STEEKFICHE SUBREGIO BRUGGE gemeente Jabbeke februari 2019 S u b r e g i o O o s t e n d e S u b r e g i o B r u g g e S u b r e g i o V e u r n e S u b r e g i o T o r h o u t S u b r e g i o T i e l t S u b r e g i o I e p e r S u b r e g i o R o e s e l a r e S u b r e g i o W a r e g e m S u b r e g i o K o r t r i j k km 0 5 10 20 30
Colofon dienst ruimtelijke planning Koning Leopold III laan 41 BE 8000 Brugge tel +32 50 40 35 33 ruimtelijkeplanning@west-vlaanderen.be www.west-vlaanderen.be/reservepakketbedrijventerreinen.be Opgemaakt door: Directeur, Stephaan Barbery Ruimtelijk planner, Andy Verhanneman Opgemaakt in opdracht van de deputatie van Provincie West-Vlaanderen 3
Aanleiding Voorliggend proces kent zijn vertrekpunt in 2011. Naar aanleiding van de laatste herziening van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen werd voor de provincie West-Vlaanderen een taakstelling van 1.215ha voorzien voor de planperiode 2007-2012. Binnen deze taakstelling moesten alle lopende en geplande planprocessen hun plaats krijgen. Dit bleek in de planologische praktijk een onmogelijke opdracht: algauw bleek immers dat er geen taakstelling meer over bleef voor nieuwe initiatieven voor bijkomende bedrijvigheid. Van deze taakstelling dienden immers de voorziene hectares bedrijvigheid in lopende planprocessen te worden afgetrokken en dienden ook nog nieuwe zoekzones bedrijvigheid (zoals goedgekeurd in de goedgekeurde gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen) te worden gerealiseerd. In de huidige stand van zaken werd door de provincie West-Vlaanderen in een studie ( Berekening van de vraag naar bedrijventerreinen in West-Vlaanderen ) aangetoond dat zich voor de economische subregio s (Brugge, Roeselare en Waregem) samen een onmiddellijke tekort aan bedrijventerreinen voordeed voor een totaalpakket van 130ha. Na een bijkomende evaluatie van de bedrijfsbehoefte bleek dit tekort tot 2027 zelfs op te lopen tot 430ha voor alle subregio s samen. Deze studie werd door de Vlaamse Regering op 22-12-2017 gevaloriseerd in die zin dat werd beslist dat de provincie West-Vlaanderen thans concrete terreinvoorstellen kan doen om te putten uit het Vlaams reservepakket bedrijventerreinen. Voorliggende steekfiche bevat informatie m.b.t. de actuele ruimtemonitor 1-01-2018 (POM) en de lokale visie op bedrijvigheid. Ze dient als eerste aanzet en als voorbereidingsdocument van een proces waarbij de provincie samen met de POM en met de gemeenten wil samenzitten in de zoektocht naar concrete terreinlocaties voor bijkomende bedrijvigheid. Tijdens deze gespreken willen we niet alleen met de gemeenten een stand van zaken opmaken maar ook polsen naar nieuwe inzichten, nieuwe locaties, actuele tendensen, enz. met betrekking tot de bedrijvigheid. 4
1. ANALYSE AANBOD 5
Het aanbod aan bedrijventerreinen in de subregio Brugge als toepassing van de geactualiseerde ruimtemonitor In de recente studie Het aanbod aan bedrijventerreinen in West-Vlaanderen, 2018 (POM West-Vlaanderen) wordt inkijk gegeven in het aanbod aan bedrijventerreinen in de provincie. De cijfers (nettowaarden) zijn verzameld op basis van een actualisatie van de Ruimtemonitor, waarin over verschillende jaren cijfers worden bijgehouden. In het kader van voorliggende oefening worden de categorieën effectief aanbod en effectief potentieel aanbod als beschikbaar aanbod beschouwd. Op niveau van de provincie West-Vlaanderen vertegenwoordigt de subregio Brugge 23ha, zijnde 6% van het totale beschikbare aanbod aan bedrijventerrein. Deze subregio situeert zich daarmee op de 7e plaats inzake het beschikbaar aanbod aan bedrijventerreinen na de subregio s Roeselare (89ha, 22%), Kortrijk (82ha, 21%), Torhout (52ha, 13%), Oostende (50ha, 12%), Waregem (40ha, 10%) en Veurne (25ha, 6%). Op niveau van West-Vlaanderen zijn volgende cijfers beschikbaar: Ieper 19ha 5% Veurne 25ha 6% Waregem 40ha 10% Tielt 18ha 5% Torhout 52ha 13% Oostende 50ha 12% Roeselare 89ha 22% Brugge 23ha 6% Kortrijk 82ha 21% 6
