Beleidsnota Grondenbeheer 2016-2019 Gemeente STEIN
Inhoudsopgave 1. Algemeen 3 1.1. Inleiding 1.2. Geldigheidsduur van deze nota 2. Uitgiftebeleid m.b.t. verkoop, verhuur, pacht en ingebruikgeving 4 2.1. Verkoop 2.1.1. Welke percelen komen in aanmerking 2.1.2. Te hanteren criteria 2.1.3. Aan wie wordt verkocht 2.2. Verhuur 5 2.3. Pacht 2.4. Ingebruikgeving 2.5 Grondgebruik door verenigingen 3. Grondprijs bij verkoop, verhuur en pacht 6 3.1. Grondprijs verkoop 3.2. Grondprijs verhuur 3.3. Grondprijs pacht 7 4. Bevoegdheid aangaan privaatrechtelijke rechtshandelingen 8 5. Handhaving 8 6. Financieel kader 8 7. Hardheidsclausule 8 Beleidsnota Grondenbeheer 2016-2019 2
HOOFDSTUK 1. ALGEMEEN 1.1. Inleiding De Beleidsnota Grondenbeheer 2016-2019 is een voortzetting van de Beleidsnota Grondenbeheer 2012-2015 en beoogt het vaststellen van beleid voor: a) het verkopen, verhuren, verpachten of in gebruik geven van gemeentelijke percelen; b) de toewijzing van grond die voor verkoop, verhuur, verpachting of ingebruikgeving in aanmerking komt; c) het synchroniseren en actualiseren van koop-, huur-, en pachtprijzen; d) het handhaven van illegale situaties. De nota gaat over percelen die niet (meer) functioneel, of niet (meer) potentieel functioneel zijn voor de gemeente en om die reden in aanmerking komen om te worden verkocht, verhuurd, verpacht, of in gebruik te worden gegeven. Ze liggen niet binnen een grondcomplex. Het betreft onder meer groenstroken die niet als structureel groen worden beschouwd. Onder structureel groen verstaan wij openbare groenstroken die niet worden afgestoten omdat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke structuur van een gebied en bepalend zijn voor de stedenbouwkundige structuur (beeldbepalend groen). Behoud van dit groen is van belang voor het aanzien en de kwaliteit van het woon- en leefmilieu. Structureel groen is een verzamelnaam voor openbaar groen voor beeldkwaliteit, verkeersgeleiding, natuur of recreatie. Verder betreft het niet-groenstroken zoals gronden met bestemmingen woondoeleinden, bedrijfsdoeleinden, landbouwdoeleinden of verkeersdoeleinden. Vaak grenzen deze gronden aan particulier gebied en maken geen deel uit van het straatprofiel of totaalbeeld. Ze kunnen worden afgestoten zonder dat afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteit van de openbare ruimte. In de praktijk blijkt dat veel van deze gronden verhoudingsgewijs duur in onderhoud zijn terwijl ze niet altijd een kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte opleveren. 1.2 Geldigheidsduur van deze nota De Beleidsnota Grondenbeheer 2016-2019 geldt tot en met december 2019. De evaluatie is gepland in december 2019. Indien er noodzaak is tot eerdere evaluatie of bijstelling dan vindt deze eerder plaats. Beleidsnota Grondenbeheer 2016-2019 3
HOOFDSTUK 2 UITGIFTEBELEID M.B.T. VERKOOP, VERHUUR, PACHT EN INGEBRUIKGEVING 2.1 Verkoop Algemeen beleidskader is dat verkoop van grond de voorkeur heeft. Als verkoop niet mogelijk of niet gewenst is wordt verhuur, pacht of in gebruik geven toegepast. 2.1.1. Welke percelen komen in aanmerking? Uitgangspunt is dat in principe alleen gronden die een (potentiële) functie hebben c.q. van (potentieel) belang zijn voor de gemeente in eigendom van de gemeente hoeven te blijven. De overige gronden komen in aanmerking voor verkoop, verhuur, pacht of ingebruikgeving. 