Taxatie-instructie Koopgarant - woning op eigen grond 1 juli 2015 1. Inleiding Deze versie van de instructie is bestemd voor de situatie dat de woningcorporatie of ontwikkelaar eigenaar is van de grond en ten behoeve van Koopgarant een recht van erfpacht vestigt. Indien de woningcorporatie of ontwikkelaar een gemeentelijk recht van erfpacht heeft, geldt de Taxatieinstructie voor taxateurs bij Koopgarant woning op gemeentelijke erfpacht. 1.1. Gebruik van de taxatie-instructie Deze taxatie-instructie is bedoeld voor taxateurs die in opdracht van een woningcorporatie of een ontwikkelaar een taxatierapport opstellen ten behoeve van een verkoop of een terugkoop met Koopgarant. De opdrachtgever kan deze taxatie-instructie bij de opdracht aan de taxateur voegen. Bij de te valideren taxatie wordt gebruik gemaakt van het meest recente model Taxatierapport transactie woonruimte (professionele opdrachtgever). Van dit model zijn twee varianten: voor een individuele en een complexgewijze taxatie. Indien in deze instructie geen onderscheid wordt gemaakt, heeft de tekst betrekking op beide varianten. Wanneer gesproken wordt over het model worden beide varianten bedoeld. In hoofdstuk 3 wordt de taxatie van nieuwbouw behandeld, waarbij het model voor complextaxatie aan de orde komt. Voor een correcte en transparante taxatie ten behoeve van Koopgarant zijn enkele aanpassingen en uitbreidingen van dit model nodig. De instructie is afgestemd op het gebruik van de actuele versie van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen. Bij terugkoop is doorgaans een oudere versie van toepassing. Indien de instructie wordt gevolgd, sluit het taxatierapport ook aan op een dergelijke oudere versie. Als achtergrond bij deze taxatie-instructie is de Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopgarant beschikbaar. 1.2. Twee modellen taxatierapporten Met ingang van 1 april 2013 zijn er twee modellen 1 voor taxatierapporten voor een gevalideerde taxatie van een woning die met Koopgarant wordt verkocht of teruggekocht: A. Taxatierapport transactie woonruimte individueel (professionele opdrachtgever) B. Taxatierapport transactie woonruimte complex (professionele opdrachtgever) De taxateur gebruikt de meest recente versie van het model. De twee modellen zijn uitgebracht onder auspiciën van Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Indien het taxatierapport wordt gevalideerd door een door STenV erkend validatie-instituut, geldt het volgende: Er is voldaan aan de voorwaarden in de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen. 1 Het rapportmodel financiering woonruimte is sinds 1 april 2013 alleen te gebruiken voor de taxatie t.b.v. financiering (zie ook par. 4.2), niet meer voor verkoop en terugkoop. Taxatie-instructie Koopgarant Woning op eigen grond 1 juli 2015 1
Het rapport kan worden gebruikt bij de verantwoording door corporaties van de verkoop van huurwoningen, zoals bedoeld in de Circulaire verkoop corporatiewoningen (MG 2013-02) van het ministerie van BZK. Het model voor individuele taxatie (A) is altijd te gebruiken. Het model voor complexgewijze taxatie (B) kan alleen worden gebruikt bij nieuwbouwwoningen. Bij nieuwbouw is er dus de keuze tussen: een individueel rapport per woning (A); een complexgewijs rapport voor (een deel van) het nieuwbouwcomplex (B). De taxatie van nieuwbouwwoningen wordt nader behandeld in hoofdstuk 3. 