AANBOD VAN BEDRIJVENTERREINEN IN SUBREGIO BRUGGE Cijfers per 1 januari 2018 Aanbod 13 ha 10 ha Effectief aanbod Effectief 'potentieel' aanbod Aanbod, naar type Gemengd Regionaal Lokaal ha 10 ha 20 ha Effectief aanbod Effectief 'potentieel' aanbod Overig aanbod, naar type Verantwoorde strategische reserves Pijplijn aanbod 'Te activeren' potentieel aanbod ha 20 ha 40 ha 60 ha 80 ha 100 ha Lokaal Regionaal Gemengd Invulling, naar type 5 ha 6 ha Lokaal Regionaal 7
Op niveau van de subregio Brugge zelf zijn volgende cijfers beschikbaar: Het totale aanbod aan bedrijventerreinen in de subregio Brugge stond op 01/01/2018 op 23ha, waarvan 10ha (44%) effectief aangeboden aan ondernemers en 13ha (56%) reeds bestemd maar nog bouwrijp te maken. 10,1ha bedrijfsgrond dient beschouwd als te activeren potentieel aanbod. Dit impliceert dat van het totale potentiële aanbod (effectief + te activeren = 22,8ha) 46% op de markt kan komen mits het voeren van de nodige inspanningen door de huidige activeringsteams. 7,7ha bedrijfsgrond betreft een zgn. strategische reserve. Het gaat daarbij zowel om gronden die door bedrijven worden bewaard in functie van een mogelijke toekomstige uitbreiding als gronden die (bvb. achterliggend) niet in eigendom zijn van bedrijven maar enkel en alleen gebruikt kunnen worden door aanpalende bedrijven. 3,3ha van de bedrijfsgronden is niet meer ontwikkelbaar voor bedrijvigheid omwille van vnl. beleidsredenen en/of bouwtechnische redenen. Opvallend is dat liefst 103,7ha bedrijfsgronden in de subregio Brugge nog in de pijplijn zitten. Daarmee worden bedrijfsgronden bedoeld die momenteel in planningsprocedure zitten. Tot slot werd door de POM berekend dat er in één jaar, tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2018, binnen de subregio Brugge 11,1ha bedrijfsgrond werd bebouwd. Het merendeel (54%) werd ingevuld op regionale bedrijventerreinen en 39% op lokale bedrijventerreinen. 8
Vertaald naar de gemeenten in de subregio Brugge impliceren de cijfers van de POM het volgende: In Jabbeke situeert zich op 1/1/2018 nog 0,4ha beschikbaar aanbod. Het grootste aanbod binnen de subregio Brugge dat effectief aangeboden wordt aan ondernemers is terug te vinden in de gemeenten Oostkamp (7,8ha), Brugge (4,2ha) en Knokke-Heist (3,6ha). Zij staan samen in voor 70% van het beschikbare aanbod aan bedrijventerreinen in de subregio Brugge. Knokke-Heist 3,6ha 16% Zedelgem 1,7ha 8% Beernem 0,9ha 4% Blankenberge 1,8ha 8% Brugge 4,2ha 19% Oostkamp 7,8ha 35% Jabbeke 0,4ha 2% Damme 2,1ha 9% 9
De Haan Brugge Zuienkerke Oudenburg Jabbeke Brugge Ichtegem Zedelgem afb. regionaalstedelijk gebied effectief aanbod 10 potentieel_aanbod 0 1 2 Kilometer 4 strategische reserve pijplijn
11
12 2. BEHOEFTE
Studie berekening van de vraag naar bedrijventerreinen in West-Vlaanderen In de studie (2016-2017) werd een confrontatie gemaakt tussen de vraagzijde aan bedrijventerreinen aan de ene kant en de aanbodzijde aan de andere kant. De uiteindelijke vraagraming werd uitgevoerd door het studiebureau Rebelgroup Advisory Belgium i.s.m. Universiteit Gent. Daarnaast werd ook een overlegronde (met gemeenten en de RESOC s) georganiseerd wat leidde tot een bijsturing van het vraagmodel in samenwerking met het studiebureau Antea. Wat betreft het aanbod werd gebruik gemaakt van de data in de ruimtemonitor van de POM West-Vlaanderen. Het aanbod komt overeen met het effectief aanbod (onmiddellijk vergunbaar) en het potentieel effectief aanbod (bedrijventerreinen die tot op heden of weldra in aanleg zijn). Het gaat om nettocijfers, de toestand op 1 januari 2017. Uit de confrontatie kwam volgende behoeftevraag naar bedrijventerrein voor de periode 2017-2027 in de economische subregio Brugge: Planinitiatieven subregio Brugge: 105,4ha (o.a. afbakening Brugge) Nog steeds een tekort van 38,1ha NB: het zeehavengebied, afgebaken in een gewestelijk RUP wordt NIET meegerekend 13
