Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2009-10 Beslagrechter Antwerpen 11 mei 2005: Uitvoerend onroerend beslag en de aanmaning tot kennisname van de verkoopsvoorwaarden Masterproef van de opleiding Master in het notariaat Ingediend door Hans Vanhimbeeck (studentennr. 19992132) Promotor: Prof. dr. C. Engels Commissaris: Ingrid Van der Linden

Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2009-10 Beslagrechter Antwerpen 11 mei 2005: Uitvoerend onroerend beslag en de aanmaning tot kennisname van de verkoopsvoorwaarden Masterproef van de opleiding Master in het notariaat Ingediend door Hans Vanhimbeeck (studentennr. 19992132) Promotor: Prof. dr. C. Engels Commissaris: Ingrid Van der Linden

De auteur geeft de toelating deze masterproef voor consultatie beschikbaar te stellen en delen van de masterproef te kopiëren voor persoonlijk gebruik. Elk ander gebruik valt onder de beperkingen van het auteursrecht, in het bijzonder met betrekking tot de verplichting de bron uitdrukkelijk te vermelden bij het aanhalen van resultaten uit deze masterproef. 10/05/2010

VOORWOORD Ik zou graag de volgende personen bedanken voor hun medewerking aan mijn masterproef: Prof. dr. C. Engels, mijn promotor; Ingrid Van der Linden, mijn commissaris; Mijn familie en vrienden voor hun steun.

Inhoudstafel Inleiding... 1 Hoofdstuk 1: De aanstelling van de notaris... 2 Hoofdstuk 2: De vorm, aard en inhoud van de verkoopsvoorwaarden... 4 2.1 De vorm en de aard van de verkoopsvoorwaarden... 4 2.2 De inhoud van de verkoopsvoorwaarden... 6 2.2.1 De dag van de verkoop... 7 2.2.2 De overwijzing op de prijs... 8 2.2.3 De maatregelen die voor de bekendmaking zullen genomen worden... 9 2.2.4 De bezoekregeling tot het onroerend goed... 11 2.2.5 De voorafgaande procedurehandelingen... 13 2.2.6 De aanduiding van het in beslag genomen onroerend goed... 14 2.2.7 Het bedrag van de kosten en de termijn voor betaling... 15 2.2.8 De manier van toewijzing... 16 2.2.9 Recht van hoger bod... 16 2.2.10 Huurtoestand... 17 2.2.11 De bepaling van de instelprijs en de premie... 19 2.2.12 Het uitzettingsbeding... 22 2.2.13 Overige vermeldingen... 24 Hoofdstuk 3: De aanmaning van de verkoopsvoorwaarden... 25 3.1 Wie moet aangemaand worden?... 25 3.1.1 De personen opgesomd in artikel 1582, lid 3 Ger.W.... 25 3.1.2 Andere personen dan deze opgesomd in artikel 1582, lid 3 Ger.W.... 27 3.1.3 Het hypothecair getuigschrift... 30 3.1.4 De vrijstelling van aanmaning... 30 3.2 De vorm van de aanmaning... 32 3.3 De termijn voor de aanmaning... 33 3.4 De plaats van de aanmaning... 34 3.5 De gevolgen van de aanmaning... 34 3.6 Kantmelding van de aanmaning... 36 Hoofdstuk 4: De geschillen met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden... 40 4.1 Wie kan een geschil aanbrengen?... 40 4.2 Termijn voor het aanbrengen van de geschillen... 42 4.3 De aard van de geschillen... 44 4.4 De vorm voor het aanbrengen van geschillen... 46 4.5 De schorsing van alle verrichtingen en het proces-verbaal van de geschillen... 47

4.6 Neerlegging van het proces-verbaal... 48 4.7 De verkoop na de geschillenbeslechting... 49 Hoofdstuk 5: De nietigheid van de voorafgaande procedurehandelingen.... 51 5.1 De vordering tot nietigverklaring en de termijn voor het instellen van deze vordering 51 5.2 Wie kan een vordering instellen?... 52 5.3 Tegen wie moet de vordering ingesteld worden?... 53 5.4 De vorm van de nietigheidsvordering... 53 5.5 De gevolgen van de nietigverklaring... 54 Conclusie... 56 Bibliografie... 59

Inleiding 1. Het uitgangspunt van deze bijdrage vormt de beslissing 11 mei 2005 van de beslagrechter van Antwerpen 1. De feiten die aan deze beschikking ten grondslag liggen zijn de volgende. Notaris F.W. werd aangesteld door de rechtbank om over te gaan tot het veilen van een in beslag genomen onroerend goed. De eigenaars, tevens schuldenaars, werden aangemaand bij gerechtsdeurwaarderexploot van 23 februari 2005 om kennis te nemen van de verkoopsvoorwaarden conform artikel 1582 Ger.W.. De schuldenaars hebben hierop bij gerechtsdeurwaarderexploot van 3 maart 2005 hun bezwaren kenbaar gemaakt bij de aangestelde notaris. In de eerste plaats werd de nietigheid gevorderd van de aanmaning omdat volgens hen niet al de in de wet opgesomde personen werden aangemaand. Ten tweede waren ze niet akkoord met de inhoud van de verkoopsvoorwaarden en tenslotte voerden ze aan dat de gevoerde publiciteit onvoldoende was. De beslagrechter verwierp deze eisen en verleende de notaris een bijkomende termijn van 3 maanden voor de toewijzing. 2. Krachtens artikel 1582 Ger.W. is de notaris, aangesteld door de rechtbank om een in beslag genomen onroerend goed te veilen en een rangregeling op te maken, verplicht de verkoopsvoorwaarden op te stellen, die een door de wet bepaalde minimuminhoud moeten bevatten. De personen opgesomd in artikel 1582 Ger.W. moeten minstens 1 maand voor de zitdag van de openbare verkoop worden aangemaand om kennis te nemen van deze voorwaarden en om aanwezig te zijn bij de toewijzing. Bezwaren hiertegen moeten binnen acht dagen na de aanmaning bij de notaris worden aangebracht, die hiervan een procesverbaal opmaakt en neerlegt ter griffie. Hierdoor wordt de zaak aanhangig gemaakt bij de rechter die een uitspraak doet over de geschillen. 3. Met deze bijdrage willen we de verplichtingen voor de notaris in het kader van artikel 1582 Ger.W. uitpluizen. Na een uiteenzetting over de verkoopsvoorwaarden wordt er stilgestaan bij de betekening ervan. Vervolgens wordt het indienen van bezwaren tegen deze verkoopsvoorwaarden en de behandeling daarvan besproken. Tenslotte wordt de vordering tot nietigverklaring van de procedurehandelingen voorafgaand aan de toewijzing uiteengezet. 1 Beslagr. Antwerpen, 11 mei 2005, T.Not. 2005, 609. 1

