Maximale hypotheek en energielabels

Maximale hypotheek en energielabels

Maximale hypotheek en energielabels Nibud, 2012

Voorwoord Extra hypotheek voor energiebesparende maatregelen of woningen met een zuinig energielabel, het Nibud geeft al een aantal jaren advies over deze mogelijkheid. Vanwege de praktische toepasbaarheid is er tot op heden voor gekozen om deze faciliteit alleen toe te passen voor een lijst met specifieke energiebesparende maatregelen of bij de aanschaf van een extreem energiezuinige woning. Er zou ook gekeken kunnen worden naar de relatie tussen energie-onzuinige woningen en de maximaal verantwoorde hypotheek. In dit rapport heeft het Nibud gekeken naar deze relatie en voor woningen met verschillende energielabels de maximale hypotheek berekend. Het uitgangspunt hierbij is dat het Nibud met de financieringlastpercentages voor een betaalbare hypotheek over een algemeen geldende en praktisch toepasbare norm adviseert. Waarbij een nadere uitsplitsing van bepaalde criteria de norm kunnen verfijnen, maar wat niet wil zeggen dat zonder deze verfijning het uitgangspunt van betaalbaarheid wordt aangetast. Het Nibud ziet wel ruimte voor de verfijning, maar laat het aan de praktijk over of het praktisch toepasbaar is. Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). Nibud September 2012

Inhoud VOORWOORD 1 INLEIDING... 2 2 METHODE... 3 2.1 Standaardberekening van de financieringslastnormen... 3 2.2 De energielasten in de standaardberekening... 5 2.2.1 Gasverbruik... 6 2.2.2 Elektriciteitskosten... 6 2.3 Maximale lening voor verschillende energielabels... 7 2.3.1 Meer hypotheek bij energie-zuinige woningen... 7 2.3.2 Minder hypotheek voor energie-onzuinige woningen... 7 3 RESULTATEN... 9 4 CONCLUSIES... 11 BIJLAGE 1: FINANCIERINGSLASTPERCENTAGES EN MAXIMALE LENINGEN

1 Inleiding Het Nibud stelt financieringslastpercentages op voor hypotheekverstrekking. Wanneer deze percentages gebruikt worden, is in verreweg de meeste gevallen sprake van een veilige en verantwoorde verstrekking. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) gebruikt deze percentages bij toekenning van de Nationale Hypotheek Garantie. Sinds 2007 zijn deze percentages ook opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Deze code werkt volgens een comply-or-explain principe. Hypotheekverstrekkers moeten zich aan deze norm houden. In individuele gevallen kan er echter van worden afgeweken. Zo n afwijking moet echter grondig gemotiveerd worden en de klant moet op de risico s gewezen worden. In de per 1 augustus 2011 ingegane Gedragscode is een passage opgenomen over de energiezuinigheid van een woning als explain-situatie: bij energiebesparende voorzieningen in de woning en bij verwerving van een woning met het zogenaamde A-label, mag een extra hypothecaire financiering verstrekt worden tot door het Contactorgaan Hypothecair Financiers in overleg met het NIBUD vast te stellen bedrag. Door lagere energielasten ontstaat er meer ruimte in het budget en is het mogelijk om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan. Dit is verantwoord omdat de extra ruimte is gekoppeld aan de woning en niet aan het gedrag van de bewoners. Voor 2012 zijn deze bedragen 8.000 euro voor een woning met een energielabel A of B ten opzichte van een woning met energielabel CDEF of G. Voor een woning met energielabel A++ is het extra bedrag ook 8.000 euro. Daarnaast bestaat er in de Gedragscode volgens artikel 10 een algemene mogelijkheid af te wijken van de financieringslastnormen. Dit kan ingevuld worden door voor woningen op basis van hun energielabel af te wijken van de financieringslastnormen. Om van de algemene afwijkingsmogelijkheid gebruik te kunnen maken, is het voor hypotheekverstrekkers van belang te kunnen kwantificeren hoe hoog deze extra last zou kunnen zijn om een hypotheek verantwoord te kunnen verstrekken. In dit rapport worden financieringslastnormen gepresenteerd voor woningen met verschillende energielabels ten opzichte van de reguliere norm. Maximale hypotheek en erngielabels / 2

