000,- Restantschuld (lening minus waarde) 260.000,- Uitkoopwaarde woning 40.000, Restantschuld + uitkoopwaarde 300.000,- Kwaliteitsverbetering 4.000,- Boeterente 5.000,- Kosten van verwerving en financiering 3.500,- Totaal 313.000,- (let op: tot maximaal 105% LTV) Uitgangspunt: De restantschuld plus het bedrag aan uitkoop mag niet meer bedragen dan de marktwaarde voor kwaliteitsverbetering. De hoofdsom ligt boven de kostengrens en de marktwaarde, echter de restantschuld conform de definitie plus uitkoopwaarde woning/(af)koopsom canon/grond is 300.000,-. Deze ligt gelijk aan de marktwaarde en onder de kostengrens. In de nieuwe lening van 313.000,- is 260.000,- opgenomen ter aflossing van de bestaande hypothecaire lening en er dient 360.000,- te worden afgelost. Wanneer de afkoopwaarde niet direct verrekend kan worden bij het passeren van de nieuwe lening is sprake van een tekort van 100.000,-. Dit mag zonder NHG worden gefinancierd, echter dienen de lasten die voortvloeien uit deze lening als een overige financiële verplichting conform Norm 6.3 te worden betrokken in de toetsing. Gevraagde lening 300.000,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering 500.000,- Bestaande hypothecaire lening 250.000,- (afkoop)waarde verpande levenpolis 0 - Restantschuld 250.000,- Uitkoopwaarde woning/(af)koopsom canon/grond 40.000,- Restantschuld + uitkoopwaarde/(af)koopsom 290.000,- Kwaliteitsverbetering 4.000,- Boeterente 2.000,- Kosten van verwerving en financiering 3.500,- Totaal 300.000,- Uitgangspunt: De marktwaarde ligt boven de kostengrens van 320.000,-, echter is de restantschuld plus uitkoopwaarde 290.000,-. Deze ligt onder de marktwaarde en de kostengrens. Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 8
Rekenvoorbeeld 3: Gevraagde lening 300.000,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering 250.000,- Bestaande hypothecaire lening 250.000,- (afkoop)waarde verpande levenpolis 0,- Restantschuld (lening minus waarde) 250.000,- Uitkoopwaarde woning 0,- Restantschuld + uitkoopwaarde 250.000,- Kwaliteitsverbetering 44.000,- Boeterente 2.000,- Kosten van verwerving en financiering 3.500,- Totaal 300.000,- (let op: tot maximaal 105% LTV) Uitgangspunt: Wanneer sprake is van vergroten eigendom door scheiding, maar er behoeft geen bedrag aan de ex-partner voor de overwaarde van de woning te worden betaald omdat er geen overwaarde is, wordt dit bedrag op 0,- gesteld. Rekenvoorbeeld 4: Gevraagde lening 270.000,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering 250.000,- Bestaande hypothecaire lening 250.000,- (afkoop)waarde verpande levenpolis 0,- Restantschuld (lening minus waarde) 250.000,- Uitkoopwaarde woning 10.000,- Restantschuld + uitkoopwaarde/(af)koopsom 260.000,- Kwaliteitsverbetering 4.000,- Boeterente 2.000,- Kosten van verwerving en financiering 3.500,- Totaal 270.000,- NHG niet mogelijk Uitgangspunt: De lening is gelijk aan de marktwaarde, echter de restantschuld plus uitkoopwaarde is hoger dan de marktwaarde. Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 9
Norm 3.4 Aanvullende lening in verband met scheiding of erfopvolging Gevraagde aanvullende lening 40.000,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering 300.000,- Bestaande hypothecaire lening 300.000,- (afkoop)waarde verpande levenpolis 20.000 - Restantschuld 280.000,- Uitkoopwaarde woning 30.000,- Restantschuld + uitkoopwaarde 310.000,- Kwaliteitsverbetering 4.000,- Boeterente 2.000,- Kosten van verwerving en financiering 3.500,- Totaal 320.000,- NHG is niet mogelijk Uitgangspunt: Restantschuld plus uitkoopwaarde is hoger dan de marktwaarde. Norm 3.4.5: Bij de bepaling van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening(en) behoeft de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) en/of beleggingsovereenkomst(en) en/of Spaarrekening Eigen Woning niet op de restanthoofdsom van de hypothecaire lening(en) in mindering te worden gebracht. In onderstaand voorbeeld ziet u hoe dit kan worden toegepast. Gevraagde aanvullende lening 43.000,- Marktwaarde voor kwaliteitsverbetering 350.000,- Bestaande hypothecaire lening 300.000,- (afkoop)waarde verpande levenpolis 25.000,- Restantschuld (lening minus waarde) 275.000, Uitkoopwaarde woning 37.500,- Restantschuld + uitkoopwaarde 312.500,- Kosten van verwerving en financiering 5.000,- Totaal 318.000,- Uitgangspunt: De marktwaarde is hoger dan kostengrens, echter de restantschuld plus uitkoopsom is lager dan de marktwaarde. Tevens is de totaalsom (op basis van de restantschuld) niet hoger dan de kostengrens. Denk aan uw zorgplicht: De toetsing houdt rekening met 318.000,-, terwijl er rente verschuldigd is over 343.000,-. Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 10
