Rubriek Verslaggeving en Verslaglegging Bent u klaar voor 2018?
Rubriek Verslaggeving en Verslaglegging Bent u klaar voor 2018? In de rubriek Verslaggeving en Verslaglegging gaan we deze keer in op aandachtspunten voor de jaarrekening 2017 en de naderende invoering van IFRS 15 en 16. Deze keer wat minder de nadruk op technische analyses maar vooral een waarschuwing voor punten waar u alert op moet zijn. Reacties naar ad.buisman@nl.ey.com. Aandachtspunten voor de jaarrekening 2017 In oktober 2017 hebben ESMA en AFM, net als in voorafgaande jaren aangegeven, wat de aandachtspunten voor de jaarrekening (van de beursgenoteerde ondernemingen) 2017 zullen zijn. Opnieuw wordt gewezen op de toelichtingen op de effecten op de toekomstige jaarrekeningen van de overgang naar de nieuwe standaarden voor de waardering van financiële instrumenten (IFRS 9), omzetverantwoordingen (IFRS 15) en leasing (IFRS 16). Diverse onderzoeken van de AFM en ESMA leren dat er ruimte voor verbetering is. De gevraagde verbeteringen hebben telkens betrekking op onvoldoende transparantie of informatie die specifieker moet worden vermeld. Met name voor IFRS 15 en 16 zie hieronder speelt dit in het bijzonder. Werd tot nu toe veelal vermeld dat de effecten van invoering nog niet in detail zijn onderzocht of naar verwachting een beperkte of geen invloed zullen hebben, zo vlak voor invoering van deze standaarden is dat nu niet meer goed vol te houden en zullen ondernemingen echt meer specifieke informatie moeten gaan opnemen. Voorts wordt aandacht gevraagd voor de opname, waardering en toelichtingen bij overnames (IFRS 3) en de samenstelling en inrichting van het kasstroomoverzicht (IAS 7). Ook wordt gewezen op de toelichting van gevolgen van de Brexit en de niet-financiële informatie die vanaf 2017 in het bestuursverslag moet worden opgenomen. Wat betreft het laatste gelden met name voor de grotere ondernemingen en Organisaties van Openbaar Belang een stortvloed van nieuwe vereisten, waaronder informatie over het beleid inzake diversiteit, milieu, corruptie en de relevantie, correctheid en aansluitbaarheid van alternatieve prestatie-indicatoren. Tot slot wijst de AFM op 2 publicaties van de International Accounting Standards Board (IASB) ter ondersteuning van ondernemingen bij de effectiviteit en bruikbaarheid van hun financiële verslaggeving en dan met name de toelichting daarop. Dit betreft het op 14 september gepubliceerde IFRS Practice Statement 2: Making Materiality Judgements en het op 5 oktober 2017 gepubliceerde rapport Better Communication in Financial Reporting. De eerste publicatie beoogt opstellers van jaarrekeningen te helpen met het bepalen wanneer informatie materieel is en dient te worden opgenomen. Ondanks een aangereikt vierstappenmodel, blijft het subjectief of informatie al dan niet belangrijk is voor gebruikers van jaarrekeningen. De statement (geen standaard!) voegt ook een aantal elementen toe, waaronder dat het relevant kan zijn om nadere informatie over de voorafgaande verslagperiode te geven, zelfs als deze niet in de jaarrekening van het voorafgaande jaar was vermeld, Overigens brengt een ook op 14 september gepubliceerde concept standaard een aantal wijzigingen aan in de definitie van materialiteit, onder andere door aan te geven dat investeerders, vreemd vermogen verschaffers en overige crediteuren de primaire gebruikers van jaarrekeningen zijn. Tot slot wordt middels een aantal voorbeelden in de publicatie over betere communicatie aangetoond hoe de verslaggeving kan worden verbeterd. Ook van belang is dat ESMA er in juli op heeft gewezen dat de IFRS 13 toelichting kan worden verbeterd; lees meer relevant. Voor vastgoed is dat zeer herkenbaar. Wat dacht u van het sjabloon dat 25 basis punten meer of minder rendement een waarde effect van X heeft? 2