2 Methode Voor de berekening van de financieringslastnormen voor woningen met verschillende energielabels wordt de methode overgenomen, zoals die gebruikt wordt voor de berekening van de financieringslastnormen die de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen in het kader van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en het Contactorgaan Hypothecaire Financiering (CHF) hanteren. Uitgangspunt van de methode is dat er bij een maximale hypotheek voldoende ruimte overblijft om andere uitgaven te kunnen doen. Een tweede uitgangspunt is dat de methode niet te tijdsintensief is en makkelijk te gebruiken is voor hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs. In eerste instantie zullen we de standaardberekening van de financieringslastnormen beschrijven. We zullen daarna extra aandacht besteden aan de manier waarop de energielasten van een huishouden meegenomen worden. Vervolgens zullen de aanpassingen worden genoemd voor verschillende energielabels. 2.1 Standaardberekening van de financieringslastnormen De ruimte die een huishouden heeft voor woonuitgaven wordt bepaald door het bruto inkomen te verminderen met de verschuldigde belastingen en premies, alsmede met de overige kosten van levensonderhoud. Deze overige uitgavenposten dienen ook betaalbaar te blijven na het afsluiten van een hypotheek. Ze worden in dit rapport overige uitgaven genoemd. Het Nibud maakt bij de hoogte van de overige uitgaven onderscheid tussen basisbedragen en voorbeeldbedragen. De basisbedragen zijn de uitgaven die minimaal voor een bepaalde uitgavenpost nodig zijn. De basisbedragen zijn afhankelijk van de huishoudsamenstelling, maar onafhankelijk van het inkomen. Alle basisbedragen gezamenlijk vormen het basispakket. Het basispakket is een pakket aan goederen en diensten die voor elk huishouden noodzakelijk zijn. Het Nibud heeft dit basispakk et samengesteld. Het Nibud bekijkt jaarlijks of het pakket nog alle goederen en diensten bevat die voor een huishouden noodzakelijk zijn en past dat zodanig aan. De voorbeeldbedragen zijn de uitgaven die een vergelijkbaar huishouden met een vergelijkbaar inkomen gemiddeld doet aan de verschillende uitgavenposten. Deze bedragen zijn dus zowel afhankelijk van de huishoudsamenstelling als van het inkomen. De voorbeeldbedragen komen onder andere uit het Budgetonderzoek van het CBS.. 3 / Maximale hypotheek en erngielabels

In het ideale geval zou voor elk individueel huishouden met zijn eigen individuele wensen en omstandigheden, het normbedrag voor overige uitgaven berekend moeten worden. Dit is echter een intensieve en tijdrovende klus, die nog ingewikkelder wordt, omdat ook gekeken moet worden naar onzekere verschuivingen in wensen en omstandigheden, gedurende de looptijd van een hypotheek, veelal 30 jaar. Om het proces van hypotheekverstrekking efficiënt te houden, is er voor gekozen om te werken met gemiddelde normen, die vooral afhangen van het inkomen van het huishouden. Het uitgangspunt voor de financieringslasttabel is dat bij een maximale hypotheeklast bij de laagste inkomens de basisbedragen beschikbaar moeten zijn voor de overige uitgaven; bij de hogere inkomens moeten de overige uitgaven precies tussen de basisbedragen en de voorbeeldbedragen uitkomen. In figuur 1 wordt de methode schematisch weergegeven. Door deze methode is het ook mogelijk om afwijkingen van de gemiddelde situatie op te vangen. Er is immers variatie mogelijk rondom de gemiddelde uitgaven. Wanneer die variatie wordt veroorzaakt door keuzes van het huishouden om meer uit te geven aan luxe zaken, dan dient dat huishouden daarop te bezuinigen bij een maximale hypotheek. Het kan echter ook voorkomen dat huishoudens lagere of hogere noodzakelijke uitgaven hebben, bijvoorbeeld door een andere samenstelling van het huishouden. Wanneer sprake is van hogere uitgaven dan gemiddeld, betekent dat dat men meer zal moeten bezuinigen op de overige uitgaven dan de gemiddelde huizenkoper. Aangezien men nog ruimte in het budget heeft ten opzichte van de basisbedragen, leidt dat niet direct tot betalingsproblemen. Om relatief grote wijzigingen in de jaarlijkse financieringslastpercentages te voorkomen, wordt gerekend met het vierjaarsgemiddelde van de basisbedragen en de voorbeeldbedragen. Dit gemiddelde betreft het huidige jaar en de drie voorgaande jaren. Hierbij wordt wel altijd gecontroleerd of de huidige basisbedragen gewaarborgd zijn bij de berekende financieringslastpercentages. Iemand die nu een hypotheek afsluit, doet immers nú zijn uitgaven en geen gemiddelde uitgaven van de afgelopen vier jaar. De financieringslastpercentages worden neerwaarts aangepast als de basisbedragen van het huidige jaar niet haalbaar blijken te zijn. Maximale hypotheek en erngielabels / 4