1.3. Koopgarant en taxatie Bij Koopgarant verkoopt een woningcorporatie of ontwikkelaar een woning met een korting op de marktwaarde. De koper is verplicht om, bij voorgenomen verkoop, de woning aan te bieden aan de corporatie/ontwikkelaar. De corporatie/ontwikkelaar garandeert de woning terug te zullen kopen. Bij de terugkoop wordt de waardeontwikkeling, zowel positief als negatief, gedeeld tussen corporatie/ontwikkelaar en koper. Tot zekerheid van de terugkoopregeling wordt de woning c.q. het appartementsrecht uitgegeven in erfpacht. Zowel bij verkoop als bij terugkoop wordt de prijs gebaseerd op de marktwaarde, die door taxatie wordt vastgesteld. Bij alle taxaties wordt de aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten (Erfpacht- en Koopgarantbepalingen art. 3.1 lid 4). Er wordt bij de taxatie dus geen rekening gehouden met een eventueel positief of negatief effect van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen op de marktwaarde. In het taxatierapport maakt de taxateur hier melding van onder N. (nadere mededelingen). Er zijn meerdere momenten waarop bij Koopgarant taxatie aan de orde is: a. verkoop van een bestaande woning, te onderscheiden in: 1. verkoop van een lege woning; 2. verkoop aan de zittende huurder; b. verkoop van een nieuwbouwwoning; c. terugkoop van de woning; d. financiering van de door de koper gekochte Koopgarantwoning. De taxaties onder a, b en c houden rechtstreeks verband met de verkoop en terugkoop bij Koopgarant. Deze taxatie-instructie behandelt de taxaties ten behoeve van deze drie situaties. Daarnaast geven we aan het eind, in par. 4.2, enkele aandachtspunten voor de taxatie ten behoeve van financiering. Taxatie-instructie Koopgarant Woning op eigen grond 1 juli 2015 2
2. Taxatie-instructie Deze taxatie-instructie heeft betrekking op de volgende situatie: De woningcorporatie/ontwikkelaar is eigenaar van de grond. Ten behoeve van Koopgarant wordt een eeuwigdurend erfpachtrecht gevestigd waarbij de canon eeuwigdurend wordt afgekocht. Hierbij worden de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen van toepassing verklaard. In dit hoofdstuk wordt beschreven: welke aspecten gelden bij een taxatie ten behoeve van Koopgarant, als extra eisen bovenop het model taxatierapport; waar dienen bepaalde tekstblokken te worden toegevoegd. In hoofdstuk 3 komen enkele bijzonderheden m.b.t. de taxatie van nieuwbouwwoningen aan de orde. 2.1. Vereisten taxatie algemeen De taxatie wordt volgens de validatie-eisen verantwoord door een vergelijking met tenminste drie referentieobjecten, door de taxateur zelf toe te voegen. Aanvullend op de validatie-eisen is in de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen vastgelegd dat bij de referentiewoningen geen woningen mogen zijn waarbij de transactieprijs uitsluitend was gebaseerd op een door taxatie vastgestelde waarde en er dus geen vrije prijsvorming is geweest. Zodoende komen onder meer eerder verkochte Koopgarant, Koopstart- of Koopcomfortwoningen niet in aanmerking als referentiewoning. Zie over de onderbouwing met referentieobjecten verder de Toelichting bij de Taxatie-instructie Koopgarant, par. A.4. 2.2. Taxatie bij verkoop (verkoop leeg van bestaande woning en en nieuwbouw) 1. In hoofdstuk B.2. van het taxatierapport wordt vermeld dat Verkoop onder Voorwaarden van toepassing is, met als variant: Koopgarant. 2. In hoofdstuk C.a. wordt vermeld: het bepalen van de prijs bij: verkoop 3. In hoofdstuk D. wordt vermeld: Bij het eerste gedachtestreepje wordt vermeld: Marktwaarde. Bij het tweede gedachtestreepje wordt niets vermeld. 4. In hoofdstuk G.2. wordt de feitelijke juridische situatie vermeld op het moment van de taxatie: volle eigendom van de grond c.q. volle eigendom van het appartementsrecht c.q. het complex. 5. In hoofdstuk N. wordt vermeld: Indien bij het verstrekken van de taxatie-opdracht bekend is dat verkocht zal gaan worden met Koopgarant: - De aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen die van toepassing zullen zijn op het te vestigen recht van erfpacht is bij de taxatie buiten beschouwing gelaten. Taxatie-instructie Koopgarant Woning op eigen grond 1 juli 2015 3