Hoofdstuk 1: De aanstelling van de notaris 4. De procedure van uitvoerend beslag op onroerend goed moet volgens artikel 59 Hyp.Wet 2 starten met een voorafgaande poging tot minnelijke schikking. Vervolgens moet de schuldeiser een voorafgaand bevel tot betaling aan de schuldenaar betekenen. Dit bevel bepaalt dat er bij gebreke van betaling beslag zal worden gelegd op de onroerende goederen van de schuldenaar (art. 1564 Ger.W.). Tussen de 15 dagen en 6 maanden na de betekening van het bevel, kan de schuldeiser overgaan tot het leggen van beslag door middel van de betekening van een gerechtsdeurwaarderexploot van beslag (art. 1566-1567 Ger.W.). Dit beslagexploot moet binnen de 15 dagen overgeschreven worden op het hypotheekkantoor (art. 1569 Ger.W.). Binnen de maand na deze overschrijving moet de schuldeiser de beslagrechter verzoeken om een notaris te benoemen, belast met de verkoop van de in beslag genomen goederen en met het opmaken van een rangregeling (art. 1580 Ger.W.). Volgens artikel 1581 Ger.W. wordt de uitgifte van de beschikking tot benoeming van de notaris, binnen de 15 dagen na de uitspraak aan de notaris tegen eenvoudig ontvangstbewijs ter hand gesteld 3. In de praktijk zal het de vervolgende schuldeiser zijn die de notaris op de hoogte stelt van zijn aanstelling 4. Het is ook aangewezen dat de notaris de beschikking van benoeming onmiddellijk laat betekenen bij gerechtsdeurwaarderexploot aan de beslagene, zodat de termijn waarbinnen deze laatste derdenverzet kan aantekenen tegen deze beschikking begint te lopen 5. 5. Na zijn aanstelling dient de notaris vooreerst na te gaan of de voorafgaande procedure correct is verlopen 6, om te vermijden dat hij nadien met een nietigheid zou worden geconfronteerd 7. Het hof van beroep van Luik 8 oordeelde dat deze controletaak tot de adviesplicht van de notaris behoort. 2 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 271, nr. 96: alhoewel de wet uitdrukkelijk bepaalt dat deze verplichting enkel geldt in het kader van de hypotheekwet, blijkt uit de rechtspraak dat de beslagrechters menen dat deze verplichting ook van toepassing is wanneer beslag wordt gelegd op andere dan voor hypotheek vatbare goederen. 3 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 235, nr. 341: het is de griffier die deze taak op zich moet nemen. 4 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 81, nr. 25. 5 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 289, nr. 131. 6 V. VAN HERREWEGHE, "Uitvoerend beslag op onroerend goed" in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2007, XIbis.(D 1) D.9-9. 7 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 289, nr. 130. 8 Luik (18e k.) 5 oktober 2000, JT 2001, 66, JLMB 2001 (verkort), 1470 en Rev.not.b. 2001, 119. 2

De notaris is door zijn aanstelling een medewerker van het gerecht 9 of auxiliaire de justice. Dit houdt volgens VAN COMPERNOLLE 10 in dat hij op een onafhankelijke en onpartijdige wijze zijn opdracht dient te vervullen, hierbij rekening houdend met de belangen van alle partijen en met respect voor het principe van tegenspraak. Hij mag niet optreden als vertegenwoordiger van één van de partijen 11. Hij is onderworpen aan het toezicht van de beslagrechter op grond van artikel 1396 Ger.W. 12. De notaris heeft de leiding over de procedure waardoor hij over een initiatiefplicht, doch geen initiatiefrecht beschikt 13. Hij blijft echter een magistraat van de willige rechtsmacht en hij mag dus niet op eigen houtje de geschillen die hem worden aangebracht met betrekking tot bijvoorbeeld de verkoopsvoorwaarden beslechten 14. Hij moet wel zijn antwoorden op deze geschillen formuleren en de zaak aanhangig maken bij de beslagrechter, die de uiteindelijke beslissing neemt 15. 6. Indien de voorafgaande procedurehandelingen geen gebreken vertonen zal de notaris overgaan tot het opmaken van de verkoopsvoorwaarden. Deze zullen in dezelfde taal moeten worden opgesteld als die van de beschikking van benoeming gewezen ex 1580 Ger.W. 16. In het andere geval moet hij de schuldeiser op de onregelmatigheden wijzen zodat deze laatste ze kan rechtzetten. 9 C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel III)" in E. DIRIX, K. BROECKX, C. ENGELS en P. TAELMAN, Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 99, nr. 1. 10 J. VAN COMPERNOLLE, " La commission du notaire par justice: typologie et principes généraux" in J. LEDOUX en J. VAN COMPERNOLLE, Le notaire, le juge et l'avocat. Heurs et malheurs du notaire commis, Brussel, Bruylant, 1996, 29; Zie ook J. TAYMANS, "Le notaire auxiliaire de justice", Ius & Actores 2008, afl. 2, 91, nr. 28. 11 G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 236, nr. 342. 12 D. CHABOT-LEONARD, Saisies conservatoires et saisies-exécutions, Brussel, Bruylant, 1979, 377. 13 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 289, nr. 130. 14 C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel III)" in E. DIRIX et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 99, nr. 1. 15 infra Hoofdstuk 4: De geschillen met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden. 16 P. TAELMAN, "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel I)" in E. DIRIX et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 93, nr. 45. 3

Hoofdstuk 2: De vorm, aard en inhoud van de verkoopsvoorwaarden "De door de benoemde notaris opgemaakte verkoopsvoorwaarden vermelden de dag van de verkoop en bevatten overwijzing van de prijs aan de ingeschreven schuldeisers en aan de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven. Zij vermelden de maatregelen die voor de bekendmaking zullen worden genomen. Deze bekendmaking maakt geen melding van de gedwongen aard van de verkoping." (art. 1582, lid 1 en 2 Ger.W.). 2.1 De vorm en de aard van de verkoopsvoorwaarden 7. Krachtens artikel 1582, lid 1 Ger.W. is de door de rechtbank aangestelde notaris van rechtswege verplicht om de verkoopsvoorwaarden op te stellen, zodra hij op de hoogte 17 wordt gesteld van zijn aanstelling. Een aanmaning van de schuldeiser is hiervoor niet vereist 18. 8. Een onderscheid dient gemaakt te worden tussen de algemene en de bijzondere verkoopsvoorwaarden 19. De algemene verkoopsvoorwaarden bevatten de bedingen die van toepassing zijn op alle openbare verkopen. Daarnaast zal dat de notaris voor iedere verkoop afzonderlijk, bijzondere verkoopvoorwaarden moeten opstellen. Het geheel neemt de vorm aan van een proces-verbaal en wordt door de notaris ondertekend 20. 9. Deze verkoopsvoorwaarden, alhoewel niet volledig identiek 21, kunnen het best vergeleken worden met de algemene voorwaarden van een kredietopening of van een of ander 17 In de praktijk zal de notaris op de hoogte gesteld worden door de vervolgende schuldeiser: supra nr. 4. 18 Beslagr. Bergen 3 november 1995, Rev.not.b. 1997, 359; Beslagr. Charleroi 12 maart 1996, Rev.not.b. 1996, 243; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 241. 19 D. MICHIELS, "Hoofdstuk IV de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag" in C-A. LEUNEN, A. MICHIELSEN, A. CUYPERS, Zekerheden, Beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 1998, 136, nr. 4. 20 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 302, nr. 158; Een voorbeeld van een model is terug te vinden in: C. DEWULF, J. BAEL, S. DEVOS, Het opstellen van notariële akten, III, Mechelen, Kluwer, 2005, 534-541, nr. 698. 21 Zo bijvoorbeeld handelt de notaris in het kader van een wettelijke opdracht, moet hij een aantal personen aanmanen om er kennis van te nemen en schrijft de wet een aantal bepalingen voor die zeker moeten opgenomen worden: D. MICHIELS, "Hoofdstuk IV de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag" in C-A. LEUNEN et al., Zekerheden, Beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 1998, 135, nr. 2. 4

