Exploitatieplan De Afhang Herziening 2014 Op structurele onderdelen Toelichting en Regels 17
Datum: 1 april 2014 Eerste vaststelling exploitatieplan: 14 december 2010 Datum onherroepelijk: 19 oktober 2011 Datum laatste herziening: 29 oktober 2013 Status: Definitief - Herziening 2014 Auteur: mw. M. Mooren Inleiding 2
Deze 3 e herziening van het exploitatieplan De Afhang is noodzakelijk vanwege een aanpassing in het bestemmingsplan de Afhang. Deze aanpassing leidt tot wijzigingen in oppervlakte en functiegebruik. Daardoor is een herberekening van de exploitatiebijdrage noodzakelijk. De nieuw vast te stellen gegevens zijn hier opgenomen. De opbouw en onderbouwing van de toelichting en regels van het exploitatieplan blijven de basis voor de (financiële) exploitatieopzet van het exploitatieplan, en daarmee voor de toepassing van het kostenverhaal. Voor de leesbaarheid is een geconsolideerde versie toegevoegd. De aard van deze herziening maakt dat het besluit tot 3 e herziening van het exploitatieplan kan worden getypeerd als een besluit waarbij zogenaamde structurele onderdelen zoals bedoeld in artikel 6.15 Wro, worden gewijzigd. Een en ander brengt met zich mee dat op de voorbereiding van het besluit tot 3 e herziening afdeling 3.4 Awb van toepassing is. Voorts geldt het herzieningsbesluit als een besluit waartegen beroep kan worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (artikel 8.2 lid 2 sub f Wro). 3
2. Grondgebruik en woningbouwprogramma De doorgevoerde aanpassingen wat betreft de inrichting van de Afhang hebben tot gevolg dat, op hoofdlijnen, de volgende aanpassingen in de exploitatieopzet ontstaan. Het gebied buiten beschouwing wijzigt. Het netto exploitatiegebied wordt 500 m² kleiner. Voor de functie groen en water is 500 m² minder beschikbaar. Dit wordt in het nieuwe (postzegel)bestemmingsplan weer opgevangen. BRUTO EXPLOITATIEGEBIED BUITEN BESCHOUWING Percelen buiten ontwikkelgebied Percelen derden binnen ontwikkelgebied M 575 N 1670 N 1668 NETTO EXPLOITATIEGEBIED Eigenaar A Eigenaar B Eigenaar C Eigenaar D Eigenaar E Eigenaar F Eigenaar G Eigenaar H Oppervlakte 321.665 81.317 49.300 28.037 1.817 137 2.026-240.348 208.775 18.131 333-1.396 3.958 4.709 3.046 Tabel 1: Begrenzing exploitatiegebied Functie Oppervlakte (m²)oppervlakte (%) Uitgeefbaar t.b.v. woningbouw 110.625 46,0% Verharding 59.278 24,7% Groen en water 70.445 29,3% Totaal 240.348 100% Tabel 2: Ruimtegebruik netto exploitatiegebied 4
3. Exploitatie-opzet 3.1 Werkwijze en uitgangspunten In deze 3 e herziening is gerekend met onderstaande indexpercentages. Uitgangspunten: Begindatum exploitatie 1 januari 2010 Einddatum exploitatie 31 december 2021 Prijspeildatum 1 januari 2014 Rentevoet 5% per jaar Indexpercentages zie tabel 4 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Kostenindexatie 1,50% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% Opbrengstenindexatie 0,00% 1,00% 1,50% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% Tabel 3: Indexpercentages exploitatie De Afhang 3.2.1 Inbrengwaarde en verwerving van grond en/of opstallen Als gevolg van de wijziging in oppervlakte, bij diverse eigenaren, is ook de taxatie inbrengwaarde aangepast. Eigenaar Oppervlakte (m²) Taxatie inbrengwaarde Eigenaar A 208.775 8.274.425 Eigenaar B 18.131 634.585 Eigenaar C 333 36.645 Eigenaar D - 0 Eigenaar E 1.396 49.860 Eigenaar F 3.958 141.330 Eigenaar G 4.709 168.115 Eigenaar H 3.046 108.710 Totaal 240.348 9.413.670 Tabel 4: Inbrengwaarde per eigenaar 3.2.2 Overige kosten Door aanpassing van de indexcijfers en peildatum in deze 3 e herziening, is het totaal geraamd bedrag Totaal geraamd bedrag overige kosten 9 miljoen 3.4 Fasering 5
