www.vastgoedmarkt.nl oktober 213 Vastgoedmarkt 45 beleggingen achtergrond Beleggingen / onderzoek / cbs Totale beleggingen professionele beleggers in 212 Professionele beleggers investeren weer meer in indirect vastgoed De beleggingen in indirect vastgoed van professionele beleggers namen in 212 toe van 17, naar 123,3 miljard euro. Dat blijkt uit door het CBS verzamelde gegevens. De beleggingen in direct vastgoed daalden licht van 45,8 naar 44,7 miljard euro. Indirect vastgoed maakte 73,4 procent uit van het totale vastgoedvermogen, in 198 was dat 2,9 procent. CBS-onderzoeker John Gebraad verzamelt jaarlijks de gegevens voor Vastgoedmarkt. De totale beleggingen van de professionele beleggers (, verzekeraars en beleggingsmaatschappijen) zijn in 212 gestegen met 21 miljard euro naar 1.822 miljard euro 1). In de eerste helft van 213 volgt een lichte daling naar 1.814 miljard euro. Deze ontwikkelingen worden voor een belangrijk deel verklaard door de koersontwikkeling van aandelen. Deze koersontwikkeling droeg in 212 voor 85 miljard euro bij aan de toegenomen beleggingen. Ook het obligatiebezit heeft in 212 geprofiteerd van koerswinsten, voor 35 miljard euro. De beleggingen van, die meer dan de helft van de totale beleggingen van instituten uitmaken, zijn in 212 met 131 miljard euro toegenomen. Dit heeft niet gezorgd voor rust rondom de pensioenen. De pensioenverplichtingen stijgen namelijk vrijwel evenveel, waardoor de dekkingsgraad 2) van nog steeds te laag is. Hierdoor moeten diverse fondsen maatregelen nemen, zoals de indexatie van de uitkeringen beperken of zelfs korten op de uitkeringen. Zie tabel 1 en figuur 1 Meer indirect vastgoed Het belang van vastgoed in de beleggingsportefeuille is in 212 licht afgenomen van 9,4 naar 9,3 procent. Dit is een combinatie van een daling bij direct vastgoed van 2,8 naar 2,5 procent en een stijging bij indirect vastgoed, dit zijn participaties in binnen- en buitenlandse vastgoedbeleggingsmaatschappijen, van 6,6 naar 6,8 procent. De daling van direct vastgoed komt door negatieve Beleggingen van professionele beleggers Tabel 1 Beleggingen van professionele beleggers in buitenland Tabel 3 in mrd euro 29 21 211 212 213 4e kw. 4e kw. 4e kw. 4e kw. 1e kw. 2e kw. 697,4 762,2 817,3 948,7 971,7 941,2 366,5 398,5 424,5 449,2 448,3 439,2 321,2 353,8 369,2 423,7 443,2 433,2 1.385,2 1.514,5 1.611,1 1.821,5 1.863,2 1.813,6 Beleggingen van professionele beleggers in % Direct vastgoed Indirect vastgoed Hypotheken Aandelen (excl. indirect vastgoed) Obligaties Financiële derivaten Leningen op lange termijn Overige beleggingen Tabel 2 29 3,3 5,2 2,7 44,2 33,4,8 2,7 7,7 1 21 3,1 6, 2,7 46,3 31,2 1,1 2,7 6,9 1 211 2,8 6,6 2,8 43,1 32,1 3,6 2,1 6,8 1 212 2,5 6,8 2,5 43,3 32,8 3,8 2,1 6,2 1 29 2,2 7,1 1,7 53,4 27,9 1,2 1, 5,6 1 21 1,3 8,5 1,6 54,1 25,9 1,5,8 6,4 1 211 1,2 8,4 1,4 5,8 26,9 5,4,6 5,4 1 212 1, 8,1 1,2 51,5 27, 5,6,5 5,2 1 29 3,5,7 6,7 27,8 45,2 1,1 6,3 8,7 1 21 3,1,7 7,3 28,8 43,6 1,5 6, 8,9 1 211 2,7,6 8,1 26,6 42,8 3,3 6, 9,9 1 212 2,5,6 7,9 25,8 45,6 3,1 6,1 8,5 1 29 5,5 6,3,1 42,9 31,9 -,3 2,3 11,4 1 21 6,8 6,7, 49, 28,9 -,2 3,1 5,7 1 211 6,7 9,7, 45,1 31,3 -,1 1,1 6,2 1 212 5,8 1,3, 43,5 32,2,5 1,4 6,2 1 in mrd euro 28 29 21 211 212 vastgoed 45,6 52,1 62,2 64,9 73,3 aandelen 257,6 344,3 395,2 382,8 424,8 obligaties 349,4 373,3 367,1 379,8 452,3 lange leningen 4,2 4,1 6,2 5,3 6,8 overige beleggingen 3,2 26,9 2,3 16,2 16,3 687, 8,7 851, 849, 973,5 vastgoed 29,1 18,9 23,5 15, 16,8 aandelen 182,6 159, 171,7 165,3 189,5 obligaties 231,3 167,4 162,5 168,5 197,6 lange leningen 3,9 3,5 2,9 2,3 2,3 overige beleggingen 27,7 17,9 11,8 9,4 11, 474,6 366,7 372,3 36,4 417,2 vastgoed 2,2 2,4 2,4 2,4 2,4 aandelen 56,4 63,9 66,3 63,3 63,9 obligaties 16,7 11,9 112,5 19,1 131, lange leningen,3,6 1,1 1,1 1,2 overige beleggingen,8,4 1,2 2,2 2,9 166,4 178,2 183,5 178,2 21,4 vastgoed 14,2 3,9 36,3 47,5 54,1 aandelen 18,6 121,4 157,2 154,3 171,3 obligaties 11,4 95, 92,1 12,2 123,7 lange leningen,, 2,2 1,9 3,3 overige beleggingen 1,8 8,5 7,4 4,5 2,4 46, 255,8 295,2 31,4 354,9 Beleggingen t.o.v. BBP en aandelenkoersen Figuur 1 Vastgoedbeleggingen van professionele beleggers 1) Tabel 4 in mrd euro 198 199 2 25 28 29 21 211 212 Direct 12,6 18,9 28,5 37,2 65,6 6,6 48,5 45,9 46,3 45,8 44,7 Indirect,4 1,5 3,2 7,3 29,4 45,6 5,4 71,9 91,1 17, 123,3 13, 2,4 31,7 44,6 95, 16,3 98,8 117,7 137,4 152,8 168, mld euro 2 18 16 14 Totale beleggingen Bruto Binnenlands Product Vastgoed AEX koersindex aandelen (schaal rechts) index (1983=1) 8 7 6 Direct 6,3 1,9 14,2 19,4 23,3 22,9 17, 15,2 9,9 9,7 9,1 Indirect,3 1,3 2,5 6, 23,9 4, 45,2 49,2 64,8 68,6 77,2 6,7 12,2 16,8 25,4 47,3 62,9 62,2 64,5 74,7 78,2 86,3 12 1 5 4 Direct 4,8 5,4 7,3 8,9 13,6 13,2 12,9 13, 12,4 11,4 11,1 Indirect,1,2,4,8 2,1 3, 2,3 2,4 2,6 2,7 2,6 4,8 5,6 7,7 9,7 15,6 16,2 15,3 15,4 15,1 14, 13,7 Direct 1,5 2,6 7, 8,9 28,7 24,5 18,6 17,7 24, 24,8 24,6 Indirect,,,2,5 3,4 2,7 2,8 2,2 23,6 35,7 43,5 1,5 2,6 7,2 9,4 32,1 27,2 21,4 37,9 47,6 6,5 68,1 1) In de totalen kunnen afrondingsverschillen voorkomen. 8 6 4 2 195 1953 1956 1959 1962 1965 1968 1971 1974 1977 198 1983 1986 1989 1992 1998 21 24 27 21 3 2 1 % 1
46 Vastgoedmarkt oktober 213 www.vastgoedmarkt.nl achtergrond beleggingen Directe vastgoedbeleggingen professionele beleggers Tabel 5 Samenstelling directe vastgoedbeleggingen professionele beleggers 1) Tabel 6 in mrd euro Procentuele verdeling direct/indirect vastgoed Beleggings maatschappijen stand ultimo 29 15,2 13, 17,7 45,9 mutaties 21 aankopen,4,3 6,7 7,4 verkopen 5,6,4,9 6,9 overig -,1 -,4,5, stand ultimo 21 9,9 12,4 24, 46,3 mutaties 211 aankopen,5,3 2,1 3, verkopen,5 1,1,9 2,6 mld euro index (1983=1) overig -,2 -,3 -,4 -,9 2 8 stand ultimo 211 Totale beleggingen 9,7 11,4 24,8 45,8 mld euro Bruto Binnenlands Product index (1983=1) mutaties 2 18 212 Vastgoed 8 Totale beleggingen 7 aankopen,4,3 3,2 3,9 Bruto AEX koersindex Binnenlands aandelen Product (schaal rechts) verkopen 18 16,9,3 2,4 3,5 Vastgoed 7 overig -,1 -,3-1, 6-1,4 AEX koersindex aandelen (schaal rechts) stand 16 14 ultimo 212 9,1 11,1 24,6 44,7 6 mutaties 1e kw. 213 5 14 12 aankopen,, 1,1 1,1 verkopen,,1,2,4 1 5 12 4 overig,,,1,1 stand ultimo 1e kw. 213 9, 11, 25,6 45,6 1 8 4 3 mutaties 2e kw. 213 aankopen 8 6,5,,1,7 3 verkopen,5,,2 2,7 overig 6 4,, -,8 -,7 stand ultimo 2e kw. 213 9,1 11, 24,8 2 44,9 1 4 2 2 1 % 1 9 % 1 8 9 7 8 6 7 5 6 4 5 3 4 2 3 1 2 1 195 