toetredingscontract. Indien ze voldoen aan alle wettelijke vormvereisten hebben ze uitvoerbare kracht en zijn ze algemeen bindend voor alle bij de procedure betrokken partijen 22. Bij gebrek aan betwisting leggen ze op bindende wijze de rechtsverhouding vast tussen de beslaglegger, de beslagene, zijn schuldeisers en de koper 23. Ten aanzien van de huurder en/of bewoner van het goed zullen de verkoopsvoorwaarden slechts tegenwerpelijk zijn nadat ze hem werden betekend 24. Volgens DIRIX en BROECKX 25 is de huurder echter niet verplicht om tegenspraak te voeren en hij zal dan ook niet door de inhoud gebonden zijn wanneer hij zich hier niet tegen verzet. De beslagrechter van Marche-en-Famenne 26 is daarentegen van oordeel dat de verkoopsvoorwaarden, bij gebrek aan betwisting of na beslechting van de betwisting door de rechtbank, een bindende kracht erga omnes verkrijgen en dus ook ten aanzien van derden zoals de bewoner van het goed. 10. Het feit dat de verkoopsvoorwaarden uitvoerbare kracht hebben, betekent dat ze rechtstreeks uitvoerbaar zijn en dat de belanghebbenden zich dus niet eerst tot de rechter moeten wenden om te kunnen overgaan tot de tenuitvoerlegging. In een arrest van 23 mei 1991 oordeelde het Hof van Cassatie 27 dat de gerechtsdeurwaarder verplicht is op grond van een uitdrijvingsclausule in een uitvoerbare uitgifte van de verkoopsvoorwaarden, de kopers te helpen bij het uitzetten van de schuldenaar-beslagene. 22 J. LEDOUX, "Les saisies, chronique de jurisprudence: 1983-1988", JT 1989, 659, nr. 221; D. MICHIELS, "Hoofdstuk IV de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag" in C-A. LEUNEN et al., Zekerheden, Beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 1998, 135, nr. 3; D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 82-83, nr. 27; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 242, nr. 349. 23 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 212 nr. 289; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story- Scientia, 2001, 504, nr. 889; G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 619; Volgens Beslagr. Brugge 7 maart 1975, T.Not. 1976, 85 en Rev.not.b. 1977,75 waarin er wordt verwezen naar een oud arrest van het Hof van Cassatie van 12 december 1890, zullen de kandidaat-kopers maar gebonden zijn door de verkoopswaarden van zodra ze beginnen te bieden. 24 G. DE LEVAL, noot onder Beslagr. Marche-en-Famenne, Act.dr. 1996, (376) 377; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, nr. 361. 25 E. DIRIX en K. BROECKX, "Overzicht van de rechtspraak beslagrecht 1991-1996", TPR 1996, 1539, nr. 239. 26 Beslagr. Marche-en-Famenne 18 april 1995, Act. dr. 1996, 373, noot G. DE LEVAL. 27 Cass. 23 mei 1991, R.W. 1991-92, 462, noot LAENENS, Rev.not.b. 1991, 532, noot DEMBLON, J.T. 1991, 613, noot BROECKX en LEDOUX en T. Not. 1991, 438. 5

2.2 De inhoud van de verkoopsvoorwaarden 11. De verkoopsvoorwaarden moeten zodanig opgesteld worden dat geïnteresseerden voldoende geïnformeerd zijn over het voorwerp en de modaliteiten van de verkoop 28. Ex artikel 1582, lid 1 en 2 Ger.W. juncto artikel 1622 Ger.W. moeten in de verkoopsvoorwaarden op straffe van nietigheid de volgende gegevens worden opgenomen: - de dag van de verkoop - de overwijzing van de prijs aan de ingeschreven schuldeisers en aan de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven - de maatregelen die voor de bekendmaking zullen worden genomen. Daarnaast is het aangewezen dat de verkoopsvoorwaarden krachtens andere wettelijke bepalingen, ten gevolge van rechtspraak of op aanraden van de rechtsleer 29 ook nog de volgende vermeldingen bevatten 30 : - de bezoekregeling tot het onroerend goed - de voorafgaande procedurehandelingen - de aanduiding van het in beslag genomen onroerend goed - het bedrag van de kosten en de termijn voor betaling - de manier van toewijzen - het recht van hoger bod - de huurtoestand van het onroerend goed - de bepaling van de instelprijs en de premie - het uitzettingsbeding 28 E. DIRIX, "Overzicht van rechtspraak: beslag en collectieve schuldenregeling (2002-2007)", TPR 2007, 2117, nr. 154. 29 infra 2.2.1 tot en met 2.2.13. 30 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, nr. 32-54; G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 243, nr. 351; V. VAN HERREWEGHE, "Uitvoerend beslag op onroerend goed" in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2007, XIbis.(D 1) D.9 9-10. 6

