Werkplan Huurders Organisatie Patrizia 2016-2017 Een stichting VAN HUURDERS VOOR HUURDERS van alle complexen van Patrizia. Heden & toekomst INLEIDING Wij willen de belangen van alle huurders behartigen. In dit werkplan geeft het bestuur aan hoe zij invulling gaat geven aan het werken voor de belangen van alle huurders in de komende jaren. Ons streven is dat u tevreden bent met hoe u woont. ONDERWERPEN Ons werkplan voor nu en de komende jaren omvat de volgende onderwerpen: 1. Huurders Organisatie Patrizia (HOP) bekend maken bij de huurders 2. Communicatie met onze achterban en deze verder verbeteren 3. Stimuleren dat er in elk complex (als aanspreekpunt) een Bewonerscommissie of Huurdersafgevaardigde komt. HOP kan hierbij ondersteuning bieden 4. Ontwikkeling huurprijzen van de woningen 5. Berekening servicekosten 6. Onderhoud en service verlening in de woningen en wooncomplexen 7. Duurzaamheid m.b.t. energieverbruik, apparatuur en materiaalkeuzes 8. Leegstand 9. Deskundigheidsbevordering De punten 1 en 2 zijn nog steeds erg belangrijk. Informatie uit onze achterban is mede bepalend voor hoe wij te werk moeten gaan om op te komen voor de belangen van u als huurder. Goede informatie van uw kant is van belang bij het overleg dat het bestuur moet voeren met Patrizia. 1. BEKENDMAKEN VAN DE HOP Huurders Organisatie Patrizia is een stichting. De Wet Overleg Huurders Verhuurder (WOHV) geeft huurdersorganisaties en bewonerscommissies afhankelijk van het onderwerp recht op informatie, overleg, advies en instemming. Wij hebben een eigen website www.huurderspatrizia.nl en zijn bereikbaar via ons e-mailadres: h.o.patrizia@outlook.com GB 20160815 1 HOP
2. COMMUNICATIE MET ACHTERBAN Belangrijk voor het bestuur van HOP is een goed contact met de achterban. Dat zijn alle huurders, ruim 6300, die verspreid over 82 plaatsen in de provincies Groningen, Drenthe, Overijssel, Gelderland, Brabant, Limburg, Utrecht, Zuid-Holland en Noord-Holland wonen. Daarom is het belangrijk dat er in elk complex een Bewonerscommissie of ten minste een Huurdersafgevaardigde is. Zij kunnen ons informeren over wat er leeft onder de bewoners in hun complex. Dat is voor het bestuur van belang om een werkplan te kunnen maken en uitvoeren met als doel het behartigen van ieders belang. Het Bestuur van HOP wil daarom graag in elk complex een contactpersoon met adresgegevens en zo mogelijk telefoonnummer en e-mailadres. Dit is nodig om u als huurders te kunnen informeren over wat het bestuur in uw belang heeft gedaan en gaat doen en tevens om u te kunnen uitnodigen voor de jaarvergadering. Communicatie zal verlopen: - via de mail/post naar de complexen met bij ons bekende bewonerscommissies/huurdersafgevaardigden - via het prikbord in de hal van elk complex zonder bewonerscommissie met medewerking van MVGM en de huismeesters, (wil MVGM daaraan meewerken???) Het Bestuur van HOP wil in een regionaal overleg 1 keer per twee jaar alle Bewonerscommissies uitnodigen om te horen wat er leeft onder de bewoners van hun complex. 3. ONTWIKKELING VAN DE HUURPRIJZEN Het merendeel van onze huurders zijn senioren waarvan velen al gepensioneerd zijn. Door de economische crisis zijn pensioenen al enkele jaren niet meer geïndexeerd en dikwijls ook verlaagd omdat de dekkingsgraad van de pensioenfondsen te laag was. De vereiste verhoogde dekkingsgraad voor de pensioenfondsen alsmede de verwachte ontwikkeling van de rentestand maken dat er voorlopig geen indexering van de pensioenen zal plaats vinden. Er wordt zelfs al weer gesproken over een mogelijke verlaging van pensioenen. Voor het bestuur van HOP is de koopkrachtontwikkeling van de huurders een belangrijk punt bij het overleg met Patrizia aangaande de huurprijzen. GB 20160815 2 HOP