1953 1956 1959 1962 1965 1968 1971 1974 1977 198 1983 1986 1989 1992 1998 21 24 27 21 195 1953 1956 1959 1962 1965 1968 1971 1974 1977 198 1983 1986 1989 1992 1998 21 24 27 21 Direct Indirect Direct Indirect Figuur 2 198 199 2 25 21 211 212 198 199 2 25 21 211 212 Samenstelling professionele direct beleggers vastgoed professionele beleggers Figuur 3 professionele beleggers 25 21 25 212 21 Beleggingsmaatschappijen 212 Beleggingsmaatschappijen 25 21 25 212 21 Overige 212 professionele belegger Overige professionele belegger 25 21 25 212 21 2 4 6 8 1 212 Woningen Kantoren en winkels Overig binnenland Buitenland 2 4 6 8 1 Woningen Kantoren en winkels Overig binnenland Buitenland in mrd euro 198 199 2 25 28 29 21 211 212 Woningen 5,9 7,9 9,2 11,3 17,7 18,7 15,4 13,9 12,7 11,9 12,2 Kantoren en winkels 3,8 6, 8,9 15,5 24,1 23,3 16,9 16,1 15,3 16, 15,3 Overig binnenland,7,8 1,5 1,4 2,4 2,3 2,2 2,1 2,1 2,1 2,1 Buitenland 2,3 4,2 8,9 9, 21,4 16,4 14, 13,6 16,1 15,9 15,2 12,6 18,9 28,5 37,2 65,6 6,6 48,5 45,9 46,3 45,8 44,7 Woningen 3,3 5,3 6,3 8,1 12,3 13,6 9,7 8,2 4,4 4,2 4,3 Kantoren en winkels 1,5 2,8 3,9 6,5 7,2 7,5 6, 5,8 4,2 4,1 3,4 Overig binnenland,2,4,5,9,7 1, 1,1 1, 1, 1,1 1,1 Buitenland 1,3 2,5 3,5 4, 3,1,8,2,2,2,2,2 6,3 1,9 14,2 19,4 23,3 22,9 17, 15,2 9,9 9,7 9,1 Woningen 2,5 2,5 2,7 3,1 5,1 4,1 4,9 4,9 4,8 4,6 4,4 Kantoren en winkels 1,9 2,6 4, 5, 7,6 7, 5,5 5,6 5,1 4,3 4,1 Overig binnenland,2,2,4,5,6,8,8,8,8,8,8 Buitenland,1,1,2,3,3 1,3 1,7 1,7 1,7 1,7 1,7 4,8 5,4 7,3 8,9 13,6 13,2 12,9 13, 12,4 11,4 11,1 Woningen,1,1,2,1,3 1,,8,8 3,5 3, 3,4 Kantoren en winkels,3,6,9 4, 9,3 8,7 5,4 4,8 6, 7,6 7,7 Overig binnenland,2,2,7,1 1,1,6,3,3,3,2,2 Buitenland,9 1,6 5,2 4,7 18,1 14,2 12, 11,7 14,2 13,9 13,3 1,5 2,6 7, 8,9 28,7 24,5 18,6 17,7 24, 24,8 24,6 1) In de totalen kunnen afrondingsverschillen voorkomen. Aantal professionele beleggers Bronnen en methodologie De groep verzekeraars in dit onderzoek bestaat uit levens- en schadeverzekeraars, natura-uitvaartverzekeraars en herverzekeraars die onder toezicht staan van De Nederlandsche Bank (DNB) en herverzekeraars en waarborgfondsen die niet onder toezicht staan. Herverzekeraars staan vanaf 211 onder toezicht bij DNB. De groep onder toezicht staande herverzekeraars is iets groter dan de tot en met 21 waargenomen niet onder toezicht staande herverzekeraars. De groep bestaat uit de onder toezicht van DNB staande bedrijfs-, ondernemings- en overige en uit niet onder toezicht staande instellingen, zoals VUT-fondsen. De uitkomsten van onder toezicht staande en verzekeraars tot en met 28 zijn gebaseerd op het jaartoezicht van DNB en vanaf 29 op de kwartaalstatistiek voor balansgegevens van en verzekeraars van DNB. Voor niet onder toezicht staande instituten bestaat de bron uit jaarverslagen. Voor beleggingsmaatschappijen bestaat de hoofdbron uit de kwartaalstatistiek van DNB voor de balans van beleggingsmaatschappijen. Jaarverslagen van beleggingsmaatschappijen worden als aanvullende bron gebruikt. De groep beleggingsmaatschappijen bestaat tot eind 28 uit de beleggingsmaatschappijen die vallen onder de Wet Toezicht. Twee groepen daarvan zijn niet meegeteld. Geldmarktfondsen maken deel uit van de banken, omdat de inleg daarin deel uitmaakt van de monetaire liquiditeitenmassa. die voor meer dan 5 procent in bezit zijn van een verzekeraar worden meegeconsolideerd bij de verzekeraars. DNB voerde begin 29 ingrijpende veranderingen door in zijn statistiek over de beleggingsmaatschappijen. De belangrijkste is de toevoeging van de institutionele beleggingsmaatschappijen, die werken voor één of enkele, verzekeraars en andere beleggingsmaatschappijen. Het CBS heeft vanwege zijn continuïteitsstrategie de daardoor ontstane breuk via een correctie ongedaan gemaakt. Dit betekent dat de beleggingen van de eind 28 al bestaande toegevoegde institutionele beleggingsmaatschappijen niet zijn meegenomen. Maar de mutaties in de beleggingen van deze al bestaande en de vanaf 29 nieuw opgerichte institutionele beleggingsmaatschappijen maken wel deel uit van de uitkomsten. Vastgoedbeleggingsmaatschappijen beleggen de hun toevertrouwde gelden voornamelijk in vastgoed. De overige Tabel 7 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Bedrijfs 92 1 12 12 12 13 13 96 95 87 82 77 74 Ondernemings* 883 85 811 811 722 683 65 64 547 479 419 364 327 Overige onder toezicht staande 16 16 16 13 15 14 14 13 14 13 13 13 13 Niet onder toezicht staande 91 91 9 86 82 8 76 73 63 58 57 49 46 182 157 119 112 921 88 843 786 719 637 571 53 46 Levensverzekeraars 18 15 98 87 85 77 76 73 67 62 5 44 43 Schadeverzekeraars** 582 548 521 246 237 234 254 243 234 225 213 183 167 Herverzekeraars 15 12 Niet onder toezicht staande 64 65 65 6 55 54 47 45 45 44 44 35 34 verzekeraars verzekeraars 754 718 684 393 377 365 377 361 346 331 37 277 256 *** 317 297 317 315 38 283 269 265 1355 1388 1416 1486 1517 2153 272 22 172 166 1528 1489 1412 242 2356 2294 2266 2233 * Hierin zijn begrepen vele kleine ondernemings die zich volledig herverzekerd hebben. ** Daling in 23 hoofdzakelijk het gevolg van ontbreken van vrijgestelde onderlinge waarborgmaatschappijen. *** Stijging in 28 door vernieuwing in de DNB-statistieken over beleggingsinstellingen. beleggingsmaatschappijen beleggen in aandelen, obligaties, derivaten, liquide middelen of een in combinatie. Tot de directe vaste eigendommen wordt het vastgoed gerekend waarover de instelling zeggenschap heeft. De indirecte vaste eigendommen bestaan uit participaties in zowel Nederlandse (o.a. Corio, Vastned, Wereldhave) als buitenlandse beleggers. Een deel van de door beleggingsmaatschappijen beheerde vermogens is ingebracht door professionele beleggers. Dit deel kan worden gezien als een dubbeltelling. Dit is enorm toegenomen van 33, miljard euro in 28 naar 256,4 miljard euro in 29, en vervolgens doorgestegen naar 382,7 miljard euro in 212. Van de totale beleggingen van professionele beleggers in 212 van 1.821,5 miljard euro is dus 382,7 miljard euro in bezit van professionele beleggers zelf. Voor beleggingen in vastgoed geldt hetzelfde. Hiervan heeft 14,4 miljard euro in 28, 29,8 miljard euro in 29, 41,4 miljard euro in 21, 53,3 miljard euro in 211 en 61,7 miljard euro in 212 betrekking op Nederlandse beleggingsmaatschappijen. Van het totale vastgoedbezit in 212 van 168, miljard euro is dus 61,7 miljard euro in bezit van Nederlandse professionele beleggers zelf.