2.2.1 De dag van de verkoop 12. De zitdag 31 van de openbare verkoop moet krachtens artikel 1582, lid 1 Ger.W. in de verkoopsvoorwaarden worden opgenomen. Deze moet plaatsvinden binnen de 6 maanden na de beschikking waarin de notaris werd aangesteld 32. In geval van betwisting met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden kan de rechter echter een nieuwe termijn voor de toewijzing vaststellen op grond van 1582, lid 5 Ger.W.. Het maakt hierbij volgens het Hof van Cassatie 33 niet uit dat de oorspronkelijke termijn van 6 maanden al dan niet verstreken is op het moment van het doen van de uitspraak. De zitdag na hoger bod kan echter wel buiten deze termijn vallen 34. Voor de berekening van deze termijn moet men gebruik maken van de algemene bepalingen inzake termijnen, met name artikel 48 e.v. Ger.W. 35. 13. Indien het duidelijk is dat het materieel onmogelijk zal zijn om een zitdag binnen deze 6 maanden te houden, moet de notaris de schuldeiser vragen om zich tot de rechter te wenden ten einde een verlenging van deze termijn te verkrijgen op grond van artikel 51 Ger.W. 36. Indien de termijn van 6 maanden echter reeds verstreken is, maar het beslag nog steeds geldig is, zal de schuldeiser een verzoek moeten richten tot de beslagrechter om een nieuwe benoeming van de notaris te bekomen 37. In geval van betwisting met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden kan de rechter, volgens het Hof van Cassatie 38, echter een nieuwe termijn voor de toewijzing vaststellen op grond van 1582, lid 5 Ger.W., ongeacht of de 31 Sinds de Wet 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft, B.S. 24 juli 2009, 50594 is in het kader van gedwongen openbare verkopen de mogelijkheid van een 2de zitdag afgeschaft. 32 Artikel 1587, lid 1 Ger.W. 33 Cass. 1 februari 2007, http://www.cass.be (5 maart 2007), concl. P. DE KOSTER, JLMB 2007, 611, Pas. 2007, 223, concl. P. DE KOSTER, Res Jur.Imm. 2007, 166, RW 2009-10, 427 en TBBR 2008, 540, noot R. BOURSEAU. 34 D. MICHIELS, "Hoofdstuk IV de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag" in C-A. LEUNEN et al., Zekerheden, Beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 1998, 139, nr. 8. 35 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 84, nr. 29; Voor uitleg i.v.m. de berekening van de termijn: infra 3.3 De termijn van de aanmaning. 36 E. DIRIX, "Overzicht van rechtspraak: beslag en collectieve schuldenregeling (2002-2007)", TPR 2007, 2118-2120, nr. 160; R. BOURSEAU, "Les délais pour désigner le notaire instrumentant et procéder à l'adjudication d'un immeuble saisi", TBBR 2008, 544, nr. 18-20. 37 N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.4.1.-1) VI.1.4.2.-11, nr. 2.12; R. BOURSEAU, "Les délais pour désigner le notaire instrumentant et procéder à l'adjudication d'un immeuble saisi", TBBR 2008, 544, nr. 21-23. 38 Cass. 1 februari 2007, http://www.cass.be (5 maart 2007), concl. P. DE KOSTER, JLMB 2007, 611, Pas. 2007, 223, concl. P. DE KOSTER, Res Jur.Imm. 2007, 166, RW 2009-10, 427 en TBBR 2008, 540, noot R. BOURSEAU. 7

oorspronkelijke termijn al of niet verstreken is. Het onderscheid dat traditioneel 39 in de rechtsleer wordt gemaakt tussen de situatie waarbij de termijn niet verstrekken is en deze waar de termijn wel verstreken is, wordt in dit geval door het Hof niet gevolgd. Ze baseert zich daarvoor op artikel 1582, lid 5 Ger.W., waarin de mogelijkheid aan de rechter wordt gegeven om, ongeacht of de termijn al of niet verstreken is, een nieuwe termijn voor de toewijzing vast te stellen. BOURSEAU 40 merkt hierbij op dat de rechter een dergelijke verlenging van de termijn niet op eigen initiatief mag vaststellen en dat er met andere woorden steeds een verzoek van één van de partijen vereist is, aangezien de rechter niet ultra petita mag oordelen. De notaris moet dan ook volgens BOURSEAU 41 deze termijn in het oog houden en de vervolgende schuldeiser tijdig verwittigen ten einde ofwel een verlenging van de termijn, ofwel een nieuwe aanstelling van de notaris, ofwel, in geval van bezwaren met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden, een nieuwe termijn op grond van artikel 1582, lid 5 Ger.W. te bekomen. 14. Er mag ook melding gemaakt worden van het feit dat het om een gedwongen openbare verkoop gaat 42. Dit wordt door artikel 1582, lid 2 Ger.W. enkel verboden in het kader van de publiciteit. 2.2.2 De overwijzing op de prijs 15. Er moet op grond van artikel 1582, lid 1 Ger.W. een clausule worden opgenomen waarbij er sprake is van overwijzing van de prijs aan de ingeschreven schuldeisers en de schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven. Het is niet vereist dat deze bij naam worden genoemd 43. Een clausule waarbij er wordt voorzien in een overwijzing van de prijs aan alle 39 R. BOURSEAU, "Les délais pour désigner le notair instrumentant et procéder à l'adjudication d'un immeuble saisi" (noot onder Cass. 1 februari 2007), TBBR 2008, (541) 543-544, nr. 17-28. 40 R. BOURSEAU, "Les délais pour désigner le notair instrumentant et procéder à l'adjudication d'un immeuble saisi" (noot onder Cass. 1 februari 2007), TBBR 2008, (541) 546, nr. 37. 41 R. BOURSEAU, "Les délais pour désigner le notair instrumentant et procéder à l'adjudication d'un immeuble saisi" (noot onder Cass. 1 februari 2007), TBBR 2008, (541) 546, nr. 38. 42 J. LEDOUX, "Les saisies, chronique de jurisprudence: 1983-1988", JT 1989, 659, nr. 221. 43 J. LEDOUX, "Les saisies, chronique de jurisprudence: 1983-1988", JT 1989, 659, nr. 221; D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 84 nr. 30; G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 620. 8

schuldeisers is volgens MICHIELS 44 echter niet aanvaardbaar. Mijns inziens belet artikel 1582 Ger.W. een dergelijke clausule niet. ENGELS 45 merkt, mijns inziens terecht, op dat de notaris bij de rangregeling ook rekening moet houden met andere schuldeisers dan diegene die over een inschrijving of een overschrijving van een bevel beschikken. Na de verkoop gaan de rechten van de schuldeisers namelijk van rechtswege over op de verkoopprijs en dient de notaris een rangregeling op te maken waarin de chirografaire schuldeisers ook moeten worden opgenomen 46. 16. De overwijzing op de prijs heeft tot gevolg dat na de toewijzing de rechten van de schuldeisers op het onroerend goed overgaan op de verkoopprijs die verschuldigd is door de koper. Er is met andere woorden sprake van een zakelijke subrogatie waardoor de hypothecaire schuldeisers hun volgrecht verliezen 47. 2.2.3 De maatregelen die voor de bekendmaking zullen genomen worden 17. De notaris moet in de verkoopsvoorwaarden ex artikel 1582, lid 2 Ger.W. de maatregelen opnemen die hij zal aanwenden voor de publiciteit van de openbare verkoop. Hierbij mag er geen melding worden gemaakt van de gedwongen aard van de verkoping. De reden hiervan is om mogelijke geïnteresseerden niet af te schrikken 48. De notaris mag (en moet 49 ) hierover wel informatie verstrekken indien men hem hierom zou verzoeken 50. 44 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 84, nr. 30; contra C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 213, nr. 293. 45 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 213, nr. 293. 46 C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 438-439, nr. 350. 47 C. ENGELS, Zekerheidsrecht: syllabus, Brugge, Die Keure, 2006, 258 en 335. 48 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 214-215, nr. 294-295. 49 De notaris is hiertoe verplicht in het kader van zijn algemene voorlichting- en adviesverplichting op grond van art. 9 organieke wet notariaat. 50 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 84-85, nr. 31. 9