14 3. JURIDISCHE CONTEXT
Plancontour GemRUP Plancontour PRUP Plancontour GewRUP Plancontour BPA Ondergrond Digitaal Gewestplan km 0 0,5 1 2 3 4 15
16 4. PLANNINGSCONTEXT
Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) Volgens het RSV zijn de economische knooppunten van essentieel belang voor het aantrekken van nieuwe investeringen: zij worden door het ruimtelijk beleid van het gewest, de provincies en de gemeenten optimaal uitgebouwd en krijgen de nodige groeimogelijkheden. Daarbij wordt er voor geopteerd de bestaande bundeling naar de economische knooppunten te behouden en waar mogelijk te versterken. In de subregio Brugge werden volgende economische knooppunten geselecteerd: regionaalstedelijk gebied Brugge kleinstedelijke gebieden Knokke-Heist en Blankenberge Daarnaast vormen de poorten, m.n. de zeehaven Brugge, zeehaven Oostende (deze laatste in samenhang met de regionale luchthaven Oostende) strategische plaatsen binnen de economische structuur op Vlaams niveau. Tot slot dient het ruimtelijk beleid de economische eigenheid van iedere subregio te ondersteunen en dient de economische sterkte ervan te worden geoptimaliseerd. Op dit punt is een belangrijke rol voor de provincies weggelegd. ") stedelijke gebieden specifiek economisch knooppunt bijzonder economisch knooppunt Knokke-Heist Blankenberge Bredene De Haan Zuienkerke Brugge Damme Oostende Oudenburg Jabbeke Middelkerke Gistel Beernem Zedelgem Oostkamp Koekelare Ichtegem Diksmuide Torhout km Kortemark Lichtervelde 0 2,5 5 10 15 20 Wingene Tielt Ruiselede 17
Provinciaal ruimtelijk structuurplan (PRS) Het PRS-WV zet in op de versterking van het bestaande kernenpatroon van stedelijke gebieden en buitengebied-kernen. In de stedelijke gebieden (Brugge, Knokke-Heist en Blankenberge) wordt een aanbodbeleid gevoerd naar regionale en lokale bedrijvigheid, evenwel telkens in verhouding tot het schaalniveau van het stedelijk gebied. Dit aanbodbeleid richt zich niet alleen tot endogene ontwikkelingen en clustervorming maar ook tot nieuwe bedrijfsactiviteiten. In de geselecteerde hoofddorpen (Jabbeke, Westkapelle, Moerkerke, Beernem en Ruddervoorde) wordt de mogelijkheid voorzien voor de realisatie van een lokaal bedrijventerrein van 5ha met mogelijkheid tot uitbreiding tijdens de planperiode. Zowel voor de stedelijke gebieden als de hoofddorpen, de woonkernen, de overige kernen in het buitengebied, als de overige woonconcentraties is het voorts steeds mogelijk om lokale bedrijvigheid te realiseren in verwevenheid met het wonen. In het PRS-WV (RD p.139) werd ten slotte een inhoudelijk kader opgenomen teneinde reconversies binnen de bebouwde ruimte te stimuleren om de ruimtelijke kwaliteit van bepaalde sites en hun omgeving op te waarderen. Bij een reconversie dient in de eerste plaats te worden onderzocht of de benutte gronden niet opnieuw kunnen ingezet worden voor de huidige bestemming. Deze doelstelling geeft uitvoering aan het principe van duurzaam ruimtegebruik. # hoofddorp #S woonkern! overige kern in buitengebied Knokke-Heist Blankenberge WESTKAPELLE-DORP WENDUINE-CENTRUM LISSEWEGE-CENTRUM DE HAAN-KERN ZUIENKERKE-KERN Oostende Brugge DAMME-KERN MOERKERKE-CENTRUM ZANDVOORDE-DORP OUDENBURG-CENTRUM JABBEKE-CENTRUM SNAASKERKE-CENTRUM GISTEL-CENTRUM OEDELEM-CENTRUM EERNEGEM-CENTRUM BEERNEM-CENTRUM MOERE-CENTRUM AARTRIJKE-CENTRUM-KERN SINT-JORIS - CENTRUM VELDEGEM-CENTRUM HERTSBERGE - KERN ICHTEGEM - CENTRUM WIJNENDALE - KERN RUDDERVOORDE-CENTRUM KOEKELARE-CENTRUM-KERN Torhout BOVEKERKE-CENTRUM WINGENE-CENTRUM VLADSLO-KERN km 0 2,5 5 10 15 20 RUISELEDE-CENTRUM 18