Norm 3.5 Nieuwe lening in verband met afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond Norm 3.5.6: Bij de bepaling van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening(en) behoeft de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) en/of beleggingsovereenkomst(en) en/of Spaarrekening Eigen Woning niet op de restanthoofdsom van de hypothecaire lening(en) in mindering te worden gebracht. In onderstaand voorbeeld ziet u hoe dit kan worden toegepast. Gevraagde lening: 290.000,- Uitgangspunten en uitwerking: Marktwaarde zoals deze is getaxeerd na afkoop van de toekomstige erfpachtcanonverplichting of het verkrijgen van het recht van volle eigendom van de grond. 300.000,- Bestaande hypothecaire lening: 295.000,- waarde verpande levenpolis: 45000,- Restantschuld (lening minus waarde opbouwproduct): 250.000,- (Af)koopsom canon/grond: 30.000,- Restantschuld + afkoop toekomstige erfpachtcanon of verkrijging 280.000,- Kwaliteitsverbetering: 4.000,- Taxatiekosten: 500,- Boeterente: 2.000,- Kosten van verwerving en financiering: 3.500,- Totale nieuwe financiering: 290.000,- Uitgangspunt: De restantschuld (definitie. aa.) plus het bedrag aan afkoop mag niet meer bedragen dan de marktwaarde zoals deze wordt getaxeerd na afkoop van de toekomstige erfpachtcanonverplichting of het verkrijgen van het recht van volle eigendom van de grond. De hoofdsom plus afkoop liggen wel boven de marktwaarde, echter de restantschuld conform de definitie plus (af)koopsom canon/grond is 280.000,-. Deze ligt onder de marktwaarde. In de nieuwe lening van 290.000,- is 250.000,- opgenomen ter aflossing van de bestaande hypothecaire lening en dient er 295.000,- te worden afgelost. Wanneer de afkoopwaarde niet direct verrekend kan worden bij passeren is er een tekort van 45.000,-. Dit mag zonder NHG worden gefinancierd, echter dienen de lasten die voortkomen uit deze lening als een overige financiële verplichting conform Norm 6.3 te worden betrokken in de toetsing. Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 11
Gevraagde lening: 290.000,- Marktwaarde: 350.000,- Bestaande hypothecaire lening: 250.000,- (afkoop)waarde verpande levenpolis: 0,- Restantschuld (lening minus waarde): 250.000,- (Af)koopsom canon/grond: 30.000,- Restantschuld + (af)koopsom: 280.000,- Kwaliteitsverbetering: 4.000,- Taxatiekosten: 500,- Boeterente: 2.000,- Kosten van verwerving en financiering: 3.500,- Totaal: 290.000,- Uitgangspunt: De marktwaarde ligt boven de kostengrens. De restantschuld plus afkoopwaarde is 280.000,-. Dit ligt onder marktwaarde en valt binnen de kostengrens. Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 12
Norm 3.6 Aanvullende lening in verband met afkoop erfpacht of verkrijgen volle eigendom van de grond Norm 3.6.5: Bij de bepaling van de restantschuld van de bestaande hypothecaire lening(en) behoeft de (afkoop)waarde van de tot zekerheid meeverbonden levensverzekering(en) en/of beleggingsovereenkomst(en) en/of Spaarrekening Eigen Woning niet op de restanthoofdsom van de hypothecaire lening(en) in mindering te worden gebracht. Gevraagde aanvullende lening: 40.000,- Uitgangspunten en uitwerking: Marktwaarde: 300.000,- Bestaande hypothecaire lening: 300.000,- (afkoop)waarde verpande levenpolis: 20.000,- Restantschuld: 280.000,- (Af)koopsom canon/grond: 30.000,- Restantschuld + (af)koopsom canon/grond: 310.000,- Kwaliteitsverbetering: 4.000,- Taxatiekosten: 500,- Boeterente: 2.000,- Kosten van verwerving en financiering: 3.500,- Totaal: 320.000,- De aanvullende lening onder NHG is niet mogelijk Reden: Restantschuld plus (Af)koopsom canon/grond is hoger dan de marktwaarde. Gevraagde aanvullende lening: 35.500,- Marktwaarde: 360.000,- Bestaande hypothecaire lening: 300.000,- (afkoop)waarde verpande levenpolis: 25.000,- Restantschuld: 275.000,- Af)koopsom canon/grond: 30.000,- Restantschuld +(af)koopsom canon/grond: 305.000,- Taxatiekosten: 500,- Kosten van verwerving en financiering: 5.000,- Totaal: 310.500,- De aanvullende lening onder Reden: De restantschuld plus uitkoopsom is lager dan de marktwaarde. Tevens is de totaalsom (op basis van de restantschuld) niet hoger dan de kostengrens. Denk aan uw zorgplicht: De toetsing houdt rekening met 310.500,-, terwijl er rente verschuldigd is over 335.500,-. Rekenvoorbeelden bij de Normen 2013-2 Versie 10 januari 2013 13