18. Rechtspraak en rechtsleer hebben verder gespecificeerd wat er onder deze publiciteitsmaatregelen moet worden verstaan 51. Men dient daarbij steeds rekening te houden met de ratio legis van artikel 1582, lid 2 Ger.W.: de schuldeisers en de beslagene moeten in staat zijn na te gaan of er wel voldoende publiciteit gevoerd is aangezien het welslagen van de verkoop in grote mate afhankelijk is van de gevoerde publiciteit. Het louter vermelden dat de bekendmaking zal gebeuren overeenkomstig de plaatselijke gebruiken is bijgevolg onvoldoende. Anderzijds is een uitermate gedetailleerde omschrijving niet nodig. De vermelding van het voeren van publiciteit gedurende een zekere termijn voor de verkoop via de aanplakking van een aantal affiches en het plaatsen van advertenties in een aantal dag- en/of weekbladen 52 met regionale en/of nationale spreiding en op het internet 53 zal bijgevolg voldoende zijn. De tekst van de aankondiging moet men daarentegen niet opnemen in de verkoopsvoorwaarden 54. Indien de aard van het onroerend goed een bijzondere bekendmaking (bijvoorbeeld in gespecialiseerde tijdschriften) van de verkoop vereist, zal hier uiteraard ook melding van moeten gemaakt worden 55. In principe moet er geen beroep gedaan worden op een makelaar of schatter, tenzij men zou kunnen aantonen dat de gebruikelijke publiciteit ontoereikend zou zijn 56. De verkoopsvoorwaarden zelf zijn geen maatregel van publiciteit gelet op het feit dat enkel de personen aangeduid in de wet worden aangemaand om er kennis van te nemen en de koper hiervan maar op de hoogte wordt gebracht op het moment van de toewijzing 57. 51 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 213-214; D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 84-85, nr. 31. 52 Er bestaat discussie over het feit of ook de naam van desbetreffende dag- en weekbladen moet worden vermeld. Mijns inziens verdient het aanbeveling wel de naam te vermelden zodat de beslagene in staat is na te gaan of er wel geschikte publiciteit werd gevoerd. pro C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel III)" in E. DIRIX et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 100, nr. 3. contra G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 247, nr. 357. Zie ook W VAN STEEN, Le code judiciaire : la saisie-exécution immobilière et l ordre, Antwerpen, AN-HYP, 1969, 43 waarin de auteur verwijst naar het verslag De Baeck waarin wordt bepaald dat de notaris niet de naam van de tijdschriften moet vermelden. 53 Het gebruik van "immo"-websites zoals www.immoweb.be is alom ingeburgerd en bijgevolg is het aangewezen de publiciteit ook via dit kanaal te voeren. 54 Beslagr. Doornik, 7 juni 1985 uit G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 621. 55 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 214 nr. 294. 56 Beslagr. Brussel 9 oktober 2001, T.Not. 2002, 156. 57 Beslagr. Brussel, 24 april 1995 uit G. DE LEVAL en F. GEORGES (eds.), Saisies in La jurisprudence du code judiciaire commentee Volume IV, Brugge, La Charte, 2009, 621. 10

Indien de schuldeisers of de beslagene van oordeel zijn dat de gevoerde publiciteit ontoereikend is, kunnen ze hun bezwaren 58 hieromtrent kenbaar maken en zal de beslagrechter uiteindelijk oordelen of bijkomende publiciteitsmaatregelen wenselijk zijn 59. Hierbij is het aangewezen een zeer precieze omschrijving te geven van de gewenste bijkomende publiciteitsmaatregelen omdat dit o.a. een impact zal hebben op de kosten van de procedure. Voor de beslagrechter van Luik 60 werd er bijvoorbeeld geëist dat er ook publiciteit zou gevoerd worden in gespecialiseerde tijdschriften voor de horeca. Aangezien de eisende partijen niet hadden gepreciseerd welke tijdschriften ze op het oog hadden, noch de kosten van deze publiciteit hadden meegedeeld, oordeelde de beslagrechter dat het aan de notaris zelf toekomt om na te gaan in welke mate het wenselijk is, rekening houdend met de kosten hiervan, de publiciteit tot dergelijke tijdschriften uit te breiden. 19. In de geannoteerde beschikking meenden de schuldenaars dat er te weinig publiciteit zou gevoerd worden omdat volgens hen deze publiciteit onvoldoende zou zijn om geschikte potentiële kopers te bereiken. De verkoopsvoorwaarden bepaalden dat er publiciteit zou gevoerd worden in algemene dagbladen met regionale en nationale spreiding, op een regionale televisiezender, het internet, aanplakbrieven en circulaires. De beslagrechter oordeelde dan ook, mijns inziens terecht, dat de voorziene publiciteitsmaatregelen ruimschoots voldoende zouden zijn. Indien de schuldenaars van oordeel waren dat er nog bijkomende publiciteitsmaatregelen dienden genomen te worden, hadden ze in hun vordering moeten aangeven welke bijkomende publiciteit volgens hen nog wenselijk zou geweest zijn, wat ze in casu niet hadden gedaan. 2.2.4 De bezoekregeling tot het onroerend goed 20. Volgens artikel 1580, lid 4 Ger.W. moeten de verkoopsvoorwaarden een bezoekregeling, meer bepaald de bezichtigingsdagen en -uren, tot het onroerend goed voorzien 61. De 58 infra Hoofdstuk 4: De geschillen met betrekking tot de verkoopsvoorwaarden. 59 E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 504-505, nr. 890; G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 247, nr. 357. 60 Beslagr. Luik 24 september 1990, JLMB 1991, 95. 61 D. MICHIELS, "Hoofdstuk IV de verkoopsvoorwaarden bij uitvoerend onroerend beslag" in C-A. LEUNEN et al., Zekerheden, Beslag- en faillissementsrecht in de notariële praktijk, Brugge, Die Keure, 1998, 141, nr. 10. Dit maakt eigenlijk ook deel uit van de publiciteitsregeling. 11