www.vastgoedmarkt.nl oktober 213 Vastgoedmarkt 47 beleggingen achtergrond herwaarderingen, die groter zijn dan de netto aankopen van,4 miljard euro in 212 zodat ook de absolute omvang in het directe vastgoedbezit met 1,1 miljard euro is gedaald. Zie tabellen 2 en 5 Het belang van aandelen exclusief indirect vastgoed in de beleggingsportefeuille van de Nederlandse professionele beleggers is in 212 licht gestegen van 43,1 procent naar 43,3 procent van de totale beleggingen. Het belang van obligaties in de beleggingsportefeuille is toegenomen van 32,1 procent naar 32,8 procent; dat van financiële derivaten van 3,6 procent naar 3,8 procent. Beleggingen buitenland De beleggingen van Nederlandse professionele beleggers in het buitenland zijn in 212 gestegen van 849 naar 974 miljard euro. Als wordt gekeken naar de samenstelling van deze beleggingen, dan valt direct op dat aandelen en obligaties beeldbepalend zijn. Samen vormen zij 9 procent van de buitenlandse beleggingen. Op gepaste afstand vormt vastgoed, het betreft hier zowel direct als indirect vastgoed, de derde grootste post in de buitenlandse beleggingen. Het aandeel daarvan in de totale buitenlandse beleggingen is gedaald van 13, procent aan het eind van via 6,1 procent aan het eind van 24 naar 7,5 procent aan het eind van 212. Vooral buitenlands direct vastgoed heeft een teruglopend aandeel. Zie tabel 3 Van direct naar indirect De verschuiving binnen de vastgoedbeleggingen van professionele beleggers van direct naar indirect vastgoed gaat ook in 212 verder. Aan het eind van 198 maakt indirect vastgoed nog een bescheiden 2,9 procent uit van het totale vastgoed. Aan het eind van 212 is dit opgelopen tot 73,4 procent. hebben een grote bijdrage in deze ontwikkeling, hun indirect vastgoed als deel van het totale vastgoed is toegenomen van 4,9 procent aan het eind van 198 via 76,4 procent aan het eind van 29 naar 89,5 procent aan het eind van 212. Zie tabel 4 en figuur 2 Een belangrijk deel van het indirect vastgoed betreft buitenlandse vastgoedbeleggingsmaatschappijen. Voor het totaal van de professionele beleggers heeft 47,2 procent van het indirect vastgoed aan het eind van 212 betrekking op buitenlandse vastgoedbeleggingsmaatschappijen. Voor beleggingsmaatschappijen bestaat 93,9 procent van het indirect vastgoed uit buitenlandse vastgoedbeleggingsmaatschappijen. Voor is dit 21,5 procent; het percentage is vanaf 29 gedaald doordat enkele hun vastgoed hebben ondergebracht in participaties in Nederlandse beleggingsmaatschappijen die ze zelf hebben opgericht. Ook verzekeraars beleggen voornamelijk in Nederlandse vastgoedbeleggingsmaatschappijen. Hier is 28,2 procent van het indirect vastgoed buitenlands. Overigens hebben ook belangen in Nederlandse beleggingsmaatschappijen voor een deel toch betrekking op buitenlands vastgoed. Aan het eind van 212 heeft 93,9 procent van het indirect vastgoed en 54, procent van het directe vastgoed van Nederlandse beleggingsmaatschappijen betrekking op het buitenland. De waarde van het direct vastgoed van professionele beleggers is in 212 gedaald van 54,8 naar 44,7 miljard euro. De netto aankopen voor het totaal van de professionele beleggers bedragen,4 miljard euro in 212, waarbij beleggingsmaatschappijen voor,8 miljard euro netto hebben gekocht, en voor,3 miljard euro verkocht. Zie tabel 5 In de eerste helft van 213 is de omvang van direct vastgoed licht gestegen van 44,7 naar 44,9 miljard euro. Netto aankopen door verzekeraars worden gecompenseerd door negatieve herwaarderingen. Soorten direct vastgoed Het binnenlands directe vastgoed van de professionele beleggers bestaat vooral uit woningen en kantoren/winkels. Deze twee samen vertegenwoordigen vanaf 198 tussen 6,5 en 76,5 procent van het totale directe vastgoed. Het overig binnenlands directe vastgoed vormt de afgelopen jaren ongeveer 4 procent van het totaal en bestaat uit garages, parkeerterreinen, bungalowparken en grond. Het buitenlands deel van het direct vastgoed schommelt vanaf 198 tussen 18,1 en 34,9 procent; van het buitenlands deel is geen verdeling bekend over woningen; kantoren en winkels; overig. Zie tabel 6 en figuur 3 De verdeling naar soorten is sterk verschillend per groep professionele beleggers. Voor beleggingsmaatschappijen geldt dat het direct vastgoed voor meer dan de helft buitenlands vastgoed betreft en dat het binnenlands vastgoed vooral bestaat uit kantoren/winkels. De overige professionele beleggers hebben relatief veel minder buitenlands vastgoed, en het binnenlands vastgoed bestaat veel meer uit woningen. Over de auteur Drs. John Gebraad is als statistisch onderzoeker werkzaam bij het CBS, sector Nationale rekeningen. Noten 1) De uitkomsten in de tabellen (exclusief de balansmutaties) hebben betrekking op balansstanden aan het eind van het jaar of kwartaal. 2) De dekkingsgraad geeft aan hoe groot de beleggingen zijn in verhouding tot de pensioenverplichtingen. Meer informatie JGBD@CBS.nl Beleggingen namen met 131 miljard euro toe beleggingen / onderzoek / vastgoedmarkt Vastgoedbeleggingen grote instituten in 212 Boekwinsten vergroten vastgoedbezit grootste fors De positie van binnen grote institutionele vastgoedbeleggers wordt steeds dominanter. Dat blijkt uit jaarlijks onderzoek van Vastgoedmarkt, uitgevoerd door adviseur Hans Funken. De waarde van het vastgoedvermogen van alle grote instituten groeide in 212 met 7,3 miljard euro, van 91,1 miljard euro per einde 211 naar 98,4 miljard euro per ultimo 212. De groei van het vastgoedvermogen vond bijna geheel plaats bij. Hun vastgoedbelang nam in 212 toe met 11,4 procent. Het aandeel van de in het vastgoedbezit van alle grote institutionele beleggers samen is nu 85 procent. Hans Funken De totale waarde van het vastgoedvermogen (1) van alle grote institutionele vastgoedbeleggers (2) groeide in het achterliggende jaar met 7,3 miljard euro, van 91,1 miljard euro per einde 211 naar 98,4 miljard euro per ultimo 212. Dat is een toename met 8, procent. Deze gezien de marktomstandigheden verrassende groei vond overigens geheel plaats bij de ; bij deze beleggers nam het vastgoedbezit toe van 74,6 miljard euro tot 83,1 miljard euro, een groei met 8,5 miljard euro of plus 11,4 procent. Bij de (bank-) verzekeraars was opnieuw sprake van een afname, nu met 1,2 miljard euro, van 16,5 miljard euro naar 15,3 miljard euro of min 7,4 procent. Maar ook binnen de groep van was de ontwikkeling van het vastgoedbelang erg ongelijk, zij het nog steeds in positieve zin. Bij de vijf grootste (met een vastgoedbezit per ultimo 212 van meer dan 2, miljard euro) nam de omvang van de vastgoedportefeuilles toe van in totaal 56,6 miljard euro tot 64,5 miljard euro, dat is een groei met 7,9 miljard euro of plus 13,9 procent; bij de twaalf grootste (met een vastgoedwaarde van meer dan 1, miljard euro per ultimo 212) was sprake van een toename met 8,3 miljard euro, van 65,5 miljard euro naar 73,8 miljard euro, dat is plus 12,7 procent. Bij alle overige 23 was de groei van het vastgoedbezit zo goed als verwaarloosbaar: van 9,2 miljard euro naar 9,3 miljard euro, een toename met minder dan,2 miljard euro of plus 1,9 procent. De twee grootste vergrootten hun vastgoedbelang in het afgelopen jaar het meest: het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP) met 4,8 miljard euro tot 33,7 miljard euro (plus 16,6 procent) en het Pensioenfonds Zorg & Welzijn met 2,6 miljard euro tot 18,5 miljard euro (plus 16,7 procent). Bij de meeste overige was sprake van een beperkte toename (van enkele miljoenen euro s tot in een enkel geval ongeveer 2 miljoen euro) of liep het vastgoedbezit in lichte mate terug, het meest nog bij het Spoorwegpensioenfonds (9 miljoen euro, is min 6,8 procent), het Pensioenfonds PostNL (TNT) met 8 miljoen euro of min 12,2 procent en het Pensioenfonds KPN (9 miljoen euro, is min 15,5 procent). Bij de (bank-)verzekeraars was over vrijwel de hele lijn sprake van een terugloop; de ING Groep verkleinde het vastgoedbelang het meest, met 66 miljoen euro tot 4,9 miljard euro, dat is min 11,9 procent. Alleen bij ASR Nederland liep het vastgoedvermogen nog in lichte mate op, met 9 miljoen euro (is plus 4,9 procent). Intussen wordt de positie van de binnen de groep grote institutionele vastgoedbeleggers steeds dominanter. Schommelde het aandeel van de in het vastgoedvermogen van alle grote beleggers bij elkaar tot ongeveer het jaar 2 rond 65 procent (ongeveer 66 procent in, 63 procent in 199, 62 procent in en 7 procent in 2), daarna loopt dit aandeel aanmerkelijk op: ongeveer 75 procent