De waarde van winkels

De waarde van winkels Gerard Marlet Nederlandse Raad Winkelcentra 20 januari 2015 Smart people, strong cities (Cpb) aandeel hoogopgeleiden 50,9% tot 79,2% 46,5% tot 50,9% 39,8% tot 46,5% 37,7% tot 39,8% 35,5% tot 37,7% 32,2% tot 35,5% 31,8% tot 32,2% 29,2% tot 31,8% 27,5% tot 29,2% 26,7% tot 27,5% 24,9% tot 26,7% 23,8% tot 24,9% 21,8% tot 23,8% 19,6% tot 21,8% 17,4% tot 19,6% 0,0% tot 17,4% Bron: Atlas voor gemeenten Groei hoogopgeleiden in %-punt 1994-2012 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% Eindhoven Rotterdam Den Haag Amsterdam Utrecht 0% 10% 20% 30% 40% 50% Aandeel hoogopgeleiden 1994 2

The paradox of urban triumph (E. Glaeser) bereikbaarheid banen 1.411 tot 1.605 1.276 tot 1.411 1.158 tot 1.276 1.056 tot 1.158 934 tot 1.056 824 tot 934 733 tot 824 658 tot 733 575 tot 658 480 tot 575 410 tot 480 358 tot 410 302 tot 358 246 tot 302 180 tot 246 0 tot 180 bereikbaarheid winkels 506 tot 820 293 tot 506 199 tot 293 144 tot 199 109 tot 144 84 tot 109 64 tot 84 49 tot 64 38 tot 49 29 tot 38 21 tot 29 15 tot 21 11 tot 15 7 tot 11 4 tot 7 0 tot 4 Bron: G. Marlet, 2009: De aantrekkelijke stad (VOC Uitgevers) 3 Agglomeratie en amenities hoge attractiewaarde lage attractiewaarde veel banen bereikbaar weinig banen bereikbaar Diversiteit van winkels 1 Maastricht 2 Amsterdam 3 Haarlem 4 Venlo 5 's-hertogenbosch 6 Leeuwarden 7 Hilversum 8 Leiden 9 Alkmaar 10 Heerlen 11 Den Haag 12 Arnhem 13 Groningen 14 Breda 15 Bergen op Zoom 16 Hoorn 17 Sittard-Geleen 18 Gouda 19 Rotterdam 20 Nijmegen gemiddelde G50 21 Eindhoven 22 Delft 23 Roosendaal 24 Utrecht 25 Hengelo (O.) 26 Zwolle 27 Dordrecht 28 Deventer 29 Emmen 30 Enschede 31 Amersfoort 32 Schiedam 33 Almelo 34 Vlaardingen 35 Tilburg 36 Oss 37 Leidschendam-Voorburg 38 Helmond 39 Apeldoorn 40 Velsen 41 Ede 42 Purmerend 43 Alphen aan den Rijn 44 Zaanstad 45 Lelystad 46 Amstelveen 47 Haarlemmermeer 48 Zoetermeer 49 Spijkenisse 50 Almere 0 2 4 6 8 10 12 Bron: G. Marlet, 2009: De aantrekkelijke stad (VOC Uitgevers) 4