beslagene of huurder zijn verplicht het goed te laten bezichtigen 62 zowel door de notaris met het oog op het opstellen van verkoopsvoorwaarden 63 als door de kandidaat-kopers. Ze moeten niet uit het goed gedreven worden 64, maar indien de toegang geweigerd wordt, oordeelde de beslagrechter van Brussel 65 dat de notaris wel maatregelen kan nemen om er voor te zorgen dat de bezichtigingen zullen gebeuren onder toezicht van de openbare macht en eventueel met behulp van een slotenmaker 66 overeenkomstig artikel 1580 Ger.W.. Indien er beroep wordt gedaan op een slotenmaker, mag deze volgens VAN HERREWEGHE 67 nooit autonoom optreden en moet de openbare macht ook altijd aanwezig zijn. Vroeger bestond er discussie over het feit of de notaris voor het nemen van deze maatregelen machtiging diende te vragen aan de beslagrechter, dan wel dat deze mogelijkheid reeds vervat zat in zijn opdracht 68. De wetgever heeft een einde aan deze discussie gemaakt door in artikel 1580, lid 3 Ger.W. te bepalen: "De benoemde notaris is gemachtigd, in geval van afwezigheid of tegenwerking van de beslagene of bewoner van de in beslag genomen onroerende goederen, op kosten van de beslagene toegang te krijgen tot de in beslag genomen onroerende goederen, indien nodig met behulp van de openbare macht, in voorkomend geval bijgestaan door een slotenmaker, met het oog op de naleving van de verkoopvoorwaarden of de bezichtiging door de belangstellenden, onverminderd de bepalingen van artikel 1498.". 21. De beslagrechter van Antwerpen 69 verwierp het bezwaar van de beslagene, die meende dat er bij de bezichtigingmogelijkheid geen rekening was gehouden met haar gezinssituatie. In casu had de notaris zelf bepaald op welke dagen er bezichtiging mogelijk was aangezien hij de beslagene telefonisch niet had kunnen bereiken om dit af te spreken en gelet op de hoogdringendheid. De beslagrechter oordeelde dat de door de notaris uitgewerkte bezichtigingsregeling een minimum betrof (namelijk één dag in het weekend en één dag in de 62 Brussel 9 januari 1974, T. Not. 1974, 136, Rev. not. b. 1975, 47, Pas. 1974, II, 92 en Rec. gén. enr. not. 1974, 439. 63 V. VAN HERREWEGHE, "Uitvoerend beslag op onroerend goed" in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2007, XIbis.(D 1) D.9-16a. 63 Beslagr. Antwerpen 18 juni 1996, T.Not. 1996, 544. 64 G. DE LEVAL, C. ENGELS en G. HALLET, "La saisie immobilière et l'ordre", Chron.dr.not. vol. XXXII, 26 oktober 2000, Brussel, Larcier, 63. 65 Beslagr. Brussel 9 oktober 2001, T.Not. 2002, 156. 66 Beslagr. Luik 4 november 1994, Act. dr. 1996, 414. 67 V. VAN HERREWEGHE, "Uitvoerend beslag op onroerend goed" in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2007, XIbis.(D 1) D.9-16a. 68 G. DE LEVAL en J. LEDOUX, "La saisie immobilière et l'ordre", Chron.dr.not. vol. XXVI, 23 oktober 1997, Luik, 420-421; V. VAN HERREWEGHE, "Uitvoerend beslag op onroerend goed" in X., Het onroerend goed in de praktijk, Kluwer, 2007, XIbis.(D 1) D.9-16. 69 Beslagr. Antwerpen 18 juni 1996, T.Not. 1996, 544. 12

week, telkens gedurende twee uur, met uitsluiting van de woensdagnamiddag), waarbij er wel degelijk voldoende rekening was gehouden met de gezinssituatie en dat er dus niets aan diende gewijzigd te worden. 22. De beslagrechter van Charleroi 70 oordeelde, mijns inziens ten onrechte, dat de notaris niet verplicht is de bezoekmodaliteiten voor de kandidaat-kopers te detailleren. Het zou volgens hem enkel om een mogelijkheid en niet om een verplichting gaan. Artikel 1580, lid 4 Ger.W. bepaalt echter uitdrukkelijk: " De bewoner wordt in kennis gesteld van de beschikking en van de bezichtigingsdagen en -uren als bepaald in de verkoopvoorwaarden.". Mijns inziens kan hieronder niets anders verstaan worden dan de verplichting voor de notaris om de bezichtigingsdagen en -uren op te nemen in de verkoopsvoorwaarden. Als deze niet zouden worden opgenomen in de verkoopsvoorwaarden, zou de notaris zijn verplichting om de bewoner hiervan in kennis te stellen niet kunnen nakomen, aangezien het juist de dagen en uren uit de verkoopsvoorwaarden zijn, die moeten worden meegedeeld. ENGELS 71 is ook de mening toegedaan dat de bezichtigingsregeling moet opgenomen worden in de verkoopsvoorwaarden aangezien de beslagene, die hoopt op een zo hoog mogelijke verkoopprijs, op grond van artikel 1582, lid 2 juncto lid 3 Ger.W. het recht heeft te weten welke publiciteitsmaatregelen (waarvan de bezichtigingsdagen en -uren deel uitmaken) door de notaris worden voorzien. 2.2.5 De voorafgaande procedurehandelingen 23. Alhoewel niet uitdrukkelijk voorgeschreven door de wet, verdient het aanbeveling de verschillende gegevens met betrekking tot de beslagprocedure te vermelden in de verkoopsvoorwaarden. Bijgevolg moeten de verkoopsvoorwaarden melding maken van: de uitvoerbare titel op basis waarvan beslag werd gelegd (artikel 1494 Ger.W.), de poging tot minnelijke schikking (art. 59 Hyp.Wet), het voorafgaandelijk bevel (artikel 1564 Ger.W.), het beslagexploot (artikel 1567 Ger.W.) en de beschikking waarbij de notaris werd aangesteld (artikel 1580 Ger.W.). 70 Beslagr. Charleroi 19 januari 1999, JLMB 1999, 426 en P&B 1999, 67. 71 In dezelfde zin: C. ENGELS, "Uitvoerend beslag op onroerend goed (Deel III)" in E. DIRIX et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 100, nr. 4. 13