De in dit rapport vastgestelde marktwaarde kan daarmee dus gelijkgesteld worden aan de marktwaarde bij volle eigendom. Indien bij het verstrekken van de taxatie-opdracht de opdrachtgever en / of de koper nog geen keuze gemaakt heeft voor een contractvorm, maar Koopgarant één van de mogelijkheden is: - Indien een recht van erfpacht wordt gevestigd waarop de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen van toepassing worden verklaard, geldt het volgende: De aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen die van toepassing zullen zijn op het te vestigen recht van erfpacht is bij de taxatie buiten beschouwing gelaten. De in dit rapport vastgestelde marktwaarde kan daarmee dus gelijkgesteld worden aan de marktwaarde bij volle eigendom. 2.3. Taxatie bij verkoop van bestaande woning aan huurder 1. In hoofdstuk B.2. van het taxatierapport wordt vermeld dat Verkoop onder Voorwaarden van toepassing is, met als variant: Koopgarant. 2. In hoofdstuk C.a. wordt vermeld: het bepalen van de prijs bij: verkoop 3. In hoofdstuk D. wordt vermeld: - Bij het eerste gedachtestreepje wordt vermeld: Marktwaarde. Ter toelichting het volgende: Deze waarde is inclusief de door de huurder bevoegdelijk aangebrachte verbeteringen. Een beschrijving van deze verbeteringen volgt in Hoofdstuk N (N.B. deze toelichtende tekst hoeft niet in het rapport te worden opgenomen). - Daarnaast wordt bij het volgende gedachtestreepje vermeld: Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt: exclusief de door de huurder bevoegdelijk aangebrachte verbeteringen. 4. In hoofdstuk G.2. wordt de feitelijke juridische situatie vermeld op het moment van de taxatie: volle eigendom van de grond c.q. volle eigendom van het appartementsrecht c.q. het complex. 5. In hoofdstuk N. wordt vermeld: Indien bij het verstrekken van de taxatie-opdracht bekend is dat verkocht zal gaan worden met Koopgarant: - De aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen die van toepassing zullen zijn op het te vestigen recht van erfpacht is bij de taxatie buiten beschouwing gelaten. De in dit rapport vastgestelde marktwaarde kan daarmee dus gelijkgesteld worden aan de marktwaarde bij volle eigendom. Indien bij het verstrekken van de taxatie-opdracht de opdrachtgever en / of de koper nog geen keuze gemaakt heeft voor een contractvorm, maar Koopgarant één van de mogelijkheden is: - Indien een recht van erfpacht wordt gevestigd waarop de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen van toepassing worden verklaard, geldt het volgende: De aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen die van toepassing zullen zijn op het te vestigen recht van erfpacht is bij de taxatie buiten beschouwing gelaten. De in dit rapport vast- Taxatie-instructie Koopgarant Woning op eigen grond 1 juli 2015 4
gestelde marktwaarde kan daarmee dus gelijkgesteld worden aan de marktwaarde bij volle eigendom. 6. In hoofdstuk N. wordt vermeld: De eventuele verbeteringen die de huurder heeft aangebracht. Tevens wordt vermeld dat de (eventuele) waarde hiervan niet is meegenomen in de in hoofdstuk D vermelde Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt: exclusief de door de huurder bevoegdelijk aangebrachte verbeteringen. De (eventuele) waarde van deze door de huurder aangebrachte verbeteringen wordt niet vermeld in hoofdstuk N. 2.4. Taxatie bestaande woning t.b.v. terugkoop 1. In hoofdstuk B.2. van het taxatierapport wordt vermeld dat Verkoop onder Voorwaarden van toepassing is, met als variant: Koopgarant. 2. In hoofdstuk C.a. wordt vermeld: Bij een taxatie uitsluitend ten behoeve van terugkoop met Koopgarant: het bepalen van de prijs bij: terugkoop. Bij een taxatie uitsluitend ten behoeve van terugkoop en opvolgende verkoop met Koopgarant: het bepalen van de prijs bij: terugkoop en verkoop. 