in 25, 8 procent in 21 en 85 procent in 212. Een soortgelijke ontwikkeling doet zich voor binnen de groep van voor wat betreft het aandeel van het ABP en het Pensioenfonds Zorg & Welzijn hierin. Bedroeg het aandeel van deze twee veruit grootste institutionele vastgoedbeleggers tot ongeveer rond 45 procent (ongeveer 42 procent in, 41 procent in 199, 45 procent in ), daarna loopt ook dit aandeel flink op: ongeveer 57 procent in 2, 56 procent in 25, 59 procent in 21 en 63 procent in 212. Het ABP alleen al bezit nu meer dan 4 procent van het vastgoedvermogen van alle samen en meer dan een derde van het vastgoedbezit van alle grote institutionele vastgoedbeleggers bij elkaar. Zie tabel A (3) en figuur 1. Meer indirect vastgoed Binnen de vastgoedportefeuilles van de (4) zette de al langer aan de gang zijnde verschuiving van het direct gehouden vastgoed naar het indirecte vastgoed ook in het achterliggende jaar verder door, met overigens een onderbreking in 28 (begin huidige crisis met onder meer grote verliezen op beursgenoteerd, dus indirect vastgoed). Het aandeel van het indirect gehouden vastgoed in de totale vastgoedwaarde kwam in 212 uit op 8,4 procent, de hoogste waarneming sedert het begin van dit deelonderzoek (1999). Intussen heeft ruim de helft van de het vastgoedvermogen geheel of vrijwel geheel in de indirecte sfeer ondergebracht. Daar staat een groep van vooral grotere tegenover die vanouds een grote voorkeur heeft voor beleggen in direct vastgoed. Vooral geldt dat voor de Bouwnijverheid (van de vastgoedportefeuille bestaat 7 procent uit direct gehouden vastgoed), Metaal en Techniek (69 procent), Landbouw (87 procent) en het Spoorwegpensioenfonds (88 procent). Van de met een absoluut gezien kleiner vastgoedbelang kunnen hier ook nog worden genoemd de Shell (1 procent), Slagersbedrijf (98 procent) en Koopvaardij (91 procent). Zie tabel B en figuur 2 (5). Stijging beursgenoteerd vastgoed Het aan een of meer effectenbeurzen genoteerde vastgoedbelang liep in het achterliggende jaar, relatief gezien, in lichte mate op en bedroeg per einde 212 43,9 procent van het totale indirecte vastgoedbezit. Sedert 28 ligt dit aandeel (ruim) onder de 5 procent, met als dieptepunt 34,7 procent in 28 (zie hiervoor). In de jaren daarvoor, tussen 1999 en 28, lag het beursgenoteerde deel steeds ruim boven de helft van het indirect gehouden vastgoed. Een hoogtepunt werd bereikt in het jaar 2 met 79,6 procent. In absolute zin liep het beursgenoteerde deel in 212 eveneens op en kwam op ruim 29 miljard euro, het hoogste sedert 1999 geregistreerde
48 Vastgoedmarkt oktober 213 www.vastgoedmarkt.nl achtergrond beleggingen en (bank-)verzekeraars: balanswaarde vastgoed a), 23-212 ( in mln euro) Tabel A 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 1 ABP b) 16.528 19.741 23.451 26.436 22.318 18.675 2.546 25.92 28.96 33.711 2 Zorg & Welzijn b) 6.59 6.49 8.198 1.847 12.654 1.687 13.568 15.394 15.882 18.531 3 Bouwnijverheid 4.785 4.825 5.75 5.713 5.853 5.741 5.11 5.211 5.552 5.636 4 Metaal en Techniek b) 2.354 2.866 3.51 4.75 4.297 3.774 3.66 4.228 4.421 4.552 5 Metalektro 1.631 1.655 1.576 1.481 1.614 1.673 1.664 1.748 1.842 2.4 6 Landbouw 1.36 1.444 1.536 1.64 1.779 1.913 1.876 1.858 1.8 1.86 7 KLM c) 94 986 1.25 1.571 1.178 966 1.24 1.422 1.45 1.545 8 Grafische Bedrijven b) 43 478 68 74 729 847 894 1.328 1.228 1.319 9 Artsen d) 299 436 72 1.127 1.341 1.169 914 999 1.117 1.274 1 Spoorwegen 1.348 1.318 1.228 1.174 1.362 1.45 1.348 1.356 1.33 1.214 11 Rabobank 421 493 528 687 744 791 787 95 1.32 1.68 12 ING 525 74 887 1.112 1.12 842 796 1.89 979 1.61 13 Shell * * * * * 12 12 248 464 632 14 Woningcorporaties 221 34 431 587 671 476 471 515 567 567 15 Detailhandel 468 466 485 69 77 79 624 616 619 56 16 PostNL (TNT) 293 299 321 45 54 455 434 631 629 552 17 KPN 3 318 341 48 56 451 429 537 562 475 18 Slagersbedrijf 357 381 413 441 58 489 492 476 487 473 19 Hoogovens 425 411 42 474 556 493 437 47 475 473 2 Schildersbedrijf b) 379 383 42 48 438 44 49 442 461 465 21 Horeca & Catering 128 185 173 213 252 21 282 373 41 448 22 Vervoer 375 451 547 615 67 516 423 417 417 46 23 Werk en (re-)integratie * 27 322 478 493 41 297 317 382 43 24 APF (AkzoNobel) 39 359 453 588 539 389 41 42 383 4 25 PNO Media 321 348 368 364 378 355 392 314 36 382 26 Fysiotherapeuten * 135 194 233 31 316 292 333 357 372 27 Philips 1.552 1.348 1.27 1.37 388 126 326 256 284 365 28 Architectenbureaus b) 271 27 296 329 353 359 362 352 352 362 29 Progress (Unilever) 587 548 552 551 587 58 239 231 221 331 3 ABN Amro - - - - 252 312 351 379 395 298 31 Wonen * * * * * * 174 173 235 294 32 Koopvaardij 452 484 517 598 53 471 377 349 32 292 33 UWV 274 313 328 48 435 47 388 328 328 263 34 DSM 218 26 24 312 233 145 182 221 219 259 35 Ahold 17 147 181 231 217 172 179 233 224 251 e) 43.717 48.216 56.197 65.262 63.326 55.771 59.34 68.621 72.785 81.135 1 ING Groep 1.118 12.223 1.924 13.351 11.912 1.496 9.23 7.467 5.575 4.914 2 Aegon 2.266 2.184 2.423 2.584 2.884 2.911 2.966 3.181 3.171 2.986 3 Delta Lloyd 1.885 1.88 1.878 2.232 2.331 2.57 2.599 2.559 2.578 2.28 4 ASR Nederland - - - - 1.888 2.94 2.294 2.78 1.747 1.833 5 Achmea (Eureko) f) 1.945 2.2 2.32 2.259 2.19 2.14 1.781 1.775 1.627 1.522 6 Dela g) 712 771 83 1.12 1.7 1.226 1.212 1.313 1.312 1.316 7 SNS Reaal Groep 356 319 325 334 468 539 475 469 468 4 h) 17.282 19.379 18.412 21.772 2.855 19.756 18.56 16.764 14.731 13.418 a) Vastgoed: direct vastgoed (inclusief gebouwen en terreinen voor/in eigen gebruik), indirect vastgoed (vastgoeddeelnemingen, vastgoedparticipaties, aandelen in vastgoedbeleggingsfondsen) en infrastructuur, voor zover althans beleggingen hierin door het betreffende fonds onder vastgoedbeleggingen worden gerubriceerd.b) Inclusief beleggingen in infrastructuur. c) Drie fondsen: Pensioenfonds Vliegend Personeel KLM, Algemeen Pensioenfonds KLM en Pensioenfonds KLM-Cabinepersoneel. d) Twee fondsen: Pensioenfonds Huisartsen en Pensioenfonds Medisch Specialisten. e) Exclusief de onvolledige reeksen Shell, Werk en (re-)integratie, Fysiotherapeuten, ABN Amro en Wonen. f) Het jaarverslag 212 geeft geen toelichting op de balanspost property for own use and equipment ; waarde gebouwen en terreinen voor/in eigen gebruik gesteld op 35 (211: 384). g) Exclusief onroerende zaken in eigen gebruik : crematoria en uitvaartcentra. h) Exclusief de onvolledige reeks ASR Nederland. * Onbekend. bedrag. Overigens heeft meer dan de helft van de geen of nauwelijks beursbelangen en brengen de fondsen het indirect gehouden vastgoed vaker onder in ad hoc samenwerkingsverbanden of in door grote(re) vermogensbeheerders geïnitieerde besloten beleggingsvehikels. Per einde van het afgelopen jaar bedroeg dit deel van het vastgoed 56,1 procent van het totale indirecte vastgoed, iets lager dan het jaar daarvoor (59,6 procent). In absolute zin liep het evenwel duidelijk op, van bijna 35 miljard euro in 211 naar bijna 37,5 miljard euro in 212 (6). Van het totale door de per ultimo 212 in vastgoed belegde vermogen (83,1 miljard euro) was 37,4 miljard euro (45 procent) ondergebracht in de indirecte, nietbeursgenoteerde sfeer, 29,2 miljard euro of 35 procent in beursbelangen en het restant (16,5 miljard euro, is 2 procent) in direct, meestal in Nederland gelegen vastgoed. Zie tabel C en figuur 3 (7). Ingezakt handelsvolume Het handelsvolume (8), de som van alle aankopen/investeringen en verkopen/desinvesteringen bij elkaar, bedroeg in het afgelopen jaar niet meer dan ongeveer 22 miljard euro bij de en 1,5 miljard euro bij de (bank-)verzekeraars (9). Dit is het op een na laagste niveau van de afgelopen tien jaar. In 29 beliep de handelsomvang nog meer dan 6 miljard euro bij de en bijna 3 miljard euro bij de (bank-)verzekeraars. Het ABP en de Zorg & Welzijn en Metaal en Techniek waren de enige beleggers met een transactievolume van meer dan 1 miljard euro. Het ABP kwam uit op 9,9 miljard euro, het Pensioenfonds Zorg & Welzijn op 5, miljard euro en het Pensioenfonds Metaal en Techniek op 2, miljard euro. Deze drie fondsen namen daarmee 76 procent van het totale activiteitenniveau van de voor hun rekening en 72 procent van het transactieniveau van alle grote institutionele vastgoedbeleggers bij elkaar. Bij tien en twee (bank-)verzekeraars bedroeg de handelsomvang minder dan 5 miljoen euro. Forse boekwinsten De waardeherzieningen (1), dus de uitkomsten van de optelsom van herwaarderingen, valuta- en beurskoersverschillen, resulteerden in het voorbije jaar bij de in een positief resultaat van 5,3 miljard euro en bij de (bank-) verzekeraars in een negatief bedrag van,4 miljard euro. Terwijl bijna de helft van de en alle (bank-)verzekeraars op hun vastgoedportefeuille moesten Vastgoedbezit groeit met 11,4 procent afboeken, behaalden het ABP en het Pensioenfonds Zorg & Welzijn heel opmerkelijke boekwinsten van respectievelijk 3,3 miljard euro en 2, miljard euro. Beide fondsen konden fors bijschrijven op hun beursgenoteerde vastgoedbeleggingen (de tactische vastgoedportefeuille van het ABP en het publieke vastgoed bij het Pensioenfonds Zorg & Welzijn). De bij- en afschrijvingen van de overige hielden elkaar min of meer in evenwicht (plus,1 miljard euro). Dit betekent dat de eerder voor het achterliggende jaar gesignaleerde toename van het vastgoedbezit bij de (7,9 miljard euro voor de vijf grootste, 8,3 miljard euro voor de twaalf grootste en 8,5 miljard euro voor alle samen) voor ongeveer twee derde deel (voor respectievelijk 66 procent, 64 procent en 62 procent) bepaald werd door bijboekingen van vooral de twee grootste vastgoedbeleggers en voor slechts ongeveer een derde deel door een positief investeringsniveau. Dit beeld vertoont veel gelijkenis met de uitkomsten van enkele jaren terug, maar vooral met die van de jaren 24 tot en met 26. Ook toen werd de groei van de waarde van de vastgoedportefeuilles van de niet bepaald door een aankoopoverschot, maar voor het grootste deel of zelfs geheel door bijschrijvingen van soms ongekende omvang: in 21 bedroeg de som van bijboekingen 5,8 miljard euro (dat is 59 procent van de totale waardestijging van het vastgoedbezit in dat jaar), in 26 was dat 1,2 miljard euro (meer dan de waardegroei van het vastgoedvermogen), in 25 6,5 miljard euro (8 procent) en in 24 4,3 miljard euro (96 procent). Zie tabel D en figuur 4. Volume en waardeverandering Het verloop van de balanswaarden van de vastgoedbezittingen van de grote institutionele vastgoedbeleggers over de laatste ruim 25 jaar wijst uit dat de handelsactiviteiten vooral vanaf ongeveer 22 een hoge vlucht hebben genomen, althans bij de. Bedroeg het activiteitenniveau van de in de periode -21 ongeveer 51 miljard euro, in de elf jaar daarna, dus van 22 tot en met 212, steeg het handelsvolume naar 345 miljard euro, nagenoeg een verzevenvoudiging derhalve. Vooral in 29 was de handelsomvang zeer hoog: in dat jaar bedroeg het totale bedrag aan aankopen plus verkopen meer dan 6 miljard euro. Het afgelopen jaar echter zakte het transactievolume naar eerder vermelde ongeveer 22 miljard euro, niet meer dan ongeveer twee derde van het rekenkundig gemiddelde over de tien daaraan voorafgaande jaren. Bij de (bank-)verzekeraars is het beeld overigens duidelijk gelijkmatiger. In de periode -21 bereikte het handelsniveau bij deze beleggers een niveau van ongeveer 32 miljard euro, in de periode daarna beliep het ongeveer 43 miljard euro. Ook hier vertoonde het voorbije jaar weinig activiteiten: ongeveer 1,5 miljard euro, niet meer dan ongeveer een derde van het rekenkundig gemiddelde over de tien daaraan voorafgaande jaren. Ook blijkt dat de bijdrage van de post herwaarderingen, valuta- en beurskoersverschillen op de groei van de vastgoedportefeuilles van de grote institutionele vastgoedbeleggers over een lange termijn bezien zeer wezenlijk is. Wordt geabstra-
www.vastgoedmarkt.nl oktober 213 Vastgoedmarkt 49 beleggingen achtergrond : balanswaarde vastgoed, verdeeld naar direct en indirect vastgoed, 28-212 ( in mln euro) Tabel B 28 29 21 211 212 Direct Indirect Direct Indirect Direct Indirect Direct Indirect Direct Indirect 1 ABP 89 18.586 18.675 296 2.25 2.546 414 25.56 25.92 568 28.338 28.96 62 33.19 33.711 2 Zorg & Welzijn 437 1.25 1.687 568 13. 13.568 752 14.642 15.394 953 14.929 15.882 1.626 16.95 18.531 3 Bouwnijverheid 4.642 1.99 5.741 4.111 99 5.11 4.3 1.181 5.211 3.992 1.56 5.552 3.942 1.694 5.636 4 Metaal en Techniek 3.89 685 3.774 2.761 899 3.66 3.84 1.144 4.228 3.291 1.13 4.421 3.138 1.414 4.552 5 Metalektro 1.518 155 1.673 1.455 29 1.664 1.49 339 1.748 1.324 518 1.842 1.236 84 2.4 6 Landbouw 1.96 7 1.913 1.699 177 1.876 1.678 18 1.858 1.639 161 1.8 1.617 243 1.86 7 KLM 966 966 1.24 1.24 1.422 1.422 1.45 1.45 1.545 1.545 8 Grafische Bedrijven 149 698 847 122 772 894 11 1.227 1.328 8 1.148 1.228 56 1.263 1.319 9 Artsen 1.169 1.169 914 914 999 999 1.117 1.117 1.274 1.274 1 Spoorwegen 1.245 25 1.45 1.26 142 1.348 1.213 143 1.356 1.14 163 1.33 1.68 146 1.214 11 Rabobank 52 271 791 51 277 787 631 274 95 645 387 1.32 636 432 1.68 12 ING 842 842 796 796 1.89 1.89 979 979 1.61 1.61 13 Shell 12 12 12 12 248 248 464 464 632 632 14 Woningcorporaties 476 476 471 471 515 515 567 567 567 567 15 Detailhandel 56 149 79 411 213 624 4 216 616 378 241 619 215 345 56 16 PostNL (TNT) 33 422 455 32 42 434 6 625 631 5 624 629 5 547 552 17 KPN 31 42 451 29 4 429 5 532 537 5 557 562 5 47 475 18 Slagersbedrijf 45 39 489 456 36 492 443 33 476 445 42 487 463 1 473 19 Hoogovens 493 493 437 437 47 47 475 475 473 473 2 Schildersbedrijf 44 44 49 49 442 442 461 461 465 465 21 Horeca & Catering 21 21 282 282 373 373 41 41 448 448 22 Vervoer 18 336 516 172 251 423 169 248 417 171 246 417 165 241 46 23 Werk en (re-)integratie 41 41 297 297 317 317 382 382 43 43 24 APF (AkzoNobel) 389 389 41 41 42 42 383 383 4 4 25 PNO Media 355 355 392 392 314 314 36 36 382 382 26 Fysiotherapeuten 73 243 316 7 222 292 95 238 333 9 267 357 113 259 372 27 Philips 126 126 326 326 256 256 23 54 284 225 14 365 28 Architectenbureaus 273 86 359 244 118 362 253 99 352 246 16 352 237 125 362 29 Progress (Unilever) 58 58 214 25 239 6 171 231 221 221 331 331 3 ABN Amro 312 312 351 351 379 379 395 395 298 298 31 Wonen * * * * * * 128 45 173 184 54 235 219 75 294 32 Koopvaardij 437 34 471 377 377 349 349 289 31 32 267 25 292 33 UWV 83 324 47 81 37 388 79 249 328 78 25 328 11 252 263 34 DSM 145 145 182 182 221 221 219 219 259 259 35 Ahold 172 172 179 179 233 233 224 224 251 251 a) 16.433 4.379 56.812 15.152 44.834 59.986 15.675 54.223 69.898 16.33 58.35 74.383 16.259 66.581 82.84 In % 28,9 71,1 1, 25,3 74,7 1, 22,4 77,6 1, 21,6 78,4 1, 19,6 8,4 1, a) Exclusief de onvolledige reeks Wonen. : balanswaarde indirect vastgoed, verdeeld naar beurs en niet-beurs, 28-212 (in mln euro) Tabel C 28 29 21 211 212 Beurs Niet-beurs Beurs Niet-beurs Beurs Niet-beurs Beurs Niet-beurs Beurs Niet-beurs 1 ABP 7.632 1.954 18.586 11.547 8.73 2.25 13.951 11.555 25.56 13.893 14.445 28.338 17.24 15.95 33.19 2 Zorg & Welzijn 3.838 6.412 1.25 6.722 6.278 13. 7.264 7.378 14.642 6.464 8.465 14.929 8.196 8.79 16.95 3 Bouwnijverheid 1.99 1.99 99 99 1.181 1.181 1.56 1.56 1.694 1.694 4 Metaal en Techniek 685 685 448 451 899 713 431 1.144 679 451 1.13 898 516 1.414 5 Metalektro 155 155 6 23 29 9 33 339 11 57 518 84 84 6 Landbouw 7 7 7 17 177 8 172 18 13 148 161 31 212 243 7 KLM 394 572 966 578 446 1.24 84 618 1.422 666 739 1.45 781 764 1.545 8 Grafische Bedrijven 115 583 698 219 553 772 293 934 1.227 125 1.23 1.148 153 1.11 1.263 9 Artsen 191 978 1.169 161 753 914 172 827 999 186 931 1.117 357 917 1.274 1 Spoorwegen 57 148 25 4 138 142 143 143 163 163 146 146 11 Rabobank 8 191 271 64 213 277 7 267 274 387 387 432 432 12 ING 335 57 842 377 419 796 45 639 1.89 163 816 979 2 861 1.61 13 Shell 14 Woningcorporaties 82 394 476 12 351 471 129 386 515 129 438 567 156 411 567 15 Detailhandel 114 35 149 7 26 213 2 214 216 1 231 241 1 231 241 16 PostNL (TNT) 12 41 422 16 386 42 225 4 625 199 425 624 163 384 547 17 KPN 9 411 42 13 387 4 132 4 532 131 426 557 87 383 47 18 Slagersbedrijf 39 39 36 36 33 33 42 42 1 1 19 Hoogovens 493 493 437 437 47 47 34 441 475 43 43 473 2 Schildersbedrijf 44 44 49 49 442 442 461 461 465 465 21 Horeca & Catering 94 116 21 172 11 282 24 133 373 276 134 41 313 135 448 22 Vervoer 336 336 251 251 248 248 246 246 241 241 23 Werk en (re-)integratie 74 327 41 297 297 317 317 382 382 43 43 24 APF (AkzoNobel) 12 287 389 145 265 41 139 263 42 122 261 383 155 245 4 25 PNO Media 53 32 355 95 297 392 7 37 314 5 355 36 11 371 382 26 Fysiotherapeuten 243 243 222 222 238 238 267 267 259 259 27 Philips 54 54 14 14 28 Architectenbureaus 86 86 118 118 3 96 99 5 11 16 4 121 125 29 Progress (Unilever) a) 8 17 25 57 114 171 74 147 221 11 221 331 3 ABN Amro 14 298 312 32 319 351 6 319 379 78 317 395 298 298 31 Wonen * * * * * * 45 45 54 54 75 75 32 Koopvaardij 34 34 31 31 25 25 33 UWV 3 321 324 4 33 37 6 243 249 16 234 25 26 226 252 34 DSM 11 35 145 148 34 182 187 34 221 184 35 219 227 32 259 35 Ahold 28 144 172 47 132 179 92 141 233 76 148 224 1 151 251 b) 14.61 26.318 4.379 2.976 23.858 44.834 24.983 29.24 54.223 23.581 34.769 58.35 29.225 37.356 66.581 In % 34,8 65,2 1, 46,8 53,2 1, 46,1 53,9 1, 4,4 59,6 1, 43,9 56,1 1, a) Verdeling beurs/niet-beurs onbekend; gesteld op 1/3 beurs en 2/3 niet-beurs. b) Exclusief de onvolledige reeks Wonen. Aandeel vastgoedvermogen nu 85 procent