Figuur 1: Uitgangspunt bij berekenen normen 2.2 De energielasten in de standaardberekening Het energieverbruik van een huishouden hangt van twee factoren af: de aard van de woning en het gedrag van de bewoners. Voor het berekenen van de reguliere financieringslastnormen wordt voor het gedrag van de bewoners een bij het inkomen passend gemiddelde gekozen. Dit is niet anders dan voor andere uitgavenposten als kleding, recreatie een dergelijke. Een aanpassing van de financieringslastnormen kan normaliter alleen afhangen van het gebouwgebonden gedeelte van het energieverbruik. Uit eerder onderzoek 1 blijkt dat het gasverbruik zeer sterk afhangt van de aard van de woning en vrijwel niet van de samenstelling van het huishouden. Bij electriciteitsverbruik is dit precies andersom: dit hangt sterk af van de samenstelling van het huishouden; de aard van de woning heeft nauwelijks invloed. 1 Energielastenbeschouwing, Nibud, februari 2010 5 / Maximale hypotheek en erngielabels

2.2.1 Gasverbruik Agentschap NL heeft uitgerekend wat het gemiddelde gebouwgebonden gasverbruik is naar woningtype (vrijstaand, twee-onder-een-kap, tussenwoning, meergezinswoning (flat)), bouwjaar en energielabel. Met behulp van de landelijke verdeling van bouwjaren en woningtypen voor koopwoningen is een gewogen gemiddelde berekend van het gebouwgebonden gasverbruik per label per woningtype. Met de gemiddelde gastarieven van de afgelopen vier jaar zijn de maandelijkse kosten berekend die horen bij deze verbruikscijfers. Deze middeling over vier jaar is analoog aan de berekening van de hoogte van andere uitgaven van huishoudens. Om de ruimte te berekenen die voor hypotheek beschikbaar is, maakt het Nibud gebruik van twee typen referentiebedragen voor de overige uitgaven. Als eerste minimale bedragen, basisbedragen genoemd, en als tweede bedragen die passen bij het inkomen. Deze laatste worden voorbeeldbedragen genoemd. De methode werkt vervolgens zo, dat bij een maximale hypotheek de ruimte voor de overige uitgaven precies op het gemiddelde van het basisbedrag en het voorbeeldbedrag ligt. Bij een maximale hypotheek levert de consument dus net zo veel in op het voorbeeldbedrag als dat hij overhoudt ten opzichte van het basisbedrag. De basisbedragen zijn gebaseerd op pakketten goederen en diensten die het Nibud voor iedereen in Nederland noodzakelijk acht. Ze zijn onafhankelijk van het inkomen. In dit pakket zit het gasverbruik dat hoort bij een woning met energielabel C. Dit varieert dus niet naarmate het inkomen hoger wordt. Zoals gezegd hangen de voorbeeldbedragen wel samen met het inkomen. Bij een hoger inkomen kopen mensen immers extra producten, duurdere varianten, etc. Dit geldt ook voor de gaskosten en wel op de volgende manier. Deze gaskosten hangen samen met het type woning. De verdeling van woningtypen varieert sterk met de waarde van de woning. Bij een lage woningwaarde zijn relatief veel flats en weinig vrijstaande woningen en bij een hoge woningwaarde is dat net andersom. Met behulp van de relatieve verdelingen van woningtypen naar woningwaarde (gegevens CBS), wordt een koppeling gemaakt tussen de woningwaarde en de gaskosten. Aangezien de woningwaarde gekoppeld is aan de hoogte van de hypotheek, is er ook een koppeling tussen de gaskosten en de maximale hypotheek. Hierbij wordt steeds uitgegaan van energielabel C. Aangezien bij een maximale hypotheek de niet-woonuitgaven precies op de helft tussen basisbedragen en voorbeeldbedragen uitkomen, worden de extra gaskosten bij duurdere woningen voor de helft meegenomen in de noodzakelijke kosten. Voor de andere helft vallen ze in de extra ruimte voor een hypothecaire lening. 2.2.2 Elektriciteitskosten De kosten van elektricteit hangen niet af van de aard van de woning, maar vooral van de samenstelling van het huishouden. De financieringslastnormen worden berekend Maximale hypotheek en erngielabels / 6