2.1.2. Te hanteren criteria Behalve actief verkopen worden ook aanvragen gedaan door inwoners van Stein, de zogenaamde passieve verkopen. Op het moment dat zo'n aanvraag wordt ontvangen wordt gekeken of het betreffende perceel als mogelijk te verkopen perceel is geselecteerd. Als dit het geval is kan verkoop plaatsvinden. Als dit niet het geval is kan verkoop plaatsvinden als wordt voldaan aan onderstaande criteria: Structureel groen wordt niet verkocht. Verkoop van het perceel mag geen verkeerstechnische problemen opleveren. Verkoop mag niet leiden tot sociaal oncontroleerbare situaties ( onveilige plekken ). Bij aaneengesloten restpercelen, die aan eigendommen grenzen van meerdere eigenaren, wordt de grond eerst uitgegeven, nadat vaststaat dat het geheel wordt afgenomen. Bij de uitgifte van gronden dient een stelselmatige verkaveling in acht genomen te worden (m.a.w. door de uitgifte mogen geen onlogische eigendomsverhoudingen ontstaan, versnippering moet worden voorkomen). Verkoop vindt niet plaats indien zich in de over te dragen grond kabels, leidingen en rioolbuizen bevinden, tenzij de nutsbedrijven akkoord gaan met de vestiging van een recht van opstal of de vrager bereid is de kosten voor omlegging voor zijn rekening te nemen (als verkoop niet mogelijk is, is verhuur onder bepaalde voorwaarden vaak nog wel mogelijk). Verkoop vindt niet plaats als er claims op de grond liggen op basis van in voorbereiding zijnde bouwplannen, herinrichtingsplannen, mogelijkheid aanleg openbare parkeerplaatsen, aanspraken van derden etc. Er vindt geen verkoop plaats van restpercelen binnen lopende grondexploitaties. 2.1.3. Aan wie wordt verkocht? Bij het verkopen van percelen wordt deze volgorde aangehouden: 1. Huidige gebruiker* 2. Eigenaren van aangrenzende percelen*. Aan huurders van woningen op aangrenzende percelen wordt niet verkocht in verband met eventuele problemen bij wisseling van de huurders. De grond kan worden gekocht door de eigenaar van de woning. 3. Andere belangstellenden * (*=tenzij planologische of andere argumenten zich hiertegen verzetten) Grotere zelfstandige percelen (groter dan 1000m2) worden via openbare inschrijving verkocht onder voorwaarde dat een vooraf bepaalde minimumopbrengst wordt gehaald. Beleidsnota Grondenbeheer 2016-2019 4
2.2. Verhuur Voor bestaande huurovereenkomsten die nog niet zijn geactualiseerd geldt: gestreefd wordt om bestaande huurovereenkomsten te beëindigen en de grond te koop aan te bieden; bij geen verkoop ontvangt de huurder een standaard huurovereenkomst met bijbehorende kadastrale tekening; de huurprijs wordt geleidelijk in vijf jaar verhoogd tot de nieuwe huurprijs (zie hoofdstuk 3); indien de huurder niet wil kopen noch tegen de nieuwe prijs wil huren, wordt de huurovereenkomst beëindigd en de grond weer door de gemeente in beheer genomen. Voor nieuwe huurovereenkomsten geldt: verhuur vindt plaats door middel van de standaard huurovereenkomst met bijbehorende kadastrale tekening; de hoogte van de jaarlijkse huurprijs wordt bepaald met toepassing van het gestelde in hoofdstuk 3. Uitgangspunt van het beleid is dat de huidige huurders/gebruikers hun bestaande rechten behouden, echter op basis van de nieuw vastgestelde voorwaarden. 2.3. Pacht Voor huidige pachters geldt dat zij blijven pachten op basis van de bestaande overeenkomst totdat deze overeenkomst is verlopen. Voor bestaand gebruik van landbouwgronden geldt: gestreefd wordt om daar waar mogelijk de gebruikte grond te koop aan te bieden; bij geen verkoop ontvangt de gebruiker een schriftelijke standaard geliberaliseerde pachtovereenkomst met bijbehorende kadastrale tekening; de pachtprijs wordt geleidelijk in vijf jaar geleidelijk opgevoerd tot 100% van de pachtprijs (zie hoofdstuk 3); indien de pachter niet wil kopen noch tegen de voorgestelde prijs wil pachten, wordt het gebruik beëindigd en de grond weer door de gemeente in beheer genomen. Voor nieuwe pachtovereenkomsten geldt dat: pacht plaats vindt door middel van een standaard geliberaliseerde pachtovereenkomst met bijbehorende kadastrale tekening; de hoogte van de jaarlijkse pachtprijs wordt bepaald met toepassing van het gestelde in hoofdstuk 3. 2.4. Ingebruikgeving Ingebruikgeving vindt plaats via een standaard overeenkomst. Vanwege het niet ontvangen van inkomsten geschiedt ingebruikgeving van grond slechts bij hoge uitzondering. 2.5 Grondgebruik door verenigingen Het college van Burgemeester en wethouders heeft het voornemen om de raad medio 2016 een voorstel aan te reiken over specifiek beleid (waaronder een aparte tariefstelling) voor het grondgebruik door verenigingen. Het betreft hier gebruik van grond met daarop een door de vereniging geplaatst gebouw. Beleidsnota Grondenbeheer 2016-2019 5