IFRS 15 IFRS 15 gaat in voor boekjaren aanvangend op of na 1 januari 2018. IFRS 15 is in 2016 goedgekeurd door de Europese Unie en een aanvullende standaard met diverse verduidelijkingen recentelijk op 31 oktober 2017. De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft RJ-Uiting 2017-9: 'Mogelijkheid om opbrengsten en gerelateerde kosten conform IFRS 15 te verwerken onder de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving' uitgebracht. De RJ beoogt de toepassing van IFRS 15 in Nederland mogelijk te maken voor rechtspersonen die deze richtlijnen toepassen. Daartoe is de RJ op dit moment bezig te beoordelen op welke wijze de bepalingen van IFRS 15 kunnen worden opgenomen in de richtlijnen. Zoals bekend gaat IFRS 15 uit van de onderstaande stappen: Stap 1: Identificeer het contract met de klant Stap 2: Identificeer de prestatieverplichtingen binnen het contract Stap 3: Bepaal de transactieprijs Stap 4: Wijs de transactieprijs toe aan de leveringsverplichtingen binnen het contract Stap 5: Als er aan de leveringsverplichtingen is voldaan, mag u de omzet verantwoorden Nat als bij IFRS 16 draait het dus alleemaal om contracten. Relevant is dan onder andere: a) Wat is nu dat contract? b) Wanneer dienen contracten te worden gecombineerd? c) Is een wijziging in scope gedurende de looptijd van het contract een nieuw contract of een aanpassing? d) Zijn er één een of meerder prestatieverplichtingen in het contract en zo ja, hoe reken ik dan de transactiewaarde toe aan de verschillende componenten? e) Wanneer mag ik winst nemen naar rato van de voortgang van het werk en als ik dat dan doe mag aan elke component, binvoorbeeld de grondwaarde van een te bouwen onroerend goed object wel een marge worden toegerekend? f) Als een aannemer de regie voert over een werk, is dat regievoeren dan een afzonderlijke prestatie verplichting? g) Indien er bij een ontwikkeling bouw en huurgaranties worden af gegeven, mag dan wel omzet worden genomen? h) Moeten service kosten bruto of netto worden verantwoord? i) Wat zijn de fiscale consequenties? Het lijkt allemaal erg theoretisch maar wordt pas tastbaar als je er mee aan de slag gaat. En dan pas blijkt dat IFRS 15 een zeer complexe standaard is. Neem een energieleverancier die een eigenaar van een woning aansluit op een netwerk, hem toegang geeft tot dat netwerk en ook energie levert. Wat is nu de prestatie verplichting? Zijn het er 1, 2 of 3?. Het is niet voor niets dat kort na invoering de IASB zich al genoodzaakt voelde enige verduidelijkingen uit te vaardigen, onder andere met betrekking tot het identificeren van afzonderlijke prestatie verplichtingen binnen een contract. Maar dat heeft niet verhinderd dat naarmate invoering vordert, het aantal onduidelijkheden toeneemt. Verwacht mag worden dat bouwers en vastgoedontwikkelaars meer last van IFRS 15 gaan krijgen dan pure vastgoedbeleggers. Wellicht het meest onderschatte element van IFRS 15 is de hoeveelheid vereiste toelichtingen, De IASB beoogt met IFRS 15 tevens dat gebruikers van jaarrekeningen beter inzicht krijgen in de met contracten samenhangende opbrengsten en kasstromen. Dat vereist onder andere dat voor veel contracten inzicht 3
zal moeten worden gegeven in de resterende opbrengsten welke uit dit contract mogen worden verwacht. Dit dient minimaal op segment niveau te geschieden. Dat is wel heel wat meer dan thans het geval is. Er zijn nu nog bouwers die of geen inzicht geven in het orderboek of dat niet per jaarlaag doen. Dit zal dus snel veranderen en wel dusdanig dat gebruikers haast de toekomstige opbrengsten per jaar uit kunnen tekenen en op die wijze zeer goed kunnen bepalen hoe de bouwer of vastgoedontwikkelaar er nu echt voor staat. EY heeft in juli 2017 een aparte brochure geschreven over de toelichtingsvereisten: Applying IFRS, Presentation and disclosure requirements of IFRS 15. Het is zeker raadzaam om daar goed kennis van te nemen. Net als bij IFRS 16 is er een keuze voor invoering met volledig of beperkt terugwerkende kracht. Zie hier onder voor nadere duiding van deze begrippen. Het hangt van geval tot geval af wat het meest passend is voor een entiteit. Volledig terugwerkende kracht is veel meer werk maar kan in bepaalde gevallen tot betere uitkomsten leiden dan wel de vergelijkbaarheid van de cijfers significant vergroten. Een tijdige keuze is dus geboden. IFRS 16 IFRS 16 geldt voor boekjaren aanvangend op 1 januari 2019. IFRS 16 is op 31 oktober 2017 goedgekeurd door de Europese Unie. Dit betekent dat IFRS 16 nu al vrijwillig mag worden toegepast maar alleen in combinatie met ook vervroegde toepassing van IFRS 15. De RJ heeft nog geen standpunt ingenomen of IFRS 16 ook in de Nederlandse richtlijnen zal worden verwerkt. Dat onder IFRS 16 (bijna) alle leases verplicht op de balans van de lessee komen is inmiddels wel bekend. Ook dat met name de retail, luchtvaart