De fasering in deelgebieden is op onderstaande gewijzigde kaart weergegeven. Figuur 1: Fasering de Afhang De verwerving van de benodigde gronden is met een jaar verlengd in deze 3 e herziening. Activiteit Startjaar Eindjaar Verwerving 1-1-2010 31-12-2014 Sloop 1-1-2010 31-12-2014 Sanering 1-1-2010 31-12-2013 Bouwrijp maken 1-7-2010 31-12-2018 Woonrijp maken 1-7-2012 31-12-2020 Tijdelijk onderhoud 1-1-2010 31-12-2019 Start uitgifte gronden in deelgebieden Deelgebied B1 + B2 1-1-2011 Deelgebied C 1-1-2017 Deelgebied D 1-1-2014 Deelgebied E 1-1-2015 Deelgebied F 1-1-2013 Tabel 5: Fasering exploitatieplan 3.5 Resultaat 6
In deze 3 e herziening is met aangepaste indexpercentages en met peildatum i1-1-2014 gerekend. Dat heeft tot gevolg dat bedragen veranderen. In de toelichting wordt de volgende tekst opgenomen. De Wro (artikel 6.18) duidt aan dat kostenverhaal kan plaatsvinden naar het opbrengend vermogen van het grondeigendom. Met andere woorden: de marktconform te bepalen grondopbrengsten van de uitgeefbare m² grond per eigenaar bepalen het aandeel in de bijdrage in de te verhalen kosten. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de factor tijd in de zin dat kosten worden teruggerekend naar netto contante waarde per 1-1-2014 en dat het aandeel in opbrengsten per eigenaar eveneens naar netto contante waarde per 1-1-2014 wordt teruggerekend. Conform deze systematiek zijn onderstaand de bedragen op netto contante waarde (NCW) 1-1-2014 gepresenteerd. Deze bedragen kunnen afwijken van eerder gepresenteerde bedragen, welke op een datum voor Netto Contante Waarde (NCW) 1-1-2010, 1-1-2012 of 1-1-2013 zijn aangeduid. Kosten Omschrijving Bedrag nominaal Bedrag netto contant Verwerving 9.413.670 9.413.670 Bouw- en woonrijp maken 7.377.510 6.792.220 Plankosten/VTU 3.276.423 3.276.423 Overige investeringen 2.094.137 1.902.880 Rente Totaal 22.161.740 21.385.193 Opbrengsten Omschrijving Bedrag nominaal Bedrag netto contant Opbrengsten gronduitgifte 23.202.320 19.950.921 Totaal 23.202.320 19.950.921 Tabel 6: Samenvatting kosten en opbrengsten Het hier geconstateerde tekort is het resultaat van de wettelijk te hanteren systematiek voor het opstellen van een exploitatieplan. In de praktijk geeft de gemeentelijk exploitatie-opzet een klein positief resultaat. 7
4. Kostenverhaal 4.1 Macro-aftopping Alle bedragen zijn op basis van NCW per 1-1-2014. kosten verhalen op de particuliere eigenaren in het gebied. Tabel 7: Macro-aftopping exploitatieplan de Afhang 4.2 Ruimtegebruik per eigenaar Vanwege de aanpassing van oppervlakte in deze 3 e herziening, wijzigt voor de eigenaren het aandeel in het netto exploitatiegebied, zij het slechts minimaal. Eigenaar Oppervlakte (m²) Aandeel in netto exploitatiegebied Eigenaar A 208.775 86,86% Eigenaar B 18.131 7,54% Eigenaar C 333 0,14% Eigenaar D 0 0,00% Eigenaar E 1.396 0,58% Eigenaar F 3.958 1,65% Eigenaar G 4.709 1,96% Eigenaar H 3.046 1,27% Totaal 240.348 100% Tabel 8: Ruimtegebruik per eigenaar in netto exploitatiegebied 8