aan de hand van een tweepersoonshuishouden. De kosten van elektriciteit die meegenomen worden, zijn dus ook die van een tweepersoonshuishouden. Voor het voorbeeldbedrag worden de gemiddelde elektricteitskosten gehanteerd. Deze kosten zijn gebaseerd op de verbruikscijfers van EnergieNed vermenigvuldigd met de gemiddelde tarieven, zoals die verkregen worden van AgentschapNL. Het basisbedrag wordt berekend als 90% van het gemiddelde bedrag. 2.3 Maximale lening voor verschillende energielabels Om te komen tot het bedrag aan extra hypotheek voor woningen met een energielabels anders dan energielabel C, wordt rekening gehouden met het verschil in gebouwgebonden gasverbruik ten opzichte van label C. Voor elk energielabel wordt een aparte tabel met financieringslastpercentages en bijbehorende maximale lening opgesteld. De maximale lening wordt vervolgens vergeleken met de maximale lening bij energielabel C. Het verschil wordt uitgemiddeld over verschillende rentestanden en inkomensniveaus in de tabellen. In bijlage 1 staan de tabellen met financieringslastpercentages en maximale leningen weergegeven voor 2012 waarbij het uitgangspunt dus een woning met energielabel C is. 2.3.1 Meer hypotheek bij energie-zuinige woningen Op dit moment is een extra bedrag aan hypothecaire lening mogelijk zoals beschreven in hoofdstuk 1. Dat wil zeggen een bedrag van 8 duizend euro voor bepaalde energiebesparende maatregelen bij een hypotheek onder NHG en een bedrag van eveneens 8 duizend euro voor een woning met energielabel A++. Ook in de GHF is een extra lening mogelijk voor een woning met energielabel A. 2.3.2 Minder hypotheek voor energie-onzuinige woningen Er wordt op dit moment voor woningen met een slechter label dan energielabel C niet afgeweken van de reguliere tabellen met financieringslastpercentages. Een dergelijke afwijking zou wel passen binnen de systematiek. In de systematiek is het gemiddelde tussen de basis- en de voorbeeldbedragen de norm waarop de maximale hypotheek wordt berekend. Bij een extra hypotheek voor een energie-zuinige woning wordt de ruimte voor de voorbeeldbedragen verhoogd, waardoor deze norm omhoog gaat. De basisbedragen blijven ongewijzigd omdat dit de minimaal gemiddelde noodzakelijke uitgaven voor een huishouden betreffen. Daarom telt het bedrag aan extra bestedingsruimte door energiebesparing voor de helft mee voor extra hypotheek en is de andere helft beschikbaar voor overige uitgaven. Het omgekeerde geldt voor een energie-onzuinige woning; de helft gaat van de ruimte voor een maximale hypotheek af en de andere helft moet men bezuinigen op de overige uitgaven. Het is niet zo dat voor een energie-onzuinige woning het verschil ten opzichte van het gebouwgebonden gasverbruik van een woning met energielabel C in zijn geheel in mindering gebracht wordt op de ruimte voor een hypotheek. Daarmee zou in feite het 7 / Maximale hypotheek en erngielabels

uitgangspunt worden verlegd van label C naar label G. Dit past binnen het karakter van de norm: Hij moet algemeen geldig en eenvoudig toe te passen zijn. Maximale hypotheek en erngielabels / 8