9 8 5 Vastgoedmarkt oktober 213 www.vastgoedmarkt.nl achtergrond beleggingen en (bank-)verzekeraars: mutaties balanswaarde vastgoed in 211 en 212 (in mln euro) Tabel D Balanswaarde vastgoed 21 7.71 17.458 13.277 45-39 74.618 12.498 9.567 5.322 263 83.134 9 8 1 ING Groep 7.467 213 49-237 -1.378 5.575 116 431-136 -21 4.914 7 2 Aegon 3.181 91 175-22 96 3.171 111 296-71 71 2.986 3 Delta Lloyd 2.559 78 5-44 -1 2.578 42 6 126-17 -17 2.28 4 ASR Nederland 2.78 9 389-5 -27 1.747 196 5 58-17 -35 1.833 5 Achmea (Eureko) a) 1.775-148 1.627-15 1.522 4 6 Dela 1.313 11 3-9 1.312 44 2-38 1.316 7 SNS Reaal Groep 469 27 13-14 -1 468 21 3 12-45 -32 4 18.842 51 1.75-331 -1.468 16.478 53 2 925-414 -418 15.251 a) Verloop onbekend; balanswaardeverschillen verwerkt onder overige mutaties. en (bank-)verzekeraars: mutaties balanswaarde vastgoed, -212 a) Aankopen/investeringen Aankopen/ investeringen Verkopen/ desinvesteringen Herwaarderigen/valuta-/ beurskoersverschillen -21 3.8 2.65 9.15-1.35 19.5 12.45 3.6 22 14.7 13.9 9-1.35-1. 1.95 9 1.55-1 9 23 15.65 15.5 1.3-35 2.1 direct 2.2 35-1.75 8 8 24 12. 12.95 4.3-15 1.95 indirect 2. 3 5 25 11.3 9.75 7 6.45 1 2.65 7 2. 95-1.2 26 18.1 16.9 6 1.2-2.45 3.85 6 2.55 5 1.9 27 2.25 17.4-3.25-6 3.15 2.35 25-1.95 5 5 28 18.25 1.85-15.1 35 3.5 2.5-1. -8 29 32.5 28.85 4 1-3 1.3 4 1.55-85 -45 21 13.65 1.25 3 5.8 75 3 1.3 45-1.4 211 17.5 13.3 4-5 5 1.1-35 -1.45 2 2 212 12.5 9.55 5.3 25 55 95-4 -4 217.2 179.85 1 23.3-5.55 41.75 1 32.5 3.7-6.1 a) In totalen, afgerond op 5 mln euro; -1999: guldens omgerekend in euro. Verkopen/ desinvesteringen Herwaarderingen/valuta-/ beurskoersverschillen Overige mutaties Balanswaarde vastgoed 211 Aankopen/ investeringen Overig Aankopen/ investeringen Verkopen/ desinvesteringen 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Verkopen/ desinvesteringen 1 Herwaarderingen/valuta-/ beurskoersverschillen 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Herwaarderigen/valuta-/ beurskoersverschillen Overige mutaties Balanswaarde vastgoed 212 1 ABP 25.92 12.279 9.8 16-373 28.96 5.623 4.243 3.254 171 33.711 2 Zorg & Welzijn 15.394 477 228 239 15.882 2.824 2.146 1.971 18.531 3 Bouwnijverheid 5.211 38 168 53 76 5.552 346 159-13 5.636 4 Metaal en Techniek 4.228 65 416 4 4.421 938 1.62 247 8 4.552 5 Metalektro 1.748 237 136-7 1.842 393 147-48 2.4 6 Landbouw 1.858 43 33-68 1.8 146 13-73 1.86 7 KLM 1.422 136 164 11 1.45 141 173 172 1.545 8 Grafische Bedrijven 1.328 253 47 54 1.228 98 21 14 1.319 9 Artsen 999 182 16 26 16 1.117 437 297 21-4 1.274 1 Spoorwegen 1.356 3 6 4 1.33 5 2-74 1.214 11 Rabobank 95 133 11 5 1.32 113 25-52 1.68 12 ING 1.89 47 617 37 979 158 125 49 1.61 13 Shell a) 248 216 464 168 632 14 Woningcorporaties 515 163 147 36 567 36 58 22 567 15 Detailhandel 616 924 98-16 3 619 173 185-47 56 16 PostNL (TNT) 631 12 1-13 629 13 96 6 552 17 KPN 537 28 1-2 562 8 88-7 475 18 Slagersbedrijf 476 28 5-12 487 8 1-13 1 473 19 Hoogovens 47 59 72 18 475 15 13 473 2 Schildersbedrijf 442 14 2 5 2 461 13 4-5 465 21 Horeca & Catering 373 455 39-28 41 228 242 52 448 22 Vervoer 417 5-7 2 417 1-35 14 46 23 Werk en (re-)integratie 317 66-1 382 68-17 -3 43 24 APF (AkzoNobel) 42 7 72-17 383 99 95 14-1 4 25 PNO Media 314 53 9 2 36 46 9-15 382 26 Fysiotherapeuten 333 26 6 3 1 357 27 2-1 372 27 Philips 256 49 33 12 284 85 8 4 365 28 Architectenbureaus 352 12 1-11 352 31 8-13 362 29 Progress (Unilever) 231 48 55-3 221 11 331 3 ABN Amro 379 5 23-11 395-19 -78 298 31 Wonen 173 7 2-6 235 72 3-11 1 294 32 Koopvaardij 349 31 2 32 173 187-14 292 33 UWV 328 65 45-2 328 25 92 2 263 34 DSM 221 33 27-8 219 25 17 32 259 35 Ahold 233 3 21-18 224 26 17 18 251 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Tabel E Overig en (bank-)verzekeraars balanswaarde vastgoed 23-212, in mrd euro 9 8 7 6 5 4 3 2 1 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Figuur 1 Figuur 2 Figuur 3 balanswaarde vastgoed, verdeeld naar direct en indirect, 23-212, in % 9 direct 8 indirect 7 6 5 4 3 2 1 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 balanswaarde indirect vastgoed, verdeeld naar beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd 23-212 8 7 6 5 4 3 2 1 beursgenoteerd niet-beursgenoteerd 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212
www.vastgoedmarkt.nl oktober 213 Vastgoedmarkt 51 beleggingen achtergrond en (bank-)verzekeraars: balanswaarde vastgoed als percentage van alle beleggingen a), 23-212 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 9 1 ABP 1,9 11,6 12,3 11,8 9,4 8 7,6 8,1 9,5 9,4 9, 2 Zorg & Welzijn 11,7 9,6 11,1 13,2 14,3 7 12,9 14,4 15,1 12,2 12,4 3 Bouwnijverheid 3, 28, 21,9 22,8 22,1 23,7 19,3 17,8 16,8 13,1 6 4 Metaal en Techniek 11,6 12,4 11,9 12,7 11,8 13, 1,8 11,1 1,3 9,2 5 Metalektro 11,5 1,3 8,2 7,1 6,8 5 8, 7,5 7,3 6,4 6,3 6 Landbouw 27,8 27,4 25,8 24,6 26,5 4 27, 24,5 21,3 19,1 17,3 7 KLM 11,2 1,5 11, 13,3 9,9 9,2 8,9 11,1 1,1 1,1 8 Grafische Bedrijven 6,4 6,6 6,8 7,8 7,2 3 8,1 7,8 12 1,4 9,4 9 Artsen 3, 4,1 5,9 8,8 1,2 2 11,4 7,6 7,5 8, 8,2 1 Spoorwegen 14,4 13,2 11, 1, 11,3 1 15,3 12,7 11,8 11,2 9,1 11 Rabobank 7,1 7,5 6,2 7, 7, 6,7 6,7 6,7 6,5 5,9 12 ING 7,1 8,5 9,2 1,7 9,7 23 8,5 24 25 6,526 27 28 7,7 29 216,1211 212 5,7 13 Shell * * * * *,1,1 1,4 2,5 3, 14 Woningcorporaties 8,4 9,6 1,9 13, 13,7 1,8 9,3 8,8 8,3 6,1 15 Detailhandel 13,3 11,9 1,6 9,4 11,1 9,9 7,8 6,8 5,9 4,5 16 PostNL (TNT) 9,2 8,5 7,9 1,2 11, 11,7 9,4 11,8 1,7 9,4 17 9KPN 9,4 9,6 9, 11,8 12, 12,7 1,4 11,8 11,1 8,3 18 Slagersbedrijf 39,1 38,8 37,6 36,6 4, 38,4 36,8 32,5 31,2 28,1 8 9 19 Hoogovens 1, 8,7 7,9 9,1 1,7 8,1 direct 7,7 7,5 6,6 6,2 2 7 Schildersbedrijf 15,4 14,1 12,7 12, 12,8 8 13,3 indirect 11,5 1,9 1,1 9,2 21 6Horeca & Catering 8,4 1,1 8,2 8,2 7,6 7 7,7 8,8 9,7 9,3 8,5 22 Vervoer 9,5 1,1 1,2 1,1 9,4 8,3 4,5 3,8 3,3 2,7 5 6 23 Werk en (re-)integratie * 1,2 1,2 13,7 13,7 12,5 8, 7,2 7,6 6,8 24 4APF (AkzoNobel) 9,3 9,7 1, 11,9 7,9 5 7,3 7, 9,2 8,2 8,4 25 3PNO Media 16,4 16,2 14,7 13,7 13,5 4 13,6 13,4 9,5 1,3 9,2 26 Fysiotherapeuten * 9,1 11,6 13, 16,5 19,3 15,8 16,5 16,7 15,4 2 3 27 Philips 12,2 1,1 8,7 7,7 3,4,9 2,4 1,8 1,9 2,3 28 1Architectenbureaus 14,7 13,5 13,2 13,4 13,6 2 15,9 14,5 12,8 12,7 11,1 29 Progress (Unilever) 18,8 16,9 14,7 13,9 14,9 1 2,8 7,1 6,4 5,2 7,1 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 3 ABN Amro - - - - 2,7 3,5 3,7 3,7 3,4 2,2 31 Wonen * * * * * 23* 24 2511,7 26 27 28 9,7 29 211,7 211 212 11,4 32 Koopvaardij 16,1 16,6 16,2 18, 15,3 16, 12,5 11,4 9,2 7,8 33 UWV 12,2 12,3 11, 12,5 12,7 13, 9,6 8, 7,1 5,1 34 DSM 5,8 5,1 4,8 7,2 4,4 3,5 3,9 4,7 4,4 4,7 35 Ahold 8,2 1, 1, 1,8 9,8 9,5 8,4 9,9 8,3 8, Gemiddeld 9 b) 12, 11,7 11,8 12,2 11,1 1,1 9,9 1,6 9,8 9,3 direct 8 indirect 8 beursgenoteerd 1 7ING Groep 3,8 4,2 3,3 4,1 3,9 3,9 4,1 3,1 2,5 2,4 7 niet-beursgenoteerd 2 Aegon 1,8 1,7 1,7 1,9 2,2 2,2 2,2 2,1 2, 1,8 6 3 Delta Lloyd 5,4 4,2 3,7 4,2 4,3 6 4,7 4,3 4,8 4,7 3,9 4 5ASR Nederland - - - - 9,8 1,8 1,8 9,4 7,8 7,4 5 5 4Achmea (Eureko) 6,4 5,8 5,5 6,2 5,8 5,5 4,5 4, 4,2 3,5 6 Dela 39,5 38,5 35,8 36,3 37,5 4 45, 37,8 38,7 37,9 31,2 3 7 SNS Reaal Groep 3,9 3,7 3,2 3, 2,2 1,8 1,5 1,5 1,5 1,2 2 3 Gemiddeld c) 3,7 3,8 3,2 3,9 3,8 3,8 3,7 3,3 2,9 2,6 a) Alle 1 beleggingen : inclusief liquide middelen, exclusief (contante) waarde herbeleggingen. Alle beleggingen (bank-)verzekeraars: 2inclusief niet onder beleggingen gerubriceerde gebouwen voor/in eigen gebruik, exclusief beleggingen voor rekening en risico van polishouders. b) Exclusief de onvolledige reeksen Shell, Werk en (re-)integratie, Fysiotherapeuten, ABN Amro en Wonen. c) Exclusief de onvolledige reeks ASR Nederland. * Onbekend. 