HOOFDSTUK 3 GRONDPRIJS BIJ VERKOOP, VERHUUR EN PACHT 3.1 Grondprijs verkoop Voor de prijsbepaling wordt onderscheid gemaakt in de volgende categorieën: a. Verkopen vermeld op de bij 2.1.1. bedoelde verkooplijst; b. Verkopen buiten de verkooplijst (passieve verkopen bij 2.1.2.); c. Verkopen buiten de verkooplijst met een oppervlakte vanaf 1.000 m2 Ad. a. Verkopen vermeld op de verkooplijst Gronden op de verkooplijst worden verkocht tegen de prijs die op de verkooplijst staat vermeld. Deze verkoopprijs is door een externe taxateur bepaald en wordt jaarlijks op advies van die taxateur geactualiseerd. Getracht wordt om zoveel mogelijk percelen van de lijst te verkopen. Ad. b. Verkopen buiten de verkooplijst De waarde van grond is afhankelijk van verschillende factoren. De grootte, ligging en het voorgestane gebruik van de grond zijn in sterke mate bepalend. Het vaststellen van verkoopprijzen gebeurt op basis van taxatie door een door het college van Burgemeester en wethouders aan te wijzen externe taxateur. Ad. c. Verkopen buiten de verkooplijst met een oppervlakte vanaf 1.000 m2 Zelfstandige percelen, groter dan 1.000 m2, worden openbaar via inschrijving verkocht. Om te voorkomen dat deze percelen tegen een te lage prijs worden verkocht wordt bij de verkoop als voorwaarde gesteld dat een door het College van Burgemeester en wethouders vastgestelde minimumprijs wordt gehaald. 3.2 Grondprijs verhuur Bij de nieuwe en te actualiseren huurovereenkomsten worden de volgende tarieven toegepast. Reguliere huurprijs Bij verhuur van gronden wordt een jaarlijkse huurprijs van 2,11 per m2 (prijspeil 2015) gehanteerd, met een minimum van 79,27 en een maximum van 300. Specifieke prijs bij verhuur weilanden Er worden weilanden verhuurd o.a. voor het hobbymatig houden van paarden. De oppervlakte van de weilanden varieert van ca. 500 tot ruim 6.000 m2. Hiervoor gelden de volgende tarieven: 1. bij een oppervlakte tot 1.000 m2 158,54; 2. tussen 1.000 en 2.000 m2 211,39; 3. tussen 2.000 en 3.000 m2 264,24; 4. tussen 3.000 en 5.000 m2 317.09; 5. vanaf 5.000 m2 422,79. Specifieke prijs bij verhuur leidingstroken In een aantal verhuurde gronden liggen voorzieningen (kabels en leidingen) van nutsbedrijven. Voor deze leidingstroken geldt een vaste huurprijs van 27,86 (prijspeil 2015). Beleidsnota Grondenbeheer 2016-2019 6
Gratis gebruik voortuinen tot en met 30 m2 Percelen grond van maximaal 30 m2, die als voortuin in gebruik zijn en voor de gemeente niet (meer) functioneel of niet (meer) potentieel functioneel zijn, worden gratis in gebruik gegeven. Toepassen prijsverhoging bij bestaande huurovereenkomsten Bij bestaande huurovereenkomsten wordt de nieuwe huurprijs geleidelijk in vijf jaar ingevoerd, volgens onderstaande tabel: Jaar Het eerste jaar et tweede jaar Het derde jaar Het vierde jaar Het vijfde jaar De huurder betaalt oude prijs + 20% verschil nieuwe geïndexeerde /oude prijs oude prijs + 40% verschil nieuwe geïndexeerde /oude prijs oude prijs + 60% verschil nieuwe geïndexeerde /oude prijs oude prijs + 80% verschil nieuwe geïndexeerde /oude prijs nieuwe geïndexeerde prijs Prijsindexering Alle huurprijzen worden jaarlijks geïndexeerd met het door het CBS gepubliceerde prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie. 3.3. Grondprijs pacht Een aantal factoren zijn van belang voor de bepaling van de hoogte van de pachtprijs: 1. de indeling in pachtprijsgebied (indeling per regio); 2. de pachtprijs mag niet hoger zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde van de grond (bij voortgezet agrarisch gebruik): 3. landbouwkundige staat van de grond: het ene perceel is landbouwkundig in een betere staat dan het andere, hetgeen enig maatwerk vereist. De gemeente Stein