3 Resultaten Op basis van de systematiek zoals beschreven in hoofdstuk 2 is de extra lening voor woningen met een zuiniger energielabel dan label C berekend. Daarnaast is ook voor woningen met een minder energiezuinig label berekend welk bedrag aan maximale lening bij dat label hoort. Ten slotte is gekeken welke extra hypotheek mogelijk is voor compleet energieneutrale woningen ten opzichte van een woning met energielabel C. De bedragen staan in tabel 1. Het bedrag is een gemiddelde van de bedragen aan extra lening per kolom uit de reguliere tabel met financieringslastpercentages, waarin per kolom de maximale lening bij een bepaald rentepercentage wordt gegeven. Tabel 1: Extra maximale lening per energielabel gemiddeld minimum maximum Verschil label C en energieneutraal 15.810 14.159 17.605 Verschil label C en label A++ 8.251 7.389 9.188 Verschil label C en label A+ 4.448 3.984 4.953 Verschil label C en label A 3.161 2.831 3.520 Verschil label C en label B 1.685 1.509 1.877 Verschil label C en label C 0 0 0 Verschil label C en label D -2.235-2.001-2.488 Verschil label C en label E -4.713-4.221-5.248 Verschil label C en label F -8.131-7.282-9.054 Verschil label C en label G -12.651-11.330-14.088 Uit de tabel valt af te lezen dat er voor een woning met energielabel A++ minimaal 7.389 euro en maximaal 9.188 euro geleend kan worden. Gemiddeld (over vijf rentestandenen 85 inkomensniveaus) komt dat neer op 8.251 euro. Voor minder energiezuinige woningen neemt dit bedrag af. Verder valt af te lezen dat ten opzichte van een woning met energielabel C voor een woning met energielabel G gemiddeld 12.651 euro minder geleend zou kunnen worden. Hieronder wordt voor een aantal voorbeeldsituaties weergegeven wat de maximale hypotheek is bij verschillende energielabels. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen huishoudens met een laag inkomen, huishoudens met een modaal inkomen en huishoudens met een inkomen van twee keer modaal. Starters op de koopwoningmarkt zijn vaak huishoudens met een inkomen beneden modaal. Het individuele modale inkomen bedraagt momenteel 33 duizend euro bruto per jaar. Voor het voorbeeld van een starter is een inkomen van 25 duizend gekozen. Een huishouden met een inkomen van 25 duizend euro bruto per jaar kan afhankelijk van de rente maximaal tussen de 106 en 116 duizend euro lenen (bij een rentepercentage variërend van 4,75 t/m 6,75 procent). 9 / Maximale hypotheek en erngielabels

Een huishouden met een modaal inkomen heeft vaak een inkomen tussen 30 en 45 duizend euro bruto per jaar. Bij paren met kinderen komen anderhalfverdieners vaak voor, waarbij het tweede inkomen het modale inkomen aanvult tot ongeveer 45 duizend euro. Huishoudens met een bruto jaarinkomen van 45 duizend euro kunnen afhankelijk van het rentepercentage een maximale hypotheek krijgen van ongeveer 196 tot 215 duizend euro. Huishoudens met een inkomen van twee keer modaal (60 duizend euro) kunnen afhankelijk van het rentepercentage een maximale lening krijgen van 285 tot 316 duizend euro. In tabel 2 staan de bedragen uit tabel 1 uitgedrukt als maximale lening voor drie voorbeeldsituaties; starters, huishoudens met een modaal inkomen en bovenmodaal inkomen bij een rente van 5,25 procent. Tabel 2: Maximale lening bij verschillende energielabels (rente = 5,25%) Laag (25.000) 1,5x modaal (45.000) Bovenmodaal (60.000) Energieneutraal 128.993 219.539 323.667 A++ 121.434 211.980 316.108 A+ 117.631 208.177 312.305 A 116.344 206.890 311.018 B 114.868 205.414 309.542 C 113.183 203.729 307.857 D 110.948 201.494 305.622 E 108.470 199.016 303.144 F 105.052 195.598 299.726 G 100.532 191.078 295.206 Uit tabel valt af te lezen dat starters met een inkomen van 25 duizend euro per jaar een maximale hypotheek kunnen krijgen van 113.183 bij een rente van 5,25 procent (bedrag bij energielabel C). Voor een woning met energielabel A++ zou er voor dit huishouden een hypotheek van maximaal 121.434 mogelijk zijn en voor een energieneutrale woning 128.993 euro. Voor huishoudens met een inkomen van 45 duizend euro (anderhalf keer modaal) is een maximale hypotheek mogelijk van 203.729 euro (label C) en voor huishoudens met een inkomen van 60 duizend euro (twee keer modaal) is dat 307.857 euro. Voor een woning met energielabel A++ is dat respectievelijk 211.980 en 316.108 euro. Zoals beschreven in hoofdstuk 1 is onder NHG een extra lening mogelijk voor een woning met energielabel A++ van 8 duizend euro. Dit is een gemiddeld bedrag waarbij geen onderscheid wordt gemaakt naar inkomen en rentepercentage. Vandaar dat voor hogere inkomens bij een relatief laag rentepercentage (5,25 procent) de berekende extra lening voor een energiezuinige woning hoger kan uitvallen dan 8 duizend euro. Maximale hypotheek en erngielabels / 10