Deelruimten Kustruimte Oostelijke polderruimte Middenruimte Brugse ruimte Veldruimte 19
Gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) GRS Jabbeke: goedkeuring deputatie d.d. 1/08/2008 Overzichtskaart gewenste bedrijvigheidsstructuur 20
Algemene visie in GRS m.b.t. ruimte voor nieuwe lokale bedrijvigheid De gemeente Jabbeke wenst bijkomende ruimte ter beschikking te stellen voor de ontwikkeling van nieuwe lokale bedrijvigheid en voor de herlocalisatie van bestaande zonevreemde bedrijvigheid enerzijds en verdere ontwikkelingskansen te geven aan de bestaande (zonevreemde) bedrijvigheid in aansluiting op het hoofddorp, de woonkern en de overige woonconcentraties en waar mogelijk binnen de open ruimte anderzijds. Belangrijk bij het uitzetten van de ontwikkelingsperspectieven zowel voor nieuwe als voor bestaande bedrijvigheid is de aandacht voor de kwaliteit van het leven te Jabbeke (wonen, natuur, milieu, ). (RD p.40) Er wordt aangegeven dat de bijkomende ruimte voor nieuwe bedrijvigheid aansluitend bij het structuurondersteunend hoofddorp dient te gebeuren en nabij de infrastructurele knooppunten (op- en afrittencomplex E40/A10). Men moet ten volle gebruik maken van de goede bereikbaarheid en een verdere versnippering van de open ruimte tegengaan. (RD p.40) Op lange termijn (ontwikkeling vanaf 2009-2010, zie behoeftenraming) dient er nieuwe ruimte voor lokale bedrijvigheid gezocht te worden. Er wordt vertrokken vanuit een aantal basisprincipes (RD p.41): Aansluitend bij het hoofddorp Jabbeke en/of bij een bestaande bedrijvenzone; Gelegen langs of dichtbij minstens een secundaire weg II; Zo weinig mogelijk hinder naar het wonen toe; Rekening houdend met de agrarische, landschappelijke en natuurlijke waarde van het gebied. Zoekzone voor nieuwe locaties voor bedrijvigheid in het GRS 1 Uitbreiding 2 Uitbreiding bedrijventerrein ten noorden van de Gistelsesteenweg (RD p. 40) De gemeente wenst een lokaal bedrijventerrein aan te leggen ten westen van de ambachtelijke zone Gistelsteenweg. Dit zou een tweede uitbreiding van deze bedrijvenzone betekenen. De ontsluiting van deze zone kan optimaal verlopen via de Gistelsteenweg en het uit te breiden op- en afrittencomplex van de E40/A10, met een minieme belasting van het hoofddorp Jabbeke. van de bedrijvenzone Stationsstraat (RD p.41) Deze bestaande zone is gelegen nabij de N377, een uitbreiding ervan brengt geen hinder naar het wonen toe en de locatie heeft geen specifieke natuurlijke of landschappelijke waarde of is niet gelegen in een risicogebied voor overstromingen. Belangrijke randvoorwaarden voor de uitbreiding van deze zone zijn een goede landschappelijke inkleding en het bewaren van voldoende afstand naar de Jabbeekse beek toe. BPA Ambachtelijke zone Gistelsesteenweg (fase3) goedgekeurd bij MB 1/8/19 Uitbreidingszone RUP Stationsstraat uitbreiding en herziening (ca. 4ha agrarisch gebied werd geschrapt wegens gebrek aan taakstelling (deputatie dd. 2/10/2017). Recent: terreinvoorstel naar de minister deputatie dd. 11-10-2018 n.a.v. toebedelingsproces Vlaams reservepakket bedrijvigheid 21