1 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 en (bank-)verzekeraars: vastgoed in % van alle beleggingen (totaalcijfers), 1975-212 Tabel G 1975 9,9 15,1 1993 11,9 7,8 198 8 7 11,2 11,9 14,4 1994 beursgenoteerd niet-beursgenoteerd 11,4 11,3 1,6 7,5 7, 1986 11,3 1,7 1996 11,6 6,1 1987 6 11,3 1,4 1997 1,6 4, 5,2 1988 5 11,5 9,8 1998 1,2 3, 4,9 1989 11,9 9,3 1999 1,3 4,2 4 2, 199 12,4 9, 2 11,6 4,6 1991 3 12,5 8,8 21 12,5 1, 4,2 1992 12,4 8,4 22 12,9 4,4, 2 1-1, -2, 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212-3, 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, -4, aankopen verkopen herwaardering overig en (bank-)verzekeraars mutaties balanswaarde vastgoed 25-212, in mrd euro (volgens tabel D: 211 en 212) 25 26 27 28 29 21 211 212 Figuur 4-4, 1 8 6 4 2 aankopen verkopen herwaardering overig 25 26 27 28 29 21 211 212 balanswaarde vastgoed als percentage van alle beleggingen, 23-212 14 12 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Tabel F 23 12, 3,7 24 11,7 3,8 25 11,8 3,2 26 12,2 3,9 27 11,1 3,8 28 1,1 3,8 29 9,9 3,7 21 1,6 3,3 211 9,8 2,9 212 9,3 2,6 en (bank-)verzekeraars Figuur 5 heerd van de post overig is bij de over de periode -212 sprake van een totale groei van ongeveer 6 miljard euro; hiervan kan ongeveer 37 miljard euro worden toegeschreven aan een positief aankoopsaldo en ongeveer 23 miljard euro aan bijschrijvingen, dat is ongeveer 38 procent van de toename (1). Bij de (bank-) verzekeraars bedroegen die getallen achtereenvolgens ongeveer 9 miljard euro en ongeveer 4 miljard euro; de bijdrage van de boekwinsten bij deze beleggers bedroeg daarmee ongeveer 29 procent (11). Zie tabel E (12). Steeds lager relatief belang Het aandeel van het vastgoedbelang in het totaal van alle beleggingen, dus het relatieve vastgoedbelang, liep in het achterliggende jaar bij zowel de als de (bank-)verzekeraars scherp terug. Bij de daalde het van 9,8 procent per ultimo 211 naar 9,3 procent aan het einde van 212, bij de (bank-)verzekeraars liep het terug van 2,9 procent naar 2,6 procent. De daling bij de deed zich bij veel fondsen voor, met uitschieters van 2 procentpunten of meer bij de Bouwnijverheid, Spoorwegen, KPN, Slagersbedrijf en UWV. Het Pensioenfonds Slagersbedrijf, dat zakte van 31,2 procent naar 28,1 procent, kwam voor het eerst in tien jaar onder de 3 procent. Zelfs bij de fondsen met de veruit grootste groeisprong in het vastgoedvermogen was de toename beperkt (bij het Pensioenfonds Zorg & Welzijn liep het relatieve vastgoedbelang licht op van 12,2 procent naar 12,4 procent) of daalde zelfs (bij het ABP liep het terug van 9,4 procent naar 9, procent). Ook bij de (bank-)verzekeraars was de terugloop aanmerkelijk; de grootste daling deed zich voor bij Dela, van 37,9 procent naar 31,2 procent, de laagste stand voor deze belegger sedert het jaar 2. Zie tabel F en figuur 5. Bezien over een lange periode is het relatieve vastgoedbelang bij de gedaald tot het laagste waarnemingsniveau van de laatste meer dan 35 jaar. In 1975 bedroeg het vastgoedaandeel 9,9 procent, daarna liep het geleidelijk op en schommelde gedurende een lange reeks van jaren tussen 1, procent en 12,9 procent (deze hoogste stand werd bereikt in 22) om in 29 weer onder de 1, procent uit te komen. Na een herstel het jaar daarop daalde het in 211 opnieuw en naar nu mag worden aangenomen definitief onder het 1 procentniveau; afgelopen jaar zakte het naar eerder vermelde 9,3 procent. Bij de (bank-)verzekeraars is sprake van een vrijwel ononderbroken daling vanaf 1975, van 15,1 procent destijds in bijna één rechte lijn naar beneden naar de huidige 2,6 procent. Zie tabel G (13). Uiteenlopende rendementen Dat de, die in het achterliggende jaar een (relatief) grote boekwinst behaalden, ook een fraai vastgoedrendement konden verantwoorden, is weinig verwonderlijk (14). Dat rendement weerspiegelt immers niet alleen de directe inkomsten, zoals huuropbrengsten en dividenden, maar ook de indirecte opbrengsten, zoals de uitkomsten van herwaarderingen en valuta- en beurskoersverschillen. Zo behaalde het ABP een rendement van 16,2 pro- 14
52 Vastgoedmarkt oktober 213 www.vastgoedmarkt.nl achtergrond beleggingen : rendement vastgoed, 23-212 cent (exclusief infrastructuur) en het Pensioenfonds Metaal en Techniek van 9,6 procent; het rendement van het Pensioenfonds Zorg & Welzijn is voor de totale vastgoedportefeuille niet bekend, maar zal ruim boven 1 procent hebben gelegen (15).Van de overige fondsen kwam het rendement van de KLM- uit op 14,5 procent en behaalde het Pensioenfonds ING een rendement van 9,1 procent, het Pensioenfonds DSM van 23,8 procent en het Pensioenfonds Ahold van 11,5 procent. De fondsen met een lage bijboeking of met een boekverlies presenteerden lage of zelfs negatieve rendementen; tien scoorden licht boven procent, zeven fondsen bleven daaronder. Bij de meeste was zelfs eerder sprake van een verdere teruggang dan van een verbetering van het ook al in 211 teleurstellende vastgoedrendement. Zie tabel H (16). Over de auteur Dr. Hans Funken is directeur-eigenaar van Dr. J. Funken Consultants en analyseert de jaarverslagen van institutionele beleggers voor Vastgoedmarkt sinds 1974. Noten (1) De termen vastgoedbezit, -vermogen, -waarde, -belang, -portefeuille(s) en -beleggingen worden door elkaar gebruikt en hebben betrekking op direct (rechtstreeks) gehouden vastgoed (inclusief gebouwen en terreinen voor/in eigen gebruik) en indirect vastgoed (deelnemingen, participaties, aandelen in al dan niet aan een effectenbeurs of meer effectenbeurzen genoteerde vastgoedbeleggingsfondsen) evenals beleggingen in infrastructuur, voor zover die laatste beleggingen door de betreffende beleggers zelf als vastgoedbeleggingen worden gezien: voor zover bekend zijn dat nu het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds (ABP) en de Zorg & Welzijn, Metaal & Techniek, Grafische Bedrijven, Schildersbedrijf en Architectenbureaus. Als beleggingen in infrastructuur worden onder meer genoemd: nutsbedrijven, spoorwegen, verkeerswegen (tolwegen)/tunnels/bruggen, parkeeraccommodaties, (lucht-)havens, afvalverwerkingsbedrijven, bedrijven voor opwekking van windenergie c.q. schone energie, water (zonder toelichting; waarschijnlijk wordt gedoeld op waterbevoorrading, -voorziening, -behandeling c.q. -zuivering, -technologie en gerelateerde milieudiensten) en zeer recent gasleidingen. Opmerking: het begrip infrastructuur blijkt dus een verzameling van nogal uiteenlopende beleggingsobjecten te omvatten, zonder een gemeenschappelijk kenmerk, zonder een interne samenhang en al helemaal zonder een relatie met het klassieke vastgoed: gebouwen, waarin zekere activiteiten worden ontplooid. Ook de waardebepaling c.q. waardering en de waardeontwikkeling van beleggingen in infrastructuur vertonen geen relatie met die van vastgoed, er spelen in dat opzicht totaal andere determinanten mee. Door investeringen in allerlei varianten van infrastructuur onder vastgoedbeleggingen te rubriceren en in de externe verslaglegging als zodanig weer te geven, raakt het zicht op de echte vastgoedbeleggingen vertroebeld; voor onderzoeksdoeleinden is het transparanter de infrastructuurbeleggingen als een aparte en herkenbare beleggingscategorie te handhaven. Voor zover traceerbaar zijn er, behalve de zes vermelde, nog negen fondsen die in infrastructuur beleggen; ze boeken die investeringen kwantitatief zichtbaar onder overige of alternatieve beleggingen. Zeventien investeren niet of niet meer in infrastructuur, van drie fondsen is onduidelijk of ze daarin beleggen. Zie ook noot (3). (2) Onder grote institutionele vastgoedbeleggers worden hier begrepen de Nederlandse en (bank-)verzekeraars met een vastgoedbelang per ultimo 212 van 25 miljoen euro of meer, voor zover bij de auteur bekend. Daarom kan niet worden uitgesloten dat een inmiddels aan de norm beantwoordende belegger (met een in absoluut opzicht beperkt vastgoedbelang) in de overzichten ontbreekt. De basis van alle in de tekst, de tabellen en de figuren vermelde cijfers vormen de door de betreffende beleggers op internet of in schriftelijke vorm gepubliceerde jaarverslagen/ jaarrekeningen (geconsolideerde balansen en toelichtingen daarop), in sommige gevallen aangevuld met additioneel verstrekte verduidelijkingen of specificaties. Vergeleken met het vorige overzicht (over 211) zijn toegevoegd de Shell, Fysiotherapeuten, Progress (Unilever), Wonen, DSM en Ahold: zij voldeden inmiddels of opnieuw aan de gestelde limiet. Bij de samenstelling van het overzicht is mede en dankbaar gebruik gemaakt van uitkomsten van door Dirk A. Rompelman verricht onderzoek. (3) In deze tabel, en dat geldt ook voor zover van toepassing voor alle volgende tabellen, zijn eerst de vermeld en daarna de (bank-)verzekeraars. Bepalend voor de in de tabellen aangehouden volgorde is de balanswaarde van het vastgoedbezit per ultimo 212: hoe groter dat bezit, hoe hoger de plaats in de tabellen. Opmerking 1: de in de inleidende alinea s van de tekst vermelde totaal- en groeicijfers van het gezamenlijke vastgoedbelang van de grote institutionele vastgoedbeleggers hebben betrekking op alle in de tabel vermelde beleggers en zijn dus inclusief de cijfers van de