4.3 Exploitatiebijdragen In deze 3 e herziening zijn oppervlaktes gewijzigd. Die beïnvloeden de onderlinge verhoudingen in de berekening die ten grondslag ligt aan dit kostenverhaal. Daarom worden hier de gewijzigde tabellen gepresenteerd. Eigenaar Oppervlakte (m²) Opbrengstpotentie Aandeel in NCW per 1-1-2013 totale opbrengst Bruto exploitatiebijdrage Eigenaar A 208.775 18.030.037 90,37% Eigenaar B 18.131 39.772 0,20% 39.772 Eigenaar C 333 57.087 0,29% 57.087 Eigenaar D 0 0 0,00% 0 Eigenaar E 1.396 239.318 1,20% 239.318 Eigenaar F 3.958 457.035 2,29% 457.035 Eigenaar G 4.709 706.124 3,54% 706.124 Eigenaar H 3.046 421.549 2,11% 421.549 Totaal 240.348 19.950.921 100% 1.920.884 Tabel 9: Aandeel in opbrengstpotentie per eigenaar Eigenaar Oppervlakte (m²) Bruto exploitatiebijdrage Deel van het perceel dat uitgeefbaar is Inbrengwaarde uitgeefbaar deel Netto exploitatiebijdrage Eigenaar A 208.775 Eigenaar B 18.131 39.772 1,28% 8.120 Eigenaar C 333 57.087 100% 36.645 Eigenaar D 0 0 0% 0 Eigenaar E 1.396 239.318 100% 49.860 Eigenaar F 3.958 457.035 67,36% 94.310 Eigenaar G 4.709 706.124 87,47% 147.465 Eigenaar H 3.046 421.549 80,73% 88.165 31.652 20.442 0 189.458 362.725 558.659 333.384 Totaal 240.348 1.920.884 424.565 1.496.319 Tabel 10: Te betalen bedrag per omgevingsvergunning voor bouwen Voor een aantal eigenaren is conform de functiekaart op hun perceel sprake van een uitgeefbaar deel en een openbaar deel (zie bijlage V). Indien deze eigenaar zelf realiseert, zal de eigenaar het openbaar gebied na realisatie terugleveren aan de gemeente, onder verrekening van de inbrengwaarde van dit openbaar deel. Voor de particuliere eigenaren in zijn totaliteit zou dit openbaar gebied een waarde van 12.880 e herziening) vertegenwoordigen. Hierbij wordt opgemerkt dat één eigenaar, zijnde een andere overheid, hierin een bedrag van vertegenwoordigt. 9
4.4 Verdere procedure kostenverhaal In deze 3 e herziening is de laatste richtlijn ten aanzien van publicaties opgenomen in de tekst. Procedure exploitatieplan Herziening In afwijking van de wettelijke herzieningstermijn van 10 jaar voor het bestemmingsplan (waarmee het exploitatieplan is verbonden), geldt voor het exploitatieplan de verplichting tot minimaal een jaarlijkse actualisatie (ingaande 1 jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan). Als er sprake is van structurele wijzigingen, dan is daarop de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing (dus start met ter visie leggen en zienswijzen inwinnen) en staat tegen de vaststelling van de wijziging wederom beroep open bij de Raad van State. Bij niet structurele wijzigingen, zoals het aanpassen van de ramingen, ramingen vervangen voor de werkelijke uitgaven, aanpassing van de parameters, wijzigingen van ondergeschikt belang, bestaat er geen beroepsmogelijkheid en eindigt de procedure met een besluit van de raad tot herziening van het exploitatieplan. Herziening kan dus leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor al een bouwvergunning is verleend. Sinds 1-7-2013 worden exploitatieplannen gepubliceerd op de website www.ruimtelijkeplannen.nl zowel tijdens de ter visie legging als de vastgestelde herziening. 10