3. In hoofdstuk D. wordt vermeld: Bij het eerste gedachtestreepje: Marktwaarde (deze waarde is inclusief de door de erfpachter/bewoner bevoegdelijk aangebrachte verbeteringen). Een beschrijving van deze verbeteringen volgt in Hoofdstuk N. Daarnaast wordt bij het volgende gedachtestreepje vermeld: Marktwaarde met als bijzonder uitgangspunt: exclusief de door de erfpachter/bewoner bevoegdelijk aangebrachte verbeteringen. 4. In hoofdstuk G.2. wordt de feitelijke juridische situatie vermeld op het moment van de taxatie: een eeuwigdurend recht van erfpacht, waarbij de canon eeuwigdurend is afgekocht. 5. In hoofdstuk N. wordt vermeld: - De aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen die van toepassing zijn op het recht van erfpacht is bij de taxatie buiten beschouwing gelaten. De in dit rapport vastgestelde marktwaarde kan daarmee dus gelijkgesteld worden aan de marktwaarde bij volle eigendom. 6. In hoofdstuk N. wordt tevens vermeld: De verbeteringen die de erfpachter/bewoner heeft aangebracht. Indien de erfpachter/bewoner eerder de woning als huurder heeft bewoond, worden hierbij ook de verbeteringen betrokken die hij in die periode heeft aangebracht. Daarna wordt de volgende tekst opgenomen: Het waarde-effect van de door de erfpachter/ bewoner aangebrachte verbeteringen is gelijk aan het verschil tussen de waarden die in hoofdstuk D zijn vermeld: de Marktwaarde en de Marktwaarde met als bijzonder Taxatie-instructie Koopgarant Woning op eigen grond 1 juli 2015 5
uitgangspunt: exclusief de door de erfpachter/bewoner bevoegdelijk aangebrachte verbeteringen. N.B.: Het gaat alleen om de verbeteringen die bevoegdelijk zijn aangebracht. Verbeteringen waarvoor een bouwvergunning ontbreekt terwijl deze wel vereist is, of verbeteringen waarvoor toestemming van de vereniging van eigenaars nodig is maar deze niet is verkregen, worden buiten beschouwing gelaten. Laat de taxateur dergelijke verbeteringen buiten beschouwing, dan licht hij dit toe. 3. Taxatie nieuwbouwwoning Nieuwbouwwoningen zijn, conform de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, woningen die: nog gebouwd gaan worden; in aanbouw zijn; of: die zijn opgeleverd maar nog niet in gebruik zijn genomen. Voor de taxatie zijn er op grond van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, versie 1 juli 2011, twee mogelijkheden: a. Voor iedere woning wordt een afzonderlijk gevalideerd taxatierapport uitgebracht. Dit rapport voldoet aan dezelfde vereisten als beschreven in par. 2.1 en 2.2. (Indien vanaf tekening wordt getaxeerd kunnen uiteraard geen foto s worden bijgevoegd). b. Een projectmatige taxatie. Voor een projectmatige taxatie geldt in de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen niet de voorwaarde dat een gevalideerd rapport wordt opgesteld. In plaats daarvan is, naast de algemene criteria die hoofdstuk 2 zijn genoemd, in artikel 3.2 lid 2 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen omschreven waaraan het rapport moet voldoen. Wanneer het project vijf of meer woningen omvat, wordt de taxatie uitgevoerd door twee taxateurs gezamenlijk (art. 4.1). 3.1. Complexmatige/projectmatige taxatie Indien bij nieuwbouw gekozen wordt voor oplossing b én een gevalideerde taxatie wordt uitgevoerd met gebruik van het Taxatierapport transactie woonruimte complex (professionele opdrachtgever), wordt volledig voldaan aan de vereisten in art. 3.2 lid 2 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen. Wel geldt dan nog de aanvullende voorwaarde in art 4.1 2 : Wanneer het project vijf of meer woningen omvat, wordt de taxatie uitgevoerd door twee taxateurs gezamenlijk. In dat geval stelt één van de twee taxateurs die de taxatie gezamenlijk uitvoeren het rapport op en laat dit rapport valideren. In Hoofdstuk N van het taxatierapport wordt vermeld welke andere taxateur ook heeft getaxeerd en dat de twee taxateurs gezamenlijk de waarde hebben vastgesteld. De tweede taxateur verklaart in een bijlage die door hem/haar is ondertekend en bij het rapport wordt gevoegd, dat hij/zij instemt met de volledige inhoud van het taxatierapport zoals deze door de andere taxateur is opgesteld. Beide taxateurs zijn aangesloten bij het validatie-instituut dat het rapport valideert. 