Shell, Werk en (re-)integratie, Fysiotherapeuten, ABN Amro en Wonen alsmede de (bank-)verzekeraar ASR Nederland. Deze cijfers zijn hierdoor hoger dan de in tabel A vermelde totaalcijfers en de op basis daarvan te berekenen groeicijfers. In de totaalcijfers van deze tabel zijn namelijk de cijfers van genoemde beleggers, wegens de onvolledigheid van de betreffende cijferreeksen over de laatste tien jaar en met het oog op de onderlinge vergelijkbaarheid, niet meegeteld. Opmerking 2: de in de inleidende alinea s van Vastgoedbezit grote institutionele beleggers groeit met 8 procent Tabel H 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 1 ABP a) 24,7 3,5 18,2 35,7-9,4-3, 13,2 16,8 1,2 16,2 2 Zorg & Welzijn 8,6 12,6 17,8 29,4 9,8-21,5 9, 1,2 1,1 * 3 Bouwnijverheid 7,9 4,3 7,5 12,7 9,2-4,7-2, 3,3 4,9 1,8 4 Metaal en Techniek 5,6 16,9 22,3 22,9 6,3-15,6-2, 1,1 2,7 9,6 5 Metalektro 5,8 13,2 14,6 12,6 7,3 2,1-3,9 3,2 3,4 1,7 6 Landbouw 8,8 8,4 9,7 1,6 1,3,2,1 3,,4,4 7 KLM 13,8 2, 15, ± 31, ± -11,9 ± -24,3 ± 2,9 ±16,,2 14,5 8 Grafische Bedrijven 8, 11,5 13,3 18,4 1,2-9,3-1,8 8,4 * * 9 Artsen 9,1 11, 16,2 ± 26, ± 5,9 ± -19,2 ± -16,7 ±12,2 5,5 * 1 Spoorwegen 7, 8,6 8,6 12,5 13,2 ± -1,4 ± -,8 5,2 5,2 -,9 11 Rabobank 1, 11,6 9,3 12,7 3,9 ± -1,3 ± -1,9 3, 4,5-1,4 12 ING 24,7 22,3 16,9 31,1 -,5-26,1 -,7 9,8 8,2 9,1 13 Shell * * * * * * * * * * 14 Woningcorporaties * * * 32,,8-25,3-5,3 ±12,2 5,4 7,4 15 Detailhandel 7,2 7,7 8,9 ± 14,4 ± -2,2 ± -1,8 ±,4 1,4 -,9-4, 16 PostNL (TNT) 2,7 6,7 8,8 18,5 6,2-7,3-11,9 3,9 -,5 1,3 17 KPN 2,7 6,7 8,9 18,7 6, -7,6-12, 2,2 1,3-1,5 18 Slagersbedrijf 8,6 8,6 1,3 11,7 ± 1,4 6,8, 3,1 2,2 * 19 Hoogovens 4,8 6, 9, 9,6 9,8-1, -4,4 3,8 3,4 2,9 2 Schildersbedrijf 6,6 4,2 15,6 1,3 11,6 ±,7-3,8 4,3 5, 2,8 21 Horeca & Catering * ± 21, ± 9,5 ± 26, -7,4-22,7 2,1 ±9,9 * * 22 Vervoer ± 4,4 ± 5,8 ± 1,7 1,9 7,1 -,1-15,5-2,8 * * 23 Werk en (re-)integratie * * * 34,7-2,9 * -11,5 1,5 3,5,3 24 APF (AkzoNobel) 13,4 23,2 22,2 35,5-8,7-19,5 4,5 6,9 -,7 7,3 25 PNO Media 16,3 22,2 2, 27,9 * * * * 4, -1,9 26 Fysiotherapeuten * * 11,6 8,5 8,4-2,7-8,4 4,5 4,7,7 27 Philips 2,5 4,6 9, 11,9 17,5-1,7-5,9 14,7 1,4 2, 28 Architectenbureaus 3,5 4,8 1,6 11,2 9,4 2,8,7 2,8,9,5 29 Progress (Unilever) 7,8 8, 8,2 11,5 12,1 1,2-18,8 3,2 2,1 5,5 3 ABN Amro * * * * * * * * * * 31 Wonen * * * * * * * *,8 1,4 32 Koopvaardij 4, 5,9 11,1 1,4 8,3 -,1-2,9 2,6,7-2, 33 UWV * * * * * -1,2-5,4 1,9 3, -6, 34 DSM 14,5 25,8 * 32,1-24,2-43,4 33,9 *,2 23,8 35 Ahold 12,7 24, 21,6 34,2-7,2-2,5-1,7 1,4-3,3 11,5 a) Exclusief beleggingen in infrastructuur. * Onbekend. de tekst vermelde totaal- en groeicijfers zijn inclusief de beleggingen in infrastructuur, voor zover die beleggingen door de betreffende beleggers zelf als vastgoedbeleggingen worden gezien en als zodanig in de externe verslaglegging worden behandeld. Het gaat inmiddels om een bedrag van ongeveer 8,9 miljard euro, dat is 1,7 procent van de vastgoedbeleggingen van alle bij elkaar; de grootste infrastructuurbeleggers zijn het ABP met 5,2 miljard euro per einde 212 en het Pensioenfonds Zorg & Welzijn (2,9 miljard euro), dat is in beide gevallen 15,5 procent van het betreffende vastgoedvermogen. De negen, die hun infrastructuurinvesteringen onder overige of alternatieve beleggingen rubriceren, hebben daarin per ultimo 212 gezamenlijk ongeveer,8 miljard euro ondergebracht. Zie ook noot (1). (4) De jaarverslagen/jaarrekeningen van de (bank-)verzekeraars geven geen informatie over de verdeling van het vastgoedvermogen naar direct en indirect vastgoed, en dus ook niet over de verdeling van het indirecte vastgoed naar beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd vastgoed. (5) De in figuur 2 vermelde cijfers over de periode 23-212 zijn, voor wat de jaren 28-212 betreft, gebaseerd op tabel B. De cijfers over de jaren daarvoor zijn gebaseerd op eerdere, vergelijkbare publicaties in Vastgoedmarkt. De samenstelling van de in die periode week in niet-wezenlijke mate af van de huidige samenstelling. (6) Actieve Nederlandse aanbieders in dit segment met sectorfondsen in Nederland en internationale sectorfondsen of met alleen Nederlandse sectorfondsen zijn onder meer Syntrus Achmea (beheerd vermogen voor institutionele beleggers, zonder leverage, ongeveer 7 miljard euro), Bouwfonds REIM (ongeveer 7 miljard euro), Vesteda (ongeveer 3 miljard euro), Altera (ongeveer 2 miljard euro) en Q-Park (ongeveer 2 miljard euro). (7) De in figuur 3 vermelde cijfers over de periode 23-212 zijn, voor wat de jaren 28-212 betreft, gebaseerd op tabel C. De cijfers over de jaren daarvoor vinden hun oorsprong in eerdere, vergelijkbare publicaties in Vastgoedmarkt. De samenstelling van de in die periode week in niet-wezenlijke mate af van de nu gehanteerde samenstelling. (8) De termen handelsvolume, handelsomvang, transactievolume, activiteitenniveau, transactieniveau en handelsactiviteiten wijzen op het totale bedrag van aankopen/investeringen en verkopen/desinvesteringen. De termen worden door elkaar gebruikt. (9) In werkelijkheid lag het handelsvolume in 212 hoger; de mutaties van één fonds en van één (bank-)verzekeraar zijn niet bekend; de wijzigingen in de balanswaarden zijn verwerkt onder overige mutaties. (1) Waardeherzieningen of -aanpassingen geven de uitkomsten weer van herwaarderingen en valuta- en beurskoersverschillen. Positieve uitkomsten leiden tot boekwinsten, bijboekingen of bijschrijvingen, negatieve uitkomsten tot boekverliezen, afboekingen of afschrijvingen. De termen voor positieve respectievelijk negatieve uitkomsten worden door elkaar gebruikt. (11) Dit is natuurlijk een zeer ruwe benadering, meer bedoeld ter indicatie: de samenstelling van de groep grote institutionele vastgoedbeleggers is in de afgelopen decennia nogal gewijzigd (zie hierna, noot (12)), de verloopcijfers zijn niet altijd bekend en de post overig zorgt voor een ernstige vertekening, vooral bij de (bank-)verzekeraars. (12) De in tabel E vermelde cijfers zijn gebaseerd op tabel D (211 en 212) en op eerdere, vergelijkbare publicaties in Vastgoedmarkt (alle overige jaren). Hierbij passen twee kanttekeningen: a) de limiet voor opname van de grote institutionele vastgoedbeleggers in de overzichten is in de loop van de jaren regelmatig aangepast. Tot 1991 werd een ondergrens van 625 miljoen gulden aangehouden; daarna, wegens een presentatiewijziging, van 5 miljoen gulden (tot 21), vervolgens voor de periode 21-27 van 225 miljoen euro en ten slotte, vanaf 27, van 25 miljoen euro; b) de samenstelling van het deelnemersbestand heeft in de loop van de tijd grote wijzigingen ondergaan. Vele beleggers, vooral, werden toegevoegd (omdat ze inmiddels aan de gestelde limiet voldeden), maar ook verschillende beleggers werden weer weggelaten (omdat ze onder de gestelde limiet waren gezakt of werden geliquideerd, zoals recent nog het Pensioenfonds Stork dat zijn gehele beleggingsportefeuille overbracht naar het pensioenfonds Metalektro). Per saldo nam het aantal opgenomen beleggers evenwel flink toe, van twaalf en vijf (destijds zuivere) verzekeraars bij het begin van de artikelreeks naar de huidige 35 en zeven (bank-)verzekeraars. De in de tabel vermelde totaalcijfers en de daarop gebaseerde uitspraken pretenderen dan ook niet meer dan een indicatie te geven van de orde van grootte van de mutaties in de gezamenlijke balanswaarden van het vastgoedvermogen van de grote institutionele vastgoedbeleggers in de achterliggende periode, gesplitst naar aankoopsaldi en waardeherzieningen. (13) De in tabel G vermelde cijfers zijn gebaseerd op tabel F (23-212) en op eerdere, vergelijkbare publicaties in Vastgoedmarkt. Bij deze tabel passen vergelijkbare opmerkingen als gemaakt bij tabel E. Zie noot (12). (14) De jaarverslagen/jaarrekeningen van de (bank-)verzekeraars bevatten geen informatie over het behaalde vastgoedrendement. (15) De door het Pensioenfonds Zorg & Welzijn behaalde magere rendementen op privaat vastgoed (2,5 procent, belegd vermogen per einde 212 7,4 miljard euro) en infrastructuur (2,6 procent, 2,9 miljard euro) zal ruimschoots zijn gecompenseerd door het riante rendement op publiek vastgoed (28, procent, 8,3 miljard euro). (16) Van acht is het vastgoedrendement over het totale vastgoedbezit onbekend: of ze publiceren dat cijfer niet, of ze verstrekken afzonderlijke informatie over het directe en indirecte vastgoed c.q. over beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd indirect vastgoed, soms ook nog apart over beleggingen in infrastructuur, maar niet over de totale vastgoedportefeuille.