De maatschappelijke waarde van winkels Grondprijzen Verklaarde variantie Produktie Bruto uurloon Bereikbaarheid banen, per auto, Bereikbaarheid banen, per OV Nabijheid station Consumptie Nabijheid natuur Nabijheid stadspark Ligging aan zee Aantal Rijksmonumenten Podium kunsten Culinair aanbod Winkels voor mode en luxe artikelen Winkels voor dagelijkse boodschappen Overlast Totaal 34% 43% 77% 1% 25% 6% 2% 4% 3% 3% 8% 7% 2% 11% 3% 2% Bron: De Groot, Marlet, Teulings, Vermeulen, 2011: Stad en land (Cpb) 5 Sterke stad, sterke regio 93,75 en hoger 87,50 tot 93,75 81,25 tot 87,50 75,00 tot 81,25 68,75 tot 75,00 62,50 tot 68,75 56,25 tot 62,50 50,00 tot 56,25 43,75 tot 50,00 37,50 tot 43,75 31,25 tot 37,50 25,00 tot 31,25 18,75 tot 25,00 12,50 tot 18,75 6,25 tot 12,50 0,00 tot 6,25 93,75 en hoger 87,50 tot 93,75 81,25 tot 87,50 75,00 tot 81,25 68,75 tot 75,00 62,50 tot 68,75 56,25 tot 62,50 50,00 tot 56,25 43,75 tot 50,00 37,50 tot 43,75 31,25 tot 37,50 25,00 tot 31,25 18,75 tot 25,00 12,50 tot 18,75 6,25 tot 12,50 0,00 tot 6,25 Bron: G. Marlet, 2009: De aantrekkelijke stad (VOC Uitgevers) 6

De gebruiker betaalt Bron: Marlet, Van Woerkens, 2014: De nieuwe gemeentekaart (VOC Uitgevers) 7 Meer kansen in de aantrekkelijke stad 1,35 1,30 1,25 1,20 1,15 kans op werk laagopgeleiden Eindhoven Enschede Helmond Venlo Weert Hengelo (O.) Roermond Maastricht Zwolle Assen Apeldoorn Doetinchem Zutphen Deventer Arnhem Sittard-Geleen Tilburg Amersfoort Winterswijk Ede Meppel Leeuwarden Hoogeveen Almelo s-hertogenbosch Hilversum Haarlem Oss Smallingerland Breda Tiel Heerlen Lelystad Heerenveen Noordoostpolder Alphen aan den Rijn Gorinchem Alkmaar Terneuzen Roosendaal Den Haag Hoorn Delft Bergen op Zoom Goes Gouda Emmen Súdwest Fryslân Dordrecht Rotterdam Middelburg (Z.) y = 1,16+0,16x (t-waarde 2,4 ) Groningen Utrecht Amsterdam Nijmegen Leiden 1,10 aandeel hoogopgeleiden 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% Bron: Ponds, Marlet, van Woerkens: 2015: Trickle down in de aantrekkelijke stad 8

Ma(a)k(t)en winkels de stad? Ontwikkeling aantal winkels en horeca-bedrijven in Nederland Index (2005=100) 104 103 102 Winkels Horeca +3,5% 101 100 99 98 97 96 95-5,30% 94 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Marlet, Ponds, Van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad (Atlas) 9 Verschraling en leegstand Ontwikkeling aantal winkels voor mode en luxe artikelen (2004-2012) 7,1% tot 38,0% 4,6% tot 7,1% 2,8% tot 4,6% 0,0% tot 2,8% -1, 9% tot 0,0% -2, 6% tot -1, 9% -4, 4% tot -2, 6% -9, 4% tot -4, 4% Aantal leegstaande winkels als percentage van het totaal aantal winkels (2012) 8,9% tot 14,5% 8,1% tot 8,9% 6,8% tot 8,1% 5,9% tot 6,8% 5,2% tot 5,9% 4,3% tot 5,2% 3,7% tot 4,3% 0,0% tot 3,7% Bron: Marlet, Ponds, Van Woerkens, 2014: Groeien aan de grens (VOC Uitgevers) 10

Vraaguitval Leegstaande winkelruimte (in miljoenen m2) 2,6 2,4 2,2 2011 2012 2013 2 1,8 1,6 2006 2007 2008 2009 2010 1,4 1,2 1 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% Aandeel online (non-food) Marlet, Ponds, Van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad (Atlas) 11 Gebrek aan opvolging G. Marlet, 1994: Een eeuw vakmanschap. Slagerij Marlet 1894-1994 (Driebergen-Rijsenburg) 12