4 Conclusies In dit rapport is gekeken naar de maximale hypotheek die past bij woningen met een verschillend energielabel. De huidige financieringslastnormen worden berekend aan de hand van de energiekosten die horen bij woningen met energielabel C. Op dit moment kunnen hypotheekverstrekkers afwijken van de normen mits onderbouwd. Het Nibud heeft voor energiezuinige woningen een standaardbedrag gespecificeerd dat extra geleend kan worden. Dit wordt ook toegepast in de voorwaarden en normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en in de Gedragscode Hypothecair Financiers (GHF). In dit rapport is ook voor energieonzuinige woningen aangegeven welk bedrag aan maximale hypotheek hierbij hoort. De afwijking van de normen voor dergelijke woningen wordt op dit moment niet toegepast in de praktijk. Energielasten zijn een onderdeel van het totale budget van huishoudens. Variaties in de energiekosten voor individuele huishoudens zijn daarmee ook een onderdeel van de totale variatie in het uitgavenpatroon voor huishoudens. Op zich hoeft een energie-onzuinige woning niet te leiden tot financiële problemen bij een maximale hypotheek, omdat er in de meeste gevallen voldoende ruimte in het budget is om dergelijke extra kosten op te vangen. Pas een cumulatie van een aantal extra kosten boven op de extra energielasten voor een energie-onzuingie woning, zou kunnen leiden tot betalingsproblemen. Het Nibud ziet een dergelijke verfijning van de systematiek voor specifieke woningen als mogelijkheid om de risico s te verminderen. Zonder deze verfijning wordt echter nog steeds aan het uitgangspunt van de normen voldaan, namelijk dat de betaalbaarheid van hypotheken wordt gewaarborgd en dat de normen hanteerbaar moeten zijn voor een grote groep huishoudens. Het is uiteindelijk aan de praktijk om uit te maken of de tijdsinvestering die een dergelijke verfijning vereist, opweegt tegen de vermindering van het risico op wanbetaling. 11 / Maximale hypotheek en erngielabels

Bijlage 1: financieringslastpercentages en maximale leningen Tabel 3: Financieringslastpercentages 2012; 65-min 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% 19000 20,5% 21,0% 21,5% 22,0% 22,5% 19500 22,0% 22,5% 23,0% 23,5% 24,0% 20000 23,5% 24,0% 24,5% 25,0% 25,5% 20500 24,5% 25,0% 25,5% 26,0% 26,5% 21000 25,0% 25,5% 26,0% 26,5% 27,0% 21500 26,0% 26,5% 27,0% 27,5% 28,0% 22000 26,5% 27,5% 28,5% 29,5% 30,5% 22500 27,0% 28,0% 29,0% 30,0% 31,0% 23000 28,0% 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 23500 28,5% 29,5% 30,5% 31,5% 32,5% 24000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 25000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 26000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 27000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 28000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 29000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 30000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 31000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 32000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 33000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 34000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 35000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 36000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 37000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 38000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 39000 29,0% 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 40000 29,5% 30,5% 31,5% 32,5% 33,5% 41000 29,5% 30,5% 31,5% 32,5% 33,5% 42000 29,5% 30,5% 31,5% 32,5% 33,5% 43000 29,5% 30,5% 31,5% 32,5% 33,5% Maximale hypotheek en erngielabels / 12

