Elimineren bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt Taxatieaspecten Mr. H.J.A. (René) van Hoogmoed RT, rentmeester NVR VvOR / VOA 9 oktober 2014 1
Taxatieleer algemeen Planologische mogelijkheden wegen zwaar bij waardebepaling Extreem: artikel 6.1 Wro 2
Elimineren: waar val je op terug? a. voorafgaande lucratieve bestemming b. voorafgaande niet-lucratieve bestemming 1. neen: Rb Rotterdam 18-06/14 inzake BBL-Groenblauwe slinger (RBROT:2014:4915) 2. ja: Rb Rotterdam 21-05/14 inzake Gorinchem / Keijzer (RBROT:2014:4822) c. directe verwachtingswaarde 3
Ad a. en b.1: Taxatie met inachtneming planologie waar naar terug gegaan wordt Zie ook (oude) Markus / Matser rechtspraak 4
Ad b.2 en c. opties: i. agrarisch c.q. niet-lucratief Rb Zeeland-West Brabant (Middelburg) 16-07/14 inzake Zeeland / De Meijer c.s. = eliminatie woonbestemming, agrarische waarde 6,00 c.q. 7,00 ii. verwachtingswaarde tussen niet-lucratief en wel-lucratief 5
Verwachtingswaarde Ligging Belendende bestemming(splannen)? Zie discussie Gorinchem Verwachtingswaarde bekend uit oudere jurisprudentie. HR 14-06/02 inz. Noord-Holland / Koeckhoven (NJO 2003 nr. 4): Agrarische waarde <-> verwachtingswaarde als groenvoorziening bij kantorenpark 6
NB: verwachtingwaarde <-> puur speculatief (dat laatste is niet: redelijk handelend koper) casuïstisch: geen verwachtingswaarde HR 22-02/02 inzake Noord-Holland / Van Staveren (BR 2003, blz. 803). Elimineren verkeersbestemming -> agrarische bestemming, maar geen voldoende reële verwachting waarmee redelijk handelend koper rekening zou houden 7
Recent: Hof Den Haag 24-06/14 inzake Ballast Nedam / Zuid- Holland (GHDA:2014:2057) Verwachtingswaarde na elimineren verkeersbestemming HR 14-02/14 inzake 9 juli 2012 - arresten Zuid-Holland (HR:2014:326) Verwachting gebaseerd op verwachte bestemmingswijziging belendende gronden. Zie conclusie A-G 4.6: verwachtingswaarde door stapelen van fictie op fictie op fictie. 8
Ad c.: vgl Rb Limburg 20-08/14 inzake Limburg / Engels c.s. verkeersbestemming elimineren vervolgens: aansluiten bij waarde aanliggend bedrijventerrein, omdat onteigende daarin waarschijnlijk zou zijn opgenomen, verkeersbestemming weggedacht reguliere ruwe bouwgrondwaarde 23,-- m 2 -> i.c. verwachtingswaarde 20,-- m 2 noot: Rb-deskundigen subsidiair: agrarische waarde (± WEVAB) 5,50 m 2 9
Taxatie verwachtingswaarde Niet-residueel, er is geen bestemmingsplan (nog afgezien van kritiek op residuele waarderingen) Bandbreedte = volledig lucratieve bestemming <-> volledig niet-lucratieve bestemming 10
Redelijk handelend koper opslagpercentage op de niet-lucratieve (agrarische) bestemming bijvoorbeeld projectontwikkelaars destijds: 2x WEVAB aftrek op lucratieve bestemming vgl Limburg / Engels c.s. 11
Schiedam algemene voorwaarden erfpacht uit 1906 (!): bij schatting courante verkoopwaarde grond in oog houden de prijzen uit de hand of bij de veiling onder normale omstandigheden ( ) gelijkwaardige of ongelijkwaardige, in het laatste geval met inachtneming der aan te nemen verhouding. 12
WVG-taxaties: (destijds) ook verwachtingswaarde maar dan juist wel op toekomstig bestemmingsplan Fiscale taxaties: WEV <-> WEVAB 13
Benadering Gorinchem Uit vergelijkingstransacties: bestemmingsplan-invloed elimineren. Ook van daaraan ten grondslag liggende voorafgaande planologische besluiten in Gorinchem: mede stedenbouwkundig plan WEVAB 6,50 m 2 vs. vergelijkingen WEV gedaagde 50,-- m 2 en meer. Rb. in navolging deskundigen: 20,-- m 2 14
De afbeelding kan niet worden weergegeven. Het is mogelijk dat er onvoldoende geheugen beschikbaar is op de computer om de afbeelding te openen of dat de afbeelding beschadigd is. Start de computer opnieuw op en open het bestand opnieuw. Als de afbeelding nog steeds wordt voorgesteld door een rode X, kunt u de afbeelding verwijderen en opnieuw invoegen. 15
Courantheid Perceelsvorm Oppervlakte Datum <-> onteigening Beoogde bestemming invloed (te elimineren) bestemmingsplan en onderliggende planologie Bedenk: koper zal die onteigenings-eliminatie in de praktijk niet c.q. anders toepassen 16
Zeven directe referentietransacties: De aldaar betaalde koopsom Gewogen ten opzichte van Gorinchem Op de hiervoor genoemde aspecten Wegingen ten opzichte van Gorinchem: neutraal lager hoger 17
Bruikbaarheid vergelijkingstransacties / de weging: geldt ook voor agrarische waarde: in gerechtelijke onteigeningen is ervaring dat beide partijen een hoeveelheid aan, van elkaar afwijkende, transacties inbrengen voor ruwe bouwgronde ten opzichte van agrarische waarde: gradueel verschil, maar geen principieel verschil, zij het met ficties? plussen en minnen op beschikbare vergelijkingstransacties 18
Rechtspraak elimineren lucratieve bestemming Recessie-rechtspraak? Wat bij aantrekkende markt met prijzen projectontwikkelaars die wel gebaseerd zijn op beoogde bestemming? inbengwaarde Grex = onteigeningsbasis = indicator exploitatiebijdrage 19
Zelfrealisering en kostenverhaal via Grex: bij hogere resterende opbrengst dan WEVAB: aan wie komt winst toe? politieke vraag; Den Uyl In zo n situatie eerder beroep op zelfrealisatie Juridische fictie contra werkelijkheid 20
Problematiek: van eigenaar perceel grond wordt gedeelte onteigend en het andere gedeelte wordt verkocht op basis van driedeskundigen taxatie onteigening: bestemmingsplan elimineren driedeskundigen: niet-elimineren 21
Varia Art. 40e Ow: Rb Limburg 13-08/14 inzake Weert / Van Gog (niet gepubliceerd) Recent niet-elimineren: Rb Overijssel 27-11/13 inzake Hengelo / Ter Steege (RBOVE:2013:3345) 22
Dank voor uw aandacht en goodgoan r.vanhoogmoed@hoogstate.nl 23