De reden hiervan is dat de notaris als medewerker van het gerecht, de leiding over de procedure heeft en de geldigheid van de voorafgaande procedurehandelingen dient na te gaan 72. Indien hij onregelmatigheden vaststelt, moet hij de vervolgende schuldeiser hierop wijzen zodat deze laatste het gebrek kan rechtzetten. De notaris kan namelijk aansprakelijk gesteld worden indien de toewijzing achteraf wordt nietig verklaard ten gevolge van gebreken in de voorafgaande procedurehandelingen 73. 2.2.6 De aanduiding van het in beslag genomen onroerend goed 24. Het is aangewezen en volgens de beslagrechter in Brugge zelfs verplicht 74 het in beslag genomen onroerend goed in de verkoopsvoorwaarden te omschrijven op dezelfde wijze als in het beslagexploot 75. Artikel 1568, 2 Ger.W. schrijft voor dat de aanduiding moet gebeuren overeenkomstig artikel 141 Hyp.Wet.. Bijgevolg moeten de volgende zaken opgenomen worden: "geografische ligging (gemeente, straat of gehucht, politienummer), kadastrale beschrijving, zoals blijkt uit een uittreksel, minder dan een jaar oud, uit de kadastrale legger, aard en oppervlakte. Indien sedert de overschrijving van de laatste titel de gegevens betreffende de geografische ligging en de kadastrale beschrijving gewijzigd zijn, moeten die gegevens zoals ze blijken uit die titel eveneens worden vermeld. Betreft het verdiepingen of gedeelten van verdiepingen van een onroerend goed bedoeld in artikel 577bis, 11, van het Burgerlijk Wetboek, dan moet de vermelding tevens conform de gegevens zijn van de overgeschreven basisakte en van de overgeschreven akten die de basisakte hebben gewijzigd." 76. De notaris moet hierbij op een zo nauwkeurig mogelijke wijze de kadastrale gegevens van het goed aanduiden. Bijgevolg zal de notaris volgens CORNET 77 moeten bepalen wat de stedenbouwkundige bestemming van het goed is en of er al dan niet erfdienstbaarheden ten voordele of ten laste van het goed bestaan. 72 supra Hoofdstuk 1: De aanstelling van de notaris. 73 Luik (18e k.) 5 oktober 2000, JT 2001, 66, JLMB 2001 (verkort), 1470 en Rev.not.b. 2001, 119. 74 E. DIRIX, "Overzicht van rechtspraak: beslag en collectieve schuldenregeling (2002-2007)", TPR 2007, 2117, nr. 154: De notaris mag aan deze beschrijving niets toevoegen of wijzigen. 75 G. DE LEVAL, La saisie immobilière in Rép. Not. T. XIII, Brussel, Larcier, 2007, 243, nr. 35. 76 Artikel 141, lid 1 en 2 Hyp.Wet.. 77 N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.4.1.-1) VI.1.4.2.-13, nr. 2.21. 14

2.2.7 Het bedrag van de kosten en de termijn voor betaling 25. De verkoopsvoorwaarden moeten de bedragen, die de koper moet betalen (art. 1640 Ger.W.) alsook de termijn (art. 1596 Ger.W.) waarbinnen dit dient te gebeuren, vermelden 78. Met betrekking tot de kosten zal er in de verkoopsvoorwaarden echter geen concreet bedrag opgenomen zijn aangezien het onmogelijk is op voorhand in te schatten hoeveel deze kosten zullen bedragen. Wel zullen de verkoopsvoorwaarden een kostenpercentage en/of een aanduiding van de verschillende posten ten laste van de koper bevatten 79. Merk op dat er ook rechtspraak 80 is waarin het gebruik van een forfaitaire kostenpercentage in bepaalde gevallen niet werd toegestaan. De koper dient deze bedragen in principe aan de notaris te betalen. Dit is zeker het geval voor de kosten, rechten en erelonen. Wat de andere bedragen betreft, zoals de prijs, interest en andere bijkomende kosten, zal de koper deze echter ook bevrijdend in de deposito -en consignatiekas kunnen storten (artikel 1641 Ger.W.) 81. Net zoals de toewijzing moet volgens DIRIX 82 ook de bepaling van de kosten aan de plaatselijke gebruiken worden onderworpen. Tegen een beding dat hiervan afwijkt kan men dan ook, volgens DIRIX 83, succesvol tegenspraak voeren, zelfs indien dit beding goedgekeurd werd door de Kamer van Notarissen, aangezien een kostenbarema opgesteld door deze Kamer niet als een plaatselijk gebruik kan beschouwd worden. 78 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 215-216, nr. 297; contra G. DE LEVAL, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 2007, 244, nr. 352: Volgens DE LEVAL moet het bedrag van de kosten ten laste van de koper niet vermeld worden in de verkoopsvoorwaarden aangezien artikel 1585 Ger.W. bepaalt dat dit bedrag voor de opening van de veiling in het openbaar wordt aangekondigd en wordt vermeld in het proces-verbaal van toewijzing. 79 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 95, nr. 54. 80 Beslagr. Brussel 14 februari 2008, JLMB 2009, 558, noot, Rev.not.b. 2009, 266, noot G. DE LEVAL, T.Not. 2009, 393, noot D. MICHIELS. Zie ook C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 306-307, nr. 160. 81 N. CORNET, "La saisie-execution immobilière" in X., Guide de droit immobilier, Kluwer, 2006, (VI.1.4.1.-1) VI.1.4.2.-12, nr. 2.16. 82 E. DIRIX, "Overzicht van rechtspraak: beslag en collectieve schuldenregeling (2002-2007)", TPR 2007, 2118, nr. 156. 83 E. DIRIX, "Overzicht van rechtspraak: beslag en collectieve schuldenregeling (2002-2007)", TPR 2007, 2118, nr. 156. 15

2.2.8 De manier van toewijzing 26. Uit de samenlezing van de artikelen 1587 en 1622 Ger.W. leidt men 84 af dat de verkoopsvoorwaarden de manier 85 van toewijzing moeten vermelden. Volgens MICHIELS 86 is de vermelding dat de toewijzing zal plaatsvinden overeenkomstig de plaatselijke gebruiken voldoende. 2.2.9 Recht van hoger bod 27. Artikel 1593, in fine Ger.W. schrijft voor dat de bekendmaking van de mogelijkheid tot hoger bod moet gebeuren volgens het gebruik bij willige verkoop en overeenkomstig de verkoopsvoorwaarden. Bijgevolg zal hierover een clausule moeten worden opgenomen 87. Door de wet van 15 mei 2009 88 werd de regeling inzake openbare verkopen grondig gewijzigd. Ten gevolge hiervan werd ook de regeling van het hoger bod aangepast. Er werd een zesde lid aan artikel 1592 Ger.W. toegevoegd: "In alle gevallen kunnen de verzoekers, wegens bijzondere omstandigheden, hetzij in de verkoopvoorwaarden vermelden, hetzij ter zitting beslissen dat de formaliteit van het hoger bod niet zal worden toegepast.". De notaris zal hierdoor in zijn verkoopsvoorwaarden moeten vermelden of de mogelijkheid van hoger bod al dan niet wordt opgeheven. Hierbij is het volgens MICHIELSEN 89 aangewezen om deze mogelijkheid nog niet uit te sluiten in de verkoopsvoorwaarden zelf en dus te vermelden dat er geen opheffing van hoger bod zal toegepast worden. Hierdoor legt men de bal in het kamp van de schuldeisers en de beslagene. Indien zij van oordeel zijn dat de mogelijkheid tot hoger bod toch al in de verkoopsvoorwaarden moet worden uitgesloten, zullen ze hun bezwaren hieromtrent ter kennis moeten brengen van de notaris, waarna de beslagrechter er uiteindelijk zal over moeten beslissen. 84 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 215, nr. 296. 85 In de 3 arrondissementen van Oost-Vlaanderen gebruikt men een hamer om toe te wijzen. Bij de 3de slag is het goed toegewezen: http://www.notarim.be/nl/algemene_info/over_openbare_verkopingen/. 86 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 85, nr. 32. 87 C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 215, nr. 295. 88 Wet 15 mei 2009 tot wijziging van het Gerechtelijk Wetboek wat de openbare verkoop van onroerende goederen betreft, B.S. 24 juli 2009, 50594. 89 A. MICHIELSEN, "De openbare verkoping na de wet van 15 mei 2009", Not.Fisc.M. 2010, (19) 27-28, nr. 25 en zie nr. 26 voor tekstvoorstellen. 16