en transport sector het meest worden geraakt. Inmiddels zijn veel bedrijven bezig met implementatie. Maar waar liggen nu de praktische aandachtspunten? Zonder volledig pretenderen te zijn, geven we onderstaand een aantal belangrijke punten die wij in de praktijk tegen komen bij de invoering door lessees (voor lessors; zie het oktober nummer). We spitsen ons daarbij met name toe op vastgoed huurcontracten. Ten eerste het meest voor de hand liggende. Hoe haal ik al mijn contracten boven water en hoe verwerk ik deze in een data base waaruit alle relevante bepalingen zijn te achterhalen, te aggregeren en te analyseren? In de praktijk blijkt dit geen sinecure welke aanzienlijke arbeid vergt en soms ook aanpassing van de systemen. Ten tweede de wijze van contant maken: Impliciete rente voet in de lease of de marginale rente voet? De impliciete rente voet is veelal niet bekend dus daarom wordt het meest gekeken naar de marginale rente voet. In het oktober nummer van vastgoedmarkt hebben we uitgelegd dat de startwaarde voor de marginale rente voet het netto aanvangsrendement van het vastgoed kan zijn maar dan wel aangepast voor de specifieke kenmerken van het huurcontract, het vastgoedobject en de huurder zelf. Het gebruiken van een netto aanvangsrendement als startwaarde lijkt aantrekkijk aangezien het tot een hogere discontovoet kan leiden en dus een lagere lease schuld. In de praktijk zien we echter grote onzekerheid over welke aanpassingen dan nodig zijn, zodat dan toch soms wordt gekozen voor de marginale rente voet op basis van een banklening met een soortgelijk onderpand als het vastgoed object dat wordt geleased. Meer onderzoek is dus geboden. Ten derde de keuze voor de volledig retrospectieve invoering waarbij de effecten van de invoer met terugwerkende kracht worden verwerkt in het oudste gerapporteerde boekjaar en alle vergelijkende cijfers worden aangepast of de beperkt retrospectieve methode waarbij de effecten in het openingsvermogen van het huidige jaar worden verwerkt en de vergelijkende cijfers niet worden aangepast. Bij de laatste methode wordt de lease schuld contant gemaakt tegen de discontovoet 4
geldend op de begin datum op het jaar van invoering van IFRS 16 en bestaat er voor de waardering van het actief het recht op gebruik - een keuze vrijheid: a) Of deze wordt bepaald alsof IFRS 16 al vanaf de aanvang van het lease contract bestond maar dan wel contant gemaakt tegen de discontovoet op de begin datum van het huidige rapportage jaar (variant 1); of b) deze wordt voor de resterende termijnen gelijk gesteld aan de lease schuld (variant 2) Laten we eens even kijken wat dit betekent voor de volgende lease: a) Bij aanvang 10 termijnen van 1200 CU en een disconto voet van 5%; en b) Een discontovoet van 3% aan het begin van jaar 6, de datum waarop IFRS 16 ingaat Allereerst de effecten op het eigen vermogen: Transitie begin jaar 6 Begin saldo actief Begin saldo schuld Eigen vermogen Volledig retrospectief 4.633 5.195-562 Beperkte variant 1 5.118 5.496-378 Beperkte variant 2 5.496 5.496 0 Ten tweede het kosten verloop in jaar 6 tot en met 10: Jaar Volledige retrospectief Variant 1 Variant 2 6 1.186 1.188 1.264 7 1.139 1.157 1.233 8 1.090 1.125 1.201 9 1.038 1.093 1.168 10 984 1.059 1.134 Totaal 5.438 5.622 6.000 Zoals we zien leidt de volledig retrospectieve methode indien de discontovoet op het moment van invoering IFRS 6 lager is dan op het moment van aanvang van de lease - tot de hoogste deuk in het eigen vermogen maar geeft vanzelfsprekend ook de laagste toekomstige lasten. Dus waar kiest u voor: meer werk, minder eigen vermogen maar een lager kostenpatroon in de toekomstige jaren of. minder werk, meer eigen vermogen maar hogere lasten in de toekomstige jaren? Vlak hierbij ook de invloed op balanstotalen en ratio s niet uit. Daarnaast bieden de beperkte varianten nog een aantal andere aantrekkelijke vrijstellingen zoals: 1) het toepassen van een enkele disconto voet voor een groep van gelijksoortige activa; en 2) het buiten beschouwing laten van initiële directe kosten Een zorgvuldige afweging is dus geboden. 5
Tot slot, maar dat is inmiddels haast een open deur, heeft de invoering van IFRS 16 invloed op uw ratio s en kan het de met de banken afgesproken convenanten negatief beïnvloeden. Tijdig overleg met de banken is dus geboden. 6