In dit document vindt u antwoorden op onderstaande vragen 1. Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld? 2. Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt? 3. Taxatieverslag 4. Hoe wordt de waarde van mijn pand vastgesteld 5. Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien? 6. Mijn pand stond er op de peildatum nog niet; hoe kan dan de waarde getaxeerd zijn? 7. Verandering wijze van waardering onroerende zaken (alleen Utrecht en De Bilt) 8. Hoe kom ik aan de WOZ-waarde 2014 (waardepeildatum 1-1-2013) (Nieuwegein, Lopik, Bunnik, Houten, Zeist) 9. Bezwaar tegen WOZ-waarde Hoe wordt de WOZ-waarde vastgesteld? De regels voor deze waardebepaling zijn vastgelegd in de Wet WOZ. Belangrijk is dat alle vastgoedgegevens goed geregistreerd worden. Te denken valt hierbij aan informatie over de grootte, bijgebouwen, het bouwjaar, grondoppervlakte en gegevens over vraag- en verkoopprijzen. Waar nodig worden ook minder objectieve kenmerken (zoals kwaliteit van de woning, onderhoudstoestand) gebruikt om te vergelijken. Al deze kenmerken worden aangeduid als objectkenmerken. Wij houden deze objectkenmerken steeds actueel. Als wij bijvoorbeeld zien dat een woning is verbouwd, registreren wij direct de nieuwe kenmerken van deze woning. Deze gegevens vormen de basis voor een goede waardebepaling. De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde wordt gewaardeerd naar een waardepeildatum. Deze datum ligt een jaar voor aanvang van het belastingjaar. Voor belastingjaar 2015 wordt gebruik gemaakt van waardepeildatum 1 januari 2014. De WOZ-waarde wordt o.a. gebruikt voor de berekening van de gemeentelijke onroerendezaakbelastingen. Ook het Waterschap rekent hiermee t.a.v. de watersysteemheffing. Bezitters van een eigen huis hebben met de vastgestelde waarde te maken bij de berekening van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, de erfbelasting en eventueel de vermogensrendementsheffing van de Rijksoverheid. Kijk voor meer informatie op www.belastingdienst.nl Tenslotte wordt de WOZ-waarde ook voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening of als onderbouwing in een taxatierapport. Waarderen van woningen Bij het bepalen van de waarde van uw woning wordt uitgegaan van het bedrag dat uw woning op de waardepeildatum zou opbrengen op de markt. We noemen dit de vrije verkoopwaarde of de waarde in het economisch verkeer. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZ-waardering geen rekening gehouden.
Waarderen van niet-woningen Bij het bepalen van de waarde van niet-woningen wordt uitgegaan van de huurwaarde kapitalisatiemethode of van de gecorrigeerde vervangingswaarde. De hoogste van deze twee waarden is bepalend voor de waarde van niet-woningen. De huurwaarde-kapitalisatiemethode wordt vooral gebruikt bij de waarde vaststelling van courante objecten die op de markt verhandeld worden zoals kantoren, winkels en bedrijven. Hierbij worden de gerealiseerde huurcijfers en een kapitalisatiefactor gehanteerd. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt vooral gebruikt voor objecten waarvan geen of weinig transacties zijn, zoals ziekenhuizen en scholen. Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt? De gemeente gebruikt de WOZ-waarde voor het vaststellen van de hoogte van de onroerendezaakbelastingen (OZB). Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor de heffing van de Watersysteemheffing categorie gebouwd. De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor de inkomstenbelasting, namelijk voor het vaststellen van het eigenwoningforfait, alsmede voor de vermogensrendementsheffing voor woningen die in box 3 vallen. Tenslotte wordt de WOZ-waarde ook voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening of als onderbouwing in een taxatierapport. Taxatieverslag Het taxatieverslag van een onroerende zaak bevat, naast de aanduiding van het object en de kadastrale gegevens, enkele kenmerken die van belang zijn voor de waardebepaling. Zoals het