Krimp!? Percentuele ontwikkeling van het aantal inwoners per gemeente tussen 2003 en 2013 8,4% tot 34,1% 4,6% tot 8,4% 1,7% tot 4,6% 0,0% tot 1,7% -0, 8% tot 0,0% -1, 6% tot -0, 8% -3, 0% tot -1, 6% -10,2% tot -3,0% Ontwikkeling huizenprijzen 2006-2011 231, 232 tot 346,873 168, 446 tot 231,232 144, 377 tot 168,446 136, 145 tot 144,377 119, 215 tot 102, 136 226 145 tot 119,215 94,568 tot 1 02,226 78, 018 tot 9 4,568 67, 308 tot 7 8,018 53, 602 tot 6 7,308 48, 641 tot 5 3,602 35, 155 tot 4 8,641 21,501 tot 0,0 35 155 00 tot 21,501-52,503 tot 0,00 0-598,776 tot -52,503 s Bron: Marlet, Ponds, Van Woerkens, 2014: Groeien aan de grens (VOC Uitgevers) 13 De maatschappelijke waarde van winkels Tabel 1 Samenhang met ontwikkeling huizenprijzen (per m2, tussenwoningen, 2006-2010) Coëfficiënt T-waarde^ Afname werk Ontwikkeling aantal bereikbare banen 0,236 2,08** Afname voorzieningen Ontwikkeling aantal bereikbare winkels 0,220 2,47** Ontwikkeling aantal bereikbare basisscholen 0,003 3,36*** Ontwikkeling aanbod podiumkunsten binnen acceptabele reistijd 0,007 2,26** Leegstand Leegstand winkels (gemiddelde 2004-2009) -0,059-2,03** Controlevariabelen Huizenprijsniveau 2006 5,66E-05 4,22*** Ontwikkeling aandeel sociale huur -0,082-2,26** Beschikbaarheid banen 0,499 4,23*** Bereikbare banen 4,31E-05 4,77*** Overlast en onveiligheid -0,088-5,03*** Ligging aan de Noordzee 0,055 2,62*** Nabijheid natuur 6,42E-05 3,61*** Universiteit 0,041 13,71*** Aandeel nieuwbouw -0,044-1,90* Aandeel woningen uit de periode 1900-1940 0,018 2,31** Omvang historisch centrum in de kern 0,0255 1,83* N=3549 Adj.R2: 0,38 Bron: Marlet, Ponds, Van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad (Atlas) 14

Boutique City Tabel 4.1 Wat verklaart de verschillen in winkelleegstand in Nederland 1,00% 0,80% Bevolkingsontwikkeling Ontwikkeling aantal huishoudens in de gemeente - Ontwikkeling bevolking in de regio ruimtelijk - gemiddelde Ontwikkeling aandeel hoogopgeleiden - 0,60% 0,40% Bevolkingssamenstelling Aandeel 10-19-jarigen - Aandeel woonachtige studenten - 0,20% 0,00% Aandeel 65-plussers - Belevingswaarde Historische binnenstad - Aanbod podiumkunsten - Aanbod musea - Aanbod restaurants en bistro s - Aantal hotelbedden (als proxy voor aanwezigheid - touristische of zakelijke attracties) Groei aanbod leisure - -0,2 0% -0,4 0% -0,6 0% 2,5 0% 2,0 0% W inkellee gstand bevolkingsontwikk eling bev olk ing belevingswaarde groei a anbod samenstelling aanbod residu Aanbod Groei van het aanbod + 1,5 0% Samenstelling winkelaanbod Aandeel mode-luxe - Aandeel in- en om huis - Aandeel persoonlijke dienstverlening - Aandeel vrijetijd + Aandeel overig + Methode WLS (gewogen met aantal winkels); Adjusted R2: 0,97 Marlet, Ponds, Van Woerkens, 2013: De toekomst van de Gelderse stad (Atlas) 1,0 0% 0,5 0% 0,0 0% -0,50% W ink elleegst and bevolkingsont wikk eling bevolking belevingswaar de groei aanbod sam enstelling a anbod residu 15