28. Indien er wordt toegewezen onder de opschortende voorwaarde van hoger bod, wordt dit, binnen de 5 werkdagen na de toewijzing, door de notaris bekendgemaakt aan de hand van aanplakbiljetten 90 en kan eenieder gedurende 15 dagen na de toewijzing een hoger bod doen (art. 1592, lid 1 Ger.W.). Het meer gebodene mag niet lager zijn dan één tiende van de hoofdprijs, met een minimum van 250 euro en een maximum van 6200 euro (art. 1592, lid 2 Ger.W.). Een hoger bod dient te gebeuren bij gerechtsdeurwaarderexploot, dat aan de notaris wordt betekend en het bedrag moet op het kantoor van de notaris in consignatie worden gegeven (art. 1592, lid 3 Ger.W.). 2.2.10 Huurtoestand 29. Alhoewel niet uitdrukkelijk verplicht gesteld door de wet, vloeit uit de rechtspraak 91 voort dat de notaris ook informatie dient op te nemen in verband met de huurtoestand van het onroerend goed. De beslagene kan namelijk eisen dat de notaris hierover melding maakt. In geval van betwisting doet de beslagrechter hierover uitspraak. Een voorbeeld hiervan vinden we terug in de beschikking van 24 september 1990 van de beslagrechter van Luik 92 waar de notaris in zijn verkoopsvoorwaarden niets had opgenomen in verband met de huurtoestand van het onroerend goed ondanks het bestaan van een geregistreerde handelshuurovereenkomst. De beslagrechter oordeelde dan ook dat de notaris de verplichting had deze tekortkoming recht te zetten gelet op het feit dat zijn aansprakelijkheid in het gedrang komt indien de koper meent misleid te zijn in verband met de huurtoestand van het onroerend goed. De vermelding van de huurtoestand biedt de partijen de mogelijkheid om hiertegen hun bezwaren kenbaar te maken. Daarom is het volgens MICHIELS 93 aangewezen om ook de huurder (die geen partij is) aan te manen om kennis te nemen van de verkoopsvoorwaarden 90 Artikel 1593, lid 1 Ger.W.. 91 Bijv. Beslagr. Luik 24 september 1990, JLMB 1991, 95; C. ENGELS, Het uitvoerend beslag op onroerend goed en de daarbijhorende rangregeling, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1981, 216, nr. 300; D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslag- en executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 85-87, nr. 34-36; E. DIRIX en K. BROECKX, Beslag in APR, Brussel, Story-Scientia, 2001, 505-506, nr. 891. 92 Beslagr. Luik 24 september 1990, JLMB 1991, 95. 93 D. MICHIELS, "Actuele problemen inzake onroerend beslag" in E. DIRIX en P. TAELMAN (eds.), Beslagen executierecht: naar een collectief beslagrecht, Antwerpen, Intersentia rechtswetenschappen, 2001, 87, nr. 36. 17

zodat hij in staat is zijn bezwaren te uiten indien hij van oordeel is dat hij benadeeld is door deze verkoopsvoorwaarden. 30. Krachtens artikel 1575, lid 1 Ger.W. zijn huurovereenkomsten die geen vaste dagtekening hebben voor de overschrijving van het beslagexploot, niet-tegenwerpelijk aan de ingeschreven schuldeisers, aan de schuldeisers die de in artikel 1565 Ger.W. bedoelde overschrijving naar behoren hebben gedaan, aan de beslagleggers en aan de koper. Er bestaat onduidelijkheid over het feit of dit het geval is voor alle soorten huur 94. Meer specifiek rijst de vraag of in geval van woninghuur artikel 9 van de woninghuurwet niet primeert, waardoor een huurovereenkomst zonder vaste dagtekening maar waarbij de huurder reeds sedert 6 maanden de woning betrekt, toch tegenwerpelijk zou zijn 95. Volgens de ene strekking 96 in de rechtsleer heeft de wetgever niet uitdrukkelijk afgeweken van artikel 1575 Ger.W. en kan men zich bijgevolg niet beroepen op huurovereenkomsten zonder vaste dagtekening voor de overschrijving van het beslag. Een andere strekking is echter van oordeel dat voorrang moet worden gegeven aan artikel 9 woninghuurwet of met andere woorden dat, indien de huurder reeds 6 maanden de woning betrekt, de huurovereenkomst wel tegenwerpelijk is 97. In ieder geval moet de huurovereenkomst dan wel gesloten zijn voor de overschrijving van het beslag of het bevel 98. Een bijkomende vraag die zich hier stelt is, met welke datum er rekening dient gehouden te worden om te oordelen over die periode van 6 maanden. Is dit de datum van de overschrijving van het bevel of beslagexploot dan wel die van de overschrijving van de toewijzing? Volgens LEDOUX en CAMBIER 99 moet men zich hiervoor plaatsen op de datum van de definitieve toewijzing. 94 Het Hof van Cassatie heeft in zijn arrest van 19 juni 2003 bepaalt dat voor wat de handelshuur betreft, het beslagrecht en meer bepaald art. 1575 Ger.W. primeert op art. 12 handelshuurwet. Zie voor een uitgebreide bespreking van dit onderwerp: G. DE LEVAL en J. LEDOUX, "La saisie immobilière et l'ordre", Chron.dr.not. vol. XXVI, 23 oktober 1997, Luik, 410-412; E. DIRIX, "Recente rechtspraak inzake beslag en executierecht" in E. DIRIX et al., Rechtskroniek voor het Notariaat deel 4 beslagrecht, Brugge, Die Keure, 2004, 20, nr. 33. 95 E. DIRIX en K. BROECKX, "Overzicht van de rechtspraak beslagrecht 1991-1996", TPR 1996, 1535-1536, nr. 232. 96 Zie voor verwijzingen: E. DIRIX en K. BROECKX, "Overzicht van de rechtspraak beslagrecht 1991-1996", TPR 1996, 1535-1536, nr. 232. 97 Zie ook C. ENGELS, Procesrecht in verband met het notariaat: syllabus, Brugge, Die Keure, 2010, 282, 118. 98 Beslagr. Luik 15 mei 1992, JLMB 1992, 1181. 99 J. LEDOUX en B. CAMBIER, "Saisie immobilière et opposabilité des baux", Rev.not.b. 1992, 574: ze maken dan nog een bijkomend onderscheid tussen de situatie zonder hoger bod en de situatie waarbij er wel sprake is van een hoger bod. In dat laatste geval is het datum van de definitieve toewijzing na hoger bod die bepalend is. 18