soort object, het bouwjaar en de grootte van het object. Op het taxatieverslag staan ook transacties vermeldt die inzicht geven in de aansluiting op de markt. Bij woningen geschiedt dit door de vermelding van verkoopprijzen van drie vergelijkbare woningen die een rol hebben gespeeld bij het tot stand komen van uw vastgestelde WOZ-waarde. Bij niet-woningen (bedrijven, kantoren, kerken, scholen, etc.) geschiedt dit door het weergeven van de opbouw van de taxatie (huurwaarde en kapitalisatiefactor of herbouwwaarde en correctiefactoren). Het taxatieverslag van uw onroerende zaak is te downloaden in het digitale loket op deze website. U vindt deze na het inloggen onder het tabblad Mijn documenten. U kunt het taxatieverslag ook telefonisch opvragen op telefoonnummer 088-0640200. Taxatieverslagen van eerdere jaren zijn alleen telefonisch op te vragen. 2
Het taxatieverslag voldoet aan het model welke is vastgesteld door de Waarderingskamer (Ministerie van Financiën). Dit is wat ander dan een taxatierapport wat in de makelaardij wordt gebruikt. Hoe wordt de waarde van mijn pand vastgesteld? Bij de waardering wordt uitgegaan van de "waarde in het economische verkeer". De 'waarde in het economische verkeer' is de prijs van een onroerende zaak die een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij verkoop in lege staat. Ter bepaling hiervan wordt gekeken naar de marktsituatie op de waardepeildatum 1 januari 2014. Deze vrije verkoopwaarde komt tot stand na beoordeling van onder andere vergelijkbare verkoopcijfers en factoren zoals kwaliteit, onderhoud en ligging van de onroerende zaak. Er wordt uitgegaan van de fictie dat de onroerende zaak op 1 januari 2014 leeg verkocht wordt en onmiddellijk in gebruik zou worden genomen. Met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZwaardering geen rekening gehouden. De BghU houdt van alle objecten de bouwkundige kenmerken bij. Verder verzamelt de BghU zoveel mogelijk marktgegevens, zoals vraagprijzen, verkoopcijfers, huurcijfers en bouwkosten. Zodoende ontstaat een betrouwbaar beeld van de WOZ-waarde rond genoemde waardepeildatum. Bij de taxatie is verder van belang de toestandspeildatum van de onroerende zaak. In het algemeen wordt uitgegaan van de toestand waarin de onroerende zaak zich op 1 januari 2014 bevond. Als echter in de periode van 1 januari 2014 tot 1 januari 2015 sprake is geweest van bijvoorbeeld een verbouwing, afbraak of bestemmingswijziging (artikel 18 van de Wet WOZ) dan is rekening gehouden met de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2015. Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien? Voor het vaststellen van de waarde van alle onroerende zaken wordt gebruik gemaakt van vergelijkbare verkoopcijfers en bij niet woningen ook van huurcijfers. Alleen de geanalyseerde en bruikbare verkoopcijfers komen hiervoor in aanmerking. De verkoopcijfers worden op een geautomatiseerde wijze gebruikt voor de taxatie van vergelijkbare onroerende zaken. Door het op objectieve wijze vastleggen van specifieke objectkenmerken en door rekening te houden met verschillen in factoren zoals kwaliteit, onderhoud, luxe, uitstraling, ligging en soort object ontstaat een betrouwbare taxatie. Uiteraard worden de geautomatiseerde taxaties grondig gecontroleerd en daar waar nodig bijgesteld. Het is daarbij niet nodig, dat elk pand apart bezocht en getaxeerd wordt. De taxaties vinden plaats volgens de regels die in de Wet WOZ zijn vastgelegd. De Waarderingskamer houdt streng toezicht op een juiste uitvoering van de waardebepaling. 3