2 Bij de eerstvolgend herziening van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen komt deze aanvullende voorwaarde in art 4.1 waarschijnlijk te vervallen. Taxatie-instructie Koopgarant Woning op eigen grond 1 juli 2015 6
3.2. Overige aandachtspunten In alle gevallen geldt voor de taxatie bij nieuwbouw het volgende: De taxateur stelt de waarde vast als ware de woning reeds opgeleverd. De taxateur gaat uit van de afgebouwde woning, ook al is deze nog in aanbouw. Indien de woning nog in aanbouw is, ligt de waardepeildatum dus vóór de opleverdatum. De waardeontwikkeling tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de oplevering is daarmee (in positieve en negatieve zin) voor risico van de koper. De taxatie mag op het moment van sluiten van de koopovereenkomst niet ouder zijn dan zes maanden. Bij nieuwbouw is dit een bijzonder aandachtspunt. Eventueel is in de loop van het verkoopproces een nieuwe taxatie nodig. Indien vanaf tekening wordt getaxeerd kunnen uiteraard geen foto s worden bijgevoegd. Wel bevat het rapport, indien het complex nog gebouwd moet worden of in aanbouw is, in ieder geval foto s van de locatie van het complex en artist impressions of bouwtekeningen die zijn ontvangen van de opdrachtgever. 4. Enkele bijzondere situaties 4.1. Geschillenregeling Indien een taxatierapport wordt opgesteld ten behoeve van de geschillenregeling zoals bedoeld in art. 8.3 van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, stelt de voorzitter van de drie nieuw benoemde taxateurs die de taxatie gezamenlijk uitvoeren het rapport op en laat dit rapport valideren. In Hoofdstuk N. van het taxatierapport wordt vermeld dat de taxatie ten behoeve van de geschillenregeling is uitgevoerd, welke twee andere taxateurs ook hebben getaxeerd en dat de drie taxateurs gezamenlijk de waarde hebben vastgesteld. Deze twee taxateurs verklaren in een bijlage die door hen is ondertekend en bij het rapport wordt gevoegd, dat zij instemmen met de volledige inhoud van het taxatierapport zoals deze door de voorzitter is opgesteld. 4.2. Taxatierapport t.b.v. financiering Wanneer in opdracht van de koper een taxatie wordt uitgevoerd t.b.v. financiering, wordt gebruik gemaakt van het model Taxatierapport financiering woonruimte. Er dient rekening te worden gehouden met de juridische situatie (Hoofdstuk G) zoals deze zal zijn ná transport: een eeuwigdurend recht van erfpacht met eeuwigdurend afgekochte canon (of ondererfpacht, indien de verkopende corporatie/ontwikkelaar een gemeentelijk recht van erfpacht heeft). Bij de bepaling van de waarde wordt de aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen buiten beschouwing gelaten. Voor de waarde van het hypothecaire onderpand is immers van belang welke prijs de erfpachter ontvangt bij terugverkoop van de woning aan de woningcorporatie/ ontwikkelaar. Deze prijs wordt berekend aan de hand van de regels die hiervoor gelden in de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen, volgens welke de marktwaarde wordt vastgesteld zonder dat rekening wordt gehouden met de aanwezigheid van de Erfpacht- en Koopgarantbepalingen (zie par. 2.1). Taxatie-instructie Koopgarant Woning op eigen grond 1 juli 2015 7