Suggesties naar en bestemmingen door hogere overheden m.b.t. nieuwe (regionale) bedrijventerreinen A Uitbreiding van bedrijvenzone Elfhoek (RD p.45) Door de ligging van het bedrijventerrein ten opzichte van E40/A10, tussen de dienstenzone Fina-Noord en het op- en afrittencomplex ontstaan er mogelijkheden tot uitbreiding van de bestaande bedrijvensites / bedrijfsactiviteiten zonder wezenlijke aantasting van de open ruimte. Een noordelijke uitbreiding wordt voorgesteld. In oostelijke richting kan er worden uitgebreid parallel met de autosnelweg en met zorg voor de landschappelijke inkleding t.o.v. de woningen langs de Elfhoekstraat. Gebied niet meegenomen binnen de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Brugge B Zone ÎÎ Opmerking: de deputatie nam akte van deze suggestie, maar onderschreef deze niet. voor bedrijven met een regionale uitstraling (RD p.46) Door de ligging aan het op- en afrittencomplex en de N377 (kamstructuur van de kust) bezit deze zone een belangrijke potentie voor de vestiging van een bedrijvenzone met een regionale uitstraling. De gemeente wenst dat deze zone wordt onderzocht binnen de afbakening van het regionaalstedelijk gebied van Brugge Gebied niet meegenomen binnen de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Brugge ÎÎ Opmerking: de deputatie nam akte van deze suggestie, maar onderschreef deze niet. 22
Voorziene beleid m.b.t. reconversie en herordeningsprojecten bestaande bedrijventerreinen In het GRS werd geen specifieke beleidsopties rond reconversie voorzien. 23
Synthese D D # Lokaal bedrijventerrein Regionaal bedrijventerrein Hoofddorp # S Woonkern! Overige kern in buitengebied Specifiek economisch knooppunt Knokke-Heist Blankenberge De Haan Zuienkerke Damme Brugge B Jabbeke A 1 Beernem Zedelgem Oostkamp Ichtegem Torhout Wingene Ruiselede 0 2,5 Kortemark 24 Lichtervelde 5 10 15 Pittem kmtielt 20
5. CONCRETE TERREINVOORSTELLEN 25
Soort bedrijventerrein D Lokaal bedrijventerrein D Regionaal bedrijventerrein Naam bedrijventerrein 1.Ten noorden van de Gistelsesteenweg 2.Bedrijvenzone Stationsstraat A.Bedrijvenzone Elfhoek B.Zone voor bedrijven met een regionale uitstraling 2 B A 1 km 0 1 2 4 6 8 26
6. DEFINITIES 27
Aanbod - begrippen Effectief aanbod* Dit type aanbod bestaat uit percelen/terreinen, al dan niet bebouwd, die daadwerkelijk worden aangeboden aan ondernemers die op zoek zijn naar een locatie. Effectief potentieel aanbod* Deze percelen komen zeker op de markt de komende 10 jaar. Verantwoorde strategische reserve* Deze categorie omvat alle percelen en terreinen die verantwoord in eigendom zijn van een onderneming. Dit wil zeggen dat ze bewaard worden in functie van een mogelijke uitbreiding van een bestaande onderneming, maar dat deze momenteel niet actief gebruikt worden voor economische activiteit. Ze beslaan een duidelijk af te splitsen ruimtelijk geheel. Daarnaast bestaat een deel uit gronden die niet in eigendom zijn van ondernemingen, maar die gelet op hun ligging (bv. achtergelegen) enkel en alleen gebruikt kunnen worden door aanpalende bedrijven. Te activeren potentieel aanbod* Dit is het aanbod dat mits de nodige activeringsinspanningen op de markt kan komen. Pijplijn aanbod* Dit zijn bedrijfsgronden die momenteel in planningsprocedure zitten en op korte termijn zullen bestemd worden. Invulling* Deze grafiek toont het aantal bebouwde hectare dat werd ingenomen voor economische activiteiten op bedrijventerreinen voor een periode van één jaar, namelijk van 1 januari 2017 tot 1 januari 2018. Lokaal** Een lokaal bedrijf is een weinig verkeersgenererend bedrijventerrein zonder milieubelastend karakter van maximum 5000m². Regionaal** Een regionaal bedrijf is een verkeersgenererend, milieubelastend bedrijf, meer dan 5000m² groot. Een gemengd bedrijventerrein** Dit is een bedrijventerrein waar zowel lokale als regionale bedrijven zich kunnen vestigen. *Bron: Tom Decock. (2018). Het aanbod aan bedrijventerrein in West-Vlaanderen, 2018. Afdeling Data, Studie & Advies, POM West-Vlaanderen, i.s.m. dienst Ruimtelijke Planning, Provincie West-Vlaanderen. **Deputatie van de provincieraad West-Vlaanderen. (2014, december). Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan West-Vlaanderen: gecoördineerde versie 2014. Brugge: Geert Anthierens, provinciegriffier. 28
29
Februari 2019