Mijn pand stond er op de peildatum nog niet; hoe kan dan de waarde getaxeerd zijn? Als uw pand na de waardepeildatum van 1 januari 2014 is gebouwd, verbouwd of nog in aanbouw of verbouw is, dan wordt gekeken naar de toestand van het pand op 1 januari 2015. Bij de waardebepaling wordt gelet op de veronderstelde waarde van 1 januari 2014. Datzelfde geldt als bijvoorbeeld uw pand of een deel daarvan in 2014 gesloopt is. Dan wordt rekening gehouden met de gevolgen van de sloop of afbraak. De WOZ-waarde is dus altijd gebaseerd op de waarde, die het pand zou hebben gehad op de waardepeildatum 1 januari 2014. Op deze manier wordt iedereen gelijk behandeld, zodat iemand met een vergelijkbaar pand dezelfde belasting betaalt. Gewaardeerd wordt datgene wat op de toestandsdatum wel staat (gereed is). Verandering wijze van waardering onroerende zaken (alleen Utrecht en De Bilt) De wijze waarop jaarlijks de WOZ-waarde van woningen in de gemeente Utrecht & De Bilt wordt vastgesteld is verandert. Landelijke nieuwe inzichten vragen om een andere aanpak. Wat verandert er? Tot nu toe werd bij de waardebepaling de vergelijkingsmethode gehanteerd. Hierbij werden soortgelijke woningen met vergelijkbare kavels in groepen getaxeerd. Met ingang van waardepeildatum 1 januari 2014 berekent de BghU de WOZ-waarde conform deze nieuwe landelijk inzichten, op basis van drie componenten: grond, hoofdgebouw en bijgebouwen. Deze verandering heeft geen invloed op de totale belastingopbrengst voor de gemeente, maar kan wel voor u van invloed zijn op de waarde van uw woning. Bij de één zal de waarde hoger zijn en bij de ander juist lager. De waardeverandering die u ziet heeft dus niet alleen betrekking op de marktontwikkelingen van onroerende goederen. Dit kan ook komen door de invoering van de nieuwe taxatiemethodiek. De vraag zou dan ook altijd moeten zijn: Is WOZ waarde correct vastgesteld. Hoe kom ik aan de WOZ-waarde 2014 (waardepeildatum 1-1-2013) (Nieuwegein, Lopik, Bunnik, Houten, Zeist) Op het taxatieverslag 2015 (waardepeildatum 1 januari 2014) vermelden wij tevens ook de vorige vastgestelde waarde, de WOZ-waarde 2014 (waardepeildatum 1-1-2013). Deze WOZ-waarde kunt u ook gebruiken voor uw inkomstenbelasting 2014. Bezwaar tegen WOZ-waarde BghU doet haar best de WOZ-waarde zo nauwkeurig mogelijk te bepalen. Als u van mening bent dat hierin een fout is gemaakt, maakt u dit via een bezwaarschrift aan ons kenbaar. Dit is mogelijk tot 6 weken na de dagtekening van de aanslag of beschikking. U kunt uw bezwaar schriftelijk indienen bij de BghU of via het digitaal loket op deze website. Het raadplegen of aanvragen van een taxatieverslag wordt niet beschouwd als een bezwaarschrift. 4
Als u meer tijd nodig heeft om uw bezwaar inhoudelijk toe te lichten, kunt u binnen 6 weken na dagtekening een pro-forma bezwaar maken. Uw nadere motivering kunt u dan later, binnen 8 weken na de aanslagoplegging alsnog opsturen zonder dat de mogelijkheid tot bezwaar komt te vervallen Het bezwaar kunt u indienen via het digitale loket WWW.BghU.nl De BghU doet vervolgens een uitspraak op uw bezwaarschrift. Tegen de uitspraak kunt u beroep aantekenen bij de rechtbank Midden-Nederland. Een bezwaarschrift dat na de termijn van zes weken is ingediend wordt door de BghU wegens termijnoverschrijding 'niet ontvankelijk' verklaard. Uw bezwaarschrift wordt wel 'ambtshalve' beoordeeld. Als blijkt dat de waarde meer dan 20% afwijkt van de oorspronkelijk vastgestelde waarde, dan bestaat nog recht op een verlaging. De rijksbelastingdienst en het waterschap maken voor de heffing van belastingen ook gebruik van de WOZ-waarde. U hoeft niet apart bij deze instanties bezwaar te maken. De BghU informeert hen over de afwikkeling. Eventueel opgelegde aanslagen op basis van de onjuiste waarde worden aangepast. U ontvangt daarvan automatisch bericht. Als iemand anders voor u bezwaar maakt, moet bij het bezwaarschrift een deugdelijke machtiging worden meegezonden. Bent u het niet eens met uw WOZ-waarde? Als u het niet eens bent met de WOZ-waarde op uw aanslag, dan kunt u telefonisch contact opnemen met de BghU op telefoonnummer 088-0640200 (op werkdagen bereikbaar van 9.00-17.00 uur). Onze taxateurs nemen de aanslag en de WOZ-waarde dan samen met u door. Als we er niet uitkomen, kunt u altijd nog schriftelijk bezwaar maken. Houdt u als u belt het 12-cijferige WOZobjectnummer dat op uw aanslag staat vermeld bij de hand. 5