44000 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 34,0% 45000 30,0% 31,0% 32,0% 33,0% 34,0% 46000 30,5% 31,5% 32,5% 33,5% 34,5% 47000 30,5% 31,5% 32,5% 33,5% 34,5% 48000 30,5% 31,5% 32,5% 33,5% 34,5% 49000 31,0% 32,0% 33,0% 34,0% 35,0% 50000 31,0% 32,0% 33,0% 34,0% 35,0% 51000 31,0% 32,0% 33,0% 34,0% 35,0% 52000 31,0% 32,0% 33,0% 34,0% 35,0% 53000 31,5% 32,5% 33,5% 34,5% 35,5% 54000 31,5% 32,5% 33,5% 34,5% 35,5% 55000 31,5% 32,5% 33,5% 34,5% 35,5% 56000 32,0% 33,0% 34,0% 35,0% 36,0% 57000 32,5% 33,5% 34,5% 35,5% 36,5% 58000 32,5% 33,5% 34,5% 35,5% 36,5% 59000 32,5% 33,5% 34,5% 35,5% 36,5% 60000 33,0% 34,0% 35,0% 36,0% 37,0% 61000 33,0% 34,0% 35,0% 36,0% 37,0% 62000 33,5% 34,5% 35,5% 36,5% 37,5% 63000 33,5% 34,5% 35,5% 36,5% 37,5% 64000 33,5% 34,5% 35,5% 36,5% 37,5% 65000 34,0% 35,0% 36,0% 37,0% 38,0% 66000 34,0% 35,0% 36,0% 37,0% 38,0% 67000 34,0% 35,0% 36,0% 37,0% 38,0% 68000 34,5% 35,5% 36,5% 37,5% 38,5% 69000 34,5% 35,5% 36,5% 37,5% 38,5% 70000 34,5% 35,5% 36,5% 37,5% 38,5% 71000 35,0% 36,0% 37,0% 38,0% 39,0% 72000 35,0% 36,0% 37,0% 38,0% 39,0% 73000 35,5% 36,5% 37,5% 38,5% 39,5% 74000 35,5% 36,5% 37,5% 38,5% 39,5% 75000 35,5% 36,5% 37,5% 38,5% 39,5% 76000 35,5% 36,5% 37,5% 38,5% 39,5% 77000 35,5% 36,5% 37,5% 38,5% 39,5% 78000 36,0% 37,0% 38,0% 39,0% 40,0% 79000 36,0% 37,0% 38,0% 39,0% 40,0% 13 / Maximale hypotheek en erngielabels

80000 36,0% 37,0% 38,0% 39,0% 40,0% 81000 36,0% 37,5% 39,0% 40,5% 42,0% 82000 36,0% 37,5% 39,0% 40,5% 42,0% 83000 36,0% 37,5% 39,0% 40,5% 42,0% 84000 36,0% 37,5% 39,0% 40,5% 42,0% 85000 36,0% 37,5% 39,0% 40,5% 42,0% 86000 36,0% 37,5% 39,0% 40,5% 42,0% 87000 36,0% 37,5% 39,0% 40,5% 42,0% 88000 36,0% 37,5% 39,0% 40,5% 42,0% 89000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 90000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 91000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 92000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 93000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 94000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 95000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 96000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 97000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 98000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 99000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 100000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 101000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 102000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 103000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 104000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 105000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 106000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 107000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 108000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 109000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% 110000 36,5% 38,0% 39,5% 41,0% 42,5% Maximale hypotheek en erngielabels / 14