behoort tot het pachtprijsgebied "Zuid-Limburg", waarvoor per 1 juli 2015 een maximale pachtprijs geldt van 935 per ha. Dit is de maximaal toelaatbare prijs. Pachter en verpachter zijn vrij om een lagere pachtprijs dan de maximale prijs af te spreken. Om enerzijds voor de gebruikers een geleidelijke overgang te laten plaatsvinden vanaf het veelal gratis gebruik naar het betalen van de volle pachtprijs, en anderzijds de verpachtingen voor de gemeente financieel aantrekkelijk te krijgen werd de pachtprijs in de Beleidsnota Grondenbeheer 2012-2015 vastgesteld op 500 per ha prijspeil 2012. Na jaarlijkse indexering bedraagt de pachtprijs in 2015 652 per ha. De pachtprijs wordt sinds 2012 geleidelijk in vijf jaar ingevoerd volgens onderstaande tabel: Jaar Het eerste jaar Het tweede jaar Het derde jaar Het vierde jaar Het vijfde jaar De pachter betaalt 20% van de geïndexeerde pachtprijs 40% van de geïndexeerde pachtprijs 60% van de geïndexeerde pachtprijs 80% van de geïndexeerde pachtprijs 100% van de geïndexeerde pachtprijs Per verpachting wordt een minimum jaarlijkse pachtprijs van 50,- exclusief kosten voor registratie bij de Grondkamer gehanteerd. Beleidsnota Grondenbeheer 2016-2019 7
Prijsindexering De pachtprijzen worden jaarlijks geïndexeerd overeenkomstig de indexering van de landelijk vastgestelde maximale pachtprijzen (pachtprijsgebied Zuid-Limburg). HOOFDSTUK 4 BEVOEGDHEID AANGAAN PRIVAATRECHTELIJKE RECHTSHANDELINGEN Het aangaan van privaatrechtelijke rechtshandelingen (en de besluitvorming hierover) is een bevoegdheid van het College van Burgemeester en wethouders (art. 160, lid 1 sub e van de Gemeentewet). Dit betekent dat het College bevoegd is te besluiten gronden en goederen aan te kopen, te verkopen, zakelijke rechten te vestigen en andere overeenkomsten te sluiten met marktpartijen. Voordat het College een dergelijk besluit neemt dient het de Raad inlichtingen te geven over de uitoefening van de bevoegdheid, indien de Raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente (art. 169, lid 4 van de Gemeentewet). Het vorenstaande impliceert dat het College van Burgemeester en wethouders na vaststelling van deze nota bevoegd is om de in deze nota bedoelde gronden met inachtneming van de in deze nota gestelde beleidskaders te verkopen, te verhuren, te verpachten of in gebruik te geven. HOOFDSTUK 5 HANDHAVING Beleidskader is om illegaal gebruik van gemeentegronden op te sporen en door handhaving te legaliseren. HOOFDSTUK 6 FINANCIEEL KADER Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) met bijbehorende voorschriften geldt als algemeen financieel kader. De resultaten van de grondverkopen worden verantwoord op de exploitatie. Bij verkoop van gronden met een boekwaarde wordt de boekwaarde van de grond verrekend met de opbrengstwaarde. De baten en lasten van het grondenbeheer worden op de exploitatie verantwoord. Via de P&C-cyclus (begroting, bestuursrapportage en rekening) wordt gerapporteerd over de voortgang van de beleidsnota. HOOFDSTUK 7 HARDHEIDSCLAUSULE Bij het vaststellen van het beleid in deze nota is getracht zo volledig mogelijk te zijn. Desondanks kunnen zich situaties voordoen waarmee geen rekening is gehouden. Wanneer in uitzonderlijke gevallen toepassing van het beleid tot onredelijke of onbillijke situaties leidt heeft het college van Burgemeester en wethouders de mogelijkheid af te wijken van het in deze nota vastgestelde beleid. Lijst geraadpleegde literatuur & colofon Lijst van geraadpleegde literatuur Diverse notities m.b.t. uitgifte restpercelen door verschillende Nederlandse gemeenten Nota Grond- en vastgoedbeleid gemeente Stein 2010-2014 Oktober2015 Vastgesteld in Raadsvergadering van 3 december 2015 W. Claessen/R. Schijns Vakspecialisten afdeling Beheer Openbare Ruimte en Accommodaties (BORA) Gemeente Stein, Postbus 15, 6170 AA STEIN (e-mail: wim.claessen@gemeentestein.nl en ruud.schijns@gemeentestein.nl) Beleidsnota Grondenbeheer 2016-2019 8