Er zijn twee typen woningen: sociale huurwoningen en geliberaliseerde huurwoningen. - Sociale huurwoningen Voor het vaststellen van de maximale huurprijs van sociale huurwoningen gelden sinds 1 oktober 2015 nieuwe wettelijke regels. Het puntensysteem bepaalt wat de maximale huurprijs van uw sociale huurwoning mag zijn. Is uw huur hoger? U kunt dan de verhuurder vragen om de huur te verlagen. De tabellen waarmee u de maximale huurprijs kunt berekenen kunt u vinden in de circulaire aanpassingen woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015. In 2017 verandert de inkomensafhankelijke huurverhoging: inkomensgrens: tot een huishoudinkomen van ongeveer 39.000 betaalt u geen extra huurverhoging; alleen de dan geldende maximale gewone huurverhoging (inflatie+2,5%); geen extra huurverhoging voor huishoudens waarvan een (of meer) leden de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt; geen extra huurverhoging voor huishoudens van 4 of meer personen, ook al ligt uw huishoudinkomen boven de ongeveer 39.000. - Geliberaliseerde huurwoningen De huurliberalisatiegrens bepaalt of u een sociale huurwoning bewoont of een woning in de vrije sector. Was de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager dan de toen geldende huurliberalisatiegrens? Dan heeft u een sociale huurwoning. Was de aanvangshuurprijs hoger? Dan heeft u een geliberaliseerde (vrije sector)woning. Huurverhoging van geliberaliseerde woningen is afhankelijk van wat in het huurcontract is overeengekomen. DE HUURPRIJZEN BLIJVEN EEN ACTIEPUNT BIJ HET OVERLEG MET PATRIZIA 4. BEREKENING SERVICEKOSTEN Servicekosten zijn kosten die boven op de kale huur van een woning komen. Als huurder ontvangt u elk jaar een eindafrekening (jaarafrekening) van de servicekosten U ontvangt dit overzicht uiterlijk op 30 juni van het erop volgende jaar. - De in rekening gebrachte kosten moeten overeenkomen met de werkelijk gemaakte kosten. - Er moet een juiste verdeelsleutel zijn toegepast. - Er mogen alleen posten op staan die aan huurders mogen worden doorberekend. De afrekening van de servicekosten wordt opgesteld door MVGM en ACM DE AFREKENING SERVICEKOSTEN BLIJFT EEN ACTIEPUNT BIJ HET OVERLEG MET MVGM en ACM GB 20160815 3 HOP
5. ONDERHOUD en DIENSTVERLENING Welke onderlinge afspraken zijn er gemaakt tussen Patrizia als eigenaar en MVGM als beheerder met betrekking tot het onderhoud van woningen en wooncomplexen? Het gaat hierbij om: - bereikbaarheid en reactie op meldingen van MVGM - vlot herstel van ontstane gebreken - periodiek groot onderhoud - vervanging van apparatuur en installaties - renovatie ONDERHOUD EN DIENSTVERLENING BLIJFT EEN ACTIEPUNT BIJ HET OVERLEG MET PATRIZIA EN MVGM 6. DUURZAAMHEID Zowel bij onderhoud als renovatie dient duurzaamheid een belangrijke factor te zijn bij de keuze van materialen en apparatuur. Hoe kunnen we deze duurzaamheid verhogen en bijvoorbeeld verlichting aanpassen met LED verlichting wat meer duurzaamheid en kostenbesparing oplevert in vervanging en gebruik. DUURZAAMHEID IS EEN ACTIEPUNT BIJ HET OVERLEG MET PATRIZIA EN MVGM 7. LEEGSTAND Leegstand van woningen kan een gevolg zijn van: - kwaliteit van de woning en het complex waarin de woning gelegen is, - achterstallig onderhoud van de woning en het complex waarin de woning gelegen is, - huurprijs van de woning, - vraag en aanbod in de betreffende woonplaats, - situering in de woonplaats, - malaise op de huidige woningmarkt. - vertrek naar een verpleeghuis wegens hoge leeftijd - overlijden van een bewoner Grote en langdurige leegstand zijn niet bevorderlijk voor de leefbaarheid in een complex. Tevredenheid van huurders kan bijdragen aan voorkoming of vermindering van de leegstand. Dit is niet zozeer een actiepunt voor HOP. Wel zullen er in overleg met HOP afhankelijk van de oorzaken van leegstand maatregelen getroffen moeten worden door Patrizia, MVGM en ACM. GB 20160815 4 HOP
8. DESKUNDIGHEIDSBEVORDERING De hoeveelheid regels voor de volkshuisvesting die met de regelmaat van de klok veranderen maken het werken voor de huurdersorganisatie niet eenvoudig. Om goed te kunnen functioneren is in de eerste plaats kennis nodig over praktische zaken zoals: hoe zit het huurrecht in elkaar, de regels voor de servicekosten, het onderhoudsbeleid, renovatie, het ZAV beleid (Zelf Aangebrachte Voorzieningen) enz. In de begroting wordt hiervoor een post scholing opgenomen. Niet elk bestuurslid hoeft dezelfde kennis te hebben. Het streven is dat het bestuur als geheel (ondersteund door adviseurs) voldoende kennis in huis heeft om op gelijkwaardig niveau te kunnen overleggen met Patrizia en MVGM. Het bestuur van HOP wil op gelijkwaardig niveau respectvol overleggen met Patrizia, MVGM, ACM en huurders om de belangen van de huurders te behartigen. Datum: De voorzitter GB 20160815 5 HOP