Tabel 4: Maximale lening 2012; 65-min 4,75% 5,25% 5,75% 6,25% 6,75% 19000 62223 60213 58333 56574 54926 19500 68533 66212 64045 62021 60130 20000 75083 72437 69971 67672 65526 20500 80235 77342 74648 72138 69798 21000 83869 80813 77968 75319 72849 21500 89300 85981 82895 80022 77346 22000 93134 91301 89535 87838 86212 22500 97048 95074 93176 91357 89616 23000 102879 100657 98531 96500 94563 23500 106993 104619 102351 100188 98128 24000 111186 108656 106242 103944 101758 25000 115819 113183 110669 108275 105998 26000 120452 117710 115096 112606 110238 27000 125085 122237 119522 116937 114478 28000 129717 126765 123949 121268 118718 29000 134350 131292 128376 125599 122957 30000 138983 135819 132803 129930 127197 31000 143616 140347 137229 134261 131437 32000 148248 144874 141656 138592 135677 33000 152881 149401 146083 142923 139917 34000 157514 153929 150510 147254 144157 35000 162147 158456 154936 151585 148397 36000 166779 162983 159363 155916 152637 37000 171412 167511 163790 160247 156877 38000 176045 172038 168217 164578 161117 39000 180678 176565 172643 168909 165357 40000 188505 184111 179926 175947 172166 41000 193218 188714 184424 180345 176470 42000 197931 193316 188922 184744 180775 43000 202643 197919 193421 189143 185079 44000 210870 205842 201060 196519 192209 45000 215663 210520 205630 200985 196578 46000 224130 218669 213484 208564 203901 47000 229002 223423 218125 213098 208334 15 / Maximale hypotheek en erngielabels

48000 233874 228177 222766 217632 212767 49000 242661 236628 230905 225482 220347 50000 247613 241457 235618 230084 224844 51000 252565 246286 240330 234686 229341 52000 257518 251115 245042 239287 233838 53000 266703 259943 253539 247476 241739 54000 271735 264848 258323 252145 246300 55000 276767 269753 263106 256814 250862 56000 286273 278883 271888 265273 259020 57000 295937 288164 280813 273868 267307 58000 301129 293219 285740 278672 271997 59000 306321 298275 290666 283477 276686 60000 316306 307857 299877 292342 285231 61000 321577 312988 304875 297214 289984 62000 331801 322798 314300 306282 298721 63000 337153 328004 319369 311222 303539 64000 342505 333210 324438 316162 308357 65000 353048 343321 334149 325501 317351 66000 358480 348603 339289 330509 322233 67000 363911 353885 344430 335517 327116 68000 374774 364298 354426 345126 336366 69000 380286 369655 359638 350201 341313 70000 385797 375013 364850 355277 346260 71000 396980 385727 375132 365157 355767 72000 402571 391160 380415 370300 360778 73000 413993 402101 390911 380383 370479 74000 419664 407609 396266 385594 375554 75000 425335 413117 401621 390804 380629 76000 431006 418626 406976 396015 385704 77000 436678 424134 412331 401226 390779 78000 448579 435528 423255 411715 400865 79000 454330 441111 428681 416993 406004 80000 460081 446695 434107 422272 411143 81000 465832 458391 451100 443994 437097 82000 471583 464050 456670 449476 442493 83000 477334 469709 462239 454957 447889 Maximale hypotheek en erngielabels / 16

84000 483085 475368 467808 460439 453285 85000 488836 481027 473377 465920 458682 86000 494587 486686 478946 471401 464078 87000 500338 492345 484515 476883 469474 88000 506089 498005 490084 482364 474870 89000 518949 510379 502008 493869 485984 90000 524780 516114 507649 499418 491445 91000 530611 521848 513289 504967 496905 92000 536442 527583 518930 510516 502366 93000 542272 533318 524570 516065 507826 94000 548103 539052 530211 521614 513287 95000 553934 544787 535851 527163 518747 96000 559765 550521 541492 532712 524208 97000 565596 556256 547132 538261 529668 98000 571427 561991 552773 543810 535129 99000 577258 567725 558414 549359 540589 100000 583089 573460 564054 554908 546050 101000 588920 579194 569695 560458 551510 102000 594750 584929 575335 566007 556970 103000 600581 590664 580976 571556 562431 104000 606412 596398 586616 577105 567891 105000 612243 602133 592257 582654 573352 106000 618074 607867 597897 588203 578812 107000 623905 613602 603538 593752 584273 108000 629736 619337 609178 599301 589733 109000 635567 625071 614819 604850 595194 110000 641398 630806 620460 610399 600654 17 / Maximale hypotheek en erngielabels